プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

えらく早いスレッドですね。
また頑固おじさんが変なロジックで意味の無い情報書き込まなきゃいいけど。

五丁目と至近距離だし、
同じ野村不動産だし、
比較検討するにはスレがあったほうがいいのでは？　>>1

デザイン的にはエリア一番になりそうですね。
見栄えがする気がします。

未発表のプロジェクトもたくさんありますけど。

こっちがより鮮明なやつ

五丁目とこちらでは値段差はどれくらいになるでしょうね。
駅直結ですからこちらが高いのは当然として。

あっちとは全然違う価格帯になるでしょう。
平均坪400万、最上階は坪500万台かな。

五丁目　＜＜　ここ　＜　Ｃ地区

Ｃ地区はスミフとツインになるので価格は情報にシフトされるのは必至で、
池袋で最高値になることでしょう。坪450万～。最上階は坪700万越え。

C地区に坪700万も出すなら三菱の西口再開発を待ちたくなる。
あっちは「東」の付かない本家本元の池袋駅直結になるかもしれんし。
問題は西口再開発がいつになるかだけど。

今さらですがクヤクション買った人は勝ちましたね。

当時はあり得ない値段だと思いましたが・・・。

>>7
C地区の　最上階　ということなら700万であって、
西口の最上階は坪850万４億円超に到達するかと。
国家戦略のC地区は副都心線新駅整備がオマケでついてくる可能もアリ、
どちらもショッピングエリア併設で下に降りればメトロ改札もすぐの
とんでもなくかっ飛んでる計画だから。

>>8
確かにそうですが、クヤクションはＢ・Ｃ地区により将来眺望が阻害されることを考えると、Ｃ地区は永久眺望なので価格差がつくのは想定内かと思います。五丁目の野村タワマンも、首都高の南は高さ制限区域なので中高層階は永久眺望です。

↑訂正
五丁目→四丁目

外観を見る限りは内廊下ですね。で駅直結。
安くなる要素ゼロ

坪400万円以上間違えなし！
私ならば城南を買います。

以上。

>11

＞首都高の南は高さ制限区域なので中高層階は永久眺望です

制限区域というか墓地ですよね。本教寺と雑司が谷霊園。


それはそうと、エアライズを買った方は先見の明がありましたね。
いま思えば激安でした。駅直結・サンシャインシティ直結で。

「南池袋二・四丁目地区」霊園と首都高の間に広がる宅地エリアで高さ制限
・日の出通りと補助81号の沿線は高さ制限=25ｍ(宅地は16ｍの制限)
・広告板を屋上には設置できない

エアライズ販売時期にここまで開発が進む事は
予想されていなかったので、買わないですよね。
サンシャインがあるくらいでしたので、

今はクヤクション、副都心線計画やら、造幣局やら
色々と目白押しですから、仕方ない。

先見の明。
　

c地区のは南北2棟合わせて1450戸だそうです。すごいね。
http://ikebukuro.areablog.jp/i/blog_view.asp?idx=1000002163&post_idx=1...

野村の五丁目のMRがここのタイムズじゃやなく無印本社のほうのタイムズに
できたので、ここも滞りなく進んでいそうですね。本組設立も間近でしょう。

10/20　祝・本組設立認可

本組合設立のニュース
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3201710200402

大通り沿いのビル、解体開始。

坪単どうとか書いてるが
西口の再開発は17年後とかだぞｗ

先見の明

解体はじまったね
昨日は風が強くて砂煙が目に入って痛かったわ

着工始まりましたね。

着工の記事。
https://www.sankei.com/economy/news/190219/prl1902190376-n1.html

基壇部のデザインを見るとかなりハイグレード。
高くなる予感。

ついに着工ですね。
5丁目も完売したみたいですし、ここは坪500万前後というところでしょうか。
楽しみですね。

ここのモデルルームはどこに出来るのでしょうね。

２０２２年に竣工だとまだまだだねぇ

サンシャインシティ(三菱系)、旧トヨタアムラックスのビルを取得
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3201903150404

池袋西口に続き、池袋エリアは三菱がシェア拡大

>>32
あと10年もすればサンシャインシティ建て替えの話も出るでしょうから、その布石ですね。

かなり盛んに工事やってるけど、販売まだなのかな～？

ファミリー向けは２６階より上の階みたいだけど
プレミア以外はどの部屋も行燈部屋かなぁ・・・

行燈部屋どころか、採光間口のほうが奥行より広スパンかと。
しかも角部屋率も高いし。

50億円かけて長周期地震動対策工事やったばかりなのにあと10年で建て替える訳無い
あと2、30年は現役でしょ。霞が関ビルですら建替の話出てないくらいだし

来年販売開始かな？

単価いくらくらいだろ？

>>39 匿名さん
1LDKのタイプはあるだろ

本当に副都心線の新駅できるのかな！

ホームページ出来てるね。

坪単価いくらかしら？

坪単価は平均520?530万円程度と予想。
防災公園できるからね。多少強気に出る材料がある。

520！60平米1億弱とかその辺のパワーカップルは手が出ないね。実需層がターゲットではないのかな？
それだと防災公園は別に響かないよね。

商社カップルとかなら買える単価でしょ。
そうしたハイパワーカップルの実需層からすると、防災公園の価値は大きいよ。

金融パワカだけど、ケチだから買えないことはないけど東池袋に1億も出せない！
教育費に金かかるし。もうちょい安ければ考える。
副都心線は新宿に用事がないから関係ないし、
丸の内通勤メインだと一回池袋まで行かなきゃいけないのがだるい。
そうなると千川とか要町でも良くなる。

茗荷谷で良いじゃないの？
私も東池袋は、住むイメージじゃないな
どうしても池袋というだけで風俗のイメージが付きまとう
犯罪マップも大塚あたりから犯罪率も上がり怪しくなるよな

勤務先が丸の内でも大手町寄りだったら、池袋まで出て丸の内線、と言うルートより、飯田橋で東西線に乗り換え大手町まで、が良いのでは？

飯田橋で結構歩くけどね。

永田町と桜田門に一発で行けるから司法・省庁関係者に便利。
趣味で皇居ランしてる人にも駅直で便利。
紀尾井町や番町に住んでもいいが、奥さんが買い物不便。
池袋ならデパ地下、スーパー、飲食、なんでもある。

＞50
有楽町線いいんだけど行きも帰りも混むんだよなぁ。
丸ノ内線池袋なら待てば座れるんだけど。
まあ飯田橋までの辛抱と思えば楽かな。
＞51
あの辺はアジア系外国人もえらい多いし庶民的なエリアなので、紀尾井町も視野に入る層にはウケないような、、
駅直結だから駅から出ない生活なら関係ないけどね。確かに池袋は便利。

まあ小石川買っとけば良かったのにとは思うけどね
抽選に当たらなかったかもしれないが

その昔、小石川にも住んでたけど、買い物は池袋に行ってました。
この物件はサンシャイン直結で、公園もオープンするし、
投資じゃなくて永住で考えたい久々の所です。
このエリアはオフィスも人口も増えてくから、医院を開業したり
HAREZAに会社移す人とかも考えてるんじゃないかな。

サンシャイン、子連れにはいいと思うけど、平日も土日も噴水広場は大体無名地下アイドルのライブしててオタの人多いし、
時期によってはコスプレ女子が大挙してるから、そういう文化に耐性ない人（親御さん）はびっくりするんじゃないかな・・・
あと52さんの言う通り福祉大学？がある関係か外国人めっちゃ多い。西友とか外国人だらけ。

氷川きよしとか郷ひろみとか天童よしみも来るから、親御さんもご隠居さんも楽しめるのでは？というかいやな方は何もイベントがない場所に住めばいいのでは？

有楽町線沿いなら東池袋より豊洲のほうが良くね？
しかもこの辺り墓地ビューだぞ？

サンシャインに近いのはちょっとね。
最近の池袋はよく知らないんだけど、南池袋公園の南側とか住むには良さそうだね。マンションできそうもないか。

駅直結に意味があるのは分かるんだけど、
1億近く出してサンシャインの近くに住むのはどうなんだろう。
池袋再開発してるけど、相変わらず公園近くにはいきなりラブホあるし、小石川とは環境が違うよ。
まあでも最近の共働きパワカにはうけるのかな。

＞58
南池袋、区役所近くにタワマン２つ？立つはず。

サンシャインの近くといっても、このマンションの周辺は繁華街ではなく住宅が主なので、神経質な方でなければ気にならないかと。

マンションの北側にあたる造幣局南地区は再開発の計画があり、高層マンションが立つ可能性もあります。その場合、北側だとお見合いになるかもしれないので気をつけたいところ。

首都高からサンシャイン側にはその手の店は出店できませんからね。
そして、この３月に、首都高から向こうの池袋駅方面にも同様の規制の
地区計画決定が下るようですよ。池袋は変わっていきますね。
そして、６月には以下の公園が完成。
http://otsuka-kurashi.blog.jp/archives/55738851.html

池袋頑張ってるね
公園大きい
でも住むのに抵抗があるな

デザインが素敵ですね。
5月に販売開始とのことですが、今から楽しみです。

こちらのマンション、店舗なども入りそうですか？どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

＞64
ほい
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2019021901539.pdf

モデルルームいつオープン？

もともと東京福祉大学で外国人多いけど、さらに東京国際大学も出来るから外国人留学生も増えそうだね。

1億なら安いかも。
いまは、千葉、埼玉でも100万/㎡とかだから

>>68 匿名さん
大きさを言っていただかないと、なんともコメントできないと思います

物件サイトに住戸表アップされたね。
部屋の向きにもよるけど、隣のマンションを超えてくる15階あたりで価格差つくかな？

東池袋駅ユーザーです。
このマンション直結となる4番出口が最寄なのではやく再開してほしいんですが、
タワマン乱立で東池袋駅がパンクしないか心配です。。。
東池袋駅、改札もホームも小さいですよぅ。

護国寺方面への有楽町線ユーザーだと往き帰りどちらも電車がパンパンだから乗り降りは大変そうですね
往きは飯田橋までの我慢だけど

>>72 匿名さん
永田町までかなり混んでますよ

有楽町線はほんと混むんだよな。朝は東池袋からは乗れないくらい混んでる。
駅のキャパ問題は切実な問題だろうね。いまは平和だけど。

3/14(土)有楽町線ダイヤ改正　おもな内容
・行先と運行時刻の見直し
・日中の6分間隔を5分間隔に短縮
・平日夕夜に新木場方面9本、和光市方面10本を増発
・土日の増発

https://tabiris.com/archives/yurakucho-dia202003/
有楽町線が大増発！ 東京メトロ・西武鉄道、2020年3月14日ダイヤ改正まとめ

有楽町線って大変そうだね。
坪500万出す価値があるのか？って個人的には思う。もう少し池袋駅に近くないとね。。

丸の内線や南北線は６両編成だけど、有楽町線は１０両編成だから、今月の増発による混雑緩和効果は大きいと思いますよ。

2週間後には増発になるなら、便利になるんじゃないでしょうか。地方出身者だと東京メトロは1本行ってもすぐに次の電車が来るのがいいです。
「大増発」の言葉もすごいですね。

通勤ラッシュ時の混雑が問題だと思うが、その時間帯も増発できるの？
普通は2-3分間隔ですでにフルに稼働してるもんだけど。

東池袋ユーザーですが今も詰まってるよね。
混雑が原因で時間通りに来ない。

確かに通勤ラッシュ時の電車はかなりパンパン。でも、東急田園都市線や京浜東北線に比べるとまだ余裕ある。
溢れそうなタイミングで副都心線東池袋駅開設じゃない？

副都心線は、混んでる有楽町方面とは全く別方向だからあまり意味は無いかと。

副都心線に乗るためにわざわざ池袋(混んでない方面)まで1駅戻る手間が無くなるくらい。
いつできるのか、本当にできるのか知らないけど。

新宿方面に行くときに副都心線を絶対に選ぶようになり、
山手線という選択肢はなくなる。

ハレザタワー勤務者も、歩きにくいＪＲ池袋へではなく、副都心線東池袋へ歩く。
メトロも、収益的に新駅を作った方がいい。

ハレザタワー勤務者とやらはみんな渋谷方面から来るのか？あんまりいない気がするが。。。
郊外からの副都心線直通の人でも池袋通り過ぎて東池袋まで行って歩いて戻ってくるなんてことするかね。。。

>>84 匿名さん

あまり否定するのもヤボだけど、東池袋駅がもしできても、急行は絶対に止まらないと思うから、早く帰りたい人は急行が止まる池袋の副都心線か、同じ早さのJR湘南新宿ラインに行くと思う。

池袋駅の東口から西口の向こうにある副都心線の改札まで混んだ地下を歩くより、
東池袋駅から副都心線に乗って途中駅で急行に乗り継ぐ方が楽だと思います。
西武線ユーザーも同様。池袋の地下街より、グリーン大通りに駅ができたら、
そちらに行きますね。

>>87 匿名さん

それでは今の副都心線ユーザーの乗り場が少し変わるだけでは。。

で、副都心線東池袋駅ができる可能性は客観的にみてどれくらいなの？

>>88
だから、東池袋新駅は、池袋駅地下の東西を行き来するカオスな混雑緩和にもなるわけですよ。

>>85 匿名さん
東池袋一丁目でもスミフの再開発進行中！

このぶんだと、新型コロナ騒ぎで
モデルルームも
販売も
延期になりそうな気がしますけどね。

造幣局跡の広い公園が７月オープンだから、そのあとがベストかと。

副都心線の東池袋新駅ってけっこうこのマンションから離れてるんだね。
やはりいろんな点でブリリアタワーには劣るなあ。

東池袋直結のタワマンは、
ブリリア>>>>>>エアライズ>>>>アウルとここ

立地、階数、ブランド、設備、どれをとってもブリリアに敵うわけがない
勝てるのは築年数だけ、でも中古になったら勝てる要素ないよ

え、エアライズとアウルは同格くらいと思う。
ファミリー多いしサンシャイン直結、駅も近いよ。
スーパーも西友に一番近い。最近はセリアも出来てマジで便利。
ここが勝てるのは築年数だけなのは同意です。

>>98 マンション検討中さん

ブリリアが一番は同意だけどエアライズとアウルは外廊下だよ。

東池袋　×　食べログ　https://tabelog.com/tieup/main/higashi_ikebukuro_guide/

防災公園　https://www.city.toshima.lg.jp/303/documents/kouenryokuti.pdf

池袋の新施設Mixalive TOKYOが2020年3月開業予定
https://ikebro.tokyo/mixalive-tokyo/

>>102
池袋はパフォーミングアーツの街として完全に定着しますね。
街としてのカラーが明確になるのは良いことだと思います。

2030年までに着工なら9割、2025年までに着工なら3割って感覚
東京国際大学開校、南池袋二丁目Ｃ地区竣工に加えて
グリーン大通り近辺のビルの建て替えがあと何棟かと造幣局南地区開発の進展、
空き地だらけの住友不動産池袋東ビルの周りの開発のいずれかがないと
乗降客数5万人突破は厳しいと思う

坪510万くらい？

いやいや坪530はいくっしょ？
ブリリア中古より高く売り出すのが普通。
仮に坪500未満で出すと瞬間蒸発

坪530でも安いくらいだけどな。
他のプラウドタワーも好調みたいだから、コロナの影響はあまり受けないだろうね。

500弱でしょう。部屋によるけど500超はないよ。

前にも出てるけど、500未満の場合は大抽選会になるよ。近年の野村はそんな売り方しない。

この立地で坪530とかすごいねえ。。。その昔池袋駅7分ぐらいのマンションを買ったが比較的高層階南向き（都心の夜景がバッチリ)で坪300ぐらいだったな。
自分なら（最近で池袋なら）迷わずブリリアタワーを買ったと思うけどね（坪350ぐらいだったらしいね）。
ブリリアをスルーしてここをその高価格で買うという人は相当お若いのかな。

ブリリアの販売開始から何年経ってるかご存知なんでしょうか？しかもあの時の相場知っていたら、そんな結果論でしかない感想なんて到底出ませんけどね…

>>111
もちろん知ってるよ。結果論？実際池袋じゃないけどリーマン後に底値で買ってるけどね。
>>110 で書いた以前住んでたマンションの住民はおそらく相当数がブリリアタワーに買い替えたのではないかな。

>>112 匿名さん
当時底値だなんて本当に確信してました？割安ならともかく。今から見たら底値だと分かるだけで、単に運良く時流に乗れただけでしょそれ。
今回のコロナショックで、なんかありそうだったから年末に売っといてよかった！とかインバース仕込んでおいた！と同程度の発言で、このマンションの購入検討には特に役立ちませんよ。

ごめん、別に検討の参考になんて思ってない。皆さん自分の金で自由に買えばいい。
底値かどうかはわからなくても「この価格なら今後の市況がどう動いても悪くない」と判断できるかどうか、だよね。

都電の一つ隣のクリオタワーは15年位前だけど坪220くらいだったな。
この辺住むなら交通事故に気を付けてね。

新型コロナ不況で、不動産下落環境になってきたので
たぶん、2023年販売開始するであろうC地区、B地区販売まで待ちます。
合わせて合計2000戸ぐらい？
ここ、平均坪単価500以上なら、長期戦になりますね。
野村、前門の消費税増税と、新型コロナ不況
後門の、C地区、B地区販売、竣工2025年
ここ、竣工までに売り切らないと完成在庫かかえたらおしまい。
モデルルーム出来たのかな？知らないけど
5月販売開始出来るのかも疑問

確かに南池袋2丁目の50階クラスタワマンのほうがはるかに魅力的だね。

ここモデルルームいつ出来るの？西友の方に作るのかな？

ここで坪500超えって信じられないね
70平米でゆうに一億越える
この先行き不透明な世の中でこれだけの巨額なお金を投げるとは。。私なんか超慎重派だから、当面様子見にしちゃう
前の書き込みにもあるけど、そもそも東池袋でこの値段は妥当なのかな。そんなに魅力的で便利な街だとは思わないけど

低層階で坪500くらいは確実なようです。
プラウドタワー東池袋より広域からの問い合わせがあるようで、
強気の値付けでいくらしい。
１期で100戸程度は出すとのこと。
あくまで“伝聞”ですけど…。

まあ、お金余ってる人はそれなりにいるから、
坪500でも売れはするんだろうね。
都電近くの東池袋アドレス、個人的には坪500の価値は無いと思うけど、
この辺よく知らない人には駅直結ってことで人気が出るのでは。

B地区は無くなったし、C地区のうち１棟は賃貸だから、
ここ買っといた方がいいよ。C地区の南は６００越え。

Cの価格は未定でしょ。今後の市況次第ではどうなるかわからない。
市場は今後の不動産価値下落を織り込んで各デベロッパーの株価は半額近くまで落ちてる。
自分なら待って価格を確認するね。ここは「逃して残念」というほどの立地ではない。

南池袋二丁目B地区市街地再開発の計画てなくなったの？？

南池袋2丁目B地区市街地再開発準備組合の組合員向けホームページは
たしかにエラーになって繋がらない

B地区再開発なくなったの?
ツインタワーと同時期だったからかな？
ソース見当たらないけど

C地区のすみふが、賃貸になっちゃうの？
それ、本当？

御茶ノ水のスミフも分譲じゃなくなったし、さもありなん。
予定した価格では売れそうにないってことでしょう。

C地区は北街区を住友、南街区を野村が担当するらしいが、
どっちも賃貸にはならないはず。
まあ、URが何をどうするかはわからないけど…。

さてどうなのか。
>>122 さんはなんとなく野村の関係者？って感じなんで、内部情報なのかもね。。。

>>128
122だけど、URはC地区から既に離れてるよ。
URの豊島区担当は、いま造幣南に全力投球だから。

ここ、ほんまに微妙やな
どの周辺中古タワー、今後予定のタワーの中でも一番低い36階建てか
ウリとしては駅直結だけど、４番出口は遠いよね
強気な値段で売り出すんだろうけど、今後の市況を考えると様子見た方が賢いやろな

現地見れば微妙さがよく分かる。
仕様で勝負かな？
4番出口は雑司が谷方面の改札から出ればそれ程遠く無いよ。
エレベーターある方の改札だから、ベビーカーとかお子さん連れには良い。

ここ、坪単価500万円以上だったら、
確実にコケる気がしますが!

東池袋はブリリアあるしね
駅直結市役所含む複合物件には勝てないよね
1Fのプロント豪華版も雰囲気良いし

ブリリアはランドマークなんで比べちゃダメ！

ブリリアタワーと比較にならないのであればそれなりの価格にしないとね。

>>131 通りがかりさん
ブリリアの方がよっぽど駅まで遠いと思う。
4番出口は雑司ヶ谷方面改札出てすぐだよ。

駅まではブリリアの方が歩くよ。
いくらなんでもブリリアタワーを神格化しすぎ。

ここは、ブリリアタワー池袋に対抗して、免震タワーですか？

最近、免震タワーって作らなくなってきてるよね。
ＮＨＫで熊本の地震のとき免震装置の限界をスペシャルでやってから。
低層の免震は、非常に有効らしいけれど。
ブリリアは中間免震なので完璧だけれど、それゆえエレベーターの乗り換えがある。
まあ、ここら辺は標高約30ｍの台地で地盤がいいから、最先端の性能は必要ないだろうけど。

池袋駅までの距離だよね。問題は。
そういう意味では、ここは遠すぎるし、ブリリアタワーもちょっと不満。
グランドミレーニアはいい具合だがサンシャインなどに遠いのが難点。
南池袋公園周辺に中規模でいいからできないかね。

ここは池袋までの距離は遠いけど、東池袋で探してる人はあんまり関係ないと思うよ。
池袋近くなればなるほどうるさいし。住環境的には適度なよい距離。
南池袋公園周辺っていうけど、ブリリアから公園まで3分くらいで着くよ。

東池袋で探してる？どれくらいるのかな。
有楽町線を使わない人間には関係ないんだよね。
南池袋公園周辺って、池袋駅までの近さと住環境を言ってるつもりなんだけど。南側ね。

具体的に言うと、シアターグリーンのあたりね。まあ寺がマンションにはならないだろうけど。

DINKS
世帯年収1400くらいだったら、ここ見に行っても
冷やかし扱いされませんかね・・・
予想価格みてショック・・・

まあ検討しているなら行けばいいさ。
あとは頭金と予算でしょ。

世帯年収1400万だとかなりきわどいような。
坪500万と仮定すると、世帯年収1800万くらいはないと余裕は持てないと思われます。狭い部屋なら話は違ってきますが。

60平米2LDKで1億前後だろうからねぇ。

プラウドタワー亀戸クロスは、免震ですね。

エアライズとアウルは建築費が全然違うって聞いたよ。
アウルはふんだんに大理石とタイル使ってて豪華で、タワー駐のある下層階は内廊下。
ただ、エアライズを分譲当時に買った人は本当に賢いし、羨ましい。

野村不動産の株価。野村不動産マスターファンド投資法人（3462）の価格。
なにがあったんだ？

>>120 ご近所さん
低層階ならって、高層階だと？600とか？？

ここは角部屋率が高いから眺望重視派が目を付けてると思います。
夏目漱石が眠る雑司ヶ谷霊園のお陰で永久眺望なのと、
スカイツリーの方向も高さ制限があって高層階なら確実永久眺望。
メトロ、サンシャインへ傘いらず。都電の駅舎も足元。
そして大きな公園ができるし。

>>152
野村不動産、何かあったの～～？
調べても、わからないのだが、

>>154
営業さん、頑張ってますね、お疲れ様。

>>143 匿名さん
何しにこのスレ来てるの？

このマンションから、富士山?は見ることは可能ですか？

床快 full（ゆかいふる）は、ここは付いていますか？
プラウドタワー亀戸装備ですが、

>>156 匿名さん
たくさんのスレで書いてるよ。それだけ。

>>157 匿名さん
近所のマンションからは見えるから、方角さえ合えばここも多分見えるんじゃない？

>>159 匿名さん
お宅みたいな独身世帯には東池袋は選択肢に入らないだろうね。ファミリー向けだもん。
豊洲や武蔵小杉と一緒でお呼びでない。

>>161 匿名さん

独身と決めつける理由がわからないなあ。もういい年の家族持ちなんだけどね。
昔池袋に住んでたので池袋はあなたより多分詳しい。でもこの物件のあたりは全く行かなかったけど（そういう意味ではたしかに池袋ではないんだろうね）
豊洲や武蔵小杉こそファミリー向けだと思うが、面白い発想だね。

ああ、豊洲や武蔵小杉はファミリー向け、と言ってるのね。それなら納得。ここはそれらと同類ということか。

ちなみに、私は複数回のマンション売買を経て、「その地域を代表する希少な物件を選ぶ」べきと今は考えている。
池袋なら南池袋2丁目C地区のタワマンを待つべきだろうと思う。

モモレジさんが最近全てのブログ記事に添えている以下の文章には完全に同意。

＞コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが（中略) 仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

豊島区は待機児童0にしたりファミリー向けの政策や街づくりを進めているから、東池袋もそんな感じだよね。ここのマンションも保育園入るし、間取りもファミリー向けが多いし、子育て世代がターゲットなのかもね。価格帯から裕福な家になるだろうけど。

裕福な方は港区とかに住むんだと思ってました。
東池袋舐めてました。
ごめんなさい。

>>163 匿名さん
家庭持ちなのに東池袋辺りの環境知らないんですか？本当だとしたらリサーチ不足か現役子育て世代じゃないでしょ。
ファミリーエリアがお嫌いなら、パークタワー勝どでも検討されては？

>>167 匿名さん
一文字抜けましたがパークタワー勝どきです。
有楽町線がお好みでないようですし、月島は向かないでしょう。

>>168 匿名さん

そうだねえ。自分なら丸ノ内線沿線を選ぶね。
新大塚、茗荷谷、後楽園、御茶ノ水。

>>169 匿名さん

新大塚駅何もないよね。御茶ノ水駅周辺は煩雑だし、その中なら茗荷谷が一番環境いいかな。次点後楽園。
まぁ文京区も高いよね。

いま「有楽町線直結物件」、そのうち「メトロ２路線直結物件」
飯田橋・麹町・永田町・有楽町・新宿三丁目・明治神宮前(原宿)・渋谷へ一本。
巨大な公園が近く、サンシャイン地下直結。

サンシャインの地下道から東急ハンズ、サントロペ池袋のビル１Fを抜けていくと、ほぼ傘なしで、最新IMAXがあるシネコンの、グランドシネマサンシャインまで行けますね

シネコンだけじゃなく、いろいろあるね。

https://town.epark.jp/lp/m-qplaza-ikebukuro/

別にここが悪いと言ってるわけじゃない。
問題は価格だね。ローカルな東池袋でも4,5番手になる物件で予想されてる坪500以上の価値があるかってこと。
まあ、野村は千駄木みても意外とリーズナブルな価格を出してくるからどうなるか。

おっしゃる通り。価格だけ。

>>171 匿名さん
新宿三丁目・明治神宮前(原宿)・渋谷へ一本、なのは副都心線だから現状では違うのでは。副都心線の新駅が開通すれば、でしょ。

ここが坪単価500万円なら、さらに立地の良いC地区は坪単価600万円以上になりますか？

Ｃ地区は隣接タワマンからの住み替えもあるでしょうね。賃貸に出してステップアップ、空中族ってやつです。それでＣ地区の間取りは、北側と西側がどうしても隣接タワマンで眺望半分になっちゃうから、ここより安い設定の部屋もあるかも？もしそうなら、眺望いらねって人は狙うでしょうね。一方、東側と南側は霊園と高さ制限地区に面しているので永久に眺望が都心方向と都電の風景で、霊園と言っても想像するような墓地ではなく青山霊園以上に人と車が通行する生活動線で大木の緑だし、かなりいくと思いますね。その次にこのエリアの駅直結やサンシャイン直結ができるのは、もういつになるかわからないし、そんなころにはさすがに副都心線にも直結になって更に上がるでしょうし、Ｃのプレミアはそれなりで出てくると予想してます。

新駅本当に出来るのかな？c地区の後くらい？

投資物件として、計算してみた。
坪単価500万円前半として、表面利回り、たぶん2％前半
東池袋直結他物件より安くなる可能性を長期的に見ると
管理費、積立金、固定資産税、考えると
収益なし
キャピタルゲインないと厳しい
しかし、東池袋直結マンションとしては、天井価格となるとみられる。
キャピタルゲインの可能性も低い。

個人的には、撤退させて頂きます。

しかし、立川や武蔵小金井や所沢で駅直結が軽く３００超えてる上に、
都心の駅直結物件は２０２５年とか２０３０年までに出そろってしまうし、
山手線内側の駅直結物件として希少物件のファクターを入れてみます。

近所に住んでるんだけど池袋って庶民に住みやすい街で、購入価格層が好きそうなお店ってないから楽しいのかな？って思う。スーパーは西友だし、子育て環境も良くないし。
ちょっと美味しいご飯食べに行くときは池袋から出ないと無いし。

私も近所です。この辺の住環境は駅から多少離れたところの方が良いんですよね。駅直結で通勤が楽なのとリセールに割と強い点は良いけど、駅前に何かあるわけじゃないし、リセール強い分イニシャルも高いだろうし、そのリセールもブリリアとかには負けそうなので、500とか行っちゃうと買い手つくのかしら。
新築の相場はどうなりますかね。建設原価は引き続き下がらないでしょうけど、コロナの影響でホテルが不調になるなら土地の仕入れはしやすくなるのかなと思ったり思わなかったり。

東池袋駅前に、２層のショッピングモール的なものが国家戦略で建てられるそうな。
https://www.ryutsuu.biz/store/m032544.html

C地区ってまだ家がいっぱい立ってるけど
ほんとにできるの？

権利変換認可されたら一気に解体するんでしょ。
更地にしてしまったら固定資産税額が上がってしまうから。

住友の東池袋1丁目計画は10万平米超えるとの予測に対し、なんと14.5万平米きたわ。高さ180ｍ。
　https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

Ｃ地区も19万平米まで膨らんだし。

劇場、公園、大学、アニメイト新館、ロサ跡地の住友計画、
　東武と三菱のトリプル、池袋駅上空デッキ、東口のサンクン化、
　造幣局南のトリプル。

さらには、
　https://www.city.toshima.lg.jp/433/documents/higashiguchi_kousouan.pdf


池袋、大改造か

今後の流れでモデルルーム公開延期、販売開始も延期になりそうですね
ついでに価格も下がればいいのですけど

アメリカCDCの予測だと
コロナ収束18ヶ月以上
東京オリンピック延期じゃなくて中止と予測してます。
東京も、いずれ、コナロで、外出禁止令
ここは、それほど売れないかな～～
いくらで、売り出すかたのしみだね。
早めに、売り出した方がいいとは思うけど
つぼたん、450ぐらいでいいんじゃない

コロナ流行で判ったことは、郊外に自宅があると通勤通学が厳しいということ。明日からは郊外の人は都内への移動を自粛させられる程。都心だとテレワーク中からの出勤への切り替えが楽で、徒歩圏に飲食店やスーパーコンビニが豊富だとパンデミックでも不安がない。

都心回帰が加速するか。

都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。
普段外食する層が買いにくるだけで棚が空になる。今回東池袋ほんと酷くて沿線にいた家族に買い物頼んだよ。
去年の台風のときは、1つくらいお店開いてるだろうと買い物しなかったらどこも開いてなくて大変な目にあった。都心ほど備えはしないと。

スーパー　https://supermarket.geomedian.com/mainmap/

コンビニ　https://www.locationsmart.org/map.html?id=shopping/conveni

徒歩圏にこれだけあってダメなら、どこもダメだと思います。
コンビニの密集度は、新宿に続いて２位らしいですよ。
デパ地下、サンシャイン、飲食店、家電店、本屋、いろいろあるし、
それと、3.11の震災で計画停電がなかったエリア。

＞都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。

夜間人口のほうが少ないんですけど。

近所住みだけど192さんに同意。
西友が唯一ちゃんとした品揃えあるスーパーだけど今回は品薄。
他にもスーパーあるけどマルエツプチとかまいばすとか小さいのばっかりで使えない。
今は西友頑張ってるけど、東池袋これから人口増えたらキャパ足りなくなると思う。

Ｃ地区は国家戦略の再開発。
徒歩圏でまた国家戦略の認定。
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshis...

>>196
これね
https://www.ryutsuu.biz/images/2020/03/20200325ikebukuro2.jpg

同じく近所住みだけど、今回の西友は本当大変そう。近隣唯一の大型店だから皆んなの買い物が集中してる感じ。店員さん永遠棚出ししてる感じで可哀想になる。
c地区の商業施設に大型スーパー入れないと、人口に対して供給が全く追い付かないと思う。

ライズとブリリアにドラッグストアが入ってるんだけど、池袋にあれだけマツキヨあっても東池袋は東池袋で店舗ないと在庫消えるんだな、と今回で思った。
この辺り高齢者もかなり住んでるから、どこの薬局も朝から頑張って並んでいらっしゃるよ。時間が余ってて羨ましいね。

今朝、たっぷり補充されてたのは、肉、魚（刺身や干物）、野菜などの生鮮。
ほかに、牛乳などの乳製品とか、豆腐とか、パン類も、豊富にあった。
品薄なのは、米、ハム、冷凍食品、インスタント、ポテチ、つまりストック品。

つまり、遠くから買い出しに来られると困るが、
地元住民には生鮮があればストックの必要ないし、
まったく困らないことがリアルに実感できた。

ここも、Ｃ地区も、免震じゃなくて制震にしてくれないかな。
タワー全体が免震とかって逆に信用ならんし買う気が起きない。
あ、中間免震のブリリアはセーフね。

>>201 匿名さん
中間免震はセーフだけど基礎免震は信用ならんということですか
よろしければ理由をご教示いただけますか
以下素人なりに全力で推察してみました
・免震装置に載せるのが、中間免震は住宅階だけなのに対して、基礎免震は足元商業も含むタワー全体
・よって、免震装置への荷重が、基礎免震はかなり大きくなるので不利
・住宅階に比して低層部は水平投影面積がやたら大きいため、基礎免震だと免震装置接地面積や装置の数がやたら増えて不利
・中間免震だと免震層を貫く配管は住宅のものだけだが、基礎免震だと商業部分の配管も免震層を貫くため、施工時はもちろんのこと、修繕時のコストも高い

有事の時はお店もストップするからね。ストック品は普段から備えないとね。
今はタワマン3つと周辺住宅街に対してまともなスーパー1つだから、C地区には入って欲しいよね。今回は物流動いてるからいいけど、少しでも物流が止まると怖いよ。

その通り。明らかにちゃんとしたスーパー足りない。
明治通りの方のハナマサもあるけど、東池袋アドレスからはちょっと遠いよね。
C地区の商業でスーパー作ったほうがいい。
エアライズのマルエツプチはファミリーにとって物足りない。お酒の品揃えは良いけどね。

ここの商業部分って何入れるんだろう。
保育施設と医療クリニックと、後はコンビニかカフェ？
流石にマルエツプチはこれ以上入らないだろうし。

高架下にもう少し飲食店とか出来ないかな。c地区に色々出来るとはいえ、それまでの間人口に対してキャパが足りない気がする。

Ｃ地区に、初の都市型コストコを誘致すればいいんだよ。
イクスピアリみたいに唯一無二の池袋板もいいね。
ららぽーとでもいいけど。
造幣局南地区にも、なんか来い。
としまえん閉園したら、西武がこの地域に目を付けてくるとか。
https://tokyokenchikushikai.or.jp/toshima/images/result_pdf/toshima-00...

昼、西友もマルエツも、生鮮食料品は充実ラインナップだったよ。
確かに冷凍食品とかインスタントだけは品薄になってたが。
寿司も弁当も、多量にあった。

ヤマダの地下の雑貨フロアには、トイレットペーパーも山積み。
物流は、都心の方が圧倒的なんだな。

なんで他所のマンションの商業施設のことをここで議論しているの？

>>201 匿名さん
プラウドタワー東池袋も制振だったし、ここも制振になるのでは

西新宿にできた三菱の60階建てマンション(現時点で最高高さ)も、
制震だったよね。
タワーが免震に向かないというのは誰でも知るところだろうけど、
免震に飛びつく客が少なくなってきたらデベも無理やり作らずに
済んできたってことなんだろうね。

「そういえば、東池袋のマルエツにはトイレットペーパーもティッシュも普通に売っていましたよ」
と昼にツイートされてた。

あちこちの店が休業したり短縮してるけど、西友は全国で元気に通常営業らしい。

西武も東武は、デパ地下は普通にやってるようだ。
「池袋地下1階柿安前にて保存食特設コーナーあって山積み」とのツイートも。

便利だな池袋

C地区に関して言えば
北街区は制震
南街区は免震
で建てるらしい。

コスト削減で免震に出来ないマンションが増えてる。
ここ、制震になるなら残念マンション、

いやいや、コスト削減は免震だよ。
構造を軽くできるから鉄骨が削減できる。それで防音能力が減る。

制震にならないかな。

>>217 匿名さん
すぐ裏が墓場だからそんな商圏ないのでは？

>>218 匿名さん
現地状況知ったかぶりさんの発言は見ていて微笑ましいですね。

いま、免震タワーマンション、
このあたりで欲しければC地区の野村待てばいいんじゃない？

>>219 匿名さん
一応、東池袋に住んでるんですが…

川口駅前のプラウドタワー（２0Ｆ）でさえ、免震なのでここも免震なのでは。
免震より制震のほうがいいという話は初めて聞きましたが、業界の常識ですか。

＞216
プラウドタワー亀戸クロスは、免震だがコスト削減しているということ？

このマンションはみたところアスペクト比がかなり大きそうだから免震は無理なんじゃないかな。

>>222 匿名さん
東池袋在住なのに日の出通りと首都高挟んで離れている霊園をすぐ裏って表現するんですか？
あと24時間西友もエリアにあるの踏まえてその発言ですか？

>>226 匿名さん
文脈的にＣ地区の話かと思いますが、大丈夫？

物件エントリーしてるのに、サイトの更新情報メールで知らせてくれないのが不満。
物件エントリーのメリット、になってない。
LINEに登録しろってこと？

買いたければ毎日チェックあるのみ！

>>229 匿名さん
物件エントリーの3つのメリット、って書いてる限り連絡ないのは営業の怠慢なのでは

>225
そこまで、ペンシルじゃないのでは？

キッチンＬ型かコ型が良かったなー　７０平米台は無いのね

>>227 匿名さん
すり替えは良くないよ

>>233 匿名さん
すり替えは良くないよ

>>232 マンション検討中さん
Eタイプは71平米で、キッチンL字だよ

しかし3月にブリリア中古をすっ高値で買わんでよかったわ。売った奴は凄いけど、買った奴はかわいそすぎる。

ここは、もう竣工してからC地区と同時販売でいいんじゃない
モデルルームとか出来てもコロナ怖すぎで行けない。

>>237 匿名さん
ここの竣工とＣ地区の着工同じぐらいの時期なのかな？

予定ではＣ地区と2年くらい竣工時期がずれる

>>235 匿名さん
本当ー？？どこにも載ってなくて。教えてくれて感謝です。探してみますね。

>>240 マンション検討中さん

http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...

c地区は2025年3月竣工だから、2022年2月の東池袋ステーションアリーナとは3年開くよー。

>>239 評判気になるさん
だから着工と竣工が同じくらいになるんじゃないの？

コロナ流行のせいでMRの開設当面延期だって
今日メール届いてました

>>242 匿名さん
着工21年3月ってなってるけど、いまのままだとどうだろうね。ずれたりしそう。

ここの南側になる、雑司ヶ谷霊園と高速の間って、将来何か高層が建つことはないのでしょうか？　ないなら安心。

C地区を待つか、ここにするか迷います。
C地区の南向きは永久眺望ですね。

>>246 マンション検討中さん
戸数が全然違うから、ここよりC地区の方が買いやすくはあるのでは。坪単価は分からんけど。
あと、ここは都電の線路と高速に挟まれてるから、
同じ線路沿いでもマンション規模の大きいC地区の方が騒音が気にならなそう。高速からとワンブロック分くらいは離れるし。

スムログの記事は参考になる

のらえもんさん「選ばれるマンション、選ばれないマンションを分けるもの」
>総じて「エリアNo.1マンションと、その地域の人が認めている物件」ということになりますね。

自分ならブリリアタワーの中古か南池袋2丁目C地区、あとは地所の西口駅前かね。

このエリアのシンボルになるC地区を待つのはアリだと思う。でも、これから新駅もあるし、周りの再開発もめじろ押しだから価格がね。

>>248 匿名さん

地所の西口駅前っていつ完成予定なの？
生きてるうちに実現しないと思ってた…

C地区分譲のころにはある程度見通しが立ってるかもね。
そこでCにするか、西口を待つか考えればよい。

ここの南向きって霊園もあるし、永久眺望と考えていいのでしょうか？

>>252 マンション検討中さん

南にある高速と霊園の間はほぼ全て戸建て住宅だから、一帯で再開発にでもならない限り高いの建てようが無いんじゃない
知らんけど

有り難うございます。
南の眺望が確保されるなら真剣に検討する価値があります。

>>100 匿名さん
アウルタワー は一部、外廊下、階数により高層と低層に内廊下もあります！

ここは各戸の間取りが良さそう。行燈部屋が無さそうですね。

>>103 匿名さん
それでも池袋は埼玉のお膝元というイメージか抜けない。実際街歩いてる人もお洒落じゃないといつか地味な人が多いというか。まぁオタクも多いしね。

そのイメージを払拭するための東池袋かと。
以前、南武線にたまたま乗って、いつも使ってる田都との客層の違いに驚いた。

繁華街だから仕方ないのかもしれないけど、池袋駅周辺はまだまだ雑居ビルが多くて汚いし、風俗やラブホテルも多くて治安も不安。
勿論、百貨店や商業施設、映画館に劇場と便利な面もあるんだけど。
芸術文化政策に教育にと豊島区が頑張ってるのは分かるんだけど、まぁお洒落な街にはならないよね。どことなくダサさが残る。
東池袋駅前周辺はサンシャインと寺と墓地と住宅地だから、池袋駅のようなごちゃごちゃ感がないのがマシなところかも。

>>257 匿名さん
お洒落な人の多い街に住みたいの？

オタクだから池袋は落ち着く。
すっぴん部屋着でも出歩けるとこが気に入ってる。
むしろ声かけられるのはうざいからダサい格好で出歩いてる。
キャッチや風俗スカウト多くてここで子育ては流石に出来ないから、そういった施設を東口側から一掃してもらえると助かる。

池袋含め都内何箇所か住んだが、落ち着いた環境なら高輪、白金、五山あたりがオススメ。
オシャレなら表参道やミッドタウンー乃木坂界隈、広尾あたり。

繁華街の真ん中に住むのはあり得ないけど、徒歩圏に雑多な繁華街があるのは悪くない。湾岸のマンションみたいに、倉庫と中小企業のペンシルビルばかりの所に住むのも味気なくて勘弁。

湾岸は単純に首都圏直下型地震が起きた時の津波が心配。
多摩川が台風で氾濫したみたいに川沿いも怖い。
武蔵小金井みたいに大雨で下水処理が追いつかず浸水するのも嫌だけど。
ここ辺りは雨水の排水どうしてるんだろう？

直下型で津波？

なんだかんだ、山手線内側の駅直結なので底堅いとは思う。C地区が同時に検討出来るならそっちのが興味あるけど、5年後竣工ってちょっと先過ぎて…

東京湾は津波来たとしても低いから大事にはならない
神奈川と千葉は大変だと思う

東池袋、駅直結マンションとしては、販売価格の坪単価は最高値になりそうですね。

災害についてはこの辺は武蔵野台地だし、海抜も高いから平気でしょう。
豊島区でも雑司が谷の方は低いみたいだけど。

エリアNo.1物件を買うなら、じっくり待つか広域で検討しないとね。
自分は10年待った。

いい物件だと思うけど、価格だけが気になる。
池袋に坪500も出したくないというか、所詮池袋だぞ？という思いが拭えない。
モデルルーム延期になったけど、幾らになるかな。

コロナ後で、470-480と予想
450以下なら瞬間蒸発
500でも時間をかければいけるか

480でも瞬間蒸発だよ。
後発影響もあるし、そんなに安く出すわけない。
むしろ長期戦覚悟で強気で来ると思う。

タワマンだから価格帯は幅広いだろう。350-650 かな

野村だから、スミフのように長期戦ではやらないと思うよ。

>>275 匿名さん
何故、野村はそういう感じなのですか？
沢山の物件抱えているから？

今後、野村に限らずデベは長期戦ありきの経営にシフトしていくはず。立地とスペックの良いマンションを高利益で売るモデルになっていく。

長期戦って、かなりコストかかるんですよ
竣工後販売となると、C地区とかぶって来るし
ゴクレのような販売の仕方出来るならいいですけど
野村にそんな余裕はないですよ。

このマンションの欠点
駅直結マンションと比較すると
池袋駅から最も遠いマンション
たぶん、制震だろ
副都心線東池袋駅出来たらかなり遠い
マンション規模が小さい
高さも、低い
ランドマークには、なり得ない
階高あまり期待できない。
たぶんC地区売り出されたら埋没。

新型コロナで売りにも出せない。
モデルルームもつくれない。

500以上なら苦戦必至だね。
とか書かなきゃだめでしょ、本気の検討者なら(笑）

コロナで先行き不透明、このタイミングだと目に優しい価格になる可能性大だよね。
野村はけっこう臨機応変。

コロナ不況で経済危機が来ている。リーマン危機の後も不動産は5年下げ続けた。坪500？　今どきないでしょう。資産バブルも崩壊した。中古マンションは会社オーナーら事業者の換金売りが凄いことになっている。

>>281 匿名さん
都内の不動産市況は2割くらいの調整に入る。ブリリアの中古も投げ売りが始まるよ。こんな物件で高値掴みしてたら憤死するわ。

>>283 名無しさん
令和不動産バブルに咲いたあだ花か。

ブリリア投げ売りなんて起こらないでしょ。
不況下でも価値が高い物件の価値はさほど変わらない。そうじゃない物件はやばいと思うけどね。

どのエリアも売りがかなり出てる。投資物件の換金目的の売りだろうけど、売ってるのは中国勢かもね。まず商業系中心のリートが下げて、その後居住用マンションに下げが広がるっていつものパターン。
ここは、地域の目玉にもならないし、小さ過ぎ。駅直結しか売りがない。売主もいまいち。相当下げないと、買いなど入らないよ。

コロナ明け後、どんな価格を出してくるか。
C地区が見えてくるタイミングになると苦戦必至だから長期戦は考えにくい。デベは価格を多少落としても早く売り切りたいだろうなぁ。

ここはそこまで戸数多くないと思うけどね。
これくらいは余裕で捌けるでしょう。

>>285 マンション検討中さん
それがそのうち出てくるんだよ。不動産市況は株価に遅行して動くからね。不況では高額物件ほど買い手が蒸発するので、下げがきつくなるものです。KYな売主は相手にもされず、売り止めが落ち。

＞288
マンション販売検討中さん
じゃないの、あなた？

まずは湾岸エリアのマンションに強烈な価格下落圧力がかかる。そもそも人が住むエリアじゃない。

それと、高額物件。5億の物件は2.5億まで、3億の物件は2億までいく。1億の物件なら0.8億程度か。どちらにしても、ローンを組むリスクが再認識されて1億以上の新築には強烈な逆風。ここも例外じゃない。

まずは中古価格から下がる。それから新築。

一般的に、中層、上層、プレミアムでどの位価格差でるものですか？

低層パンダで坪440、中層中住戸が坪450-480、高層角が坪500超と予想。

落ち着いた値段になると思う

千駄木の高仕様の低層高台プラウドが坪350からで平均470。
ここも言われているほど強気ではこないような気がする。

駅直結だけど、改札までは結構あるしね

アウルの中古でも坪420?なんだから、
低層460?、中層490?、高層550?でしょう。

↑？は以上の間違い

アウルタワーのほうがいろいろ上（規模、池袋駅までの距離、サンシャインまでの距離）だと思うが。。。
そういう場合は中古のほうが（条件的に劣る）新築より高いのが普通らしい。

>>300 匿名さん
アウルはやはり築年数結構経ってるし、今後の再開発で眺望がどんどん塞がれていくから、資産価値としては落ちていくと思う。

アウルの眺望が塞がれるのは、造幣局跡地と造幣局南地区に高層ができた場合なので、
ここの北側の眺望も同じように塞がれますよ。
高層がたつ位置によっては、アウルよりもこちらの方が影響が大きい可能性もある。

アウルの中古って、売出価格じゃなくて成約価格ですか？
そんな値段で、いま買う人いますかね？

アウルの直近1年の成約価格は、坪単価で402-508万で、中央値は429万 です。
エアライズは少し安くて400万弱、ブリリアタワーは500万越えでそもそも中古物件がほとんど出回っていないです。

エアライズ、多分もう売れたけど坪360くらいで出てたよ。
アウルはもう少し下がるだろうね。

5月下旬くらいにはモデルルーム開場するかな。
コロナが落ち着かないと暫く無理かな。

この近くにめちゃくちゃ鳩だらけの踏切あるから
現地周辺探索～なんて人は気を付けてください。

>>307 ご近所さん
目の前の家の婆さんが朝やってる所ね。
あれ豊島区に苦情入れようかね。社会的に迷惑だということがあの世代には分からんのかな。

>>308 匿名さん
朝じゃなくて餌でした。

永久眺望が確保されるのは、結局東と南向きだけですかね？
しかも結構上層階じゃないと危ない気がしますが合ってますか？

アウル住みだけど、ここのタワーにより東京タワーが見えなくなる。
ここのタワーからはよく見えると思うよ。

>>311
有り難うございます。
ま、ここより更に南に何か建てば同じ運命ですね…

確かに一昨年2LDKを売却しましたが425万です。

マンションマニアの情報によると、
ここ、80㎡で1億3,000万円になりそうですね。
https://manmani.net/?p=29955

彼はプラウドタワー東池袋買ってなかったかな。
彼にとってはここがなるべく高いほうがいい。

>>314 匿名さん
思ったよりも安い！！！

マンションマニア、プラウドタワー東池袋、買ったとというウワサあんね
含み損、どんだけ～

それは高層の角部屋ですか？
低層中住戸だと、坪480くらいになりませんか？

このくらいの規模だと2LDKは高倍率になるでしょうか？
実需の人と投資目的の人とが被りそうかなと。

>>319 マンション検討中さん

ですよね。3LDK多いし、2LDKは競争率高そう。

>>320 通りすがりさん
坪単価盛りまくるでしょう

この物件の立地少し微妙じゃないですか？周辺環境というか現地周りの雰囲気が、とても400万超えてくるイメージじゃないのですが。。どうなんでしょう。

先行してる駅直結3兄弟と比べると
立地はちょっと微妙ww

眺望が魅力

ここが新築で平均400万円未満だとしたら、大抽選会どころではないですよ。さすがにそれはない。もう少し勉強しましょう。

坪500万強、世帯年収2000万前後の世帯が主な購買層と予想します。

だから、本気で買うつもりならそれじゃダメだよ（笑）
今は安く予想する時期。
おそらく買う気ない人なんだろうな。

そんな小手先のことで価格に影響があるとは到底思えないが…。この場では希望的観測として話をするよりも、現実的な線で議論した方が建設的です。

坪500くらいかな。

現実的な話をするなら、坪500以上を想定で世帯年収が2000というのは感心しないね。
自分がその程度の年収なら絶対に手を出さないレベル。ファミリータイプで1.3億からって感じでしょ。

>>330 匿名さん
まぁそのへんの感覚は人それぞれ。
貯蓄にもよるけど、年収2000万なら1.3億出す人は普通にいると思う。

2000万なら余裕とはいかないけど、
周り見ると結構億ション買ってるね。
でもみんなもっと都心のマンションだけど。

自分の感覚だと年収2000万で1.3億のマンション買うのは「無理してるなあ」なんだけど、確かにそこまで無理するならそれだけの価値のある物件を選ぶべきだね。

ちょうど年収2000万くらいですけど月のローン支払いが60万でも全然平気ですよ。
それでも何に1.2回は海外旅行も行って年間数百万は貯金もできてますし。
1.3億なら15から20年くらいで払い終える感じです。

確かに買えないことはないけど、
うーん、坪500出して池袋は夢がないなぁ。
でも新築だと選択肢が少ないんだよね。

>>335 検討板ユーザーさん
それだけ出せるなら、Ｃ地区待つのもありだね？

>>334 匿名さん

自分は年収2100ぐらいだけど、月60万ローンなんて全然無理。
手取りは月100ちょいだからなあ。
1000＋1000とかだとだいぶ税金安いんだろうけど、でも奥さんの収入頼りはやっぱり「無理してる」部類だよね。
うちの奥さんも働いてるけどそれは彼女の収入、別に考えてる。

>>337 匿名さん
うちは1680と420ですね。
プラス株の配当がなん120くらいあります。
妻の給与は全て貯蓄で私の手取りが額面で約100で半分をローン支払いで残り50が生活費や他固定費という感じですね。それでも私の分は残るのでそれは旅行代や貯蓄型保険、現金貯蓄に回してる感じです。

↑1680でした。

かなり無理無理やね。。。

うちも同じくらい。1.2億の物件で頭金引いてローンは月額30万。大体夫婦で50万は毎月貯金できてるから倍額払うことはできるなぁと思うと無理って感じもしないけどね。

どうでもいいけど、すでにどこか購入した人ばかり書き込んでるのはなぜ？

自分もそうだけど住み替え検討の人も多いじゃない？

ほう。
ここ数年で価格高騰した状況、数年前？に1.3億とかの物件（5年前ならそれこそバリバリの都心が買えたよね）を購入した人が、東池袋の（周囲にもっといいマンションが以前に結構分譲されている）このマンションに住み替えですか。。。

1.3億も出してないし都心部ではないよ。
実家が小竹向原で近いし夫婦の通勤にも悪くないので検討してる感じ。

なんとなく、まあ2000万レベルの人たちは
一億買える感じだね。
上に書いてくれた内訳見てもそれほど苦しそうにも見えない。

東池袋はシヤクションがランドマークで決着ついてるよね
ただ東側の眺望は今後無くなっちゃうのかな

まぁ2000万以上のレベルってそもそも貯蓄が結構ありそうだから実際のローンって1億以下で組む人が多い気もする

あとコロナ禍関係ない職種の方が多そうですね。

IT関係とか特に関係なさそうですよね。

>>350 名無しさん

IT関連でもSier系は芳しくないかも。顧客側がプロジェクト停止し始めてるところもあるようで、かなりあべりはじめた模様。
クラウドサービス系は絶好調。

シヤクション東側はツインタワーの間だけ見えるかな。概ねスカイツリー方面だけ。
後は塞がります。
東側はツインタワーに買い換えで売り物件が多くなるかも。

以前のスレで80㎡程度で1億3000万との話が出ていたが、おそらくクヤクションの中古相場よりは高くなるとすると80㎡程度では1億5000万、70㎡で1億2000万は行くでしょう。
コロナでどのくらい下がるかだが、中古の売り物件が逆に少なくなりそうだからそれほど下がらないでしょう。