アデニウムたまプラーザってどうですか？

デベ毎にデベ仕様なるものがありメーカーカタログに載っていない製品があり、施工業者は指定の代理店からその製品を買うか、デベ支給。ここのマンションがどうなのかはわかりません。内装仕上は業者に旨味がないので大手デベ物件ですら、聞いたことがない小さな建設会社施工だったりします。じわりじわり建設物価が高く特に職人さんが集まらなく人件費高騰しています。これも2年後に迫った東京五輪建設ラッシュが要因。

最近、広い意味でのたまプラーザエリア物件を検討しました。ここと同じバス便でマンション名にたまプラーザが入っている小規模マンション。たまプラーザへは徒歩たいへんな場所。住所は横浜でなく川崎なので同列比較にはなりませんが参考までに。現時点で竣工して1年経過して残りは全住戸の1割以下。駐車場は8割強の空き。マンション価格は4,000万を切った価格で魅力的だったが車が必要な自分としては機械駐の利用者が予想以上に少なく1割強。5年後10年後の駐車場利用料が予測できないと思い断念しました。車が不要の家庭なら良かったかも。一方こちらのマンションは駐車場率8割で機械駐。開発業者の思惑通りに車所有者を惹きつけられるか。価格も重要ですが車が日常必要な者としてはこの点が気にかかる。

車離れが進みカーシェアなどのサービスも出てきました。駐車場設置80%が吉と出るか凶と出るか

隣の保育園の外壁タイルとよく似ていて街並みに溶け込んでいます。エントランスからラウンジが明るく好感が持てるデザイン。

5500万位の予算がある。もしくは頑張ればどうにかなりそうでしたらこの辺りの新築戸建が射程に入ります。駐車場と小さな庭付き。駐車場代、自転車置き場代がかからない。

価格によっては周りの戸建てとの比較もあるね。

知り合いのご兄弟に長谷工にお勤めの方がいらしたので聞いてもらったところ、大体の価格帯は坪260万円くらいだそうです。20坪で5000万円中盤といったところでしょうか。

その価格は駅にどうにか徒歩圏で長谷工の物件。ここは長谷工の子会社の物件。長谷工のセカンドブランドという立ち位置。最安値は4000万程度。最高5,000万を切る価格になるような希望的観測。床面積が80平米を超えないので5000万中盤はないと思われ。それだと戸建に客が流れる。

このマンションから徒歩1分程度の太陽公園横に昨年末竣工した戸建6軒、公園西側にこれから工事着工する東急の戸建が数戸。丸正裏辺りにも新築戸建が数戸。戸建住宅の賑わいを見せている場所でもあるんです。

サラリーマンで5000万円を超えるマンションや戸建を買える人はそうそういない。自己資金が多いか、親の援助があるかでないと子育て世代でサラリーマン家庭なら、かつかつのはず。夫婦で正社員ならどうにか。

住宅ローンは年収の5倍まで。という声を聞きますが我が家はまさに当時ぴったり5倍でした。それから数年経ちましたが、節約し、たまに少しのご褒美生活でどうにかこうにかローン返済をしています。年収の6倍融資だったら少しのご褒美もなくなりギリギリの生活だと思う。ローンも月2万増えるだけでサラリーマンはきつい。

安くなくちゃ売れそうにないかな。駅まで歩けない立地なんだから。

マンション価格はざっくりと、土地売買価格+設計料+建物工事費+販売関連諸費用となります。土地はここの敷地の売買相場坪90万円とみて800坪で7.2億円。建物1365坪で坪単価75万円とみて10.3億円。設計料3%と見て0.3億円。ここまでで17.8億円。それを単純に55戸で割ると1戸辺り約3250万円。これがグロス。部屋の大小はあるがこれにどれだけ販売関連諸費用を付加するかデベの腕の見せ所。はたしてこの予想当たっているかな。建物仕様設備等がまだHPにUPされていないのであくまで概算です。

3,250万円は利益を考慮してないからグロスでなくNET(原価) だね。これに販管費を足してデベの利益を乗っけた価格がグロス(売値)価格となります。

4000切る部屋はあるだろうね。

>>64 名無しさん
言葉足らずですみません。設計、施工の費用費用において上記の費用は設計の利益を含んだ設計フィーで施工者との工事請負費用にはゼネコンの利益、さらにいうと各下請業者の利益を包括している工事フィーです。設計と施工という形ある成果品になります。建築業界ではNETという言葉は下請業者と元請ゼネコン相互が用いることが多い言葉です。対して販売関連費用はサービス的なフィー。この費用は工事利益と比べてかなり高収益。

>>62 匿名さん
駅に近くて歩ける他の物件は魅力的でしたが普通のサラリーマンの私には手が出なかった。残念。
ここのマンションの価格はいつわかりますか

この敷地から車で15分でここと同じデベの昨年竣工して現在も販売中のアデニウム上麻生ザ・レジデンス。車で10分で昨年竣工して現在も販売中のアビダスたまプラーザ。これらより、高い販売坪単価になるのは間違いないでしょう。どちらも販売が思うようにいかなくて値下げしたようですから。ちなみにアビダスたまプラーザの設計、実はこのマンションと同じ設計事務所だったと知っていますか。基本設計までだと思いますが、ご参考まで。

マンションの場所が地図で簡単に書けるのは良い。たまプラーザ駅、あざみ野駅から道路を進みどちらも2回交差点を曲がれば到着。歩くと遠いがバスタクシーならすぐ。知人にも説明しやすい。

たまプラーザ駅、あざみ野駅までどちらも2.4km
バスなら10分程度。徒歩なら30分。もしもの時に歩いて帰ることができるくらいに考えた方がいいね
近くの元石川高校の生徒さんは徒歩でたまプラーザから通学している人もいるようです。

近隣築7年バス便の中古マンションが坪205万で出てる。新築バス便で生活や教育利便性が良いこのマンションは坪単価はそれなりに高く設定するはず。価格は4290万円〜。もっとも高い部屋タイプの最上階は5530万円。と予想してみた。

甘いズラ
戸数少ないし強気の価格でくるら
でも最高価格は80平米ないので6000万に届かずといったところだら

このスレをチェックしてるデベさん
がんばってバーゲン価格期待してますよん
お、ねだん以上

2トリ。正解

6000ならたまプラーザ徒歩10分の売れ残り新築マンションにした方がはるかに良いしね。

たまプラーザ徒歩10分で6000万円の売れ残り物件。
何か理由が隠されているはず。ところでどこ

販売中の売れ残りをさらっと調べてみましたが6000をはるかに超えていますよ それともそこから値引きで6000なの

６８００代が６０００くらいになるんじゃないかな～？という希望的観測。

あま売れ残り理由として日当たりや眺望が他の住戸タイプより劣るか住宅ローンの問題だな。売れ残りには売れない理由が必ずある。最後の最後に破格値で獲物を1本釣りか。「ここだけの話にしてくださるなら貴方さまに特別…」のフレーズ。過去に経験した事実。来訪者みんなに言ってるだろうに

大幅値引きは、既に購入を決めている方々に配慮して口頭で値段提示。これ大事

売れ残り物件で販売が苦戦している物件では、粘って値引きとオプションのエアコンを無料ゲットする強者もいる。処理がややこしいんだなあ。交渉次第

あざみ野駅から急行で2駅の長津田駅徒歩3分の大規模マンションは71平米ちょっとで4800万。都内への通勤の便利さをとるか、駅からは遠いが地域の住環境をとるか。予算だけでは比較できない。

東急田都線ではないですが小田急線柿生駅徒歩5分にこのマンションと大きさなどが近いマンションの販売が開始されてた。今年8月建物完成で、もう価格が出てた。約4300から6060万円 住戸占有面積はこちらのマンションとほぼ同じ。徒歩最寄り駅の柿生かバス最寄り駅のたまプか。さてどっち

マンションは立地が全て。なんてよく言われてますから、駅近の方が資産価値は下がりにくいでしょうね。生涯住まうなら住環境重視もありかも

駅からの距離はあるものの、この辺りの住環境はよいのでしょうか？土地勘がないのですが、イメージは良さそう。

駅までの道のりは、バス前提、ということなのかな。バスで8分だと、そこまで駅まで遠くはないでしょうけれど、歩くにはかなり距離はあるということになってきますものね。
自転車も行くことができるでしょうが、駅周辺の駐輪場の確保自体が難しい場合もありますので、得策ではない可能性もあり。
それでも駅まで遠くても、子どもがいる場合とかは、落ち着いた環境が重視になるので、こういうところは魅力に思えたりというのはあるかと思います。

マンションは立地、駅近、ロケーションそして資産性。
場所はたまプラ、みなとみらい、山手町、日吉で選ぶと良いかも。
武蔵小杉はダメ、川崎だから。

>>85 マンション検討中さん
こちらのマンションは将来売却するなら難しいけど環境は最高です。

今週末に地元の内覧会があるようなので行ってきます。
追って感想などを載せますね。

マンション気に入ってますがたまプラーザ駅近が買えないんでしょあざみ野駅近くが買えないんでしょとと思われてしまう物件なのは覚悟で購入したい。

適正安値なら即完売だろうね。検討者は急げ！

いろいろ言う方もいらっしゃいますが
駅前マンションの7000万、8000万、1億超を支払う人と比較するのはナンセンス
ご自身の予算に合うマンションでありますように

近くを車で通った時、全て？の住戸に遮光カーテンかレースカーテンが設置されていたけど
標準装備なの？
4月上旬の現地内覧会に行った方
レポートお願いします。

のどかな街並み、のびのびと子育て出来そうな立地ですが
駅からの距離は電車通勤で考えるとしんどい気はします。
何を優先にマイホームを選ぶかでしょうね。
買物などは便利そうですが…。

割り切りでしょうかね
たまプラーザ駅、あざみ野駅から2キロちょっと離れているから会社の通勤のバス利用規定内に入ると思われる。ほぼ座って行き帰りができる。駅から坂道あり徒歩12分あたりだとバス通勤費支給が出ないと思われる。荷物がある場合は助かる。

ここのマンションから至近の荏子田太陽公園が今年度新たな整備
屋内施設「太陽公園ローズハウス」新設へ

ニュースソースはタウンニュース®
https://www.townnews.co.jp/0101/2018/02/15/419485.html

>>96 周辺住民さん
青葉台徒歩15分ならばここの方がいいかな

>>97 マンション検討中さん
徒歩15分だと約1200m
駅近でもないしバス利用になりそう
私の会社は駅から1.5キロ以上の規定があるので通勤手当が出ません

5月20日に太陽公園で恒例のローズフェスティバルが開催されます。薔薇が綺麗ですよ。フリマ、焼鳥、焼きそば、飲み物等の出店もあります。

本日夜
メインツリーがイルミネーションされており綺麗でした。明日から始まる見学会用ですかねー