住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

三井住友信託銀行でのローン審査で
3500万借りる予定です（30年で返済予定）、30年固定だと1.15%の金利、10年固定だと0.6%の金利です。この2択だとしたら皆様ならどちらを選びますか？

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>>1 匿名さん
当初固定固定は固定明けがどうなるかを調べましょうね
分からなかったら全期固定

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当初固定期間が終わると優遇込みの変動金利になるでしょ。
ただ当初から変動にするより少し金利が高くなる程度。

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>>1 匿名さん
Smtbで30年固定借りました。
今後キャシュフローが潤沢にあるので、両建てにするほうがいいかなと。
あとは人によって様々ですが、どこかの段階で金利が上がると思っているので、固定金利の債務は増やしたほうがいいと思ってそうしました。

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4ですか、キャシュフローどうのというのは訂正で、マンション自体に含み益がある状態なので、両建てにしようと思いました。

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今は固定にした方が無難かな。

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>>1 匿名さん

その金利検討だったらミックスってのは出来ないの？

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皆様のお知恵をお貸しください。
いま変動1.175%で残り28年、約2800万円のローンがあります。マンション購入から7年が過ぎ、繰り上げ返済がいいのか、借り換えがいいのか悩んでいます。
もし借り換えがいいのなら、変動か固定のどちらがベストなのかアドバイスいただければ幸いです。最終的な決断は自分だとわかってはいるのですが、周囲に相談できる相手もいないためご指導お願いします。

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年にどのくらい繰り上げ返済できるかにもよりますね。
借り換えであれば今は固定にするのもアリだと思います。

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変動でこの金利は高いなぁ
まだ優遇金利幅が少ないころかな
借り換えでネット銀行変動でもいいかも、固定なら三井住友信託か新生だな

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変動にしろ固定にしろ、今よりも低い金利で借り換えできる可能性はありますね。

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>>8 匿名さん

>>8 匿名さん
長期的にみて月にどのくらいに返済可能なのでしょうか？
預貯金や投資の額、足元で繰上げに回せる余剰資金の額も
また、今後についても繰上返済の有無、ボーナス返済の有無、返済余力の変動可能性を教えてください。

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>>8 匿名さん

借り換えは変動が変動しない時とする時が分かったと思うので、新生、ソニーを外せばどこでも

もう１つは買い換え、ローン減税の恩恵をさらに延長

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借換えは借りている金利より1％以上の差がないと抵当権書き替え、手数料などから効果は低いです。

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>>14 名無しさん

ネット銀行→ネット銀行だと正しい
銀行→ネット銀行、銀行→銀行だと手数料帰ってくるので計算が変わってくると思うので
詳しい方よろしくお願いします。

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>13
買い換えは今早めた方がいいんじゃない。
7年前よりも狭い家じゃないと今は買えないと思う。
良質物件減っててしかも坪単価の換算をするとめちゃめちゃ高いですよ、今。
（私は同じこと考えて挫折した。。）
戸建てならまだいいかも、だけど2800万じゃ無理ですね。。

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あ、間違えた
×今早めた
○今はやめた

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8です、皆さま有難うございます。様々なご意見大変参考になります。
現在は三菱UFJから借りていまして一度金利を下げてもらえないか相談したのですがダメでした。
もし借り換えするなら住信SBIかじぶん銀行を考えています。

月返済は管理費込みで最大12万円位、ボーナス返済は20万円ほどで抑えたいと考えています。
恥ずかしながら貯蓄はそれほど余裕がないので、繰り上げ返済をするとしたら年に頑張って80万円でしょうか。
ただ10ヶ月の子どもがおりお金がかかるので、もし借り換えをするのなら積極的に繰り上げ返済はできない
気はしています。夫婦で40過ぎでもう子どもは出来ないものと2馬力でのんびり生活をしてきたのですが、
幸運にも子宝を授かり1馬力になったため生活設計の見直しを図っています。子どものためにももう少し広い部屋をと買い替えも考えたのですが、調べてみると現実的に厳しいなと感じました。金利は下がったものの、最近のマンション価格の高騰には驚かされます。

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>>18 匿名さん

12です。
伺った情報をもとに、ざっくり12年で返済するとすると住信sbiで総支払額で100万円くらい削減できますね。手数料等がこれより大きければ借り換えのメリットないですね。
ちなみに繰り上げ返済したほうが良いかどうは、失業や病気のリスクに対して金融資産とかその他資産額によるので、いただいた情報からではなんとも言えないですが、例えば保険目的があるなら、生命保険と収入保険料の料率と金利を比べてみるのはいかがでしょうか？

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>>19 匿名さん

資産額がどのくらいあるのかによる
です

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皆様のお知恵をお借りしたいです。
初めて住宅ローンを借りるのですが、固定金利と変動金利で悩んでいます。
恥ずかしながら貯蓄があまりないため、フラット35を利用する場合は10割融資となり、金利が上がります（1.53%）
皆様なら、変動と固定どちらを選択されますか？

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>>21 マンション検討中さん

>>21 マンション検討中さん
まず勤続・年収とどの銀行のローンやフラットで幾らで・何年借りるか書かないと誰も答えられませんよ。商売の窓口ではなく掲示板なんだから。
頭金無しのフルローンで貯蓄無しだと、車とか他の借入は完済しないと困難。
当然ながら新築か中古かなどでも借りられるか左右されるので、物件の情報も箇条書きで書いていただきたいところ。

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事前審査位通ってからにしたら？意識がない金融事故や属性でアウトもあるから。

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>21
本審査に通っても希望額を借りられない場合もある。軍資金がないと、そういうケースでは諦めるしかない。

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金利タイプで悩む前に、個人情報開示してみるとか、やすべきことがある。

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37歳 年収500万円 妻パート年収100万円
貯蓄1000万円 子供1人小学3年

フラット35sで9割で2500万円で申し込みなんですが、金融機関からは35年ローンを勧められています。
ただ終了が70歳近くとなんとなく長いなと感じます。

1.借り入れ金を減らす
2.ローン期間を短くする
3.35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

どれがいいと思います？

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2)1)
ローン期間10～23年、それで返済がキツイなら借入を減らす。物件価格を安いものにする。

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>>26 名無しさん

>>26
超低金利なのに(サブプライムローンの後遺症で)審査は厳しい今の時代、借りたモン勝ちなので3が妥当
ただ老後や教育資金を確保しないと駄目とか、フラットだと団信が任意とか将来の不透明感はかなりあるので、三大疾病補償付の住宅ローンをハウスメーカー提携先の銀行や信金で申し込んで返済総額やサービスで比較できるようにした方が良い。
不安であれば家を中古とか郊外の安い物件にして元々の費用を抑えるのが賢明

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35年変動0.975%保証料込みで借りてるんですが高いですかね？
お恥ずかしながら、手元資金がほぼなかったので、保証料外付けできるってことを知らなかったですが外払いする方多いんですかね？

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>>29
優遇金利0.775%に保証料0.2%足してるんでしょ。

抵当権登記とか事務手数料とか数十万円の諸費用が"新たに"かかるんで、その金利だとあんまりメリットなし。その費用分でも繰上返済して期間短縮した方が良さげ。
そもそも、ネットで借換の審査申込して審査が通るのか脈当たらないと話が進まないよ。
あるいは、保証料を金利払いから一括払いに変更できるか今の取引店に相談する手もある。

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>35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

これが本当に出来るならもっと短期で借りればいい。
35年ローンは繰上げできない人の免罪符。
いくら低金利でもデフレ期の借金は早期返済するのが原則。

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>26
年代毎で年収、支出がどのくらい上がり、繰り上げ額はどの程度かとか見込みはしてますか？

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＞フラット35sで9割で2500万円

必ず団信を入れることを前提に毎月の返済額を算出
銀行の変動の最安の毎月の返済額を算出

差額を貯蓄

＞貯蓄1000万円
すでにしている方なので貯蓄しといて繰り上げするのもそのまま払うのも自分で決めるといいよ

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フラット35を組む予定です。
団信には入らず、民間の収入保障保険に入ろうと考えております。

そこでお聞きしたいのですが、ローンを組む前に保険に入っておかないと借り入れできないといったことはありませんか？

ローンが実行された後に保険に入るといったことでも可能でしょうか？
よろしくお願いします。

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>>34
団信の代わりに入るなら年取っても保障が減らない定期保険が無難。
収入保障は見た目安くても長生きするほど保障が減っていく喜ばしくない商品なので、死後の負債プラス生活費までカバーしきれない。保険代理店がやたら勧めたがるので要注意
途中加入も可能だが既往症とか生保の審査でアウトになる可能性もある。

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銀行のローンは団信は条件ですが団信に入るとキツいの？病歴不安とかでフラット選択？

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>>35
まず、収入保障はローンの保険として入るつもりです。
老後の資金は無視してもらって構いません。
それに定期保険にすると、年を重ねるとかなり掛け金が上がってしまいます。
節約が第一の目的なので、このような選択になりました。

途中加入も可能とのお返事、ありがとうございました。

>>36
フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

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>フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

35年ローンにして何歳までに完済するつもりなの？

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>>34
後付けでも、保険に入らなくてもうちは大丈夫でした。
ただ、着工後に死亡もあるわけですし、むしろ実行前に入ってよいのでは？
35年でも繰り上げ返済をする予定でしょうし、長く設定したのは当面の貯蓄の確保のためでしょう？
つい数年前で変動もフラット35より利息たかかったわけですし、今ならフラット35でいいとおもうんです

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>>38
どんなに遅くても60歳ですね。

>>39
実例を教えて頂きありがとうございます。
そうですね。万一のこともあるので余裕を持って入るつもりではありますが、気になったもので。

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＞どんなに遅くても60歳ですね。

給与所得者ならどんなに遅くても住宅ローンの完済は、退職金をもらう前までですね。
老後のために退職金をローン返済に使うわけにはいかないので。

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今、40代以下の年齢は無年金期間が発生しそうだから退職金は尚更、老後資金用。

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そうなんですよね。
年金あっても大したことないだろうから、
個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

ただ、今は目先の資金繰りに必死です。
妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。

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＞４３妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。
奥さんのパート代で買ったら？持ち家を持つのはある意味、長期的に節約にもなる、居住に関する安心感、資産も得られるのでokですけど、
節約術を身につけないと後々苦労しますよ。
また、３７歳で年金等級は２４級ですかね、どの時点で最高等級の31級になるかで年金額は異な理ますが、38年加入で夫婦で月１６〜１８万ぐらいと思っていた方が良いですよ。

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追伸
現在、３８年間の平均年収５５０万で２＋３号夫婦の受給額22.6万円ですが、数十年後は額下がるか受け取り年齢を延ばされるからね。

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>>43 匿名さん
>個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

老後生活費の毎月の不足額を知ったら驚くよ。
老後資金を投資で捻出？
老後資金は元本を確保できる安定運用をしないとほぼ確実に破綻。

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夫婦のどちらかが証券・保険・FPの口車に乗せられてると見た

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>>44
一人の収入ではローン+子育ては厳しいので正社員の共働きです。
なので切羽詰まっているわけではなく、あまり贅沢をしないという意味で代替案を出しています。

また、もともと年金などはほとんど当てにしておりません。
その上で貯蓄や資産運用を行っていきたいと思っております。


>>46
投資は余裕資金でこれからこつこつと行うものです。
投資をされている方ですか？


>>47
乗せられていません。

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４６ではないですが、「老後資金は元本を確保できる安定運用」これはセオリーでその通り。

お宝保険などが有った時とは異なり、ネット銀行の定期でも0.1~0.3%程度だし投資に余計に目が向くのも仕方ないが、
ファンドや株で運用するなら額は金融資産の１５％ぐらいにしておいたほうがいいとは思う。が、これは目安なのであとは自己責任で。

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いい仕事して出世する、ビジネススキルをつけて転職して年収を上げるなど確実な方法はあります。
投資と似た射幸心でやるなら宝くじ。

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>>49 匿名さん
ご助言ありがとうございます。

ちなみにどのような資産運用をされていますか？

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安い保険でローン組み合わせるより値引交渉とか安い家を選ぶほうが節約だと思うがなぁ
フラットもじきに団信金利コミになるし

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>>50 匿名さん
出世して年収をあげるのはとても大事ですよね。
宝くじは努力しても勝率上がらないですよね？
なので宝くじはギャンブルですよ。
射幸心は宝くじの方が圧倒的に上ですしね。

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>>52 匿名さん
安い保険入って、安い家を値引き交渉したらいいじゃないですか？
僕の場合は今月申込みとなるので新団信の影響は回避できそうです。

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将来は60代後半で公的年金を満額もらえても、2号+3号で年間200万以下だろうね。

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>>55 匿名さん
誰が？
ご自身？

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国民

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>将来は60代後半で公的年金を満額もらえても、2号+3号で年間200万以下だろうね。

現在の公的年金の平均受給額は2号+3号の夫婦で月に約20万円。
今でも年金生活になったらローン返済は不可能だし、生活費にも不足するから多額の老後資金が必要。
将来は国民総活躍社会だから、需給年齢65歳の引き上げと受給額の削減が実施される可能性あり。
住宅ローンは退職前早めに返済しないと、老後資金も貯められない。

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退職したら何で稼ぐか考えないで、安易に35年ローンにしちゃダメだね。
繰上げできないと確実に破綻。

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>51
多分世代が違うので参考にならないと思いますが、29~31歳時点で積金のつもりで個人年金／終身保険に加入。これが俗にいうお宝保険で掛け金月５万、給与が低い時代は辛い時もありましたが、給与に余裕が出来てから年払いで多少なりとも節約。
ファンド／株式は金融資産の１２％位で２〜３割上がれば利確、定期預金は全てネット銀行。日常の引き落としはメガバンク。

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>>60 匿名さん

なるほど。積み立ての終身保険でのお宝保険はもうこの世に存在しないので真似はできませんね。しかし月5万はなかなかしんどそうですね…

定期預金がネット銀行
引き落としはメガバンク
上記である理由はなにかあるんでしょうか？

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自分も使い分けしてるが、ネットbkは定期の金利がいいこと、超短期の１週間、2週間定期があったり、振込み手数料が月何回まで無料とか、また貯蓄専門でキャツシｭカードすら発行が無いbkもある。但し、税金や公共料金の自動振込みとして口座が使えないとかが多い。

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いい加減貯蓄の話は適当な他スレでやってほしいな

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初歩的な質問ですみません。
現在、2行の仮審査に通っているんですが、本審査も2行とも進めて問題ないのでしょうか。本審査を通ることと契約することは別という認識で間違いないでしょうか。
ちなみに引渡しは来年3月予定です。

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住宅ローン減税は源泉徴収票の源泉徴収税額と市県民税の特別徴収税額を合わせた金額が上限額ってことであってます？
また、この金額がローン残高の1%より多ければ減税を満額受け取れるということであっていますか？

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>>64 名無しさん
そうだよ。契約は別。
また、10年間、毎年残債の1%減税が受け取れるのではなく納税額から引いてくれる。
納税額が減税額より少ない場合、差額まで貰えるということじゃないよ。

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>>66 匿名さん

64です。ありがとうございました。並行して進めたいと思います

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うちも２行に審査を出し結果的に両方O.K.を貰いましたが、O.K.のタイミングが異なり契約は何時までに返事をと時間を切られ天秤にかけれなかった。

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　不動産会社や銀行等の提携司法書士はあるが、本来、利用者が自由に選ぶべきもので、自分で見つけないないときに、そうした提携司法書士に依頼するというのが筋。不動産会社も金融機関も司法書士の費用を払うわけでなく、払うのは利用者。異インターネット等で探せるし、その司法書士の登録状況は「日本司法書士会連合会」や各県の司法書士会のホームページで確認できる。

　銀行等では売買の当日に抵当権が設定できないとローンが実行できないから指定の司法書士を使ってもらう、などと説明しているところがありますが、全く当たらない。決済の立会を依頼した司法書士は必ず所定の書類を確認してからローンの実行をしてくださいと宣言し、そうした以上、その日のうちに登記手続を行う。
（できなければ司法書士が全員加入している保険で損害賠償）。

大手の司法書士事務所ほど規則に反して司法書士本職でなく補助者や事務員に立ち会わせて不備があり、登記の補正になってるケースが多い。

昔は司法書士法数は一律でしたが、いまは自由でとても幅あるのに、銀行などが指定している司法書士はとても高いがやはりキックバックが原因ですかね。

いずれにしろ、司法書士は、事前に報酬を提示する義務があるのに、銀行が指定の司法書士を使うことが融資の条件なら、融資の申し込み時に司法書士に支払う総額と内訳を示さないのはそうすると高くて借りる人がいなくなるからだろうけど、司法書士法違反を銀行がさせていることになる。

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>>69 匿名さん
銀行ローンでの諸経費の内訳に司法書士の経費も書いてなかった？！

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>>70 匿名さん
たとえば、イオン銀行の諸経費の説明書には、
１．ローン取扱手数料
　次の①②よりご選択いただきます。
①定額型：108,000円（税込）
②定率型：お借入れ金額の2.16％（税込）[最低取扱手数料216,000円（税込）]
※ 定額型をご利用いただいた場合、定率型に比べお借入れ利率が年0.2％高くなります。
２．印紙代　印紙税法の表
３．火災保険料　
　　お借入れの対象となる住宅は火災保険にご加入いただきます。
４.　登録免許税　お借入れ金額の0.4％（軽減措置がある場合がございます）。
※ 司法書士への登記報酬料が別途必要となります。

と書いてあるだけ。司法書士報酬（と、いわゆる「実費」）がいくらになるかは事前には教えてくれず、融資が通ったら、契約の時に指定の司法書士から「概算」で何十万円あずかる、あとで清算するといわれるだけのようです。

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>>69 70 71
ちなみに、イオン銀行のホームページで、ローンの借入をシミュレーションできますが、2500万円のローンで「抵当権設定にかかる司法書士報酬　約80,000円 」とこれも異常に高い金額ですが、住宅用家屋証明書をとるなら、更に１万から２万円も取られると聞きました。
契約日を決める前に、司法書士に支払う総額と内訳をきちんとははっきり聞いた方がいいですね。

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例えばイオンだから
なんでイオン？とかあえて質問はしないけど、
納得する他銀行にすればいいだけ、但し、銀行を選べる債務者ならね。

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ローン契約までに数回は窓口に行かなきゃならないから近場に支店があるほうが便利。ネットbkだとしても１回は行くでしょ。

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リボ等分割払いはローン審査に影響するかと思いますが、ボーナス一括払いは住宅ローンの審査に影響しますか？

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支払い先があちこち有るようですが、収支は？

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住宅ローン全くの素人なのですが質問受け付けてもらえたらありがたいです。

いまの悩みは、
1.やはり提携ローンを使った方がいいのか
営業の方からは、提携先以外だと差金決済や鍵の受け渡しなど相当面倒と聞きました。

2.あとは固定で借りる場合、日本住宅ローンがベストなのか民間でも良いのがあるのかです。

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すみません

79ですが

差金決済ではなく、資金決済の誤りです

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マンション2件目を申し込みしました。

竣工はまだまだ先ですが、2件目は賃貸に出しますが、住宅ローンを使ってローン控除も使いたいと思ってます。住処は今の家のままのよていです。

どうしたらいいですかね。

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住まない家に住宅ローンは無理ですよ。
短期間でも親か家族に住んでいただいて、家族でも住宅ローンが大丈夫な銀行に申し込むしかないです。
しかし、住宅ローン控除を税務署に申請した時点で、住んでいない事、そこで家賃収入を得ていることはバレてて、そんな勇気あります？

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ググった内容だと、同時の2件目の住宅ローンは可能（フラット35とかはセカンドハウスOK）だが、住んでいない方は住宅ローン控除は無理。なお、2件目じゃなくても賃貸物件は住宅ローン控除は無理。何らかの手法でやったら脱税。

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教えてください
イオンからゴールド切り替えのインビテーションがあったのですが、本審査前に切り替えると影響がありますか？

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16から20年で返済予定です。
フラット35で借りますが35年フルで借りて
繰り上げ返済するか、最初から20年で借りるか
迷ってます。
35年で借りて流動資産を作っておきたい気もしますが、利息が20年は1.02 35年は1.08です。
皆様ご意見伺えますでしょうか？

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>>85 匿名さん

団信未加入なら期間を20年にする。

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団信未加入で35年はないですか。

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自分がポックリ逝った時、家を家族に残せないね。加入済みの生保と自助で家を残し、家族が路頭に迷わない生活費が有れば35年も有り。

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リセールバリューよさげな物件で
頭金それなりに入れるので
ポックリ逝ったら売却すれば
残債が残ることは100パーないです。
ちなみに私は生涯独身予定ですw

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なら、担保取られても良い状況だね。

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注文住宅におすすめの住宅ローンありませんか？
当初じぶん銀行で本審査まで行なったのですが、建売住宅やマンション等がメインの顧客層らしく
・建築確認済書が必要な点(建築確認申請は済)
・外構費、追加工事費等全てが決定＆契約書が必要
主に上記2点により急遽他行へ借り入れを行う事となりました。
イオン銀行＆地銀へは仮審査まで終了していますが、やはりネット銀行特有の金利の安さ、団信の手厚さからネット銀行メインにて考えています。
地銀の様に注文住宅に対して臨機応変に対応して頂ける住宅ローンはありませんか？

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どこも引き渡しされるまで融資実行され無いのでは？その間の必要な支払いはプロパーローンでは？

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>>92 匿名さん

91です。
言葉足らずで申し訳ありません。
融資の決済自体はつなぎ融資を利用する為、引き渡し時で構わないのですが、じぶん銀行は本審査完了までに建築確認済証、追加工事の契約等が必要との事でした。
ですので、仮審査は希望額にて合格した状態ですが本審査結果が出るまで
・つなぎ融資が利用出来ない
・着工が始まる段階にならないと審査結果が出ない
という注文住宅には向かない部分が多々見られた為です。

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自分も注文住宅でしたが、ネットではない他行で先に仮は通っていたので結果的に融資を受けました。
建築確認申請書、確認済み書、請負契約、重要事項説明書などは必要でしたし、本審査に回した時点では打ち合わせがどんどん進んで融資契約の時は工事が始まってました。注文住宅の時はそんなものではないですか？
最悪はキャッシュでと覚悟していたせいもあり繋ぎは、別な契約や書類が煩雑で、また金利が高目だったので借りず結果論で頭金３割五分ぐらい入れたことと同じ感じになりましたけどね。

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2,500万の住宅ローンで保存登記費が35万って普通ですか？保証料は60万なのでその２つだけで100万近くなります。
他の細かな費用入れると170万円になります。
新築マンションです。無知故に情報が足りなかったらすみません。

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相場通り。提携以外の司法書士に頼んだとしてもそんぐらいは取られる。

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所有権保存登記とか表題登記　自分でできるんだけどね。
ローンの抵当権設定があるので銀行にお願いすることに
なるんだろうけど。

登記は、司法書士でなければできないと思ってる人多いけど
個人でできるよ。

所有権保存登記、相続登記、抵当権抹消登記は自分でやった。
次は建物滅失登記をやる予定。

費用的には、法務局で印紙を貼るんだが、例えば相続登記だと
評価額を市役所で証明書（700円位）手に入れ、評価額の0.4％
の印紙を貼って必要書類添えて法務局へ提出でお終い。
抹消登記だと建物と土地の2筆なら2千円の印紙しかかからない。

司法書士にお願いすると相続登記は相続人の人数で手数料増える。
相続人が1人だと7万円ぐらいかな？。抹消登記は4万円～5万円。

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はいはい。えらいえらい。
質問者の意図ぐらい汲んで回答してあげような。

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表題登記は位置指定1/250と床面積1/500の図面があれば（販売業者に資料ある筈）
（ネットで具体的にやりかた書いてある）自分でできるか判断して、できそうなら
やってみる。その分資金浮くよ。

所有権保存登記はもっと楽だがローンで抵当権設定するので銀行はいやがるだろう。
表題登記自分でやるだけでも節約できる。

あと法務局で相談を受け付けているので、予約して不明点は聞くとよい。

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2,500万の住宅ローンで保存登記費が35万って普通ですか？保証料は60万なのでその２つだけで100万近くなります。
他の細かな費用入れると170万円になります。
新築マンションです。無知故に情報が足りなかったらすみません。



そうですね。　ちょっとした自動車分のキャッシュが必要になります。


司法書士　体たらくな仕事しかせんのに　費用とりますな〜
マンションの売主の提携先司法書士　決まっているので　こんなものです。

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皆様ありがとうございます。相場なんですね。残念！
やはり諸費用のみで200万は覚悟が必要ですね。本当にありがとうございました！

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変動で4000万、35年にて借り入れ予定です。
楽天：基準1.167%　優遇0.650%　実行0.517%
地銀：基準2.475%　優遇1.975%　実行0.5%　（工務店提携銀行）
上記２行にて仮審査を通過し、実行をどちらにするか検討しているところです。

つなぎ融資や手数料を考慮すると、支払い金額はほぼ同額になります。

地銀は近くに店舗があるのと工務店提携なので処理含め若干安心感はあります。
ただ、基準金利が高いので今後変動の影響を受けやすい？
のかも分かっておりませんが、その他懸念を含めアドバイス頂けないでしょうか。
宜しくお願い致します。

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新規で住宅ローンで迷っています。優遇について疑問があります。変動金利には優遇幅のような記載もあり交渉により上下しますが、30年等の長期の固定金利には優遇幅がみられません。銀行員と交渉するだけ無駄ということでしょうか。

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来年から銀行は住宅ローンから撤退や縮小する流れだからね。
また、優遇金利は値引きみたいなもので、金利上昇局面では変動で借りた債務者にリスクがある分、優遇幅が大きい。

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>>102
ネット銀行と地銀との差で大きいのは司法書士の報酬だと思う。
ネット銀行は大手の司法書士事務所を使う事が多いので、その部分で地銀の方が廉価で有利だと思う。

あとは工務店提携だと保険やもろもろに便宜を図ってくれると思うので、
この条件間の比較だと、私なら地銀を選ぶと思う。

変動の利率が今後思いっきり上がる事はないと思うし、
地銀だったら担当がいるので、また交渉すれば良いだけの話。

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102です。
アドバイスありがとうございました。
地銀第一希望融資で進めたいと思います。

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マンション完成が一年後ならいつ頃本審査を行うといいのでしょうか

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マンションの売買契約の締結後ならいつでもいいんじゃないの？

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ハウスメーカーに、フラット35は今じゃ希望する人ほとんどいないって言われて地銀の住宅ローンを進められたんですけど、本当にそうなんでしょうか？その人曰く、数年前ならフラットが人気でしたとのこと。私はブラックに近いので通りやすさ重視でお願いしたいんですけど、なんかそっちにさせてくれなくて困ってるんですよね。

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>>109 匿名さん
フラットにしたいと強く言えば大丈夫。

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>>109 匿名さん
長期固定は数年前までフラット一択だったけど、地銀か下げてきてフラットより低いところも結構増えた
ウチも去年地銀で35年固定のガン保険付き0.95でフラットよりかなり良い金利で入れた
けど年末から今年にかけては銀行の長期固定はまた上がってきたからフラットのがいい場合も多い
あと地銀の場合融通がきくのがいい
例えば土地代は固定1.2、建物代は変動0.5、建物代も着工前に融資、みたいなのも可能
つなぎ融資もバカにならないからね

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>>109 匿名さん
ハウスメーカーに聞いたら
今は殆んどがフラット35って言ってたよ。

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私40歳年収600万、妻30歳年収500万です。子供はいませんが早めに欲しいとは思っています。
5000万のマンションを購入するにあたってどこの金融機関にすべきか悩んでいます。
頭金1000万で4000万をローン。月10万、ボーナス月20万程度の返済を考えています。
また、ペアローンか連帯債務型収入合算のどちらが適しているのでしょうか？
いい歳して分からない事ばかりなのでご教授いただければ幸いです。

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先日、初めて仮審査を受けに地方銀行へ行ったんですが、応接室みたいなところへ案内されてセンター長が出てきたり、なかなか対応にびっくりしました。

勤続年数や家族構成とか一切聞かれなかったんですがこんなもんなんですかね？

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>>109 匿名さん

なぜフラットに拘るの？
結局は地銀がフラットの窓口になってたりするし。通りやすさは変わりないよ。

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>>113 ローン初めて

年収600万じゃ住宅ローン控除額より所得税の方が少ないだろうからペアローンがいいんじゃない？

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無謀だと思っているのですが新築戸建を検討しております。

旦那33歳
年収460万
勤続11年
介護職なので大幅な年収増加はこの先見込めません。

借り入れ希望額は2000万。
貯金が150万ありますがなるべく手元に残しておきたいです。

懸念しているのは旦那がてんかん持ちである事です。
団信が通らないと住宅ローンの借り入れが出来ないと聞き絶望的だと思っています。

車のローンが月に42000円(2台分)あります。
妻の私障害を持っているため月3万程度のパート収入と障害年金受給しています。
子供は中3で障害を持っているため一般の学校ではなく支援学校在学中で、来年高校生になりますが一般の高校のように授業料や制服や部活などの費用は一切かかりません。

この状況でHMに行くこと自体が無駄足ではないかと思っております。

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>117
４倍だから何とかなると思う。が、家族全員が何らかのリスクを持っていることが心配材料。
団信未加入でも融資してくれるのはフラットだったと思うので調べてみたら？

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>>117 戸建て検討中さん
年収から見ても2000万は借りれるけど、車のローンがあるなら審査落ち。
フラットでさえ厳しいから、まずは車のローンを返済し終わってから住宅購入は考えた方が宜しいかと。

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ローン本審査通った後に、ローン実行までの間に退職した人いますか？いたらその後どうなったかも教えて欲しいです。

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9月引き渡し、固定金利で借入予定の者です。

国債価格急降下してますので、このままいくとやはり9月金利は大幅に上がりますよね？

こういった局面でも恐らく変動金利は変わらず、かと思いますが、変動金利で借入することを視野に入れるべきでしょうか？

今回の国債価格急降下は一時的、
ローン一括返済する余力は当面はない、
という前提で教えていただけると有難いです。

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32歳、年収700万円、借入希望4750万円。
変動金利での事前審査は3行(ネット2、大手信託1)通っているが、長期的に見た時に今のうちに固定の方がいいのでは？と今更思ってきた。
ちなみに、変動だとじぶん銀行と住信SBIネット銀行で迷い中。決め手に欠ける。

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私個人の意見だけど、匿名の掲示板で聞いちゃうくらいの人なら固定のがいいと思う。

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変動が3%に急変動しない限り変動が有利。
変動の値下げ幅をペイできる期間を固定でまかなえるかな。

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>>120 匿名さん
金融機関職員です。状況の大幅な変化なので保証会社に即時連絡しますが、通常の住宅ローンでは融資できないことが多いです。（ヘッドハンティングで年収が大幅増加とか、公務員に転職など、事情によっては不可能ではありません）
再就職先での年収や勤務形態を加味してフラット３５で対応できるかどうか。
こんなところで聞く前に、すぐに金融機関に相談をしてください。

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メガバンクで4000万の融資で0.5％の優遇変動利率が出たんだけど
じぶん銀行とかネット銀行のほうが、さらに金利は良さげ(0.475％)だけど
これって敢えてネットにする意味はあるんでしょうか？
※自分ローンに関しては初心者です（ネットで一通りの知識を入手したくらい、ただ借金は初めて）
※PCとか事務の扱いは自分でほぼできるレベルです
※特にメガバンクのメリットは感じていません
※上記を考慮してレス頂けるとありがたいです

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>>126　です
補足すると、３０年ローンで、実際には１１年目に一括返済する予定です
明らかに住宅ローン補助狙いで、これまた素人さをさらけだすんですけど
①トータル400万の控除って、税金の計算をたとえば毎年収入から４０万円程度控除後で税金計算するっていうことで
②間違っても400万まるまる得するわけじゃないですよね？
ただネット見てると②ってカキコしているの多いんですよね？？？

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＞ちなみに、変動だとじぶん銀行と住信SBIネット銀行で迷い中。

主な違いは団信なので、家族の病歴などで判断
まだ若いので長命な家系だと無視してもいいのかも？

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>>128 匿名さん
ありがとう、癌家系ではない
団信の内容で決めちゃうか。。

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>>120 匿名さん
そんな事くそ真面目に退職しましたなんて言う必要は無いって
転職なんでしょ？所得が下がらないなら何も心配ないって
ただ建築会社との工事請負契約期間内に工事が遅れて
ローン実行出来なかったら再審査じゃないけど
所得とか現況確認が銀行よってはあったって聞いた事あるよ

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>>126
0.25くらいの違いなら団体信用の充実度で決めてみてはいかがでしょうか？
メガバンク0.5％だと結構良い属性の方だと思いますが、
メガバンクはそこから団体信用が無料付帯ではないと思いますので。

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>>127 匿名さん
所得税を支払った後で、ローン残高の１パーセントが戻ってくる仕組み。所得税が少なければ住民税からも戻る。で、ローン残高が10年後にも4000万円あって、毎年の納税額が40万円以上の場合のみ、400万円戻る。

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マンション購入でイオン、じぶん銀行、SBIの3つが本審査まで完了し悩み中です。
変動金利で考えています。
・イオンはキャンペーンで0.3→0.2に上乗せで8疾病
・じぶん銀行は0.2のガン100%
団信のとかも含めて皆さんならどれにしますか？

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住宅ローン実行済み、旦那が会社を辞めてきました。仕事する気もないらしく、遊んでばかりいます。貯蓄でローンは払ってますが先々不安しかないです。

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>>134 e戸建てファンさん

愚痴られても他人にはどうしようもないわ。そのままだと行き着く先は負債を抱え破綻、旦那も分かっているでしょうが。

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おはようございます。診断お願いします。

■世帯年収
　本人　　税込610万円　内ボーナス160万円 正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成
　本人　30歳
　配偶者　31歳
　子供１　3歳

■物件価格 諸費用等全て込み
　4800万円　戸建て

■住宅ローン
　・頭金　1700万円（親族融資1200万円 諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3100万円
　・フラット35Ｓ利用 団信込　35年
10年間 0.98% 残り期間1.28%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　とりあえず無しと過程

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供3年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車1台所持 ローン無し
・妻 2人目が小学校に入学時 扶養内パート予定

厳しいでしょうか？結婚して5年間で貯めた700万程を頭金、諸経費、家具等で払う予定で、通帳残高100万となってしまうのを考えるとかなり不安になってます。

よろしくお願いします。

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＞１３６
年収から問題ないんじゃないの。残貯蓄は年収の半分ぐらいは欲しいところですよ。頭金少し減らせば？ローン額が少し増えても負担として大差ないと思う。

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診断お願いします。

■世帯年収
　本人　　税込670万円　内ボーナス240万円 正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成
　本人　33歳
　配偶者　33歳
　子供2 　3歳,1歳

■物件価格
　3,950万円（諸費用込）　戸建て

■住宅ローン
　・頭金　150万円
　・借入　3800万円
　・変動　0.7%（一般団信）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　・預金　200万円
　・他　　200万円

■昇給見込み
　・年3万円程度

■定年・退職金
　・定年　60歳
　・退職金　一括　350万程度（別途年金有り）
　・定年後、5年間の再雇用制度有り（税込300万円程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　・なし

■その他
　・子供が小学生になれば扶養内でのパートを検討


よろしくお願いします。
なんとかなるかな？という思いと、漠然とした不安が交錯しています

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>>138 匿名さん
35年ローン？
ずっと変動の予定ですか？

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新築注文住宅予定者です。
まだ銀行もどの工務店で建てるかも決まっておりません。
オープンハウスなどを周り、三社程に絞り込めております。
そんな中、土地探しのため偶然入った不動産屋に希望の土地が見つかりました。
今月中に詳しい資料を頂くのですが、このような場合住宅ローンはどうしたら1番効率がいいのでしょうか？
土地だけ先にローンで購入する方がいいでしょうか？
その場合ローンが二本立てになるのでしょうか？
よろしくお願いします。

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>>138 匿名さん
扶養内でパートですか？
厚生年金の加入条件が月収6.6万円に引き下げられるらしいよ
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20180827-00000038-jnn-so...

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>>138 匿名さん
様子を見て切り替えも考えはしますが、優遇金利は変わっても、基準金利はしばらく動きはないと見て変動を選択予定です

>>141 匿名さん
私（夫）としては、年間50〜100万程働いてくれたらと思ってました

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追記

30年ローンです

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>>144 戸建て検討中さん
無謀
電気代一生0とか、、、甘い見通しで無謀なローン組むもんじゃないよ
蓄電池もローン組まなきゃ買えなさそうな感じだけど

貯蓄もないし
あと10年間で大学費用工面できる？

小学校から正社員で世代収入700見込んだとしても、MAX3500万位じゃないかな

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>>144 戸建て検討中さん

145さんに同意。

私の場合ですが、世帯年収650万で借入3000万ですが、
どうにかやっていけるレベルです。
勿論、子供の養育費や学資も入れてです。

144さんはローンは払っていけるかもですが、それだと養育費は勿論ですが、外食や遊びにお金など使うことも出来ないのではないでしょうか？

きつきつの生活を、一生続けるかと思うと嫌になってくると思います。

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>>144 戸建て検討中さん

うちは世帯収入900以外はほとんど差がないですが老後を子供に頼らないとするとそんなに余裕はないですよ。
世帯収入500程度だったら絶対避けます。
その一条の計画だと絶対にイレギュラーが許されないので、
台風で吹っ飛んだとかがあれば即終了。

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>>144 戸建て検討中さん
夫婦2人の年収でも
かなりキツイと思います。
2500万ぐらいの物件をおすすめします

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>>144 戸建て検討中さん

45年先も住める家というのは、メンテナンスにしっかりお金を使っている家です。
それができますか？
一条さんならメンテナンス費用が抑えられると思ったら大間違いですよ。

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>>149
ですね
加えて、メンテナンスしやすい（メンテナンスすることを前提にしてる）家である必要もあります。
最近の家はほとんどがスクラップアンドビルドが前提ですけどね

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新築マンションはどれくらい住んで売却がいいでしょうか？
現在40歳で死ぬまで住むと修繕費が勿体無いと思ってます。

新築マンションを20年住んで売却して60歳で新築マンション買いたいのですが住宅ローンは組めるのでしょうか？
借入は1000万ぐらい想定しています。

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>>151 通りがかりさん

現行住宅ローンの商品設計上は組めるよ。審査可否は別として。
目安は借り入れ時点で70歳、完済80歳までかな。もちろん団信加入必須だし安定収入も必要。

高齢で住み替え狙るなら、一括で払える程度の資産がほしい

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✕住み替え狙る
◯住み替え狙う

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>>152 元銀行員さん
ありがとうございます。
現在が3LDK7000万の新築マンションです。
20年後に4000万から5000万で売却して2LDKの新築マンション買えたらいいなあと思ってます。
それまでに貯蓄を1億は貯めておきたいです。

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>>144 戸建て検討中さん
私と同じような世帯年収で、子供が二人。
3900万の借入で、35年先までのライフプランシュミレーションしてます？
年２%の年収アップしたとしてもかなり厳しいと思いますよ？
私は、土地あり建物のみで35年で、頭金し2500万の固定金利ローン組み、月6.5万支払いました。
また、太陽光が40年使えると思い込んでるのは危険です。

知り合いで、30年3000万ローンを組み月12万のしはらいに耐えれず返済開始２年後、親に泣きつき1000万の返済額軽減型で繰り上げ返済し、月7万にした人もいます。

まだ間に合いますよー！

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144さん、手取り４００万でもその家族属性で3900万の借入は無謀の領域。

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１０倍の借入自体通らないよ。

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>>157 匿名さん
144さんは、通らなかったら、借りれるだけ借りるんだと思うわ。かなり危険。
共働きでもリスクありすぎる。

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十中八九、税込で書いてると思う。入居する年は物要りだから残預金200万じゃ心もとない。

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どちらにしても、質問するだけして返答が無いのですから
これ以上討論しても無駄ですね。

いつも思いますが、本気で考えてるなら意見を尊重して
本人様のステップアップに、繋がって欲しいと思うのに返答に返事がないという始末。

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相談者は戻りますが136、138はとうですか？

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返信ありがとうございます。すみません遅くなりました。
一応審査は通り、ライフプランシュミレーションもしたのですが、不安でしたので質問させて頂きました。
正社員になる事は大前提として、太陽光発電は机上の計算にはなりますが、余剰買取で昼間の高い電気を買わずに10kW以上であれば20年間18円保証と聞いていましたので、20年間は電気代がかからず生活できるかなと考えていました。
ただパワーコンディショナーは20年後に余剰買取の分で払えるかなぁと安易に考えていた事と、21年目からは安くても10円前後で売電できるのかという事、蓄電池は未来の技術に任せたとこちらもふわっとした考えでした。
建てるならゼロエネルギーと思っていましたけど、ZEHとは期間限定みたいな感じに考え直した方が良さそうなんでしょうかね。
単純にランニングコストが少なく済む家を考えていましたので、3000万住宅ローンで月85000円プラス電気代15000円くらい払うならどうせなら性能も良く地震にも強い家に住みたいなと。
また最悪の最悪はマンションと別荘というか空き家がありますので手放せばなんとかなるかとか頭のどこかで考えていたかもしれません。
まだ契約はしていませんが、改めてライフプランシュミレーションしてきます。
ありがとうございました。

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年収500万で月8万の支払いは妥当ですか？家って住宅ローンの他に何がかかるんだろう。
火災保険は最初に払いますよね。団信も含まれてるとして、固定資産税くらいですかね。

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太陽光って設備をローンで買っちゃうと売電収入が金利に食われちゃうから現金払いが基本だよね

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・退職までに完済（せめて雇用延長範囲内）
・一馬力前提、妻の収入は貯蓄へ
・借入額は最大でも税込年収の5〜6倍
・年間返済額は手取りの25%まで
・大学入学までに四年分の学費確保

これくらいで検討したいところ
子供が中学上がるまでに貯蓄できてないと詰む

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日本の離婚率は30%超。妻死別の場合でも、保険金が少ないと返済できなくなる。
連帯債務で団信分割してれば、死別には対応できるけど離婚の時に揉めるかな（収入減るから、一人でローンを組み直すのも難しい）

ローンの2馬力前提返済は怖い

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144さん、注文住宅で契約してないのに融資通ったって？
契約書、重要事項のコピー提出した審査に通らないと融資してもらえるか分からないんじゃないの？
また太陽光の何十円の損得考える前段階を心配した方がいいのででは？

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>>167 名無しさん
仮審査OKの段階でしょう
同条件であれば本審査否決の可能性は低いですが、どうするんでしょうね

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一般論で年収400万って低いよね。正社員になる事が大前提とかなら非正規？これで9.75倍貸してくれる銀行あります？
不安定収入は計算外のはずだから奥様のパート代は世帯収入に入らないはずだし、また本審査は融資銀行のセーフティーネットの保証会社が審査するので厳しいかもよ？

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・年収倍率約10倍
・電気代0円生活
・売電収入からメンテ費捻出する

どれも頭がお花畑

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地震に強い家作りたかったら、太陽光乗せない方がいい。

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太陽光&オール電化も検討しましたが、うちは見送りました。
損益分岐点までは電気代の先払いに等しく、その後はメンテナンスも必要になってくるので、そこまでメリットないのかなと。

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金銭的なメリットで太陽光乗せるなんて今時ないんじゃないかな
防災対策の意味合いが高い気がする

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>>173 匿名さん
大阪や北海道の停電時に、太陽光のせてたら昼間はいいなぁとは思う。
損傷なく使えればの話だけど。

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太陽光で儲かるというのは幻想
逆に災害時の安心を買うという気持ちでないとね

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太陽光が飛んで屋根も一部めくれ、飛んだ太陽光で二次被害もあり、訴訟問題にもなっている。

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>>175 匿名さん
ゲリラ豪雨、竜巻、台風では役に立たない処かリスクになりますね。
地震でも地震発生後、損傷していれば使えないし漏電の危険もあるから業者に点検してもらってからとなると平時天気の良い日しか使えない。危機管理用にはならない。

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今回の北海道全域停電のような場合は、地震の被害がない地域では太陽光が大活躍してますね。
まあ、太陽光発電設備を買うなら被災中心地では使い物にならないことを覚悟した方がいいのは確か。

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災害時はPHVやハイブリッド車のほうがいい。

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世界的には電気自動車が主流に成りつつあるが、災害列島の日本ではハイブリッドが便利で役に立つ。

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診断お願いします。

■世帯年収
　本人　　年収400万
　配偶者　フルタイム110万

■家族構成
　本人　33歳
　配偶者　35歳
　子供2 　6歳,4歳

■物件価格
　親名義土地、戸建て2200万

■住宅ローン
　・頭金　0万円
　・借入　2400万円（諸経費、引っ越し、家具代などすべて込）
　・固定　35年（1～10年0.65%、11年～35年1%）
　・一般団信
　・月6.5万支払

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　・預金　300万円

■昇給見込み
　・年3万円程度

■定年・退職金
　・定年　60歳
　・退職金　1500万程度
　・定年後、5年間の再雇用制度有り（税込300万円程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　・なし

■その他
　・妻は、現在派遣社員で、3年後をめどに直接雇用もしくは、別会社で正社員の予定

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>>181 匿名さん

先ず融資の審査では収入は安定収入で前年度で評価されます。また債務者ではない名銀の土地は担保に成らないと思うので融資を受ける金融機関に問い合わせしてみてください。

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名銀→名義

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被災していない地域は太陽光は活躍するだろうが
被災した地域は太陽光パネルが地震で被害受けてなきゃ良いけどな
太陽光パネルは家の地震保険の対象にならないし、地震はメーカーの自然災害補償でも対象外

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>>181 匿名さん
>・固定　35年（1～10年0.65%、11年～35年1%）

どちらの銀行ですか？

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>>182 匿名さん
仮審査では、父名義でも問題ありませんでしたね。連帯保証人が父だからですかね。

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>>185 匿名さん
私の住んでいる県の地銀ですね。
固定だとかなり条件良いんじゃないかと思います。
ただ、私は、金利は同じで、その地銀よりも団信が安い、jaで本契約を考えています。

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団信抜きの金利だったのね
どうりで・・・

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>>188 匿名さん
説明不足でした。
団信は、一括60万程度払う予定です。

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診断よろしくお願いいたします。

じぶん銀行か住信SBIネット銀行の変動を利用予定。金利はそれぞれ0.31と0.28。
変動は博打だが、初期金利が抑えられるからなんとかなるか…？と思ってはいるものの不安。

【年　　齢】31
【勤続年数】7
【就業形態】正社員
【会社規模】一部上場 大手メーカー
【年収】昨年680、今年700強見込
【配偶者】あり(年収240万)
【現在債務】奨学金残債70万
【カード】5枚(メイン1枚、残りは使い分け)
【希望金額】4750万
【戸建orマンション】マンション
【新築or中古(建齢)】新築
【都道府県、市町村】地方政令都市、非関東
【頭金の額】なし
【所有資産】貯金300万
【その他】頭金を入れられないためアルヒのスーパーフラット8などが使えないのが痛いです。。

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>>190 マンション検討中さん
返済に管理費・修繕費入れると少々キツくないですか？

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>>190 マンション検討中さん
変動でその金利は見たことないですね。
裏ワザですか？

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じぶん銀行とイオン銀行どちらがよさげでしょうか？
※４０００万、３０年ローン１０年固定金利優遇で１０年後繰り上げ返済予定
（購入後３０００万程度の資産残り）
※現時点でじぶん銀行０．６７％（１０月０．６８？未定）　イオン０．６９％（１０月同金利）

把握メリットデメリット
■メリット
・イオン銀行　ゴールドカードによるラウンジ利用可　
・イオン銀行　イオン系列５年間５％割引
・イオン銀行　１０年優遇後の金利上昇がじぶん銀行より低い　
■デメリット
・イオン銀行　金銭消費貸借契約で印紙必要　2万円 ・・デメリット
・イオン銀行　司法書士高額？不明瞭　　　　　　・・・デメリット
・イオン銀行　なんかの取引口座作る必要あり　　・・・デメリット
・イオン銀行　仕事が雑　　　　　　　　　　　　・・・デメリット　

以上他あればご教授願います
※気になるのはスペックで見えていない部分ですね・・・こればっかりは経験が必要かと
※一応本審査両方とも通っています

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>>190
その金利うらやましいです。住信SBIでそんな金利でてますか？？

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>>192,194
すみません、0.1ずつプラスしてください間違えました。。

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>>195 通りがかりさん
それでも変動では破格の利率ですね

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当初引下げの固定のことかな？

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デベ提携だと住信SBIの0.38あるらしいですよ。

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>>189 匿名さん

団信ってお金かかるの？

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>>199 匿名さん
銀行の住宅ローンは団信込みですが、フラットならば別ですね（団信込型もあり）

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