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物件概要 |
所在地 |
千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-18、1-19(地番) |
交通 |
京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩15分 総武線 「幕張」駅 徒歩25分 (※徒歩分数は B-7街区:高層棟:メインエントランスからのものとなります。)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
497戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階建(タワー棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年12月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]野村不動産株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]伊藤忠都市開発株式会社 [売主]東方地所株式会社 [売主]株式会社富士見地所 [売主]袖ヶ浦興業株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社
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施工会社 |
株式会社熊谷組 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス口コミ掲示板・評判
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501
マンション検討中さん
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502
匿名さん
その価格だったら津田沼大盛況、幕張大苦戦になっちゃうね
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503
匿名さん
買い戻し特約が付くけど、公社が絡んでない民間の物件だと初耳。そもそも転売目的禁止って、ここ投資目的なんてありえないでしょ。
まあ、値崩れするの確実だから、販売価格で買い取ってくれるのなら新築の5年間だけ住んで、買い取ってもらうってのもありかな。
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504
匿名さん
あくまで売主が希望した場合買い戻すことが出来るだからw
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505
匿名さん
公社物件だと相場より割安で販売するんで、転売目的禁止の買い戻し特約つけるのが普通なんだけど。ここ違うでしょ。しかも、特約を登記するってのも初耳。登記すると手数料とられるよ。転売するつもりのない人には無用の費用。
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506
匿名さん
買い戻し特約なんて脅しで書いてるだけで実際に発動することはまずないですよ。実際にベイフロントも買い戻し特約がついていて、分譲時よりもかなり高値で取引されているが、元の売主から買い戻されたなんて話は聞いたことがない。
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507
匿名さん
特約だけだと買い戻しって拘束力なかったりするんだけど、特約が登記されていると無断での売買は移転登記ができなくなる。
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508
マンション比較中さん
ここの前方に、もう1棟建てる予定だったのは、延期されたんですかね。
反響が少なかったのかな?
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509
匿名さん
設計とか一年以上前から準備が必要だし、建設するなら施工業者の確保が必要。反応を見て延期ってのはちょっと考えずらいかな。時期をずらしての計画って珍しいことではないと思うけど。
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510
匿名さん
熊谷組、三沢で杭問題やらかしちゃってるよね。杭以外にも問題あったみたいだし。
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511
匿名さん
タワマンと低層の組み合わせって時々あるけど、どういったメリットがあるんだろう。デメリットはタワマンと低層で修繕費用が全く異なるんで運営が問題になるよね。
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512
匿名さん
共用施設として水盤があるけど、水を使う共用設備って金食い虫。管理費節約のために入居後数年で枯山水なんてケースもある。
それに顔に水がつかる程度の深さでも、幼児にとっては命にかかわる事故の可能性もある。そういった管理も住民の義務になる。
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513
匿名さん
タワマンは好きじゃない(乾式壁とか)けどオシャレな共用設備はいーなーって人のニーズ。
要は売れるって事
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514
匿名さん
>>511 匿名さん
容積率調整ですかね。あとはタワマン単価で比較的低コストの部屋を売れるとか?タワマンじゃないけどマリンフォートは棟ごとに管理修繕が別なのかメゾネットタイプの棟の修繕費が凄いことになってますね。
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515
匿名さん
共用設備って販売の時の宣伝になるからいっぱいつけて売っちゃうけど、入居するとお荷物になるんだよね。知らずに買っちゃうと痛い目に合うから、ちゃんと勉強しないと。
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516
匿名さん
>514
容積率調整ならタワマン2棟構成の方がスマートのような気がするけど。
ちなみに棟毎の修繕の例だと、実家の近くのマンション、外壁の色が棟毎に別になっちゃってひどいことになってる。
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517
匿名さん
ここって中間免振なんだね。下駄履きマンションじゃないのに何でだろう。
中間免振って、免振装置の上と下では変位が異なるから、上下を貫くエレベーターシャフトとか壊れちゃうと思うんだけど。
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518
匿名さん
>8月8日(火)~18日(金)は夏季休業となっております。
見事に書き込みが止まった。さくらも夏季休業か。
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519
匿名さん
名前が正式に決まったね。マンションマニアによると2棟目の完成が一年先送りになったようです。
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520
匿名さん
素人のふりした業者の書き込みが多いよね。
業者なら業者らしく、情報操作はやめて、内部情報を教えてほしい。
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521
匿名さん
ステマはモラルのない会社って宣伝してるようなものなんだけどね。
以前、挑発したら公表していない情報書き込んじゃった間抜な業者もあった。
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522
匿名さん
事細かな情報出したら、ネットでだけで判断されてモデルルーム来てもらえなくなっちゃう。なので、せっせと印象操作の書込みをする。
人気なんて検討者が書込みするわけないんだよね。倍率が上がっちゃうだけでしょ。
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523
匿名さん
>>522 匿名さん
具体的にどのレスのことを言ってるのかな?
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524
匿名さん
意外に地味な眺望だなと思いました。でも富士山ビューは特別かもしれません。ファンが多いのではないでしょうか。
とはいえ、間取りを見るといろんな方向を向いていて、どの方向に、紹介されている眺望が見られるのかよくわかりません。西の方向でしょうか?ほとんどの部屋から同じような眺望が見られると思ってよいのでしょうか?
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525
匿名さん
>>524 匿名さん
南〜西は海+ベイタウン(+富士山)の眺望で、北〜東は普通の街並みなので大分違うと思いますよ。南〜東側は5棟のタワーが林立する予定なので眺望できに最高なのは西側ですかね。
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526
匿名さん
隣駅で三井系の検見川浜ガーデンズが堂々竣工状態で4割近い凄まじい売れ残りになっている模様ですね。クロスタワーの販売戦略にも影響がありそうですね。
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527
通りがかりさん
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528
匿名さん
堂々竣工
実物が見れます
の広告はやめて、早く値下げしたらいいのに。
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529
通りがかりさん
このままでは4000戸はさすがに無理ではなかろうか。何か策があるのだろうか。
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530
匿名さん
眺望のいい西側も2年後にはもっと高いタワーが立ちます。
コリャ、売れ残るぞー。
懐かしのアクアテラスの再現か。
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531
匿名さん
正直、眺望が期待できない立地に無理にタワーを6個も立てず、パティオスみたいに街並みで勝負して欲しかった。今更どうにもならんだろうけど。
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532
匿名さん
一棟目は眺望が期待できない代わりに良心的な価格になるのだろうか
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533
匿名さん
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534
匿名さん
確かに今時タワーは時代遅れ。
中低層にした方が人気が出ると思うけど、数はけないからディヴェロッパーが儲からない。
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535
匿名さん
たしかに消費者も賢くなって、以前程タワー人気はないよね。でも、売る側からしたらタワーの方が人詰め込めて売上上がるから、アンマッチが生じて、結果ここは売るのに時間かかりそうだね。都心ならまだしも。
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536
匿名さん
>534,535
そうですね!
今や、都内でも駅近1~2分のタワーでさえ駅直結でないと文句を言われ・・・。
徒歩15分の郊外タワーは確かにやばいな?
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537
マンション検討中さん
津田沼にできるタワマンより格下だと思われているのに都内と比較する意図が分からない。
ライバル心を出すなら分かりやすく千葉県内の街と比較しろ。
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538
マンション比較中さん
>>536さん
同感です。
確かに都内じゃ駅直結期待してるしね。
徒歩15分は、やばいでしょ。
時間かかりそう。
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539
匿名さん
街並みや公園が綺麗なのですごく気になってます!
ただ、たまたま海浜幕張に行くことがあり、八丁堀から京葉線を利用したのですが、一本乗り逃してしまったら次の電車まで間が結構あり、着くのが一本前の電車より20分遅くなりました…18時頃だったので帰宅時間帯だと思うのですが。
通勤を考えると毎日のことですから、不安要素ではあります。
まぁいま使ってる東西線は通勤時に圧死しそうなほど押しつぶされてつらいので、その点では快適
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540
匿名さん
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541
マンション検討中さん
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542
匿名さん
>537
読解力が無さ過ぎ、都内だろうが千葉だろうが駅遠のタワーはいかがなものかを言ってるんだろ?
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543
検討板ユーザーさん
て、ことは駅から遠すぎるこのマンションとあなたがダメ過ぎるってことですね
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544
匿名さん
まぁまぁ、まだ販売開始もしてないマンションでもめるってお前らどんだけ余裕ないんだよ。
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545
匿名さん
千葉だと船橋のタワマンが駅徒歩10分ですら売れ残りって実績がある。
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546
通りがかりさん
一部は、津田沼のタワマンを見てから決めようと思ってるでしょうから、それまでに良い部屋決めたいですね。
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547
匿名さん
まあつまりマンションミニバブルがはじけて、値決めが難しいってことだ。二棟目を延期にしたのも、販売側としては様子見したいってことでしょ。買う側としては、一棟目も完成まで時間が空きすぎるから、1年間は様子見だね。
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548
匿名さん
完成前販売はだんだん時代遅れになりつつあるからな。
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549
匿名さん
青田売りは売る側の都合。青田売りが主流なのは日本ぐらい。
施工トラブルとかあったら、契約者にもとばっちりがあるし。三井はその手の負の実績もしっかりある。
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550
匿名さん
引き渡し前に施工トラブルがあった時って、契約者の立場って弱い。
契約する前に契約書の内容きちんと確認して、そんなはずではなかったというようにしないと。
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551
マンション検討中さん
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552
マンション検討中さん
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553
匿名さん
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554
マンション検討中さん
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555
匿名さん
モデルルームの隣にできているカフェバー?みたいな店が気になる。当物件とタイアップしてるのかな?
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556
匿名さん
モデルルーム事前案内って、来場者にモデルルームをお披露目、予定価格を提示して反応を探るのが目的。なので来場者を絞っている。予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。
人気のバロメーターとしては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する一期での販売戸数。時間をかけて小出しにパラパラだと、不振の兆候。
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557
匿名さん
>>予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。
そんなからくりがあったんですね。
他の物件ですが、モデルルームに行く時に、予約いっぱいで断られた時がありました。
「人気なんだ、早く決めなくちゃ」と焦ったりしました。その時は御縁がなかったのかなと思ったのですが・・・。
海浜幕張まで徒歩15分なので、駅まで少し距離があります。そして、価格未定。価格がわからないと購入か決められないですよね。いくらくらいになりそうかわかる人はいますか?
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558
評判気になるさん
後続のマンション販売を考えると、一棟目は高く出せないはずなので、妥当な値段でくるでしょうね。
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559
匿名さん
都内で100平米は1本では買えない。そんなの普通のリーマンでは無理。
ここは1本出せば買える。相当な需要があるはず。
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560
匿名さん
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561
マンション比較中さん
モデルルーム事前案内行く必要あるの?
オプション満載でカッコ良く決めたモデルルーム見せるだけだし
販売開始と同時に行けば良いんじゃないの?
それで良けりゃ話し進めるし。
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562
匿名さん
>>559 匿名さん
都内でも坪単価330万だせばいくらでも選択肢あるでしょ。パークタワー晴海とか。よく調べようよ。
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563
匿名さん
>>562 匿名さん
100平米の部屋は希少価値が高くて一本では買えない。もう少し東京の不動産見た方がいいですよ。
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564
匿名さん
ここの100㎡が1本なら高くて買えません。坪200で売れるかどうかというところではないでしょうか。
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565
匿名さん
>561
事前案内から行く必要無いには同感だけど、ローン購入だと事前審査が必要だから販売開始に行っても間に合わないかもよ。キャッシュ購入なら登録の最終日に行っても間に合う。
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566
匿名さん
人気を装うために予約がいっぱいだと多分、嘘をつかれた体験談。
某物件で予約の連絡した時に希望の時間を伝えたら、予約がいっぱいだといわれて他の時間にずらして予約して行ったらガラガラ。おかしいなと思ってたところに、後日、その物件について調べるためにネットでググっていたら、受付のバイトのブログがヒットして、一日暇だったなんてコメントしていた。で、その日がちょうどモデルルームに行った日。
その物件の販売結果は物件は売れ残って完成在庫。
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567
匿名さん
おまけだけど、その物件の売主、ここにも名を連ねてる。
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568
匿名さん
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569
匿名さん
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570
匿名さん
>>561 マンション比較中さん
えっ、だっていう事前案内行けば事前に価格がわかるじゃん。
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571
マンション比較中さん
>>570匿名さん
事前に分かるのは予定価格で、実際の販売価格じゃないですよ。
真面目に検討するのは、販売始まってからで十分。
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572
匿名さん
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573
匿名さん
やっちゃたね。
坪50万高い印象。
どれだけ売れるか注目ですな。
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574
匿名さん
予定では、坪200のようですよ。もう少し下がる事を祈りますが。
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575
匿名さん
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576
マンション検討中さん
海浜幕張で60㎡台の間取りがある時点でそれなりに坪単価は高くなるんだろうなとは思っていたものの、220万とは。高いですね……。
一棟目でこの価格だと、この後に立つタワーの価格は一体いくらになるんだか。
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577
匿名さん
安いですね〜
東京を検討していた千葉人は食いつくでしょうね。
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578
匿名さん
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579
匿名さん
三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。2棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。
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580
マンションに住むネコ
今日、NHKでタワーマンションの長周期波地震によるリスクが放送されました。びっくりして検索すると、不動産関係者と名乗る「タワーマンションは買ったら後悔する」という記事が出てくるわ出てくるわ・・・不安になってしまいましたが、皆様のご意見は?
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581
匿名さん
悪いけど本当に見てたのか、見てたけど理解出来なかったのか疑うよ。千葉北西部近辺にはm7.5以上の原因になる活断層なんて皆無だっただろ?
色んな意見をいう専門家や自称専門家は多いですよ。郊外戸建を買ったら後悔する、とかタワマン以外にもいくらでもあるしね。金が唸るほどあるなら別だがいちいち気にしてたら不動産なんて買えないよ。
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582
匿名さん
平均単価で220万ですか
こりゃかなり強気ですねーー
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583
マンションに住むネコ
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584
匿名
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585
匿名さん
ここと同じように広大な敷地にタワマンを建てていった場所に住んでいます。
開発から約13年が経過し、合計8本のタワーが並んでいますが一棟目の分譲時は坪単価180程度でした。
開発の最終段階でも220〜230程度で売られて、今は築年数の浅い物件で260辺りを上限に相場が動いています。
都内の地下鉄の駅から一番遠くて徒歩11分のエリアで、近くにイオンがあるのでここの開発が重なって見えます。
都内でこれだけのタワマン計画はありませんから、ここの一棟目の価格には期待しています。
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。
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586
匿名さん
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587
匿名さん
>>583 マンションに住むネコさん
それは長周期振動。長周期振動と違って長周期パルスはせいぜい20〜30kmしか届きません。
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588
マンション検討中さん
>>585 匿名さん
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。
↑
冷静な分析だと思い共感します。
オリンピックに加えて、2022年問題、少子化他、好転が見込み難いマクロ環境にもかかわらず、未だに柏の葉や奏の森などを引き合いに奏での再開発の資産価値上昇の話法を使っている売り方に、引いてしまいます。
半年前から真剣に購入を検討していた身からすると、この強気価格は正直酷いなと思います。
整理すると、
1.街の魅力は開発が最後まで行われればあがる
2.マクロ環境が下がることは統計を見れば明らか
3.開発は最後までやると言われているが、実際にはデベロッパーからすれば土地取得費、建設単価鑑みプロジェクトをやりきるか否かを判断。面子もあるので2~3棟でやめることはないにしろ、大きな環境変化があれば、半分でやめたり、グレードを下げることは考えられる。
今後5〜10年の不動産市況の変化はある意味リーマン級の環境変化をもたらします。人口減に起因するものなので、一過性ではないことを考えると、リーマン以上とも言えるでしょう。
そういった場合には、土地の値段自体が下がる為、ここよりももっと好立地、中心地で下落幅の大きい土地を仕込むことができるため、販売課価格も下がります。例えば、今7000-8000万くらいの都内の物件が5000万で買えるなら優先度合いは幕張よりも都内に向かうでしょう。
マンションの価格は建物価格はどこで建てても大きな差はないですが、土地の値段が転嫁されるので、土地の値段の全体相場が下がれば自ずとそちらの影響の方が、再開発による上昇幅よりもインパ方が大きくなります。
また、本当に再開発が最後まで行われるかいなかですが、都内の方が売りやすいのでそちらの土地が仕込みやすくなる2022年問題が表面化する頃には、デベロッパー総力を挙げてそちらにいくでしょう。彼らは上場会社である以上、より儲かるプロジェクトを追いかけざるを得ないため。
それでも、デベロッパーも面子があるので、幕張をやめはしないでしょうが、当初のクオリティでやりきるかは誰も担保できないため購入者からすればリスクを内包します。
デベも既に二棟目の延期を出しているあたり、彼ら自身がマクロ環境の変化を意識して様子を見ながらという姿勢がうかがえます。
とはいえ、良環境であることは間違いないので、あとは永住目的であれば割り切りもあると思います。従って多少割高でも割り切りということになるのですが、永住目的だとすると、高すぎます。
希望は2割減ですが、1割減なら許容可能ですね。
あとは三井さんは管理費が高すぎるので35年だと修繕も入れてグロスで1500万程度になります。
このあたりも、どう設定してくるか見ものです。あえて一期で行く必要もないので、正式価格を消費者目線で出してくれることを願ってやみません。
簡易シミュレーションだと以下になります。
物件5300万、諸費用含めて5500万の物件の場合、80平米、坪単価 約220万
金利は、1パー固定で、ざっくり支払総額は6500万。
加えて、管理平米230円だとすると、1.84万、修繕積立が35年平均で月2.5〜3万程度とすると、合わせて4.6万/月。ローン以外で35年で、2000万払うことになります。さらに固定資産税が年平均15万だと仮定すると35年で約500万。
35年総合計で、9000万となります。 これを、1ヶ月あたりに引き直すと、21万円〜22万円になります。
こんな値段出すなら、都内の新築マンションの賃貸で、5年に一回新築ばかりに引越したとしても住めそうです。要するに永住ということで考えるのならば坪単価が高すぎるのです。
もちろん買っていれば土地の値段も残りますが、土地の購入者一人当たり持分は、敷地5200坪に約500世帯ですので、1区分あたりで10坪強、あそこの土地は確か元の売却が50万強(ただし開発造成前)だったと記憶してますので、一人当たり500万だとしても、結局35年で9000万払って500万の土地の持分が残るだけです、もっともその頃には土地あまりの世の中で、土地の価値など二束三文になっている可能性はありますが。
そして建物のローンは終わっていますが、管理費と修繕費は払い続けなければなりません。35年後は月々5万-6万でしょう。その頃には子供も巣立って老夫婦二人で済むのに、ローンも終わってるのに毎月5-6万の負担で、築35年の物件に住み続けるよりも、近隣の築浅の賃貸の方がよっぽど良いのではないでしょうか。土地の下落と共に賃貸相場も下がっているとしたら、管理費修繕相当額プラスα程度でそれなりの広さであれば新築賃貸に住めるかもしれません。相当ラフな簡易計算なので突っ込見所はいくらでもあると思いますが大枠はずれていないはずです。
で、何が言いたいかというと、三井さん、高すぎですよ。と言っています。
これから不動産市況は未曾有の危機と言っていいほど変化が予想されていて、都内中心の一等地以外は下落する上に、容積率緩和などで中心部に人を集める行政の動きもある中で、都内ではないこの地で、さらに駅距離15分の物件に、一棟目から関心を持っている我々に対して、もう少し消費者目線での値付けをお願いしたい。このままだと、市況悪化が顕在化した、3-4棟目に買う人のみがまともな値段で買えて、1棟目で買う人のみが不幸になりますし、幕張プロジェクトへの全体熱が冷めてしまわないかただただ心配です。真面目に買いたいと希望しているので、良心的な値付けで、さすが三井さんと思わせてください。正式発表で即決したくなる価格設定期待しています。何卒よろしくお願いします。
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589
匿名さん
心配しなくても1割くらいは正式価格下げてくるよ。坪200万で最初に発表してもどうせ高い高い言われるんだったら、後出し値下げで割安感演出したいんでしょ。
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590
匿名さん
海浜幕張の魅力を考慮すると、10%減織り込みで220は妥当なラインですね。
最初から200で出すよりも、220で出して200にする方が、購買意欲を掻き立てるからね。
200で確定。220だと頓挫しちゃうから、それはないでしょ。
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591
マンション検討中さん
皆さん、駅距離15分で、しかもその駅が京葉線ですよ。東京方面行くなら、東京駅の乗り換えで15分かかるので、他の駅からすると30分遠い。普通に考えて100平米でも諸費用含めて5000万以内でしょ。坪160くらい。じゃないと将来の市況悪化考えるとリスクが大きすぎる。
幕張の再開発魅力を勘案しても、せめてその1割高まで許容して、坪175でしょう。坪220とは無茶もいいとこ。ここだと賃貸に出しても、80平米で月15-17でしょ本来の実力は。16として、年間192万。
オーナーからすれば毎月3-4万くらいは管理修繕で飛ぶので、差し引き150万。利回り4パーで割り戻すと、物件取得に出せる費用は3750万、3.5%で割りもどしても、4300万ていどとなる。坪単価でいうとこれで170万後半くらい。
今の市況は一時的なバブルで、これに引きずられると、破産します。220は、バブルどころか、自殺行為です。
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592
マンション掲示板さん
なんか海浜幕張には住みたいんだけど資産性の観点も捨てられないって人が多そうな感じしますね。
私もここで坪220はさすがに高いと思いますが、支払いが回るのであれば別に破産なんてしないし、価値が下落したって売るとき以外は特に困らないんですけどね。
まだこの後に近隣5棟も立つ予定ですから、あまりに自分の金額感と合わないのであれば今後の棟を待つという選択肢もあるかと思います。
今後上がるのか下がるのかはわかりませんけど。
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593
匿名さん
>>591 マンション検討中さん
ベイタウンの中古相場を見ると借地で駅距離20分ですら坪単価180くらいはついてるので、相場的にはそちらも無理筋ですね。さすがに220は高いとは思いますが建築費も高騰しており、仕様も意外とよいのでたぶん利益なしで坪単価190くらいと思います。
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594
名無しさん
41:匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。
42:匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。
43:匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な20Fあたりに
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595
匿名さん
坪200くらいが妥当な金額だと思う。
これが高いとか言う輩は幕張に住んで欲しくない。
新築価格が高ければ、引っ張られて中古価格も値上がりするので、とてもいいことだと思う。
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596
マンション検討中さん
坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。
千葉で駅から徒歩10分オーバーで価格が落ちないのは舞浜だけで十分なんですけど。
てか、打瀬はともかくここは西向きもオーシャンビューとは言えないだろうと。。海から遠すぎですよね、、
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597
匿名さん
№579さん・・・三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。2棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。
№596さん・・・坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。
上記スレッドなるほどと思いました。三井は隣駅の完成在庫売却のため、販売価格で無い予定価格は高くしたい点もあるかな?
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598
マンション比較中さん
一棟目と二棟目は2年も開いちゃうんですね。つまり高値でじっくりと時間を掛けて売るっていう事でしょうね。
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599
マンション検討中さん
二棟目の方が気になるし、二年もあけないでほしかった。
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600
匿名さん
マンション価格が上昇して購入出来る人も限定されることから、細く長く売っていく戦略なんだろう。
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601
匿名さん
ここを買う人って基本車通勤でしょ。東京からのアクセス気にしてどうするの。駅なんか無いものとして考えればオッケー
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602
マンション検討中さん
車通勤がメイン??本当にそうなんでしょうか??少なくとも私は東京勤務で電車通勤が前提です。私に限らず都心勤務の多くは車通勤はしないと思います。
ここは東京駅か大手町を起点に考えると、京葉線とは言え、電車で30分圏なので十分通勤圏です。向きが違えば半蔵門線から田園都市線で武蔵小杉くらいですよね。まぁ、武蔵小杉と比較するのもおこがましいですけど笑。千葉の友人とは、いつかはマクハリーゼ目指しましょうと話してます。。笑
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603
匿名さん
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604
匿名さん
>>602 マンション検討中さん
だったらなんでもっと近くに住まないのですか?東京勤務なら都内に住んだ方がタクシーで気軽に帰れるし、出張とかも便利だと思うけど。
ここは千葉のローカル企業か工場関係の方がメインでしょ。
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605
匿名さん
>>604 匿名さん
都心に近いと坪単価が高くなり、周辺環境も悪くなりがちです。京葉線で東京まで一本で、部屋が広く教育環境がよい、そんなニーズの丸の内勤務者がそれなりに多いと思いますよ。ローカル企業社員のニーズも多少はあると思いますが、幕張新都心企業ということならベイタウンでほぼ需要ははけていると思うし、本当の地場企業ということならもう少し千葉よりの立地を求めるんじゃないかな。
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606
マンション検討中さん
>>605 匿名さん
私に代わって返答ありがとうございます。
大体そんなとこです。
ここで個人的なことあまり書いても仕方ないですが、今は都内で東京駅からタクシーで1000円代でいけるとこに住んでます。勿論、便利なのですが、建物が密で少々息が詰まる思いをするのも事実です。
ここは都内に比べると空気も空も綺麗で、子育て環境としても良いと思った次第です。それならもっと田舎に行けば?と言われるかもしれませんが、それだと逆に不便さが増しますので、、色々な材料を検討すると、ここらがちょうど良い環境なんですよね。。
私に限らず、今都内に住んでる人で同じような考えの人、少なくないと思いますよ。
あと、開発側も都内からの移り住み需要を期待して高めの価格設定にしてるんではと思います。4000戸の大規模計画なんで千葉だけの需要で埋まるなんて、いくらなんでも思わないでしょうし。
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607
マンション検討中さん
あと、補足すると、都内のマンションで5〜7千万くらいで買えるような物件は、コストダウンで作りが良くないマンション多いように思います。大手でもです。
資産価値に重きを置いている訳ではないのですが、将来的な価値は厳しくなりそうですよね。ここは立地のマイナスが出てしまうかもしれませんが、都内よりかはマシかと思います。
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608
匿名さん
>>607 マンション検討中さん
具体的に都内のマンションが作りが良くない点を挙げてもらえないでしょうか?京葉線駅徒歩15分はどう考えても遠すぎます。玄関から駅のホームまで20分はかかりますし。都内からの需要なんて値段以外にありますか?
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609
マンションカースト大好きママ
41:匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。
42:匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。
43:匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な20Fあたりに
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610
マンション検討中さん
>>608 匿名さん
こことの比較だというのが前提ですが、
ここのサイトで都内坪300位の掲示板みると、大概装備にケチつけるコメント多数見かけます。見てみてください。でも、ここは今のところその類のコメントみかけませんよね。
具体例で言えば、都内は大手ブランドでも直床が多いですよね。私が見た数件ですが、大手ながら全て直床でした。
あと、最近みたマンションとの比較ですと、天井の高さが違いました。こことの比較で20センチの差ですが、体感はもっと大きな差を感じました。
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611
匿名さん
①価格に納得できる②車通勤③資産価値の下落は気にしない
上記三点全てに該当する方が購入を検討するのはわかるのですが、電車通勤の方は海浜幕張駅までどのような交通手段で行かれるか気になるところですね。
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612
マンション検討中さん
>>611 匿名さん
徒歩、チャリ、バス、、何でも行けるでしょ。大雨降ってりゃ駅からタクシー乗れるだろうし。それほど難儀しないと思うのだが。
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613
匿名さん
>>611 匿名さん
徒歩15分くらい別になんとでもなるでしょ。バスだってあるんだし。資産価値を気にするならまだわかるけど。ベイパークのどの棟も駅から遠いのは確定しているんだし何故このスレにいるのか理解しかねる。
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614
匿名さん
>>612 マンション検討中さん
家族五人で大雨、タクシーは深夜で一台しかない場合はどうすればいいですか?そのタクシーは戻ってこれない前提で。
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615
匿名さん
>>614 匿名さん
どんな状況だよww
めったにないだろ。徒歩10分以上のマンション住人はみんな車通勤してると思ってるのかな?世間知らずなのかな?
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616
マンション検討中さん
>>614 匿名さん
真面目に回答するのも変な話ですが、、、とりあえず4人はタクで、パパは頑張ってずぶ濡れになりながら徒歩で帰りましょう(● ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾
私の勤務先は一応、都内の大企業ですが、周りの人は、駅から徒歩10分以上の人も割といます。
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617
匿名さん
>>616 マンション検討中さん
それでばずぶ濡れで帰ることにします。私は都内在住で3駅4路線徒歩五分に住んでいるので、想像が出来なかったです。ありがとうございました。
職場は一番遠くて川崎に住んでる人はいるけど、千葉はいなかったので気になりました。徒歩5分でも大雨の時は歩きたくなかったので。そんな時でも千葉では簡単にタクシーつかまるのですね。羨ましい。
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618
匿名さん
マンションで駅徒歩10分を超えると資産価値は維持できないよ。
ちなみに永住だから大丈夫というのは間違い。いざ売りに出す必要が生じたときに、売れないと身動き取れなくなって悲惨。
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619
匿名さん
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620
マンション検討中さん
>>618 匿名さん
前半はごもっともだが、後半がよく分からない。
永住なら売りに出す必要生じないんだから大丈夫だろ。個人的には、仕事をリタイヤした人も沢山買いにくると思う。
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621
匿名さん
駅から10分以上で、資産価値が維持できないと言うのは極論。永住のつもりで購入しても、先の人生何があるか分からないので、売却の可能性もあるという話。いずれにしても、不毛の議論ですね。
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622
匿名さん
>>618 匿名さん
そういう傾向はあると思うけど必ず資産価値がなくなるわけではないんだよね。資産価値を重視すると広さや環境が犠牲になる。頭金を沢山入れておけば売却できずに詰むこともない。結局何を重視するかという個人の価値観と経済状況次第なんだよね。
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623
マンション検討中さん
ここは近くにIBMとかイオン本社?とか大きなオフィスが結構あるので、それなりに住宅ニーズはあると思います。
駅から遠いのは確かですが、宅地開発だけされているようなところに比べると、その点は有利かなと。結局、資産価値=流動性でしょうし。
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624
匿名さん
>>623 マンション検討中さん
結局そういうメーカーが撤退したら一気に売り住戸が増えて価値が下落する。賃貸に出したくても借り手がつかない。
人生なにが起きるかわからない。急な転勤転職、家族の介護など‥。
売りたい時に買った値段に近い価格で売れるのが大事なのは変わらないでしょ。そんなの当たり前なのに無理ポジして、違和感あります。
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625
名無しさん
こんな掲示板で都内に住んでるとか大企業に勤めてるとかの意味不明なアピールが痛々しい
こんな痛い大人が親だと子供は悲惨
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626
マンション検討中さん
確かにいらないことを書きすぎた。すいません。_| ̄|○反省。
以後、自重します
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627
匿名さん
>>624 匿名さん
地方の工場城下町じゃないんだから企業が多少撤退したところでたいした影響ないよ。
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628
マンション検討中さん
私は、現在の市況を踏まえると、このエリアで坪220の設定は止む無しと感じました(1棟目なので、もしかしたらもっと安くなるかもとの期待感はありましたが)。
都内勤務の方で今回の値付を高すぎると考えている方は、同じく坪220程度だと、どのマンションの方が魅力的に映りますか?(当方、未就学児2人、専業主婦家庭です。現在マンション検討中のため、参考にさせていただければ幸いです)
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629
匿名さん
都内勤務です。
駅から遠いのは承知の上なので、民間バスの充実度が気掛かりです。朝晩5分間隔、日中も10分間隔なら嬉しいですがどうでしょうか。
また徒歩でも歩道や植栽があり安全ならそれもプラスかなと思います。
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630
匿名さん
書き込みが多くなってきたな、もしかして人気なのか?
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631
マンション検討中さん
>>629 匿名さん
バス五分間隔はかなり厳しいかと。
打瀬から海浜幕張方面だと、朝は10分間隔、日中は30分間隔のようです。
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632
匿名さん
>>630 匿名さん
70パーセントは営業の書き込みです。
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633
匿名さん
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634
匿名さん
>>631 マンション検討中さん
5分間隔厳しいですか。やはり。
駅から現地まで歩いてみましたが果てしなく遠い印象でした。普通に歩き15分以上でした。
パティオスも散歩して時刻表を確認しましたがそのようで、しかも利用者もまばらでした。同じ状況ならがっかりです。
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635
マンション検討中さん
>>634 匿名さん
少なくともマンション6棟全部揃うまでは、路線バスの運行は最低限になるかもしれないですよね。採算が取れないだろうし。
幕張高校の横の空き地になんか建てば(あそこは学校建てる用の土地だそうです。)、利便性上げるために増発の可能性出てくると思いますが。
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636
匿名さん
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637
匿名さん
>>628 マンション検討中さん
柏の葉キャンパスの駅前タワーが一室売れ残ってるからそれにしたら?
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638
マンション検討中
>>637 匿名さん
628です。ご回答ありがとうございます。
実は、今まさに柏の葉キャンパス在住です。関東に越してきてまだ数年と、土地勘がなく、柏の葉より魅力を感じるエリアがあれば引越しを検討、それまでは柏の葉に住もうというスタンスでマンションを調べていました。幕張は柏の葉に比べ、教育環境の良さと音楽やスポーツ興行の充実度に魅力を感じています。
今回のご意見を踏まえて、改めて中長期的な住環境の比較をしてみようと思います。
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639
通りがかりさん
>>638 マンション検討中さん
こんにちわ。
柏の葉在住ですか。良いとこですよね、、って行ったことないですけど、、私は幕張以外で柏の葉にも関心あります。どっちも街ごと開発の地域なんで、場所は変わってもコンセプトは変わらないだけに受け入れ易い場所かもしれませんね。
都内ですと、坪300くらいまでの物件はニーズに合うものは少ないと思います。想像ですけど。都内はもはや開発出来る地域が無くなってきているのか、立地条件がイマイチってところがほとんどです。例えば.開発地の周りがURに囲まれていたり、旧**地域と呼ばれていたり、朝鮮人コミュニティがあったりと、、
以前、西新井の再開発地域に住んでいたことがあり、そこの一角は問題なかったのですが、スーパーは近隣の人と出会すことになり、マナーの悪さに辟易としたことごあります。
そんな中でも、一見の価値があるとすれば、亀有のパークハウスはいかがでしょうか?坪250くらいですが、下町情緒の溢れる街です。
まぁ、そこも駅前にパチンコがあったりなんで、子育て環境としては良とは言い難いですけど。
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640
匿名さん
結局どこを見ても値段なりという気がします。予算はが上げられないなら広さか駅距離か環境を犠牲にするしかしないです。ここだと駅距離が犠牲になりますが教育環境はよく知られている通りかなり良いと思います。
しかし少し前の相場を知ってると海浜幕張含めどこも割高感一杯で手が出にくいですね。これからも新築マンション価格は高止まりしつつ供給は徐々に絞られていくでしょうから難しい選択になりますね。。海浜幕張からだいぶ離れますが横浜みなとみらいの馬車道駅直結タワマンが坪単価300程度で出ていて立地にしては比較的割安感があります。
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641
匿名さん
価格高騰については、建設資材の高騰と人手不足が理由として挙げられているけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベが破綻して大手寡占となったことで、価格を吊り上げて維持しているようにも思える。
ただ、在庫がかなり膨れ上がってるみたいだから、ミニバブル後に在庫を積み上げた地所が損切りしてバーゲンセールをしたように、いずれ持ちこたえられなくなるんじゃないかな。売る側も、買う側も今は我慢比べか。
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642
匿名さん
今は買い時ではない。
ほんの一年後には市況がガタガタになってると予想。今既にその芽が出てきているが、うまく隠そうとしているのが今の不動産業界。
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643
マンション検討中さん
今日、事前説明会に行ってきました。徒歩15分は公園を通り抜けた場合の距離換算と説明を受け、びっくりしました。また、A街区には商業施設が連なると思っていたのですが、大型スーパー1つのみという点が残念でした。モデルルーム向かいにあるような洒落てる小型店がたくさん誘致されるのを期待していたのですが...。巡回バスが通るという点はプラス評価です。
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644
匿名さん
>>643 マンション検討中さん
公園を通り抜けないルートというのはありえないと思うんですが。。
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645
匿名さん
私有地を通り抜けるのを駅徒歩に謳うのはNGだけど、一般に通り抜けられる公園はOKだと思うけど。
以前、駅直結のデパートを通り抜けたほうが近いケースでは、迂回路を駅徒歩としていたのを見たことがある。
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646
匿名さん
三井さん
本当に6棟4000戸を売り切るつもりなら、海浜幕張駅の東口に改札を作りませんか?駅距離で3〜4分くらいは違ってくるはずで、駅遠のデメリットが少しは緩和されるんじゃないでしょうか。どのくらい費用がかかるのかは良く分かりませんが簡易的なものであれば10億もあれば作れるのでは?プロジェクト全体の利益想定が500万×4000=200億程度であれば、投資としてありえない話ではないと思います。
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647
匿名さん
三井にまちづくりを期待しちゃダメ。他のエリアでも、タワマン何棟も建設して、やはり駅が激混みになってるケースがあるけど、なんもアクション起こしていない。 そういうの期待するなら東急みたいに、鉄道事業と不動産事業を行っている会社でないと、。エリアが違うけどね。
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648
匿名さん
三井が駅作りするわけないでしょ。そんなやる気もないどころか、そもそもそんな権限ない。何を言っているんだか。。
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649
匿名さん
1棟目から頓挫しないように、販売期を分けて売れてない感を出さないようにするんじゃないかな。周りに聞いても、1棟目から頓挫する説が有力だけど。
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650
匿名さん
賢い消費者は11月はボイコットして暫く様子見るんでしょうね。
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651
ベイタウンのねこ
平日朝の通勤時間帯の海浜幕張駅のホームはすでに混雑しています。
電車は超満員です。これ以上海浜幕張から乗る通勤客が増えるとパンクしそうです。
JR東さんへ。海浜幕張始発の電車を増やしてくださいませ。
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652
ベイタウンのねこ
ちなみに、春や秋には、海浜幕張までの歩行はよい運動になりますよ。
メタボ対策や心血管病予防のために歩きましょうよ。
ただ、公園内は夜は真っ暗で、ときどきホームレスが寝ているので、
女性や子供さんはバスを使ったほうが安全ですね。
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653
匿名さん
ここに限らず、各期で要望書を集めて売れる見込みの部屋を販売して、完売させる。そして、次の期では即日完売と宣伝するのがパターン。即日完売ってお約束というか、売る側の演出。
一期で人気をはかるバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。小出しに時間をかけてだと苦戦するパターン。
入居の段階で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺は慎重に判断が必要。
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654
匿名さん
>>648 匿名さん
JRは金さえどこからか出ればやるよ。千葉市を巻きこんで若葉地区活性化とか言ってやってくれないかな
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655
匿名さん
今、千葉市が注力しているのは千葉駅周辺。JRもね。
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656
匿名さん
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657
匿名さん
>653
そういうことまでして、完売しないとかなり深刻な状況ということ。売れ残りがあると、その後に、先着順として売り出すからウォッチしていれば状況はわかる。一期は様子見するってのも一つの手。
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658
匿名さん
マンションバスはないんでしょうか?
6棟で共同運営すれば少ない管理費で賄えると思うのですが
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659
匿名さん
シャトルバスを運行するなら最初にアナウンスするよ。
プラウド新船橋で売主負担ってのがあったね。実際は販売価格に転嫁だろうけど。
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660
通りがかりさん
京成が新路線作って待っててくれてるのに、さらにシャトルバスっているの?
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661
匿名さん
ベイタウンでも独自のシャトルバスを走らせているのは徒歩20分のアクアテラスとベイフロントのみ。今までの実績から徒歩15分ではシャトルまでやらないだろう。てか若葉は道路が単純だから路線バスでもそれほど不便しないでしょう。
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662
マンション検討中さん
駅近うんぬんよりも、万一の時の液状化が心配なんですが、
みなさんどう考慮しているのでしょうか?
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663
匿名さん
液状化が心配なら単純に埋立地は検討から外すしかないかと
色々対策したところで埋立地は埋立地です
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664
匿名さん
ここ下駄ばきじゃないのに何で中間免震なんだろう。
この間、某デベの会員誌に免震装置のメンテについて記事があったんだけど、免震装置って地盤と建物は地震の時にずれるから、配管とかが壊れないようにフレキシブルになっていた。中間免震だとそこのところでずれるわけでしょ。その上下を貫くエレベーターシャフトって壊れないのかな。
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665
匿名さん
>663
液状化対策した、みなとみらいでも3・11の時、建物に被害があったしね。対策のおかげか、液状化はしなかったけど、表層地盤が緩いから揺れは大きくなる。
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666
マンション検討中さん
メーカーがどう考えてるのか、気になりますね。
モデルルーム訪問で聞いてみます。
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667
匿名さん
調べれば分かるけど、
ここはなぜか打瀬よりも液状化危険度が高いんだよね。
なんでだろ?
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668
匿名さん
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669
匿名さん
荒れてきましたね。こんな民度の低いマンションは嫌ですね。
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670
匿名さん
ここの欠点を考慮して買うなら買う。買わないなら買わない。自由だ。
1、タワマンにも関わらず駅から遠い。資産性については期待出来ない。
2、液状化危険地域。今後想定される首都直下型地震の際には危険。
3、北側に何故か建屋高さの高い老人ホームを近接。奇声が聞こえてくる可能性あり。
4、市況下落局面かつ千葉の割に予定価格が強気。
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671
通りがかりさん
先日モデルルーム行って来ました。予定価格、かなり高いです。完売できないと思いましたので、私は見直します。やはりオリンピック後の計画物件まで待ちます。
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672
匿名さん
>>669 匿名さん
どの物件も人が増え始めるとこんなものですよ。あれないのは人が少ない小規模物件くらいです。物件の人気や価値と荒れ具合はあまり関係ないですよ、これが。
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673
匿名さん
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674
マンション比較中さん
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675
匿名さん
>>667 匿名さん
打瀬は宅地として分譲する際に液状化対策してませんか?
単純に対策済みかこれから対策するかな違いかと思いました。
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676
匿名さん
通勤の便利さを残しつつ生活環境の良さを求める方が検討しているのですよね。
海浜幕張にこだわる方は別ですが、そうでない方は他にどこを検討されていますか?
私は柏の葉キャンパスと流山おおたかの森です。
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677
匿名
勤務先によってそれぞれでしょ
幕張は成田勤務の方も多いと聞きます
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678
匿名さん
私も暫く様子見にします。19年3月入居だとまだまだ先も長いですしね。あの手この手で、11月に焦らせるんでしょうけど、そもそもが高いから一旦無視ですね。
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679
匿名さん
予定価格通りならファミリー向けの3LDKのプランでここは最多価格帯が5000万超えそうだけど5000万以上出せるお宅って普通に考えてすごいですよね。本当に500戸売れるのかなぁ。
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680
匿名さん
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681
匿名さん
露骨に客を選ぶ。最初はパートが担当して、見込み客と認められたら営業に担当を交代。
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682
マンション検討中さん
価格も高いが、三井は管理費が馬鹿高い。
管理費と修繕と固定資産税でローン以外に毎月5万払うんだったら買う意味ない。
賃貸でオリンピックや、人口減によるまともな物件価格になってからかんがえたほうがまし。
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683
匿名さん
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684
マンション検討中さん
https://www.nikkei.com/article/DGXLZO85058970Q5A330C1L71000/
2年前の日経記事によると
【マンションの販売価格は「建築費高騰もあるため未定」(事業予定者)。ただ、周辺相場などを勘案すると、「4000万円前後であれば需要はあるのではないか」(関係者)とみている。】
当時は4000万でもどうだろうという見方の記事。実際これは妥当な見立て。
ざっくり試算すると、事業費1800億、4500世帯。単純割で4000万/室ともいえるし、
土地が坪約50万前半。容積率300、公園や道路を抜いたとしても、一種単価20~25万程度、建築単価が110-120として原価は粗粗で坪140程度。販管費収益勘案しても、さすがに220万はぼったくりすぎでしょう。
素人バカにしすぎ。
これから市況はさげるのだから坪160-170万で75平米で3600-3900万くらいが、本来の実力。ただし坪180で4000。時代が時代なので190としても4300。
坪220は、やりすぎ。
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685
匿名さん
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686
匿名さん
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687
匿名さん
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688
匿名さん
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689
匿名さん
>>687 匿名さん
マンション販売は歩留まり1割あれば十分みたいだからその結果からすると適正単価は210万ですね。ただし戸数が大きいので200くらいまでは下げるかもですね。
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690
匿名さん
価格が高くて買えない連中の愚痴が多いな。
そういう輩は、もう書きこまなくていいよ。
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691
匿名さん
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692
通りがかりさん
>>691 匿名さん
東京で坪220だとかなり辺境になりそうですけどね。葛飾とか足立とか。もう少し積んでもあまり状況変わらないよーな。(● ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾
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693
匿名さん
価格はさておき、通勤の利便性も一旦忘れて、、
海浜幕張と津田沼では、街として住みやすのはどちらだと思われますか?
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694
マンション検討中さん
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695
匿名さん
>>693 匿名さん
街だけみたら海浜幕張かな。前に津田沼に住んでましたが、渋滞がひどく乱暴な人が多い印象てした。買い物は同等に便利ですが海浜幕張の方が上品なりました店が多いと思います。再開発の奏の杜はだいぶましかもしれませんが学区問題があるからね。
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696
匿名さん
ベイタウンからの住替えって、全体で何パーセントぐらいかな?
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697
マンション検討中さん
質問なんですが、、
予定価格に対して実際の販売価格に結構な差がでることは良くあることなのですか?一般的な事例としてです。
前出のコメで一割は下がるだろうとあったので気になりました。
宜しくお願い致します
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698
マンション比較中さん
ベイタウン(打瀬)の街並みは独特で素敵ですけど
こちら(若葉)がどうなるかはまだ未知数ですね
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699
匿名さん
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700
匿名さん
海浜幕張の路駐や割り込み、運転交通マナーの悪さはひどいです。
中途半端な成り上がりでそこそこの世帯収入のくせにロゴ入りブランド物が
大好きな田舎くさい気取った人も多く、ママ友づきあいが面倒で疲れると聞きます。
津田沼より海浜幕張が良いなんてことは絶対にありませんよ。
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701
マンション検討中さん
>>695 匿名さん
買い物に関してはほぼ車必須の海浜幕張より津田沼の方が確実に便利だと思います。
駅前で大抵のものは揃いますし。
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702
名無しさん
街としての魅力はその町に歴史があるからで劣化が風格にもなります。
埋め立て地の平べったい新興住宅地では歴史がありませんからコンクリートと鉄筋が劣化すればただの薄汚い町並みが残るだけです。
ヨーロッパのように天然木や天然石を贅沢に使用した街を真似れば年月と共に風格のある町になれたでしょうにね。
タワマンにしても津田沼の方が倍以上の価格設定でしょうからライバルにもなりませんよ。
海浜幕張はバブルの終焉と共に終わった町です。
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703
マンション検討中さん
>>699 匿名さん
ありがとうございました。
メチャメチャ参考になりました。
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704
匿名さん
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705
匿名さん
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706
匿名さん
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707
匿名さん
東京五輪後の選手村跡地に大量にマンション供給があることが決まっているから、それまでゆったり構えよう。
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708
匿名さん
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709
匿名さん
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710
匿名さん
>697
モデルルーム早期来場者に予定価格を提示して、要望書を集めて、特定の住戸に人気が集まらない、あるいはその逆ってことがないように部屋ごとに価格調整するので、1割くらい違うことは珍しいことはないけど、全体的な価格が1割ダウンだと、相当人気がないってこと。
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711
匿名さん
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712
匿名さん
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713
匿名さん
検見川浜が売れるまでは価格は強気を維持せざるを得ない、というところ。一割は下がるよ。
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714
匿名さん
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715
匿名さん
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716
匿名さん
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717
マンション検討中さん
3.11の大地震以降では埋め立て地だというマイナス要因が大きいと思いますが、ここに住もうと思う人は災害は他人事としか思っていないのでしょうか?
家族の安全や安心を考えると埋め立て地のタワーマンションは選択に入りますか?
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718
匿名さん
>>713 匿名さん
検見川浜浜はしばらく完売しそうにありませんね〜。私も1割くらいは平気でさげてくると思います。予定価格を高めに出して後から下げるのは三井ではよく見るパターンです。
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719
匿名さん
地震が怖いのなら日本で住むとこなくなっちゃいますけど。
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720
匿名さん
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721
マンション比較中さん
1割下げないと
「買わない」と「買えない」 はえらい違い
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722
匿名さん
この予定価格だったら買わないとか、オリンピックまで様子見だとか、要は自分の経済力では津田沼も幕張も無理ってことなんだから諦めて引っ込んでればいいのにね。
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723
匿名さん
引っ込まれ過ぎても販売側や購入者は将来的に困るでしょ。
徒歩5分圏内に駅が2駅あるウェリス稲毛の坪単価は160万円台だったらしいので同じ大規模でも駅遠マンションのここがいくらで販売してくるのか注目ですね。
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724
匿名さん
主人がこちらの物件を検討しだし(住み替え)、何を考えているのか。
数年前、近隣○○タウンで分譲を購入したばかり。
見栄っ張りとミーハーな性格にもほどがある。
見栄っ張りだけど、都内のマンションは買えない。
だから、郊外のブランド限定。
少々高くてもローン組んで検討するんじゃないかしら、バカだから。
私は住居にそこまでお金をかける意味がわからない。
余裕がある収入でもない。
年収1500、子供が2人、これから受験も控えてる、老後資金だって。と考えたら…
無理できない。
検討されているみなさんは収入に余裕があるのだと思います。それを主人にわからせたい。
物件に関係ないレスで失礼しました。
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725
匿名さん
>>724 匿名さん
貴方の言い分だけ書かれても何とも言えないけど、夫婦でファイナンシャンプランナーに相談にでも行ってみれば?専門家から指摘されれば頭冷やすかもよ。
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726
匿名さん
匿名とはいえ掲示板で旦那を【見栄っ張りでミーハーでバカ】と書き込む奥様・・・
二人のお子様が可哀想だ
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727
マンション検討中さん
免震構造は分かりますが、東日本大震災レベルの大地震が東北ではなくて関東近郊で起こった際は部屋や建物の揺れ方とか被害はどの程度になるのか?
若葉町や海浜幕張としてどのような被害想定や対策を取っているのかとかそういった情報もホームページでしっかり出してもらわないと埋め立て地のマンションは比較検討できないので困ります。
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728
匿名さん
その年収だったらやめとけ。
優先順位をつけられないみたいだから。
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729
匿名さん
正直、世帯年収が1500万円を超えるような世帯が千葉に多いとは思えない。
だったらもっとマンション価格は高いだろ。
アッパーな世帯がこんなところへ書き込むとは思えない。
リア充アピールに必死なインスタバカと同じ。
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730
匿名さん
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731
匿名さん
反対に田舎者ほどコンプレックス丸出しで東京アドレスにこだわると思うけどね
あと田舎者ほど他人が田舎者かどうか意識するという
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735
匿名さん
[No.732~本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
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736
匿名さん
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737
匿名さん
普通の会話しませんか?
ところで、小学校は打瀬小とのことですが、
子供の脚で徒歩何分でしょうか?
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738
匿名さん
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739
マンコミュファンさん
>>737 匿名さん
子供の脚でだいたい12分~15分くらいかなと思います。
エレベーター待ちとかあると、家からだともしかしたら20分くらいはかかるかもしれませんね。
参考までにどうぞ(^-^)
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740
匿名さん
>>739 マンコミュファンさん
少し遠いですが通えますね。
放課後の習い事は、そのままベイタウンか一度帰宅してから自転車で駅前でも良さそう。
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741
マンション掲示板さん
>>740 匿名さん
習い事はベイタウンか、駅前になるんですね。
打瀬小や打瀬中では、帰宅しないで、学校帰りに直接習い事に行っても大丈夫なのでしょうか?
今住んでいるエリアの公立小中では、帰宅途中の習い事は禁止されているので、そのまま行けるというのが本当ならいいなと思うのですが。
ご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。
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742
匿名さん
>>741 マンション掲示板さん
千葉市の公立に通わせてますが、一度帰宅のルールにありませんね。ただ区が違うので美浜区はどうなんでしょう。
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743
マンション検討中さん
本日三連休初日で混んでるのかと思い覚悟で行きましたがガラガラでした。
内廊下ではない、駅距離15分なのに駐車場が72%、南向きはタワーとタワーの間からしか眺望望めず。
天高2600のわりに高く感じなかったのは窓が小さかったから・・?
眺望が悪いから窓を小さくした??
残念だったのがシアター。
遊園地で乗り物に乗っているような感覚・・気分が悪くなり途中退席したくなりました。
期待していただけに残念でした。
ちなみに坪単価平均は220万円と行ってましたが200万円弱〜260万円くらいになりそうですよ。
上層階に金額を盛るのは当たり前ですからね〜
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744
匿名さん
>>743 マンション検討中さん
レポートありがとうございます。予定坪単価220は相変わらずでしたか。
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745
匿名さん
どのくらいの広さのお部屋がモデルルームとしてオープンしていたのでしょうか?
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746
マンコミュファンさん
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747
匿名さん
ここは別として残りが予定通り建ちますかね。計画頓挫も視野に入れないとね。
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748
匿名さん
施工会社をはじめ最後までやるということで価格が決まっていますから
そうそう簡単には中止しないと思いますよ
ジョイントベンチャーで体力的にも問題無さそうですし。
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749
匿名さん
南北東の眺望は期待出来ない。残された西側も低層はレジデンス棟と完全に干渉する。
→西側の高層階を高めにして、それ以外はもっと控え目な価格設定にしないと、駅距離・地盤の欠点と合わせて割りが合わない‥
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750
匿名さん
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751
匿名さん
間取りが追加されましたが床暖房採用がはっきり書いてないですね。
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752
匿名さん
HPで公開する間取り図で床暖の範囲まで表示してるケースって少ないと思うけど。
以前、某デベの物件でモデルルームに行って渡される図面にエアコンの室内機、室外機の設置位置すら表示してないなんてことがあって、メイルで質問したらモデルルームにまた来てなんて言ってたデベもある。今どき図面くらいメイルで送ってくれてもいいのに。
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753
匿名さん
そうか?むしろ新築の間取りで床暖房あるときはほぼ必ず書いてあるもんだと思ってたが。アピールポイントはなんでも針小棒大が新築マンションのHPでしょ。
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754
マンション検討中さん
埋立地に建っている30階以上のマンションの地震対策、このタワマンの対策はどれだけ信頼できるのか、どなたかご存知ですか?安心できれば検討したいです。
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755
匿名さん
アピールしたいのは収納みたいだね。わざわざ色を付けてる。
ウオークイン、シューズインが多いみたいだけど、ウォークインする部分は収納としてはデッドスペースになるから、実際に収納できるスペースって限られるんだけどな。
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756
匿名さん
地震のこと考えたらタワマンではなく低層でしょ。免震って大きな地震の度に弱点が露見してる。
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757
匿名さん
752でコメントしたエアコンの件だけど、81DD Typeの洋室(3)のようにバルコニーや共用廊下に面していない部屋だと、エアコン設置できないケースもあったりするから設置場所の確認って必須。
洋室(3)に接して水回りがないのにパイプスペースがあるから、エアコンの排水のように思えるけど。
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758
匿名さん
あと、室外機2段設置とかマルチエアコンなんてケースもあるか。室外機2段設置だとバルコニー出たときに高いところから熱風が当たることになる。
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759
匿名さん
海に近いから、塩害対策品が必要かも確認か。エアコンだけでも確認すべきことって結構ある。
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760
マンション比較中さん
床暖、ディスポーザー、各階ゴミ置き場
このあたりの有無は気になるところですね
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761
匿名さん
タワマンだと24時間換気が全熱交換式かどうかも要チェックポイント。最近、コストダウンでついてないケースが目立つ。
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762
匿名さん
>>759 匿名さん
2kmくらい離れているしさすがに不要な気がします。気になるようであれば、ダイキン製のエアコンであれば標準品で塩害対策が施されているそうです。
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763
匿名さん
ダイキンも通常仕様と塩害仕様は別ですよ。
通常仕様でも塩害に強いって話なら良く知りませんが
個人的にはエアコンは技術進歩早いから10年以上使うってイメージじゃないんで標準品買って壊れたら新しいの買うかな
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764
匿名さん
モデルルーム見てきました。
外玄関、内装はオプション無しだとかなり
シンプルですね。
立地は駅から離れている分すっきりしていました。
全棟そろったらビル風はどうなるかな。
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765
マンション検討中さん
約1ヶ月ぶりにMR訪問。ベイサイドビューの西向き価格が2〜300万ほど落ちてました^_^
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766
マンション検討中さん
>>765 マンション検討中さん
おお!もう価格調整行ってたんですね!
情報提供ありがとうございます!
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767
匿名さん
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768
マンション検討中さん
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769
マンション検討中さん
>>768 マンション検討中さん
実際は15分ではつきませんよ。少なくとも女性や子供の足では。
でも、ここの魅力はそこではないと思います。MR行ってみてください。
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770
マンション検討中さん
ここの固定資産税ってだいたいどのくらいになるんでしょう?
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771
マンション検討中さん
西向きだけが若干下がってたんですかね?
他はどうでしょうか?
まあそれでも、割高ですが。
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772
匿名さん
>770
営業に聞けば見込み額は教えてくれるはずだよ。確認するポイントは、1年目と2年目、7年目。1年目は土地だけなのと引き渡し日からの日割り、2~6年目は新築の減免ありなので、額が違ってくる。
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773
マンション検討中さん
>>771 マンション検討中さん
南も若干、下がりました。
東は据え置きですね。
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774
マンション検討中さん
ありがとうございますございます。
南が若干なんですねー。どれくらいでしょうか5%くらいとかですかね。
あと東も別に安いわけじゃないのに、そこは据え置きなんですね。
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775
匿名さん
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776
マンション検討中さん
>>775 匿名さん
苦しい??どこら辺ですかね??
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777
匿名さん
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778
匿名さん
マンションマニアさん、三分の一売れるとか言ってるのは業者寄りな感じが見え隠れするから、控えた方が良いですよ。
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779
匿名さん
管理費や駐車場代金までもが高いと感じるのは自分だけ??内廊下&タワーパーキング&駅近物件であればまだわかるけど。
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780
マンション検討中さん
マンションマニアは、ただの素人ですね。
ステマするにしても、もう少し勉強したほうがいい。
サイトの見せ方はうまいが、文章や分析のレベルはそれに見合ってない。
まあ。何れにしても、価値と比べて高いわこりゃ。
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781
匿名さん
管理費は高いですね。千葉の庶民では到底維持出来ません。
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782
マンション検討中さん
ここは東京からの移り住みをある程度取り込む予定なのでは?と思ってます。そういう人は車は持たないですからね。街開発なんで車なくても問題なく生活できますよ。カーシェアもありますし。
私も東京在住でここ考えてます。
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783
匿名さん
管理費、修繕費、駐車場で4〜5万はさすがに高いなあ
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784
匿名さん
好きな部屋を購入できるのでしょうか?
通常は販売期毎に買える物件が決まっていますよね。
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785
匿名さん
>>783 匿名さん
タワーとしては安いと思いますよ!修繕費は安すぎて爆上げ必至な予感がしますが。
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786
匿名さん
>784
2パターンあって、早期来場者から希望をとってそれで各期の販売住戸を決めるパターンと売主が予め販売住戸を決めてるってパターン。前者の売り方が一般的。ただ、販売開始後にモデルルームに行くともう販売住戸は決まっている。
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787
マンション比較中さん
東京在住で今は車を持っていなくても
ここで生活するには必要になってきますよ
買い物、駅までの送り迎え、お出かけ、車があったほうがより便利です
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788
マンション検討中さん
駐車場7割は有り得ない。営業にはシータワーの現況を分析した、とか言われたが3割も空きはないよ。
月額料金を高くすることで車持つのを諦めてもらいたいんだろうけど、まず足りなくなるね。
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789
マンション検討中さん
そもそもここの区画だけでもそれなりに敷地があるのに、駐車場を七割に留めた理由って何ですかね?コストでしょうか?高稼働率が前提ならば、台数増えた方が効率上がると思うのですが。
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790
匿名さん
千葉の庶民にとっては維持費高い。一方で修繕積立金は安すぎるから、数年後に破綻する家庭が出てきそうな気がします。ちゃんと楽観的じゃない資金計画を立てよう。
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791
マンション検討中さん
駐車場7割は、そりゃコスト削減でしょう。三井にとっては売ったあとに駐車場足りなくても痛くも痒くもないし。さらに月額利用料を上げることで、管理費口に回る額はきっちり確保するあたりさすがですw
グループとして管理でも儲けようとする姿勢は上場企業の鑑ですね。
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792
マンション検討中さん
駐車場7割は不満
だったら住民専用シェアcarを2~3台用意してほしいですよね。
ちょっとした買い物や送り迎えに使いたい。
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793
匿名さん
駐車場の利用料は修繕費ではなく管理費に入るの?修繕積立の方な気がする。
機械式増やせば修繕費跳ね上がる。購入後の費用なので一般的にはこちらがデベ的に売りやすい。
平置き増えれば固定資産税上がるのかな。土地安ければ無問題だが。
ただ、この立地で駐車場7割はどうなんでしょうね。
カーシェアの有無はこれから分かるのでしょう。
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794
マンション検討中さん
>>793 匿名さん
駐車場の利用料は8割が管理費、2割が修繕費に組み込まれるそうです。稼働率の前提が95パーセントで、それを超えたぶんは修繕費に入るそうです。
カーシェアは3台。三井のリパークが運営するので、管理費扱いにはならないそうです。
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795
匿名さん
駐車場の想定稼働率95%ってかなり高いね。足らないから常に満杯ってことかな。一般的には想定稼働率は7割。それくらいでもサイズが合わないから空き待ちって人が出てくる。
あと、一部を修繕積立ってのも珍しい。通常は、管理組合の会計に入れて、トータルで剰余金が出たら管理組合総会の決議で修繕積立に振替。
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796
匿名さん
カーシェアは外部運営ってのは健全かな。管理組合で運営して赤字になったら大変。
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797
匿名さん
駐車場の稼働率がある一定割合を超えた分を修繕積立にするってのは、ちょっと危うい計画かな。稼働率によって積立金が変動するわけでしょ。
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798
匿名さん
なんかみんな文句が多いな〜。新築時駐車場7割は確かに少ないけど、古いパティオスとか駐車場凄い余ってる。機械式撤去したとこもあるくらいだし。将来を考えればそれほど悪い設定ではないかもよ。駐車料の扱いも別に問題にするようなもんじゃないでしょ。
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799
マンション検討中さん
ベイタウンのどのマンションも、自走式はほぼ満杯で機械式やタワーパーキングは余ってる。機械式は車幅180センチ、高さ155センチまでってとこが多いから乗れる車が限られるから。
ここは自走式なのはとても評価できるけど、かなりの戸数の駐車場難民が発生するな。
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800
マンション検討中さん
ところで、スロップシンクついてないのって最近は普通なの?
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801
マンション検討中さん
>>761 匿名さん
全熱交換器って、このクラスでついてる???
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802
マンション検討中さん
>>766 マンション検討中さん
価格調整は三井のオハコ。
パークタワー晴海も当初は方角関係ない価格設定で、その後北向きを調整しましたーって、なんじゃそりゃでした。。。
そんな売り方しなくても自信があれば売れるでしょうに。。。
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803
匿名さん
>>800 マンション検討中さん
最近は付いてないマンション多いですね。
コストカットなんでしょうけど残念ですよね。
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804
マンション検討中さん
>>778 匿名さん
そうかもね。
駐車場のくだりは少し苦しい。
だって、70パーセントの時点、かつ、95パーセント稼働で元取れるとしてる時点で、車持ってない人の方がマイノリティだし。
というか、ここで車持ってない人の方が少ないっしょ。
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805
マンション検討中さん
>>803 匿名さん
ここはついてないんですか??
それはまずい。
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806
匿名さん
タワーのバルコニーにはスロップシンクないことの方が多いですよ。
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807
匿名さん
>>804 マンション検討中さん
その通りと思います。車所有者又は車希望者が控えめにみて90%として、70%の駐車場当選者は割高に設定された駐車料金で苦しみ、20%の落選者は車を手放すか遠方に借りることを余儀なくされ、嬉しいのは相対的に費用負担が軽くなるマイノリティの10%だけですかね。
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808
マンション検討中さん
海浜幕張駅近くにある高架下の月極パーキングは15,000で借りれるみたいですね。
セキュリティーだけが心配だけど、最悪はそこに止めるしかないですね。
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809
匿名さん
駅の近くの駐車場だと、車に乗るまで15分。荷物があって積み込むためにマンションに戻る必要があったら、出かけるまでに30分かかっちゃうね。
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810
マンション検討中さん
高架下の月極は空きないみたい。若葉地区がベイタウンのように路駐OKなら、どこか遠くで契約だけして近所に路駐って人も出るかもね。
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811
匿名さん
草っ原には止めさせてくれないだろうしなぁ。本当に難民が増えそう。
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812
マンション検討中さん
>>807 匿名さん
駐車場に関しては三井の読み間違いでしょ。
それか置けない理由でもあったのか。
駅まで徒歩15分、千葉県でしょ。
車ないとか考えられない。。。
そしてマンマニの無責任な分析。。。
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813
匿名さん
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814
匿名さん
まぁマンマニを責めるのはよしましょうよ。価格情報を出してくれるんだし、事実として嘘を言ってるわけてはないんですから。彼にも色々事情があるんですよ、たぶん。
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815
匿名
駐車場がぴったし埋まるか少しだけ足りない、少しだけ余るならマンマニの分析が正しいことになるね。
逆に大幅に足りなくなるならマンマニの分析が不正解、というか三井の設定ミスとなる。
誰が正解かは1年半後にわかることだよ。
うちはぴったし埋まると予想してる。千葉とはいえ今時7割を越える人が車を持っていることは考えにくいよ。
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816
マンコミュファンさん
マンマニさんは、将来の価格を周辺物件と比較して予測する際に、甘めに予測してるのがびっくりです。
駅から近くて条件のいい物件と比較して価格を予測することが多いですよね。
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817
匿名
>>816 マンコミュファンさん
そうかな?というかここの場合所有権が少ないから比べられる物件が少ないんだからちゃんと所有権して評価してるのはわかりやすいが。
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818
匿名
>>815 匿名さん
結局のところぴったし埋まってマンマニさんが正解ってことになりそう。
根拠はないですけど私たち家族も車を所有しないけどここ買いますから同じような家族も3割はいるんじゃないかと思ってます。私たち家族からすると駐車場が埋まってさえくれれば良いわけですが参考までに。
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819
マンコミュファンさん
駐車場は足りないと思います。なんといっても徒歩15分は強烈です。
以前、新船橋のプラウドが、船橋駅から徒歩14分で坪単価150万円でバカ売れしたけど、あそこは新船橋駅徒歩1分でしたからね。
イメージやブランド力では海浜幕張の方が上だけど、実際の立地では新船橋の方が上だろうから、坪単価250万円はあり得ないし、220万円でも厳しいと思う。
イメージ先行で都内の富裕層を口説くつもりなのかな。
新船橋のプラウド1.2街区が駐車場設置率75%位で駐車場足りなかったから、次の3~5街区は80%位に引き上げたはず。
駅1分で、駅前にイオンモールがあり、電車2分で船橋駅について東武や西武デパートがある環境で80%だから、駐車場は全く足りないだろうなと。
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820
マンション検討中さん
>>818 匿名さん
私も同じ考えです。
徒歩かチャリで普段の生活に事欠くことは無いとおもいます。遠出するときはカーシェアあるし、通勤は徒歩かチャリか、雨の日はタクシー乗り場もありますからね。
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821
匿名
>>820 マンション検討中さん
横入りですみません。私達も車は所有していませんがこちらを購入予定です。営業さんの話ですからどこまで鵜呑みにして良いかはわかりませんが千葉県民で購入する方は車所有率高いけど私達家族のように都内から住み替えてくる人はカーシェアやレンタカーに慣れている方が多いため車を所有する予定がない方が多いそうです。実際私達も都内からの住み替えでカーシェアに慣れてるため車は持ちません。
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822
匿名さん
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823
匿名さん
駐車場利用希望の有無をアンケートでとってるから、契約前にその結果を確認して判断。車を所有する予定がない人が多いって説明は相対的にってことで、具体的な数字じゃないでしょ。
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824
マンション検討中さん
駅近の築16年のマンション、大分こちらと仕様が違うよ。距離だけで単純比較して価格を議論するのはいかがなものかと。
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825
匿名さん
確かに今は車所有世帯減ってるみたいだしカーシェアも普及して来ましたからコスト考えても駐車場設置率100%じゃないのは時代の流れかなと思いますが
「駐車場設置率が少ないから凄い」は営業マンかよって言われても仕方ないですね
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826
匿名
>>825 匿名さん
駐車場が余らない台数でしかも自走式だから住んでからの管理面などでは魅力的だよね。マンションのウリなんだから伝えるべき点でしょう。
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827
匿名さん
機会式だと空くのは問題だけど自走式なら少し広く作っても管理費なんてたかが知れてますし、
批判的なレスが多いですからコストカットとネガティヴに感じる方が多いんじゃ無いですか?
リセール時に100%は強いですしね
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828
匿名さん
その通りで、自走式の場合ランニングコストがほとんどないから余る分には大してデメリットないんですよね。足りないと結構困るという。多めに作って車世帯を歓迎しておけば管理修繕費も潤っていいことずくめのはずなんですけどね。容積率を駐車場に食われるのをケチったんじゃないかと勘ぐりたくなる。
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829
マンション検討中さん
>>828 匿名さん
まぁ、駐車場は既に4階建てなんで、台数増やすならば階数増やさないといけないので、そうなると今度はエレベーターを設置する必要が出てくる。そうなると管理費増えますからね。。費用対効果で考えると、7割が最も良いとゆーことなんじゃないのかな?、
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830
匿名さん
>>826 匿名さん
管理面から見たら自走式なら管理にそんなに金掛からないんだから余るデメリットより足りない場合の収入機会損失の方がよっぽどデメリット有るかと
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831
匿名さん
駐車場が足りなくて、空き待ち状態だと中古で売り出すときに買い手が限定されるから売りにくくなる。そっちの方が問題として大きい。
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832
匿名さん
>>829 マンション検討中さん
現状、駐車場にエレベーターついてないんですか?4階に当ったら階段をヘイコラ登っていかないといけないと。。屋根もないし最上階はかなり辛いですね。カーシェアでいいやってなりそう。
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833
匿名
>>832 匿名さん
駐車場専用のエレベーターありましたよ。
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834
マンション検討中さん
>>833 匿名さん
829です。
失礼しましたm(__)m
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835
マンション検討中さん
>>801 マンション検討中さん
ついてるかついてないか誰かご存知ではないですか?
非常に重要なことです。
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836
匿名さん
非常に重要なことならご自身で確認された方が良いかと
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837
匿名さん
水盤ってなんで作っちゃうんだろう。水を使う共用施設って意外に金食い虫で、管理コストを抑えるために入居後数年で枯山水なんて例もある。
それから、幼児にとっては顔がつかる深さでも、十分窒息に至る。そういった管理責任も管理組合に生じる。
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838
名無しさん
マンション購入検討してます。
今、かなり高めに予定価格が出てますが、
説明会で予定価格高めに出して、
販売開始と同時に1割引くらいの価格で販売されるのは一般的なケースですか?
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839
マンション検討中さん
>>838 名無し
事前訪問会から既に少し下がっているので、更に1割値引きは厳しいかと思ってます。
ここの板見ても既に購入宣言してる方がちらほらいますからね。今の価格設定でも十分な需要が集まっている可能性があります。
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840
匿名さん
意外と適正価格なのかもしれないですね。ここだけ高いなら誰にも相手にされないですが、他も死ぬほど高いですからね。
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841
匿名さん
>>838 名無しさん
売れ行きが危ぶまれる場合、価格を下げて見込み客を拡大するアプローチと、販売期間を延ばして需要が自然発生するのを待つアプローチがあります。ベイパークでは二棟目の販売計画が一年延期されており、後者の方針で進むと思われ、微調整以上の大きな値下げは期待できない気がします。値段が高くても地縁等の関係でここでないと駄目という人が一定程度出てくるんでしょうね。
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842
マンション検討中さん
>>836 匿名さん
検討掲示板で聞くのは、マズイ内容ですか?賃貸マンションと同じ換気システムですか?
全熱交換器があるかないかは居住空間に与える影響は大きいですよ。
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843
匿名さん
最近はコストダウンが進んでいるので全熱交換器なんてよほどの高級マンションじゃないとついてないと思いますよ。港区の坪700超えるようなところならついてるかもしれません。なんというか国産大衆車のスレでこのクルマは冷蔵庫ついてますか?と聞くくらい場違いな質問のイメージ。
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844
匿名さん
普通に考えて全熱交換器なんてついてる訳ないじゃないですか
居住用マンションですよ、商業ビルとかなら有るんでしょうけど
どうしても気になる大事な事ならMRに電話で聞けばすぐ教えてくれるかと
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845
マンション検討中さん
>>844 匿名さん
今まで都内で検討していたマンションでは普通に付いていたので、それが普通と思ってました。
無駄足にならないよう事前に確認したかっただけです。
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846
マンコミュファンさん
二棟目が一年遅れるんですね。ということは、今現時点で把握しているペースだと、10年ではなく20年位かかってしまうかもですね。
一気に開発してくれないと、リスキーだなぁ。
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847
匿名さん
>>845 マンション検討中さん
へぇ参考までにどの物件を検討してたんですか?中古含み?
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848
匿名さん
まあまあ。時間をかけてゆっくり売る戦略なら、我々もどっしり構えて、ゆっくり検討しましょうよ。検見川浜みたいに販売側が焦り始めてからが買い時ですよ。
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849
匿名さん
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850
マンション検討中さん
>>847 匿名さん
ここ一年の都内新築は一通り。
全熱交換ではないということは、外の空気がそのまま入ってしまうわけですよね。冷暖房効率がめちゃくちゃ悪くなって汚い空気が家に入ってくるわけです。普通タワマンならそれはありえないでしょ。
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851
匿名さん
>>850 マンション検討中さん
じゃあ聞きますけど都内のどの物件で全熱交換器ついてました?少なくともこの物件と競合するような物件では皆無と思いますけど。坪200万代のマンションに多くを求めていけませんよ。
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852
匿名さん
ここの角住戸みたいに風が抜けないレイアウトだと全熱交換は必須だと思うけどな。光熱費すごいことになるよ。イニシャルコストをけちると、ランニングコストでもっと大きな出費になる。
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853
匿名さん
>>852 匿名さん
いやだからそんな物件ないって言ってるのが理解できないのかな?早く851の質問に答えてくださいな。
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854
マンション検討中さん
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855
検討板ユーザーさん
どなたか、全熱交換ありのマンションでの居住経験を、なしのマンションでの居住経験を教えて貰えませんか?
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856
匿名さん
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857
マンション検討中さん
マンションマニアより
『2017年には海浜幕張若葉地区で総戸数4390戸の超メガトン級大規模マンションがスタート予定です!!
仮に15年かけて販売するとなると月に24戸~25戸の契約をとらなくてはなりません。駅前の好立地というわけでもなく、ユトリシアほど目に優しい価格ではありませんから販売は一筋縄ではいかないでしょう。』
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858
匿名さん
>>851 匿名さん
ネットで検索すればいくらでもでできますよ。坪200万円代の部屋があるタワマンでもついてます。
ここは駅から遠く、資産価値の点から共用部はケチっていないと思っていたのですがやはり全熱交換器はナシでしょうか?
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859
匿名さん
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860
匿名さん
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861
匿名さん
>仮に15年かけて販売するとなると月に24戸~25戸の契約をとらなくてはなりません。
これって何気にハードルが高いですよね。
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862
匿名さん
4390戸ですもん何げと言わず普通に高いハードルですよ
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863
匿名
一筋縄ではいかないからこそコンセプトに力を入れているんでしょう。マンマニさんが言いたいのは海浜幕張駅徒歩15分にただマンションを建設したって売れないから街をつくらないとだめだよという話なのでは。
実際に街のコンセプトが発表されてからはマンマニさんも幕張ベイパークを押してくるようになりましたからね。年間300戸~400戸なら捌けると思うよ。
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864
マンション検討中さん
ほんとにほんの数年前までと値上げが半端ないですよね...
上がったのに仕様が下がるって購買欲が下がりっぱなしです。
天カセと全熱、あればあるにこしたこたぁない。
こんなにグイグイ上がったなら、すぐに下がるのかな?なんて思ってしまいますが、そんな甘くないんでしょうかね。
ここ、こんなに強気にくるとは想定外でしたし。
だったら、満足度の高そうな2棟目まで、狭めの中層階ならイケるのかなぁと少し待つかな...とよぎります。
でも、線路すぐ横で音の心配もあるし。
高層の建物に囲まれて、陽当たりも気になりますし。
冬の影は相当距離出ますからね。
ちょうど太陽が朝から夕方まで移動してる間、どの建物からも影がのびそうで。
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865
匿名さん
計画見る限り2棟目が立地的にも良いですよね、数年後ですけど
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866
マンション検討中さん
3LDKで3,000万台じゃないと売れ無さそう。千葉県だし。
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867
匿名さん
>>858 匿名さん
いくらでもあるなら2、3あげて下さいな。妄想はチラシにでも書いて下さいw
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868
匿名さん
2棟目発売まで待って、売れ残ってる1棟目と比較してからでも遅くない。1棟目もまだ建設始まったばかりだし。
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869
匿名さん
MRの営業の方曰く、2棟目は千葉の富裕層と都内の富裕層の住替え狙いらしいので(1棟目を早く売りたいための売り文句な気もするけど)、千葉最高層になるのもあって、線路際だけど高額物件になってしまうのかなーなんて
パークタワーがあって少し景観は被るけど、1棟目を含めて、間違いなく他の予定のタワーより見晴らしは良いし、ほんの少しだけ駅近だし…
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870
匿名さん
市況次第では二棟目の販売が更に延期になる可能性もあります。値引きされた一棟目と比較されたら売主としては目もあてられないので。いつまでにベイパークを完成させなければならないという約束は別にないんでしょうし。
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871
マンション検討中さん
まあ20年遅かったな。20年前なら売れたかもしれない。個人的な意見なので気になさらないでください。
建物自体はタワマンでいいんじゃないでしょうか。
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872
匿名さん
まー2棟目が1番高いのはそりゃそわだろうって話だね。
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873
匿名さん
つぎになると高くなるから早くって、すみふやゴクレといった売れ残り続出デベの常套句。三井までそんなことするようになったか。
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874
マンション検討中さん
不動産屋なんて三井も大京も変わらないですよ。
そんなのに乗せられる人がいるのは情けないですけど。
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875
匿名さん
大京って強引な営業手法で有名。資料請求やモデルルーム行くときには覚悟しないと。
デベにはそれぞれ特徴があるんだけどな。
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876
匿名さん
>>860 匿名さん
だから検索エンジンで探せばいくらでもで出るよ。
この板で他物件の固有名詞を出すのは良くないです。
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877
マンション検討中さん
>>875
私は三井の営業に信じられないくらいしつこい営業を受けた経験があります。
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878
匿名さん
全熱交換器をつけても、坪単価に直したら1万も差は出ないでしょ。
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879
匿名さん
>877
珍しいね。大手デベって買いたいんなら売ってあげるよって態度の営業が多いんだけど。
余程成績の悪い営業に当たったのかな。
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880
匿名さん
もう辞めてあげて!!
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんのライフはもう0よ
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881
匿名さん
熱交換器はよくわからんからどうでもいいんだが、二棟目の方が駅に近いって勘違いじゃないか?公園突っ切れませんよ?
色んな意味で二棟目の方が安くなる気がします。
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882
匿名さん
ゴミ置き場は各階にあるのでしょうか?
ベイフロントタワーは1階のゴミ置き場まで持って降りなきゃいけないみたいで・・・。
コスト削減のしわ寄せですかね。
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883
マンション検討中さん
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884
匿名さん
>>880 匿名さん
なんか情けないことを言いだしたのでやめてあげますw
こういうやつが見栄張ってローン組めないような部屋申し込むんでしょうね。相手する営業マンがかわいそうw
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885
マンション検討中さん
ローン組めない部屋は現金じゃないと申し込めないはず。
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886
匿名さん
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887
匿名さん
その記事甘いね。冬寒いからといって給気口閉じちゃうと部屋が負圧になることもある。
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888
匿名さん
>>886 匿名さん
他物件の固有名称がどうのこうの言うなら、本物件につかないことが確定している仕様について議論しても無駄でしょ。ていうかウザいから書き込まないでくれる?
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889
匿名さん
不都合な真実は書いちゃダメなのかな。北朝鮮みたいだな。
ここの角部屋みたいに風が抜けない構造だと全熱交換だときついよ。知らない人に売りつけちゃうのっていかがなものか。
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890
匿名さん
書き間違えた
全熱交換だときついよ⇒全熱交換なしだときついよ
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891
匿名さん
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892
匿名さん
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんが対象の物件を挙げてくれないから比較も何も出来ないよ(T . T)
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893
匿名さん
津田沼駅徒歩8分のザ・レジデンスが新築70㎡ 5000万~
こちらは4500万~
まぁ妥当な値段ですね
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894
マンション検討中さん
>>890 匿名さん
それってダイキンのエアコンじゃダメなんですかね??
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895
匿名さん
エアコンと換気装置は別物ですよ
今は24時間換気ですし
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896
匿名さん
全熱交換でないと、エアコンかけてる最中に外の暑い熱気を24時間換気で取り込むから、電気代がすごいことになる。
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897
匿名さん
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898
マンション検討中さん
ふむふむ。。
それはタワマンだと標準装備されているべきものなのでしょうか??
この価格帯で、という意味です
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899
匿名さん
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんは有るって言いはってますが物件名が1件も出て来ません。
要はそーゆー事です。
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900
匿名さん
>>889 匿名さん
お宅こそ不都合な事実をかけないのかな?物件名とか?もういいから全熱交換のスレでも立てて勝手にそちらでやって下さい。
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901
匿名さん
ここって駅行きのバス停、最後に乗りますよね?
という事は、雨の日とか満員で乗れないてことが容易に起こるのでは?それが心配です。
それと管理費…まだ未確定の固定資産税と合わせるといくらになるのでしょうか。
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902
匿名さん
>>901 匿名さん
この前のMR訪問の時、京成バス、順路変更があって、行きも帰りも1棟目が始めの停留所で帰りも始めに降りる順序変わったとの事でした
でもタワー沢山立ってきたら、どうなるか判りませんね
管理費(毎月の維持費)高いですよね⤵︎
固定資産税、税率変わるんでしょうし、幾らになることやら…普通はそんなに払えないだろ、って額になりそうですよね…
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903
マンション検討中さん
管理修繕、固定資産税でローン終わってからも毎月7万くらい払うはず。買う意味なし。
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904
匿名さん
タワマンは維持費高いから仕方ないよ。住宅ローンとは別に月5万円は最低限払えないと、あの高級感は維持出来ません。
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905
匿名さん
駅まで沢山歩くのは苦にならないけど、維持費が高すぎますね。キャッシュでポンと買えるくらいの方じゃないと、ちょっと稼いでいるくらいのサラリーマンじゃ無理でしょ。
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906
匿名さん
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907
匿名さん
タワーと低層棟で修繕費用って全然違うんだけど、同じ物件でどう分担するんだろうね。
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908
匿名さん
>902
固定資産税の税率が変わるって話は今のところないと思うけど。
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909
匿名さん
レジデンスはタワーの修繕負担する代わりに、タワーの施設が使える。
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910
匿名さん
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911
匿名さん
>>899 匿名さん
だからネットで調べればいくらでも出て来るよ。わざわざ固有の情報を出しても仕方ないでしょ。問題はここが全熱交換器による換気システムかどうかであって他物件の比較をしているわけではない。
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912
マンション検討中さん
>>911 匿名さん
聞かれた質問に答えず、
既に流れかけた話題を引き戻し、、
あなた何がしたいの??
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913
匿名さん
全熱交換器は無いよ検討外でしょ、消えて下さいお願いします。
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914
匿名さん
>909
それは違うような。共用施設の維持費として管理費で負担してるでしょ。
まあ、タワーの低層階も高層階に貢いでるようなものだけどね。
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915
匿名さん
まぁ熱交換器さんは荒らしの一種ということで無視しましょう。これが最後ですが熱交換器さん、皆さん迷惑しているのでよそでどうぞ。
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916
匿名さん
設備がないことを指摘すると荒らし扱いですか。ここは北朝鮮か。
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917
マンション検討中さん
荒らしとゆーか、荒らしにも達していないような。
とにかく全熱交換器については結論でました。
お疲れ様でした
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918
マンション検討中さん
熱交換器とか正直誰もよくわからないから実は重要な着眼点かもしれないぞ。
まあわからないけど。
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919
匿名さん
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920
匿名さん
例えば夏にエアコンで部屋を冷やしてるときに24時間換気を稼働させると、せっかく冷やしえるのに暑い外の空気が入ってくるのでエアコンの効率が落ちる。全熱交換器式の24時間換気って外から入ってくる空気と、換気で外に出す空気の熱を交換する装置。
以前はタワマンならついていて当たり前だったんだけどね。知らない人はついていなくてもわからないから、コストダウンの最初の対象になる。
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921
匿名さん
61kや70tのリビングインの浴室も、リビングの畳数表示を見かけ上広く見せかける、最近はやりのコストダウン手法。
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922
匿名さん
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさん
から
以前はタワマンならついていて当たり前だったさん
へ改名
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923
匿名さん
以前は三井の物件って食器棚が付いていた。食器棚が付いていて助かる~なんてさくらしてたのは今や昔話。
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924
匿名さん
920だけど、坪単価200万円台は私じゃないけどね。
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925
匿名さん
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926
マンション比較中さん
平日朝の海浜幕張駅、激込みだったんですけど・・・タワマン6棟建ったら運送能力がパンクするんじゃ・・・
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927
匿名さん
洗面台の入り口の扉が開き戸になっているのもコストダウン。これまた三井って以前は、居室の扉も引き戸にして部屋がすっきりなんて謳ってた。そういうのやめちゃうとかえって目立つんだよね。
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928
匿名さん
だって一昔前?だかのちょっと良い仕様にして坪単価280じゃ誰も買わないでしょ?
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929
匿名さん
ベイタウンは平均100平米なんて物件がバンバン建ってた訳だし時代の流れですよ。
仕方ない
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930
匿名さん
中古で転売するときはそういった物件と比較されて、買いたたかれちゃうんだろうね。
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931
匿名さん
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932
通りがかりさん
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933
通りがかりさん
70m2で管理費と修繕費で月額26000円は高いよね。
なんかおかしくないですか?
この他に固定資産税が年間20万円と駐車場を契約したら12万円が飛んでいくわけか、、、。
こうなると借地権のベイタウンと年間維持費が変わらないと思う。
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934
匿名さん
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935
匿名さん
打瀬小学校まで8分とのことですが本当ですか?
地元の方いらっしゃいましたら教えてください。
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936
匿名さん
>>926
現在の海浜幕張の1日あたりの乗車人数は約6万5千人。
ここの全戸数4500戸のうち、多めに見積もって1戸あたり1.5人が海浜幕張駅を通勤に使うとしたら増える乗客数は6750人。
今よりおよそ1割の増加なのでどうにかなるんじゃないのかな?
それに海浜幕張にお勤めや車通勤の人もけっこういると思うので、実際に駅を使う人はこの試算よりは少ないだろうし。
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937
匿名さん
>931
音問題を起こすようなショボい引き戸だとコストダウン。でも、そんなことしたらクレームの荒らしになるから、音対策として吊り戸にするとコストアップになる。
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938
マンション検討中さん
ここの物件は、とにかく未知数なことが多いので悩みますね。
街が完成する2030年ごろをイメージしてみると、、
・人口1万人目標は住戸作って、価格はともかく分譲してしまえば達成できそう
・商業設備はどのようなものができるのか
おしゃれなレストランは結構、だけど気軽に入れるファミレスもあったほうが便利だし
街の中華屋さんやラーメン、牛丼屋みたいな庶民的な店はこなそう、
・医療機関、公共施設(北側の文教エリアに何が出来るのか)
・バスはどれくらい来るのか、エリアに出来た商業施設の魅力で外部から人がやってくるのか。
(うちだけで閉じるといくら1万人いてもやっていけないお店が多そう)
・自動運転やパーソナルモビリティ(一人乗りカー)など、未来の自動車が駅近くじゃないと価値がない
というマンション神話を破壊するのか
・ドローン宅配、自動運転無人バスなど未来的な取り組みは実現するのか
・住民意識の形成が出来るのか。(公園での市民祭りや6棟のマンション共同によるイベントなど開催できたら盛り上がりそうだけど、、)
すべて達成出来たら、現状割高と思えるこのマンションも結果としていい買い物したなと言われそうですね。
ただ、一方でここのマンションでは住むだけでなく、自らが何かをしようとする強い住民意識がないとつまらないでしょうね。
あとは、郊外の団地のように将来的に強いコミュニティ意識が結果として外部に対して排他的になってそのまま老害化しないよう、人の入れ替えも許容しないと、、
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939
マンション検討中さん
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940
匿名さん
>>939 マンション検討中さん
カジノは果たしてできると嬉しいんだろうか
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941
マンション検討中さん
>>940 匿名さん
カジノは賛否両論がありますが、個人的には賛成です。
幕張メッセはカジノと親和性が高く、経済効果も期待し易いと思われます。
カジノと言えば、ギャンブル依存症や治安の問題が上がりますが、それは日本人は出入りできないようにするとか、対策は必要ですよね。ラスベガスであんなことがあったばかりなので説得力はないかもですが、カジノは寧ろ治安改善にもなりますからね。
カジノを作るとすれば、マリンスタジアムの向こうの方ですかね?幕張が国際観光都市になれば、マンションの資産価値にもプラスかな。
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942
通りがかりさん
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943
匿名さん
個人的にはカジノ面白いと思います。拡大地区への誘致なら、住宅地区、文教地区とはそれなりに離れてますし、入場料の設定次第で客層も選別できそうな気がします。昼はディズニー、夜はIRで幕張宿泊〜みたいな流れが出来たら素敵だなと思います。
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944
匿名さん
いいですね〜、ついでに放置気味の海浜公園の海辺あたりも整備されて観光地化してくれると盛り上がりそうですね。
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945
匿名さん
いい案ですね。実現したらホテルの稼働率が上がり新たな雇用が生まれ税収が潤い街も賑わうでしょう。
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946
マンション検討中さん
カジノなんか出来たら間違いなく住環境悪くなりますよ。
街のイメージが悪化しますし。
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947
匿名さん
>>946 マンション検討中さん
まぁパチンコや競馬とは客層が違うんじゃないんですか。
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948
匿名さん
カジノは反対。
自然の流れで、カジノで儲かった人が散財したくなる場所もできます。また損した人がお金を借りる場所、飲むところ。普通ではないテンションの人達が街にあふれるのは勘弁です。
若葉地区がそうなったら、いくら良いマンションでも選択から消えます。
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949
匿名さん
確かに散財したくなる場所や飲む場所はできると思いますが、幕張においては、規模にもよりますが、県の企業等管理局や市の幕張新都心課による一定の審査を経た資本の進出に限定されるのではないでしょうか。
また、IRに若葉・打瀬の住民が通うならまだしも、それ以外のエリアからの客なら、遊戯後はホテル集積地のタウンセンター地区に留まるか、電車かタクシーで幕張を離れるのが自然な流れだと思います。そこからさらに公園突っ切って15〜20分歩いて若葉住宅地区まで溢れるとは私は想像し難く、このエリアの色分けに幕張の魅力を感じています。
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950
通りがかりさん
夜、帰宅ルートの公園でカジノで負けた連中に出会うのは嫌だな。
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951
匿名さん
小学校まで15くらいはかかりますよ。
低学年の子供の足だと、20分はみておいたほうが。
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952
匿名さん
カジノって言ってもベイタウンや若葉地区の住宅エリアじゃなくてホテルがある辺りとかメッセの方でしょ。
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953
匿名さん
勉強不足ですみません。lRで誘致されたカジノを利用できるのは外国人でしょうか?
若葉地区やベイタウンには来ないでしょうが、駅前には集まるでしょうし酒場が増えそうですね。
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954
マンション検討中さん
>>953 匿名さん
カジノ法案はまだ審議すらも始まってませんし、幕張はカジノ候補地の1つであって、ここに建設されることも決まってません。
とゆーことを踏まえた上ですが、
もしカジノ法案が成立するならば、外人観光客が中心で、日本人は禁止か、もしくは相応の入場料はらわないと入れない、になる可能性が高いです。自民党はカジノに前向きですが、連立の公明が否定的なんで、ある程度の規制が入ると言われています。
まぁ、カジノはパチンコ屋とは仕組みも客層も規模も別物ですね。。
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955
匿名さん
営業マンにお伺いしたら、希望が多いのは西側と東側高層階らしい…買う買わないは別として!
低層階の景色に…ビックリ^_^;
それにしても管理費、修繕積立金、固定資産税でザックリ5万はびっくりする。
ローンと別にこの金額が毎月来るとわ!
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956
マンション検討中さん
>>955 匿名さん
管理費+修繕費+固定資産税で
いくらくらいが適正だと思いますか?
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957
通りがかりさん
>>955 匿名さん
駐車場代も込みなら、そんなもんだろう。
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958
匿名さん
長期修繕計画を確認したほうがいいよ。タワマンは修繕積立がどっと上がる。10年後は月々の支払、もっとすごいことになる。
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959
マンション検討中さん
カジノ自体は、神奈川に出来るでしょ。
千葉県は成田案と幕張案で県内でも調整すらつかずポシャってしまった。
ただ、当初外国人オンリーとしても、人気に陰りがでたら収益改善のために日本人もOKとかどんどん規制緩くなりそうだから、住環境近くにはないほうがいいと思います。
まあ、公園挟んでの商業エリアに出来ると思われるので、そもそもこっちには影響はないと思いますが
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960
通りがかりさん
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961
マンション検討中さん
確かシティタワー金町は、タワマンだけど、管理修繕が35年の合計で75平米くらいで1500万くらいしたはず。固定資産税も入れると、2000万くらいローン以外で余分に払うってこと。
幕張も同じだけど、管理費単価が金町の物件よりももっと高いので、さらに高い。
マンションの値段が仮に23坪とすると、物件が5200万諸費用含めて、ざっくら5400万。35年のローン総額が、金利1%固定として6400万くらい。管理修繕固定資産税で、2000万強。
締めて、8400万超。
35年でならすと毎月の負担は、20万円也。
そしてローンが終わった後でも、毎月、管理修繕が5万-6万の負担は覚悟しないといけない。固定資産税鑑みると、さらに負担は上がる。
その頃には、子供も巣立って夫婦二人の1LDKで良いとしたら、賃貸の方が良い。
生産年齢人口が大幅に減る中で、築年古い維持費高いタワマンに、誰が資産価値を見出して買ってくれることか。したがって売り逃げは無理だとしたら、出口のない債務地獄の老後破産の恐怖も全くないわけじゃない。
だとしたら、やはり、この売価ぎ割高な価格だと思う。実需のマンションに坪220で、維持費馬鹿高い。
消費者を舐めた価格だわ。
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962
匿名さん
良く分譲と賃貸で価格がって話題になるけど賃貸派の人は分譲と比較して選ぶ人いるかもしれないけど分譲買う層は物件検討時点で賃貸と比較して購入する人は少ないんじゃないですかね。
金額的な損得より満足感や充足感を優先して考えてる気がします。
まー確かに私もここの値付けは強気な気がしますが
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963
匿名さん
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964
匿名さん
>>961 マンション検討中さん
でもぶっちゃけ賃貸用物件て内装や設備がしょぼいし、分譲賃貸も玉が少なく希望通りの部屋はまずでないんだよなぁ。結局物件価格だけ見て買えそうなギリギリの部屋を狙うから高く感じるのであって、維持費を含め余裕のある資金計画すればそんなに困らないよ。借り入れが年収倍率で4倍くらいが目安かな。6000万借りるなら1500万。世帯収入ならそんな難しい話でもないっしょ。
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965
匿名さん
前にも出てましたが管理費は物件価格に比例します。固定資産税も同様。従って坪単価が高いという意見はともかく、維持費が高いという批判はナンセンス
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966
通りがかりさん
維持費は気にするのに、リセールバリューは気にしないの?
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967
匿名さん
実需って書いて有るからリセールを考えない場合って事かと?
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968
匿名さん
>>961 マンション検討中さん
すごくわかりやすい分析ですね。
勉強になります。
初期費用以外でも高額な費用がかかることがよく分かりました。
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969
マンション検討中さん
海浜幕張にマンション買う人は、ある程度の経済力がないと買ってっから苦労するよ。千葉みなと駅あたりのマンションを検討した方がいいよ。
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970
匿名さん
>>968 匿名さん
同感です
リアリティのあるご教示だと思います
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971
匿名さん
なんだかんだ言って一期で1/3くらいは売れる見込みなんでしょ。だとしたら現時点ではそれなりに妥当な値付けなんじゃないの。売れるものをわざわざ最初から安くする必要はないわけだし。
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972
匿名さん
タワマンのリセールや資産価値を考えたらバーゲンプライス
ここを高いと騒ぐ人は蘇我あたりの徒歩30分一戸建てを買えばいい
たぶん同じ金額だと思う
わが家は買いますよ
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973
匿名さん
タワマンのリセールがいいのは希少性もあると思う。ただ、タワマン建設ラッシュとなって今後も維持できるかは疑問。
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974
マンション検討中さん
駅直結だったらリセールも期待できるけど、埋立地で駅徒歩15分、線路の北側に位置して海から遠くて眺望がイマイチという条件ではリセールは期待できないですよね。
このへんは、どう考えますか?
一生住み続けるなら問題ないのだろうけど。
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975
匿名さん
>>974 マンション検討中さん
幕張ベイタウンは同様の条件でリセール維持している物件が多いですよ。たぶん街自体のファンが多いからです。ベイパークがリセール維持できるかは今後の街づくり次第かな。
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976
匿名さん
終の棲家のつもりでも、何があるかわからない。いざ売りに出そうとして売れないと身動き取れなくなる。
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977
匿名さん
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978
匿名さん
ミニバブル期前は安かったし、その後相場が上がってるから中古も価格を維持してる。高値つかみすると・・・。
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979
匿名さん
>>978 匿名さん
それはその通りなんですけど、本当の郊外だとミニバブルの恩恵も受けられずただ駄々下がるのみです。下り相場の時は都心もどこでも値下がりして損ますが、バブルの恩恵がある立地なら売り時を選べればリセール維持できることになります。実際には家庭やら仕事の事情やらで好きなときに売るのは難しいですけどね。
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980
匿名さん
ミニバブル以降、2~3割上がってるので、条件のいい立地だと中古も上がっている。維持してるレベルってむしろ負け 組。
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981
匿名さん
保育園とか老人ホームは部外の人も利用できるし、保育園は抽選待ちにもなるそう。
特典とかは特にないのかな?
駅から15分で書いてあるけど実際20分でしょうかね。バスがなかなか来なかったり、満員で乗れない場合に暗い公園を子供にあるかすかと思うと悩んでしまいます。
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982
名無しさん
渋幕が現在の水準を維持すれば、渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。
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983
マンション検討中さん
リセールなんか期待できるわけないでしょ。
今の時代に徒歩15分とか。
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984
マンション検討中さん
>>982 名無しさん
あるわけないじゃん。
ベイタウンの中古価格を見ればわかる。
ベイタウン内では、海に近いベイフロント、ビーチテラスと分譲価格が激安だったグリーナぐらいで、その他の物件は価格維持どころか分譲価格を下回ってる。ただし、震災直後の頃よりはだいぶ戻してきているがね。
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985
マンション検討中さん
だいたいさ、駅徒歩15分を忘れさせるくらいのアピールポイントがあればいいのだろうけどね。
何かありますか?
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986
匿名さん
>>985 マンション検討中さん
それはもうアレよ、本田のサッカー場?
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987
マンション検討中さん
》985
徒歩15分を忘れさせる何かですか、、、
そうですね。徒歩15分を忘れさせるくらいの高い値段と街が出来上がらないかもしれないと言うハラハラ感。
あとは、朝はいいけど夜は恐怖の公園ルートで、非日常のスリルを毎日味わったり、
公園外から遠回りして徒歩25分くらいかけて運動不足を解消できたり、
しかしあの公園は夜見ると、ホームアローンの夜の公園を思い出すね。
お金でいうと年収1500万くらいあるなら、買ってもその後も支払いはやっていけるし、
リセールは、売りたくても残債割れになるだろうから、否応無しに強制的に永住できるし。
維持費高くて、破産住人が増えても、まあ気にしないなら構わないし
まあ、先のこと考えずに、決めるならネタになるくらいの高値掴みにチャレンジしたらいいし、
上がっていく修繕費と古くなっていく建物を見て精神力も鍛えられるから良いかも。
2棟目延期してる時点で、デベは本気で情報弱者を狩りにきてるね。
市場価格はマーケットが決めるから、情報弱者が率先して買うのなら需要が生まれて、結果それが今の市場価格なんだろうけど、
実需エリアの立地である以上、情報弱者が買い終わった後の二棟目で、塾考層が適正判断して購入する価格こそが、本来の適正価格で、それこそが一定の時間軸で見た上でもある程度安定感ある市場価格になるはず。
でも、2棟目延期によって、答えが出るのはだいぶ先になってしまった。
まあ、売り方としてはうまい。
場所は魅力的なだけに、ホント長い目で見た値付けをしてほしかった。悔やまれる物件だわ。
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988
匿名さん
>>987 マンション検討中さん
そこまで分かってるなら、自分だって売り手側に回ったら同じ戦略を取るだろ。慈善事業じゃないんだからw
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989
マンション検討中さん
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990
名無しさん
>>984 マンション検討中さん
分譲価格維持を目線にするならおっしゃるとおりだけど、築年数考慮したら十分リセールバリュー残ってる類のものと思いません?中古価格が残債下回る住人ほとんどいないんじゃないかな?築20年以降は値下がり幅も低減していく傾向にあるし、ベイタウン内の中古マンションは優秀だよ。
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991
テツ&トム
海浜幕張駅から徒歩15分かー
そのまま電車乗ってたら蘇我まで行けちゃうね。
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992
匿名さん
もう蘇我の一戸建て買おうよ
そのほうが幸せだよ
わが家はここ買いますけどw
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993
マンション検討中さん
分譲価格は新築祝儀(デベ利益)もこめられてるわけで残債割れは無いというのが何を根拠にしてるのかよくわかりません。
しかも大型マンションだから中古物件の数も多くなりそうなので競争になってしまいそう。
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994
匿名さん
本田のサッカー場は後に8,9階建のマンションになる予定ですよ。
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995
匿名さん
近くに老人ホームできるなら両親もよべる
そんなタワマンがこの値段なら、やはりバーゲンプライスだよ
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996
匿名さん
>>993 マンション検討中さん
中古の価格は需給しだいだから新築祝儀を超えて築浅が値上がりすることがあります。また、値下がりするとしてもそのペースが借り入れ残高の減少ペースよりも遅ければ残債割れはしません。繰り返しますが値段は需給次第なので大型だから買い叩かれるということはなく、むしろデベが開発を決定した以上、それなりの需要があるということです。
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997
名無しさん
>>993 マンション検討中さん
例えばパティオスなら分譲価格を坪180と置いてみて、30年元金均等フルローンで試算したらいいんじゃないかな?築20年で、坪単価60程度なら残債と資産価値がトントンの状態。でも実際は築20年超でもその1.5倍程度で売り出されてる物件ばかり。新築祝儀込みで購入しても残債割れしてる住人はベイタウンにはほとんどいないでしょ。
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998
匿名さん
>>995 匿名さん
老人ホームではなく、老人が住める住居ですよね?
良く確認した方がいいですよ!
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999
マンション検討中さん
マンションの管理費+修繕積立金は、分譲価格に比例して決まっているようですが、どのような理由なんでしょうか?
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1000
匿名さん
>>993 マンション検討中さん
それはそうなんだけど中古の方も売主個人の利益と業者の仲介手数料まで含まれてるよ。おまけに建物保証もない。
中古でお得に買えるのは、定点観測して訳あり物件が出てきた時にすぐに判断出来る人、不動産屋とのリレーションがしっかりしてる人だけだよ。
プロもすぐに買い手がつく物件なら自分の客に売りたいから日頃からリレーションがなければ紹介すらされません。
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