津田沼 ザ・タワー

まぁあの見るからに安っちーショッキングな外観からして内装も期待は出来ないだろうけど、まずは実際に内装を見てみないとですね。。。
テナントのクリニックも怖いし…

仮にコロナがこのまま続いて、物件引渡しが始まっても引越しするタイミングどうするか悩みもの…ローン始まるし…

幕張？選択外でした。
ここの仕様は極々普通なんですが、、、、。

住民ですが失礼します。
ここは、仕様がいいとは私も思いません。(低仕様とも思っていませんが。)
ただ、ここがピカピカの高級でなんでも揃っていたらそれなりの価格になってその辺の物件と変わりませんが、ファミリーが多く綺麗な街に、住むのに十分な仕様で無駄もなく、なにより理想的な価格だから魅力的な物件だと思い即決しました。
いくつも物件を見てきましたが、とても上手にコストカットをしていると思っています。
立地と環境は◎ですし、内装は私好みにリフォームしようかと思っています。
ここがギラギラ高級マンションだったら買いませんでした。
住むにも良し、将来的に売却するときも資産価値が落ちにくいであろうものを、安く買えてよかったです。

住戸タイプによって違うのかもしれませんが、１LDK、２LDKは下がり天井や梁が酷く、1.95mのギロチン天井があったり、ごく小さなはめ殺し窓しかない部屋があったりと賃貸並の仕様だと思いました。
ビジネスホテルのように夜寝に帰るだけなら、これでよいのでしょうが、在宅勤務も多くなる状況では辛くないでしょうか。
尚、これらは構造に関わる部分ですので、いくらお金をかけても直りませんね。

ネットの通信速度が気になってきました、、。

>>10314 匿名さん
前からしつこく言ってるのって55Aの間取りの事でしょ？
下がり天井だってみんな納得して買ってるんだからさ、大きなお世話だよ。
購入やめたのなら他に行けばいいじゃん。

転売目的ではないけどもっといい物件見つけたから
１か月前に仲介業者通して売りに出したけど、全然話がこないわ
コロナの影響も多少あろうが、まったく問い合わせがないってどういうことよ？
このままだと赤字ギリギリラインで出しても問い合わせすらこなさそう。

親切に心配して下さる方がたくさんいらして本当に有難い。
コストカットの心配　クリニックの心配　コロナ不況で転売が進まない心配　通勤時間の心配
総武線快速の満員電車の心配　高値掴みの心配　デザインの心配　ペデ取り壊しの心配
なんだか申し訳ないくらい親切に心配下さってありがとう。

きっと他人の心配をしていただけるくらい余裕のあるお金持ちさんなのでしょう。
豪華なマンションを複数所有されていると思いますので、コロナ不況で苦しみ人々のため寄付して下さい。
私共は自力で何とかコロナ不況を生き延びますから大丈夫です。
もっと困っている人のために親切心を活用下さい。

>>10319
思いきって半額以下にしてみるとか…？
新築未入居でここまで全く成約ナシとなると、
上の住人の方が言う様にマイナス点が多過ぎて
金額の問題ではないような気がしますが、、、

>>10324 周辺住民さん

心配してくれてありがとうございます。

>>10319 ご近所さん

手付け金放棄してキャンセルすれば？

>>10277 住民さん

レジデンスケアは、対象の部屋は入れます。
嘘つかないで。

購入者は、仕様が高くないことを納得して購入しているので、それに関する指摘は妥当ではない、余計なお世話だ、くだらないことをいうなと仰るのも判らないのではないですが、その理屈が正しければ、購入者に配慮して、ここ以外も含めて全ての掲示板にネガコメントが投稿できなくなってしまいます。
ここはまだ開かれた掲示板で、かつ転売部屋が複数あり、更に増加する可能性もあります。
そのような中、未来の購入者候補の方に、既存購入者の方のポジコメントだけでなく、検討を止めた者のネガコメントを出すことも多少なりとも意味があるのではと思います。

>>10328 匿名さん

検討をやめた人が、何年もネガコメントするのって意味わからないです。

人間が出来過ぎた高貴なるお方をお見受けしました。
ここまでずっと丁寧に心配していただけるなんて感激です。
入居後も中古市場で動き続けるマンションになりますので、是非今年までと言わず向こう１０年以上休むことなくこのスレで親切丁寧なアドバイスをお願いします。
私は貴方が所有する分譲マンションがさぞや駅近で環境も良く、都心にも近く、更に激安のお買い得だったからここまでＴＴＴを評価せず心配されるのだと考えました。
その貴方の住む素晴らしいマンションを教えていただけませんか？

マンション探しには比較検討が必要だよね？
貴方の住むマンションと比較検討したいので是非マンション名を教えて下さい。
きっとこのスレで検討中の方にも有意義な情報源になると思うからです。

購入価格と同じ価格で売れない部屋は8％ほどの諸費用負けで手付金とほぼ同額を焼失します。
手間を考えると手付放棄が一番負担がなく済みますよ。
是非キャンセルされて下さい。楽になりますよ。
購入希望者の順番待ちが契約者に大勢いらっしゃいます。特に2LDKは凄い待機列になっています。

>>10319 ご近所さん
どの間取りの部屋を売りに出したんですか？

>>10319
私もどの部屋を売り出したのか知りたいわ。
その部屋が元々の定価で買えるなら検討するぞい。

>>10319
この先はコロナの影響もありリモートワーク(テレワーク)が主流となり電車利用者が減っていく、つまりここの最大の武器だった駅近は必要ナシ、となると他に残るのは下の住民さんが細かく説明>>10323してくれてる様な心配というかマイナス点のみが。
なので他の人が言う通り、ここが全く売れないのは決して金額だけの問題ではないかと。

>>10334
テレワークを主題にした不動産への高説ありがとうございます。
前提としてオフィスへの出勤がほぼ全く必要ない人がコロナが収束した後にどれだけいるか？
もしくは、コロナは一生収束しないという前提で話されていますか？
前提次第で影響面も該当者の分母も変わってきます。

仮に前者であれば全くオフィスに出社しないで済む人はごく一部に留まると思います。
また、組み合わせとして①と②の働き方パターンでも大きく価値観が変わります。
①週のうち３日在宅　２日出社というスタイル⇒郊外の駅近がコスパと環境面含めて便利
②1日のうち半日オフィス　半日自宅の往復みたいな働き方⇒都心オフィス近接の街が良い

①が多いと郊外駅近　②が多いと都心近接が強さを維持します。
何も郊外駅遠やバス便が評価されるのは全てテレワークで済む人くらいだと思いますよ。

>>10334
確かに…
駅チカ以外はココはデメリット満載の単なる白い巨塔か

あれっ？
10330さんと10332さんの質問の答えは？

>>10337
回答します→TTT


常識で考えて個人が住む特定のマンション名など公表しないし、そもそもそれを聞き出そうとする神経が分かりません。ネット掲示板利用の規約を遵守して下さい。
なお素晴らしい物件探しのご相談は、不動産屋へご自分でお問い合わせしたら如何でしょうか。

まずは実際に内覧してからですね！

>>10335 匿名さん

このスレを荒してる人のことどう思います？
なぜ荒してるか分かりますか？

>>10342
てかそもそも論ですが一体どこが荒れてます？？？

売れないタワマンに価値なんてない
都心も郊外も維持コストが高いのは一緒

>>10344 マンション検討中さん

売れないって、売ってる人が相当上乗せしてるからでしょ？そりゃ売れないでしょ。

>>10342
荒らしではなく親切に心配してくれる人です。
事実は頷く　嘘は柔らかく淡々と指摘する。
ポジショントークはある程度は仕方有りません。

>>10334　デベにお勤さん
10335の質問に是非回答お願いします。
テレワークが与える影響について働き方の変化がもたらす考察を掘り下げていかないと１つの確度の高い仮説が出ません。
駅近を否定するのに材料が不足しています。

>>10344
>>10345
乗せ過ぎに同感です。
1000万～1400万乗っけて内覧もせずに買うとは思えない。
ここの相場は坪280万が適正価格ですが、コロナで１割相場が下がる噂が広まり
更に緊急事態宣言で不急の外出をしてまで不動産を買いにいかない。
今契約しても９月入居ですから不急にあたります(8月は先行契約者に優先権有り)
また駐車場も有りませんからファミリー間取の３LDKは車が無くてもいい人限定です。
ですから、転売者は８月までは焦る必要もないし、検討者もじっくり待てば良いのです。
ノールックで買ってもいいのは転売部屋が殆ど出ない完売したマンションです。

>>10349
仮にも“タワマン”それも新築でこの仕様は有り得んだろってハナシ…

>>10351 マンション検討中さん

アルコープないタワマンは最近では普通だと思います。ブランズタワー豊洲もありません。
最近の新築の普通のタワマンと同じくらいの設備だと思うのですが。
梁や柱もひどいタワマンはありますし、ここも梁や柱がひどくない部屋はあります。

>>10352
誰もアルコーブの話はしてないのでは笑

>>10353 匿名さん

じゃあ低仕様って何の事を言ってるんですか？

>>10350 匿名さん

>ここの相場は坪280万が適正価格ですが

すみません、はじめて聞きました。断定的に書かれていますが根拠はあるのでしょうか？

転売部屋はこのまま売れなければ手付放棄キャンセルするでしょうから（それか市況回復まで数年寝かす）、キャンセル住戸としてデベから出てくるでしょう

ただし、その場合は高倍率必至なので、これまでのパターンだと買える確率は10%以下

確実に買える坪285万円住戸を狙うか、一か八かで坪265万円のキャンセル部屋を狙うか…

92.15㎡ 2LDKの住戸と73.86㎡ 3LDKの住戸、ノムコムのサイトから消えてる？

>>10356

>>10114に相場比較が出てる　比較されやすい物件の影響を受ける
①プラウドタワー船橋　船橋徒歩1分　築15年　坪310万
②津田沼の奏の杜マンション群　津田沼徒歩7分～10分　築7年～4年　坪240万

ＴＴＴは商業施設屋根付き直結　ペデで信号待ちなし駅まで直結で徒歩4分
相場は①と②の間となるのが大方の専門家の予想(不動産屋談)
プラウドタワー船橋は船橋の相場から津田沼より２割増しですが、築年数差を補正するとほぼ相殺されてニア
よって坪310万と坪240万の間である坪280万程度が築１年目の適正値
短期的にはコロナ不況で１割はダウンする可能性が高いとなれば来年には坪255万もあり得ますが、３年くらい経つとリーマン時のように回復して坪270万位になると思われる
現在の即転部屋は新築未入居という価値が他の中古マンションよりあるので、実際の価値はもう少し高くなると思います。
女性で新築でないと嫌だ。他の人が使ったトレイや風呂は嫌だって人は結構いる。
そんな人は奏の杜マンションの設備が良くてもコストカットでも新築未入居が欲しいってなる。

これから起こることは5月中旬の内覧会動画をマンションマニアさんや不動産業者がどんどんＵＰする。
具体的な完成イメージがスマホで簡単に見ることが出来るようになり、そこで検討者は買うマンションかどうかを判断しはじめる。
勝手に宣伝してくれる状態。転売屋部屋が動き始めるのはそれが起点。

沖氏が提唱している坪4万円/年の築年数補正（償却レート）をかけたら
プラウドタワー船橋は新築時換算で坪370万円
奏の杜は坪260万円?280万円

奏の杜のマンションは再開発の貢献度合いの関係で、デベを問わずほぼ全てフジタ設計・施工、仕様もほぼ同じだよ（廊下側も上半分だけ可動ルーバーとか、人大キッチンとなね）
津田沼ザ・タワーも同じ仕様（のでタワマンにしては低仕様に見えるが、奏の杜の板状マンションとは変わらない）

それを加味すると、坪300万円という今の売出しは、まあそんなもんかという感じだと思う

コロナで-10%の補正をかけると坪270万円
コロナが落ち着く3年後に、-12万円の減価を加味して坪288万円くらいで売るのが良いかも知れない

>>10360 匿名さん
なんでコロナ前の相場で考えてるの？
ここの住人がなぜここを買ったか分析してみたら？

転売業者さんが、必死で応戦しているようにみえますが、コロナ前と後とでは購入者の購買意欲が大きく減退したことがお判りでしょうか。転売価格は、コロナなど関係ねーといわんばかりの強気の価格設定ですね。その自信はどこから湧いてくるのでしょうか。

>>10365 マンション検討中さん

コロナ前の相場？
日本語読めない人？

>>10368 匿名さん
船橋310万円はいつの相場ですか？

>>10369 マンション検討中さん

？

コロナで-10%計算していて、船橋にも適用されるんだから310万円じゃなくて279万円計算でしょ

日本語読めない人？

>>10370 匿名さん
だからその310を基準に考えてることがおかしいと最初から言ってる

3年後に今の相場が回復するの？
コロナの影響は中古価格の10%なの？
ここ10年、坪単価は4万円ずつ下がってきたの？
ここが坪単価300で売れたの？

コロナ中の相場がまだ出ていない状況ではコロナ前の成約単価を軸にリーマンショック後に郊外は10％～15％下がり、都心は20％～30％下がった当時を参考にする人が殆どです。
比較する軸とは直近の成約単価(今後の妄想下落単価ではなく)から。
勿論、地域ごとによって下がり幅は異なるのが前提(特に中古は個人が売り主で需給バランスも影響します)

ビジネスの商談で何となくとか、希望的観測値とは？なんて説明は有り得ないでしょ？
成約が出ていないコロナ中、仮に出ていても３月の超少ない単月実績だけ見て
これがコロナ相場ですなんて言えない。データの母数足りていますか？で相手から笑われてしまう。

ホテル・商業用の不動産は半額近く下がるけど実需は底堅い。
コロナで引き籠る自宅なんて需要は無くならないし、特に広さとか快適な空間が欲しいってなりやすい。
3人家族で在宅生活で都心近接駅近55㎡と郊外駅近75㎡が同価格だとすると、上がり過ぎた都心狭小住宅よりも郊外駅近で広めの部屋はは底堅いと思う。
都心はリーマン直後の下がり幅とその後の上がり幅ともに急激だった。
今回はどうかな？

成約実績0の理由
そして物件内に医療クリニックが入るとなると…
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200417-00034579-president-bu...

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200420-00000002-friday-soci

コロナで苦しんでいる人もいるのに相変わらず不謹慎な奴だな

>>10373
現在のこの状況下では当然そうなりますね。。

41.36㎡1LDKが売り出されました

41.36㎡ 27階 北 1LDK 3,580万円(坪286万)
43.63㎡ 16階 北 1LDK 3,980万円(坪302万)
43.63㎡ 41階 北 1LDK 3,980万円(坪302万)
44.97㎡ 10階 北 1LDK 3,880万円(坪285万)
55.69㎡ 19階 北 2LDK 4,980万円(坪296万)
55.69㎡ 25階 北 2LDK 5,080万円(坪302万)
57.69㎡ 35階 西 2LDK 6,280万円(坪360万)
72.05㎡ 14階 南 3LDK 6,280万円(坪288万)
73.86㎡ 29階 東 3LDK 6,380万円(坪286万)
76.11㎡ 5階北西 3LDK 6,980万円(坪303万)
92.15㎡ 25階南東 2LDK 9,280万円(坪333万)

習志野市の坪単価

取引価格：47万円（坪単価平均）

前年比：　－８．４５％

>>10377 ご近所さん

習志野市の坪単価出されてもなんの参考にもならないと思います

シティタワーズ東京ベイ　セントラルタワー 4280万円（1LDK）43.1㎡　完成時期（築年月）2019年7月
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_93859548/?suit=STkr20180612...

ルネリバーズタワー東大島　築年月
2010年9月　73.41m2（22.20坪）３LDK 4280万円（坪単価：194万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_93944930/?suit=STkr20180612...

キャナルファーストタワー　71.03m2　２LDK　4580万円（坪単価：208万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_92079458/?suit=STkr20180612...

ルネリバーズタワー東大島　築年月
2010年9月　73.41m2（22.20坪）３LDK 4280万円（坪単価：194万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_93944930/?suit=STkr20180612...


築9年モノ　を価格交渉で4280万→4100万にして坪たkな186万で買うのがネット取引の素人には相応しい

もちろんプロになるともっといい条件で出回ってくるけどな、最近なら江東区タワー築10年モノなら坪150万でゲット

>>10381 ご近所さん

先生受験は落ち着かれましたか？

>>10381 ご近所さん

駅徒歩16分…にタワマン…買わないなぁ

>>10383 匿名さん

ならここはもっと無理でしょ！

>>10376 住民でない人さん

あらららら…
日々続々出ますが>>10373ですし、
未だ全く成約ゼロを見ると、
特にココは半額以下にでもしないと無理でしょう。。

引渡し時からゴーストタワマン…てのも珍しい光景…

>>10384 匿名さん

なんで？ペデストリアンデッキ徒歩4分。
駅ナンバーワン物件なんだけど。どこがここよりいいわけ？おしえて？徒歩15分以上歩くなら戸建っしょ

>>10386 匿名さん

はい、はい、はい、
そうですね～
あなたが仰る通りここはNo.1物件ですねー
日本一の物件ですねー
ここよりいいとこ見当たらないですよ…！

子供？

先生、キャナルファーストタワーだけはファミリーに人気のある豊洲に徒歩圏で安いので有りだと思いますよ。
東雲は既にSNS界隈で湾岸内で利便性もあって安い穴場として有名になっています。

東大島は駅遠だけでなく荒川沿いの浸水エリアです。
東砂アドレスは高額価格帯が動かないことで有名な下町庶民エリアです。
何も都心に少しでも近ければどこでもいい訳ではないのです。

TTTは759部屋中10部屋ちょいの転売ですよね。
全体の1.3％程度でゴーストタワーですか。。

現状は、引き渡し前で内見もできず、又、コロナ騒動で販売が実質停止している状況なので、転売予定だがまだマーケットに出てきていない住戸が複数あると思う。
最終的には、転売住戸は更に膨らむと予想。

>>10385 チープマンさん

コロナで苦しんでいる人もいるのに相変わらず不謹慎な奴だな

>>10387 匿名さん
かわいそうな人だな、君は。

>>10387 匿名さん
あっ、ないんだ…笑

玄関ドアを開けて１Fのエレベーターまで待ち時間（朝は2人とバッティングと想定）　2分
エレベーターから玄関まで　　30秒
玄関から駅の入り口まで　　　4分
駅の入り口から改札を通ってホームまで　2分
ホームで最初の６列の客を見過ごして次まで待ち時間　１５分
家の玄関を出てから電車に乗るまで：２３分３０秒

津田沼駅から大手町駅まで：３７分
大手町駅から会社の入り口まで：７分
会社の入り口からピッっとやってエレベーターがくるまで：３分
エレベーターが来てから目的階まで：１分
目的階からトイレによってデスクに座るまで：５分
片道実質合計：７６分３０秒
往復：１５３分

>>10394 職人さん

ご丁寧に計算して頂きましたが、既出ではあるがコロナの影響でリモートワークが主流になり、そもそも電車利用の必要がなくなる→駅近のメリットナシ。

それに加えここの物件に関しては仕様や入居テナント等々…いわく付きともあり、今から中古出まくりだが全く売れず…という引渡し前の今からすでにオワコン状態なう、、という状況であります。

>>10394 職人さん

15分待つかどうかは個人差で、それを計算に入れるのは検討違いじゃない？
あと、東京駅と大手町駅は地下で繋がってるの知ってる？
津田沼駅から東京駅は30分だよ。
丸の内大手町界隈のハイグレードビルは朝でも3分は待たない。
毎日トイレに寄るなんてキレ悪いんですかね？あ、お腹が緩いのか？

結果、盛りすぎ趣味レーション。

>>10394
帰りに津田沼駅についた後毎日15分間立ち尽くすの、闇を感じる。

>>10394 職人さん
なにが言いたいのかさっぱりわからない（笑）

玄関ドアを開けて１Fのエレベーターまで待ち時間（朝は2人とバッティングと想定）　2分
エレベーターから玄関まで後ろ歩き　30秒
玄関から駅の入り口まで　4分
駅の入り口から改札を通ってカフェまで　2分
コーヒーを飲みながらSNSチェック。トイレに寄ってホームまで　１５分
家の玄関を出てから電車に乗るまで：２３分３０秒

津田沼駅から大手町駅まで：３７分
大手町駅でコンビニに寄り今日の昼飯を吟味。結局ワンピース最新刊と飲み物を買って会社の入り口まで：７分
会社の入り口からピッっとやってエレベーターホールで同僚に捕まり1台逃す：３分
エレベーターが来てから目的階まで：１分
目的階に着いたら急な腹痛でトイレにダッシュ。デスクに座るまで：５分
片道実質合計：７６分３０秒

>>10395 チープマンさん

コロナで苦しんでいる人もいるのに相変わらず不謹慎な奴だな