管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2024-05-20 10:57:26

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

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「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

  1. 2601 匿名さん

    <参考>
    弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座(予備知識編)
    2018年12月22日
    【管理費等の債権の放棄~管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
    http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html

  2. 2602 買い替え検討中さん

    https://static.wixstatic.com/media/5a0d80efc057933c9e5b16bff7654c6f.jp...,h_193,al_c,q_80,usm_0.66_1.00_0.01/5a0d80efc057933c9e5b16bff7654c6f.jpg
    マンション管理士の先生方への質問は管理費等の不公平な徴収の問題を聞いているのですが、109のボンクラ爺さんが意図的に話を変えていませんか、本人なら致し方ないとは存じます。宜しくお願い致します。

  3. 2603 買い替え検討中さん

    https://www.waka-consul.com/single-post/2016/05/07/%E7%AE%A1%E7%90%86%...
    2602です、ここが投稿されていませんでしたら、御面倒ですが2598でご確認ください。宜しくお願い致します。

  4. 2604 匿名さん

    >>2601さん
    いい情報をありがとうございます。
    この資料を読んで対応策がとれそうです。

  5. 2605 匿名さん

    やはり、いろんな方が書き込みをすれば情報も収集できますし、
    勉強になりますね。

  6. 2606 匿名さん

    結局滞納金の処分は総会の普通決議でもオーケーと
    いうことなんですね。
    土地の処分は全員の承認が必要でしょうが。

  7. 2607 匿名さん

    しかし、管理費等が規約と違う徴収がされているということに対しては
    区分所有者も抗議すべきと思うんだが、その兆しはないんだろうか。
    住民にとっては金銭が絡むということは大きなことと思うのだが。
    一部の理事とかの問題でうやむやにするようなことではないだろう。

  8. 2608 匿名さん

     ※水漏れがした場合の対応について

      もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
     して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
     る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

      しかし、原因が区分所有者にある場合(配管の老朽化による劣化やミスによる漏水)については、
     下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
     各区分所有者が行わなければなりません。

      又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
     漏水が発生した場合は、2回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

  9. 2609 匿名さん

    マンションで漏水は時の経過とともに発生するのは当たり前のこと。
    漏水したら下階の住民には迷惑がかかるけど、最上階の部屋でなければ
    自分の部屋にも上階からの漏水はある。

  10. 2610 匿名さん

    マンションの漏水は時の経過とともに発生してきます。
    特に20年を経過したマンションでは必ずといっていいほど
    発生しているんではないですか。
    塩ビ管を使用しているから大丈夫とかいっていても、いろんな
    ところから漏水は発生しています。
    共用部分の縦管の継手部分からの漏水もありますし、キッチンの水栓
    部分からの漏水もあります。
    その対策を考えおく必要があるのではと思います。

  11. 2611 匿名さん

    しかし、専有部分の配管を管理組合としてやるのは
    いいんだが、積立金をどうするかだな。
    金さえあれば当然やるべきだよ。

  12. 2612 匿名さん

    >>2610 匿名さん

    キッチン水栓は専有部分。管理組合が考えられるところではない。

  13. 2613 匿名さん

    >>2612さん
    キッチンの水栓は専有部分です。
    しかし、築20年以降のマンションで最も多いのが水栓の緩みに
    よる漏水です。
    そこで管理組合として、台所や洗面所の水栓のチェックをする
    ことをお奨めします。
    個人ではなかなか全員がやることはないですからね。
    専有部分の配管の高圧洗浄と同様管理組合としてやってもいいんでは
    ないでしょうか。
    そうすることによって、水栓部分からの漏水は防げますので。
    当然、点検による水栓の交換等の経費が必要となる場合は各戸負担に
    すべきでしょう。

  14. 2614 匿名さん

    水栓の点検をやる場合は、その当日キッチン下を空にしておけば
    短時間(10分以内)でやれますので、経費も安くて済みます。
    1戸当り交渉次第ですが、1,000円~3,000円で納まる
    と思います。

  15. 2615 匿名さん

    マンションも築20年前後から水栓の配管の緩みによる
    漏水が始まります。
    住民に点検するようにといってもやりませんからね。

  16. 2616 匿名さん

    漏水が発生するとその対応が大変です。
    まず漏水を止めるために開放廊下にある扉を開けてハンドルを
    右に回して給水管を止めます。
    それから管理会社に連絡をして、業者の手配をしてもらいます。
    その原因調査をしなければならなくなりますが、保険の準備も
    並行して行います。
    下階と上階との損害賠償についてはそれから話し合います。
    保険で全て対応できる訳ではありませんから。
    漏水が発生すると下階の住民に迷惑がかかります。

  17. 2617 匿名さん

    水栓からの漏水の場合、原因調査費用から交換はできますね。

  18. 2618 匿名さん

    できるわけないでしょ。

  19. 2619 匿名さん

    >>2613 匿名さん
    キッチンの水栓は専有部分です。しかし築20年以降のマンションも最も  多いのが水栓の緩みに よる漏水です。
     
      そこで区分所有者として、台所や洗面所の水栓のチェックをすることをお奨めします。 そして漏水がわかれば速やかに修理依頼しましょう

  20. 2620 匿名さん

    >>2619さん
    それを住民に喚起しても全員がやる訳ないでしょう。
    だから、管理組合として全戸一斉にやればいいんですよ。
    専有部分だとか共用部分だとかいっている場合じゃないでしょう。
    雑排水管の高圧洗浄は専有部分をやるのだけど、管理組合が経費
    を負担して専有部分の配管の洗浄をやっているんではないですか。

  21. 2621 匿名さん

    管理費に余裕があれば水栓の点検ぐらい管理組合として
    やった方がいいですよ。
    全戸やれば専有部分だからということにもならないでしょう。
    それでマンションの漏水事故が少なくなれば住民も安心する
    でしょうから。

  22. 2622 口コミ知りたいさん

    2600 匿名さん 4日前

    >>2597
    40年間分を請求するんですか。
    少なくとも定期給付債権の消滅時効期間5年以前分は
    援用されるでしょうから取れないでしょうね。
    その場合、償却は普通決議?特別決議?それとも全員の
    承認が必要?

    上記の解答が、マンション管理士等の実態です。時効の件を勝手に持ち出して本題をすり替えている。109のボンクラ社員か、爺さんの解答です。

  23. 2623 匿名さん

    >>2622 時効の件を勝手に持ち出して本題をすり替えている。

    本題ってなに? 時効5年は関係ない?

  24. 2624 口コミ知りたいさん
  25. 2625 匿名さん

    不当利得返還請求権の消滅時効期間は10年です(最高裁昭和55年1月24日判決)。
    定額給付債権の消滅時効は5年ですね。

  26. 2626 匿名さん

    債権放棄の総会決議については、通常であれば普通決議でも
    いいという判例が出てましたよね。
    決して全員の承認が必要という訳ではないようです。

  27. 2627 マンション検討中さん


    2593 匿名さん 5日前

    管理費が1㎡当たり125円、修繕積立金が1㎡当たり113円というのはどこに規定されているのでしょうか?
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    2594 匿名さん 5日前

    >>2593
    管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。
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    2595 匿名さん 5日前

    >>2594
    >管理規約に規定しています。

    であるならば、80㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
    なにか問題がありますか?
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    2596 匿名さん 5日前

    >>2595
    80㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
    他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
    店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
    平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

    専有部分(住戸部分)
    例        (別表に記載されている)(実質割合)(口座振替金)               
    管理費  専有面積 60㎡ 125円/㎡= 7500円  9000円
    修繕積立金専有面積 60㎡ 113円/㎡= 6789円 10000円
    管理費  専有部分 70㎡ 125円/㎡= 8750円  9000円
    修繕積立金専有部分 70㎡ 113円/㎡= 8120円 10000円
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡=10000円  9000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡= 9000円 10000円

    専有部分(店舗部分)
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡= 9000円  3000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡=10000円  4000円
    店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を3000円と4000円を1㎡当た
                   38円/㎡= 3000円差6000円
                   50円/㎡= 4000円差6000円

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    2597 匿名さん 5日前

    ①60㎡の住戸と70㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
    ②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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    2598 口コミ知りたいさん 5日前

    https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
    参考になりますでしょうか。?
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    2599 匿名さん 5日前

    109爺さん
    そろそろ作り話は終わりにしましょう。
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    2600 匿名さん 5日前

    >>2597
    40年間分を請求するんですか。
    少なくとも定期給付債権の消滅時効期間5年以前分は
    援用されるでしょうから取れないでしょうね。
    その場合、償却は普通決議?特別決議?それとも全員の
    承認が必要?

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    2601 匿名さん 5日前

    <参考>
    弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座(予備知識編)
    2018年12月22日
    【管理費等の債権の放棄~管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
    http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html
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    2593 匿名さん 5日前

    管理費が1㎡当たり125円、修繕積立金が1㎡当たり113円というのはどこに規定されているのでしょうか?
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    2594 匿名さん 5日前

    >>2593
    管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。
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    2595 匿名さん 5日前

    >>2594
    >管理規約に規定しています。

    であるならば、80㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
    なにか問題がありますか?
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    2596 匿名さん 5日前

    >>2595
    80㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
    他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
    店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
    平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

    専有部分(住戸部分)
    例        (別表に記載されている)(実質割合)(口座振替金)               
    管理費  専有面積 60㎡ 125円/㎡= 7500円  9000円
    修繕積立金専有面積 60㎡ 113円/㎡= 6789円 10000円
    管理費  専有部分 70㎡ 125円/㎡= 8750円  9000円
    修繕積立金専有部分 70㎡ 113円/㎡= 8120円 10000円
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡=10000円  9000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡= 9000円 10000円

    専有部分(店舗部分)
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡= 9000円  3000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡=10000円  4000円
    店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を3000円と4000円を1㎡当た
                   38円/㎡= 3000円差6000円
                   50円/㎡= 4000円差6000円

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    2597 匿名さん 5日前

    ①60㎡の住戸と70㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
    ②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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    2598 口コミ知りたいさん 5日前

    https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
    参考になりますでしょうか。?
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    2599 匿名さん 5日前

    109爺さん
    そろそろ作り話は終わりにしましょう。
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    2600 匿名さん 5日前

    >>2597
    40年間分を請求するんですか。
    少なくとも定期給付債権の消滅時効期間5年以前分は
    援用されるでしょうから取れないでしょうね。
    その場合、償却は普通決議?特別決議?それとも全員の
    承認が必要?

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    2601 匿名さん 5日前

    <参考>
    弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座(予備知識編)
    2018年12月22日
    【管理費等の債権の放棄~管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
    http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html
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    2593 匿名さん 5日前

    管理費が1㎡当たり125円、修繕積立金が1㎡当たり113円というのはどこに規定されているのでしょうか?
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    2594 匿名さん 5日前

    >>2593
    管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。
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    2595 匿名さん 5日前

    >>2594
    >管理規約に規定しています。

    であるならば、80㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
    なにか問題がありますか?
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    2596 匿名さん 5日前

    >>2595
    80㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
    他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
    店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
    平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

    専有部分(住戸部分)
    例        (別表に記載されている)(実質割合)(口座振替金)               
    管理費  専有面積 60㎡ 125円/㎡= 7500円  9000円
    修繕積立金専有面積 60㎡ 113円/㎡= 6789円 10000円
    管理費  専有部分 70㎡ 125円/㎡= 8750円  9000円
    修繕積立金専有部分 70㎡ 113円/㎡= 8120円 10000円
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡=10000円  9000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡= 9000円 10000円

    専有部分(店舗部分)
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡= 9000円  3000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡=10000円  4000円
    店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を3000円と4000円を1㎡当た
                   38円/㎡= 3000円差6000円
                   50円/㎡= 4000円差6000円

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    2597 匿名さん 5日前

    ①60㎡の住戸と70㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
    ②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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    2598 口コミ知りたいさん 5日前

    https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
    参考になりますでしょうか。?
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    2599 匿名さん 5日前

    109爺さん
    そろそろ作り話は終わりにしましょう。

    2599さんがこれ以降のスレで本題を意図的に妨害している。なぜ?

  28. 2628 匿名さん

    >>2527さん
    スレ主ですけど、この貼り付けはおかしいんじゃないですか。
    明らかに妨害行為になりますよ。

  29. 2629 匿名さん

    >>2527さん
    あなたの書き込みに対して真面目に書き込みをしたつもりなんですが、
    それを削除依頼してたんですか。
    前の書き込みに対してはみるつもりもありませんので確認はしてませんがね。

  30. 2630 口コミ知りたいさん

    2629さん、投稿のやり方がが初心者ですので、余計な部分を投稿してしまいました。
    真面目にご回答を頂きながら大変ご迷惑をおかけいたしました。
    これに、こりずに役に立つ事をご教示を宜しくお願い致します。

    2600 匿名さん 5日前
    >>2597
    40年間分を請求するんですか。
    少なくとも定期給付債権の消滅時効期間5年以前分は
    援用されるでしょうから取れないでしょうね。
    その場合、償却は普通決議?特別決議?それとも全員の
    承認が必要?

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    2601 匿名さん 5日前
    <参考>
    弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座(予備知識編)
    2018年12月22日
    【管理費等の債権の放棄~管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
    http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html
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    2593 匿名さん 5日前
    管理費が1㎡当たり125円、修繕積立金が1㎡当たり113円というのはどこに規定されているのでしょうか?

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    2594 匿名さん 5日前
    >>2593
    管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。

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    2595 匿名さん 5日前

    >>2594
    >管理規約に規定しています。
    であるならば、80㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
    なにか問題がありますか?
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    2596 匿名さん 5日前
    >>2595
    80㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
    他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
    店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
    平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

    専有部分(住戸部分)
    例        (別表に記載されている)(実質割合)(口座振替金)               
    管理費  専有面積 60㎡ 125円/㎡= 7500円  9000円
    修繕積立金専有面積 60㎡ 113円/㎡= 6789円 10000円
    管理費  専有部分 70㎡ 125円/㎡= 8750円  9000円
    修繕積立金専有部分 70㎡ 113円/㎡= 8120円 10000円
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡=10000円  9000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡= 9000円 10000円

    専有部分(店舗部分)
    管理費  専有面積 80㎡ 125円/㎡= 9000円  3000円
    修繕積立金専有面積 80㎡ 113円/㎡=10000円  4000円
    店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を3000円と4000円を1㎡当た
                   38円/㎡= 3000円差6000円
                   50円/㎡= 4000円差6000円
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    2597 匿名さん 5日前
    ①60㎡の住戸と70㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
    ②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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    2598 口コミ知りたいさん 5日前
    https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
    参考になりますでしょうか。?

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    2599 匿名さん 5日前
    109爺さん
    そろそろ作り話は終わりにしましょう。

    2599さんがこれ以降のスレで本題を意図的に妨害している。なぜ?


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  31. 2631 2599

    >>2585 >>2589 >>2591 >>2593 >>2595 >>2597 >>2599 以降は、>>2601 しか投稿していませんが、それがどうかしましたか?

  32. 2632 口コミ知りたいさん

    https://www.yageta-law.jp/site_debt/FAQ/A100/A117.html
    これで解決した。後は資料をそろえて弁護士との打ち合わせをしてください。

  33. 2633 匿名さん

    ※水漏れがした場合の対応について

      もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
     して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
     る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

      しかし、原因が区分所有者にある場合(配管の老朽化による劣化やミスによる漏水)については、
     下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
     各区分所有者が行わなければなりません。

  34. 2634 匿名さん

    漏水があると住民は不安になりますよね。
    保険はどうなっているのか、全額補てんされるのかどうかが。
    原因が区分所有側にあれば保険で全額補てんされなければ個別
    の交渉になりますが、それは管理組合はノータッチになります
    からね。

  35. 2635 匿名さん

    全額補填されるのが当たり前
    なんて保険は一切無いし、被害者が面倒なことを言えば、降りるものもおりなくなくなるけど、何とかしようと頑張るは頑張る

  36. 2636 匿名さん

    その場合、保険で補填されない部分の損害賠償は上階の住民が
    やらなければならないんでしょうが、支払わないといえば裁判
    になりますよね。
    しかし、一般住民としては裁判までして金額を請求するという
    ことはしないので、結局泣き寝入りしなければならないんでしょうね。

  37. 2637 匿名さん

    しかし漏水は嫌だね。
    漏水の心配のないマンションに住みたいね。
    10年ぐらいで買い替えればいいんだけど。

  38. 2638 匿名さん

    マンションは時の経過と共に必ず経年劣化していきます。
    昔はマンションを終の棲家として考える者は少なかったが
    現在は逆に老後はマンションという傾向が強くなってきている。
    買物や病院、交通の便はいいし、鍵一つで外出もできる。
    又、居室以外の共用部分の管理は管理組合がやってくれる。
    管理員がいるのでいろんな相談もできる。
    いざという時の対応も管理員を呼び出せば対応してくれる。
    だから、会社をリタイアしたら戸建からマンションへ引っ越し
    てくるものが多い。時代は変わったんですね。

  39. 2639 匿名さん

    そういえばうちのマンションにも戸建から引っ越してきた者がいるよ。
    時々草取りとかに帰っていたけど、もう住まないからといって売却され
    たようだけど。

  40. 2640 匿名さん

    戸建ては高齢になると庭の手入れや諸々の補修とか
    たいへんだよね。
    だからマンションが重宝されているんだね。

  41. 2641 匿名さん

    みなさんのマンションで、メールボックスの鍵が壊れた場合の対応は
    管理組合負担でおこなっていますか、それとも専用使用権のある部分
    ですので、通常の管理に関する事項は各区分所有者の責任と負担で
    やっていますか。

  42. 2642 匿名さん

    >>2637 匿名さん 10年ぐらいで買い替えればいいんだけど。

    富裕層では一部12年、13年で買い替えているようです。
    最近は15年目での大規模修繕が実施されているようです。この後修繕積立金がグットアップする制度(21年目からもアップ)をとっている管理組合が多いようです。
    12年、13年目での売却価格は結構高く売れるようです(立地条件が良ければですが)。買い物上手に**は味方する?

  43. 2643 匿名さん

    富裕層は買い替えができますが、そのマンションには住民が住み続けて
    いかなければならない訳ですから、やはり漏水対策もしなければ、住民
    同士のトラブルや資産価値の減少が出てきますよね。
    一部の富裕層が出ていってから値上げというのも住民は納得しないでしょう。
    それに漏水対策を考えるのは、築20年以降のことですから。

  44. 2644 匿名さん

    建物設備の維持保全については、専有部分だろうが共用部分だろうが
    修繕積立金に余裕さえあれば管理組合として工事はできます。

  45. 2645 匿名さん

    しかし、全国のマンションで修繕積立金に余裕がある
    ところはすくないのが実情。
    大規模修繕工事でさえ殆どやれないマンションもかなり
    あると聞いている。

  46. 2646 匿名さん

    >>2644 匿名 修繕積立金に余裕さえあれば管理組合として工事はできます。

    修繕積立金に余裕=カモがねぎ  管理会社万歳、万歳

  47. 2647 匿名さん

    >>2646さん
    管理会社は工事にはタッチできないようになっているんですよ。
    全て理事会と専門委員会が工事業者の選定はやります。その際
    管理会社はその会議には出席できないようになっていますから。

  48. 2648 匿名さん

    >>2647 全て理事会と専門委員会が工事業者の選定はやります

    質問 専門委員会は最低どんな委員会が必要なのですか
       委員会を設ける方法は 等々

    残念ながら我が管理組合には委員会と称するものは一つもない。
    10年を経過したが・・・・

    なので? >>2646 がなんとなく理解できる。管理会社のぼろもうけ。
    理事会と管理会社で協議し総会に提起し賛成多数で決まり。

  49. 2649 匿名さん

    私どもの管理組合では、専門委員会は大規模修繕専門委員会、
    規約改正専門委員会、大型工事の際の維持保全専門委員会の
    3つがあります。
    工事に関しては、工事業者の選定は全て専門委員会が行い、
    そこで決まったものを理事会に提案します。
    特に大型設備の専門委員会には管理会社は全くタッチしません。
    大型設備の工事には、インターホン、給水設備、消防設備、
    消防設備等500万円以上の経費のかかるものが専門委員会
    設置の条件となっています。

  50. 2650 匿名さん

    専門委員会では、相見積をとるために業者探しから
    行います。
    業者からの説明も専門委員会で受けます。

  51. 2651 匿名さん

    候補業者探しは、マンション管理士会やNPOに参加している
    業者やネットで調べます。
    そして直接業者に電話をしてきてもらったりして話を聞きます。
    工事個所や内容等はその時打ち合わせをして相見積金額を出して
    もらって、それを検討して専門委員会で決めます。それを理事会
    に提案します。

  52. 2652 匿名さん

    大規模マンションは専門委員会を立ち上げやすいし、人材も
    豊富でしょうが、小規模マンションでは理事や専門委員といっても
    兼務者やいつものメンバーでやらざるを得ないのが実情となります。

  53. 2653 2648

    今回質問に対して皆様の貴重な情報ありがとうございます
    ①大規模修繕専門委員会
     今後13年~15年目で大規模修繕を計画していますので総会等で設立を提案 して行きたいと思います。 業者探しはマンション管理士会、NPO業者等 を通じて選定しなんとか相見積まで取りたいとおもいます。
    ②規約改正専門委員会
     現管理規約で納得できない部分(管理会社より?)がありましたので当委員会を立ち上げ是正したい
    ③大型工事維持保全専門委員会 は内容からして①②後に考えます。
    以前勤務していた地域より遠方に住居を構えましたので業者選びは??でしたので助かります。元勤務地近くであれば元同僚にも相談できたのにとの思いでした。
    皆様の貴重なアドバイスありがとうございました。

  54. 2654 匿名さん

    相見積を取る時は、できれば同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、
    同じ平米数で取れれば、業者の比較はできますが、その要綱書
    の作成は建築士でないと難しいと思いますので、同じ修繕個所と
    同じ平米数での相見積を取り、後は業者からの説明を聞いて質疑
    応答をして決められたらいいと思います。

  55. 2655 匿名さん

    平米数については、まず1社を選んでその業者に設計図面をみせて
    修繕個所をいってその平米数を出してもらうと共に、それに沿った
    見積金額を出してもらい、後の業者についてはそれを参考にして
    相見積をとればいいと思います。

  56. 2656 匿名さん

    どちらにしても、同じ条件でなければ相見積を
    取っても、高いのか安いのかの判断はできません。

  57. 2657 匿名さん

    一番いい方法は、設計監理方式を採用し、設計コンサルタント
    を雇うのがいいのですが、経費はかかります。

  58. 2658 匿名さん

    設計コンサルタントを導入すれば報酬が伴うけど、
    コンサルタントを入れなくても、建設会社は設計
    監理はしなければならないので、その分が丸々必要
    という訳ではないけどね。

  59. 2659 匿名さん

    みなさんのマンションで大規模修繕工事のとき、相見積は
    どうして取っていますか。

  60. 2660 匿名さん

    相見積を効率的にやるにはやはりコンサルタントに
    要綱書を作成してもらうことでしょう。
    同じ条件で見積もりを取らないと比較ができないですからね。

  61. 2661 匿名さん

    ペット禁止のマンションで、ペットを飼っている者がいた場合
    の理事会の対応はどうしていますか。
    うちの場合は、苦情がくれば掲示板に掲示するだけです。
    みんな嫌なことはやりたがらないですからね。

  62. 2662 匿名さん

    直接ペットを飼っている者に注意はしずらいからね。

  63. 2663 匿名さん

    ペットや騒音、ゴミだし等マンションにはトラブルが
    多いからね。
    一応細則等には違反しているんだが、罰則は設けていないのが
    実情だし。

  64. 2664 匿名さん

    生協
    昔は共同購入が主流 → 個人宅配が主流
    美観の問題
    置きっぱなしの住人に対しての対処方法  ボックスの放置(生協本部も認めていない)
    共用部分は公共目的に使うのが当然
    集合住宅のマナーも大事  戸建てと違う
    置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
    防災の面からはどうか。

    ※基本は個人宅配を基本にしないとね。経費を抑えるために駐車場とかを
     活用しているんだろうが。

  65. 2665 匿名さん

    宅配はしないと買い物に行けない者もいるし、仕事をしている
    女性も多いからね。

  66. 2666 匿名さん

    工事や点検を管理会社経由にすると間違いなく管理会社に
    紹介料等の余分な経費が必要となります。
    これらは部分管理として管理組合が直接やれば経費的には
    かなり浮くことになります。
    業者探しはネットやマン管士会やNPO、ネット等で簡単に
    調べることはできます。
    相手は商売です。依頼がくれば一生懸命やってくれますよ。

  67. 2667 匿名さん

    全て管理会社との委託契約を総合契約にする必要は
    ないんですけどね。
    管理会社にしてやられていますね。

  68. 2668 匿名さん

    部分管理をしているマンションは少ないので、
    それを導入すれば管理が悪いと思われるからだろうか。

  69. 2669 匿名さん

    工事や点検はお金が絡むので、理事長もどうすればいいのか
    悩むけど、自分では業者探しや価格の交渉等はしたくないので
    お金で済む問題だから管理会社に任せておいた方が無難と思って
    いる者がほとんどでしょう。
    改革をすれば管理会社にも恨まれるし、今までうまくいっていた
    フロントとの関係も悪くなるかもしれないしね。
    さわらぬ神に祟りなし。

  70. 2670 匿名さん

    しかし、工事費は安いにこしたことはない。
    修繕積立金があればいろんな工事もできるしね。

  71. 2671 匿名さん

    修繕積立金がいくら必要かを知るためには、
    建築士と一緒に、修繕個所や周期等を検討
    して、長期修繕計画書を作成し、そこから算出
    した総工事費から1戸当り月の必要修繕積立金
    がいくらかを知ることからスタートしなければ
    ならないでしょう。

  72. 2672 匿名さん

    最近、マンコミュの書き込みが少ないよね。
    何故なんだろう。

  73. 2673 匿名さん

    もう問題点や質問事項等がいきわたったからじゃないかな。
    何か特定の判断が難しい提案がされれば、又盛り上がると
    思うよ。

  74. 2674 匿名さん

    マンションに関する質問をしてもいいけど
    上手く答えてくれるのかな。

  75. 2675 匿名さん

    *大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
        大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

      ①共通仮設工事
        現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
      ②直接仮設工事
        足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
      ③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
        ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
      ④外壁補修工事(既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事)
      ⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
        外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
      ⑥防水工事
         屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水(前回実施工法)
         バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水  軒天含む
         ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討(次回の目玉、裸足でベランダへ)
         開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え(塩化ビニール樹脂シート等)
      ⑦鉄部塗装(吹付工事含む)
        面格子、玄関扉枠、EV扉、ST扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
      ⑧その他
        避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
        TV共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化(非大理石)等

  76. 2676 匿名さん

      建物診断を行うメリット
     ①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
     ②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
     ③故障個所の早期発見ができる。
     ④公平な入札や業者選定ができる。
     ⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
     調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
    改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
     ※工事費の概算額も提出してもらいます。

  77. 2677 匿名さん

     *自主点検のポイント一例(自主点検マニュアル表を作成します)

    屋上
      ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
      調査、水はたまっていないか等
    外壁
      壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
      ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
    給水設備
      排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
      が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
    電気設備
      屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
      配電盤は、25年~30年で交換。
    塗装
      割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。(補修が必要です)
      水や空気が入って膨らんでいませんか。
      塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
      いって塗装の表面の劣化です。

  78. 2678 匿名さん

    建物設備の自主点検はマニュアル表がネットで検索すれば
    すぐみつかるから、それを基にやればいいと思うよ。

  79. 2679 匿名さん

    自主点検はできるけど、大規模修繕の時期をいつにするかの
    判断にするのは難しいかもね。
    やはり周期については、13年前後には行った方がいいと思うよ。
    補修工事や外壁タイルの戦時用、開放廊下のシートの張り替えとか
    すれば新鮮な気持ちになるしね。

  80. 2680 匿名さん

    大規模修繕工事の周期は、自分の部屋で考えれば、畳やふすまや障子の
    張り替え等を10年でやっても20年でやっても住めないことはないで
    すよね。しかし、快適なマンションライフを送るためにはある程度の時期
    がくればやった方がいいですね。
    それと一緒ですよ。要は、修繕積立金のあるなしがポイントとなります。

  81. 2681 匿名さん

    大規模修繕工事の周期については、修繕積立金に余裕があるマンションは
    12~13年周期で行い、積立金不足のところは、15~20年若しくは
    大規模修繕工事はしなくて、悪くなったところだけを補修するだけでいい
    のではないでしょうか。

  82. 2682 匿名さん

    やはり全てはお金次第なんだね。
    納得!

  83. 2683 匿名さん

    大規模修繕工事をするときは、事前に専門委員には
    ネットで検索すればでてきますので、最小限はこの
    進め方を勉強しておくことです。

  84. 2684 匿名さん

    教えてください。
    自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをしていますが、
    それは問題がないのでしょうか。
    うちの場合は、年初に年間分をまとめて自治会に振り込みます
    ので、滞納金とかあっても関係なく、自治会費は確保されて
    います。

  85. 2685 匿名さん

    自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としを
    するぐらいはいいんじゃないですか。
    同じ住民なんですからね。

  86. 2686 匿名さん

    前期繰越金の取り扱いですが、収支報告書では収入と支出の
    合計が前期繰越金が計上されていないのであっていませんが、
    予算書では、収入の欄に前期繰越金を計上しているので合計
    があっています。
    これは何故なんでしょうか。

  87. 2687 匿名さん

    管理費の中の予備費という項目があるんですが、
    それはなんにでも使えるんですよね。

  88. 2688 匿名さん

    マンション管理センターと全管連の標準管理規約では、
    修繕積立金の取り崩しが大きく違います。
    全管連の規約では、積立金の取り崩しは、総会でも理事会でも
    できるとなっており、条文も同じになっています。
    これおかしくないですか。

  89. 2689 匿名さん

    理事会で修繕積立金の取り崩しができるんなら、
    総会の承認決議はいらないのだから、理事会としては
    好きなようにお金はつかえるね。

  90. 2690 匿名さん

    その場合は、修繕積立金の取り崩しは総会の決議でいいのですが、
    理事会はその運用、例えば業者選定とか工事の日時等については
    理事会決議でオーケーと決めた方がいいでしょう。
    あくまで、総会承認のあった取り崩し額の範囲内でということです。

  91. 2691 匿名さん

    しかし、全管連の標準管理規約をひな形として管理規約を作成
    しているマンションも多いと思うのですが、この修繕積立金の
    取り崩しについては、どう対応してるんでしょうね。

  92. 2692 匿名さん

    大規模修繕工事は総会の普通決議で行うが、修繕工事費については
    理事会でその額はきめられるんでしょうね。

  93. 2693 匿名さん

    それはだめですね。
    規約の改正をお奨めします。

  94. 2694 匿名さん

    全管連の標準管理規約があるのを知らない者も
    多いんじゃないですか。
    特に全管連の標準管理規約をひな形として規約を
    作っているマンションの住民は、何も感じていない
    だろうね。
    全管連の標準管理規約がひな形であり、それしか知ら
    ないんだから。

  95. 2695 匿名さん

    しかし、修繕積立金の取り崩しを総会と理事会
    両方ができるとはやっぱりおかしいんじゃないの。

  96. 2696 匿名さん

    大規模修繕工事の周期は何年がいいでしょうか。

  97. 2697 匿名さん

    周期については、12年から13年を標準としている文献が
    多いようですが、あくまで修繕積立金次第ということに
    なります。

  98. 2698 匿名さん

    その修繕積立金を値上げするのが難しいんですよ。
    築年数が経過しているマンションでは、老人が多い
    年金生活者中心なので、値上げには敏感に反応され
    ますからね。

  99. 2699 匿名さん

    理事会に一般組合員がオブザーバーとして
    出席することはできますか。

  100. 2700 匿名さん

    規約に規定してあればいいでしょうね。
    開かれた理事会として、オープンにしてはどうでしょうか。

  101. 2701 匿名さん

    管理規約集の作り変えをしたマンションはありますか。
    やり方を教えてください。
    標準管理規約に沿ってやればいいといっても、どう
    やって進めていけばいいか分りません。

  102. 2702 匿名さん

    分譲時のままの規約集となっていれば、その間区分所有法や
    標準管理規約の改正とか、そのマンションの細則等が総会で
    変更になっているでしょうから、どこかの時点で規約集の作り変え
    をしておかなければならないのですが、それが簡単にはできないので
    規約集は原始規約のままになっているマンションが多いんですよ。

  103. 2703 匿名さん

    規約集が分譲時のままになっていれば、規約改正分を調べるには
    総会の議案を全てみなければならなくなります。
    そういう管理組合では、規約はあってもないようなもので、殆ど
    活用されないでしょう。

  104. 2704 匿名さん

    しかし、管理規約と細則の全面改正をどうやってやるのか、
    又誰がするのかが判らない。

  105. 2705 匿名さん

    管理規約の全面改正は疲れるだけだよ。
    暇人がやってくれるよ。

  106. 2706 匿名さん

    管理費の使用について教えてください
    現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で1戸につき***円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去3年間一度も利用したことはない。過去3年間の平均利用者率8%弱。管理会社が暴利を得てると思う。

    専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕(扉の取ってガタつき修正、他)、水周りのトラブル(蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他)、玄関のトラブル(開錠、破錠)、電気設備のトラブル(SWを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等)等々。作業時間は30分以内無料。30分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
    業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

  107. 2707 匿名さん

    >>2760さん
    管理会社と「安心サポートサービス」なる契約をして、管理費から
    相当額を管理会社に支払っておられるとのことですが、過去3年間の
    平均利用率は8%程度しかないとのことですね。
    管球交換、扉等のガタつき補修、水回りの補修、コンセントのガタつき
    等、どれをとっても各住民が当然やらなければならない事項です。
    住民にとっては、いざという時に無償で管理会社がやってくれるので
    安心ではあるんでしょうが、その経費も同じ住民が支払っているものです。
    殆どの住民は利用したことがないものであり、利用したとしても、時間超や
    部品代はその住民が支払うことになっているんですね。
    蛇口から水が垂れているのであれば、漏水に繋がりますので、全戸点検を
    されたらいかがですか。
    専有部分の管球交換の場合、管理会社に依頼するんですか。
    経費を抑えるためには、管理組合として一斉点検をされて、管理会社との
    契約は破棄された方がいいと思います。
    「安心サポートサービス」は殆どが人件費だと思いますので、回数と人数
    とか時間を計算して、年間どれぐらいの経費が掛かったかを試算してみると
    いいと思いますよ。
    最後に、管理組合として専有部分の工事等について総会で決議することは
    無効ではありません。

  108. 2708 匿名さん

    >>2706
    暴利と思う点は
    作業者(原則委託業者)に作業時間30分を最低賃金/時間で求め総実施件数で試算すると年間負担額の人件費は約3%に相当する。作業時間は30分であるが最低賃金/時間で支払うと約6%に相当する。年間負担額(管理組合契約料)の6%を管理会社は出費(原則委託業者に)し残り94%は懐に残る。

    追記事項(内容を省略しすぎた?)
    作業に特殊工具、道具を利用すれば別料金発生、
    水周りにはトイレの排水詰まり、水お湯の出が悪い等含む
    管理会社(連絡)経由で業者が訪問する。

    この「安心サポートサービス」が総会決議として有効なのか納得できない。
    管理費は共用部分、管理に使用と管理規約では明示しているのに何故専有部分の事項に総会決議が有効なのか。
    専有部分は区分所有者が責任を持ち負担するものと規約にある。

  109. 2709 匿名さん

    >>2708さん
    標準管理規約第21条第2項には、次の規定があります。
    専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の管理を
    共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
    を行うことができる。
    この規約は、共用部分と構造上一体となった部分については、専有部分
    の工事(配管や配線)を管理組合として一体として行うことが出来る
    としたものですが、「安心サポートサービス」はそれには該当しません。
    総会で承認されたものであるなら、総会で破棄することもできます。
    総会で決議されたものが納得できなくても、みんなで決めたものですから
    再度総会で決議した方がいいと思います。裁判になっても、総会決議は
    尊重されると思います。
    その規約?を破棄するには総会で対応すべきです。管理会社の思惑等は
    管理組合は問題にする必要はありません。あくまで、管理組合として
    決めればいいことですので。

  110. 2710 匿名さん

    築年数が経過してくると、台所の水栓やシンク下の配管の継手
    部分から漏水が発生してきます。
    どこかの時点で、台所の水栓の点検や配管の点検、洗面所下の
    配管の点検を一斉にされたらいかがですか。
    それを契機として、「安全サポートサービス」をやめたらいいと
    思います。
    水栓、シンク、洗面所の点検を管理組合として一斉にやれば、1戸
    あたり3,000円~5,00円もあれば十分でしょう。
    点検自体は、1戸当り20分程度で済みますし、費用も不要です。
    もし、水栓の交換等が必要な場合は、各戸負担とすればいいでしょう。
    うちの場合は、管理員に別途手当を支給してやり方を説明してやって
    もらいました。
    シンク下の点検については、奥のボードを外して、床がぬれていないか。
    水栓下の配管がグラグラしてないかをチェックするだけですから。
    やり方を説明して各戸でやるのもいいでしょう。
    水栓の交換が必要な場合は、組合が業者と交渉したらいいと思います。

  111. 2711 匿名さん

    理事会を変えるには、自分でその中に入らなければ
    難しいですよ。

  112. 2712 匿名さん

    管理規約には、強行規定と任意規定というのがあります。
    強行規定は、規約改正等の特別決議で、これは規約で変更することは
    できません。変更は不可で変更しても無効となります。
    強行規定は10ぐらいしかありません。
    しかし、任意規定というのは、区分所有法でいえば、規約に別段の定め
    がない限りとあるような場合です。
    このた場合は規約で規定することができるとなっています。
    民法よりも、特別法である区分所有法、管理規約の順に優先されます。
    総会で決められた決議要件は順守するのが基本ですので、その規約が
    おかしければ改正するしか方法はありません。

  113. 2713 匿名さん

    マンション全住民電気一括契約 管理組合決議は無効
            2019年3月5日 最高裁判決

    低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で

    最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
    区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

  114. 2714 匿名さん

    共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
    高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
    ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
    法的にも有効となります。
    専有部分の配管で、共用部分と構造上一体となっている部分の管理に
    ついては、その工事を管理組合としてやることは可能です。

  115. 2715 匿名さん

    高圧一括受電に関しては、別スレが詳しいですよ。

  116. 2716 匿名さん

    電力やガスの自由化になってかなりの月日が流れたけど、
    みなさんどこかと契約しましたか。

  117. 2717 匿名さん

    part2より
    組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

    高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません(総会決議をしても、この部分は無効)。
    したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者(賃借人)等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者(賃借人)等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

  118. 2718 匿名さん

    PART2は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
    分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
    組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
    ますよ。
    全員という意味が理解されていないんですね。

  119. 2719 匿名さん

    高圧一括受電導入に関しては、該当マンションは苦労している
    ようですね。
    一人でも反対者がいると総会決議があっても、導入はできませんからね。
    総会での決議は単なる管理組合として一括受電導入に取り組んでいく
    という組合のスタンスだけですから。

  120. 2720 匿名さん

    高圧一括受電に関しては、別スレがあり、当事者や
    詳しい方がおられますから、そこを参考にしてください。

  121. 2721 匿名さん

    管理規約や細則は、住民に読んでもらい、知ってもらわなければ
    意味がありません。
    特に細則については、集合住宅で快適な生活ができるようにとのルール
    やモラル、努力目標でもあるのです。

  122. 2722 匿名さん

    区分所有者になれば自動的に組合員になるが、
    管理規約は別になくても構わないということ。
    規約がなければ法律に従うだけのこと。
    そういうマンションもごく少数だがあるとのこと。

  123. 2723 匿名さん

    細則は住民のルールやモラルのことであり、
    規約を補足するものでもある。
    ただ、細則のひな形がないのは何故だろう。
    全管連は作成しているみたいだけど。

  124. 2724 匿名さん

    part2より
    マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

  125. 2725 匿名さん

    そのようですね。
    今日も細則のいろいろをみていたところでした。

  126. 2726 匿名さん

    ただ、細則のひな形は、標準管理規約と違って抽象的であり、
    参考にならないですね。
    細則はそれぞれのマンションの決まりごと、ルールですからね。
    特に、マンション管理センターのものは、固すぎてだめ。
    文体も六法全書みたいなスタイルとなっている。
    細則や規約は、マンションの住民に読んでもらい、知って
    もらわないと意味がありません。
    そのためには、分りやすい文体、表現にすべきです。法律では
    ないんですから。

  127. 2727 匿名さん

    納得しましたか。
    規約や細則を法律の辞典みたいにしてはだめだね。

  128. 2728 匿名さん

    規約の全面改正は大変な労力が必要です。
    人材も必要です。
    だから、規約と細則の全面改正ができないのです。

  129. 2729 匿名さん

    各種使用細則はそれぞれのマンションによって、決まり事やモラル等は
    違いますから、一概にひな形をつくるのは難しいんでしょうね。
    細則は、みなさん集合住宅ですので、○○はしてはいけません。○○は守り
    ましょうという類のものになるんでしょうね。

  130. 2730 匿名さん

    長期修繕計画書は各マンションで作成されていると思いますが、
    それを作成する時は、建築士と一緒に検討して作成しましたか。
    資金計画や周期、工事内容や工法等も一緒に検討しないと単なる
    計画書になってしまいますから。

  131. 2731 匿名さん

    規約はそのマンション独自の決まり事や約束事で、集合住宅を
    管理していくためには必要なものです。
    又、細則は規約を補足するものであり、住民に対するマナーや
    モラル等の取り決めをしているものです。

  132. 2732 匿名さん

    法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
    法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
    法を守れば「反社」はいない。

  133. 2733 匿名さん

    法律やモラル、約束事等が守られればマンション管理は
    うまくいきますが、全員が守らない、知らない場合もあります。
    又、マンションによって規約や細則はそれぞれ違います。特に
    細則についてはそれが顕著となります。
    住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。

  134. 2734 匿名さん

    >>2773
    >全員が守らない、知らない場合もあります。
    試験などによって入居適性のある人を選んで入居している訳でもなく、全員が周知という前提に無理がある。だからマンション管理なんてうまくいかない。たとえ今うまく行っていても、時を経て住民が入れ替わるとうまく行かなくなる可能性がある。

    >住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。
    「常識」なんて人によって大きく違うし、皆自分に都合の良いように「常識」を改変する。「一般常識」などという曖昧なことを言っても何も意味がない。

  135. 2735 匿名さん

    一部の例外を除き、マンション管理士なんてインチキ商売。 現場を確認しなければ。

  136. 2736 匿名さん

    だから規約や細則が必要なんですよ。
    集合住宅で快適な居住生活をしていくためには、決まり事を
    作成しておく必要があるんです。
    それが管理規約や各種細則ですよ。

  137. 2737 匿名さん

    遵守できる管理規約なら遵守しないものが悪い。 世の中は法律でなく現実で動いている。

  138. 2738 匿名さん

    マンションの決まり事で、各種細則については特にルールや
    モラルが問われています。
    キッチンから廃油を流してはいけません。住民が迷惑しないように
    騒音はできるだけださないようにとか、防犯のために玄関の施錠は
    しっかりするようにとかも細則には規定されています。
    これらは違反してもチェックのしようもないのです。
    これがマナーとかモラルなんですよ。

  139. 2739 匿名さん

    世の中マナーやらモラルが通用する人ばかりではない。自分都合、俺様基準の者も少なからずいる。マナーやモラルが通用するなら、管理組合運営も苦労しない。

  140. 2740 匿名さん

    マナーやモラルは育った環境により異なります。 だからその地域にあったマナーやモラルが必要です。 ただ「悪法でも法ですから」法律等は守らないといけません。 子供や知らない人には教えないといけません。 その努力をせずに各人が勝手に行動するから、マンションでは管理委託契約違反や管理規約違反、世間では煽り運転等の事態が発生します。

  141. 2741 匿名さん

    しかし、マンションの住民の中で、管理規約や各種細則を
    読んでいる者がどれほどいるでしょう。
    規約や細則は、問題が起った時に規約違反だ細則違反だといって
    処分する道具に過ぎないのではないだろうか。
    住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすれば
    いいかを考えていくべきでしょう。

  142. 2742 匿名さん

    皆さん方のマンションで、単棟型でもないような気もすると思って
    おられる方はおられませんか。
    それが連単棟型マンションといわれています。

    連単棟型・・・実際この分類は現在はありません。

         外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
        が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
         利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
        ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
         しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
        の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
         しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない
        ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
        となっています。

  143. 2743 匿名さん

     連単棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
        で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
         マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
        めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
         しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
         ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
        を受けていない場合もあります。

         復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
         又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を
        超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
        滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合)
         この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

  144. 2744 匿名さん

      *連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

          区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
         議決要件等が決められています。
          特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
         決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
          例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され
         たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
         くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
          その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
          同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
          又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
          もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。

  145. 2745 匿名さん

    連単棟て何? 標準管理規約にはモデルがないけど?

  146. 2746 匿名さん

    <連単棟マンションの復旧・再建に関する見解>
        
     これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
     見た目には2棟だが、管理上は単棟型管理規約で運用しているマンションでは、
    その対応をどうすればいいかが判らない場合が生じてきます。
     最初に書き込みましたように、地震や大火災で片方の棟だけを建て替えしなけれ
    ならなくなった場合、単棟型では、片方だけの建て替えというのは規定がないのです。
     だから、神戸大震災では、現在もまだ解決していないマンションがあるということです。
    建替えも取り壊しもできず、総会決議ができないでいます。
     こういうマンションは全国には数多くありますよ。

  147. 2747 匿名さん

     *連単棟の復旧の合意形成促進のために

         このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
        被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
         現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
         神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
        でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

         そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
        けて規定しておくことが必要となってきます。
         少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建
        物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
        必要となってきます。
         復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
        して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

         区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場
        合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
        棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

  148. 2748 匿名さん

    >住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすればいいかを考えていくべきでしょう。

    分譲マンションへの購入時・入居時の講習を義務付ける以外ない。受講しなければ契約は不成立に。購入後・入居後の規約や細則などが変わった時のフォローアップ講習も同様に。受講しない者には罰則を科すくらいしないと、受講逃れもあろうし、周知徹底は図れない。

  149. 2749 匿名さん

    連単棟のマンションにお住まいの皆さん、片方の棟が復旧工事や
    建て替え工事をするには、壁が高いですよ。
    いざという時の為に、対応策を考えていないと、その時がくれば
    手の打ちようがありません。
    団地型管理規約にする訳にもいきませんしね。

  150. 2750 匿名さん

    管理規約は標準でなく、マンションに合ったものをつくらなければなりません。
    それにはモデルが要りますが、連単棟はモデルすらありません。
    皆さんの知恵の出しどころです。

  151. 2751 匿名さん

    連単棟型のマンションにお住まいの方からの質問でしたら、
    詳しく説明しますけどね。
    連単棟型のマンションの管理規約も、基本的には標準管理規約
    と同じです。
    ただ、災害が起こった時の規約だけを規定しておけばいいんです。
    区分所有法に規定がなければ、規約に規定すれば、規約が優先
    しますから。
    その規約だけを規定しておけばいいんですよ。

  152. 2752 匿名さん

    災害時には団地型管理規約の規定を採用すればいいんです。
    そのように規約を作成してればいいんですよ。
    後は標準管理規約の単棟型管理規約をひな形とすればいいでしょう。

  153. 2753 匿名さん

    肝心の災害時の対応が立てられないのなら、絵に描いた餅。 単棟型では無理。 団地型でないと、それぞれの建物に対応できない。

  154. 2754 匿名さん

    管理規約は法律ではないんですよ。
    法律に規定がなければ、管理規約で規定すれば
    いいんですよ。
    区分所有法の強行規定は20もないですから。

  155. 2755 匿名さん

    それに単棟型の要件を備えているのに、団地型管理規約に
    するのは不都合なことが多いですから。
    だから、必要な部分だけ、団地型管理規約の規定を活用
    すればいいと思います。

  156. 2756 匿名さん

    別の建物にみえるけど、単棟型のマンションで管理されている所は
    いざという時の為に、対応策を考えていないと、総会決議をやっても
    不利になる者は反対するので、いつまでたっても復旧工事はできません。
    まあ、いざということ、片方の建物だけが倒壊したり、全焼したりする
    ことはないからそんな心配は不要ですかね。

  157. 2757 匿名さん

    スレッド名:大変困っております。長文申し訳ございません。
    の内容コピー

    大変困っておりますので、アドバイス頂きたく書かせて頂きます。新築マンション住民です。管理会社の担当者の対応に大変困っております。70戸程のマンション内のイベント係を私1人頼まれ、約1年公約通り務めました。1人では到底無理ですので自分から呼びかけ、数名の方に協力してはいただきましたが、企画運営・準備はほぼ1人で行なっていました。費用に関しては私が立て替えておくとスムーズなのでそうして頂けると助かると管理会社の担当者に言われ、言われたように立て替えていました。返金はいつになるのかこちらからの問いかけがが無ければ何の連絡もありません。回答があって銀行へ入金確認しに行っても入金されておらず、連絡もないまま1ヶ月ずれる、などの状況でした。
    私自身子供が2人いて幼稚園などで忙しくもあった中、出来る範囲でやらせて頂きました。内容的には経験不足・能力不足もあり、大変乏しいものだったと思います。それでも私なりに考え一生懸命にやったつもりです。
    そもそもイベント係になった経緯が私自身、知識不足なのか理解しがたい点が何点かありました。
    ・マンションの理事会で住民の親睦を深めるためにイベントをしようとなったが理事会メンバーは理由がありイベント係ができない(仕事が忙しい、子供が居ないから何をすれば分からない等)
    ・そこで住民全体にイベント係を募るが応募者はゼロ。
    ・管理会社の担当者がマンションの管理人に連絡し「誰か良い人はいないか?」と訪ねる。
    ・理事会メンバーでもない私の所へ管理人さんが再三お願いしに来られ、その都度丁重にお断りし続ける。
    ・が、最終的に「責任無しでも良いのでお願いできないか」と頭を下げられてしまい、引き受けてしまいました。
    ・理事会メンバーの方はどなたも来られておりません。
    ・管理人にイベントの相談に行くが、私達は管理会社の人間やから手は出せない。あくまで住民の手で行なってください、とのこと。相談窓口は管理人さんしかなかったのでここに行くしかなかった。
    このような経緯があってのイベント係です。何の骨組みも無いまま、丸投げ状態で70件程の住民のためのイベントを私1件が背負いました。ちなみにこのような実態はほぼ住民には知られておりません。
    大変なストレスを感じておりましたが、それもやっと終わりが見え始めたので、念のため終了期間の確認を管理人さん通して管理会社担当者に確認して頂きました。その回答が、管理会社担当者は私が適任だから次も頼んでおいて、引き受けて頂けるか確認しておいてと話していたと管理人は私に伝えてきました。
    ここまできたら意味が分かりません。
    大人気ないのですが私の怒りも大爆発で、管理会社担当者と電話で話しました。今までは管理人を通しておりましたので1度も管理会社担当者ときちんと話をした事が無く、この電話が初めてでした。
    私が伝えたかったのは
    ・公約通り終わりです。
    ・次に向けてイベントをと考えているのであれば土台をきちんと作った上でイベント係のポストを数名設けてください。責任の分散化がなされるようにしなければ負担は非常に大きい。本来のマンション内イベントの意味に大きくズレが生じていてる。
    返事はするものの、きちんとした回答は無く「分かりました」と話すだけ。終わりには笑いながら「こうやってお話出来て良かったです」と。私が怒ってるのを分かった上での言葉なのでしょうか、全くお話になりません。
    立て替えてるイベントの費用も早急に返して頂きたい。
    どこに話したら、どんな風に話したらまともに対応して頂けるのでしょうか?
    私が無知なだけで、どこも似たような感じなのでしょうか?

  158. 2758 匿名さん

    マンション管理士は、もっと基本に立ち戻らなければいけません。
    それには、どこのマンションでも配られている「重要事項説明書」の解説に尽きます。
    管理会社に、重要事項説明書以上の業務を求めてはいけません。
    しかし、大手でも、重要事項説明書を説明できません。
    マンション管理士は、資格創立時に立ち戻り、名称独占でも誇りをもって、業務すべきです。

  159. 2759 匿名さん

    ところでイベントとは何をされたのですか。
    私どものマンションでは、これは自治会が中心でやってますが、
    祭り、子供会、老人クラブ、茶道倶楽部やスポーツ等いろいろ
    ありますが、全て自治会がやっており管理組合は一切かかわりを
    もっていません。
    経費についても、マンション管理とは関係ないので、管理組合は
    全く負担はしていません。
    標準管理規約でも、地域コミュニティに関する費用はマンション
    管理とは関係ないといって削除したぐらいですから。
    イベントが何か分りませんが、マンション管理でなければ理事会は
    タッチしないのが普通です。経費についても管理組合が負担すべき
    ものではないように思えます。
    住民の親睦を図るイベントなら、管理組合(理事会)は関係ないで
    しょうから、理事会もタッチしないでしょうし、管理組合からの費用
    の負担もないでしょう。

  160. 2760 匿名さん

    標準管理規約通りのマンションは、マンション交流会等で話し合いをした結果で言うと、多くはありません。 つまり、標準管理規約で論じることは暴挙です。
    それぞれの管理組合で、独自の管理規約で管理運営していけばいいのです。
    マンション管理士ともあろう者が、そんなことすら分からないのですか?

  161. 2761 匿名さん

    このイベントに関しては、理事会からの要請があったのですか?
    一般論からいえば、管理会社がマンションのためにイベントを
    計画することはないのではないでしょうか。
    それに管理会社がマンションのために費用を負担することはまず
    ないでしょう。
    管理組合も、地域コミュニティやら子供会等に経費の負担をする
    ことは考えられません。
    ただ、その条項が規約から削除されていないのなら、理事長にいって
    立て替え分を支払ってもらったらいかがですか。
    マンション内でイベントが開催され、経費を立替えたのが事実なら
    管理組合も放置する訳にはいかないでしょうからね。
    書き込みの内容から判断すれば、理事会も管理会社もいきさつは知って
    いるようですから。ただ管理会社からの負担はないと思いますよ。
    それからそのようなイベントの担当を引き受けることはやめた方がいい
    でしょうね。そのイベントは管理組合とは関係ないものですから。

  162. 2762 匿名さん

    イベントがマンションで行われている以上、管理組合が無関係であることはあり得ません。
    管理会社によっては、イベントの実施をうたい文句にしている所さえあります。
    管理会社の広報誌に掲載されていることもあります。
    その際に、必要な費用は、管理組合が負担することは当然です。
    近隣マンションでは、うまく品物を利用し、防災訓練をしています。
    費用は、管理会社負担です。

  163. 2763 匿名さん

    2757の質問は別スレからのものなんですね。
    今それを読まして頂きましたが、元管理会社の方とかいっておられますが、
    その方は管理会社とは関係ない方ということになりますので、管理会社に
    いくらいっても最終的には取り合ってくれないと思います。
    ただ、管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、使用者責任は管理会社にあります。
    問題は、イベントのために立て替えたお金をどこが払ってくれるかということに
    なりますが、理事長も知らないことなら管理費から負担するのは難しいでしょう。
    ただ、イベントを開催し、費用を立替え、住民が参加したのも事実でしょうから、
    理事長に説明をして、管理費から地域コミュニティの費用として支払ってもらう
    しか方法はないと思います。無理を通せばなんとかクリアできるとは思いますが、
    理事長の判断次第ということになります。

  164. 2764 匿名さん

    祭りや子供会等のイベントに費用の負担を管理組合がすることは
    できません。これはどこのマンションも同じことです。
    自治会からの経費負担は当然あると思います。
    管理会社が負担することもありません。ただ、段取りを依頼されたら
    その手伝いを管理員がすることはあるでしょう。
    第三者(元管理会社社員)は単なる第三者です。

  165. 2765 匿名さん

    元管理会社社員でも、管理会社社員ですから、社員の間の行為は管理会社の責任です。
    使用者責任も認識できない、あきれた管理会社ですね。
    マンション管理士にも、マンション管理士の使命を理解していない者が多いですが。

  166. 2766 匿名さん

    別スレに書き込まれていますね.
    >イベントをやろうと提案された当時の理事会メンバーはどなたか存じ上げておりません。>私が管理人から聞いたのは「理事会メンバーは仕事が忙しかったり子供が居てないから分>からない」などの理由で動けないと聞きました。

    最初にそのイベントを考案したのは、多分理事会の誰かでしょうね。
    管理会社が計画することはないと思います。
    管理会社は、管理組合の管理のお手伝いをするだけですからね。
    理事の誰かが管理会社のフロントに提案をしたんではないでしょうか。
    経費が伴うイベントを管理会社がひきうけることはないでしよう。あくまで
    お手伝いです。
    経費については、管理組合とは関係のない、住民で負担しあうのもひとつの
    ほうほうではないでしょうか。
    その場合は、理事会に手伝ってもらったらどうでしよう。理事にも責任の一端は
    あるようですから。

  167. 2767 匿名さん

    マンション管理をしていくには、規約(ルール)を守らなければならないのです。
    管理費は区分所有者が拠出したお金です。そのお金の使いみちは規約で規定され
    ています。
    子供会や老人クラブ、祭り等に管理費を充当することはできないのです。
    自治会であれば全然問題はありません。
    立替えたお金に関しては、返してもらわないと困るでしょう。それでなくても
    頼まれて仕方なく引き受けざるをえなかったことに関してお金まで負担させられたら
    たまったものではないでしょう。
    しかし、管理組合からイベント費用はだせません。管理会社もマンションのイベント
    費用を出すことはないでしょう。
    だったらどうすればいいのかですが、①住民に分担してもらう、②管理会社との交渉、
    ③理事会が対応する(考えてもらう。)、これしかないでしょう。

    この問題については、別スレのものですので、私の書き込みはこれで終わります。

  168. 2768 匿名さん

    勝手に終われ。 費用分担のことは、グレーゾーンのことが多く、マンションにより異なる。

  169. 2769 匿名さん

    管理組合法人にすることのメリット・デメリット

    *メリット
    ①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
      共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
      区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
      銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

    ②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

    ③理事長の個人負担を少なくすることができる。
        
    *デメリット
     登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを2週間
    以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

     財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
      名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

    ※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
     法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持ます。

  170. 2770 匿名さん

    管理組合法人設立の手続き

    総会で、次の3点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
      ①法人となること
      ②法人の名称
      ③事務所

    管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
    理事の任期は2年となりますが、規約で3年以内において別段の期間を定めたときは、その
    期間とするとなっています。

    ※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
     行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。

  171. 2771 匿名さん

    土地の取得や借り入れ等が考えられるマンションは
    法人化するといいでしょう。

  172. 2772 匿名さん

    マンション管理で難しいのは、工事関係でしょうね。
    お金が絡むので組合員の信頼を受けるのは大変です。
    業者選定方法がポイントになりますが、同じ条件で
    相見積を取る方法を考えなければならないでしょう。

  173. 2773 匿名さん

    しかし、同じ条件で相見積を取るためには、建築士に
    要綱書を作成してもらわなければ住民ではできませんからね。
    所謂設計監理士の活用ですけど、経費もかかります。

  174. 2774 匿名さん

    大規模修繕工事をする場合、責任施工方式、設計監理方式とかありますが、
    どれが一番いいんでしょうか。

  175. 2775 匿名さん

    大規模修繕工事自体が要りません。 中規模修繕で予防的措置が必要な屋上防水、外壁補修等の足場が必要な物、生活改善でスロープ等の設置等で十分です。 信用できる業者であれば、責任施工がいいと思います。
     設計監理方法では、設計監理業者いわゆるコンサルタントの責任が問われます。 不適切コンサル事件があちこちで起こっています。 実力があり、責任を取れるコンサルタントは、国土交通省の調査でも少数です。 管理組合は食い物にされています。

  176. 2776 匿名さん

    足場を組めば大変な工事費がかかります。どうせ足場を組むのなら
    外壁の補修工事や、高圧洗浄、ベランダ防水や軒天のシーリング、
    窓枠のシーリング等一緒にやった方がいいのではないですか。
    また、開放廊下のシート防水もやりかえないと汚くなり、めくれて
    きたりします。
    塗装工事等も必要です。屋上防水もやらなければならないでしょう。
    それをやるのが大規模修繕工事というのではないですか。
    責任施工方式もいいのですが、工事費が高いのか安いのかの判断はできません。
    相見積がないのですから当然です。

  177. 2777 匿名さん

    大規模修繕工事の内容を教えてください。

  178. 2778 匿名さん

    大規模修繕はいりません。 前レスの様な必要最低限の中規模修繕をかんがえましょう。

  179. 2779 匿名さん

     *大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
        大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

      ①共通仮設工事
        トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
      ②直接仮設工事
        足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
      ③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
        ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
      ④外壁補修工事(既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事)
      ⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
        外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
      ⑥防水工事
         屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水(前回実施工法)
         バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水  軒天含む
         ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討(次回の目玉、裸足でベランダへ)
         開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え(塩化ビニール樹脂シート等)
      ⑦鉄部塗装(吹付工事含む)
        面格子、玄関扉枠、EV扉、ST扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
      ⑧その他
        避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
        TV共聴設備、自動火災報知設備等

  180. 2780 匿名さん

    2775を大規模修繕工事という。

  181. 2781 匿名さん

    >>2775
    足場を組み、屋上防水をやり、外壁補修や洗浄を
    行うのを大規模修繕工事といわずになんという。

  182. 2782 匿名さん

    >2775
    中規模修繕でいいというけど、ベランダの防水や窓ガラスのシーリングは
    足場を組んだときにやらないと、その都度足場を組む訳にはいかないのでは?
    それともそこの工事は永遠にやらないのかな?

  183. 2783 匿名さん

    大規模修繕工事という言葉を聞いただけで、身構える
    者は結構いるからね。

  184. 2784 匿名さん

    大規模修繕工事といえば、業者との癒着や管理会社の
    誘導だから気をつけてというこだよね。
    自分たちのお金が取られると思っているようだな。
    工事をすればきれいになり、快適な生活ができるし、
    資産価値もあがるんだけどね。
    その工事の周期や業者の選定をしっかりやれば済む
    問題なんだけどね。

  185. 2785 匿名さん

    大規模修繕の常識を疑え。 公共機関の中規模修繕を、マンションでは大規模修繕と偽っている。 従って、大規模修繕コンサルタントは、中小は信用できず、大手は騙すのにたけている。

  186. 2786 匿名さん

    では大規模修繕工事の内容を教えてください。
    それだけ大見得をきるなら当然こたえられるでしょう。

  187. 2787 匿名さん

    そんなもの、マンションにより異なります。 役所の大規模修繕工事とは、建て替えを伴うほど大きな規模のものです。 工事後は、建物の形状が変わります。 耐震工事などは外観が変わりますね。

  188. 2788 匿名さん

    >2787さん
    大規模修繕工事が建て替えを伴う程大きな規模ではないでしょう。
    建物をつくるのではなく、読んで字の如くあくまで修繕ですよ。
    工事個所はマンションによって違うでしょうが、基本的には外壁補修、
    屋上防水、ベランダ・窓枠シーリング、開放廊下のシートの張り替え、
    塗装工事が主なものでしょう。

  189. 2789 匿名さん

    大規模修繕工事は、悪くなってからやるのではなく、予防保全が
    中心です。
    悪くなってからやるのはその都度やればいいでしょう。
    足場を組むのですから、当然一緒にやれるものは一緒にやった方が
    効率的です。足場を組む費用は大きいですからね。

  190. 2790 匿名さん

    やはり工事というとお金が搾取されるというトラウマ
    なんでしょう。

  191. 2791 匿名さん

    設計監理方式を採用しているマンションはありますか。
    そのメリットを教えてください。

  192. 2792 匿名さん

    しかし、マンコミュの書き込みが極端に少なくなってきているね。
    7~8年前からすると考えられないような状況だね。
    これは何故なんだろう。

  193. 2793 時々読んでいます

    >>2792
    貴方は投稿を続け、自己の知識や見解を表現し続けている分だけ沈黙の徒より偉い

  194. 2794 時々読んでいます

    かと言って、沈黙を批判するつもりもないのですが。私も似たようなもの、同じですから。

  195. 2795 匿名さん

    マンションに住んでいる住民のレベルがあがってきたんだと思います。
    それから、今までに議論されてきた問題点がある程度認識されたんでしょう。
    しかし、マンション管理に関する知識や情報は繰り返し勉強していかなければ
    新しくマンションの住民になられた方には分らない点が数多くあるでしょうからね。
    特に工事に関しては、いろんな情報を収集して自分のマンションの工事を効率よく
    行っていく必要があると思います。

  196. 2796 匿名さん

    マンション管理の相談をするスレがあってもいいんじゃないですか。
    ここに書き込めば、少なくともすぐ答えてくれますからね。
    それに、いろんな情報の提供もまったく的外れでもなく、まじめに
    読めば何らかの参考にはなると思いますよ。

  197. 2797 匿名さん

    「管理費の値上について」
       管理費は、1年ごとの必要な経費に充当されるものです。
       まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、3年~4年の費目
      ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

       *管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ固定経費
        に準ずるものが中心です。
        ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
         この費目については、毎年変動しますので、3年~4年の平均値で計算します。
        但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕をもって
       組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
       *支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
          予算書にはこの費目はありませんので、3年~4年の平均の数字でみてください。

  198. 2798 匿名さん

    *まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
          予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
          収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
        排水管の高圧洗浄とか5年の総合保険については、1年単位の費用に換算してください。
        これに対して、2%の消費税の負担がかかることになります。
           A.(支出総額-次期繰越金)×2%=経費増
    ※1戸当り月の管理費の必要値上分
    経費増額÷戸数÷12ヶ月=1戸当り月の管理費の値上分

  199. 2799 匿名さん

    「修繕積立金の値上について」
       修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、1戸当り月の必要額を計算します。
      しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
       又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
      計画には入っていません。
       これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
       不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
       経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
       マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
      なければなりません。

       *区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
          ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
          そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
         の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
          何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
         の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も1回で済みます。

       *専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
         そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

  200. 2800 匿名さん

    消費税は僅か2%上がるだけだから管理費や積立金に
    及ぼす影響は殆どないと思っているようだけど、時の
    経過とともにじわりじわり影響が出てくる。

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