Brillia(ブリリア) 品川南大井についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区南大井5丁目1429-1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「大井町」駅徒歩14分
京浜東北・根岸線「大森」駅徒歩13分
京浜急行電鉄本線「立会川」駅徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：68.19平米～85.62平米
売主：東京建物株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-02 21:06:08
駅はやや遠いですが、わりと周辺ののどかで、
間取りも整っているからもっと人気が出ても良い物件だと
思いますね。神社が近くになるのは、人によって
好みがある事ですが、個人的には良いマンションだと思います。
最寄り駅から遠い分が販売価格に出ているような気がします。
駐車場は少な目なので抽選になるんでしょうか。
車はどうしても必要なので、駐車場が確保できるかどうかも決めてになりますね。
定期借地なので価格抑えめなんでしょう
気のせいか最近のブリリアは定借が多いね。
もう少ししたら価格表見れるみたいで楽しみですね。電車の音も気になりそうですね
安いのは何だかんだ言っても、やっぱり強いと思います。
このあたりの条件は、ある程度、控えておかないと、不利益を被るようになると感じています。
後は、条件次第だと感じています。
面倒なことが無ければ、やっぱり安心できると思います。
1階にはどんな店舗が入るのか気になります。いつ頃決まるのでしょうか。
50年定借ってとこかね。
このマンションは非常に綺麗で良いですね。間取りもそれなりに広いですし、デザインがオシャレなので個人的には好きですね。わりかし交通機関も整っているので便利ですね。
定借ですが、この価格は安いんでしょうか?
2018年11月中旬販売開始予定。まだ販売まで時間があります。
11月中旬は4600万円台が1戸と7000万円台が1戸。気になるのは、管理費、修繕積立金、管理準備金などが全て未定のこと。管理費や修繕積立金は月々の出費なので、教えてもらってから購入検討する人も多いと思います。
また、定借なんですよね。50年というと、30歳は80歳まで、40歳だと90歳まで。寿命が延びているので、50年で出ていってといわれるとどうなんだろうなとも思いますけど、その頃には引越してコンパクトに住むのもいいのかと思いました。
定借じゃないと用地の確保が難しいエリアなのかな？
品川の中ではかなり注目されているのでは。
定借ですが、いい物件にはいると思います。
あとは、どれだけ価格が落ちてくれるかに期待です。
ここは羽田新ルートの影響(騒音や落下物など)が出ますか？
真下ではなさそうだから大丈夫そうでしょうか？
防音対策がしっかりとされていれば気にしなくていいのかもしれませんが。
ん？ 確かに定借だけど50年じゃなく、60年じゃないの？ 概要を見るかぎりは.......。
50年から60年に変更になったね。物件概要に書いてある。
見た目の本体価格で飛びつく人は多そうです。
冷静に考えると、一般定借権は固定資産税かからないけど、毎月地代を払う。
その地代も４年置きくらいに見直しが発生するので、大井駅前再開発などでこちらまで地代が上昇することになれば改定時に値上げになる可能性が高いことです。
更に、通常の一般定借権修は繕積立金の他に、解体積立金（2080年に更地にして返却するため）が発生するはずですが、ＨＰにはその項目が無かったので確認が必要です。
トータルコストで見たら、本当に割安なのか計算した方が良いということだと思います。
住宅ローンを組む場合にローン完済予定から１０年以上の定借権が残らないといけないが、例えば20年住んでリセールに出した場合に次の買い手がフラット35を組めなくなり結局買い手がなかなか見つからない可能性もあります。
ローン問題だけでなく、次に買う人も後何年住めるのかなって？考えた時に残り期間が短いほど躊躇するので、それを理由に価格を安く買い叩いてくる口実にもなりやすくなります。
リセールリスクを考えると15年住みであれば、売りやすくなると思います。
45歳以上（現在43歳くらい？）で現役時代は東京で働き、老後は田舎や別の土地に住む人は計算しやすいです。
永住を考える若い人には向かないので、購入者はある程度の年齢になるのかな？
本来は本体価格が安いのは貯金が少ない若者にとって美味しいはずなんだけど、どう考えるかですね。
多分、坪単価（２４０万）としては絶妙なラインで設定していると思います。
一般定期借地管は所有権に比べると２割安くらいが相場なようですから、坪単価３００万に相当します。
周辺エリアの新築相場が坪単価３００万を超えてきているので、高くはないように見えます。
あとは、固定資産財vs地代どっちが高い？
解体準備一時金と解体積立金がどの程度の＋負担になるかでトータルで高いか安いかの判断が必要かな。
勿論、これ以外に所有権では当たり前の修繕積立金・管理費なども見ていく必要はあります。
住宅ローン減税の対象になるかも契約内容をしっかり確認する必要があるので見学会では質問必須事項です。
京急でも品川寄りだと立会川と青物横丁は駅力が比較的あるので、他の京急各駅停車物件よりは絶対いいですね。
小学校・幼稚園も近いし、自転車があれば大井町・大森・品川シーサイドなど様々な商業施設にも足を運べます。
部屋にもかなり魅力的な間取りが多く、リビオシティ川口元郷に近い建物構造（ルーバル部屋多い）も良いです。
ここと品川シーサイド／青物横丁エリアを考えています。
早く価格等公開してほしいです！
>>17 マンション検討中さん
そもそも普通のマンションでも築60年以降も問題なくすめるか分からないですし、
ある意味60年で終わりと決まっているのは人生設計立てやすいのかもしれません。
価格表はエントリーしたら見れます。
5200万前後が多く坪単価240万ちょい
隣のパークハウス築4年の中古は新築時より大幅値上がりで、最上階で坪単価320万で販売中。
なので、真ん中階で考えれば大手ブランドの築浅中古で平均坪単価290万くらいかな？
ブリリアを定期借地事情からの予測で坪単価240万で購入して、5年後には220万？くらい、10年後に200万？、20年後には激落ちして150万も有り得るかな。
確か、定期借地は賃貸に出せないとか縛りがあるので、予期せぬ事態への対応が難しい。
お金が6000万出せる人は普通の所有権付きマンションにした方が安心かと思う。
ここはお金はないけど、品川近くに住みたい人のためのマンション。
>>22 マンション検討中さん
確かに賃貸に出せる場合も有りますよ。
言葉足らずですみません。
問題は当マンションの契約内容次第なので、例えば定借マンションの定借賃貸に限定されるとか？
何らかの付帯条項があるかもという可能性です。
色々調べておかないと購入した後でこんなはずじゃなかったがあると困るので調査しておきます。
賃貸出せるって書かれてたよ
終わりが見えてるマンションは末期になればどうせ住めなくなるから無駄な修繕費を払いたくないので多少壊れてる箇所が発生しても修理しないで放置して荒れる場合があるそうだ。
組合で紛糾するのは40年以上後になるとは思うが
ただ現状ほかのマンションも築40年にもなればほとんどが破綻してるんじゃない？っていう
でも60年で確実に解体されると決まってるのと、基本的には何年でも住めるのでは、住民の管理維持に対するモチベーションが全然違ってくるような。
最近の「都心に住む」の記事にペアシティルネッサンスが出てて、あそこもほぼ築40年ぐらいだけど、ごく最近大規模修繕をしたそうだ。写真みても実に美しく維持されている。
結局は住民の意識次第だと思うが、定借だとそれが期待できない、当然だけど。
長期優良住宅＝100年住宅に認定されたグランドメゾン品川シーサイドは長く住み子供達へ繋げていく住民達の姿勢があれば大規模修繕を繰り返して長期維持出来そうな期待もある。
勿論、通常の所有権マンションでも意識が低ければ40年待たずに崩壊することもあるがタラレバになってしまう。
終わりが確実なマンションはモチベーションは相当低いのは覚悟しないといけない。
40年後なんて人口は1億割れ、大増税超高齢化社会で金銭的余裕がないかもしれない。
解体するマンションを高い修繕費払ってまで綺麗に保ちたいと考える人はどこまでいるかな？
修繕費の前に解体費用だって住民持ちになる可能性が高いかは尚更だよ。
それは定借じゃなくても同じ話
自分でも書いてる通りこれからは住宅が基本的に余る時代
40年後の住宅過剰な中、定借であろうとなかろうと補修しようとするかどうかは問題
定借だから…と悲観的になる必要はそこにはない
定借期間も重要で、最近は70年が主流なのでちょっと短い。50年よりはいいけど。
確かに50年だったら確実に検討から外してた。
70年だったら余裕があるからあまり定借は気にならない。
60年なら全体計画次第だが検討できる。
あれっ？
定期借地権でも建物本体部分には固定資産税が発生すると聞いている
だから、地代+建物の固定資産税でＷで負担になる
マンションの場合は資産に占める土地面積が低いので建物でかかる割合が高いらしい
ブリリア大島が定期借地権で先に販売開始しているから参考にしやすい
目先の価格を見れば安そうに見えるけど所有権よりも２割安が相場だから
70㎡5200万の部屋であれば立会川で6500万相当を買ったのとほぼ同じ
6500万あれば立会川よりも駅力の高い青物横丁や品川シーサイドのプライムやグランドメゾンが買える
マンションの固定資産税って意外なほど建物分の割合が高いよね。
イニシャルコストが安いのはメリットでもあるし、
結構売れるかもね。地代とのバランス次第ですが、
最近は借地権だからと銀行さんも差別化しないので
評価として9掛けくらいが妥当なようです。
地代次第だね。
ここは物件価格に「前払い地代」は入ってるのだろうか。入ってれば月々の地代は期待できる。
>>33 匿名さん
そうなんですね
ローン審査も年収の7倍と仮定すると700万なら通常4900万借りれるところ90%判断されたら4410万までになるのかな？
パンダ部屋なら初期費用も含めて頭金500〜600万用意できれば成立？
条件設定は仮だから人それぞれ異なるけど。
その理論だと、更に品川から離れたプラウドシティ大田六郷なら
上層階（７Ｆ～１３Ｆくらい）で70㎡超で5200万で手に入る
そのフォレスト街区では68㎡の低層階が4700万くらいで買えた。
似た広さの条件でブリリアだと5Ｆで4800万円台とほぼ同価格。
更に定期借地権であることを考えると1.1倍～1.2倍は高いということに。
結局、利便性を追求して価格据え置きなら広さを我慢することになる。
大井町立会川の物件と
六郷土手と比べるのはさすがに違うとおもうけど
大井町徒歩14分以上だから、あくまで立会川徒歩6分としての駅力評価が正しいような。
向こうは強い2駅がそれぞれ3分、6分でイオンも目の前だから立会川と青物横丁シーサイド連合軍とは大差。
ここはいい物件ですよね。
立地としては駅がそれなりに近いので、お出かけが快適そうですし、
通勤にも非常に便利だと思います。
ちょっと価格は高いですが手厚く買ってみても良いかもしれませんよね。
羽田新ルートが立会川駅の真上なんだよね。
それも上空300メートルを通過するからかなり近い。
轟音で不動産価値に影響しないか心配。
小池知事は政治力を失ってるから政府に物申せないからね。
場所は本当にいいところだと思います。
価格などの条件も悪くないと思っているので、購入を考えています。
他の物件と比較してみて、間取りなども検討してみたいですね。
羽田新ルートについて区長は政府に物申せないのだろうか？
二重サッシなど必要なレベルになるなら大井町品川よりも立会川の方が低空飛行で100dbなんて可能性が心配。
戸田公園でさえ80dbらしいよ
立会川であれば100dbを更に超えるからルーバル部屋なんか近くで飛行機見放題の特典付き
5年前に近所に引っ越して来た者です。
マンション建設やってるのを見かけて、ネットで調べていたらここに辿り着きました。
場所に関する高評価コメントが多いように思いますが、住民の民度はあまり高くありません。
近隣に競馬場と競艇場がある影響か、歩きタバコとポイ捨てが多い、公園などの喫煙禁止マーク上で堂々と喫煙、民家の塀の上に飲みかけの缶チューハイを連日捨てていく輩がいる、窓ガラスが割れっ放しのボロボロの空き家が多く浮浪者が住み着いている、その浮浪者の寝タバコか空き家からの火事が立て続けに起こる、など。
また、引っ越す時は電車の騒音ばかりに気を取られていましたが、暮らしてみて分かったこととして。
目の前の東西の道路は首都高湾岸線から西大井方面への抜け道となっているため狭い割には交通量が多く車(特に走り屋やバイク)の騒音あり、家の換気口フィルターが排気ガスですぐに黒くなる、歩道も狭い上に電柱が張り出していてベビーカーが通りにくく車や自転車との接触事故の不安あり、警察署と大型病院が近いため夜間のサイレンが煩い、そして駄目押しの羽田新ルート計画が浮上。
近所の者としては、綺麗なマンションが出来て、比較的高収入の品のいい方が増えるのは嬉しいことです。
それと、なんと言っても店舗が入居するのは有難い。便利なお店ならいいが、最近矢鱈と多いまいばはもうこのエリアには不要です。
>>49 検討板ユーザーさん
48です。
浮浪者といえば、数ヶ月前の週末朝早い時間帯に大森ベルポートのマックを利用した際、店内に浮浪者3人組がいて2人はマックメニューを食べていたのですがもう1人は何も注文せずになんと朝からワンカップ酒を飲んでいました。
店員が注意した所、逆上してテーブルをひっくり返し、そしてうちの子供の方にワンカップを投げつけて来ました。幸いプラスチックのワンカップだったため被害は出ませんでしたが、子供に悪いものを見せてしまいました。こちらは食事途中でしたが直ぐにマックを去りました。
京浜東北線の西側ならば少しはマシですね。海抜も上がって水害リスクも減ります。
私の場合、入居タイミングと費用的な都合で現在の住まいとなりました。
不満は色々とありますが、大井町と大森の中間地点のこの場所はどちらの街も利用できて便利です。駅近だとその街しか基本使わないと思います。
また、京浜東北線東側は京急が利用しやすかったり、公園が多く子育て世帯にはありがたかったり、ウィラがあったり、それはそれで利点もありますが。
小さな子供がいる家庭には不安有りな地域なので目先の価格の安さだけに飛び付くのは危険なのかなぁ
確かに京急で急行が停車する都内の駅で立会川が一番相場安いにはそれなりの理由有り
京急で急行が停車する都内の駅ってすごい限定マジック
鮫洲の方が中古の坪単価が高いと他スレで書かれていたから各駅にも負けてる急行停車駅？
そのスレに鮫洲は大井町の価格に引っ張られるからって書いて無かった？
都合の悪いことは無視？？
もうマンション価格の高騰ぷりにはついていけないし
かといって郊外の通勤時間も我慢できない
建て売り戸建て買うなら定借マンションもおなじ
両方築何十年で価値がなくなる
>>55 マンション検討中さん
定期借地権で明らかに安ければそれも選択肢だね。
今の時代何かを妥協しないと成立しないから、その妥協が何か分かっていればと思います。
会社からの家賃補助が手厚ければ買わない選択肢がリスク回避とも思えるし、補助が無ければ購入でしょう。
単純に駅が近くて、安いっていうところを追い求めるならば
ここはここでありだとは思いますが…借地のメリット・デメリットってマンションの場合どう出るのかっていうのは
長く住んでいないとわからない部分も出てくるのかなと思いました。
ここの場合、年数が経って、持ち主さんが土地を返して、といったら、返さなくっちゃいけないかんじなんですか？
一般的なマンション耐用年数は47年
定借期間は工事中を除くと60年。
耐用年数を過ぎた後に更に持たせるために大規模修繕工事をしたとして、その10年後には取り壊し→地主に土地を返還
末期が近づくほど、どうせ壊す建物に金のかかる修繕をかけたくないと紛糾して住民間の対立は避けられない。
逃げ売りできるタイミングは長くて25年以内かな。
ここはギリギリ羽田の航路の直下から外れているようなので、そこはマシですね
といっても、音や落下物の危険はありますが
品川区東側エリア特有の低い民度、定期借地権、羽田新航路、
という３大デメリットさえ飲み込めれば、今どきにしては目にやさしい価格ですし
建物、間取りは品質良さげ
心配される地盤では液状化は発生するが危険度はそこまでやばくない
治安や民度などは周辺住民さんのレポートの通り不安がある
定期借地権問題は詳細を見て見ないと判断できない
前払い地代込みの価格であることは検討する上で大前提
治安や民度というけれど
大井競馬場前とそこまで近いわけでもないし
まわりに変な施設もない
低所得向けの団地がたくさんあるというわけでもないし
それほど治安や民度が悪いか？というと疑問ですけどね
ここ安いけど立地的に買い物不便だよね
近くに大型スーパーがない
立会川周辺は暗いし大した店もない
大森は遠いし
ネットスーパーの不在預かりサービスはないのかな？
コンシェルジュいればネットスーパーも生協も預かってくれそうだけどここはどうなのかな？
すぐ近所に住んでいるものです。
工事進捗を眺めながらの所感ですが
〇
・立会川駅まで6分。大森駅、大井町駅まで10-15分。アップダウンもなく移動は楽。
・周辺は低層マンションが多いなか（線路隣りは14-15階マンションがあります）、
線路沿いから１ブロック入ったところで、14階のマンションは皆無であり、
完成した際には相当目立つのでは、と思います。
上位階の方は見晴らしがよいでしょうね。
・近隣があまり治安、衛生面で良くないコメントがありますが、それは一部。
ただし、整備途上のエリアでもあるので、マンションによって
環境が良くなることを期待しています。
×
・道路が狭い（前面道路は2車線ですがすれ違い時には片方停車が必要なくらい）割に
クルマの往来が激しい。1階店舗化によって、往来が増す可能性もあり。
・工事騒音が相当ひどく、転居を決められた方もいます。
今（深夜1時）でも雨水排水の機械が動作しており、騒音がひどい。
当該マンション建設の進め方に対する、近隣住民の心象は正直良くない。
>>66 マンション検討中さん
とても参考になります
ブリリアと公園の間にある低い建物が騒音でどんどん退去もしくは他デベから売却を持ちかけられたらマンションが間に建つ可能性ありますか？
>>66 マンション検討中さん
転居せざるを得ないほどの騒音が出る工事を行っているのですか？騒音もある期間だけの一時的なものだと思うので、それで転居してしまうというのは信じ難いです。もともと転居予定だったのではないでしょうか？
普通は施工会社にクレームを入れて、騒音対策してもうと思います。
それに工事中の騒音はお互い様ではないでしょうか？
マンション検討中さんのお住まいも、建設中は周囲に騒音被害を与えていたはずです。
案内会始まりましたね
あれクレーン倒壊は15階建のマンション建設現場だと報道されていますが、ここは12階建ですよね？報道が間違っている？
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000137391.html
では、何処のマンションだろうか？
はっきりしないと風評被害出てきそう
ありがとうございます。
自分もニュースの映像とグーグルアースで調べたらその辺だと分かりました(正確には南大井3-18)。この物件では100%無いです。
まだ基礎工事でクレーンすら立ってないよ。
良い宣伝になったね
先週から案内会始まったけど、どんな評価？
9月30日の品川区長選挙で、羽田新飛行ルート肯定派の現職区長が再選したようです。
反対派の立候補者が2人いたために反対派区民の票が割れてしまい、現職の再選を許してしまったという見方があるそうです。なんてこった。
定期借地権ですが、みなさん借地権が切れた後はどうするつもりですか？
高齢だと賃貸契約しずらいと聞きましたが…
住宅ローン頑張って払っても残るものが何もなく、なんかリースみたいな感じですね。
住宅価格が高騰してるので今後定期借地でのマンション販売が増えそうですね。
定借マンションの期間切れの後のことって私も興味あります。
期間延長は絶対無理と聞いたことがありますがここもそうなのかしら。
借地権62年となると建物の方が先に取り壊しになることも多いとは思いますが。
ところで物件概要に「提携企業勤務者向け分譲」とありましたが社宅の部屋が出来るってことでしょうか。
店舗の方は何が入るのかは決まったんでしょうか。
案内会に出た人の情報が出てこないな
そんだけ良かったってこと？
人気出て抽選になりたくないよね。
2階のパンダ部屋4600万台は抽選確実でしょう
両面アウトフレーム、スパンも幅狭ではなく間取りは良かった。仕様は最低限。
東海道線？の通過音が意外に気になる。ベランダが東向で羽田の新ルートが実現するようだと煩そう。
一階店舗に飲食店は入らない、決まっているかは教えてもらえなかった。
グロス価格は今の相場にしては安く見えるけど、ランニングコストを考えたら高い。
予定では今日管理費等判明するはずなのですが。
登録しようとしましたが、東向きに部屋しかないような表現があり途中でやめました。
実際はどうなんでしょうか？南向きの部屋は無いのでしょうか？
地代、解体準備金は幾らかな？
生涯コスト次第です
ルーバル部屋は提携企業優先になってたし、何かと配慮する特別なお客さんが多くて幅を利かせるのでは？と心配
ランニングコストはおおむね予想範囲。
人によって高い・安いの判断は違うでしょうが。
人気はありそうですね
定期借地権って、途中で売る場合（20年後くらい）ってどのくらい不利なんでしょう？
30歳で購入したら92歳で必ず家がなくなってしまうのか…
当初の予定からスケジュールがどんどん後ろ倒しになっていますね。
ここもなんだかいまいち盛り上がりませんし。
やはり定借で将来更地になることや、羽田空港飛行ルート予定に丸かぶりなこと、さほど駅近物件とは言いがたく、特に利便性が良い訳でもないのに月々のコストは中々高いな...と考えてしまいました。将来売れるかな。
確かに物件の広さや価格には惹かれましたが、冷静に考えると魅力は薄れました。
長年住むことが想像し難い。あえてここに買う理由があまり見当たらないことに気付きました。
最近のブリリアは借地権に力入れているのか。
三鷹を名乗る練馬区関町南のブリリアのスレは、借地権プラス郊外でバス便で600戸を超える大規模と相まって非常に荒れています。
不動産や建築費の高騰が止まらず、渋々借地権の企画を立てているのでしょうか？
要望書の提出状況はどんな感じでしょうか。
やはり、当初第一次で予定していた分は全部売ることは難しいかもしれませんね～。
今後このマンション周辺がどうなって行くかが読めないですね。スーパーが入るのかもまだわからないですし。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181116-00000158-impress-sci
これは民泊やパーティーなど知らない人が出入りする感じですよね？
第1期登録スタートしましたね。
32戸か...
予想より少なめ。やはり人気薄かな？
掲示板全然盛り上がってないですね…
やっぱり定期借地な時点でみんな検討対象外となるでしょうね。
ローン払い終わった後の老後に家なくなるということが決まっているし、誰もそんな先のことは想像できないしね…
もしここを購入すると決めた方がいたら、参考にぜひ購入決定に至った理由を教えてもらいたい。
所有権あっても古いマンションが修繕に苦労している状況では、定期借地権の方がいい気がします～
とはいえ、低下層以外を買えるお金があるなら所有権ありの方がいいと考えてしまうのもわかる気がします
>>99 マンション検討中さん
築30年.40年以上のマンションではそりゃ修繕に苦労するでしょうが...。
最近のマンションはその辺り考慮しながら建てられているので、昔のマンションほど修繕には苦労しないのではないかと思います。
ブリリアでは100年は大規模な補修が不要とされるコンクリートを使用しているようですし、大手はどこもそうではないでしょうか。
あえてこれだけ建築技術が発達した今の時代に、定借のほうがいいというのはちょっと時代錯誤のような。
>>100 マンション検討中さん
50年後どうなっているかは誰にもわからないですよね...
謳い文句通り本当に残っているのかどうかも誰にもわからないですね。
子どもに負の遺産を残すくらいなら...と考えている人も多い気がします。
定期借地権物件で1番訴求できるメリットはイニシャルコストが安く済む、それくらいではないでしょうかね？トータルで見るとトントンなので...
>>101 マンション検討中さん
100の者です。
今のご時世災害なんかもありますからね、心配や不安を広げればキリがありませんよね。確かに子供に負の遺産と言われるものを残すくらいなら更地覚悟で買うのもアリかもです。
仰る通り、先のことはわかりません。
定借と言えども毎月の解体準備金等ランニングコストはバカになりませんよね。
ここは定借セミナーなるものを行ったりしているようですが、色々なメリットが謳われているんでしょうね。
見学に行った時に貰った資料には以下３点のメリットが書かれてました。
イニシャルコストの安さ、税金の安さ、将来の見通しの立てやすさ。
コストに関してはトントンなのでお察しですが、ローンをたくさん借りる人や貯金が無い人など、人によっては大きなメリットになりえます。
将来の見通しについては、負動産を相続するくらいならまっさらにする、そのことにメリットを見いだせるかどうかですね。
親の実家にずっと住みたいという人は少数派だと思います。たいていの子どもは別に家を借りるなり買うなりしているのが現状だと思います。
解体準備金の話がありましたが、所有権付きであっても場合によっては必要になりますよね。古くなってからドカンと請求されることもあるかと思いますので、半強制的に初めから積立させられるのはそこも人によってはいい点かと思います。
まとめると、子どもに家を相続させる気持ちがあるかどうか、そこが大きな分岐点ではないでしょうか。
少なくとも私は古くなった実家なんて、よっぽど立地がよくない限りは欲しくもないですね。
大した立地でもないのに定借？
後で売りたくなっても売るに売れないかもよ
良くない民度、羽田新ルート、さらには定借、、
借りるより安いなら買い手は現れると思うが
値崩れは必至でしょうね
この物件のいい所ってなんですかね？
定借であることを抜きにしても魅力があるかどうか。
ディスポーザーもなし、IHでもなし、最寄り駅までは徒歩6分だが...あまり使い勝手がいいとは言い難い京急線。
１階にお店が入ることはメリットになるんでしょうかね？
買う人は何を決め手に買ったんでしょうか、気になります。
登録した人が出てこないですね。残念
率直に私もここを登録した理由が気になります。
あと数日で抽選ですね。完売できるのかな？
竣工がかなり先なんで、竣工近づいたら盛り上がるかもしれないですよ
他の定期借地権物件のスレを参照されてはいかがでしょうか？
>>102 マンション検討中さん
三鷹のブリリアの定借マンションスレはもの凄い活況です。
荒れている、とも言いますが。
メリットについて書いている人もちらほら居ますので、そちらは参考になると思いますよ！
定借に住んで10年以上経ちます。
所有権マンションと比べて生活上は何も変わらないな、という印象。ランニングコストは高いですが、管理体制がかなりしっかりしており概ね満足しています。
マンションの修繕にも積極的です。定期点検も頻繁にやっていただいてます。まだ大規模修繕はやってませんが。
マンションコミュニティも出来ていて住人同士の交流もあります。
駅近徒歩1.2分なので10年経っても買い手が後を絶ちません。かなり活発に売買が行われているようです。
うちは更地にはならず、土地所有の会社が期限を過ぎたら管理に回るそうです。具体的なことは何十年も先なのでわかりませんが。
ブリリア品川南大井は立地と、住み替えの際売れるかどうか、更地になると決まっているのがネックだなと感じています。
住まいサーフィンから来ました。
ここは本当に資産価値下がりにくいですか？
>>98 マンション検討中さん
我が家は購入することにしたのですが、
購入決定に至った理由は
元々この地域で住居を探していたこと、
値段や間取りと折り合いがついたこと、
子供に不動産ならぬ負動産を残したくないこと
(つまり自分ら親が住み倒したマンションは子供が相続する頃には足手まといになっているだけな筈)、
そして以下の２つの記事(定借の話ではありませんが)を参考にした結果、ですかね。
https://www.sumu-log.com/archives/13071/
https://1manken.hatenablog.com/entry/2016/06/01/120000
無事希望の部屋で登録できました。
HPで先着3戸となっていたので、29戸は第一期一次で登録済みということですかね。
このペースなら完成までには、完売できそうですね。
順調ですね
久しぶりにホームページを見たら立会川6分?大井町14分という表記になってましたね。
多少遠くなっても大井町徒歩圏内の方がアピールポイントとしてはいいってことなんですかね。
高輪ゲートウェイ駅関連のニュースで、ここも盛り上がるといいですね。
見学に行ってきました。
とりあえず候補に入れておく、という感触です。
良い点
・品川区の中でも、お手頃価格
・近くに公園がある
・床暖房
・バルコニーが広い
・収納スペース多め
気になる点
・大井町駅を利用する予定
→駅からマンションまでの道のりがマイナスポイント。徒歩15分、道も細く暗い印象。
・リビングが東南東
・1階にはミニスーパー、若しくはコンビニが入る予定とのこと
・近くに買い物できそうなスーパーがない
モデルルームは、オプションが多々使用されていて、とても魅力的に見えました。
>>116 マンション検討中さん
レビューありがとうございます。
大井町駅まで、どのルートを使われましたか？
自分は立会道路なる道を使ったのですが、車が来ないので安心だなと思いました。
とはいえ、確実に徒歩10分以上かかるのがネックですよね。
116 です。
立会道路は確かに緑もあって雰囲気は良さそうでした。ただ、夜は少し怖そう。
そして立会道路の先？が狭い二車線が続いてました。
物件選びの優先順位は人それぞれですが、15分この道を歩くことを考えると…キツイですね。特に真夏はしんどそう。
パンフレットを読むと、ネットスーパー用の宅配ボックスもあるんですね。
シェアサイクルもあるらしいので、1階にスーパーが入らなかったとしても不便さは軽減されそうですね～
悩ましい。
MR大盛況ですね。
第一期は先着順残り3部屋だそうです。
1～2月に第二期販売開始とのこと。
1階にテナントとしてミニスーパーかコンビニが入る予定という話は決定事項ですか？
大きなスーパーなら尚よろしかったかもしれませんが、コンビニは24時間営業なので住人が受ける恩恵も大きいかもしれませんね。
自分としてはコピーやATM、宅配便などは重宝するかな？と思いました。
>>122 匿名さん
このマンションの付近はまいばすけっとしかないので、もしミニスーパーだと地域の方も含めてかなり便利なところになると思うんですけどね～
コンビニATMはいいですが、宅配便は宅配ボックスからも出せると思うのでうーん？という感じですね。
建設地の近くに住んでいるものです。
何かご質問あればどうぞ！
正直にこの辺の住み心地や環境を回答させていただきます。
>>124 近所の人さん
こんばんは。ありがとうございます。
購入検討中の者です。
いくつか質問させていただきますね。
1.周辺環境の住み心地はいかがでしょうか？線路や大きな道路が近いですが、静かな感じとは言えますでしょうか。
2.買い物はいつもどこでされることが多いですか？近くには大きなスーパーがない印象なので...
よろしくお願いします。
124 さん
羽田新飛行ルートの影響はどのようにお考えですか？
区長も容認派が当選されたと聞きました。
ほぼ決まりなのでしょうか？
そうなると、250メートル上空を飛行機が飛ぶことによる騒音、危険性などはみなさまどのようにお考えでしょうか？
都内でこれほど低空を飛ぶことは今までなかったようなのでそこが気にかかっております。
>>125 マンション検討中さん
124です。
携帯からなので読みにくいかもしれません。
すみません。
１についてです。
とても住みやすいです。実はその建設地の本当に側のマンションに賃貸で住んでいますが、まず、電車も道路の音も気になりません。夏で窓開けててもです。個人差はあるかもしれませんが、少し距離があるからかと思います。閉めれば何も聞こえません。
ただ、たまに深夜に救急車やパトカーがなっていますが、月に二回とかの頻度です。
妻にも聞きましたが、電車の音はきにならないと言っていました(笑)
>>125 マンション検討中さん
次に2です。
ここも今、妻と会話しましたが、買い物も不便はありません。
自転車で５分もいけば、大井町、大森駅のイトーヨーカ堂、西友、阪急スーパーがありますし、歩いてすぐにコンビニ二件、マイバスがありますので。
大きなスーパーが徒歩圏内にないと問題視する人もいるかと思いますが、私は自転車で５分圏内なので、感覚的にはすぐそばに感じます。
質問にはないですが、いくつか。
良いところ
・公園が多い。
我が家には小さい子供がいますが、この辺りには大規模な公園が多いです。来年には側に浜川公園がリニューアルします。海沿いにいけば、オリンピックの会場になり、バーベキューもできる、かなり大きな公園があります。また、大森には30種類くらいのフィールドアスレチック、名物の長い滑り台、人口海外がある公園。
またなにか思い出したら書きます。
私は賃貸ですが、金銭的に許せば、この辺にすみたいとかんがえています。たしかに品川でも下町かんのあるとこですが、上記の通り海岸線に近いがゆえに大規模な公園などもあり、私は大好きな土地です。
>>124 近所の人さん
マンション検討中の者です。
羽田新飛行ルートの影響はどのようにお考えですか？
区長も容認派が当選されたと聞きました。
ほぼ決まりなのでしょうか？
そうなると、250メートル上空を飛行機が飛ぶことによる騒音、危険性などはみなさまどのようにお考えでしょうか？
都内でこれほど低空を飛ぶことは今までなかったようなのでそこが気にかかっております。
>>129 マンション検討中さん
124です。
専門的な知識はないので、あまりわからないと言うのが本音ですが。
朝、駅前では反対派の方が署名活動をされていますが、あまり盛り上がっていません。
どのような影響になるか明確にはわからないため、皆さんあまり関心がないのかもしれません。
私は機械メーカーなので、騒音値には多少知識がありますが、予想されるデシベルをみますと、少なからず影響はあるでしょうね。
南風、15～19時に通過するとの事ですので、夏は窓開けられないでしょうね。
あと、音は反響しますので運悪く集まる点にある家はかなりうるさいでしょうね。
防音窓になってますか？このマンションは。それくらいの装備は必要かと。
大したこと言えなくてすみません。
>>128 eマンションさん
125です。
質問に答えていただき、ありがとうございました！
音が気にならないとのこと、いいですね。
買い物も自転車を使うならそこまで不便に感じないとのこと。このマンションは電動のシェアサイクルがあると聞いたので、それを使えば気軽に駅前に買い物に行けるかな？と思いました。
最悪、ネットスーパーという選択肢もありますもんね。
品川という都会が近いことを考えると公園が近いというのも嬉しいですね。色んな自然に触れられるのは楽しいと思います。
前向きに購入を検討したいと思います！ありがとうございました。
>>131 eマンションさん
ありがとうございます！
今住まわれてる方達はあまり気にされていないようですね。 窓はT3を採用とのことです。
T3でどの程度の防音なのか、生活していく上での不安は飛んで見ないとわからないでしょうね。
ご回答くださりありがとうございました。参考にさせて頂きます。
明けましておめでとうございます。
昨日からMR再開しましたね。人気度はどんな感じでしょうか。
また、大したことではないのですが、すぐ目の前の道路が箱根駅伝のコースなんですね。ファンにとってはたまらなそう。
ここ検討している方って、定期借地権切れたらどうするつもりですか？
ちょっと安いだけでお金を捨ててるような気がする
>>135 マンション検討中さん
お伺いしますが、所有権が必ずいいといえるのは何故でしょうか？
50年も経てば、数百万～数千万かけて建て替えの検討が始まります。実際は意見が揃わなくて出来ないでしょうが。所有権だって、ここでドカンとお金がかかります。
そういう状況になったとして、ボロボロな建物とわずかばかりの土地を延々と持ち続けるのは「もったいなくて捨てられない」と、部屋の掃除ができない人と同じだと思うのですが...
定借はコストパフォーマンスが凄くよい賃貸と割り切れば、それほど悪くない。最悪は所有権でボロボロまで住み続けること。所有権なら資産価値があるうちに住み替え続けること。そうでないと負動産を子孫に相続するリスクあり。
>>135 マンション検討中さん
136.137の方の仰られるようなメリットもあります。私は初めから住み替え目的です。
色々な価値観があるので仕方ないですが、お金捨ててると言うのは、検討している方に対して失礼かと思いますね。
お金捨てるためにマンション買う方はいないし、それなら借地権マンションは広がらないでしょう。需要ありますよ。
定借こそ流動性がなくなる前に売るべきだと思うけどね。
どうしても最後まで（寿命が尽きるか定借期間が終わるか）住みたいなら、自分の年齢を考えて最後どうなるのかを想定しといたほうがいい。
所有権のマンションがほとんどなので、定期借地権のメリットを感じられない人も多いです。私も、どうなのかな・・・と思う部分も実際あります。
購入者ではないんですが、マイホームを持たない人の中には定年後に地方に行く予定がある人が多く、家族も自立してファミリーマンションじゃなくて駅から近いコンパクトマンションに移り住みたい人がいます。
需要はあるところにはあるって感じでしょうか。定期借地権にも長期のものが増えてきましたし、選び方次第なんじゃないかと感じます。
徒歩5分のところに南大井文化センターがあって、そこでは区役所と同じ業務をある程度してくれます。
このマンションは駅や区役所からは多少離れてますけど便利と思いますよ。地元民より。
立会川駅ってどうですか？
周辺の夜の環境は？？
何も無いよ。一見さんお断りのお店ばかり。
世帯年収1200万共働き30歳の夫婦でこの物件を検討しています。子どもは4歳1人で今後増える予定はありません。
お互い定年まで働く予定でその期間は出来るだけ都心に住みたいと考えています。
退職後は地方ではありますが両親が遺した土地に移り住む予定ですが、この人生プランでこの物件に長期ローンを組むことは無謀でしょうか？
>>145 マンション検討中さん
所有権でないこのマンションを選ばれたのには初期費用を抑えたいなどといった考えがおありかと思います。
定期借地権なので、とても割安な賃貸マンションに住むと言うのがイメージに近いかなと思います。このあたりで同等の部屋に住もうと思ったら家賃が15-20万以上はかかりますからね。
勤務地次第ですが、駅から微妙に距離があるのが懸念点です。もっと駅に近い方が利便性は高いと思われます。
定年後のタイミングでは借地権の関係もありリセールは難しいと思いますが、貸すという選択肢はあるかもしれません。
定年までにローン残高をゼロにできるのであれば特に大きな問題はないのではないでしょうか？
販売期も入居時期も場所も微妙に違いますけど...
SUUMOに購入者インタビューが載ってました。
かなりバイアスかかってますが参考まで。
https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67718498/report_N003114/?r...
何度も足を運んで、定借セミナーも聞いて、地代等のシミュレーションも行いましたが、
駅近ではないし、地代を考えれば安くないし、新空路のリスクも大きいので見送りました。
子育て環境は申し分ないと思う。
この立地でこの価格ならランコス加味しても他の物件より1000万円以上は安いからお得な気がするけど、15年程度住んで、子供に手がかからなくなったら売り払うのがベストかな。
定借自体まだ新しい制度なので、将来どうなるかまだまだ不透明なところは多いですね。
高輪駅やリニア駅などあるので周辺環境が今後ますます発展することを願うのみです。
10年後にたとえ20-30%オフでも、この辺りの家賃相場を考えたらトントンまたは割安とみなすことも出来るでしょうかね？
定借の場合は、リセールや不動産投資前提ではなくて
実需が目的の人が多くなってくるのではないか、と思います。
賃貸に出すと、地権者から見た場合は転借になるので、許可が必要な場合もあると聞きます。
間取りに関しては、本当にごくスタンダードな分譲マンションという印象を受けます。
収納は、頑張っている方かな？
家族で暮らすならば、これくらいでいいと思いました。
1階のお店何が入るのかなー
まいばすだけはやめてくれ。
食べ物屋さんはイヤだなぁ
この付近はまいばすだらけですよね…。
できればマルエツプチのようなミニスーパーに入ってほしいのですが…。
コンビニならファミマがいいかなぁ。
重要事項説明書には、店舗は｢飲食店(喫茶店などの軽食程度を除く)...は禁止｣｢24時間営業可能｣などと書かれているので、コンビニの可能性も高いですね。
個人的にはスーパー希望です。休みの日は大井町大森まで行くとして、平日軽く買い物できるところが欲しいですね～
あのサイズだと、コンビニかまいばすけっとですね。やっぱりファミマかなぁ。他は近くにありますからね。
それか、まさかのミニストップorザキヤマ。。
ポプラはローソン陣営なので、出店はなさげ。
駐車場をどう使うかが、ポイントかな。どうせならコインパーキングにして、住民には来客用に安く提供してほしい。
ファミマor100円ローソンといったところですかね～。
コンビニにしては少し広すぎるような気も？まだあんまりイメージが湧きません。
いずれにしてもお店次第で住環境・周辺環境も変わってきそうですし、決まるまで目が離せませんね。
ナチュラルローソンでもできれば、この辺の雰囲気も変わるかも。
立会小学校と大井第一小学校のどちらにするか悩みますね。
大井第一小学校は学区外で、かつ坂道含め少し歩く必要がありますが...
浜川と大井第一どちらも徒歩5分圏内なのはありがたいですね。
大井第一は私立中学受験の方が多く、一方浜川は公立中学進学の方が多いそう。
うちは中学受験考えてないので、3年後に校舎が新しくなる浜川にしようかと思っています。
第2期の売れ行きってどんな感じなんですかね。
スレッドの盛り上がりもないから人気ないのかな。
今日抽選日です。
近日中には残ってる部屋がわかるんではないですかね？
第二期二次はじまってますね。
完成までには全部売れますかね
2期だけでなく、1期の売れ残りもありますが、子育て環境は良さそうなので完成までには完売しそうですね。
昨日南大井一体まで競馬場のにおいが届いてました。長年この土地に住むものですが風向きによってはたまにあります。勝島ほどではありませんが、においに敏感な方はお気をつけください。
いつの間にが第二期第二次になってますね。
2部屋のみの売り出し。
一次で売れた部屋の数が気になります。
消費税増額に合わせて買う人のために、四月以降の契約も可能性はありますか。
残りの部屋更新されてました！
半分くらい売れてる感じです。部屋の人気の偏りがありそうですね。
設備仕様の洗面台はボウルがセンタータイプか片側に寄せて2人並んで使えるタイプかで
選べるようになっているんですね。
このような使う人の家族構成や好みに合わせたセレクトはありがたいと思います。
洗面台の他にも設備の無償セレクトがあるのでしょうか？
販売大苦戦ですね。
長期戦の構えでしょうか
今は無償セレクトでそんな気の利いたサービスがあるのですか。
キッチンや洗面台の高さが選べれば身長に合わせた設備を使えて腰が痛くなりにくいですし、すごくいいと思います。
でも無償セレクトは確か申し込み期間が限定されているんですよね。
期間を過ぎたらオプション対応も可能ですか？
定期借地権住宅は販売価格が安い代わりに地代と解体準備積立金が必要になるようですが
その費用を62年分合算するとかなりの高額になりますね。
その費用込みでも所有権のマンションよりも定期借地権マンションの方が割安になるのでしょうか？
大井町再開発はオリンピック後なんですね。この物件からは駅の反対側ですが、大井町全体が盛り上がるといいな。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190307-00060037-gendaibiz-bu...
マンションが下落するかも、余るかもと言われてる時代に定期借地はちょっと…。
下落する「かも」
余る「かも」
ただの予想は当てにならないですね。
うじうじしていると結局何も買えないまま高い家賃を払うだけというパターンも有り得ます。
固定資産税は土地にはかかりませんが、建物にかかってくると聞きました。
（どのくらいになるのかは調べてません）
質問ですが、実際にマンション価格が下落してマンションが余った場合、
定期借地権マンションはどのようなデメリットが考えられます？
所有権と比べて大きな損失が出るんですか？
土地分の固定資産税も実質地代に含まれてるから、必ず
定借地代＋建物固定資産税＞所有権の固定資産税 となるはず。
>実際にマンション価格が下落してマンションが余った場合、定期借地権マンションはどのようなデメリットが考えられます？
どっちもリスクは同等かね。そのリスクを気にするなら賃貸1択。
ただ、定借を「期間の決まった賃貸」だと考えれば、余計なリスクのない自由な賃貸のほうがマシ、という考え方もあるかもしれない。
同グレードの物件の比較して借入金額が少なくなる分、利子も少し安くなりますかね。
価格表上は残り31戸ですね。
ジワジワ売れてる感じなんでしょうか。
第2期6次、長期戦の構えですよね。
これから買う人はもう消費税10%が適用されると思うので、優遇措置の変化でまた何か変わるんじゃ無いかな。
大森と大井町、どっちで買い物するのが安い＆楽なんでしょうか？
大森駅までの道はフラットですよね
>>191 口コミ知りたいさん
大森にある店はだいたい大井町にもあります。
アトレ、西友、ヨーカドー、成城石井etc
値段はほぼ変わらない印象です。
大井町にしかないもの。阪急と(大きい)ヤマダ電機。なので、買うもの次第かなと思います。
買い物系じゃないですが、大森は映画館があるのがよいと思います。
大井町、やっぱり便利だと思います。
普段使う駅は立会川…かもしれないですが、買い物をしてから帰ってくる、とか
そういう点では便利だと思います。
大井町って自転車で行くことができればいいけれど、
買い物客が自転車を停めて置ける場所、ありますか？
こちらのマンション近くに住んでいます。ヤマダ電気、ヨーカドー、西友など駐輪場ありますよ。
阪急の横にも駐輪場ありますよ。係員の方が常駐してます。
調べたら、2時間無料のところが多いんですね。
買い物には困らなさそうですね！
商業施設の駐輪場が利用できること、２時間無料で駐輪できるなら自転車で買い物に行ったり遊びに行ったりもできて、良いと思う
駐輪場代がかかるとしたら、結構な出費になりますし買い物に行くたびに１００円、２００円かかるのって馬鹿にならないですよ
都内の場合、車で移動するよりも断然自転車の方が移動しやすいですし、駐輪場が沢山あるのって重要ですね
価格表上、残り24戸になってました。
4月1日契約分から、住宅ローン減税が3年延長で13年になりますが、それを待ってた人がなだれ込んだ形でしょうかね。
いつの間にか第三次。
1階のお店の情報とかはまだ入ってこないですかね。
こちらのマンションは消費税10％が適用されていますが、住宅ローン減税の延長のタイミングで契約時期を調整された方もいらっしゃるのでしょうか。
確か10年間と13年間では総控除額が100万円近く違ってくるんですよね？
マンション購入にも不利益のないよう情報収集しておくべきだと勉強になりました。
