ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンについて

>>247 匿名さん
デメリットは不動産としての価値が無いことでしょうか。
新津田沼駅乗り換えは不便です。

周辺の10年後の下がり率見ると、まあ平均的か少し良いくらいですね。儲かることはないです。
このへんで不動産価値あるのは津田沼ザ・タワーかな？

土地が変形しているとデメリットなのですか？日当たりには影響はないようですし、気分的なもの以外に何かありますか

気分的なものは大事。
後々やっぱり気になるもの。
自分的には駐車場ビューは無し。

私は地形は気にならないし、津田沼駅との距離以外にデメリットはなさそうですね。仕様は問題ないし、立地を多少妥協して、ローンを抑えるか、立地を優先して支払い頑張るかの二択かな？

資産価値という観点では、バス便物件という時点で要注意物件となってしまうのが一般的です。周辺物件の値下がり率と売れるかどうかは別問題です。同様に、他の方も言っている景色や地形なども資産価値に大きく影響します。自分が気になるならないではなく、他人がどう思うかが重要ですね。

だからといって本物件がダメ物件といっているわけではなく、年配の方で永住する（将来売る気、貸す気がない、そのリスクもない）方、バス便であっても職場が近い方などにとってはその分価格がおさえられているわけで、子育て環境としてもそこそこ良い物件ではないかと思います。
資産価値（将来売る可能性）をどれだけ考慮するかが、本物件を選択する上で重要になってくると思いますね。

資産価値を考える際、三井さんが昨日ブログに挙げられていた
「駅徒歩5分以内」を条件とするならば、なかなか合致する物件は少ないですね。
（https://www.sumu-log.com/archives/11455/）

既に購入した人以外にアドバイスします。
同じ総武快速停車駅。私鉄で一駅。新船橋の野村さんのマンション。住環境、子育て環境を考えると、自分なら予算が足りなくても、頭金を貯めて中古のプラウトを買いますね。前原駅は市営住宅、公団のイメージですよ。5年後に新船橋の様な魅力ある駅には絶対にならないと思います。

新船橋検討しましたがパスしました。
中古のプラウドって買い時なんですかね？市場に合わせて価値以上に値上がってる印象です。
子育てにはいいと思いますが閑静のイメージないですね。
窓開けると車の音がうるさくて断念しました。棟にもよるかもしれませんが・・。

私もプラウド船橋の中古検討しましたが、以下の2点から購入をやめました。
１つ目は259さんがおっしゃっているとおり、価値以上に値上がっていること。
２つ目は、急に人が増えすぎて近くの小学校に入れず、バスで遠くの小学校へ行かなければならないことです。

>>260 マンション検討中さん
いちいち否定に必死なのが痛いな…笑笑

>>261 マンコミュファンさん
あはは！
将来的に過疎化が避けられない地域。
バスもかなりの路線が廃止になるから。

この物件の信者がいるんですかね。
最初の方から見てきましたが、このスレは、少しでもマイナスなこと書くとすぐに反論されますね。
怖いので、買っちゃった方は住民スレへ行ってください。

>>263 口コミ知りたいさん
本当に！
ここを買ったとして、民度の低い方と管理組合作ると思うと躊躇しちゃいますね。
きっと組合は色々と揉めちゃいますね！
おとなしくしてて欲しいですわ。

プラウド船橋は民度の低いマンションのお手本なのか、
管理組合荒れていますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594896/

>>265 マンション検討中さん
住民スレ行けってば、じゃま

あなたも必死ですね。
ここで油を売っていないで、自分の会社のマンションを売ってください。
お仕事の時間ですよ～

反論というか意見でしょ。別に感情論じゃなくて理由付けてるし問題ないような。
民度民度言ってる人のほうがどうかと。近くのマンションの営業さん？

民度って言葉使ってる時点でもう…

何を選ぶかは人それぞれだから好きにさせてあげた方がいいのに。
安かろう悪かろうのマンションだって探せば良いところもありますしね。
すぐに良いところが見つからないマンションだからこそ、この様な情報共有出来る掲示板が助かるわけで批判ばっかじゃ面白くないですよね。

新しい記事あがっていました！

https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00337/

三菱地所が何でここをパークハウスブランドで売り出したのかが謎。第二、第三ブランド作れば良かったのにね。

>>272

？
ザ・パークハウスブランドって品質やら住みやすさやらで決まってるんじゃないの？
まあトップレベルのグランで売りだしていたら確かに疑問ですけど

不二建設が施工している時点で品質面でアウトでは？

オハナとは違うのだよ、オハナとは！

不二建設ってだめなの？
長谷工とかのパークハウスもあるけどどこなら品質が高いの？

一度経営破たんしたしょうもない会社のようです。

>>276 匿名さん

>>276 匿名さん
不二建設は今は長谷工の子会社らしい。
さっき調べたら、パークハウスだと浦和東仲町を施工、他ブランドのマンションもぼちぼち作ってるみたいです。

パークハウス早稲田も不二ですね

建築基準法違反で摘発されてるみたいです。長谷工の子会社でも立場は微妙なようで心配です。

>>280

煽りたい人？建築基準法違反の件って2008年の横浜の話ですよね。
長谷工も別マンションでこの時摘発されていますが、280さんの理論でいえば今の新築マンションの選択肢すごい狭まりますね。
※今って郊外マンションは長谷工多いですし

そもそも三菱がデベロッパーでパークハウスの冠ついているんですがそんな下手な管理はしないと思いますよ。
ここはいまどき珍しいドアクランクやポーチもついています。
植樹もたくさんあって緑豊か。だからパークハウスなんでしょう。

中身を知らずに名前だけ見てすぐに煽る癖はやめたほうがよろしいかと。

最近になって急に荒れだしましたね。
とりあえず何か理由見つけて叩きたい人がいるみたいですがスルーでいいと思いますよ。

立地だ価格だ設備だばっかり気にして、施工会社なんて全然気にしてなかった。
三菱だし安心かな？くらいまでの浅はかな考えでした。お恥ずかしい。

不二建設の良し悪しはよくわかりませんが、勉強になります！
いい情報も悪い情報もありがたいです！

不二建設は三菱地所の厳重なチェックをすり抜けてまで手抜きするお荷物業者のようです。

>>284 口コミ知りたいさん
つまり、コストカットってことですか？

>>284 口コミ知りたいさん
何で長谷工に発注しなかったのでしょうか？気になります。

284-286
自作自演してないで自分の巣にお帰りください

https://toyokeizai.net/articles/-/94516

気になって少し調べましたが、2位の大手の鹿島も9位の三井住友建設も過去に建築法違反を犯していますね。
施工会社というよりもマンション個別で発生しているようで素人には判断難しいと思うのが私の感想です。

ザ・パークハウスは、今は知りませんが3年前はブランドランキングでは2位。
でもこれもマンション別で評価変わると思いますよ。

長谷工の施工というだけで
コストカット物件の烙印を押されたも同然。知名度が低い不二で幸い。

建築基準法違反が云々より
経営破綻して長谷工の支援で子会社として生き延びてる状態の会社って事の方が気掛かりだけどな

>>284 口コミ知りたいさん

本当に自社のチェックに従わず手抜きして問題ばっか起こす業者なら、三菱地所も工事を発注しないんじゃないですかね？

>>290さん

それバブル崩壊したときの話でしょ。崩壊後かなりの施工会社が厳しい状況にあってたよ。
うちの知り合いの建築会社もつぶれたって聞いた。
三井のブランドのパークホームズも手掛けてるし少なくとも今は大丈夫じゃない？

個人的には外国人ばかり雇っている会社さんとかは怖いかな。

長谷工や不二建設を始め建設会社が責任を取ることはないから、何かあったときの対応も含め、三菱物件を選ぶのが正解なのかもしれませんね。
そういう意味でこのマンションは、売主直売なので、安心かも。

>>293 マンコミュファンさん

本人です。
やや、公平性に、欠けたので補足です。
売主直売は三菱だけでなくても行っています。物件概要を、見れば誰でも分かります。
複数売主物件が販売会社に丸投げしたり、オハナのようにブランド次第で建設会社に任せる会社があるのも事実です。
購入後に何かあったときの責任の所在、たらい回しにならない？、責任能力、倒産しないか？という、意味で書き込みましたので、アンチ三菱の過剰反応なされないよう、お願い致します。

急に静かになりましたね。
自転車ルートの体験記がホームページにアップされてましたね。こういう情報が定期的に知れると検討しやすいですね。

>>295 マンション検討中さん
私も記事見ました！
線路沿いの道なら車通りも多くなく、10分以内で津田沼駅に着くのなら、天気が良くて涼しい日は自転車で駅に行ってもいいですね。

施工不二建設
従業員230名
売上290億円
利益20億円
事業規模は地場新日本建設の半分以下
借入金過多で内部留保は少ない
どこかの現場で施工遅れが発生したら、資金繰りが心配

長谷工の子会社で連結決算でしょうから資金は大丈夫でしょ？
まー問題あったら見捨てて切られる可能性は有りそうだが

>>295 マンション検討中さん

マンション出ていきなり上り坂（電動アシスト無いならば立ちこぎ必須）、そして歩道がない狭い道だけど車は結構通る、交通量の多く信号が無い国道297を渡る、同じく交通量が多く信号が無い県道69を渡る、デメリットをモヤっと隠す記事。
価値観は人それぞれですが実際に通ってみることをお勧めします。

まあ10分弱で着けるし気にならないかな。
個人的には上り坂も急でないから気にならないしマンション周辺の道は広いし。

確かに津田沼駅まではアップダウンがあるので、自転車は電動アシスト付きの方がいいかなぁ。
バスと同じルートを通るのであれば狭い道もあるので子供の場合はちょっと心配ですね。

子供が津田沼に出たい場合は前原から電車という手もありますね。
選択肢があるのはいいことです。

近隣の小中学校はエアコンついているのでしょうか？
船橋市なので期待しているのですが

>>303 匿名さん
船橋市は公立の小中学校全てにエアコン設置されているみたいですよ。

駅まで自転車で…という話題がありましたが、JR津田沼駅周辺に自転車をとめるのはなかなか難しいことですよ。市営の駐輪場はありますが、まとまった場所がないので歩道沿いにあります。日中のみ管理員はいます。
その駐輪場は契約して借りるのですが、津田沼駅周辺は倍率が高いので外れることもあります。
1日100円でその日だけとめることもできますが、確保されている場所が少ないので期待するのは危ないです。
ふらっと行ってとめることは基本的に難しいのではないでしょうか。そのため迷惑な違法駐輪も多いのが現状です。

>>305 匿名さん
イオンがありますよ！津田沼イオンの地下駐輪場に止めるかさくら公園の隣の市営駐輪場に止める手もあります。
さくら公園の隣なら日中も空いてることが多いです。

>>305 匿名さん
イオン手前の新京成沿いの駐輪場は市営に比べると高めですが、空きはあるそうです。

http://sonouchi.jp/tph-maebara/archives/211?nolink

小学校へは行きやすそうですね。

施工管理は不二建設
資本金2億円しかなく、施工ミスがあったら責任取れないかも。町の工務店クラス。
三菱地所の力の入れようが分かる物件ですね。

申し訳ありません。
施工管理会社にお詳しいようなので、質問させて頂きたいのですが、施工会社がミスをした場合、三菱地所に対して責任を負うという事になるのかと思ってましたが、そうではないのでしょうか？
もし施工会社がミスをして責任を負いきれない場合、購入者にはどのような不都合が発生するのでしょうか？
素人質問で本当に申し訳ありません（汗）
何卒ご教授頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

大変失礼しました。
310は、309さんに対してのご質問です。
何卒よろしくお願い致します。

309さん、私も知りたいです＞＜
一体どんな恐ろしいことがあるのですか！！！？？

>>309 通りがかりさん

私もどうなるか気になります。
私は293さんがおっしゃっていたように、施工会社が負担しきれない場合は直販の三菱地所が責任を負うのかと思ってました。
横浜のマンションが傾いて建替になった時も、三井不動産がお金出したって言ってましたし。

基本的に住人が契約しているのはデベロッパーですからデベに請求します、
デベは施工会社と契約していますから契約違反の不具合が有ればデベは施工会社に請求します。

横浜の物件は三井不動産レジが売主ですから住人への対応は三井不動産レジがしてます、1時的に全部払うんでしょう、勿論三井不動産レジは違法建築に認定されましたから費用負担を施工会社に請求しています。

住民にはあまり関係ないと思いますよ・・

デベが何処で
ゼネが何処で
って購入するにあたって関係大有りだと思いますが

>>316 匿名さん

前段の文脈から察する限り、315は、「施工会社が購入者に対して負う責任」について、「購入者に対する責任はデベロッパーにあるため施工会社の責任については関係ない」と言っているわけで、「デベ、ゼネがどこだって、購入にあたっては関係ない」とは一言も言っていない。

ちょっと前からデベが～ゼネが～と煽ってる人がいますね。
それだけ注目度もあがっている証拠ですかね。
今マンション価格が高くて、コスパまで見てしまうとここは良いと思います（個人的意見ですが）。

デベがしっかりしているので、さほど気にしなくていいでしょう。

314=316さんはどこを検討されているんでしょうね。ぜひ教えてもらいたいです。

上記と全然関係ない話ですみません。

前向きにこのマンションを検討し、先日見学に行きましたが、管理費や修繕積立等ローン以外にかかる費用が高いような気がしました。
私が検討していた部屋の場合、修繕費は8000円弱スタートの最大24000円程。固定資産税も最初の5年は年間13万程、5年後から大体21万に上がると説明がありました。
バルコニー代やら駐輪場やら諸々含めると、月々6〜7万近くかかる時期もあり、うーん、となってしまい。。ローン以外の出費は月々3〜4万程度かなと想像していましたが、何処もこれくらいかかるものでしょうか？

>>319さん

ここの契約者です。私は22,000円ほどですね。あとインターネット代。
319さんとの違いは部屋の大きさや駐車場・バルコニーの有無などですね。

また、管理・修繕費は私も気になって他と比べてみましたが、ここは植栽も多く共用棟もあり、かつ機械式駐車場のため少し高いという印象です。ただ許容範囲と納得しています。
なぜなら管理費の低コストマンションは、共用スペースがない・平置き駐車場・低層・エレベータ－が少ない等の低コストなりの理由があるからです（ちなみに平置き駐車場にした場合は部屋本体のコストに跳ね返ってきたりします）。

逆にコンシェルジュ完備や水回り共用スペースなどがあるようなタワマンはもっと高いですね。

私が後一番気になっていたのは、修繕費の長期計画ですが、ここは月々そこそこ高くとるだけあって、
無理ない設計でしっかり説明してくれました。さすがそのあたりは三菱さんです。

色々見てみた結果納得したので買いました。

320です。補足です。

アドバイスとしては、候補にしている他マンションと比較・検討した方がいいと思います！
ＨＰの物件概要から確認できます（費用が載っているので比較しやすいですよ）。

ただ、管理費や修繕費のコスト算出は大手デベであればそれなりに理由があるものです。
単純に高い・安いではなく、中身を吟味されたうえでご自身が払ってもいいかを考えたほうがいいです。

例：
・管理費にかかる共用スペースが自分にとって必要か（払う価値があるか）
　→私はゲストルーム、キッズルーム、植栽が欲しかったから納得しました
・駐車場代は同地区のマンションと比べて適切か
　→7000円は（私は）安いと思いました


ただ前のレスでもコメントしていますが、他マンションを見る際は、
長期修繕費計画はしっかりみたほうがいいです。
10年後に莫大なお金を取られるマンションも中にはあったりするので・・（ここは心配なさそうでしたが）

>>319 マンション検討中さん

この物件は、将来的に修繕費があがっていく(ほとんどのマンションがそう)ため、将来的な目線を持って検討していただきたく。

戸建も積立しないといけないですからね～。
最初に払ってはい終わりとはいきませんね。

319です。
ご返信ありがとうございます。
6、7万円という数字にうっ、となってしまい（ローンとさほどかわらない額だなぁと）ましたが、他のマンションも最初はここより低くても、将来的に修繕費が大きく上がりそうですね。

他のマンションの修繕計画もしっかり調べた上で検討したいと思います。

購入したらそこで終わりというわけにはいかないものですね。暮らし始めてからの月々の支払いがそれだけあるとなると、生活費そのものの見直しもしていかないといけないような気がしてきます。とはいえ、それはこのマンションに限ったことではないですから、購入時だけでなく、購入後の資金計画もしっかりしておきたいものだと思いました。

大規模なマンションだから、共用施設があっても、１戸あたりは負担はとても少ないのではないか、と思っておりましたが
そうとも限らないのかな。他の方も書かれていますが、長期修繕計画で、１０年後、１５年後、そしてそれ以降の月々の固定費がどれくらいになるのかも
考えていきながら行くのがいいでしょうね。
特に変動金利で考えている場合、１０年目で金利が大きく上る可能性もあるので、それを加味しながら。

お子さんが何人いるか分かりませんが、私学理系大学の授業料は4年間で600万円程掛かります。住宅ローン、管理費払って貯金もしておかなければ、子供に充分な教育もしてあげられませんよ。管理費云々で盛り上がっているようでは心配ですね。

まぁまぁ。そんな書き方しなくても。
教育費、老後費、もろもろ加味した上だからこそ管理費や金利の上昇が気になるのは当たり前ではないですか。

現時点で契約数61戸のようです。
このままだと完成在庫がかなり出ると思いますが、どのくらい値引きしますかね？

いくら当初の売出し価格が安くても人気が無い場所だけに一握りの需要をこなした後、これから販売に苦労するでしょうね。
年度末の来年3月以降が狙い目では？消費増税も控えているのでその前に売り切りたいはず。完成在庫になれば、そこそこ値引き引きは出せると思いますよ。強気で交渉するのをお勧めします。

月10契約のペースですね。
というかここ他と比べてチラシが少ないように感じますね。これから攻勢かけるのかしら。
三菱の売り方は分かりません。

他物件ですが、同じ三菱地所の物件で、「極力広告コストをかけず、物件価格を抑えたり、建物・設備にお金をかけるようにしている」とおっしゃっていました。
ある程度のブランド力があるから成せる事とは思いますが、私は好印象でした！

332さん

331です。ありがとうございます。
そうなのですね。ここも確かに設備や仕様は良いですからね。個人的には今時珍しいドアクランクやポーチがあって満足度は高いと思います。

このマンションで値引き交渉しました。
無理でした。営業さんはもし値引きを望むならそういったマンションに行ってくださいとけんもほろろ。タイミングの問題もあるとは思いますが、値引きは難しい印象を受けました。

竣工まで半年以上有りますからねぇ

>>334 名無しさん
値引きは厳しいですよ。
モデルルームの家具をプレゼント、オプション品値引きが妥当ではないでしょうか。
だいぶ先の話ですが…

値引きが無いのは残念ではあるものの、竣工前から値引きしてでも売ろうとしていない点は、ディベロッパーの余裕が伺えて安心です。

仮にも三菱なので、売れ行きが悪くても竣工前の値引き交渉はどこも無理でしょう。
あくまで完成在庫になってから（出来れば竣工後少し時間がたってから）が狙い目かと。

結構な完成在庫になるのは想像出来ます。購入意欲見せておけばそのうち営業の電話入って来ます。条件提示はそれからですね。⚫️⚫️キャンペーンとか始まったらチャンスでは。
それと値引き交渉の情報をこのスレで得ようとしてもムダですよ。成功した人は何も語りませんから。
この物件なら時期が来れば期待出来るのではとは思います。

興味深く読ませてもらってます。
完成後値引きで価格は納得したとして、選べる部屋に納得できるか。値引きを待つ上で考えておく必要があると思います。
あわせて駐車場の空きがあるのかということも気になります。

今は買い時では無いって事はわかりました。

今は買い時ではない。
たしかにその通りですね。
では、その時はいつなのか。それは人それぞれでしょう。
購入した方、検討中の方、立場はそれぞれ違えど思い切り考えて出した結論。
理由を含めて、いろんな意見をお聞きしたいですね。楽しみ。

大して広告宣伝もしない、値引きもしないでこの立地では売り切れないでしょう。値引率原資のために宣伝しなかったり、施工のランクを2ランクほど落としているのでしょう。検討中の方はじっくりと焦らない方がいいですよ！

皆さん値引きのことおっしゃってますが、ここはもともと近隣の相場よりも安いと思います。
近年の建築費高騰の中、10年前に出来た隣のパークハウスと売り出し価格がほぼ同じですし。その割に設備ば充実してますね。
まぁ、より安く購入できるに越したことはありませんが。

>>344 マンション検討中さん

裏があるということですか？

>>345 検討板ユーザーさん

もともと隣のパークハウスと一緒に開発しようと土地を仕入れたみたいですが、市況の悪化でずっと寝かせていたみたいです。
三菱地所的には多分減損している土地なので、安く販売できたんでしょうね。

価格はマンショマニアさんもびっくりしているみたいです。
https://manmani.net/?p=12885

価格は需要と供給で決まる。安く仕入れても需要が有れば高くても売れる。
逆に需要がなければ安くしないと売れない。経済の原則。

近隣の相場より安いとの事ですが、近隣はその相場で売れているのでしょうか？
また、マンマニさんがびっくりした価格でこの売れ行きなのですから、そう感じたのは彼だけなのでは？
マンマニさんの意見は参考にはなりますが、彼の意見と真逆のことを言っている評論家もいますので（このマンション以外ですが）、高い買い物なのですからあくまで参考程度に留めた方が良いと思います。
個人的には、他の方同様にここは完成在庫を待って、値引きを引き出してから購入と考えるのは、至極当然のことだと思いますね。（逆に、値引きを引き出せないようなら無理に手を出さない方が無難かと。）
まぁ、マンションの価値は人それぞれなので、ここが最高という人は、値引きなんか待たずに良い間取りを購入すれば良いだけです。

このスレの擁護発言は既購入者の書き込み。惑わされないように！
どうしても欲しいというなら、年明け以降にじっくりと交渉しましょう。

販売する側の立場で考えると、値引き交渉前提の方が一定数期待できるなら、大幅な値引きをする必要を感じないかもしれないですね。