「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

限界マンションにならないためには、専有部分の配管を
だれがやるかにかかっています。
専有部分だから各区分所有者の責任と負担でやるべきだと
いっているようでは、この問題は解決しません。
組合員がこの問題を真剣に自分のこととして捉えなければ
この問題は解決しません。
値上は嫌、スラム化するのも嫌ではだめですね。
外面的には、周期ごとに大規模修繕工事をしておればいいようにも
思えますが、漏水は見た目にはわかりませんからね。

専有部分の配管更新費用を管理組合の負担でやるようなマンションは、既に限界マンション予備軍でしょう。

>>1202さん
現在は専有部分の配管更新工事を管理組合として取り組んでいる
マンションが多くなってきていますよ。
大規模マンションやグレードの高いマンションでは、既に取り組む
事が決定しているところがかなりあります。
これからもこの問題は避けて通れないものですから、全国で益々
検討され、又は既に決定しているマンションが増えていきます。
早く気づかなないと、漏水が始まりだしてから取り組むとなると
もう手遅れになります。
早めに値上げに取り組めば少ない金額で済みますが、短期間で又は
借り入れをして取り組むとなると大幅値上げとなり、組合員の了解が
得られなくなります。
築２０年以上経過したマンションはもう無理だと思います。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　継手部分だけの工事にしても室内での工事であり、在宅が必要となります。

>>1203
>大規模マンションやグレードの高いマンションでは、既に取り組む
>事が決定しているところがかなりあります。

具体的には、どこのマンションでしょうか？

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値があまり落ちないような適正な建物・設備の維持、保
　全に取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していくことが大切です。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

専有部分の配管の対応策について書き込んでみました。
参考にされる方は是非自分のマンションのこととして検討してみてください。
関心のない方はスルーしてください。
単なる批判の為の書き込みはだめですよ。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

専有部分内の配管の交換をする場合は、水道やトイレが使えなくなりますが、
その期間はどれぐらいなんですか。
知っている方おられましたら是非教えて下さい。

マンション管理の究極の目標は、専有部分・共用部分の配管の
更新工事です。
大規模修繕工事は当たり前のことです。

築４０年で、専有部分内に温水器が設置されているマンションです。
専有部分内の配管等の交換のほかに温水器の問題が余計に発生しま
した。
温水器の老朽化によっての不具合での漏水事故もおきています。

温水器も含めて専有部分ですから、その管理は各区分所有者の
責任と負担で行わなければなりません。
自分で補修工事ができればいいんですが、やれる者とやれない者が
当然出てきます。
温水器の老朽化による不具合については保険の適用除外となっています。
できれば温水器についても、管理組合として一斉に交換できるように
すれば住民間のトラブル等もなくなりますが、如何せん積立金の値上の
問題があるのでなかなかうまくはいかないでしょう。
もし管理組合として一斉にやった場合の、先行工事者に対する工事費の
補填については規約に明記しておくべきでしょう。
一斉に工事をした場合の総工事費を住戸で割った金額を補填すればいいと
思います。
築４０年ということですので、温水器に限らず漏水が発生しているでしょうね。
配管の管材も塩ビ管ではないと思いますので、サビが相当発生しているでしょう。
今更大幅値上げすることも多分できないと思います。
高齢化が進んでいると思いますので、値上げに対しては拒絶反応が強いと
予想されます。

古いマンションで悩ましいのは積立金不足ですね。
年金生活者が多いため値上げは非常に厳しいと思います。

専有部分の配管の更新工事、管理組合としてやれるマンションは
いいですね。

「玄関扉の更新工事について」

　　　大規模修繕工事後に予定されている工事としては、玄関扉、エレベーター、専有部分の配管、
　高置水槽の大型設備の工事が第３回目の大規模修繕工事までに計画されています。
　　高経年マンションの再生方法には建て替えと改修の選択肢がありますが、そのうち建替えに関
　しては経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いものとなっています。
　　そこで今ある建物を適切に維持管理し建物の長寿命化を目指し、改修をマンションの再生として
　考える組合が多くなってきています。

＊玄関扉の更新工事について
　　　　「カバー工法」
　　　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　　　　周期　　　国交省は３５年程度

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい 　　　　　エレベーターに再生させる工法です。
　

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

　　５）エレベーターメーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。
　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

エレベーターを交換する時は、三方枠、基盤、巻上機の
３点が主な内容です。

エレベーターが１基しかないマンションは大変だよ。
制御部だけの交換でも１週間かかるから、年寄や身障者、妊婦さん、
小さい子供のいるところは大変。特に１０階以上の住民は苦労
しそう。

１）消費税アップに伴う、管理費等の値上について

　　消費税の値上がほぼ本決まりになりました。その影響力は、私たちのマンションにも大きく影響
　を及ぼすことになってきます。

　　私たちマンションの理事としましても、この問題を避けて通ることはできません。
　　値上も経費節約もしなければ、単純に計算すれば、５年後には、予算規模は７７％、１０年後には
　６０％になってしまいます。管理費の予算総体は、値上とか特別な収入がなければ変わりません。

　　そこで、実際値上が実施された場合は、どういう対応をしなければならないのかを、検討していか
　なければなりません。
　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

＊消費税アップに対する考え方

　長期修繕計画（３０年程度）の工事費の総額を計算してください。
　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　その工事費の総額の２％が消費税アップに必要な金額となります。

面倒くさいことが書いてあるが良く読むと勉強にはなるようだ。

「高置水槽と増圧直結方式について」

　高置水槽の更新の際は、増圧直結方式との比較検討をして、どちらにするのがいいかの判断を
しなければなりませんが、そのための判断資料をまとめてみました。
　高置水槽から増圧直結方式へと交換するマンションが増えてきていますが、メリット・デメリットを
検討し、どちらがいいかは各住民の判断に委ねる必要があります。

＊給水方式
　　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式 水道本管→貯水槽→揚水ポンプ→高置水槽→各戸へ

　　水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式 水道本管→圧送ポンプ→各戸へ

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　　　　　　当マンションは築３４年で計画されています。

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

匿名サン
水道直結方式を教えてください。

直　結　給　水　に　つ　い　て


　上水道の給水方式は、受水槽を経由せず住宅等の給水用具（蛇口等）に配水管等の
水圧・水量で直接給水する直結給水方式と、配水管等から各建物内などに設置されている給水用具（蛇口等）との間に受水槽という水槽を設けて、加圧ポンプ等により給水する
受水槽方式とがあります。

　また直結給水方式には、直結直圧方式（一般の住宅などはこの方式）と直結増圧方式（受水槽は設けず、増圧ポンプを設置して給水を行う方式）があります。

★　3階建て建物への直結直圧方式は、戸建て住宅（2世帯住宅を含む）、店舗または事務所併用住宅、事務所専用建物及び集合住宅（１日最大使用水量が12?以下、または12戸以下の建物）が対象です。

１２５７匿名サン、
★印については、地域によったら１０階前後のマンション位まで
可能との投降を見た事がありますが。
１１階建で１００戸位は不可能と見た方が良いでしょうか。？

１０階ぐらいまではできるように改善はされてきているようですね。

マンションに住んでいると大規模修繕工事だけでなく、
いろんな補修工事が出てきます。
特に大型設備の更新工事については、意外と皆さん関心が
ないようですが、いずれ交換しなければならない時期は
必ずやってきます。

株）ライフさんのホームページ参照
直結式と受水槽式を徹底比較！

直結式給水（直結増圧式給水）

受水槽式給水（高置水槽式給水）

概要と特徴 4階までの建物であれば、配水管の水圧のみを利用して各蛇口へ給水することが可能です。4階以上の建物では、増圧ポンプを使用して水圧を高めれば、直接水を引き込めます。 配水管から受水槽に水を蓄えます。排水管から揚水ポンプで高置水槽へ水を汲み上げ、自然流下の力で各戸の蛇口へ給水します。
メリット ◎水の貯留がないため、衛生的な水を安全に供給できる
◎水質が安定する
◎受水槽・ポンプの導入費用、衛生管理費・維持管理費が不要
◎受水槽・ポンプの設置が不要になるので、土地の有効活用につながる
◎受水槽・ポンプの保守管理が不要
◎ポンプ使用の電気代をカットでき、省エネルギー
◯一時に多量の水を使用することができる
◎断水が起こっても、しばらくは高置水槽からの流下で水が使えるため、水を常時必要とする建物には有効

デメリット ×水の貯留ができないため、災害時・配水管断水時には、給水できない
×渇水の減圧給水時には、水の出がそのまま各戸の蛇口に反映される
×受水槽・ポンプの導入費用が必要
×受水槽・ポンプの定期保守が必要
×受水槽・ポンプの保守・清掃・メンテナンスが不十分だと水質低下につながるので不衛生

大型設備のうちサッシの交換はやるもんですかね。
築４０年以上のマンションのことでしょうが。
多分やらないでしょうね。

しかしいろんな工事がありますね。
まあ戸建でも工事はいろいろあるでしょうね。
しかし、戸建てやアパートでは余程悪くならないと
工事はしませんからね。
そこがマンションとの大きな違いでしょう。

サッシの交換は費用がかかりすぎます。
大規模修繕工事に匹敵するぐらいの経費がかかりますから。
故にやるとしても滑車の交換がいいとこでしょう。

サッシは１戸当り７０万円～９０万円しますからね。

>>1258
マンションの立地と水圧によります。
立地とは例えば渋谷みたいな谷地だと充分な水圧がかかっています。
それでも時間帯により水圧が落ちたりしますから
ブースターポンプ無しは厳しいと思います。
>>1259は意味が分かりませんね。

マンションの立地にもよるんですね。
技術的なことはプロでないと難しいですね。

プロとは実務に明るいかどうかです。
知識だけならネットでいくらでも拾ってこられます。
上の方にいろいろ給水方式を書いているようですが、そんな事を得意気に書かれても失笑もんです。
マンション管理士って所詮実務の裏付けのない上っ面の知識だけだろうと思いますね。

いろんな知識や問題点を書き込んでいるのは、マンション管理をしている
理事の皆さんに情報を提供しているだけですよ。
ここに書き込んだものを参考にしたり、自分で調べたりするための手引き
になればと思っているのです。
大規模修繕工事の進め方や規約や細則の全面改正、長期修繕計画書の見方、
積立金の適正額の検討、騒音問題、ごみの分別等全国の理事のみなさんは
ここに書いてあることを知らない方もおられると思います。
別にむずかしいことを書き込んでいるのではなく、自分では気づかない、
知らない、知っていたら便利な情報を書き込んでいるのです。
調べればすぐわかるかも知れませんが、なかなか気づかないものですよ。
調べれば分かるからといっても調べなければ分かりませんよ。
問題提起がなければ自分から勉強することもないでしょうから。

ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３を全て読めば、マンション管理の殆どがわかるのでは
ないでしょうか。
マンション管理の本を買って読む者は殆どいませんからね。

part１が見つかりません。

似たタイトルがいくつもあるでしょう。
それらをＰＡＲＴ１とみたてただけですよ。
私の立てたスレですからね。
以前は1,000スレになると勝手にスレ主以外の者が新スレに
移行させていましたが、現在はそれができなくなっています。
ＰＡＲＴ２からＰＡＲＴ３にするときも最初は認めてもらえず
ＰＡＲＴ３は一度書き込み不可になり、ＰＡＲＴ２の継続を
要請されましたが、交渉の末ようやく認められました。
しかし、ＰＡＲＴ２の閉鎖はできないということで現在も
そのスレは生きてはいますが、スレ主不在ですから殆ど活用は
されていませんが。

批判するのではなく、みなさんに知ってもらいたいことを
書き込むようにしてください。

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

＜住宅瑕疵担保責任保険法人＞

　　　株）住宅あんしん保証・・・・マンション管理業協会と提携
　　　株）日本住宅保証検査機構　　株）住宅保証機構　　株）ＥＲＡ不動産Ｏｎｌｉｎｅ　等
　　※これらの上部団体として、（社）住宅瑕疵担保責任保険協会があります。

大規模修繕工事をするときには、業者選定の際
瑕疵担保責任保険の要請をしましょう。

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

　２）連単棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。

　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

こういった連単棟のマンションは全国に数多くあります。
そういったマンションにお住まいの理事の皆さん、この連担棟
対策を検討しておく必要があると思いませんか。

連単棟に住んでいる住民は数多くいるけど、だからなんなのって
感じて全く関心も興味もない者が多い。

「何故修繕積立金の値上が必要なのでしょうか」

　管理費は毎年経費の支払いは殆ど決まっていますので値上が発生することは殆どありません
が、考えられるとしたら、管理員・清掃員の勤務日数が増えた場合、小規模補修費が築年数の
経過と共に出費が多くなってきた場合、消費税のアップによるもの等が値上をする場合の要因と
なることはあります。

　修繕積立金の設定額については、国交省の指針で長期修繕計画を３０年とし、その間の総工
事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出するものでした。

　何故３０年としたかといいますと、大規模修繕工事をその中に２回入れて積立金を弾き出す必
要があったからです。
　しかし、築年数の経過したマンションが増えてくると、その指針では対応できなくなってきます。

　３０年の間だけだったらそれでもいいのですが、マンションの耐用年数は１００年以上持つとい
われています。３０年を経過してから必要となる大型設備もかなりの数が見受けられます。

　設備等については悪くなれば修理や交換が必要となってきます。
　しかし、計画外の工事をすれば間違いなく修繕積立金は不足してきます。不足すれば悪くなっ
ても工事をしないか積立金の値上をするかしか方法はありません。

　国交省は、最近では１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画の作成をした場合、積立金
の望ましい額は１７，５００円が必要としています。
　何故かといいますと、築３０年までには大型設備の交換とかは発生しなかったのですが、それ
から立てる計画には、エレベーター、給排水管、ガス管、配線、消防設備、玄関扉、窓枠サッシ、
網戸、メールボックス、避雷針、縦樋、電灯設備とかの工事が含まれてきます。
　そういった箇所も悪くなれば交換等をしなければならなくなります。

　ここで一番問題となるのは、値上額を抑える場合大きな費用が伴う窓枠サッシ・網戸や専有部
分の配管を管理組合としてやるのかどうかの判断が必要となってきます。

「修繕積立金値上判断の考え方」

　　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の算出方法としては、長期修繕計画から割り出す方法と平米
　　数から算出する方法があります。
　　　一番いい方法は、長期修繕計画から総工事費を算出するのがいいんですが、この場合は期間に
　　よって工事内容が違ったり、その期間に入らない工事もあり算出が難しくなります。

　　　１００年間というような、長期のタームの中ですと正確な数字がでるのですが、計画は２５年とか
　　３０年ですので、どうしてもムラが生じてきます。
　　　そこで、修繕積立金の値上判断としては、平米当りの単価での算出、長期修繕計画からの判断、
　　国交省の望まれる基準等を総合的に勘案した中で、どの金額にするかを決めていかなければなり
　　ません。

　※必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 　第２回の大規模修繕工事までの額
　　第３回目以降については別途試算
マンションの規模 マンションの戸数 １戸月平均 ㎡当り１戸月額
５，０００㎡未満 ５０戸未満 ２１８円 １６５円～２５０円
５，０００㎡～１０，０００㎡ ５０戸～１００戸 ２０２円 １４０円～２６５円
１０，０００㎡超 １００戸超 １７８円 １３５円～２２０円

　　１戸当り月の必要修繕積立金の額については、今後は大型施設の交換を含めた中での計画
　をしていかなければなりません。そのためには、国交省が出している望ましい積立金の額も参考
　に入れて、長期修繕計画の洗い直しをした中で、適正値上額の検討をしていく必要があります。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。

　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

教科書通りの模範解答っぽいけど実務がないのがバレバレですな。

相変わらず馬鹿の一つ覚えで「国交省、国交省....」かよ。今話題のニュース知らないの？国の統計とか調査がどれだけ杜撰でいい加減なのか。厚労省と国交省はその双璧です。

滞納金問題については、少額訴訟と支払い督促の実務は
あるけど、普通訴訟は弁護士じゃないからやったことはない。

国交省の調査が信用なければ何を信用すればいいのかな。
まさか自分で調査する訳にもいかないだろうしね。

他人任せを信用するからダメなのです。自分の眼を信用しなさい！

自分の眼といっても、自分で全国のマンションにアンケートを
取る訳にはいかないでしょう。

管理会社との委託契約を更新する場合、その内容が変更になるときは
管理会社は管理業務主任者をして重説書面を１週間前までに組合員全員
に配布するとともに説明会を開催しなければならないとなっていますが、
基本通りにやると、総会の１週間前までに重説書面を配布して全員に
説明会をやるというと、議決権行使書で管理会社との委託契約の承認決議が
できないと思うのですが、皆さん方のマンションではどのように対応
されています。
総会前（議案書の議決権行使書の提出前）に説明会を開催すれば問題は
ないのですが、ちょっと面倒ですよね。

総会の１週間前までに重説書面を全員に交付して、総会の日に総会前に
説明会を開催して、承認決議をするのが一番いいと思うのですが、それだと
議決権行使書で賛否をした方は説明会を聞かないで賛否をしたことになりますが。

マンション管理適正化法通りにやると難しいね。
やはり実務をしらない官僚が作成したからこういった問題点が
わからなかったんでしょう。

だから、標準管理規約や契約書や重説は信用してはいけません。
参考までに読む位が良いでしょう。
実務を知らないマンション管理士がよく過ちを犯すのです。

しかし適正化法は法律ですよね。
だったらそれをまもらなければならないのではないですか。
罰則規定もありますし。
３０万円以下の罰金に処するとなっていますよ。

適正化法はマンション管理士、分譲マンションの管理業者等の制度
読んでると管理業者と同格に位置付けに有るのがマンション管理士
制度に見えます。マンション管理士は管理業者と同格だとすると、？

しかしこれに関しては、管理会社が重説書面の提出を
しなかったり、説明会を開催しない訳ではないから罰則はないかもね。
順序がちょっと違った程度の問題だからね。
管理組合が事前に重説の説明会を開催するのを受け入れればいいことだから。
責任は半分半分かな。
いずれにしても罰金はないでしょう。

しかし実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

適正化法は分りにくいね。

マンション管理士と管理業者が同格ということはないでしょう。

では、管理業者の役割はおおよそ理解できるが、
マンション管理士の役割は。？

給排水管の管理を日常的に行わないと管理不全が原因で
給排水システムのトラブルで漏水等の事故が発生する。
管理委託契約を確認してみてください。
肝心なところが抜けている。

>>1326
マンション管理士を意識しすぎですよ。
現在の殆どの資格保有者は、管理会社に勤務しているかマンションの
理事が取っているんですよ。後はマンションの住民ではなく、ただ有資格者に
なってただもっているだけの者です。
士業としてやっているマン管士はまだまだ少ないのが実情です。
マンション管理士としての役割は、しっかりした規約や細則に則った
管理をすることでしょう。
殆どのマンションでは、マンション管理の法的、規約、細則、委託契約等の
知識が不足していてなんとなくやっているところが多いと思います。
例えば専用使用権のある共用部分の管理についても、規約上は各人の責任と負担
で行うことになっていますが、補修工事を管理組合が知らずにやっている
場合も多々見受けられます。
同じ補修でも、規約を知っている組合員は各人で行っていますが、知らない
組合員は理事会に補修を依頼し、理事はそれを管理組合としてやってしまう。
こういうことを是正していくのもマン管士の役割です。

>やはり実務をしらない官僚が作成したから
とか
>実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

わがマンション（分譲）の管理規約・細則・内規はマンション管理士（中堅の管理会社出身と自称）が作成したも同然で、手続き上、専門委員会が承認し理事会に提案、理事会が承認した形で全管理組合員に提示され、臨時総会で承認された物です。
役員であろうがなかろうが、発表された改正案を組合員として興味を持って精読し、問題点を指摘した者は私ともう１人の男性（ともに無役）くらいでした。また、その作業が十分にできないスケジュールで進められました。２人の指摘は専門委員会の名において拒否されることが基本で、説明会が開かれた際には役員に回答の能力はなく、まさに管理士の独壇場でした。大事な点になると「それについては理事会で検討します」ばかりで、後日、ことごとく却下されました。
各段階の「承認」は、形だけの、体裁上の組合自治のために踏まれた手続きに過ぎません。国会を通る法案も同じ問題を抱えていると思われます。最低限、主権者たちの代表にはきちんと知らせないといけません（つまり国会や管理組合総会が実は「最高機関」になっていない。前者は検察、後者は管理会社が「最高機関」か）。当該のマンション管理士は「実務経験あり」ですが、２人の組合員の指摘をはねつけて”業者が主で組合が従”の規約・細則・内規を作成したわけですから、実務経験のある者が携われば法規の良さが確保されるとは限らないと考えられます。

表面的には組合及び組合員の当事者意識の無さが目に入りますが、そういう弱みにつけ込むプロのやり方もいけません。「共存共栄」の実体とは、多くはこんな関係でしょう。業者への依存がひどくて「自分の足で立てないマンション管理組合」になっています。また、そうなるように仕組まれてきた面も大いにあります。

>>1327さん
給排水管の点検については、共用部分、専有部分の配管の高圧洗浄を
１～２年に１回定期的にやっているところが殆どでしょう。
又、台所の水栓、洗面所の下の配管の継手部分の点検をするともっと
漏水は防げると思います。
ただ、これは専有部分だからといって、管理組合としてやってないところ
が多いとは思いますが。
管理委託契約には高圧洗浄は含まれていません。これは管理組合としての
責任としてやるべきものでしょう。

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時は、マンションの住民で詳しい者（マン管士等）が
いれば専門委員会中心で改正を行いますが、そういう人材がいなければ管理会社に
手伝ってもらわなければならないでしょう。
ちなみに私どものマンションでは専門委員会で全て改正案を作成しました。委員会
には管理会社は一度も参加したことはありませんでした。
但し、改正する場合でも、基本的には標準管理規約をひな形として作成します。
築古のマンションで分譲時の規約のままになっているマンションでは、その後
法改正や標準管理規約の改正が行われていますので、その改正をまずやらなければ
いけないでしょう。
それからそのマンション独自の規約や細則の改正や追加となりますが、この部分に
ついては規約より寧ろ細則で細かいことをきめるのが普通です。

１３３０さん、
貴重なご意見有難うございます。
台所の混合水栓、洗面所の下の配管の継手部分の
点検はしていませんでした。
今後は管理組合と管理会社の契約に管理対象部分
に反映したいと思いました。
その他注意部分がありましたら教えて下さい。

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時には、まず誰か一人が中心となって
たたき台を作成して、それを専門委員会で検討していくやり方でないと
委員会は何から手をつけていけばいいか分りません。
左右対称表といいますか左側に現行規約、真ん中に改正案、右側に標準管理規約
（これについては別でも構いませんが。）を作成して検討していく訳ですが、この
左右対称表をだれが作成するかというのが一番大切なことです。これを作成するには
かなりの労力がいります。
これが出来上がれば、第１条から順に検討していけばいいでしょう。
後改正や追加するものについては、別紙資料を作成して専門委員のメンバーに配布
しますが、その資料を作成するのも左右対称表を作成する者になるでしょうね。
後の理事会や総会の手続きは基本に則ってやるだけです。

マン管士として営業活動をしている者でも、規約や細則の全面改正を
した者は殆どいないと思います。
ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験はないと思います。
やり方が理解できれば、あとは時間をかけて勉強し自分なりにやり方を
工夫してやらなければなりません。
専門家に聞いても、規約改正をするときは、現行規約と比較して、その後法改正
があったもの、標準管理規約が改正されたものを改正すればいいというだけです。
各種細則については、各細則のひな形を紹介するだけです。
実際規約改正するときは、それだけではできないんですね。だから全国のマンション
でも規約の全面改正ができないでいるのです。
左右対称表の作成を誰がやるかということになります。それを基に最終的には改正
規約と各種細則ができあがり、それを印刷に回せばいいのですから。

ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験は無いと
決めつけるマン管士もいたもんですね。
私がそのマンション管理士ですが、問題あるのですか。

>>1332さん
うれしいですね。今までは殆ど批判されるかスルーされるかでしたから。
私どものマンションでは、台所の混合水栓の継手部分の緩みが原因で
漏水が発生し、それが階下の壁紙に漏水して初めて分りました。
それが１年で３～４件発生しましたので、管理組合として業者に依頼して全戸
点検をしました。１戸当り（混合水栓と洗面所下）１，０００円でやって
もらいました。
不具合のある家のその修理代は各戸負担としました。水栓の交換です。２万円前後
作業内容は、台所の流し下の配管のゆるみのチェックとその奥のボードの
ネジを外して床に水がないかと洗面所下の継手部分の緩みの確認だけでした。
１戸当り１０分程度の作業ですから、業者というか素人でもできる内容です。
それ以降漏水は発生していません。

>>1335さん
全面改正をやられたのことですが、左右対称表とかの作成はされたのですか。
やられたのであれば、批判ではなくあなたのやり方を書き込まれたらどうですか。
どうやって、専門委員会のメンバーを募集し、改正のたたき台は誰が作成し、どの
ように検討していったかとか、改正案を理事会に諮る場合とか総会に提案するときの
議案はどのようにしたとかですね。
現行規約と改正案の比較表はどうやってやられたのか、最終案の規約、各種細則の
作成したものの校正はだれがやったか、印刷に回す際の表紙の材質や色とか字体とか。
どれぐらい大目に印刷すればいいかとか。

>>1335さん
マンションの住民でマン管の有資格者だったとしても、規約や各種細則の
全面改正をするのは１回しかないでしょう。
部分的な一部改正は法改正や標準管理規約の改正があればやるでしょうが、
全面改正はまず経験はないでしょう。あっても最初の１回だけです。
その時は経験がなくやられたのだと思います。それで終わりです。
私も自分のマンションと近くのマンションを無償でやった２回だけです。
現行規約や細則を全てパソコンに打ち込むだけでも大変でしたよ。

１３３６さん
マンションの管理において日常管理の大切な部分です。

管理規約と各種細則の全面改正をやらなければならないと思っているマンション
は数多くありますが、やれていないところが殆どです。
何故かといいますと、管理会社もたたき台を作成したり専門委員会に参加する
のは難しいからです。
管理会社がやるのは、法改正や標準管理規約の改正があった時や、そのマンションで
改正や追加したいときに改正案を作成するだけです。
それが１冊の規約集となると第何条にすればいいのかも分らないのではないでしょうか。
勿論別途管理会社に報酬を支払えばやってくれるでしょう。

単なる批判だけでなく、私はこういうやり方で管理規約と各種細則の
全面改正をやりましたという方はおられないんですか。
簡単だというのならその方法を教えてください。

私が全面改正をしたやり方、左右対称表に基づいたやり方についてこれからここに書き込みを
します。参考にされる方はどうぞ。

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

当マンションは築２０年目で規約の全面改正をしました。
改正する規約原本は組合員に分譲時の原始規約のみですが、

それを原本とせず管理会社が勝手に作成した規約書を原本
として規約の設定、変更、廃止を行いました。

分譲当時の規約原本が保存されていなかったのでとの理由
で管理会社作成の規約書を原本として行いました。

一部の組合員からこの規約は無効であるとの告発がなされ
ました。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

? 築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

以上書き込みをしましたが、この通りにやれば必ず全面改正はできます。
これ以外に、例えば保存行為とはとか、民泊問題、一括受電問題等々については
その都度資料を作成して専門委員に配布していました。
全面改正するときは、１名のリーダーシップは絶対不可欠です。
この者を住民のマン管士か管理会社だったら有償で別途お願いしなければなら
ないでしょう。

この左右対称表のやり方は何かを参考にしたものではなく、私自身が
この方法がやりやすいと思って考えたものです。
まだまだいろんな方法があると思いますので、是非ご披露ください。

やはり知識と時間が必要ということですね。

左右対照表の書式をご添付頂けませんでしょうか。

>>1357さん
申し訳ありませんが、添付の仕方が分りませんし、私どもの規約の内容が
分りますので貼付はしませんが、大体下記の用な書式です。

　　　　現行規約　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　改正規約案
第１２条（専有部分の用法）　　　　　　　　　　　　　　　　第１２条（専有部分の用法）
　　各区分所有者はその専有部分を第１条の目的に・・・　　１．は現行通り
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．犬・猫等のペットの飼育は禁止する。具体的な・・・
　

別表の改正もしなくてはいけません。
特に修繕積立金の各戸別の徴収額は変わっていると思いますし
その変更は１冊の管理規約集の中には記載されていないと思いますので。

管理規約と各種細則の全面改正は殆ど一人でやっているようなものです。
問題があるところだけ委員と一緒に検討しますが、たたき台の作成は全て一人で
やることになります。
だからある程度の知識と時間が必要なのです。
仕事をばりばりやっている者にとっては、まずその先導者にはなれないと思い
ますが、専門委員として検討をしていく役割を果たせばいいと思います。

私のやり方である左右対称表でやった場合は非常に大変で一人に
負担がかかります。
だから全面改正ができないでいるマンショんが多いのではないでしょうか。
別のやり方でいい方法でやられた方がおられましたら、是非ここで紹介を
してください。

実務経験のないマン管士とよく批判されますが、
実務経験がある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らないという方がおられますが、
どっちがいいんでしょう。

１３５８さん
書式はエクセルでしょうか、確認です。
内容は削除して添付をお願い致します。

エクセルです。
1358で大体分ると思いますけど。
全面改正のやり方を長々と書き込んでいますので、それを読めば
分ると思いますよ。

実務経験のある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らない、とはどんな意味でしょう。

１３２９さんに聞いてください。

管理規約の改正は別表分も含めて１１頁でした。
管理規約の方が大変でした。尚、各種細則のひな形はありませんので、
管理会社から資料を提供してもらったらいいと思います。
各種細則
　一般使用細則、理事会運営細則、駐車場細則、駐輪場細則、ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、大規模修繕工事専門委員会細則、管理規約改正委員会細則等
　があります。

規約や各種細則の全面改正は素人では難しいでしょうね。
管理士会に依頼しても診断程度で終わると思います。
やはり自分たちで改正に取り組まないとできないと思いますよ。
どなたか自分たちで全面改正をやられた方がおられましたら、その
方法を教えてください。

規約と細則の全面改正は簡単、標準管理規約を参考に
するだけだからといっている者が多いけど、実際
携わったことはない者が殆どではないだろうか。
簡単にできたのだったらその手法を是非ここで披露
してみなさんに教えてやって下さい。
全面改正となるとそのマンションにとっては１回か
あっても２回しかないだろうから。
それに１回目は経験なしでとりくんだのだろうから。

それに各種細則のひな形はネットでも検索できない。
全管連は販売をしているけど。

規約と各種細則の全面改正は簡単だと言っていた方は
どうしているんでしょうね。
批判だけはするけど、実際は経験なしでいっていただけのことだと思うけど。
管理規約の全面改正を経験しているマン管士は殆どいませんよ。
それが実態でしょう。

私は管理規約と各種細則の全面改正の経験は２回あります。
当然１回目は実務経験がなかったので試行錯誤して取り
組みました。
２回目はその経験があるので簡単にできました。
ただ、私のやり方は現行規約をパソコンに打ち込むことから
やらなければならないので大変です。
規約や細則を読み込む機器もありますが、個人のことですから
そんなものは準備はしませんしね。
あと１回は知り合いのいるマンションですので応援してもいいと
思っています。

全面改正が大変だと分かってはいないというかやったことが
ないのでしらないだけだろうね。
あれだけ簡単といってたんだけど、黙ってしまったね。

管理規約の診断をしてくれる団体もあるようだけど、それも現行規約と
比較して、それ以降改正になった区分所有法と標準管理規約の改正があった分の
漏れをチェックするだけだからね。
各種細則については全く手をつけないし。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債券回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒
　　　当事者目録等

管理規約の全面改正の話しは終わりにします。

少額訴訟や支払い督促をやった経験のある方はおられますか。
実際はなかなかそこまでやった方はおられないんじゃないですか。

そんなのは管理会社に任せておけばいい。

滞納金の多いマンションは住宅支援機構もお金は貸して
くれないよ。

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利（Ｈ２５．３．１現在）
　　　一般のリフォーム工事　　１．２１％
　　　耐震改修工事　　　　　　　１．０１％

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

ちなみに住宅支援機構に積立をしていなくても、３）の⑥の規定が
あれば融資を受けられます。

昨日のサッカーおもしろかったね。
アジアＮＯ１は間違いないね。

通常総会の円滑な進め方
総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。 　　　　　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり ます。 　　　　　　ネットで検索こすれば簡単にわかることですが、なかなか自分ではやらないと思いますので　
　　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案
　　　　第２号議案
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案
　　　　第５号議案 　　その他
　　　　※ここで、質問を受ける。
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

ここのスレはマンションの管理に関するものですが、
質問がない時には、情報の提供をしています。
再確認や忘れていることを思い出すためにも是非一読
してください。
又、間違っていたり、もっといい方法等がある場合は
ご意見を書き込んでください。

参考にしてます。頑張ってください。