シティハウス大塚ってどうですか？

大塚はよく知らないんだけど、山手線内外での価格差は大きい？少ないあるいはない？
山手線の東側は総じて差が大きく、南～西は差が小さい駅が多い印象だけど。
池袋は結構差があるので大塚も同じ？

大塚は内外差はある方だね。とはいっても栄えてるかどうかっていう差というより風俗店の有無といった住環境の差だから、そういう意味では本来他の駅以上にマンションの内外価格差があってもいい。外側のスミフ価格で訳わかんなくなっちゃってるけど。

あまり気にしたことありませんでしたが山手線内側信仰ってすごいんですね。
同じ条件で線路挟んで内外だけで値段が変わるなら普通に外側選ぶけどなー。
ディベロッパーへの偏見を捨てれば普通に良い物件だと思いますけどね。

漠然と内側だから高いんじゃなくて、利便性が上がるから高くなる。だから信仰とかじゃなくて、需要に基づいた価格差でしょう。大塚だって南口側立地なら新大塚と東池袋も徒歩圏内に入ってきるしね。
メトロ都営全路線例外なく山手内側に向かって路線が作られている。

大塚南口は駅から離れる程新大塚に近くなるしな。

利便性っていう点だと結局内側ってよりは駅からの近さじゃないですか？
複数路線使えるけど両方から10分かかるのと1駅から3分なのとではかなり違うと思いますけど。

山手線の内側だと地下鉄の駅も多い。ここは11分と微妙な距離。

>>286 通りがかりさん
既にご自身でご言及されている通り、総じて複数駅を使える近さとなるエリアが多いから、山手線内側という総称として評価されてるんですよ。単なる地名ではありませんね。

山手内側で新築、この駅距離、規模、価格を探す方が困難でしょう。売れてる理由はそれに尽きると思います。

坪380-400万円→同時期販売してたプラウドタワー東池袋の低層階が買えた。しかも低層なのに視界抜け。設備仕様規模全て上。

坪330-360万円→販売中のクレヴィア池袋Eastが買える。池袋駅徒歩10分。サンシャインシティ至近。

困難な割には近場にありますけどね。

池袋徒歩10分って比較するに値しないと思うけど

アドレス南大塚は超便利！
山手線徒歩五分、丸ノ内線徒歩五分の場所が存在するはず。
北口はDINKSまで！
子供がいたらえっちな店の説明に困る。

>>291 匿名さん
池袋と大塚じゃ駅格として比較にすら値しないけど

クレヴィアの位置から池袋駅徒歩10分だと、西武百貨店、PARCO、ISP、サンシャインシティ、ハレザ池袋、キュープラザ、ビックカメラ、ヤマダ電機、東急ハンズ、豊島区役所等々東口エリアが徒歩10分圏内で網羅できるからね。
これと比較されると、ちょっと厳しいかなー。単に徒歩分数だけ見ての判断はナンセンス。

大塚駅は北と南とでは住みやすさ、駅周辺の雰囲気、利便性も違いますよ。明らか南側の方が上。
その裏付けにマンション名に｢北大塚｣とついた大手や中堅の物件はない。一方で南大塚の物件の半分くらいは物件名に｢南大塚｣が入ってる

トレンドは北大塚じゃ！
という輩は確かにいない。
北大塚より南大塚は間違いない！

>>295 匿名さん
デパートは客が少ないから落ち着いてていいんだけどね。
それから、池袋に住むということは、池袋駅の人混みを通らずにいろんなお店に行けるということ。これは実に快適だよ。

西武に客少ないってどうせ上の階歩いただけでしょう。レストラン街、地下の惣菜フロア見たらそんなこと微塵も思わないし。
大塚駅ってターミナルである池袋駅の隣駅だから価値があるのに、その価値捨てて坪300万後半払うのって単なる住友へのお布施じゃないかな…それなら地下鉄使える巣鴨駒込の方が良いよねって話になりそうだけど。

一般的な山手線内外論や丸の内線を普段使いできるかといった地理的な部分は仕方ないにしても、北口も一昔前を考えればだいぶ頑張ってるけどな。でも南とまあ同等って感じになるにはもう10年位かかりそうな気もする。

確かに北口もかつてのドスケベ街から
洗練された街に変わりつつある！
デリバリーが増え店舗の必要がなくなり
子供の環境には良い傾向！

>>296 マンション掲示板さん
そういう理屈なら、現にこの物件が南大塚から池袋エリアと近い価格帯で売りに出されて順調に売れているのが北大塚の評価が上がってきている裏付けになるのかな？

まぁ駅前整備も始まったようですし、今後どうなるか見守りましょう。
実際今人気のエリアも価値が低かったときは叩かれ放題だったなんてことはよくある話ですからね。

>302

完成在庫を順調に売れてるなんて言うのはすみふだけ。一般には売れ残り。

ここが三井や三菱なら北大塚も評価が上がってる！って素直に言えるけど、よりによって住友だからねぇ。しかもステーションコートで釣り上げておいて、周辺相場が上がってます！でここじゃ自作自演とも言えるし、無難にルフォン待った方が出口で火傷しなくていい気がするけどね。

災害対策が充実しているように見えますが、
他のマンションに比べてどうなんでしょう？
あんまり詳細に書いていないところも多いので、
シティハウス大塚は万全な対策を打っているように見えます。

中間期決算出揃いましたね。
住友、三井はやはり好調のようです。
三菱だけ不調みたいですが、安い材料で安く作る方針が顧客に選ばれなかったようです。

土地も建設費も上がり続けてるので、今工事契約したマンションが2～3年経って完成するまでは少なくとも上がり続けるんでしょうね。
数年前まではマンション価格が下落するなんて噂もありましたが、最近読んだ不動産情報誌だと2025年までは上がり続けるなんて予想もでてますね。

デベが最高益って消費差還元してないってことなんだけどね。

一部の住戸が大梁の下に玄関扉がある。耐震ドア枠使っていても大梁が損傷受けたら支えきれない。防災対策は部分ではなくトータル設計なんだよね。

現地に行ってみましたが、大塚駅北口からマンション全体が見えるのが良かったですね。都電前の三井？の賃貸を除くと、北口では一番駅近はマンションな気がしました。

飲み屋街の目の前だから夜叫ぶ奴とかいるだろうな

>>311 マンション掲示板さん

だろうね。JRの駅前に住むっていうのはそういうことだしね。買う人はそれも承知でしょう。

シティハウスは駅に近い立地が多いように思いますが、駅近立地ならではの遮音のノウハウは確立されているんじゃないですか？
未確認ですが窓ガラスに二重サッシを採用したり壁を厚くするなど、遮音等級T-1以上の設備を取り入れているのではないでしょうか。

一年中窓を閉め切って生活する気ならそれでもいいんだけどね。

現地知ってますけど、駅の音が気になるほど近くはないんじゃないですか？都電荒川線は23時くらいまでですし。
飲み屋の騒音は怪しいですよね、窓を開けて生活できない程だと建物として致命的かも。

お、第５期売り出してますね！
更に高くなっている(笑)
相変わらず強気ですね。

>>313 匿名さん
確かT2サッシですけど、他はそんな大層なスペックじゃなくて極々普通レベルですよ。
線路脇でもないし、航路下でもないからそんなに住友がコスト掛けてくれる訳ないです…。
ちなみに都電はよくこの付近でプォンと警笛鳴らしてますね。

引渡し日が2021年になりましたね。
駅近の土地の希少性を考えると１年放置しても供給数が減ったタイミングの方が高く売れるとの判断でしょうか。
不動産業界の土地不足はかなり深刻だと聞きました。

最近まで2020年だったのに凄いですね。山手線の周辺は商業施設が多く、土地が少ないからですかね。

地味に嬉しいところでバルコニーにミニシンクがあるのが良いですね。
ガーデニングとかするわけではありませんが、ちょっと靴を洗いたいとかそういう時に良さそう。
バルコニーを水浸しにしてしまったら下の階に水の被害の心配はないかちょっと心配ですが。

確かに、ミニシンクは欲しいけど追加料金だと考えますよね。
この物件は他社だとオプションになるものが比較的付いてますね、一般的なものでオプションになっているのはカップボードくらいですか？
維持費がかかる設備は勝手に付けられても嫌なのでちょうどいいと思います。

9800万円の部屋が募集されはじめましたね。
最上階のお部屋でしょうか?

>>322 名無しさん
さすがに最上階だと思います。
駅前整備も始まってるようですし、価格を上げたのでしょうか。皆様どう思いますか？

北口はあくまで駅前整備で再開発っていう程のものでもないし、再開発はこのマンションの前に既に終わってるから元々価格に織り込んでると思うけどなぁ。まあ後出しになる程値上げする会社だから、我々に理解できる明確な理由ではないと思うよ。

丸1年延ばしたんですね…購入されたの方々のスケジュールもあるだろうし。買わなくてよかったです。。
事情は全くわからないですが、正面玄関横の古いお家を取り壊したとかとかなら、延期理由もわかりますが。

>>325 匿名さん
既に契約が決まっている人は当初通りの入居スケジュールだそうです。脚注に記載されてました。

>>325 匿名さん
先週通ったら隣の古い家は足場とシートで囲われてましたよ。
壊すのかもしれませんね。
取り壊されると引渡しが先延ばしになるのはなぜなんでしょうか？

マンション前の家を取り壊しで引き伸ばしになるという事はあるのでしょうか。
それにしてもここは駅近ですし池袋生活圏ということでエリアが良いですね。
こういうところに住めたら暮らしが便利そうです。

すみふは他の物件でもこれから契約の場合は引き渡しを先延ばししてる。ここだけの話ではない。

>320

バルコニーで水撒きするとはねて階下に迷惑かけることあるから禁止のはずだよ。

ここ買えた人はラッキーですね。価格釣り上げたことで価値がある程度担保されたのは違いないです。

新築時点で売れ残る物件が売れると思ってるの。

>>332 匿名さん

だね。そんな楽にキャピタルゲイン取れる物件なら新築でさっさと売れるわな。そもそも>>331のこの値上げで将来の売値が上がるって理屈もよくわからん。むしろ買い主が将来得られる筈の利益をデベに横取りされてるだけだよね。

>>331 通りがかりさん
初期購入はぼったくり価格で、以降購入はさらにぼったくり価格なので、下がる程度の差が異なるだけですよ。

なんせマンマニさん予想で初期購入価格時点でさえ10年後△19%。駅近のましてや山手線マンションでこんなレベルの下落なんてそうそう見かけない。購入した時点でアンラッキーに片足突っ込んでます。

>>334 匿名さん
マンマニさんは何を根拠にその数字を出してるのでしょうか？
私は購入者ではありませんが、前の価格で買っておけばと少し後悔している者です。
もちろんマンション相場自体が下がると思いますが、他のマンションに比べ下げ幅は少ないと予想します。上がるにしても、下げるにしても、暴落するにしても将来の答え合わせ楽しみですね！

すみふは時間をかけて販売するのにかかるコストを販売価格に乗せてるから割高。しかも、早くしないと高くなると煽って実際に値上げするからさらに割高。儲かるわけないよ。答え合わせは不要。

>333

高く売れないというのではなく、本当に売れないってことを心配しないと。中古の成約率って一割といわれている。それにはいれないと・・・。

ここ以外で、住友不動産が価格を釣り上げた例ご存知でしたら物件名教えてください。

グランドミレーニアとかすごかったね。
でも池袋駅近でタワーの最上階とかだったから、まだわからないではなかった。

>>335 評判気になるさん
何を根拠にしてるのかはブログを読むのが一番早いです。
相場は山手線沿線という括りで形成されるのではなくエリアで形成されますが、こことステーションコートの住友2物件はこのエリアではどう見ても異常値です。単にグロスだけ見ても分かりませんよ。

同時期分譲で完売済みのプラウドタワー東池袋、現在分譲中のクレヴィア池袋East、その他周辺中古の売出価格を見れば、ここの一期価格ですら買っておけば良かったいう考えには、絶対に辿りつきませんね。

>>338 評判気になるさん
住友で価格を釣り上げた物件なんて20指でも足りませんよ…

>>335 評判気になるさん

気にしなくていいですよ。
住友は低所得者を相手にしないのでアンチが多いだけです。
この物件に限らず他の掲示板も軒並同じ文句が並べられてます。

近くのステーションコートもできたとき似たような感じで叩かれてましたが今は売出時より2000万ほど高値で売却されている実績がありますしね。
資産価値については上下の予想はむずかしいですが住友物件はブランドがあるので最初が高い分比較的下がりにくい傾向があるようです。

そもそも居住用であれば求めるものは人それぞれですし、個人の判断でよく考えれば大丈夫です。

住友の物件は今のご時世でもしっかり購入されているっていう事実をみれば一般的なマンションよりはマシなのは明らかだと思いますが。

住まいサーフィンの「売主別中古マンション値上がり率ランキング」では、住友不動産は17位。
やはり分譲価格が高いのが影響しているのではないかな。

夏頃にMR行った時は２Lが6700～6800万円ぐらいだった。
それでも高いと思って諦めたがその時より1000万以上騰がってる。
誰が買うの？

住まいサーフィンの資産性ランキング（豊島区）では2位ですね。クレヴィア池袋EASTより上でした。駅近のバイアスがかかってるのか、、

>>344 匿名さん
>>342さんみたいな遊び金のある高所得層が買ってくれるのでしょう。なんせ住友は低所得者を相手にしないそうですからね。

高所得層は相場も気にならない、価格に対するスペックの程度も気にならないようなので羨ましい限りです。我々低所得者は、その辺りシビアに見ないと、捕まったら最後、人生における致命的な痛手をしてしまいますから。

>>345
資産性ランキングは予想だから、あまり意味はないと思う。あなたの予想とそう違いはない。
ちなみに、住不物件はこれが高評価のことがなぜか多い。
厳然たるデータによる「売主別中古マンション値上がり率ランキング」との乖離は面白いなあ、と以前から思っている。

高すぎると言ったところで、金を払って買う人がいる以上
それが相場となっていく。

これだけ議論があるってことは、それだけ注目されているマンションってことでしょう。

だいぶ売れてきたようですし、購入者が見たときに楽しみな気持ちを踏みにじるような書き込みは気を付けたいですね。

>348

得意のすみふ理論。売れ残ることなく売れる価格が相場。

議論ね。サクラが頓珍漢なこと言うから突っ込まれてるだけ。

大きな資金力を背景に時間をかけてでも高値で売るとか、本年度の売り上げは達成できてるので建物は出来てるのに入居を引き延ばすとか、企業目線なら凄いなって思うけど、それに付き合わされる購入者は堪らないね。
住友が周辺相場を引き上げてくれるから、購入者よりも既に周囲に住んでる住人の方がノーリスクで得をするという不思議な図式。

回転寿司で言えばずっと回り続けて干からびてる寿司。相場に影響与えないよ。

売主別中古マンション値上がり率ランキングの結果は興味深いです。
住友不動産は販売価格が高いので中古でリセールする場合価格が下がりにくいとは思いますが、購入価格より上がることはないという事なんですね。
逆に値上がりしているのはどういう物件なんでしょう・・・

価格スレ見て今の値段で買う？

>>355 匿名さん
最上階だったとしたらありえない価格ではないのではないですかね？

すみふだからね、ありえないわけではなくむしろ普通。
「買ってくれれば儲けもん」って感じでしょ。売れなくても賃貸に回すなりすれば損はしない。もう利益を確保したあとのすみふのいつものやり方だよね。

上層階だと駅のホームや北口から自分の部屋が見えるのが良いですよね！！私には買えない価格ですが、それに価値を見出す方もいるのでは

マンションブログに最上階からの景色が出てましたけど意外としっかり見通せるんですね！
スカイツリーも見えるようですし、あれなら確かに買う人いるかも。

周辺の似たような条件の賃料相場で10年住むとおよそ3500万。
仮に10年で不動産相場が2002年の安かった時期まで下がったとしても値下がりは2500万程度、あくまで平均値ですが。
そう考えると居住用に考えている人は気にせず必要なときに買うのがいいと思いますが。

みんな自分は買う気がないねえ。。
まあ人に勧めるなら価格はどうでもいいよなあ。

まぁ真面目に探してる人はこんなとこ来ないですよね。
具体的な情報少ないですし。

>>359 マンコミュファンさん
景色凄いですね。これが山手線徒歩3分とは

山手線という広い括りによって嵌め込まれるのを厭わないならばいいかもしれませんね。そこそこの階を高値で売り、それが捌けた後により好条件の部屋を更なる高値で出して、価格の妥当性を図るあたり住友はやはり上手いです。
株主にとってはまさに理想的な販売手法だと思います。

管理も住友グループでやるんだから、買う人にとっても親会社が業績を維持してくれるのはのは安心でしょ。

管理は管理費で賄うので購入価格の多寡とは無関係です。
また、一つ勘違いされているのは、グループ会社とは言え販売会社と管理会社は別法人なので、財布を一緒にすると税務署や監査法人に怒られます。しかも管理会社は住民の意思で変更可なので、親の業績の良否も無関係です。

なので相対的高値て喜ぶのは、デベとその関係者、株主であって、購入者にメリットは存在しませんよ。スペックに見合った絶対的高値なら多少喜べる余地もあるかもですが。

倒産しにくいってことを言ってるんじゃないの？
管理会社が変わって品質が落ちたマンションって多いよ。

住友系列の管理会社が潰れそうなんだった三井三菱野村なんでもあるよ。
別に住友が満足度で頭抜けているわけでもないし、価格の妥当性根拠にしてもとんだ見当違い。
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_11.php

高過ぎます。

これだけの高さがあれば、眺望が望めるので
日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるでしょう。
ワンフロア5～6戸くらいかなと思うので、プライバシーもしっかり守られるであろうと思います。
ただかなり高めの価格設定なので、完売まで時間はかかりそうですね。

>>370 匿名さん

高さがあるといってもここは周囲と比べて低地にあるから、高層階以外は景色で癒されないけどな。

現地に行けばすぐ分かるけど、9階以下は癒される景色なんて前建の影響で到底望めないよね。
窓開けたら都電と繁華街の喧騒だし、外廊下だから内廊下と違って外の音拾うし、価格に見合った癒し要素あるかな？

癒し要素は少ないかもですね。
でも再整備で駅前が明るくなるし、山手線かつ賑やかな帰り道が好きなDINKSには良いのでは？コスパの良い店も多そうですし。

大塚はオススメよ。ここがおオススメかどうか微妙なだけで。

かつての花街でまだ面影は残ってるからそっち系の癒しはたっぷり。

未だ健在なんですか？悪く無いですね。

住友不動産のマンションは値引きなしで長期的にく販売するケースが多いと思いますが、
3年、4年と残った場合最終的にはどうなります？
売主によって知らぬ間に賃貸に出されていたりするんですか？

相場が上昇傾向なら売れるまで待つ。
今はそんな雰囲気ないから、賃貸転用では？

とにかく駅に近いっていうのがここの場合は最大のポイントだと思います。
夏場、朝から30度以上あるときに長く歩くのしんどいですが
ここだと本当に近くだから、
そういう負担感はないっていうのは大きい。

なんとなくですが、あまり売り急いでいる印象はないので
値引きなどはあまりなさそうな感じですね