シティタワー所沢クラッシィってどうですか？

>>3628 マンション検討中さん
この物件に限らず今の新築マンションで値引き交渉するような物件は普通ないでしょう。。。物件内で極端に条件の悪い部屋があって販売長引きそうとかだと別でしょうが。

>>3642 匿名さん
流石にこの書き込みはかっこがつかないと思います。スレができたのは2017年11月で、3年以上も検討スレに張り付いているプロですと自称するのは自分で言っておかしくないでしょうか。自分で削除依頼されてはいかがでしょうか。

ここの価値はとなりの再開発で何ができるか、でしょうか？

>>3573 マンション検討中さん

市議会で説明がありましたが、
C地区のモール計画は北西の一部に7階建の駐車場棟と残りの敷地に6階建の商業棟が建設されるようです。
歩行者デッキはワルツとクラッシー方面に2つできるので、利用客は駅南口→所沢西武→モールの経路を通るようになるかと思います。
あと南側にも商業施設沿いに歩行者通路ができて東西アンダーパス道路を跨いで久米方面に抜けれるようになりそうです。
同じ住商運営のテラスモール松戸より、少し大きい施設になるんじゃないでしょうか。

>>3649 匿名さん
情報ありがとうございます。テラスモール松戸くらいのものが出来てくれると所沢も出かけなくてもこのエリアで楽しめるのでありがたいですね。

今のグランエミオを見ればわかりますが
プロぺ通りとは違う客層の流れになりそうですね。
今後の地価にも影響していきそうです。

スーモで4F 70平米の3LDKが6800万円。下層階の値付けは中層階より500万円以上高くなっていまるようですが、再開発に伴って存在感が増していますので将来を見越しての価格ですよね。昨年後半辺りは6000万円前後だと思いますが、その頃が一番お買い得だったのでしょうか？

近隣物件ですとブランズタワー所沢が72平米5458万円(坪単価250万円)ですが、立地や設備仕様があまりに違うので比較にならなそうですね。

投資目的なら所沢はやめたほうがいいでしょ。再開発って言ったって武蔵小杉みたいになるわけない。
地縁のある人か長く住む人が買うんだろうから好きなとこ買ったらいいよ。

>>3653 マンション検討中さん

投資目的だとやめろとなぜそのように断言できますか。

>>3652 マンション検討中さん
再開発の将来性云々と言うか、スミフさんの一期以降は下層階でも可能な限り値上げっていつものパターンでは？駅近の立地は良いけど、設備仕様は至って普通な気も。

所沢駅前のムクドリの量に驚きました。
１８時頃です。
交差点のビルの上にもびっしりいました。
これは、毎年のことですか？
マンションまで進出してくる可能性はありますか？

田舎ですから鳥は多いですよ。

西葛西や平和台もムクドリの大群で有名ですが・・・
原宿も代々木公園が近いので大群が見られますよ。
大きな公園がある市街地であればよく見られる光景です。

所沢駅前交番は建て直すようですが、吉野家の前の喫煙所が変わる予定はあるのでしょうか？
囲いもなく、多人数が広がって喫煙してますよね。

あれ改善してほしいですよね。一帯が臭いし広範囲に広がって吸ってるから歩行の邪魔ですよね。再開発してもあれじゃあねえ

>>3660 匿名さん
喫煙エリアは少なくとも完全に周囲は囲ってそれ以外での喫煙禁止が明確に識別出来るようにして欲しいですね。(喫煙所でのコロナ感染も結構あるようですが、それは自己責任ですし)

駅前広場の整備も検討してるようなので、そのときに喫煙所の場所も変わるのでは。地上に整備するのかデッキの上なのか分かりませんが。

今何戸ぐらい残っているかご存知の方いらっしゃいますか？

喫煙所の件を市役所に言うのは非常に効果的ですよ　役所は自分からは動かないけど通報があったら一応何かをしないといけないので
駅の周りは一律禁煙にしてほしい
あとパチンコ屋も禁止にしてほしい

>>3665 職人さん

春頃、移転予定だったのに諸般の事情で辞めたとの張り紙がありました。諸般の事情とは具体的に何なのか、そのことについてどのような意思決定の過程があったのか、情報公開請求をして決裁文書などの公文書の閲覧を求め、さらに議員に相談するなどと言えばもっと効果的です。意思決定をした決裁権者にきちんと説明責任を果たしてもらいましょう。合理的な理由があるかどうか、あそこの喫煙所は全然分煙されてないようですが、受動喫煙防止条例や健康増進法上問題ないと言いきれるのか。是非聞いてみたいです。
西側の喫煙所は全部東に持ってくなり移動してくれないと、ほんとに不快です。

>>3664 マンション比較中さん
ゲストサロンで名前を書けば営業に教えて貰えますよ。
価格表も貰えます。

>>3666 検討板ユーザーさん
「受動喫煙」の定義を見れば明らかですが、受動喫煙防止条例も健康増進法も屋内を想定したものなので屋外の喫煙所は関係ないです。不快なのは同感ですが全然関係ない法律を持ち出すと恥ずかしい思いをすると思います。

>>3668 周辺住民さん

喫煙所の設置要件を満たしているんですか？あんなに分煙されてない状態で。屋外の場合、囲いがありますよね、普通は。そこ、大丈夫なんですか？

>>3669 マンション検討中さん
定義からは特に何も明らかになりませんよ。

第二種施設については、屋外は規制の対象とはなっていませんが、喫煙場所を設ける場合には受動喫煙が生じないよう配慮する義務がある、とのこと。

あそこが配慮されているかというと、現状そうじゃないですよね？その部分を市に指摘すべきてしょう。
該当の規定が法なのか条例なのか、何条なのかは知りませんけど。

購入を検討していますが、駐車場って確か抽選ですよね？営業さんに説明してもらったんですがかなり変わったやり方でうまく理解できませんでした。10階以下は申し込みすらできないだとか、、
駐車場を申し込みして当選した方(落選した方でも大丈夫です)いらっしゃいましたら当選方法？を教えていただけますか？

>>3672 デベにお勤めさん

駐車場の抽選ですが　第一希望から第三希望で抽選しているようです。
私は　第三希望のタワーパーキングになってしまい車の買い換えをすることになってしまいました。
駐車場が無いよりマシという事ですね。

>>3673 マンション掲示板さん

ご返答ありがとうございます。
えっ、そうでしたか、、確かにないよりはましですが車の買い替えなんて相当大変ですね。

営業さんには3割の確率で当たる、抽選にはスミフも参加しますよとか言われたんですが、これってどういうことでしょうか。

駐車場抽選に住友も参戦って、つまり住友が売れ残った販売の部屋の数だけ抽選枠使って参戦するよ(要るか分からないけど駐車場確保してれば売りやすい)って事ですよね。確率で言えばますます一般住民の当選率さがるじゃん...。結構ヒドイやり口ですよね。

駐車場は早い段階で購入した入居者に優先して欲しいところだが、そうすると人気物件以外だと敬遠されるだろうから仕方ないのかも。

1月入居分と7月入居分で駐車場は相当数埋まってますよ
ここ売れてないとか謎書き込みがたまにありますけど
駐車場と駐輪場の契約状況を知っていれば戯言だとわかります

>>3677 マンション検討中さん
駐車場や駐輪場の契約状況で部屋の売れ行きまでは分からんと思うのだが。駐車場設置率って40%しか無いんだし。

全戸が駐車場を希望するわけではないですからね。
かなり売れてますよ。

>>3675 匿名さん

残った販売分と言うより初めから未販売物件が有りましたよ。地権者の分と星マークが有ったのでその分だと思います。

この物件に限ったことではないですが、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」を利用した、子供名義の未入居部屋が結構あるんですよ。短期譲渡所得にならないように暫くしたら売りに出てくると思います。3000万円程度なら普通のサラリーマン家庭でも相続する金額で、実際のところ平均2800万円です。

都心のタワマンと同様にここもそういう客を相手にしているので、販売価格が高すぎるとか、灯りがついてないから売れてないなどというのは、こういう事情を知らない一般のサラリーマン家庭未満の属性でしょう。おそらくここも短期譲渡所得にならない5年後から修繕積立金が上がるのでは？

>>3681 マンション検討中さん
わざわざ検討板に出張って来てこういうコメントしてるのが哀しい。

駐車場は入居してる人に優先的に割り当ててほしいですね。抽選率も3割だときいてますが透明性がゼロなので裏でなにかやってても分からないですね。われわれはスミフの手の上で転がされるだけ

>>3683 検討板ユーザーさん
すみふはどこの物件でも公開の場で番号付きのボールを区分所有者本人が引いて抽選しているのにこういう書き込み大丈夫？名誉毀損で訴えられそうだけど・・・
私だったら自分で削除依頼するわ。

>>3684 マンション検討中さん
「公開の場で番号付きのボールを区分所有者本人が引いて抽選」が必ずしも公平性担保とは限らないよね(同様にだから不正アリとは言えないとは思う)。ただ、スミフ側が残戸分の抽選権も総動員して抽選に参加してるってのはガッカリだわ。。。

所沢でこの価格は無いって言われ続けた(今も？)この物件も、都心近郊の相場急騰のどさくさで捌けるのかね。数年後に商業施設オープン予定って言っても、所沢駅周辺って根本的にクルマのアクセス悪いから集客面ではイマイチな気がするんだが。

お金持ちとか相続税対策とかの人が買っているので、お金がない人は門前払いって感じが続くんじゃないでしょうか。検討するには世帯年収1000万円程度じゃ話にならないですよ。

>>3687 マンション検討中さん
ずーっと近隣の賃貸マンションへのビラ撒きや所沢駅前のプロぺ通りや旧イオンの辺りで立ち看板で手当たり次第集客しててそれは無いわ。ハイクラス物件だと思いたいのかもしれないが、高値物件とそれは違うと思うぞ。

すみふってポスティング営業やめたはずなのだが。どこの話してるの？
立ち看板は不動産業界では恒例の新人研修でないの。
ああいう体育会気質は個人的には嫌いだけど。

>>3689 マンション検討中さん
現実には所沢駅周辺の賃貸マンションにチラシ(DMではない)撒いてますよ。立ち看板も新人研修かなって時もありましたが、ボロボロの背広にスニーカーって酷い格好のバイトにしか見えないのまで色々あります。そんな様子も含めてちょっとどうなのって気がしますね。

賃貸に住んでいるような人にチラシ配っても意味ないのにね。
すでに2期でお買い得部屋を多数売ってしまったので、とりあえず仕事がないからやっているだけかも。

>>3691 匿名さん
民間ビジネスって意味がない事しないよね。とりあえず仕事ないからって費用掛けてチラシ撒くなんてあり得ないので、現実には既存の宣伝では販売が計画通り進まないからやってるんでしょ。

検討板で購入検討している人はどれだけいるんですかね？
年収2000万円くらいは余裕でありますよね。
せっかくなので4階の3LDKが6800万円なので買いませんか？

>>3692 匿名さん
販売が計画通りではないという根拠があるならここに書いて下さい。
むしろ知りたいので。

まあ1消費者からしたら販売状況とかどうでもいいよ。。

>>3685 職人さん
参考になるかわからないですけど住民板を見ると抽選と言いつつも選り好みしなければハズレなしだったようですよ。
ただここもブランズも他のタワマンも駐車場代は高いです。機械式の維持費がかかるせいかと。屋根付きに拘らなけば1万円程度のところは周辺に空きが沢山あります。

>>3696 マンション比較中さん
いくら外部が安かったとしても、せっかくマンション買って自分のところの駐車場に停められないって悲しいよね。タワーパーキングのサイズ制限でクルマ買い替えも然り。せっかく駅前No.1を謳うんだったら最低限物件価格に見合った駐車場は確保して欲しかった。(最近はどこも似たようなものだというのは分かってはいますが)

>>3693 マンション検討中さん
そういう収入層で合理的に考えられるなら所沢のこの物件は選ばないだろ。しかも4階って。。。

富裕層は1期で買っている、賢い客は2期と3期の初めに買っているので、これからは賃貸マンションで無理して買う人たち相手でしょうかね。

>>3699 マンション検討中さん
ここを無理して買うメリット無いでしょ。周辺に限っても他に選択肢あるわけだし。

選択肢は沢山はないはず。周辺の物件単体で比較しがちですが、購入価格に占める土地代の割合を見たほうがいいですよ。
ここは土地代の割合が高い=土地代は値下がらない=資産価値が高く維持される。
徒歩3分と徒歩6分では土地の価格がそもそも大違いなので、グロス同じくらいだと建物代が盛られてるってこと。
比較対象は3分以内の物件同士でしょうね。そうなると1件くらいしかないですね。

>>3699 マンション検討中さん
富裕層は一期で買っていると書いてありますが意味不明です。4期から75Hは売出し開始しましたしまだ売り出していない部屋もあります。

1期はオプションで内装や設備を変えられましたし、そもそも富裕層向けにインビテーションやっていたでしょ？
今どこの部屋買ってもパッケージされたものだけ。それが富裕層向けだと思います？
デタラメばっかりですねここ。
価格表も間違っているし、サイトの信頼性の問題にもなるのでは。

地権者で2戸ぶち抜き（1戸の扱いなので組合的には1票）以外にも複数戸所有しぶち抜きやっている人いますし、5戸以上持っている人がいくらかいますよね。富裕層相手に仕事するのはとっくに終わっているわけ。

>>3704 匿名さん
地権者の2戸ぶち抜きは図面にもありました。それ一戸以外はありませんよ？

隣接住居で界壁に扉つけただけの人がいますよ。
そうやって隣接住居をセットで売ってましたから。
玄関はそのままですし、管理組合的にも2戸（2票）なので外見は何も変わらず。
何にも知らないで無いと言い切れますね。
たかが1戸買うのに高いだの値下げしろだの滑稽で仕方ないです。
複数戸持っている人がどれだけいるかも知らないですよね？

>>3705 通りがかりさん
建設前に1戸にしたから2戸ぶち抜きではないです。
その部屋に対しては1票しか無いですはずです。（2票無いので2戸ぶち抜きではない）
2戸買って後から部屋をつなげたのなら2戸ぶち抜きです。

複数戸数どれだけ持っている人がいるかとか正直どうでも良いです。

値引きがないと買えない人は客じゃないですよね
営業マンからすると迷惑な人たち
お金がないのにモデルルームには来ないでください

何か富裕層の代弁者的な方のコメントが続いてるけど何なの？複数戸を購入する輩がいようがいまいがそれが各人の検討に影響するのかね？

ここは成金小金持ちが多いから自慢したくてしょうがないのかも。

要約すると
「3年間検討板を見ている俺の年収で買えるように値下げしろ！」ですよね。

>>3709 マンション検討中さん
この方は売り主さん？どういう立場でこのコメント書いてんだろ？とても購入者では無さそうだし、単なる煽り勢？

>>3701 マンション検討中さん
現在検討中です。
こことブランズで土地の価格差はどれくらいなんですか？

両方のマンションの持ち分なんて知っている人
営業マンでもいないんじゃないの
自分で問い合わせて調べたら？

いや>>3701さんがご存知の価格差を教えていただければそれで十分なんですが…
「自分で問い合わせで調べろ」ってそりゃ最終的にはそうするでしょうけど、その前段階の話ですよね？そういうことを気軽に聞ける掲示板じゃないんですか？

>>3718 匿名さん
わかってないのはあなたでしょ？いま持分の話なんて誰もしてないの理解できてる？
>>3715に東住吉11-1と東町500の坪あたりの土地の価格差を教えてあげれば済む話でしょう？
書き込んだ>>3701が答えればいいだけで知りもしない外野がとやかく言うことじゃないと思うが。

盛り上がってるところすみませんが、ここって全階層網戸無しなんでしょうか？タワマンは安全上の理由で網戸設置許可していない物件もあると聞きましたが、15階以下とかも全部ダメ(設置有無だけじゃなく設置そのものが許されない)だと嫌だなと思い、質問させて頂く次第です。

>>3719 マンション検討中さん
地価を比較してどうするの？ここマンションだよね？
一戸建てじゃないよね？
ブランズとシティタワーの敷地権割合が同一なの？
どうやって1戸あたりで比較するの？
教えてください。

>>3719 マンション検討中さん
全部言ってもらってありがとうございます…
わざわざ安価つけて会話する人を指定したつもりなんですが理解してもらえてないようです

>>3719 マンション検討中さん
「敷地持分」でググってみてはいかがでしょうか。ブランズは登記が済んで敷地持分がわかっているのでしょうか。それなら任意の1室の謄本をネットで取り寄せて、貴方自身で地価からある程度計算できると思いますが。計算したらぜひ披露してください。

購入金額における土地価格の差を見るには、ブランズとシティタワーそれぞれの敷地権割合で土地価格を算出しないと比較は不可能でしょう。これでやっとわかりましたか？

※誹謗中傷の投稿がありますので削除依頼ですね。規制もかけるべきと思います。

ということはつまり>>3701の書き込みはウソということですか？

>>3719 マンション検討中さん
「東住吉11-1」と「東町500」の地価を教えてください。
付近の最新の公示地価を比較した限りではシティタワーの方が倍近く高いですが、正確性を欠くと思います。

>>3727 匿名さん
ありがとうございます！倍も違うんですか！ならこっち買った方がいいですね！
ちなみにその公示地価はどこで確認できますでしょうか？言い訳ではないんですが20代前半でして不動産購入の経験もなく…よければご教示ください。

>>3727 匿名さん
どこに載ってる地価ですか？私も知りたい

>>3727
どうやらデタラメのようですね。なぜそんな根拠のないでまかせをいうのか不思議です。
地価の話を持分の話にすり替える人もそうですが、このスレで正確な情報交換はできないんですか？

>>3730 マンション検討中さん
いや、公示価格が倍なので大体倍くらいじゃないですかね。なぜ4階を買うかみたいな意見がありましたが、土地を買ってると思えば納得ですよね。

公示地価は目安でしかないです。一戸建てでも隣の家同士で土地の評価は大きく変わります。仮に同じ面積でも公道に面している整形地の家と、隣接する旗竿地や不整形地の家ではどちらが安いかは明らかです。最近では想定を超える豪雨災害があり、川に近いほど安くなり、売りにくい土地になります。

実勢価格は駅からの距離が大きな要因ですのでブランズの方が低くなるのは当然です。徒歩移動だけでなく自動車や自転車の出庫時間も要因です。ブランズは周辺道路の整備や交差点の状況から出庫しづらい立地なので低く出ると考えられます。

敷地面積と建築延床面積の比率で言えば、クラッシィが10.4%,ブランズが11.0%。なのでちょっと乱暴ですが専有面積が75m2だとして共有部分が30%あるとして計算すると、敷地面積としてはタワマンなので当たり前ですが、それぞれ3.08坪と3.25坪と似たりよったり。んでもってこれまたドンピシャの基準地価情報(実際の土地取得価格とは違う)を下記だとして算出するとクラッシィ 511万、ブランズ 926万。ただ、ブランズの算出には東町の情報が無かったのでプロぺ通りのファルマン通り近くの情報を使ったので、実際にはクラッシィの算出に使った値くらいが妥当な気もします。
こんな感じで物件価格に占める土地建物それぞれの価値ってどーなのよ？って考えるのも面白いですよ。

2020年基準地価
・東住吉635番3:166万/坪　クラッシィ試算に流用
・日吉町9番17:285万/坪　ブランズ試算に流用

国土交通省の地価公示サイト
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

>>3733 ちょっと試算して見たさん
契約者に聞くか営業に聞けば一発ですよ。
契約書に書いてありますから。

>>3733 ちょっと試算して見たさん
東住吉635は第1種住居地域では？
日吉町の方はプロぺ通りの出口付近で商業地域なので用途が全然異なりますが・・・
それにブランズとはかなり距離がありますが。

これでどうやって比較できるのですか？失礼ですが宅建はお持ちですか？

>>3735 マンション比較中さん
3733さんは何らかの指標を使って物件価格に対する土地価格について考えてみるのも冷静な判断にはあっても良いんじゃね？って言いたいのでは。考え方さえあれば、あとは数値を入れ替えりゃ良いだけだし。

>>3734 マンション検討中さん
ほんとこれです。契約書には建物価格と土地価格それぞれが記載されます。
その価格を比べればいいだけの話。
新築マンションを一度でも買っていれば知っていることです。
訳のわからない計算している人がいますが、一体何がしたいのでしょうかね。

>>3720 マンション比較中さん
住民板見ると虫の問題でやり取り上がってますが、網戸無さそうですね。仰る通り階数で設定分かれていれば良いですが、網戸は欲しいですね。

16階以上は安全上網戸がつけられないはずです。
それ以下は付いているはず。営業に聞けばわかることをなぜここで憶測しているんですか？ここは住民板の書き込みがソースという不確定な情報を集めるサイトですか？

>>3737 マンション比較中さん
マンションに占める占有面積に応じた土地所有権はタワマンは特に少ないってお話じゃね？コレ認識して無いヒト結構いるから。

>>3731 mさん
その公示価格はどこで見れるんですか？って話でしょ？
貴方はどこで見てそう言ってるんですか？

そんな簡単に基準地価で算出できるなら素人でも不動産事業できる
素人は黙ってプロが作った契約書で比較したらいい

結局

「ここの土地の価格が東町の倍」というのは嘘

という解釈でいいのかな？
誰も証拠を示さない以上

ブランズのある東町周辺なんて川沿いで虫が飛びまくるし臭いし
ブランズの土地が安いのは物件見ていればわかるはずですからね。