「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

一審、二審で敗訴している被告人の弁護を引き受ける弁護士は、
我々分譲マンションの管理を真面目に考えている組合員にとっ
ては大切な存在です。若いのも魅力の一つです。力を貸してい
ただきたい。
各都道府県に最低一人は欲しいです。マンション管理士が旗を
揚げてください。

該当する都道府県に登場してくれたなら小旗を上げます。

弁護士もマンション管理に精通した者でないと
だめでしょうね。

弁護士やマンション管理士は管理会社のイソギンチャクが多いでしょう。
管理会社との付き合いの方が仕事がもらえるし、次はマンション管理組
合連合会、（管理組合含み）でしょう。
理想は組合員にシフトした応援団を非営利法人で立ち上げたい。難しい
でしょうね。維持費は手出しでしょうから、賛同者がいないでしょう。

弁護士ならやる気があればマンションの管理の知識などは一晩で理解出来る能力があるから心配ない。
マンション管理士は実務経験を有する定年退職者で年金で生活が保障されているものが良いのではないかと思っている。

希望者があれな若いボランテアは拒みません。


1802 匿名さん 12時間前
弁護士もマンション管理に精通した者でないと
だめでしょうね

マンション管理は法律だけで解決できるものではありません。
裁判が絡むことは殆どのマンションではまず必要がありません。
裁判が絡めば弁護士に依頼すればいいだけのことです。
マンション管理は、苦情や滞納、規約改正、建物設備関係の補修、
大規模修繕工事、長期修繕計画の作成、総会、理事会等いろいろあります。
弁護士が必要なことはまずありません。だからマンション管理は難しいんです。
弁護士がマンション管理に入ってくることはまずないでしょう。だから
マンション管理に詳しい弁護士が殆どいないんです。その仕事で収入は得られ
ませんからね。

だから弁護士の先生にもマンション管理を学習していただくのです。
マンション管理士だってなんでもできるわけではないでしょう。

マンション管理士で弁護士、建築士、会計、ビル管理士、等々の人物は多いです。１８０５さんあたりが非営利団体を立ち上げられたらいい方向に向かいそうです。私の住まいの近くでしたらうれしいですけどね。？

私の知り合いの子供が今年から弁護士になりました。家族づきあいを
しているので資格取得までの過程をよく知っています。
今年から弁護士事務所に勤務しているのですが、朝から夜遅くまで仕事を
しています。自分で担当しているのが１００件ぐらいあるそうです。
とてもじゃないが、マンション管理ぐらいのことまで担当することは不可能
だと思いますよ。担当していることは良く勉強しますが、それ以外のことまで
勉強する余裕はないでしょう。それが現実です。

マンション管理での裁判等は殆どありません。
弁護士のなかでも、マンション管理での裁判を担当した者は
殆どいないでしょう。
経験のある弁護士は、管理会社の顧問弁護士ぐらいのものですよ。

マンション管理とは関係ないのですが、ちょっと疑問を呈します。
麻薬取締法違反容疑で逮捕されたミュージシャンの件では、相次ぐ自粛、
過剰反応だといわれていますが、果たしてそうでしょうか。
もし、これをサラリーマンや公務員が行った場合は懲戒免職となり責任
を問われます。
ミュージシャンやタレントは国民に与える影響力は一般人より大きいので
そういうことをやった場合の責任は業界を挙げて反省自粛すべきだと
思うのですが、皆さんいかがですか。

芸能界は甘いですからね。
何回も同じ犯罪を犯しても、いつのまにか復活してますからね。
サラリーマンや公務員は一度退職すると同じ職場には復帰できないけど。

弁護士の力は大したものですよ。
しかしオールマイティではありません。
買い被ってはだめでしょう。

区分所有法４９条
３、理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

ではありませんか。下記事項が理解できません。

3 ピギナーさん 2014/07/05 10:04:51
まさかマンション管理士の意見ではないと思いますが・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1237
>区分所有法第４９条第３項・・・・特別法
>理事会又は集会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。
>これで配偶者の方も理事になれます。

区分所有法 第４９条第３項では、「（管理組合法人の）理事は、
規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、
『特定の行為』の代理を他人に委任することができる。（※）」と
定めているのであって、理事の行為の委任について、
規約又は集会の決議によって、理事は包括的に理事の行為を他人に
委任することができる旨を定めることはできない。

（※）権利能力なき社団である管理組合を対象にして作成された
　　　「マンション標準管理規約（単棟型）」では、第38条第4項に
　　　同様の規定を置いている。
　　　第38条第4項・・・理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、
　　　その職務の一部を委任することができる。
削除依頼
参考になる!
投稿する

4 匿名さん 2014/07/05 13:42:24
>>3
前スレの>>1237は、
管理組合法人の理事（法人ではない管理組合の管理者に近い）と、法人ではない管理組合の規約で定められた理事を混同しているんじゃないでしょうか。
削除依頼
参考になる!
投稿する

5 ピギナーさん 2014/07/05 16:08:06
>>4 さん
投稿者がどのように理解しているのかはわかりませんが、
雲隠れが得意な方のようですから説明は期待できませんね。
ところで、「理事の代理行為の委任」は、
「区分所有法第４９条第３項」ではなく、
「区分所有法第４９条の三」であることはお気付きでしたか？

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

この旨もマンション管理士の回答ですが、
本当でしょうか。？理解ができませんので易しく説明をお願い致します。

10 ピギナーさん 2014/07/08 14:25:38
>>9
>質問です、区分所有法 第４９条第３項は、強行規定ですか。

区分所有法の「第47条」乃至「第56条の七」は、「管理組合法人」に関する規定です。
・第49条第3項
　・・・（管理組合法人の）理事は、管理組合法人を代表する。
　　　　（要確認：第4項および第5項）
・第49条の三
　・・・（管理組合法人の）理事は、規約又は集会の決議によって
　　　　禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に
　　　　委任することができる。

いずれも強行規定です。
削除依頼
参考になる!
投稿する

11 匿名さん 2014/07/08 16:39:54
>いずれも強行規定です。
そうなんですかね？　
少し勘違いされていませんか？
私は確定的な事が言える立場ではないのですが。
そのケースが発生したら管理組合かマンション管理士に聞いてみようかと思います。

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

規約に規定しておくことが必要です。

全国の殆どのマンションの理事会では、規約に基づいて理事の
代理出席や配偶者の理事の就任が行われています。

マンション管理士の資格は取っただけであり、殆どの者はそれを士業として
やっているのではないでしょう。
管理会社に勤務しているのであれば、プロといえますが、ただ単に資格を取った者
はそれ以降勉強することもないでしょうから、進歩はありません。
それが普通ですよ。

それに受験勉強したものは時の経過とともに忘れますよ。
分らない時に調べる術は分っていますが。
学生時代に第二外国語にドイツ語を選択しましたが、もし
手紙とかがくれば辞典があれば何とか訳すこともできるのと
同じことです。

００（県、都道府県）マンション管理士会は何をする会ですか。？

マンション管理士会は、マンション管理士の団体で会費を徴収して
運営されています。
マンション管理に対する相談（有料）を行っています。
マン管の資格保有者が全て加入している訳ではありません。
マン管士としての仕事をしようと思わない者は加入していません。
ＮＰＯ法人は、ボランティアですから当然相談料は無料です。

うちの００（県、都道府県）マンション管理士会は、
ＮＰＯ法人ではなく一般社団法人ですが、違いがあるのでしょうか。

ＮＰＯ法人と一般社団の違いを開設できるマンション管理士は
存在しないのでしょうか。？

日管連の設立

マンション管理士会の全国組織である「日本マンション管理士会連合会」（日管連）は、平成１９年１２月１０日発足いたしました。その後、一般社団法人化し現在に至っております事業

日管連は、会員会（各都道府県のマンション管理士会）の連絡調整のほか、国及び関係団体との連携、協力などにより、会員会の活動を支援し、マンション管理士支援制度の普及、周知を通じてマンション管理の適正化に資することを目的としています。

主な事業は以下のとおりです。
　会員会の指導、支援及び連絡調整
　会員会所属マンション管理士の日管連への登録
　研修
　マンション管理士賠償責任保険への加入手続き
　会報の編集及び発行
　広報活動
　情報の公開

活動

日管連の会員会は全国に４１会あり、会員会の倫理規定を定め、会員会に所属するマンション管理士（日管連の登録マンション管理士）への支援を会員会を通じて行っております

この組織とＮＰＯ法人マンション管理組合連合会とは
別物です。
どちらかというと、敵対関係にあるかもしれません。

日管連の会員は全てマンション管理士の資格所有者ですが、
ＮＰＯ法人にはマン管の資格保有者は少ないようです。
ＮＰＯは単なるボランティア活動であり、日管連は有償での
相談をすることによって、マン管士の育成をしようとする
団体ですからね。

ＮＰＯ法人は「全管連ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会」が
元締めとなっています。
それを検索すればよくわかると思います。

ＮＰＯ法人の場合、そこの理事は各マンションの理事長経験者が
中心になっていますので、マンション管理のプロとはいえないでしょう。
マン管の有資格者は殆どいないと思います。
建物設備とか法律（裁判）とかが絡むものは、ＮＰＯ法人の顧問弁護士
とか顧問建築士が担当することになりますが、当然有料となります。
簡単な相談であれば、理事長経験のある理事が答えてくれると思います。

一般社団法人マンション管理士会では管理組合に対して
営業活動はしてはいけないのでしょうか。？

>>1830さん
寧ろ営業活動ができる手助けをしようとして設立された団体です。
マンション管理士の有資格者がその資格を生かして営業活動が
できるようになるようにとの趣旨で設立されたものです。
まだまだ他の士業と違ってマン管士の仕事はあまりないですからね。
今やっているのは、マン管経験５年以上の者に対して東京都は
手を差し伸べてはいますが。
後は、ドクター保険の審査をマンション管理士会に委託しています。
後は、マンション管理士会への管理組合からの相談を待っている状態
ではないでしょうか。

相談があれば、まずＮＰＯで相談をし、それで解決しなければマンション管理士会
へと段階的にすすめてもいいかもですね。
ＮＰＯは無償ですから。
しかし、ＮＰＯも賛助会員や顧問弁護士を抱えていますから、そちらの出番と
なるようにするでしょうね。

相談内容にもよりますが、マンション管理士会はプロ集団ですから
少々お金はかかりますが、そちらに相談した方がいいでしょう。
無料法律相談もＮＰＯはやってますが、単純な相談と回答しか
しませんし、それ以上のこととなると法律事務所での別途の相談と
なりそれは有料になります。それにはＮＰＯはタッチしませんしね。

ＮＰＯ法人はまだまだ少ないですからね。
専門家がいないので活動自体が難しいのだと思います。
ただの理事長経験者の理事の場合、各マンションの理事長からの質問には
なかなか答えられないと思いますし、質問もしたくないでしょうしね。

管理委託契約　出納業務
・甲の組合員が甲の納入する管理費、修繕積立金、施設使用料その他の
　金銭（以下「管理費等」という。）の収納

・乙が、甲の組合員の口座から乙の収納口座に収納した管理費等のうち
　、甲の一般会計の収納金は、（４－①の事務を行った後その残額を甲
　の保管口座Ａに、甲の修繕積立金会計の収納金は甲が指示した移換先　
　に、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、それぞれ移し換え
　る。

甲・・・・管理組合
乙・・・・管理会社（適正化法による国への分譲マンションの管理業登録）
　

1835 匿名さん 27分前
管理委託契約　出納業務
・甲の組合員が甲の納入する管理費、修繕積立金、施設使用料その他の
　金銭（以下「管理費等」という。）の収納

・甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約に定める預金口座振
　替の方法によるものとし、原則として、甲の組合員が乙の指定する
　金融機関に各自口座を設け、毎月２７日に、甲が組合員の口座から
　乙の収納口座に収納する方法により行う。

・乙が、甲の組合員の口座から乙の収納口座に収納した管理費等のうち
　、甲の一般会計の収納金は、（４－①の事務を行った後その残額を甲
　の保管口座Ａに、甲の修繕積立金会計の収納金は甲が指示した移換先　
　に、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、それぞれ移し換え
　る。

甲・・・・管理組合
乙・・・・管理会社（適正化法による国への分譲マンションの管理業登録）

財産の分別管理で適正化法で施行された通りですね。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始しております。
現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。 管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取っておく必要があります。
　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

良く読んで下さい。実質的には分別管理にはなっていない。
管理会社の倒産等による場合は保障機構に加入していれば
保障されるでしょう。
問題は組合員の管理費等を管理会社乙の口座で収納している
事が問題です。

その後に、印鑑と通帳の保管者を分別するだけが分別管理です。
組合員の管理費等の約一カ月分が管理会社の口座に保管されて
居るので、この時点では分別管理ではない。用心すること。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊
（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管 理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。 区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費 用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口 座から保管口座へ移管する方式。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。 区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の 修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日 までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

管理会社の収納口座に管理費等を収納することは可能です。
但し、保険が必要です。

※管理業者

　　保管口座又は収納・保管口座の印鑑・カード・それに関するものを保管することは
　　できない。以前は、印鑑と通帳の同時保管はだめとなっていた。

※収納口座については、管理会社は通帳、管理組合は印鑑の保管
　　　　但し、１ヶ月の保険が必要（法律で義務付けられている）

※管理会社は、毎月、会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日
　　までに当該書面を管理者等に交付しなければならない。

適正化法が改正になり、財産の分別管理が変更になった時は
一生懸命勉強したんですが、だいぶ忘れてしまいました。
私のマンションでは適正に運用されていますので、それ以降は
関心もなかったものですから。

管理費等保障委託契約約款には倒産等の場合の補償です。
組合員の管理費等の全てを例え短期間とはいえ、管
理会社の口座で徴収し保管する事は、管理会社の印鑑で自由
に出納できるので分別管理の意味がないと言っているのです。

ペーパー管理士では実務経験不足ですから、
こら辺に対する疑念がわかない。だから、騙されるのです。

管理会社の収納口座に入っているのは１ヶ月以内ですよ。
その間は保険で補償されていますから別に問題はないのと違いますか。
管理会社の収納口座ですから印鑑も通帳も管理会社が管理するのは
当たり前でしょう。

財産の分別管理が発表された内容を良く読んでみると分りますよ。
管理会社の収納口座が信用ならないというのなら、イ方式を
採用すればいいのではないですか。

　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安全性を最重視すべきです。
ペイオフ
１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。 ペイオフ対象外金融機関
　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター 電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

お風呂に重曹で一石三鳥！

　掃除に重曹を使うのはポピュラーになりましたが、入浴剤代わりにお風呂に入れて
も大活躍。
　汗や汚れをすっきり落としてくれるのは勿論、気になるニオイを抑えてくれる効果もあります。
　お風呂掃除もスポンジでこするだけで簡単に落ちます。入れる量の目安は、浴槽 　　　に２分の１カップほどです。

包丁いらず！トマトの簡単皮むき

　トマトを買ってきたら、そのまま冷凍庫に入れて凍らせます。
冷凍庫から凍ったトマトを取り出して、あとは水をかければオーケー。
　面白いように、スルスルと皮がむけます。
　凍っているから、汁が飛び出ることもありません。湯むきよりずっと簡単で、しかも　　　きれいに皮がむけます。

便秘対策（薬に頼らず、自然に便秘を解消するには）

朝起きてすぐ冷たい水を飲む。炭酸飲料水も効果的です。
トイレに行きたくなったら、我慢しないでいく。
筋力が少ないと、便秘になりやすいので、適度な運動（歩くとか）が大事です。
ストレスをためず、規則正しい生活慣習を心がける。
ダイエットは快便の敵
　　食物繊維の摂取量が低下し、脂肪やたんぱく質が増加すると、排便を妨げる　　
　　結果となる。
効果的な食物
　　植物繊維・・・海藻類、コンニャク
　　ヨーグルト、そば、豆、ゴボウ、切り干し大根、キノコ類、植物油、ビール等
　　果物（イチゴ・リンゴ・バナナ）、緑黄野菜（ホウレンソウ・キャベツ・オクラ等）
朝食をとる。
細かな水分補給も必要です。

あさりに砂をはかせる方法

　食塩水に鉄を加えると効果的です。塩水の濃度は、５％～９％。
ざるにアサリを入れて、釘とかの鉄を一緒にボールの塩水に漬ける。
　できれば、一晩おいた方がいいですよ。
ボールに新聞紙をかけて薄暗くしてやるのがコツです。

冷蔵庫に入れていい野菜・悪い野菜

　なんでもかんでも冷蔵庫に入れていいというものではありません。
トマトは赤くなってから、大根は、葉を切ったものを、レタスやキャベツは、芯に酢水を
含ませた綿を当ててラップに包んでから入れた方がいいです。
　サツマイモ、茄子、玉ねぎ、カボチャは低温では呼吸ができないから冷蔵庫ではなく、
床下みたいな涼しいところに保存しておくのがベターです。

電話番号案内の上手な聞き方

　電話番号は、１０４を利用すると１回１００円です。
しかし、ＮＴＴのサービス「おしえて！タウンページ」を利用します。このサービスは
１０４と同じようにＮＴＴのオペレーターにつながりますが、料金は９０秒で１０円です。
　但し、企業の電話番号のみがサービスの対象で、個人の電話番号は調べることが
できません。
利用方法は簡単で、下記電話番号にダイヤルするだけです。
　　　　０５７０ー００９ー５０６

マンションの管理は奥が深い。

石鹸の活用法

石鹸は箱からだし、洋服タンスに２～３個入れておきます。
石鹸には、防虫効果があるため虫もつかず、更に清潔な香りが衣類につき、
芳香剤代わりにもなります。

「アスパラガスの選別方法」

　アスパラガスには、オスとメスがあり、メスの方が栄養価は３倍以上高いと
いわれています。
　メスには、血管を丈夫にするルチンが多く含まれています。
　では、このメスのアスパラガスを選ぶ方法ですが、穂先がしっかり詰まっている
のが、メスですので、それを目安にして選んでください。
　又、細い茎のアスパラガスの方が、太いものより、ルチンが多く含まれています
ので、穂先がしっかり詰まっていて、細いアスパラガスを選ぶといいですよ。

管理組合が広報活動を行うときは、住民が読んでもらえるように
固い内容だけでなく、興味を示してくれる内容も盛り込むとイイですよ。
普通のトマトを完熟トマト風にする方法
　まず市販されてい普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

写真やポスターを日焼けによる色褪せから守る方法
用意するのは、透明の靴磨きワックスなどのワックス類です。
これを表面全体に薄く塗り、すぐに乾かします。これだけでオーケーです。
但し、光沢紙などの表面がツルツルした紙だけに効果を発揮します。

肌がかさついたら
　　　椎茸・カボチャ・トマト・昆布・黒ゴマ・玄米・日本茶・リンゴ酢・イカ・マグロ・しじみ
しみやしわが気になってきたら
　　　アロエ・海苔・ピーマン

こんにゃくの効用

　コンニャクは食物繊維が多く含まれている食品です。その効果は、腸の動きを活発
にして、体内の有毒なものを早く外へ出す効果があります。
　これは、結果的に大腸がんの発生を防ぐことになり、当然便秘にも効果的です。
　又、食物繊維は血糖値、コレステロール値を下げる効果があるので、糖尿病の予防
と治療にも効果があります。
　コンニャクは、低カロリーだから、いくら食べても太りません。その上、満腹感は味
わえます。但し、美しい肌や髪の毛、健康な内臓機能、ホルモンバランスを維持する
には、たんぱく質、脂肪、澱粉、ビタミンも必要です。

缶ジュースや缶ビールをすぐに冷やす方法

　時間を掛けずに、簡単に飲み物を冷やす方法があります。
まず、濡れたタオルや布巾を缶の周りに巻いて冷蔵庫に入れます。
それだけで、普通に冷やすより何倍も早く冷やすことができます。

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

悪い食べ合わせ

大根とニンジン
　　大根の豊富なビタミンＣが生のニンジンに含まれる、アスコルビナーゼに破壊
　される。ナマスで食べるのが効果的です。
　　但し、アスコルビナーゼは、酸に弱いからレモン汁をかけたり、酢で会えるといい。

トマトとキューリ
　　トマトに含まれるビタミンＣは、ガン、脳卒中、心臓疾患などを防いでくれます。
　しかし、キューリに含まれるアスコルビナーゼを破壊させる。
　サラダなどで食べる時は、酢をかけるといいですよ。

広報活動に活用してください。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

しかし、漏水に関しては、築古になり頻繁にあちこちで
漏水が始まると保険会社は保険の支払いを拒否することもあります。
そうなると階下の住民との損害賠償の話し合いになりますが、相手が
悪かったりすると法外な金額を請求されたりします。

建替えはまず不可能ですから、建物設備の維持保全については
真剣に考えるべきです。
住んでいるときは快適に、売却や賃貸にだすときはできるだけ
高く、そして子供に相続するときも資産価値は高い方がいいですから。

長く住むつもりはないし、いずれ別なとこに引っ越すからいいと
思っている方もおられると思いますが、それでも資産価値が低く
なっていると買い替え費用に影響しますからね。
だからいずれにしても、資産価値はできるだけ落とさないように
すべきなのです。
マンション総体で管理をすれば、一人あたりの維持費用はそんなに
負担とはならないでしようから。

マンションの資産価値は落ちない方がいいですよね。
快適なマンションライフを送ることも大切です。

大規模修繕工事の進め方の勉強は必要です。
全て管理会社や業者任せではだめですね。

敷地の時効取得の援用に伴い、管理組合を管理組合法人に
しなければならなくなりました。

時効取得についての見解を管理組合役員並びに一部区分所有者の
皆さんに資料を配布することにしました。

個人情報の暴露は罪になるのが判らないのかな。
暴露とは、その書き込みをみれば特定の者と判断できるのをいうんだよ。
もしあまりエスカレートすれば、書き込み者の調査を依頼するよ。
身内に弁護士がいるので書き込み者の調査をマンコミュに依頼しようかな。
そうすれば書き込み者が判明し、話し合いもできるから。

書き込みに対する削除依頼やアク禁は要請していないが
証拠として残しておくよ。

個人情報の暴露をしているのは、私のマンションの住民か
ＮＰＯ法人の者か、管理会社というのが分かったからね。

質問者がいなければ情報の提供するだけです。
別にだれもここのスレにこないのなら、だれにも迷惑は
掛けていませんからね。
質問があれば真面目に対応しますけどね。

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、
執行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は数は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

新築マンションで竣工前に完売せず全戸中1/4が入居済み住戸がある場合、
未入居の残り3/4はまだ買い手が付いていないので、事業主(売主)が修繕費・管理費等を払うと聞きました。
そこで質問なのですが、
この3/4の未入居分の支払いをしている事業主(売主)は区分所有者・管理組合員という括りになって、実際の入居者で結成された管理組合での発言力・決議権などはあるのでしょうか？

>>1876さん
管理費等は当然ながら全戸完売を前提としてマンション管理がされていきますので
売れ残り住戸があれば日常の管理や共用部分の管理に支障が生じてきます。
引き渡しが住んでいない住戸分については売主（事業主）が支払うことになって
いるでしょうが、これをきちんと履行していれば会計上の不都合は生じません。
この管理費等の回収は毎月きちんとするように気をつけていき、もし支払いが滞れば
支払い督促で請求すべきです。
しかし、事業主も売れ残りがあれば困るでしょうから、必死で販売に努力はするで
しょうが、なかなか売れない場合は、こっそり値引きをしたり、モデルルームと
称して値下げをしたりして販売をしていくと思います。
そうすれば殆ど入居時期が変わらないのにまともに買った者は５，０００万円だった
のに、値引きで４，０００万円で買った者がいることが判れば反感がでてきます。
売主に値引き販売をしないように釘をさすことをしておくことが必要でしょう。

>>1876さん
売れ残りの住戸の所有権は事業主ですから、議決権は売主が保有すること
になります。
しかし、例えば１００戸のマンションであれば、普通決議は規約に別段の定めが
なければ、区分所有者並びに議決権の各過半数で決するとなっています。
議決権は１００ですが区分所有者は２６しかありませんので、普通決議の成立
はできないと思われます。
それに規約の改正をするにしても、事業主も管理組合でも現状では決議できません。
問題はどうしても売れない場合は、賃貸に出す場合も考えられます。
その場合は、事業主も知恵を絞って１戸ずつ社員とかを区分所有者にするかも
しれません。
新築マンションに限らず、中古マンションでも空きが目立ってきた場合、不動産
会社が買占めに掛かる場合がありますが、そのマンションの管理は不動産会社
の影響力が大きく特に特別決議がその不動産会社のにぎられていてどうしようも
ない状態におかれているマンションもあるようです。

新築分譲マンションに限らず築古マンションで空きが目立つマンションは
不動産会社の買い取りに気をつけるべきです。
数が多くなると規約の改正で規制をしようにも不動産会社の影響で決議する
ことができなくなりますから。
不動産会社は将来的には全部買い占めて、新しいビルとかをつくるために
やっているのでしょうが。

ＰＡＲＴ２にいる者はＰＡＲＴ３の書き込みを良く読んでいるんですね。
どちらも私が立てたスレなんですが、私はＰＡＲＴ２には書き込みをしません。
ＰＡＲＴ３に対しての質問ですので、こちらで是非答えてあげてください。

１００戸のマンションで４分の１が売れ残っているマンションの事例ですが、
議決権は１００、区分所有者は２６が定数になります。
普通決議の場合の総会決議では、区分所有者２６名、議決権１００の過半数
の承認が必要となります。
只、一部の区分所有者に多数の議決権が集中するとその一部の区分所有者の
賛成がなければどんな議決も否定されてしまうことになります。
それを打開するために規約の改正をするにも一部の区分所有者の賛成を得な
ければできません。

1876です。
ご回答して下さった方、ありがとうございます。

現状では売主の不利益になるような規約改定はできないという事になりそうですね。
入居者の利益と売主・管理会社の利益は相反する部分があるのは認識しているのですが、やはりマンションの主役は入居者だと思います。
金儲けの道具にさせない為に、事業主・区分所有者双方が良い関係でいられるように、これから少しずつ勉強してより良いマンション作りを目指していきたいと思います。

>>1882さん
現状では売主に不利になるような規約改正は難しいと思います。
早く完売もしくは、特別決議が通るぐらい入居してくれればいい
んでしょうが。
それを祈ります。頑張ってください。

>>1876さん
（共用部分の負担及び利益収取）
区分所有法１９条　
各区分所有者は、規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、
共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

規約に売主の責任免除の規定がある場合が多く、その規約承認販売
で購入している場合が多いはずです。、

売買契約書にも売主の責任免除が明記されている場合が多いです。

購入時の規約と売主とで取り交わした売買契約書をご確認ください。

確かに管理会社は分譲時の規約は自分たちの都合のいいように
作成するかもしれませんね。
売買契約を結ぶときに覚書・管理規約等の書類を受け取るときに
署名押印をしますけど、住民はその内容まで読む者はまずいない
でしょうから。

分譲時の管理規約のままのマンションはありませんか。
どこかの時点で規約集を作り変えて全組合員に配布
すべきです。
総会議事録や議案書だけでは、時がたてば改正したのが
分りませんからね。

それに中古として途中で入居したり、賃借人にも
規約と細則集はやった方がいいですよね。

規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
特に各種細則はひな形がありませんから、管理会社に相談して
各マンションのものを参考にして作成されたらいいでしょう。

どちらにしても、誰かひとりが殆どのことをやらなければ
ならないでしょうね。

長期修繕計画も建築士と一緒に検討して
作成するといいですよ。

総会で事業計画を提案するときは、長期修繕計画に
基づいてやれるような計画書を作成すべきです。

管理規約は標準管理規約が変わったら考えるものですけど、使用細則は問題があったらすぐに次の通常総会で変えるものですから、一緒に内容変更を考えるものではありませんよ。

それよりも、まともな管理会社や担当者に変える方が先決とは思いますけどね。

当然規約や細則はその都度変えていくものです。
しかし、年数の経過と共にその量が増えますので、どこかの時点で
新規約集を作り変える必要があります。
議事録や総会議案を引っ張り出さなくては改定があったのが分りませんからね。
改定があったのも分からずに物事が進められる可能性が出てきますよ。
その都度作成している改定案を第何条にするかで全て変えなければならない
ですから。

＞＞1893に同意します。
管理会社から規約の全面改正の説明会の案内が来たので説明会に参加した。
全面改正前の規約原本が管理会社作成のものでしたので原本の修正を注文
したが、
聞き入れられずそのまま管理会社の作成規約を規約原本として規約の全面
改正がなされた。
細かく分析すると管理会社に有利に全て変更がなされている。やはり、
第三者に依頼する方が良いでしょう。
組合員は大体規約の重要性が解らないままの管理運営をしているので問題
が大きくならないと重要性を理解しない。

＞＞1886さん
分譲時の規約原本、各期の総会の議案書と議事録が組合に
保管されていれば、規約や細則の処だけを取り出して作成
すれば可能です。
エクセルへ入力するのは大変ですが。？

>>1895さん
規約や細則が総会で決議されたときは、第○条と決めて提案
されたんですか。
それとも第○条ではなく、その事案だけの改正案だったのですか。
エクセルで入力すればいいのですが、原始規約がエクセルに
打ち込んであれば修正条項は順次変更すればいいでしょうが、
それがなければ誰かが全てエクセルに打ち込まなければならない
でしょう。それがちょっと面倒ですね。誰がやるかだと思いますが。

>>1894さん
管理規約や各種細則の全面改正をする場合、それは住民が
決めるものですので、当然区分所有者だけで作成すべきです。
私どものマンションでも規約の全面改正時は、専門委員会を
立ち上げ、管理会社抜きで検討して作成しました。

規約と細則の全面改正の難しさは、誰が中心になって
規約集の原本を作成するかということでしょう。

現在は時効取得について勉強しています。
奥が深いですね。

時効取得するのはいいんですが、所得税や測量費用、登記費用等
お金がかかりますね。
それに管理組合を法人化しないといけませんしね。
理事長名義で登記してもいいんですが、理事長が交代すれば又
所有権移転の登記をしなければならなくなり、その都度所得税や
登記費用が必要になりますから。

法人化すれば管理規約を管理組合法人に
しなければならないので、規約の改正が
必要になります。

管理組合を法人化する意義は何ですか？何のメリットがあるの？

土地を時効取得するものですから、それで法人化を
考えています。
土地の名義を管理組合では登記できませんからね。
理事長名義ではできますが、理事長が変更になるたびに
所得税を支払わなければなりませんから。

法人でない管理組合が不動産を取得しても管理組合名義で
登記をすることはできません。
理事長個人のものとして登記をします。
規約敷地にする方法もありますが、区分所有者ごとに登記を
行うのは現実的ではありません。
法人でない場合は、理事地用名義で登記をすることになりますが、
その場合は、理事長が変わるたびに所有権移転登記をしなければ
ならなくなります。
そのたびに所得税を支払わなければならなくなります。
所得税の金額は大きいですからね。
だから法人化をした方がいいのです。
理事が変わるたびに登記をしなければならなくなりますが、その
費用はかかりません。

土地の売買等がなければ管理組合を法人にしても
なんのメリットもないでしょう。
寧ろ理事が変わるたびに登記をしなければならない
ので手間がかかるだけのことだと思いますよ。

理事長個人名義にする必要はありません。一定の合意があれば組合員なら誰でもなれますす。

区分所有者の共有にすべき。私道みたいに持分割合を所有権登記。

>>1906さん
組合員なら誰でもできるといっても管理者である理事長を
登記名義人にするのが一般的ではないでしょうか。

時効取得できたとしても所得税を支払わなければ
なりませんからね。
これが結構高いですよ。

1908
理事長名義に登録するのは一般的ではありません。
組合員なら一定の合意があれば誰でもなれます。

>>1910さん
理事長にしないで組合員のだれを名義人にするんですか。
私は一般論をいっているだけです。
組合員の承認があれば誰でも名義人にはできるのは当然のことですが。

一般の組合員を名義人として登記をしていると、その資産はその
名義人個人の資産として登記されますからね。
やはり適当な期間で名義人は変更しなければならないでしょう。

時効取得の援用をした場合、その敷地を占有した
前後の両時点において占有していた証拠が明白で
あれば時効取得できる可能性は高いと思います。

時効取得できるものがあるのはうらやましい。
そんなこともあるんだ。

名義人は理事長だとして個人財産として登記はされますが、
専有部分と敷地の持分比率を分離することはできませんから
その点は安心ですね。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。

共用部分と同じ管材を使用しているマンションで、共用部分だけが
悪くなることは考えられません。
共用部分の継手部分の交換はするけど、それより傷みが高くなる
専有部分の配管をそのまま放置するのは問題があります。

専有部分は区分所有者自身で交換する。

>>1918さん
管理規約に専有部分の配管を管理組合としてやるように
規定すればいいんですよ。
そして長期修繕計画にも予定を書き込みます。
気をつけなればならないのは、公平の観点から先行工事者
に対するフォローをしておくべきです。（規約に規定）
今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している
マンションは多くなっていますよ。

そうすると、専有部分の配管は専用使用権付き共用部分になる。
管理規約改正が必要。特別決議要。（区分所有法第31条）

>>1920さん
共用部分として工事をするのではなく、あくまで工事だけを
管理組合が積立金を使ってやるだけのことです。
当然規約の改正をしますので特別決議ということになります。

>>1920さん
＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管　　理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませ　　んでした。
　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修ま　　では計画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入　　らないでできる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

工事前→専有部分　工事後→共用部分

>>1920
＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担と　　　　する。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

>>1920さん
修繕積立金を専有部分に使ったら共用部分になるのなら、
例えば共用部分に原因があったので、専有部分の壁紙や
たたみの交換を修繕積立金で工事をすればそれも共用部分
になってしまいます。

共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
うのはおかしな現象です。
　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じてきます。
容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
取組みが必要となります。

だから共用部分に専用使用権を付ける。規約改正。
費用負担が誰か？で考える。

費用負担ではなく、工事の施工主で決めないと。
>>1926の例では、区分所有者が専有部分の施工主で、その費用を管理組合が払う。

>>1929さん
専有部分の配管を共用部分にして専用使用権をつけるとなると
通常の管理も全て管理組合が管理することになりますよ。
いつでも居室内に入ってきたり、床下の配管の点検とかもやる
ようになります。
工事の施工主で共用部分か専有部分かを決めるんですか。

第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管　　理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。

>>1929さん
専有部分で漏水があった場合は、原因調査をします。そして
専有部分に責があれば専有部分の居住者が、共用部分に責が
あれば管理組合が費用を負担しなければなりません。
その工事の施工者如何によって共用部分とか専有部分とかに
することはないでしょう。
そして規約とも関係はありません。

でも専有部分の配管が共用部分なら、漏水の責は管理組合にある。

>>1932さん
専有部分の配管は専有部分ですよ。
専有部分に責任があれば漏水の責任はその部屋です。

>>1930 匿名さん

専用使用部分の通常の管理は専有者では？
バルコニーと一緒ですよね？

管理と事故は違う

>>1934さん
専用使用権のある共用部分の管理については通常の管理に
伴うものは各区分所有者がやることになっています。
バルコニーの通常の管理は清掃とかドレンの清掃ぐらい
のものですよ。
手摺が壊れたり、漏水が発生したときの工事は管理組合がやります。
専用使用権のある共用部分で専有部分内でいえば、玄関扉、インターホン、
窓枠サッシ、網戸、ガラス、熱感知器がそれに該当します。
それらの通常の管理は各人が行います。

第２９条（修繕積立金）　
　六　専有部分である設備(インターホン、消防設備、給排水管等）で、共用部分に属す る他の設備と構造上一体となったものは、その管理は管理組合が共用部分と一体として行うことができる。
　※管理組合が一斉に全戸の更新工事を行う場合は管理組合経費で行います。
　　専有部分ですので、通常の管理に伴うものは当然各人で行わなければなりません。

第２４条（窓ガラス等の改良）　　
１．　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。 ２．　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

第１４条（バルコニー等の専用使用権）
　１．　区分所有者は、別表第３に掲げるバルコニー、ルーフバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、１階に面する庭（以下この条、第２１条及び別表３において「バルコニー等」という。）、
　集合郵便受について同表に掲げる通り、専用使用権を有することを承認する。

>>1934さん
専用使用権のある共用部分で、インターホン、熱感知器、玄関扉の
通常の管理については、全て各人が行っていますか。
うちの場合は、玄関扉以外のものは管理組合が補修工事をしていました。
メールボックスの鍵の交換も管理組合がやっています。
規約からするとおかしいですよね。

管理組合が知らずに工事をしてしまうと次からもやらないと
いう訳にはいきませんからね。
取り扱いが間違っていたのでその工事費を返却して欲しい
といっても、住民はそれだったらやらなかったといわれれば
どうしようもないですからね。

消防設備法定点検は管理組合がやってる。区分所有者はやらない。

>>1942さん
雑排水管の高圧洗浄も専有部分の配管を管理組合の
経費でおこなっています。
熱感知器に関しては共用部分に規定するといいと思います。

専用使用権のある共用部分の管理については、
規約で整理しておく必要があります。

>>1943
共用縦管のメンテを専有部分から行っているのでは？
専有部分の配管をメンテしてるのではないはず。

>>1945さん
うちのマンションでは高圧洗浄は共用部分と専用部分の枝管と一緒に
やっていると思ったんですが違うんですか。
そういえば縦管だけのような気もします。
業者に聞いてみます。ありがとうございました。

いや、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合がやってる。
理由は、専有部分の雑排水管のつまりは、悪臭や漏水等でマンション全体に悪影響を与えるから、個人ではなく管理組合で実施する。

>>1947さん
そういうことですか。
消防点検時に専有部分内の熱感知器を管理組合の経費で行うのも
そういった理由からなんですね。

マンションの管理は難しいですね。
それに理事も交替していきますから、中には全くマンション管理の知識が
ない者でも理事長になりますからね。

マンションの組合員はそれぞれ一家の主ですからね。
いろんな利害関係や住民や隣人との不平不満もあるでしょうし。
なかなかうまくいかないし、ひとつにはなれないですよね。

マンションの人材は大規模マンションの方が確率的には
多いのでしょうね。
多いというのは平均的にはですけど。
小規模マンションの場合は、人材不足（時間的な観点も含めて）
のため理事長の長期政権が続く傾向があります。
それも一概には悪いという訳ではありませんが、全てがいい人材が
担当するというのではないですからね。
マンション管理に向かない理事長が長年担当されたら困りますよね。

なんでも長期政権はダメ。

暇だから理事会に入り浸るのだよ。

暇人でも一生懸命真面目に仕事をしてくれればいいけどね。
ところで専有部分の配管の更新工事を管理組合がやると決めて
いるマンションはありますか。

理事特に理事長を引き受けるとなると、マンション管理の知識に
プラスして時間があることが絶対条件になります。
現役世代で、会社の要職を兼ねて朝から夜遅くまで仕事をしている
者にとってはマンション管理はどうでもいいことです。
だから人材がいないのです。

優秀な人材は多忙のためマンション管理に携わる時間がない。
となるとやはり会社をリタイアした者が一番いいのかもしれない。

マンションの管理は工事や点検だけでなく、日常の管理が
大切ですからね。
苦情や要望、設備の維持等いろいろあります。
そのためには、朝早く出勤し夜遅く帰ってきていては満足いく
管理はできません。

ニートに最適だろう。

>>1958
ニートはマンション管理に興味も関心も知識も指導力もないから
だめですよ。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有負担 　　　　　とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

現在は３．が多くなってきています。
同じ管材を使っているのに共用部分だけが悪くなる訳ではないから
専有部分も一緒にやろうという考えです。

塩ビ管は紫外線の影響を受けない床下などの場所だったら基本的には
経年劣化はせず、サビ等も発生しません。
その素材としては５０年程度はもつだろうといわれています。
しかし、３０年程度経過してくるとつなぎ目から小さなひび割れが
生じてきて水漏れが発生してきます。
硬質塩化ビニルライニング鋼管で管端防食継手が開発され継手の腐食、
サビ問題が解決されたといわれていますが、それでもいずれ不具合は
でてきて継ぎ目部分からの漏水はさけられないといわれています。

いくらプラスティックでもいつかは悪くなりますからね。
延命させるためには、配管の高圧洗浄を各戸全てもれが
ないようにすることです。

２年に１回高圧洗浄をやっているマンションで、１回やらなかったら
４年そのままの状態ということになりますからね。
全戸完全にやるのは大変なことですが。

ライニング系の管は、実際のところ排水管洗浄によるホースなどの摩擦で、ライニングが削られて劣化してることの方が多いですから、無闇にやるものではないと思いますよ。

>>1963さん
定期的に行う雑排水管洗浄清掃は配管の延命のためのものではありません。
１９６５さんのご指摘のように洗浄をやりすぎると配管を痛めてしまい、
配管の寿命をちじめます。

高圧洗浄は汚れ除去

高圧洗浄は臭いや汚れを除去するのが主な目的では
ありますが、洗浄をやらないと汚れ等が付着してつなぎ目
の不具合がでてきます。
高圧洗浄の１～２年に１回が普通ではないんですか。
４年も５年もやらないと臭いが出てきます。

高圧洗浄が２年に１回のところは、必ず全戸実施することが大切です。
１回やらなければ４年洗浄をしないことになります。

＊玄関扉の更新工事について 「カバー工法」
　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　価格は機能性、グレードで決まります。 １戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　周期　　　国交省は３５年程度
　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ高さが３ｃｍ程度小さくなります。

お願いです。
標準管理規約は
１、単棟型
２、団地型
３、複合用途型
の三種類しかありません。

１０棟の団地型マンションでいくつかの棟に店舗が混在しています。
規約を複合用途、団地型に全面改正を模索中ですが、上記１，２，３
を適当に組み合わせた参考になる規約を探しています。参考になる規
約があれば教えてください。

連単棟型というマンションの形態もありますが、１０棟のマンションがあり
その中には店舗がはいっている棟もあるんですね。
１棟の場合で１階が店舗のマンションは多いと思いますが、その場合は単棟型
管理規約で対応しているマンションが多く、それで別に問題はないと思います。
お宅の場合は、団地型で管理されたらいかがですか。
私もそれについては自信はありませんが、団地型にして問題点を検討して規約
の改正をしたらどうでしょうか。
１棟のマンションで１階が店舗の形態で単棟型にしいるマンションを参考にして。

有難うございます。
一応団地型と複合用途型の対比表は作成しましたが、
団地型を参考にして店舗部分をどう処理しようかを検討中です。

単棟型に店舗部分の規定を挿入するよりも、団地型に店舗部分
の規定を挿入したひな形を作成して細かい事は委員で打ち合わ
せる予定です。

>>1973さん
私も団地型でいくべきと思っています。
複合用途型にするには全棟に店舗部分がある訳ではないと思いましたので。
私が以前住んでいたマンションは１階部分に２軒の店舗がありましたが、
単棟型管理規約で運営されていましたが、何の問題もありませんでした。
店舗改装や玄関の改装については、管理組合と相談することになっていました。
看板の設置はされていませんでしたが、それは管理組合と話し合って対応
すればいいのではないでしょうか。
専用使用権のある共用部分の管理については、通常の管理は各戸が行うことに
なっています。当然管理組合の承認が必要ですが。

最近私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが多くなってきたようだが、
だれかが私の後をついで質問とかに答えているのかな。
私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
後見人の方後を引き継いでスレを盛り立ててください。

規約や細則はマンションで検討して作成すればいいんですよ。
但し、区分所有法とかに違反するのはだめですけど。
マンションにとってプラスになるように、理事会や専門委員会で
検討して作っていってください。

1階だけ店舗というのは雑居といいます。
複合は商業施設が複数あって、商業施設用の一部共用とかがある場合です。
雑居は単棟で、シャッターや看板などの広告などの取り決めくらいをきちんとしておけば、まぁいいんじゃないかと思います。

なので、話の流れの通り、団地がメインで、店舗関連は後付けでいいと思います。

しかし雑居ビルとしてのマンションの規定はないかもしれませんが。
単棟型か団地型の括りでいいんでしょうね。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　＊タイムスケジュールの作成
　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　＊建物診断住民説明会の開催
　＊住民に対するアンケート調査の実施
　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　＊広報活動
　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　＊アフター点検の取り決め

Ａ、Ｂ２棟のマンションが渡り廊下やエキスパンションジョイントで
繋がった建物が、大震災でＢ棟だけが倒壊したとします。
Ａ棟は殆ど修復工事をしないでいい状況でした。
Ａ棟７０、Ｂ棟３０の大きさの比率とします。
築２０年経過マンションとした場合、Ｂ棟の工事は実際は建替えと
なりますが、単棟型管理規約のため小規模工事であり、普通決議での
補修工事となります。これ何かおかしくないですか。

連単棟型のマンションは全国には結構あるんですが、
皆さんいざということには関心がないようですね。

連単棟のことを近いうちに書き込みをします。

長期修繕計画は殆どが管理会社がパソコンソフトで簡単に作った
ものしかないでしょうね。
殆ど役に立たないものですが。

　ペットに関する裁判例を取り上げてみました。義務違反者が出た場合の対応の参考にして頂ければと思います。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例
　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求を容認した。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害してはならない。
３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費から金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。 ４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
５．原告のその余の請求を棄却する。
６．訴訟費用は被告の負担とする。
　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支払う旨決議された。
　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属しない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄は、管理組合が管理費の中から実施している。 よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。
　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。

連単棟のマンションは全国に多数あると思いますが、是非参考にしてください。
＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。
　２）連単棟型
　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその　　　一部分が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有し　　　ています。
　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存　　　し、ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参　　　加者の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になり　　　ます。
　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用され　　　ていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行う　　　ことはできないとなっています。
　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提と　　　して全体で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が　　　多いようです。
　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であると　　　いうためにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダ　　　　メージを受けていない場合もあります。

復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。 　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合） この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、　　　議決要件等が決められています。
　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認さ　　　れたとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければ　　　ならなくなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者も　　　いるでしょう。
　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょう　　　か。又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は　　　負担することになります。
　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけ　　　ればなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになりま　　す。

＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。 　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が　明確でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって　分けて規定しておくことが必要となってきます。
　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１　棟の建物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定め　ておくことが必要となってきます。
　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したも　のとして被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。 　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替　えの場合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の　場合と特定の棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみ　が費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を　勘案して、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろう　　か。
　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、　もし法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

　３）団地型
　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所　　　有者の共有に属する場合について定めている。
　４）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

私がまとめた資料からもってきましたので見ずらい資料になりましたが
ご了承ください。

私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
そのスレを見ることは絶対ありません。
見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは
絶対ありません。
現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに
答えてやってください。

ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。

渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がったマンションは全国で
多いと思いますが、その書き込みをしましたが、是非参考にして頂き
たいと思います。
勿論大震災時の対応となりますが、備えあれば憂いなしです。

　設備等の工事や補修、点検については、専有部分内にあるものは基本的には区分所有者の
責任と負担で実施しなければならないとなっています。
　但し、専有部分内にある玄関扉、窓枠・サッシ・ガラス、網戸は全体の統一を保つために共用
部分となっています。
　ただ、この部分については、管理組合として一斉に更新工事をするとき以外は各戸で補修等は
しなければなりません。
　勿論、管理組合として更新工事をすることになった場合は、先行工事者に対する経費の負担に
ついては、公平の観点から管理規約に規定を設けておく必要があります。

専有部分の玄関ドアが壊れたので補修してくれと
理事会に要請があった場合、その工事費を管理組合が
負担したら次からの同じ工事は管理組合がすることになるのですか。

最近ＰＡＲＴ２の書き込みが頻繁になってきましたが、以前の
ＰＡＲＴ３の書き込みの批判から変わってきたんでしょうね。
私は参加しませんし、ＰＡＲＴ２のスレをみることはありませんが
私の立てたスレでもありますし、頑張って継続させてください。

標準管理規約の改正
　　
　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

※補足事項
　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照
　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

民泊問題は関係ないという前に規約で規制しておくことが
大切です。
いざという時に後悔しないためにも。