「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

自動更新株価ボードだけみているのも退屈だからね。
少しでも皆さんの役に立つ情報をながさないとね。

>>1602さん
ここは私が立てたスレですが、私物化はしていませんよ。
情報の提供や質問に答えているだけですが、何か問題がありますか。
質問がなければ情報の提供をしますが、質問があれば情報の提供は
しませんよ。
ＰＡＲＴ２同様、このスレを継続させているだけです。

>>1602さん
ここのスレはあなたがどんどん書き込みをしてもいいんですよ。
情報の提供なり、質問をしたり、答えたり自由ですので積極的な
書き込みをお願いします。

↑タイトルにマンション管理士が入ってるから
関心を持つ人がいるだけで投稿が集まるのはこいつの手柄ではない。
afoすぎ。

マンション管理の実務経験はありますよ。
理事長、長期修繕計画時の建築士との交渉、規約改正専門委員会、
大規模修繕工事に関すること等ね。

ただマンション管理士としての営業活動はしていませんがね。
実務というのはそのことをいっているんでしょうね。

>>1605さん
マンション管理士上位合格者さん、ＨＮを変えられたんですね。

ＰＡＲＴ２のスレ主旨全文を読めばわかると思いますが、ＰＡＲＴ３は
それからマンション管理士等に変更しました。
ＰＡＲＴ２は私が立てたものではありませんが、成りすまし者がただ単に
1,000スレになったものを片っ端から新スレに移行したものです。
実質は私が作成したものを成りすまし者が新スレに移行させただけのことです。
以前はそういうスレが頻繁にありました。
現在は10,000スレでも問題がないので、新スレへの移行はできないようです。
ＰＡＲＴ３を立てたときも、一時は閉鎖されましたが、管理人さんに事情を説明して
ＰＡＲＴ３を復活させていただきました。
ここのスレはスレ主旨全文にあるとおりですが、質問がなければ情報提供をして
質問がくるまではこのスレの継続のためにやっています。
当然質問に対しても、私が全て答えるものではありません。
全員でここのスレを盛り立ててくれればと思っています。

↑匿名でなりすましもくそもあるまいw

どちらにしても、過去のいきさつは大した問題ではありません。
問題はマンション管理をいかにスムーズに又問題があればいかに
それを解決するかだと思います。
そのためには皆さんの知恵と知識が必要なのです。

↑オタクがいつも荒らしてると思うよ

オタクの修繕工事ネタ連投で、広島の人のまじめな質問は埋没したしねw

>>1615さん
ただ自分の考えを述べているだけですよ。
間違っているかもしれません。だから皆さんがそれを指摘することによって
正論に導かれていくんです。
マンション管理士で営業活動をしている方はここにはきませんよ。
だったら質問しても答えるのは素人ということになるんでは。
素人が答えてはだめというのなら、広島の方の質問は誰も答える
ことはできなかったんでしょう。
人の批判だけしていては何のプラスにもなりませんよ。

匿名掲示板で質問して、それに答えるのはプロでなければだめというのは
おかしいんじゃないの。
別に報酬をもらっている訳でもなし。
だったら営業をしているマンション管理士にお金を払って相談にいけばいいんじゃないの。
ここは素人が答える匿名掲示板ですよ。
建築士であろうが弁護士であろうがマン管士であろうが匿名であり、報酬を
伴わない単なる質問だからねえ。
それに対して期待しすぎるのも変ですしね。

みんな人の批判には積極的だけど、書き込まれたことに対しての自分の
考え等の書き込みはしないんだね。
何故より良いマンション管理をしていくための情報に対して批判するんだろう。
マンションの住民が勉強していくことは大切なことなんだけどね。

マンコミｭも既に２，０００ものスレが立ち上げられているが
殆どは消滅してしまっている。
何故だか分りますか。
スレ主がいなくなったからですよ。
無責任にスレ立をして後は知らないというスタンスなんですよね。

いくら志をもってスレ立をしても、情報提供なりの仕掛けを
しないとスレは成立しません。
特に継続性を保つためには必要不可欠です。

修繕積立金が足りません。
お金を借りるのは銀行がいいのか、それとも住宅支援機構がいいのか判りません。
値上をしようにも年金生活者が多く難しい状況です。しかし、建物にはひびがはいっているし屋上防水を
しなければ漏水がとまらないといわれています。築３５年のたてものです。大規模工事はいままでやってません。
困っています。滞納金も結構あります。

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

しかし新築時はＰＯＧ契約をしていて、築古になったらフルメンテの契約は
あまいですよね。
そうなったら大手メーカーは契約しないでしょう。

エレベーターの更新工事の場合は、基盤だけの交換で
いいのではないでしょうか。
巻ロープについてはフルメンテの範疇ですから。

古いエレベーターに乗ると怖いですよね。
ガタガタと音がするし、場合によってはドアが完全に閉まらないとか。
段差ができていたりとね。

しかし動くことは動くしそれでもいいんじゃない。

ただ怖いのはこわいけどね。

あなたはコメントしないんですか。
エレベーターの情報勉強になったでしょう。
知らないことは素直に受け止め勉強すればいいんですよ。

>>1627
1621の質問には答えようがないでしょう。
今までのつけがまわってきただけですから、対応のしようがありません。
あなたもできないでしょう。

ＰＡＲＴ２は誰も答える者がいませんでしょう。

自分では質問はしないのに、情報提供者に対しては批判をする。
批判や煽りがなければおもしろくないんだろうが。
そういう者は2chanがむいていると思うよ。

所詮顔の見えない匿名掲示板だしな。
理事会でも、理事長は知識や発言力のある理事は疎んじたくなる。
ましていわんや理事会を牛耳っている理事長が、一般組合員から
指摘されるようなことはプライドが許さないということになる。
難しいことですね。

だって人間なんだもん。
人間は考える動物だからね。

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

管理組合が区分所有者から徴収した修繕積立金を建て替えや
解体費用に使うことはできるのでしょうか。

建物の建て替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することになりますので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には反対する者もいる場合が
ありますから、修繕積立金を建て替えの費用に直接充てるのは相当でないと考えられると
法務省民事局参事官の吉田氏は解説しています。

管理組合は建物およびその敷地等の管理を行うための団体であり、共用部分
及び敷地等の管理を行うための費用を区分所有者から徴収することができます。

建物の建て替えは実感がないですよね。
せいぜい大規模修繕工事どまりでしょう。

しかしここにくる方の殆どは理事長の経験がないのでしょうね。
理事の経験のある方であればもっと工事には関心がある筈ですから。
ではどういった方がここにきているんでしょう。

建替えは非常にハードルが高く、耐震基準以降のマンションでの建て替えは
ほぼ不可能に近いものとなっています。問題は配管だけとなっています。
建替えの実施事例としては、阪神淡路大震災での建て替え１０８件、それ以外
の建て替えは６９件しかありません。
その６９件に関しては、耐震基準の問題も含め配管の問題もありました。

小規模マンションの場合、理事会と自治会の役員が混同しており、
マンション管理についての規約や法律についても疎いところがあるので
常識では考えられないことがおこる場合もままあります。
それに管理会社主導というか丸投げのところも多いようです。

ここへの書き込みはパソコンよりスマホの方が多いんだろうね。

殆どがスマホでしょう。
家にいる訳にはいかないしね。

ペットを飼っている者がいた場合の注意はどうされていますか。
管理規約違反ですので理事会が動かなければならない筈ですが
刑事犯゛に掲示するだけですので改善がされません。

ペットの対応策としては、うちの場合も掲示板に掲示するだけで
直接抗議に理事会がうごくことはありません。
以前は、理事長と管理会社とで違反宅に伺い注意したこともあったようです。

ペット、騒音、ゴミの分別、集合住宅に住んでいる以上
避けて通れない問題です。
あまり気にしないことですね。

「給排水管の管材について」

＊排水管
　　塩ビ管
　　　　　軽量で施工性が良く、錆びにくくて安いというのが特徴です。
　　　　　耐用年数は、４０年以上といわれていますが、継手部分の交換は必要となります。

　　　　ＶＰ管（水道用硬質塩化ビニル管　　肉厚であらゆる排水設備に使用されます。
　　　　ＶＵ管　主に排水用として使用されます。こちらの方が主流です。

　塩ビ管
　　　　水道用耐衝撃性硬質塩化ビニル管　　　　　　　ＨＩＶＰ　　　　給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管　　　　　ＨＴＶＰ　　　　給湯管

　塩ビライニング管…鋼管の内側に塩ビ管（ブラスティック）をライニングしている管
　　　　昔は亜鉛メッキが使われていました。
　　　　水道用硬質塩ビライニング鋼管 給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管 給湯管

　ステンレス管（水道用ステンレス鋼管） 給水、給湯管
　　　　耐久性、耐食性、耐熱性に優れています。

　合成樹脂管
　　　　架橋ポリエチレン管 給水、給湯管
　　　　ポリプデン管 給水、給湯管

　※耐用年数
塩ビ管、ライニング鋼管 ２５年
銅管 ３０年
ステンレス管 ４０年
　　但し、この寿命はステンレス管そのものの寿命ではなく、継手に使用されるゴム
　パッキンの寿命のことです。

塩ビ管の管材をつかっているマンションの場合は
継手部分の交換だけでいいと思います。
但し工事は大変です。

専有部分の配管で塩ビ管を使用しているところは
交換した方がいいでしょう。
永遠に不滅です、はないでしょうから。

専有部分の配管は各区分所有者の責任と負担で
行うようになっています。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

専有部分の配管の問題は奥が深い。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

スマホから書き込みをすれば初心者マークが
つくんですか。

どうやらそうらしいね。

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて蛇口まで管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

共用部分の縦管は塩ビ管を使用していれば錆びることはないのですが、
継手部分からの漏水は発生します。
故に工事は必要になるのですが、それをやるとなると背板を外したり、床を
剥がしたり養生も必要になります。
そして縦階は一斉に工事をしなければなりません。
当然在宅が必要になり、その調整が大変です。
仮設トイレも準備しなければならないでしょう。

共用部分、専有部分の配管の工事はいつかやらなければならないのですが、
皆さん無関心ですよね。
その時がくれば慌てることになると思いますが、その時は積立金がなく実際
工事をすることは不可能でしょう。
借り入れでやるとかノー天気なことをいっているようでは到底その工事は
できません。
漏水のオンパレードでスラム化するただけでしょう。
大規模修繕工事だけしていればいいと思っている住民が多いですからね。

室内に電気温水器が設置されている場合はどうすればいいでしょうか。？

その温水器が共用部分なのか専有部分なのかによって
対応が違います。
専有部分の場合は、規約に規定がなければ当然各区分所有者の
責任と負担で行わなければならないでしょう。
しかし、全員が更新工事ができる訳ではないですから、管理組合として
一斉に工事が出来るように規約の改正をしておくことも大切なことです。
それと同時にその費用分については値上げをしなければならないでしょう。
早めにそれを見越して値上げをしておけば、少ない値上げで済みますが
切羽詰って工事をするとなると借り入れをして積立金から返済をしなければ
ならなくなります。
１０年返済となるでしょうから、その借入額を住民の数で割り、１０年で
割れば大体の値上げ額が算出されるでしょう。金利分はみていません。
その場合、先行工事者に対するフォローも規約で規定しておかないと、
公平でなくなりますから、それも考慮すべきです。

電気温水器の扱いは難しいですね。
専有部分でも各戸の対応が難しいでしょうから。

専有部分の配管についての書き込みがありますが、ここには理事等は
いないんでしょうね。
理事であれば関心を持つのが普通ですからね。
どこのスレもみんな管理会社のフロントが書き込んでいるんでしょうね。
マンションに住んだことがない者ということはその実務経験がないということです。

理事も任期が過ぎればただの一般組合員。
理事を離れたら組合の出来事には積極的に協力するんでしょうね。

大規模修繕工事以外の大型設備の更新工事には
エレベーター、給水設備、配管、玄関扉、サッシ等があります。

又投稿の仕方が変わったね。

理事は２年任期で理事会は月に１回開催。再選不可
大型工事等に関しては、理事会だけで対応するのではなく、専門委員会で
検討したものを理事会に提案するというのがいいですね。
理事会は当然管理組合主導で行う。

それだけの人材がいるマンションは少ないようです。
又、マンション管理に関心を持つものもそんなに多くはありません。
小規模マンションより大規模マンションの方が人材がいるのは
確率論からいっても当然のことです。

玄関扉の交換は予定にはいっていますか。

「玄関扉の更新工事について」

　　　大規模修繕工事後に予定されている工事としては、玄関扉、エレベーター、専有部分の配管、
　高置水槽の大型設備の工事が第３回目の大規模修繕工事までに計画されています。
　　高経年マンションの再生方法には建て替えと改修の選択肢がありますが、そのうち建替えに関
　しては経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いものとなっています。
　　そこで今ある建物を適切に維持管理し建物の長寿命化を目指し、改修をマンションの再生として
　考える組合が多くなってきています。

＊玄関扉の更新工事について
　　　　「カバー工法」
　　　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

玄関扉の蝶つがいの交換は管理組合の責任と負担で
おこなうのですか。
専用使用権のある共用部分の管理となりますが。

一般の管理組合の規約では、専用使用権のある共用部分の管理は
各区分所有者の責任と負担となっているでしょう。
しかし、運用面ではインターホンや熱感知器等が管理費から支出されている
マンションも多いと思います。
特にインターホンの補修工事についてはそれが多いのでは。

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる確率は
高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いい
とのこと。

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

　※経費
　　　　　自治体が補助をしている市町村もあります。
　　　　　使用しなくても、取替費用はかかります。

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという事例は
　聞かれていない。ただ、あるという安心感はある。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

　もし、本当に活用することを考慮するならば、エレベーターを使用しないでもいい距離、例
えば、３階ごとに１台の設置も検討する必要があります。

ＡＥＤはない方がいいと思います。
あるといろいろ面倒なことがありますので。

ＡＥＤに頼らず消防署への電話が一番です。
１０分ぐらいで到着します。
ＡＥＤは装着するまでに２０分ぐらいかかりますよ。
それまでは人手があれば、心臓マッサージをしなければなりません。
救急車がきた場合のオートロックの解除や玄関のカギを解除する者も
必要です。

まず電話。
それから心臓マッサージです。
隣りの者にＡＥＤを取りに行ってもらいます。（又は子供に）
ＡＥＤを取りにいって帰ってくるまでどれぐらいかかりますか。
それからＡＥＤの扱いができればいいですが、それに手間どっていると
直ぐ２０分はかかります。
そうこうしていれば救急車が到着します。それを早く家の中に導くことの
方が大切です。

ＡＥＤに関してはこれで終わりとします。

　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達
した荷物を保管しておくロッカーです。但し、宅配業者に連絡しておくことが必要です。

普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の
　　通販の普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっている。
　　　東京での普及率が高く、西日本はまだ低い状況ではある。

メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れる。不在時の再配達がなくなる。
　　＊玄関先での荷物の受け渡しが不要となり、セキュリティ・プライバシーが安心。
　　＊ボックスを無人で管理できる。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できる）
　　　パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができる。

デメリット
　　　＊導入費用が必要になる。ボックス台数の数により金額が変わる。
　　　＊管理員経費がアップする。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等）が必要。　５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生する。

郵政省からの謝礼金がでる。
　　　平成８年以降の設置に対して、１ボックスあたり２，０００円。

宅配ボックスに入れることが禁止されている商品
　　　チルド便（冷蔵ボックスのあるロッカーもある）
　　　生もの（冷蔵ボックスのあるものもある）
　　　書留郵便
　　　代金引換郵便

宅配ボックス（機械式）・・・オプションはつけられます。
　　　ダイヤル錠等の錠前により扉の施解錠を行うロッカーのこと。

　　操作方法
　　　　宅配ボックスのそれぞれの箱の扉に４桁のダイヤルがある。配達員は荷物を入れ
　　　ダイヤルを任意の番号に合わせてこれを暗証番号とし、暗証番号と箱番号を不在
　　　通知書に記入して郵便受けに投函する。
　　　　受取人は、ダイヤルを暗証番号にあわせることで扉を開き受取ができる。

　　　メリット・・・操作が単純でわかりやすい。
　　　デメリット・・・暗証番号を記入した不在通知書が第三者に読まれたり盗まれる可能性
　　　　　　　　　　　などセキュリティ性で劣る面がある。

電気式コンピーューター制御方式・・・オプションはつけられます。
　　　マイコン等を利用して電気的に扉の施解錠を行うロッカーのこと。

　　操作方法
　　　液晶の表示や操作パネルがあり、操作パネルや音声で案内される手順に従って荷物
　　　を入れる。暗証番号の設定を必要とせず、居住者に予め配布されている磁気カード又は
　　　非接触キーで扉を開き受け取りができるシステムが多い。

　　　メリット・・・非接触キーによる受取や操作履歴の記録などダイヤル式に比べセキュリティ
　　　　　　　　　　性が高い。
　　　デメリット・・・電気代や磁気カード発行費用などの維持コストがかかる。

　基礎知識として必要なことを調べました。後は、資料を取り寄せたり、他マンションで導入
されている意見を聞く必要があります。必要台数や機種等。
　又、導入しているマンションでの活用状況やトラブル等も調査しておく必要があります。
　但し、経費的には保存行為を上回る金額となるため、導入するとしたら、次期総会にかける
必要があります。

一部情報が古いものもあるかと思いますが、その点は
ご了承ください。

宅配ボックスを個人用のボックスとして活用している者も
いるからね。
○○号室のだれだれさんへ何を入れておきましたので食べて
下さいとか。

しかし宅配ボックスはあった方がマンションのグレードは
高いような気がするけどね。

しかし、高齢化時代重い水物等ボックスまで取りに行くのは出来ないよ。

まあ隣人に助けを借りるということになると思いますが。
それも着の身着のままでは駆けつけてくれないでしょうね。
マバシャマ姿でエレベーターに乗ってＡＥＤを取りにいくのも
嫌でしょうしね。
それより救急車と心臓マッサージが優先です。

皆さん方の築では杞憂厩舎は何分ぐらいで到着しますか。
私どもの地区では１５分と消防署はいっています。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

国税局(税務署含む)はマンション調査より、マンション大規模修繕工事の設計事務所や工事施工会社を優先査察し多額のバックリベートに対し課税強化をしてもらいたい。

>>1700さん
そうですよね。
マンションの脱税というものは僅かなものです。空き駐車場を外部の者に
貸し出すぐらいは大目にみてもいいと思います。
それに個人の所得になるのではなく、マンションの管理のためにやるのですから。
巨悪は眠らせないというマルサであって欲しいですね。

空き駐車場問題で指摘されたのは大阪税務署でしたよね。

それを期に全国で空き駐車場対策がとられ、規約の
改正が行われました。

皆さん方のマンションの監視カメラは買い取りですか、それともリースですか。
買い取った方がプラスではあるのですが、１０年とか１５年経過しますと、型が
古くなり機能も最新のものと比べると劣ります。
修理代については大した金額にはなりませんが。
しかし買い取りだといつか買い替えをしなければなりません。
うちの場合は２０台近くありますのでその額は大きなものとなりますが、長期修繕計画
では予定していません。

監視カメラはレンタルがいいのか買い取りがいいのか
ということですよね。

防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　１基当たり２５万円前後
　カメラ○台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

あまり税務署をなめていると、みせしめにどこかのマンションが
摘発を受けるよ。
特に大型マンションや駐車場をいっぱいもっているとこは気を
つけるべき。

しかし現実的には駐車場の外部貸し出しは考えられず
駐車場不足の方が問題でしょう。

しかし現在は空き駐車場の問題は下火になりました。
大阪のマンションが摘発されたときは全国的に脚光を
浴びましたけどね。

空き駐車場対策としては、規約に明確に規定を設けて
おかなければならないでしょう。
例え必要はないと思ってもいざというときのために、
規約で規定しておけばいいだけのことですから。
民泊禁止の規約も同じことです。

民泊で困っているマンションはないですか。
あったら事例を教えてください。

民泊問題については詳しいですよ。
うちのマンションでは民泊禁止の規定を設けてありますよ。

民泊の規約改正を後日掲載します。

昨日は友達と飲みに出て、３時ごろまで飲んでたので
今おきました。

標準管理規約の改正
　　
　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

※補足事項
　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

　標準管理規約現行第１２条
　　　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
　標準管理規約改定分
　　又、標準管理規約の改正を受けて住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規約を設けた場合
　（規約に特定民泊に関する可否の規定がない場合）は承認可の場合は特定民泊の対象になると
　しています。
　　但し、特定民泊はもともと住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、住宅として
　使用するにあたらないものとの解釈が決議されているなど、管理組合の意思が専有部分を特区
　民泊の用に供することを禁ずるものと認められる場合を除き、特定認定の対象となります。
　　要するに第２項があれば３項は不要との解釈だと思われます。
　　国家戦略特区に指定された場合は、営業日数の上限はありません。全国民泊の場合は、年間
　１８０日を営業日数の上限としています。

　　②民泊を両方共禁止する場合

　　　第１２条
　　　　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　　ならない。
　　　　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　　　　３．区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

分譲マンションにとって民泊禁止の規約の良否は
組合内部で議論するべきです。
マンションの事情によったら民泊ＯＫのほうが良
い場合もあります。

　　第３条（届出）
　　　　１項　都道府県知事であって、その長が第６８条第１項の規定により同項に規定する住宅
　　　　　　宿泊事業等関係行政事務を処理するものの区域にあっては、当該保健所設置市等の
　　　　　　長。（第１項並びに同条第１項及び第２項を除き以下同じ）に住宅宿泊事業を営む旨の
　　　　　　届け出をした者は、旅館業法第３条第１２項の規定に拘わらず住宅宿泊事業を営むこ
　　　　　　とができる。

　　第１３条（標識の掲示） 共用部分への看板・標識は禁止
　　　　　住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに公衆の見やすい場所に国交省令・厚労省令で定め
　　　　る様式の標識を掲げなければならない。

　　第２条（定義）
　　　　　この法律において、「住宅宿泊事業」とは旅館業法第三条二第１項に規定する営業者以外
　　　　の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊日数として国交省令・
　　　　厚労省令で定めるということにより算定した日数が１年間で１８０日を超えないものをいう。

2017年6月 住宅宿泊事業法（民法新法）
　　　従来の旅館業法で定める営業形態や国家戦略特別区域の特区民泊にはあてはまらない新しい
　　営業形態です。
　　　既泊の住宅を１日単位で利用者に貸し出すもので、１年間１８０日を超えない範囲で営業。

2018年6月 施行
2017年3月 届出開始

　①住宅宿泊事業者（区分所有者）
　　　　届け出が必要。
　　　　管理規約で民泊禁止がされているマンションは届出ができません。

　②住宅宿泊管理業者

　③住宅宿泊仲介業者
　　　　宿泊者と住宅宿泊事業社との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
　　　　インターネットなどの民泊仲介業者をいう。
　　　　住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、媒介をし取次ぎをする行為

※宿泊も期間の短い賃貸であるとして規約に違反していないという理論も出てくる可能性はある。
　　住宅宿泊扱いということ。

　区分所有者は、その専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする営利を目的とする宿泊
や滞在の用途として貸与してはならない。

どちらにしても、民泊オーケーとなると、エントランスに外人がたむろするし、
騒音やゴミの分別とかも知らないので目茶苦茶になります。
民泊禁止の規約だけでも早急に規定しておくことが必要でしょう。
そうしないと、一度民泊が許されるとそれ以降規約で規定するとなるとその者の
承認がなければ規約は成立しませんから。
一人でも反対すると規約ができないのは一括受電も同じことです。

ＮＰＯ連合会やマンション管理士会もこれは広報して
マンションに働きかけるべきです。Ｓさん頑張ってください。

どちらにしても、民泊オーケーとなると、エントランスに外人がたむろするし、
騒音やゴミの分別とかも知らないので目茶苦茶になります。
民泊禁止の規約だけでも早急に規定しておくことが必要でしょう。
そうしないと、一度民泊が許されるとそれ以降規約で規定するとなるとその者の
承認がなければ規約は成立しませんから。
一人でも反対すると規約ができないのは一括受電も同じことです。

マンションで民泊をする場合は、分りやすいところに看板を設置
しなければならないとなっています。
これが救いですよね。
マンションの共用部分には看板等を設置してはいけないことになって
いますから。
それができなければ民泊の許可がおりませんから。

もしすでに民泊が行われているマンションがあるならば、
この看板設置の了解をしていなければこれを理由に行政に
働きかけで民泊許可の取り消しをすればいいと思います。

スラム化するくらいなら民泊で稼いだ方が良いの下は無いですか。？

スラム化するマンションはごくごく一部のマンションですよ。
殆どのマンションは建物設備の維持保全に努めています。
民泊のマンションの場合、中国人や韓国人がエントランスに
群れになっていたら迷惑でしょう。
隣りの部屋が民泊の場合、騒音とかはどうやって注意しますか。

情報提供されたものは是非素直に参考にしてください。
こういった情報の提供はあまりありませんから。

韓国人だからと言ってマナーが悪いと決めつけるのはどうでしょうか。
民泊ではないが内のマンションにも韓国人等が住んでいますけど、
すこぶるマナーはいいです。民泊する人間も同じでしょう、日本のマ
ンションでもマナーの悪い住民が問題になっているでしょう。

民泊が悪いといった独善的な考えは改めるべきでしょう。

あなたの考えが最善です。
しかし民泊許可となってエントランスにたむろされたら
あまりいい気はしないでしょう。
子供もいますからね。

エントランスにたむろされたり、騒音やごみの分別が
気にならない方は民泊禁止の規約を規定することは
ありません。
あくまで一般論を述べているだけですから。

エントランスに屯するのは何処のマンションでも
起こりえる問題です。
そのような事が発生したら管理会社、組合役員、
自治会役員が協力して改善を要求及び指導をす
れば済む事です。
文化の違いをお互い理解しあえるように努力し
なければなりません。

騒音やごみの分別が目茶苦茶だった場合指導をすれば
いいといっても、一見客だから難しいでしょう。
それに自治会はマンション管理には関係ないと思いますよ。
うちの場合はトラブル防止のため規約で民泊禁止にしてあり
ますから安心ですけどね。

勘違いしないで下さい。民泊を受け入れている訳ではありませんよ。
マンションにも色々な事情は異なります。
私のマンションも民泊は禁止のルールを設定しています。

マンションで生活していくうえでのマナーの問題は組合にも自治会
にも関係してきます。

例えばの話だけど民泊禁止でないマンションでの民泊しているお客様
がエントランスで騒いでいるのを見たときは注意や指導は住民で有れ
ばできると思いますが、

仮にややこしい人間であれば組合役員、自治会役員、管理会社と協議
して対応すればいいにではないでしょうか。

マンションを管理していく中では、民泊問題は大切なことではないでしょうか。
そこで、まだ何も対応していないマンションに対して考える機会を提案したに
すぎません。
民泊オーケーとした場合、いろんなトラブルが発生したときにその都度だれが
どのように対応するかということになりますが、深夜に騒音が発生すれば隣人か
階下の者がせざるをえません。
ごみの分別が目茶苦茶であればその旅行者が立ち去った後のことですから注意の
しようがありません。
その所有者に注意をしても次の客に対してはその都度できません。業者が注意
事項等をいうことになりますが、順守できなかった場合の対応も難しいと思います。
そういういろんな問題を含んでいますので、私はマンションでの民泊は禁止した
方がいいのではと思っています。
しかしマンションによってはいろんな事情があるでしょうから、そういったことを
認識した中で対応すべきだと思います。
何も知らずに民泊がされることになって後悔しないために。

まだ日本のマンションでは民泊問題を検討していない
ところの方が多いと思います。
いかに無関心なのかが分りません。

だから、民泊禁止を否定はしていないと言っているでしょう。
深夜に騒音を発する隣人が民泊ばかりが原因ではないでしょう・
真面目な民泊人に失礼でしょう。民泊禁止の理由にはなりません。
うちのマンションは韓国人が住んでいますけど真面目ですよ。
自治会長などはステテコでエントランスを徘徊しますからね。

逆もあります。

質問です
店舗付きマンションです。管理費等の負担割合についての質問です。
規約には専有部分の割合になっていますが、
店舗部分７０㎡で管理費・修繕積立金が各々４０００円です
住戸部分７０㎡で管理費・修繕積立金が各々８５００円です。
不平等で理事長に文句を言いましたら管理会社１０９の指導
で４０年間変わらないそうです。
規約の説明をしても理解してくれません。

>>1746
有害スレと思っているならここにこなければいいんですよ。
騒音問題でいえば、子供が廊下で走り回るとか、深夜に
風呂にはいるとか、早朝に洗濯機を回すとかありますが、
その注意はだれがしますか。

>>1745さん
４０年間管理費・修繕積立金がかえることができないという規定が
あるんでしょうか。
規約では専有部分の床面積比で管理費等が徴収されることになって
いるのなら、当然そうすべきです。
共用部分の負担は例えば１階の者はエレベーターを使用しませんが
その費用は当然負担しなければならなくなっています。
管理組合を管理しているのは管理組合です。その組合が納得できないことを
管理会社が勝手に契約や約束をすることは無効と言わざるを得ません。
一度何故店舗部分の費用が安いのか、それは何を基準として決められたのかを
管理会社に確認されたらいかがでしょうか。
契約書の確認の提出をもとめたらいかがですか。
そうしないと、総会に値上げの提案と今までの不足分の徴収を提案します
といったらどうでしようか。値上げの必要はないかもしれません。
従来通り規約に則って支払ってもらうということになるでしょうが。

規約に基づかない管理費等の徴収以外の方法があるのなら
何か規定集があるんではないですか。

民泊は禁止にしておいた方が住民や宿泊者との
トラブルは発生しないでしょう。
住民間の通常のトラブルはどこのマンションにも
ありますが、そこに住んでいる訳ですから解決の
方法もありますが、旅行者はいなくなりますからね。

民泊禁止賛成

マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。

マンション管理が良くできているマンションは資産価値の
低下は防げます。
やはり計画的に建物設備の維持保全に努めていくべきでしょう。
それ以外に大切なのが、マナー等の順守です。
使用細則に則った生活ができるように理事会は啓蒙活動等を
行うべきです。

各棟に店舗のある複合用途型の団地マンションです。
管理規約を制定、変更、廃止したいのですが、
全体の区分所有者及び議決権と、各棟の区分所有者
及び議決権の四分の三以上の賛成が必要でしょうか。

教えてください、

規約改正であればそのとおりだと思いますが、知っている方が
おられましたら、書き込みをお願いします。
私はプロではないので、自分のところのマンションと関係ない
分野については調べていませんので。

マンコミュのスレ数は１１１４とのこと。
すごい数のスレが立てられているけど、殆どは埋もれてしまっている。

工事を依頼する方法としては、管理会社経由が
いいのか、それとも公募がいいんだろうか。

全て管理会社に任せればいい

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

保存行為を縦に理事長がどんどん工事をされたら
困りますよね。
その対応策は取られていますか。
勿論管理会社がやる場合もありますし。

輪番制の理事の場合、理事会は管理会社主導で進められるのは
仕方ないことでしょうね。
現役世代としては、会社の仕事が忙しいのでマンション管理には
タッチしていない方が殆どでしょうから。
それに積立金の使い方が少々荒いとか業者主導ですすめられたと
しても、金額的には大したことではないですしね。

私も現役の頃は総会にも１度も出席したことも理事を
やったこともありませんでした。
管理費等がいくらとか工事費云々は全くわれ関せず
でした。
そんなものでしょうね。

理事会はヘツドさえしっかりしていればうまく運営できますよ。
その一人の理事長の選任を誤らないことですね。

役員の選任方法を絶えずいじくりまわしているマンションは
多いでしょう。悪徳組合員を排除する役員選任方法は無いでしょうか。

輪番制でも悪徳組合員が理事になることはあります。
その場合、理事長とかの役員の改選時に理事長に立候補される方は
おられませんかといった時に、すぐ理事長の推薦をすれば他の者は
反対できないんじゃないでしょうか。
当然二人の間では話し会っていなければ、推薦されても断られたら
どうしようもありませんから。
殆どの方は理事長にはなりたくないのが普通ですからね。

理事会は理事長如何によって大きく変わります。
正当派の理事長がいるといいですね。

＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

１２日はマンション管理士更新講習の日。

専有部分の配管の更新工事をやれるだけの
修繕積立金を確保しているマンションは少ないと思うよ。

明日はマンション管理士更新講習の日だね。
９時から５時までは長い。

1767 匿名さん 22時間前
＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます
１７１６さん
私のマンションでは電気温水器が専有部分の中にコンクリート
の壁に囲まれた一室に設置されています。
築３０年ですが、耐用年数が過ぎても半数以上の１５０と位が
使用していて、
破裂による漏水事故が発生しています。方法はありませんか。

今日はマンション管理士更新講習日

現在旅行中ですので明日以降電気温水器の質問には
お答えします

昨日旅行から帰ってきました。
又正常に戻ります。

>>1771さん
標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

>>1771さん
　さて、電気温水器についてですが、第２１条には該当しない完全に独立した専有部分というこ
とになりますので、基本的には修繕積立金をその部分に使用することは不可能だと思います。
　電気温水器は共用部分と一体性はなく、完全に専有部分ですのでそれに修繕積立金を
使用することは難しいといえます。
　それを実行するには、全組合員の承諾があれば可能ですが、少数の者が反対したり、一部
居室内での工事を拒否される方がおられたらそれを実行するのは法的には不可能です。
　しかし、どうしてもやりたいと思われるのなら、特例の規約を設け先行工事者に対するフォロー
を規約化し、長期修繕計画に予定を明記することも考えられます。
　だが、これについては問題もでてくる可能性はありますが、漏水を考慮した場合、専有部分では
ありますが、これが一番いい方法ではないかと、私自身は思っています。

>>1771さん
まずアンケートで全員に賛成か反対かの意見をきいたらどうでしょか。
そして反対者に対しては理事会で説得をしたらいかがでしょう。
当然先行工事者に対しては一斉工事費の平均額を還元するといことで。
全員が承認しているのであれば、どう対応するかは全く自由ですからね。
当然積立金の額にも影響はしてきますが。不足すれば値上げも必要となり
ますのでそこも含めて検討されたらいかがでしょうか。

技術的なことは分りませんが、電気温水器をやめて
一般の給湯器に変えることは難しいんでしょうか。

電気温水器自体は深夜電力という安い電気を使うことが
できるのでいい方法なんでしょうが、確かＮＴＴさんが
やっているのですかね。

ＮＴＴさんではなく、電力会社さんの間違いでした。

現在のマンションで電気温水器がついているマンションて
あるんですか。

https://www.tainavi-biz.com/energy-iot/3481/
ご参考まで、

高圧一括受電とは直接的には関係ないのではないですか。
高圧受電は共用部分だけで、後は電力の自由化ですので
各人が好きなとこと契約すればいいし、現状のままでも
いいんではないですか。
大規模マンションの場合は殆ど共用部分は高圧受電でしょう。

1775 匿名さん 1日前
>>1771さん
標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。
1776 匿名さん 1日前
>>1771さん
　さて、電気温水器についてですが、第２１条には該当しない完全に独立した専有部分というこ
とになりますので、基本的には修繕積立金をその部分に使用することは不可能だと思います。
　電気温水器は共用部分と一体性はなく、完全に専有部分ですのでそれに修繕積立金を
使用することは難しいといえます。
　それを実行するには、全組合員の承諾があれば可能ですが、少数の者が反対したり、一部
居室内での工事を拒否される方がおられたらそれを実行するのは法的には不可能です。
　しかし、どうしてもやりたいと思われるのなら、特例の規約を設け先行工事者に対するフォロー
を規約化し、長期修繕計画に予定を明記することも考えられます。
　だが、これについては問題もでてくる可能性はありますが、漏水を考慮した場合、専有部分では
ありますが、これが一番いい方法ではないかと、私自身は思っています。

1777 匿名さん 1日前
>>1771さん
まずアンケートで全員に賛成か反対かの意見をきいたらどうでしょか。
そして反対者に対しては理事会で説得をしたらいかがでしょう。
当然先行工事者に対しては一斉工事費の平均額を還元するといことで。
全員が承認しているのであれば、どう対応するかは全く自由ですからね。
当然積立金の額にも影響はしてきますが。不足すれば値上げも必要となり
ますのでそこも含めて検討されたらいかがでしょうか。


１７７５～１７７７さん、貴重なご意見有難うございます。

参考にいたします。

マンション管理は区分所有者のみなさんのための
サービスなんですよね。
フォアザ住民の精神を忘れてはいけません。

漏水ということを念頭におけば、共用部分も専有部分も
同時に解決するのがいいと思います。

温水器の不具合による漏水事故は経験した者でないと、
そのものすごさは理解できないでしょう。

漏水の損害賠償については保険が適用されるとは
思いますが、階下の住民にしてみれば、工事期間の
在宅とかもあり何のメリットもありません。
それに保険適用以外のものについては加害者と交渉
しなければならず、住民間のトラブルの原因にも
なります。
温水器の漏水事故は大変なんですね。それを回避する
ためには管理組合として一斉に交換とかをしなければ
ならないでしょうね。

事故の状況を組合員に公開するのも色々難しい問題が出てきます。
深夜電力ですから大体早朝に事故が発生します。
大漏水で下階にピラミット状に拡散して被害金額でトラブリ、
その組合員は自己破産して退去しました。経験者でないと理解は
できません。大型マンションのごく一角の専有部分ですし、
公開されると資産価値も落ちますので。極秘あつかいです。

温水器を室内に設置したマンションの哀れな未来を見る思いです。

電気温水器を設置してあるマンションがどんなものか理解は
できませんが、築古になってくると機械も劣化は必ずしますからね。
それに保険についても、経年劣化の伴うものは保険の支払いを停止
するところもありますから、住民間のトラブルの要因にもなって
います。
温水器の交換を管理組合としてやるには、工事も大変ですが、積立金も
多額になりますから、反対者も多くてなかなかできないと思います。
しかし、将来的には何らかの対応策をしないと、ますますスラム化してきます。
それについて、組合員で真剣に話し合う必要があるのではないでしょうか。

https://www.bengo4.com/hokkaido/a_01100/g_01104/l_128944/

一括受電システムの上告代理人弁護士でしょうか。？
当地区にはこれほどの弁護士が見当たらないです。
各地区のそれらしい弁護士をご紹介いただけませんでしょうか。
お願い致します。

>>1791さん
高圧一括受電訴訟弁護士で検索すれば、その扱いをしている
弁護士が見つかりますよ。

災害等の場合の管理組合の意思決定ということで、災害等により
緊急時に理事会も開けない場合の対応として、
＊理事長は総会又は理事会の決議によらずに必要な保存行為を行うことが
　できる。
＊上記保存行為を行う場合、理事長は必要な支出を行うことができる。

標準管理規約の改正がおこなわれましたが、理事長が必要な支出を単独で
行うことができるということですが、その限度額は決められていません。
１億でも２億でもいいということですが、問題はありませんか。

理事会が不正な動きをしても、管理会社は、理事会が決めた運営には口を出さない、管理会社が知っていることがあっても答えないというのは一般的なことなのでしょうか？
https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12447314291.html

1794 匿名さん
管理会社の姿勢によって異なりますでしょう。管理会社に有利な案と不利
な案を使い分けている状況を管理者の善管注意義務違反に相当するのでは
ないかと、国土交通省に相談した事はありますが、個人の組合員の相談は
国としては取り扱わないとして没にした。

最近の判決で大京の業務停止は今までとは一歩進んだ処分だとは思いまし
たが、管理者の善管注意義務違反での行政処分はまだ先の方でしょう。

国としては、これ等の苦情等が多く積み重ねられると動かざるを得ないで
しょうから、あきらめずに、国土交通省の窓口を叩いてみる必要はありま
す。

管理会社というか個人によって対応はばらばらでしょう。

https://legalus.jp/corporate_legal/board_of_directors/qa-1161
参考になりました。

10763 匿名さん 4分前
勝訴した被告人５４４分の２さんは、今まで受けた精神的苦痛に対する慰謝料や弁護士等に費やした費用等含めた損害賠償を管理組合に請求するべきでしょう。
その後に、分譲マンションの組合員を代表して役員に立候補するべきでしう。、
北海道発の非営利活動法人マンション管理士協会の設立を希望します。平田弁護士と相談されて実現して下さい。私達も希望が持てます。

※マンション管理士有資格者の面々も立ち上がってください。

勝訴したのであれば当然裁判費用は相手に請求できるでしょう。
ＮＰＯ法人の立ち上げは簡単にできますので、弁護士に相談しなくても
できますよ。
行政で相談すれば必要書類とかを教えてくれます。

ＮＰＯ法人の立ち上げについてで検索してください。
それをみればすぐわかると思います。