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物件概要 |
所在地 |
千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-18、1-19(地番) |
交通 |
京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩15分 総武線 「幕張」駅 徒歩25分 (※徒歩分数は B-7街区:高層棟:メインエントランスからのものとなります。)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
497戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階建(タワー棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年12月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]野村不動産株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]伊藤忠都市開発株式会社 [売主]東方地所株式会社 [売主]株式会社富士見地所 [売主]袖ヶ浦興業株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社
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施工会社 |
株式会社熊谷組 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス口コミ掲示板・評判
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1001
匿名さん
>>999 マンション検討中さん
デベが用地を仕入れるときはまずその地域の購入者層の収入や資産から、購入可能な物件価格を決めます。次に物件価格から建物原価と経費、利益を引いて、土地代として残る金額を入札して落札します。つまりデベが土地を入札した段階で物件価格と購入者層はほぼ決まっています。あとは購入者やマンションの格に応じて共用設備やソフトサービスを決めます。具体的にはアッパー層が購入者層と想定されている場合、ある程度の維持費には耐えられますがしょぼいサービスだと逃げられてしまいます。一方で底辺相手の場合維持費が高いと逃げられます。従って、購入者層のレベルに応じたサービスを設定する必要があります。
まとめると物件価格に応じて購入者層が決まり、購入者層に応じて最適な共用設備、サービスのレベルが決まるので、物件価格に応じて維持費は高くなります。
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1002
匿名さん
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1003
マンション検討中さん
ローン返済とは別に毎月のランニングコストがかなりかかるので、悩んでいます。
70㎡でも月々、管理費約2万+積立修繕約1万+固定資産税約2万
しかも積立修繕は10年ごとに2倍に上がってくそうですが、30年後には月々のローン+8万ってことですかね?
話を聞いてるときは、過度な共有部や設備がなくて良いと思いましたけど、管理費は都内の設備の充実したタワマンと変わらないんですね。。。
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1004
マンション検討中さん
修繕計画教えてくれました?
聞いたら、まだはっきりしてなくて…と濁されましたよ。
担当の人が無知なのか、ちゃんと計画が建てられてないのか。
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1005
匿名さん
京葉線の騒音が気になります。夜は周りが学校なので寂しいです。
低層階は眺めが悪そう。
でもまっいいか新築だから。
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1006
匿名さん
>>982
>渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。
流石にそれは無いとおもいます。渋幕は通うものであって、近くに渋幕あってもだから何って感じですよ。
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1007
匿名さん
>>998 匿名さん
ありがとうございます
サ高住かな?たしかに確認が必要ですね
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1008
匿名さん
>>1006 匿名さん
職住近接と考え方は一緒やで。学住近接。我々の時間も子供の時間も大切。県外から通わされてる600人の生徒の親御さんも、本当は子供の通学負担を減らしてやりたいと思ってるよ。
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1009
匿名さん
このマンションに住んで、子どもが渋幕なんて理想ですね。その前段階、渋幕に入れるような進学塾が近いかも重要です。受験生こそ時間が大切ですからね。
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1010
マンション検討中さん
修繕計画未定なんて初めて聞いた。普通のマンションだと2万弱/月上がる。
タワマンだといくら上がるのか想像がつかない。
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1011
匿名さん
ここからなら、幕張インターナショナルスクールからの渋幕がベストコースかな。
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1012
匿名さん
渋幕から法大に進学した私も推薦します。素晴らしい学校です。
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1013
匿名さん
渋幕て急に難関校化したよね。自分の記憶だとせいぜい市川レベルだった気がする。
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1014
通りがかりさん
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1015
マンション検討中さん
渋幕の話はどうでもいい。
自分の子供が通うかは所詮、学力次第。
マンションの情報交換がしたい。
30年後に維持費だけで8万…
ローンを払い終えても、死ぬまで高い維持費を払い続けなくてはいけないのか。
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1016
マンション検討中さん
>>1003 マンション検討中さん
ランニングコスト情報ありがとうございます。
都内の賃貸からの住み替えを考えていたんですけど、駐車場をかりると更に増えるということですよね?
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1017
マンション検討中さん
>>1016 マンション検討中さん
更に1.5~2万円アップです。
ざっとローンとは別に月々+7万くらいはかかるんじゃないですか。
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1018
匿名さん
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1019
マンション検討中さん
幕張ベイフロントも管理費+修繕費は高かったが専有面積も広かったので仕方ないのかなと思っていたが、ここは専有面積が狭いのに信じられないくらい高い。しかも駐車場が100%無いから2台目借りたくても無理そうですね。
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1020
匿名さん
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1021
マンション検討中さん
なに言ってんの?
駅徒歩30分もかかるベイフロントなんて正解じゃないよ。
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1022
マンション検討中さん
>>1015 マンション検討中さん
>>1015 マンション検討中さん
同感です。
30年の管理修繕が月平均で平米500円程度です。最初は安く見せてすぐ上がっていく。転売立地なら最初安くて売り逃げが常套手段なのでしょうが、、、。実需立地だからそうもいかない。
結局25年目は600円超えていて、そこからさらに上がっていくのでローン後は管理修繕だけで家賃払ってるようなもんですね。80平米なら駐車場込みで7万。これに加えて固定資産税ということになっちゃいますね。
30年後って言うと2019年竣工なので2049年です。
2040年に自治体の半数が消滅危機と言われてたり、2045年には東京でさえ人口の3分の1が高齢者になり、2050年には失業率が倍になると言われている中で、ローン後も月々8万以上払う。
https://matome.naver.jp/odai/2138069935981188801
さらに言うと、30年くらいには2回目の大規模修繕もあるだろうから、25年目の修繕と比べて30年目は大幅に上がる可能性も否定できない。
資産価値が維持できると主張する人は、
30年後、2050年に家を買おうとする世代が、(人口減で安くなった土地を当たり前に見て相場が激変している中で、)築30年の徒歩15分の郊外物件、しかも、築30,40, 年と、どんどん維持費が高くなり、一方で設備は古くなり、維持費だけで10万円の大台も突破するかもしれない物件を、選びたいかどうか冷静に考えて見て、自分が逆の立場でも買いたいと思うなら、将来の資産価値をあてにして、将来資産価値を含んだ現行の割高価格で買えばいい。
一方で、資産価値が見込めないと考えるな 場合は、将来の物件残価値0で、自分が死ぬまでの総負担額を計算して、その負債を人生かけて払って払い終わっても、老朽物件を維持費で だけで10万払う姿を想像するといいかと。
私は、仮に、「築30年、幕張物件、維持費10万、住人はみんな30年前なので、平均年齢30歳上。つまり子供の同級生は限りなく少ない物件」があったとして、物件価格0円でも積極的に買いたいとは考えないかな。買ってしまうと、次の購入者が現れないと永遠に維持費を払わないといけないリスクがあるので。それよりは、その時の新築か、築浅中古だなあ。
何れにしても、資産価値を含んだ値付けのままで買うのは、ゴメンだわ。
都心ならまだわかるが。(都心でも、高齢者が急増する上に、容積緩和などで、割安になってくるのは見えてるけど)郊外でこの値付けは、勘弁してほしい。土地50万強で落札して(容積300%、公園寄付差し引いて、造成勘案しても実質坪20万半ば)、建物110-120万程度で、販管費いれても、どんなに高くても150-160くらいが原価でしょう。適正利益載せても、170-180でしょ。平均坪210だと、買った瞬間、坪50万程度の含み損。かつ維持費は他より高い。
まあ、だからこそ、情報弱者以外に売れないのわかってるから、販管費高めに目積もって、長期化販売でそれが売価に上乗せされていて、かつ二棟目を延期して我慢比べという話とつながるんだろうけど、、、。
不動産相場は、いやまそんな局面じゃないんだから、まともな値段にして、サクッと売って、さっさと街をし繰り上げる方向に考えてほしい。まだ正式価格じゃないんだから、販売戦略考え直してほしいわ。
サクッと売っても、これだけでかけりゃ管理費で安定的に儲けでるでしょうに。
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1023
マンション検討中さん
長すぎて読む気がおきない。
要は、お金が無いからここは諦めて蘇我の物件を買うってことでいいのかな?
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1024
マンション検討中さん
長いけど、中身があるから読めたよ。
正論だし、確かに割高。
金があるか無いかと言う話と、高いか安いか判断することは別次元の話。
金があるやつでも高いと判断するものは、ぼったくりで論外。
金があるやつが安いと判断するのは、良いもの。
金がないやつが高いと判断するのは、たんに手が届かないだけ。
金がないやつが安いと判断するものは粗悪品。
要は、いいものが高いのは構わないが、それだけの価値がないのに高い=割高かどうかと言う話をしてるから、金があるかないかと言う話ではないと思うよ。論点は。
俺もこの物件は、雰囲気の良さは否定しないが、割高だと思う。
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1025
匿名さん
蘇我を馬鹿にするな、蘇我もいいところだぞ
無理に割高物件に手を出さず蘇我の徒歩45分21坪二階建てが3500万で買えるよ
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1026
マンション検討中さん
>>1024 マンション検討中さん
いや、結構めちゃくちゃだぞ。
かなりの丼勘定だし、
売上原価に販管費混ぜてみたり。
で、この手の分析する人は、一般的な物件との比較で述べて欲しい。
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1027
マンション検討中さん
読みましたが、売上原価ではなくて、原価と利益という意味で書いていると思いますよ。
原価は、売上原価と書くと、仕入のみを指す場合と、仕入れに加工費(人件費、外注費)を入れる場合があります。
人件費を入れるか否かは、業態によります。ディズニーは、人が資産という理念から原価にキャストの販管費を入れています。
運送会社とかの人件費も、人がいないと運ばないので、経費ではなく原価に入るのが本来。
まあ、難しくなるので、深堀はこの辺でやめとくとして。
結論言うと、
一般論で原価というと、トータルの原価でも問題なくて、あとは業者の儲けということになるので、要するに、儲けすぎと言いたいのかと。
尚、精緻な数字は(当たり前ですが)業者しかわからないので、丼になるのは当たり前。
唯一確認できるのは、公表されている土地価格ですが、これは合っているので、それ以外は推定値だと思います。ただ、これも大きくは外れてないかと。むしろ近いと思います。
批判される方は、じゃあいくらなら正しいかを出してもらえるとみんなが、参考にできて良い掲示板になるので、みんなウエルカムだと思いますよ。私は、関心はありますが、やっぱり1割高いなぁと思うのと、修繕はまあ仕方ないとしても。管理費が高すぎだと思っています。
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1028
匿名さん
>>1021 マンション検討中さん
ベイフロントは徒歩20分です。ベイパークとの違いはシャトルバスがあるので駅まで楽かもしれません
ね。維持費も多少安かったと思います。ただし普通借地権で免震ではありません。
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1029
マンション検討中さん
マンション購入者(特に若い夫婦)は管理費・修繕費 、固定資産税が払えず退去というのが意外に多いらしい。
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1030
匿名さん
固定資産税滞納しても退去させられないと思うが・・・
まー管理費、修繕積立、税金、払えないのに買っちゃダメですよね
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1031
匿名さん
マンションは最後のところ嗜好品です。お金が不安な人は大人しく戸建を買いましょう。蘇我がオススメです。
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1032
マンション検討中さん
>>1029 マンション検討中さん
>>1031 匿名さん
>>1030 匿名さん
1029さんの代わりに行間を補足すると、
固定資産税が払えないまま、滞納があまりに続くと、行政から差し押さえ通知が来て、最悪は競売になる。
金を作るためには、自分が退去して、安井マンションに引っ越して、分譲物件は賃貸に出して、ローンとの差額で貸せるなら、それで当座の金を作って滞納解消するか、
もしくは、売りに出して、残債以上ならそれで解消。残債以下なら、銀行がオッケーしないから原作売れない。ただし、差し押さえされる状況ならば銀行も相談にならざるを得ないので、競売の場合と、任意売却の場合とで比較して、ローン回収額が多い方での解決を進める。
まあ、こんなとこでしょう。
いずれにしても。滞納解消しないまま住み続けることは難しい。結果、背伸びして買うとやばい。割高なものには手を出さず、適正なものに手を出しましょう。
要するに1029.1030共に、考え方としては間違っていない。
蘇我は、土地勘ないのでどうなのかはわからんが、蘇我のことばかり書く人がいるが、コンプレックスでもあるのですかね。蘇我は蘇我で地元の人にはいい場所でしょうから、あまり悪くいうのは賛成しませんが。
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1033
マンション検討中さん
千葉らしくレベルが低いスレです。
蘇我とかよくわからないこと連呼する変な人もいますし。
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1034
匿名さん
>>1031 匿名さん
「最後は嗜好品」(何処であろうと)マンション購入検討者には突き刺さる言葉ですね
様々が天秤に乗ってくるのでどうにも判断が難しい…いろんな意味での『将来環境』の確定が出来ない中=暗中模索なので、特に今の時期のマンション購入は博打に近いものがあるかなって最近感じています(哀)
しかし何にせよ幕張の売り出し価格と管理費が割高と感じる人が多いのがよく分かります (比較対象を千葉近隣としても)いやホントに高いですよね
都内都区部と比べても千葉である事を加味してもやっぱり高め?ま、住環境が全然違うし・いろんな意味で幕張とは比べられないですかね 幕張MRの営業の方と話していた時には、立川あたりとの新築との比較の話をされて、その辺りと同じか安い設定です、って
立川辺りまで行かないと幕張と同レベルにならないのかと思うと、都内にはゆったりした広さのマンションは買えないなーって
もう少し普通に自宅が買える時代を過ごしたかったけど思っても何にもなりませんね
そんな時代は戦後の高度成長期か、このあと20年経って人口減少社会が広く実感出来る様になってからでしょうか…
購入検討時期が今のこの時間な事を恨むこの頃です
蘇我も京葉線始発とか高速インター至近とか良い地域ですよね
でも戸建とマンションとだと、まただいぶ違いますね 戸建のメンテナンスは自分次第、凡そ10年で上物は減価償却扱い でもでも土地は借地ではなく、その後が相続出来れば永代に所有権…
ところで話しは変わりますが、津田沼プレミアとの比較検討してらっしゃる方はいませんか?
予想販売平均価格と幕張価格にだいぶ開きがあり、あちらの掲示板では「津田沼で300はオカシイ」(高過ぎる)と
住環境や価格(予想)も違うし、価値観や予定資金力の違いなどから、皆さんやっぱり比較対象にはならないでしょうか?
長文失礼しました
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1035
匿名さん
高いと思う感情もわかるけど、土地取得費280億、総事業費約1800億、総供給戸数約4400戸あたりの数字を踏まえると、高い高い言っても仕方がないよね。
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1036
匿名さん
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1037
匿名さん
高いと思う人は、安いのを買えば良いだけ。
マンションの価格は時価だから。
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1038
マンション検討中さん
これから相続で都心物件はまだ出てくる中、あえて千葉を選ぶ理由がある方は良いんではないですかね。
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1039
マンション検討中さん
>>1035 匿名さん
1,800億➗4,400戸=4090万
平均の広さが、23.33坪と仮置きして (※第1期の最多価格帯4,900万、平均坪単価210万から参考値として算出。4,900÷210=23.33)
4,090÷23.33=175万
今回割高に作ってるから、23.3坪で試算しているが、
元々はもう少し平均面積大きい予定だっただろうし、新聞へのインタビュー回答なので少しふかしてるとは思うので実際は、幕張だから平均面積85平米で当時計画していた場合も考えてみると、25.7坪試算となって、4,090÷25.7=159万/坪となる。
つまり、坪160-175万くらいが予定総事業費。
分譲マンションデベの利益は、一般的には5-10%と言われてるから、売価がmin168-192万となる。
だがフタを開けると、220で出して、客の様子見て、210に修正。
それでも、儲けすぎ。
割高に感じる人は、その感覚は正しい眼を持ってるってこと。
要するに1割から2割高い。
5000万の物件で2割変わると1,000万変わる。そうすると月々ローンが2.8万くらい変わってくる。(試算前提1,000万×1.0%×35年×1/2)。
管理費も200-230円位ならば、許容できるが、これも1-2割り高い。
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1040
マンション検討中さん
元々、平米数を小さくして若い世代でも購入しやすい設定だったと思うが?
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1041
匿名さん
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1042
マンション検討中さん
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1043
マンション検討中さん
>>1039 マンション検討中さん
つまり、坪160-175万くらいが予定総事業費。
分譲マンションデベの利益は、一般的には5-10%と言われてるから、売価がmin168-192万となる。
この逆算だと販管費ゼロで計算していることになりませんか?それとも事業費の中に販管費が含まれているとの認識でよろしいのですか?
総事業費=建設費と考えるならば、割返すべきは利益率ではなく、粗利益率のような気が、、その場合、マンデペの一般的な粗利益率は20から30なので、平均4000万ちょいで最多価格帯が4900だと逆に適正か、寧ろ割安になるかも??
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1044
マンション検討中さん
あ。⬆︎です。
でも、1割から2割高いなぁ〜
て感覚自体は私も持ってますので悪しからず。
笑
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1045
マンション検討中さん
>>1044 マンション検討中さん
「総」事業費なので素直に考えると建設費はもちろん販管費ふくめた、文字通り総費用という前提です。
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1046
匿名さん
「儲けすぎ」の意味が分かりません。値段が高ければデベは部屋が売れずに墓穴を掘るだけです。売れるから、つまりその価値があると少なくともデベが見込むから高くするのです。値段は最終的には需給に基づいて調整されます。
少しきつい言い方になりますが自分が想定した価格で買えないからと言って、子供じみた文句を言うのは見苦しいです。
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1047
マンション検討中さん
追記
千葉県から購入時の土地が坪53万で、容積300%なので、一種単価17-18万/坪。
公園寄付を差っ引いて考えても、20万前半。
建築費が、140-150ってことは流石にないと考えると、販管費は入ってると考えるのが自然でしょうね。
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1048
マンション検討中さん
>>1046 匿名さん
私が買うか買わないかではなくて、買う立場に立って真剣に買うべきか否かを判断するためのあくまで客観的な数字の話をしているので、感情論で批判している書き込みとは異なるとは思いますが。
まあ、見苦しいと言われたので、もう書くのやめますね。
ただ、よく考えずに、またはよく知らないまま買って後で払えなくなると本人はもちろん、他の住人も管理組合の予算に影響するので、よく考えたほうがいいとは思います。ローンが通ることと、払えることは別だし、今の市場価格は、将来の市場価値とは別物ですからね。
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1049
匿名さん
マンションの価格はコストの足し算で決まるのでは無く、受給バランスに規定されます。
自己満足のコスト論議にはウンザリかな。
こういう人って時代に流れが読めないんでしょうね。
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1050
匿名さん
180だかでコストから考えてしっかり利益出てたとしても210で売れると判断したら210で売るでしょそりゃ
210じゃ儲け過ぎだから190で売るかなんてなるかい
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1051
マンション検討中さん
>>1048 マンション検討中さん
当たり前のことを、ウダウダ書くないでよ
買えない人は、ここに来ないで欲しいです
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1052
匿名さん
>>1048 マンション検討中さん
まぁたしかに家賃なみのローンで買えますみたいな謳い文句はひどいと思います。ただここを検討する人の多くはマンション購入経験ありの二次取得者でしょうからその辺の心配はあまりいらないでしょう。
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1053
匿名さん
価格の話の中すみません。
タワーマンションの外廊下にお住まいの方、怖いと思うことはありませんか?
廊下なので敢えてのぞき込んだり見上げたりはしないですが、画像は奈落のようでかなり怖いなと。
一戸建てからこのマンションを検討中ですが慣れるものですか?
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1054
マンション検討中さん
ベイフロントは歩いた事がある方なら判ると思いますが、大人のかなりな早歩きでなんとか20分強くらいです 駅から荷物を手に歩こうと思える距離ではないし、居住者用バスも日中は、え?って言うくらい便がない
知らない人が知った風に書き込むのは良くないですね
と、まあ、それは仕方ないとして、ベイパーク買おう!と決断していらっしゃる方が居たら、その決定打の観点を教えて頂きたいです
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1055
匿名さん
感覚は人それぞれなので怖い人もいれば慣れる人もいると思います。
ちょっとでも不安なら戸建のままで良いと思います。
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1056
匿名さん
蘇我を馬鹿にしないでほしい
蘇我はいいぞ
無理してタワマン買うより蘇我で一軒家も悪くない
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1057
マンション検討中さん
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1058
マンション検討中さん
ローンの仮申し込みもクリアし、後は嫁のゴーサインを待つ身です。
都内からの移住になりますが、決め手は住環境と、何よりマンションのクオリティの高さです。詳細は言いません。MR言ってください。けど、都内で結構、物件見ましたが、坪200台はもちろん300台でもなかなか見ることが出来ない仕様だとおもいます。
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1059
匿名さん
ローンの仮審査と嫁さんのゴーサイン順番逆じゃね?w
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1060
マンション検討中さん
>>1059 匿名さん
まぁ、細かいことは言いっこなしで。
笑笑
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1061
名無しさん
>>1058 マンション検討中さん
私も真面目に購入を考えているものですが、仕様差ってどんなところでしょうか?
MRにも行きましたが、素人なもので、どの辺りの仕様に着目されているのか
よくわかりません。広さの違いはわかるのですが。差し支えなければ、教えてください。
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1062
匿名さん
>>1054 マンション検討中さん
徒歩時間は分速80m換算で表記することが決められています。そうでないと人による個人差で距離の基準があいまいになるからです。中古の売り出し物件を見れば明らかですがベイフロントは海浜幕張駅から徒歩20分です。早歩きとかよく分からない基準で書かれても困ります。あまり不動産の常識をご存知ないようですが今後は気をつけてくださいね。
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1063
マンション検討中さん
>>1061 名無しさん
私も素人ですし、元々は都内の大規模板マンばかり見ていたので、余計に差を感じただけかもしれませんが、と前置きした上で、、
都内の2〜300万台クラスとの比較ですが、メジャーブランドのマンションでも施工はほとんど長谷工です。なので、基本は直床が多いですが、ここは二重床です。まぁ、タワマンは全部そうなのかもですが。。後、天井高、階高もしっかりありますよね。
部屋の装備も一通り揃ってます。最近のマンションはディスポーザーがなかったり、食洗機がオプションなものもチラホラ見かけます。
で、ここはルーバー面格子が装備されてますが、私が見た中ではここしかありませんでした。
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1064
マンション検討中さん
>>1062 匿名さん
一度、歩いた経験から言うけど徒歩30分かかったよ。
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1065
マンション検討中さん
外廊下ってことだけで、コストカットされたタワマンなのでは?
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1066
マンション検討中さん
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1067
マンション検討中さん
>>1048 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
真剣に購入するか悩んでいるからこそ、そういう知識のある人の客観的な意見は参考になります。
買えないから文句を言ってると批判だけして全く何の情報もださない輩は、痛いところを突かれて焦る身内の関係者でしょう。
価格は買えたとして、死ぬまで払う高額な維持費、どうしたものか。
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1068
マンション検討中さん
>>1029 マンション検討中さん
購入時にちゃんとした説明を受けてない、
もしくは、ローンが払えるからと知識がないまま何十年後のランニングコストまで考えずに買ってしまったツケですかね。
若い夫婦が陥りやすいというのも納得。
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1069
マンション検討中さん
>>1065 マンション検討中さん
確かに高級感が出しやすい内廊下に対し、外廊下はコストカットと見られやすいですよね。
でも、もしここが内廊下を採用していれば、私のニーズである70から80㎡で3から4LDKの部屋はほとんど無かったんではないのかな?と思ってます。
内廊下って廊下側に窓作らないですよね。オール角部屋か、小さい部屋でベランダ側の窓オンリーの部屋しかできなかったのでは??
違いますかね?どーでしょーか?
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1070
マンション検討中さん
1069です
必ずしもそーじゃないみたいですね。
すいません。。。
有明の住不のトリプルタワーは内廊下で、部屋を横に並べてますね。てか、このタワマンは板マンをそのままタワーにしてるんですね。凄い。。
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1071
マンション検討中さん
大して管理するものないんだから、
管理費今から見直してもらいたい
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1072
マンション検討中さん
>>1062 匿名さん
当然、分速徒歩基準を知っていて書いていますが、何かご不満が?
そちらはベイフロント擁護派?
そんなに基準が大切で、客観性が大事なら、直線距離1.6キロとでもすべきでは?
その方が個人個人にはより客観的でしょう
私は近居している者として、あくまで簡略な目安を伝えたまでですので悪しからず
難癖付けはご遠慮願いたい
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1073
1061
ご教示ありがとうございます。とても参考になりました。
いくつかのMR見てもやたらとオプションがついていたりして、違いが良くわからなかったもので・・・。
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1074
匿名さん
私も幾ばくかの浅薄な知識しかないマンション購入素人ですが、MR訪問の時に「仕様にはあって欲しいもの・便利なものがまず殆ど付いています」と営業担当氏に云われたので「じゃあ、『実は、これは無いんですよね』は?」って訊いたら、即答で「お風呂の「ミストサウナですね」と返ってきました 「あると嬉しい仕様だと思いますが、結構使わないらしいですし、かつメンテナンスも必要になってきますし」との事でした
高い管理費、(外廊下)、熱換気システム、住むに従って上がっていくだろう修繕費、マンション余り時代の手前でマンションバブル、、、何だかマイナスポイントばかりに思えてきますが、それを上回っても買いたい!が有れば、買い、なんでしょうね(苦)
皆さん、如何でしょうか?
ウチは悩んでいます…
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1075
名無しさん
>>1074 匿名さん
ウチの場合はもう消去法ですね。
都内通勤エリアで、ここより周辺環境の整った坪210の物件なんて築古以外ほとんどないですし、子どもの学校のことなどを考えると住宅価格が落ち着くと予想されてる2025年頃まで住宅購入は先延ばしにしたくない。
悪い条件挙げるのは簡単ですが、売り出される物件の中で自分なりに優先順位つけて決断していかないと、家は買えないですよね。
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1076
マンション検討中さん
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1077
匿名さん
>>1072 マンション検討中さん
難癖ではなく駅距離については基準を使うのが常識なんです。よく分からないマイルールを持ちだはないで欲しいというだけです。あまり参考にならないから。
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1078
匿名さん
>>1077さん
いやいや、1分=80mの駅距離の基準使う方が実際に生活する上では非常識ですよ。
手ぶらで歩く日もあれば重い荷物を持って歩く日、大雨で傘さして歩く日など毎日異なる状況で目的地まで
歩くわけですからね。
1077さんは信号や踏切があろうとどんな状況でも80mをジャスト1分で刻み続けて歩くんですか?
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1079
マンション比較中さん
信号無視して車に轢かれようが踏切のバーが下りてようが80mをちょうど1分ペースで突き進むのみです!
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1080
マンション掲示板さん
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1081
マンション検討中さん
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1082
マンション検討中さん
>>1081 マンション検討中さん
出ましたね。購入宣言。
差し支えなければ、どちら向きですかね?
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1083
匿名さん
>>1078 匿名さん
実際に1分80m歩くことが普通と言っているのではありませんよ。人によって歩く速さが違うのは自明なので駅距離の基準として個人的な時間を書くことにあまり意味がないと言っているんです。卓越した理解力をお持ちのようですので重説は時間をかけてお読みになって下さい。
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1084
匿名さん
ディスポーザーはバナナの皮は禁止だし、卵の殻も処理出来ないから、あまり使えないよ。無い方がランニングコストが安くなるからいいんだけどなぁ。それより、例えばウォールドアとか今どき当たり前にある魅力的な設備が揃っていない、、
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1085
匿名さん
高いとは全く思わないけど、高いと思う人は中古を待てば良いだけの話。
13年後に更に修繕積立金アップするからランニングコストは仕方ないけど。
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1086
周辺住民さん
卵の殻は普通にディスポーザー使えるよ。確かにNGの食材はいろいろあるけれど、生ゴミが(余り)出ないという点ではとても重宝してる。
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1087
匿名さん
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1088
匿名さん
>>1083さん
不動産表記の基準より、誰かが実際に歩いてみた感想の方が断然参考になるので意味あると思いますよ。
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1089
匿名さん
>>1088 匿名さん
歩いてみた感想じゃなくて徒歩距離の話をしてるんですけどね。しかもアップダウンがあったり踏切があったりという実際の所要時間に影響する情報があるならともかく、単に長くて大変でしたとかそんなクソ情報いらないから
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1090
幕張ベイタウンからの難民
購入を決めた際の、最終的な要因は何ですか?ちなみに、最終的に排除した否定的な要因はありましたか?
実は、私の家族でもほぼ購入を決めたのですが、家族の「衣、食、住、職(場)、教(育)と(将来の)老(後)」の全てを同じ場所でほぼ間に合わせることができるからです。羽田と成田空港のどちらかを利用する海外出張が多いですが、都内には行く機会はほぼありません。
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1091
匿名さん
>>1083 匿名さん
リプライ続けてらっしゃるみたいですが、結局、支離滅裂な理論なのを気付かれていない?
不毛な議論=ベイフロントが海浜幕張から徒歩20分、かどうか、なので、もうよろしいのでは?
ベイパークに関する情報交換の場なので、スレッド枠が勿体ないです
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1092
匿名さん
>>1089さん
だから誰かが30分かかるって言ってるじゃん。
基準の徒歩何分なんて当てになんないよ。一番近い駅寄りのマンション敷地から改札じゃなくて駅舎の敷地までの距離だから。エントランスからホームまで+何分かかるのよ。
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1093
匿名さん
>>1089 匿名さん
暇に任せてそういう文句をここに書くなら、まあ歩いてみなさいな
アップダウン=埋立地での細かい高低差が知りたい?踏切?高架線路の京葉線以外が通ってるの、この地区に?
グーグルアースででもすぐ判るでしょ
文句言う前に自分で少し調べたら?
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1094
周辺住民さん
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1095
匿名さん
>>1089 匿名さん
「実際の所要時間に影響する情報」=実際の情報、「単に長くて大変でした」=実際の情報
となるので、仰っている論理が崩壊しています
そろそろこのへんで
この議論の発端者より
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1096
匿名さん
大体家を30分前に出れば目標とする電車に乗れるのかな。そういう実際生活する上での情報を知りたがっているのだと思いますよ。エレベーター待ちとかで朝は大変ですし。
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1097
口コミ知りたいさん
ここって将来地下鉄通ったりとかないですよね 。。 駅が遠いなぁ
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1098
匿名さん
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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1099
マンション検討中さん
ベイフロントは早歩きで20分、のんびり歩いて30分ということで納得してください
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1100
匿名さん
うーん
現実として駅遠ですよね
健康のためには良いかもしれませんが資産価値としては、、、
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1101
マンション検討中さん
ベイフロントの話はどうでもいい
しつこい
ところで購入を決めた方、高い管理費はどう折り合いをつけた感じですか。
永久的に払い続ける高いランニングコスト、、、
都内の湾岸タワーマンションよりも高いって、、、
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1102
マンション検討中さん
20年、30年先のことは考えてないんじゃないですか。
売りたくても駅からの距離、高い維持費、供給過多により売れず
維持費貧乏な老後です・・・
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1103
マンション検討中さん
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1104
マンション検討中さん
>>1101 マンション検討中さん
都内&千葉の中古免震タワマンの管理費&修繕費をいくつか見ましたが、ここが突出して高いとゆーことはないとおもいます。
私が検索した20から30件程度、70㎡台の物件、東京&千葉で管理費は8000〜26000円、中央値は16000円位。
修繕費は中古なんですが、築10年超程度で1万円強位です。
いずれもHPで眺めた程度でちゃんとデータは取ってないのであしからず。
後、ここの物件ですが、前のコメントで70㎡、管理費2万円、修繕費1万円、て数値が一人歩きしているように思えるのですが、実際はもう少し安いです。資料は自宅なので、誰か正確な費用を書いて頂ければと思いますが、管理費は19000円程度、修繕費は8150円程度だったと思います。
認識違いであればすいません。
けど、結局はある程度のキャッシュアウトを想定した上で、出せるか、出したくないか、だけだと思います。
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1105
匿名さん
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1106
マンション検討中さん
築16年のシータワーと比べても管理費が高いと思う。
コンシェルジュなんて余計なサービスが付いているからか?
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1107
マンション検討中さん
>>1104 マンション検討中さん
管理費約2万、修繕費約1万であってるじゃん。
一人歩きしてると指摘するほどの差じゃなくないか?
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1108
匿名
>>1106 マンション検討中さん
コンシェルジュを余計なサービスと思うような層が買うマンションではないでしょうに。
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1109
マンション検討中さん
>>1104 マンション検討中さん
同等の共有部や設備のマンションで調べてますか?
平均値にはカフェやラウンジ、ジム、24時間コンシェルジュなどここよりもサービスが充実してるマンションも含まれてますよね。
管理するサービスが少ない割に高いということです。
ここの管理費は都内の充実しすぎるタワマンと同じ管理費を取ってることに疑問です。
何に使われているのか。
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1110
匿名さん
余裕で買える世帯と見栄張ってパツパツのローンで苦しむ世帯の間で間違いなくマンションカーストが生まれるでしょうね。
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1111
匿名さん
200程度のタワマンでもカーストとか出来るもんなの?
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1112
匿名さん
>>1098さん
一晩考えてこの程度の負け惜しみな言葉しか思いつきませんでしたか(笑)
さっさと尻尾巻いて逃亡して下さいね
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1113
口コミ知りたいさん
もう値段は決定時に大して下がらないもんなんでしょうか 詳しい人教えて下さい
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1114
名無しさん
人それぞれだと思いますが低層階(10以下)の景色…笑
前に他の建物建てたせいで、何も見えないところありますねw
あと高層階のエレベーター能力足りてます?あの数だと朝とかエレベーター渋滞が…
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1115
マンション検討中さん
>>1108 匿名さん
余計じゃないと言うなら、どんな便利なサービスを受けれるんだよ。
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1116
匿名さん
角部屋の値段って全然下がりませんね。最後までこの価格ですかねー
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1117
匿名さん
希望住戸のアンケートを取って人気が特定の部屋に偏らないように価格調整して、販売価格を発表して販売開始ってのがパターン。調整で部屋ごとに上げたり下げたりする。全体的に下がったら人気がなかったということ。
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1118
匿名さん
とゆーことは、あの高い角部屋でも希望して買える人がたくさんいるってことですよね。
すごいですね。うらやましー
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1119
匿名さん
>>1101 マンション検討中さん
同程度の設備・仕様であるならば、東京よりも少し値が下がっていい筈、と思うのですが、分譲価格(まだ良しとも出来る?として)や管理費などのその他の値付けは、どなたかが前に示唆された様に「デベ側が『この値段で売れる!』と見込んだ最高値」なのでしょうか?
この点をMR営業さんに訊いてこられた方が居れば教えて下さい
まあ、でも、訊いても上手くはぐらかされて終わり?
または納得・合点の行く説明があると更に検討時のよい参考になりそうな気がするのですが…
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1120
匿名さん
最近は人件費や鋼材価格の高騰で人気がなくても高い価格で販売せざるを得なくて、売れ残りってパターンもあるけどね。
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1121
口コミ知りたいさん
価格はそう決まるんですねありがとうございます。1回目の販売で全部屋売り切れたり抽選になるくらい検討してる人いるんでしょうかね。全然想像つかないです。
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1122
匿名さん
期分け販売ってアンケート集めて売れる見込みの分だけ販売して、○期即日完売と次の期で宣伝する。完売ってお約束というか売る側の演出。
1期で判断できる人気のバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しにってのはその後、苦戦するパターン。
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1123
匿名さん
価格調整の話は、以前、NHKでマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。
ちなみに営業に聞いても本当のことは言わないでしょ。彼らは少しでも高く売り抜けようと頑張ってるわけだし。
価格下げさせるとしたら、みんなで希望住戸アンケート出さない作戦するとかかな。
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1124
口コミ知りたいさん
よく分かりましたありがとうございます。一期の販売終わってみないとどの位人気ある物件なのか分からなそうですね。
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1125
マンション検討中さん
>>1114 名無しさん
私も思いました。
恐らく、高層階専用のEVは2機しかないように思います。下層階は4機使えて、全部で6機でしょうか。
朝、来ない、来ても各階で止まる…とイライラするのは間違いないでしょうね。
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1126
マンション検討中さん
昨日、今日は三井さんがお休みだからか、
板が購入検討者からの真っ当な意見交換でいいですね。
いつもなら売り手側の苦しい言い訳、批判がありますけど。
ところで南側の眺望ってどうですかね?
やっぱり高層階でも後から立つマンションに視界は遮られるのでしょうか。
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1127
マンション検討中さん
>>1125 マンション検討中さん
エレベーターは低層、高層ともに3台です。
高層階のところで、低層エレベーターの位置にトランクルームが置かれます。
高層エレベーターのうちの一台はゴミ収集と兼用になるそうです。
大体、70世帯に一台の配分なので、少な過ぎるとゆーことは無いようです。
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1128
匿名
>>1127 マンション検討中さん
マンマニさんの情報だと
低層 3台
高層 2台(内1台は非常用、ただし非常時以外は高層専用)
その他ゴミ収集用、駐車場が各1台
でしたよ。
つまり
低層3台
高層2台
ゴミ収集用は別にあり
が正解かと。
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1129
マンション検討中さん
>>1128 匿名さん
ホントですか?
私も最初、高層が二台かと思い、営業に尋ねたのですが、、、ゴミ収集用 兼 高層用が一台あり、合計3台と言われました。
で、ゴミと一緒にエレベーターに乗るのは嫌だといったら、ゴミの収集はエレベーターの利用頻度が少ない時に行いますと。
もう一度、確認してみます。
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1130
匿名
>>1129 マンション検討中さん
マンマニさんに直接ご相談した際にもお話されていたので間違いないと思いますが
低層3台
高層2台
ゴミ収集用1台
で間違いないと思いますが一応確認されたほうがいいですよね。
たしかマンマニさんもゴミ収集用は高層階を兼ねるとおっしゃっていた気がするので正解は
低層用3台
高層用2台+ゴミ収集用1台
かもしれません。
私達が低層階購入のため低層のことを聞くばかりでしたので営業担当にご確認してみてください。
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1131
匿名
まとめると
低層用3台
高層用3台(内1台は非常用を兼ねる 内1台は管理用を兼ねる)
が正解みたいですね。
ごみ収集に多くみて1時間かかるとすると高層階は24時間の内1時間が2台運用になるというわけですか。多くはないけど少なくはない台数では。タワーマンションとしては多いほうかも。
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1132
マンション検討中さん
ここも上から降りてくるエレベーターを低層階の人が止めると高層階を買えなかった貧乏人が止めるなよとか思われるんですかね。
豊洲のタワマンではマンションカーストで上から降りてくる2億ション以上階からのエレベーターがある時は止めちゃいけない暗黙のルールがあったんですよね。
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1133
マンション検討中さん
どなたかBー2街区の建設が1年遅れた理由を営業から聞いた人いますか?
自分で聞けば良いのですが、聞きそびれてしまったので、、、
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1134
マンション検討中さん
どーなんですかねー?
結局、どんな方が住むのかによるのでは??
とは言え、ここは最高でも9000万で、億ションはないですからね。
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1135
匿名さん
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1136
マンション検討中さん
ここ高いって言うけど、1億を超える部屋は無いんだよね。パークタワーやシータワーは億超えはあったようだから、皆が言うほどじゃないのでは?
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1137
匿名さん
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1138
匿名さん
シータワー 150.81㎡
パークタワー173.06㎡
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1139
マンション検討中さん
◆TVドラマや旅番組のイメージとは大違い!
各メディアが取り上げるような「人気スポットに住んでみたい」と浮かれた気持ちで引っ越したら、生活に不便。快適なイメージとは、かけ離れた地獄のような街はどこなのか。今回、匿名を条件に答えてくれた不動産コンサルタントのA氏に「住んだら地獄な街」の特徴を聞いてみると、
「①生活に必要最低限な商業施設が少なく、夜も暗く活気がない。②不動産の資産価値が落ちる可能性が高い。③災害発生時のリスクが大きい」の3点を挙げてくれた。
そのうえで、ランキングをSPA!編集部で作成(※下記参照)。
千葉県からは海浜幕張がランクインした。
「住宅地のコンビニは2軒のみで、どちらも23時に閉まるので不便。週末は路駐がひどいです」(幕張在住歴27年・女性)と不満の声が。
人気に釣られて住めば、とんだ地獄が待っている。
<住んだら地獄な街ランキング>
1位 谷中……夜は早く、店がほぼ閉まって真っ暗
2位 鎌倉……尋常じゃない車渋滞に地元民は困惑
3位 春日部……若者は市外で遊ぶため、老人ばかり
4位 白金高輪……夜は早く、人通りも少ない
5位 幕張……治安は悪くないが、迷惑な路駐だらけ
― 首都圏[ヤバい街]ランキング ―
日刊SPA!
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1140
匿名さん
皆で一期をボイコットすれば、三井も現実と向き合うでしょう。
そもそも住むのがまだだいぶ先なのに一期で契約する人なんているのかねぇ、、
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1141
マンション検討中さん
>>1139 マンション検討中さん
このランキングの調査はいつ時点のものですかね?
10年くらい前に谷根千に住んでて今も用事で足を運びますが、確かに10年前はそんな感じでしたけど、ここ数年で結構、変わってきていて、夜遅くまでやってる店も増えてきてます。
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1142
マンション検討中さん
>>1140 匿名さん
第1期ボイコット決めて、とりあえず都内の賃貸続行を決めました。
坪160万、管理費平米あたり170円になるくらい人気が無いといいなあ。
流石にそれは無理だろうけど。
210万、270円の値付けはないわー。そこまでの価値はないわ。
思い起こせば2008年なら、勝どきのタワーが(当時日本一の階数のtokyo towersですら)坪160万で買えたのに、今は倍くらいする。
結果、幕張徒歩15分でもこの値段。
人口減ったら2008年はたったの9年前。不動産相場なんて10年もあれば激変する。怖いわ。
とりあえず一期は様子見しますわ。
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1143
匿名さん
基本大手は期毎に平均坪単価レベルで価格を変えることはしないよ。すみふを除くと。
なので一期の値付けって重要。
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1144
マンション検討中さん
>>1131 匿名さん
どちらにせよ、高層階行きの1台はゴミと一緒のエレベーターを使うっていうことですね。
ゴミの臭いって結構残るんですよね…
特に夏場とかヒドい。
衛生的にも心配。
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1145
匿名さん
管理費、修繕費は入居後に総会やら何やらで
変えればいいと思うよ。
相当もめるけど。
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1146
匿名
>>1142 マンション検討中さん
安くなれば住みたいと思う人がいる以上はマンションの価格は下がらないのですよ。
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1147
マンション検討中さん
>>1145 匿名さん
機械式駐車場があるだけでもなく、部屋も広いわけでもない、ここまで管理費が高い理由は何でだろう?
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1148
マンション検討中さん
>>1144 マンション検討中さん
生ゴミの匂いについてはディスポーザーがあり、毎日回収するみたいなので、それなりに抑制されるとは思いますが、、これも住人の心がけ次第ですかね?
ゴミ回収と高層階エレベーターが兼用になるのは仕方が無いかと。別にするとさらに管理費上がりますからね。
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1149
マンション検討中さん
管理費が高い要因
各階にあるゴミステーションからのゴミ回収費
コンシェルジュサービス
物件価格が高いから
保育所施設があるから?
駐車場のエレベーター
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1150
マンション検討中さん
賃貸は上がってないのにマンションだけ上がってる。
明らかに投資対象になってることからのバブルだと感じ見送ります。
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1151
ベイタウンから
どなたかベイタウンからの移住を決めた方、おられますか?
もし可能であれば、パーク・タワーズの購入に際して、ネガティブなでありながら、排除の
要因にならなかったことがりましたら、是非、教えてください。
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1152
匿名
>>1151 ベイタウンからさん
参考になるかわかりませんが一応ベイタウンからの住み替えなのでお返事いたします。
うちは近居です。子供が巣立って部屋を持て余しています。
親世代(私たちです)→ベイタウンからの買い替えでベイパーク2LDK
戸世代→都内賃貸からベイパーク3LDK
を予定しています。
気に入ったところは棟同士が離れているため囲まれ具合がベイタウンほどないところです。
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1153
名無しさん
>>1142 マンション検討中さん
第1期でボイコット…おもしろい考えですね!
たしかに第1期は博打なところあるし、修繕積立とか計画が決まってないのに資金だけは決まっているという計画性の低さ…。
捉え方は人それぞれだけど、どうなんだろうなと不安になります。
バスがあるっていっても、第1期塔は朝とか最後にバスに乗るので将来的に他の塔ができて満員で乗れません!ってことになりそう。
本当考え方って色々ありますね。
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1154
匿名さん
長期修繕計画って契約前の重要事項として説明される。重要事項説明書って冊子として印刷されているから、その準備期間を含めてすでに決まってないとおかしい。説明できないはずはないんだけどね。
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1155
匿名さん
>>1149 マンション検討中さん
ご教示有難うございます
納得できるようなそうでない様な…
他物件との比較でも、ベイパークはこれで妥当なんでしょうか? 自分で調べ切っておらず心苦しいのですが、是非また教えて下さい
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1156
マンション検討中さん
価格と間取りが公式で更新されましたが、
なんか変な感じが、、苦笑
この間取りで4990万円みたいになってます。。
きっと間違いだと思うけど、期待はこの間違い
くらいの価格と間取りなんだよなあ。
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1157
マンション検討中さん
>>1156 マンション検討中さん
みました。
これマジなんですかね?
うちの希望で400万くらい下がってますね。
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1158
ベイタウンから
ありがとうございます。参考になります。
我々ケースでは、共働き夫婦、子1人 ー 3LDK 希望。
両親2人(引退済み) ー同じ敷地内の別のグループ(野村不動産)の高齢者住宅を将来、希望。
のような感じですが、最終的に「排除した要因」のいくつかを吟味したいと考えています。
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1159
マンション検討中さん
正直これでも高いのでは。
規模が大きいだけに失敗は許されないでしょうし。
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1160
マンション検討中さん
>>1159 マンション検討中さん
どれだけ安く買おうとしてるんだよ。
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1161
名無しさん
>>1158 ベイタウンからさん
高齢者住宅を誤解されてる方もいるかと思いますが、ベイパークにできるのは高齢者向賃貸住宅です!
老人ホームと全然違うので、ご注意を!
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1162
匿名さん
若葉地区に資産価値はありますか。
東京駅から電車で40分、徒歩15分 毎日の通勤は大変。
都内の物件には負けますな。
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1163
名無しさん
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1164
マンション検討中さん
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1165
マンション検討中さん
都心マンション、70㎡8000万円 車無しで生活するか、
このマンションで100㎡、車有りで生活するか、価値観様々だと思いますよ。
もちろん、都心マンションは都内通勤通学先が多数あるのでその分資産価値も高いでしょうし
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1166
マンション検討中さん
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1167
マンコミュファンさん
>>1165 マンション検討中さん
100平米を買える人は車有り生活も出来るでしょうが、大多数の部屋では駐車場も抽選になります。
MRで聞きましたが、購入検討者の8割(以上?)は車所持希望されているそう。対して、駐車場は戸数の7割。
都内じゃないのに車を諦めないといけない世帯も出てくるでしょう。
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1168
匿名さん
モデルルームのアンケートで駐車場利用の有無を記入させられるけど、聞かないと結果を教えてくれないんだよね。駐車場必須の人は、契約前にアンケートの結果を聞いて判断。
駐車場の抽選って契約の後だから、駐車場外れたからといって解約しようとしたら買主事由となって手付金没収。
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1169
匿名さん
>>1168 匿名さん
この物件で車なしで生活できます?
二台希望も難しいですか?
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1170
匿名さん
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1171
マンション検討中さん
老後の生活を考えたら車が無くても生活出来るところでないと後悔すると思う。
そういった視点で、海浜幕張エリアはどうなのだろう?
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1172
匿名さん
認知症対策で高齢者の免許って、更新期間が短くなったし、認知機能試験や講習も増えてハードル高くなってる。アクセルの踏み間違い防止機能が付いてない車は禁止ってのも検討されてるらしい。年取ったら、車無くても生活できるってのが無難だろうね。
こないだ親が一時停止違反で捕まったら、認知機能試験受けないと免許停止にするって通知が着てびっくりした。半年前に免許更新して認知機能試験受けてるのに。
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1173
匿名さん
>>1170 匿名さん
ここは車ないとキツくないですか?
都心の徒歩5分ならまだしも‥
今家族で2台なので近隣のパーキングもなければ厳しいですね。
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1174
マンション検討中さん
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1175
匿名さん
MR行って来ました 販売開始が11月下旬って事は、まずまず人気なんでしょうか しかし、『まさかこの辺が人気なんだ?』っていう列に人気集中している様で、既に抽選必至との情報でした
どなたが書かれていましてが、確かに富士山ビューは、富士山丸見え、ではなく、ごく高層階でないとだいぶアパホテルが邪魔していて、ちょっとがっかりになりそうです
熱換気システムの件を訊き忘れて来たので、どなたか情報持ってらしたら教えてくださいませ
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1176
匿名さん
>>1154 匿名さん
因みに、長期修繕計画、ちゃんと出来てました
大凡そちゃんと考えてるんだなーとは感じましたが、高いなー、と思うのには変わりはないトコロですが…
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1177
匿名さん
配売開始って現時点では予定。見込み客が集まらずにずるずる遅れるなんてこともよくあるパターン。
あと、早期来場者をあまり待たせるわけにもいかないから見切り発車なんてこともある。それだと総戸数に対する販売戸数が少なかったりする。小出しにパラパラだと、苦戦するよ。
竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、売れ行きの判断は重要。といって一期だと判断は難しい。コメントしてる人もいるけど、見極めるためには一期はパスするって作戦もある。
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1178
マンション検討中さん
パスするのは勝手だが、条件のいい部屋は確実に無くなっていくよ。
それでも構わないならいいけど。
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1179
匿名さん
条件のいい部屋から売ると、最後に売りにくい部屋が残って苦戦するから適当に割り振る。少なくともパンダ部屋は各期に用意するよ。
それに戸数が多いから一期で大部分を売り切るなんて無理でしょ。
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1180
匿名さん
とりあえず登録だけしておいて、契約直前まで状況を見るって手もある。契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。
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1181
匿名さん
>>1177 匿名さん
嘘か誠か判りませんが、今のところ一期でだいたい全住戸の半分くらいが埋まりそうって云われました それが好調なのか不調なのか素人なので判りませんです
値付けがされていない部屋は一期では売る予定がないと見ていいのでしょうか
とすると、ある列がどっさり価格掲載なしなので、そういうものなのかなーと
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1182
匿名さん
一列ごっそり販売対象外って、余程不人気な間取りだね。
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1183
匿名さん
1期だけで半分の250戸が埋まりそうって相当好調じゃないですか?
逆に売り主からすれば値付けに失敗した(安すぎた)とも言えますが
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1184
匿名さん
期分け販売て1期が一番売れてその後じり貧ってのがパターンだから、一期で半分くらい売り出せないと後がきついよ。それから、アンケート出しても購入しないって人も出てくる。そういったことも実際に販売しないとわからない。
>逆に売り主からすれば値付けに失敗した(安すぎた)とも言えますが
この論理ってすみふぐらい。それにJVって期間限定だから売り切る戦略でしょ。
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1185
マンション検討中さん
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1186
マンション検討中さん
ベイタウン内の某タワマンでは、3期に渡って販売されたが、1期で70%、2期と3期でそれぞれ15%づつ販売していたので、1期で半分も売れないとは言えないはず。
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1187
マンコミュファンさん
一期で半分なら好調と言う方がいますが、他の見方では4000戸に対して250戸で16分の1になります。
超大規模は難しいですねぇ。
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1188
匿名さん
あれだけネガの出たベイフロントも、入居時には完売で今や1、2割増しで中古販売されてる。
相場値上がりしてるタイミングでもここも普通に売れんだろうね。
ネットのネガって結局嫉妬がほとんどな感じですね。
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1189
匿名さん
ベイフロントは販売時から安いって掲示板で言われてたと思ったけど
駅から遠いのはその通りだたけど
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1190
マンコミュファンさん
マンマニさんによると、坪単価は200万円を切るようです!190万円台ですかね。
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1191
匿名
>>1190 マンコミュファンさん
記事読むと200弱って書いてあるので210くらい?高くはないですね。
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1192
通りがかりさん
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1193
マンション検討中さん
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1194
匿名さん
間取りによって床暖がついていたりいなかったりするように見えますが部屋によってオプションになるということかな?
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1195
ベイタウンから
ありがとうございます。ご忠告ありがとうございます。
野村不動産のオウカスのようですが、両親は我々とあくまでも同居を前提です。
しかし、将来的に介護が必要になった場合、タワーマンションでとはいかないので、そのための善後策です。
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1196
匿名さん
ここも免震で天井高260あってディスポーザーあるタワーなんだから坪単価200切ってくれば相当割安でしょ。ここ1〜2年で首都圏でこれより安く同スペックのタワマンなんてないでしょ。
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1197
名無しさん
>>1177 匿名さん
すいませんが勉強のため教えてください。
竣工時点で未販売住戸があった場合のデメリットとはなんでしょうか?
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1198
マンション検討中さん
固定資産税が40万円/年ぐらい(減税期間終了後)になるそうですが、海浜幕張って
こんなものでしょうか?
これまで賃貸暮らしだったので、相場がよくわからないのですが、、、
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1199
匿名
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1200
匿名さん
>1198
どの部屋で? でも、一番広い部屋でもそこまでしないと思うけど。
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1201
マンション検討中さん
>>1200 匿名さん
確か80平米ぐらいの部屋でそのくらいと営業から聞きました。間違いかな?
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1202
マンション検討中さん
>>1201 マンション検討中さん
それって見積もり出した時の話で、高目に設定していると言われませんでしたか?
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1203
マンション検討中さん
>>1202 マンション検討中さん
ご指摘の通り、見積の時の話です。パソコンで出してました。確かに少し高めに出しているとは言っていたような気もします。
正直高いなーと思いましたねえ
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1204
マンション検討中さん
>>1203 マンション検討中さん
軽減無しで20万円くらいだと思う
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1205
匿名さん
軽減も勘違いしがちなのは対象は建物だけ。土地分は軽減がないから半額にはならない。なので軽減対象の時期の見込みも確認しておいた方がいい。
ただ、固定資産税の基準となる建物の評価額って登記されないと決まらないから、少し高めに見積もるってのは普通なんだけど、倍も高く見積もってると参考にならないよね。
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1206
匿名さん
海浜幕張と一括りに言ってもほとんど借地権付きだから単純に比較できないですよね
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1207
マンション検討中さん
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1208
マンション検討中さん
>>1198 マンション検討中さん
うちも40万くらいと言われて高すぎと思いました。普通は20万くらいですが…
確認が必要ですね。
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1209
マンション検討中さん
ベイタウンで120平米の広さの部屋で税金は約30万円なんで、明らかに高過ぎる。
営業は話が違うって言われると困るから多めの金額にしてきたのかな?
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1210
マンション検討中さん
マンションの固定資産税は軽視できない。
築15年を超えても、6年目の時の税金額から殆ど減らない。
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1211
マンコミュファンさん
>>1191 匿名さん
200弱は200よりちょっと下、200強は200よりちょっと上という意味ですよ。
だから、200万円以下ってマンマニさんが言ってます。
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1212
検討板ユーザーさん
>>1196 匿名さん
首都圏のタワマンで駅徒歩15分っていうのもないですよね?建物のスペックだけで値段が決まるのでは無いと思いますが。
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1213
マンション検討中さん
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1214
マンション検討中さん
徒歩15分でもバスが沢山出ればいいですが、
通勤時間帯15分間隔は不便ですね。
自動運転バスとか斬新なことしてほしいです。
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1215
マンション検討中さん
先日MRに伺い、購入する意思伝えました。
他のタイプでも埋まって来てるらしいですが…
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1216
匿名さん
>>1212 検討板ユーザーさん
確かに都内のタワマンで徒歩15は晴海くらいしか見たことがない。
歩くが好きな人もいるし、資産価値気にしなければいいのではないでしょうか?
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1217
匿名さん
実際に歩いてみましたが、フラットで道幅もあり信号もほぼないので、都内やごちゃついた郊外の徒歩15分よりは大分ストレスレスですね。晴れていれば気持ちよいでしょう。雨降りの日はパートナーに車で送って欲しくなりそうですが。
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1218
マンション検討中さん
>>1215 マンション検討中さん
重ならないよううまく営業がさばいてくれるといいですね。
三井の営業ってうまくやってくれるのかな?
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1219
マンション検討中さん
>>1209 マンション検討中さん
素人質問ですみません。
ベイタウンって借地じゃないのでしょうか?
借地で20万なら所有権付きで40万もありえなくもないような....
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1220
匿名さん
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1221
マンション検討中さん
>>1219 マンション検討中さん
マンションの場合、土地の固定資産税+都市計画税は1万円もしないです。
大部分が建物の税金です。よくベイタウンは地代を毎月払うが土地の税金を払わないので差し引きゼロみたいなことを言っていますが、よく考えて下さい。地代で毎月1万円払うと年間で12万円です。一方の税金はたった1万円ですから、どちらがランニングコストが安いか一目瞭然です。
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1222
マンション検討中さん
>>1218 マンション検討中さん
正しく担当の営業さん次第ですよね(汗)
…あとは祈るのみです。
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1223
幕張買いたいが高いので一期はステイ
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1224
匿名さん
>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん
細かい試算を大変有難うございます
相続の時に少し勉強したのでちょいかじりの知識しかなかっとことろ、大いに参考になりましたです
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1225
マンション検討中さん
>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん
的外れ。
そんなに高いわけないじゃん。
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1226
マンション検討中さん
>>1209 マンション検討中さん
ベイタウンって軽減が効いてその税金なんですかね??
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1227
買いたいが高いのでステイ
>>1224 匿名さん
コメントありがとうございます。
営業から固定資産税が40万と言われた方がいるようですが、恐らく以下が背景にあるのかと想像します。
つまり、軽減の特例が更新されるかどうかがわからないので、保守的に40万と言っているのかと。詳しくは下の記載参照されてみてください。そういう意味でいうと上記の試算は概算でしたが概ね外れてないのでしょうね。
特例の条件→
平成30年(2018年)3月31日までに新築された住宅であること
店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること
居住部分の床面積が50~280㎡(一戸建て以外の賃貸住宅は40~280㎡)であること
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1228
匿名さん
>1218
それ、営業のリップサービス。調整できるとしたら倍率が付かないように不人気マンションってこと。全戸に倍率が付くようだったら調整なんてできないよ。
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1229
幕張買いたいが高いので一期はステイ
>>1227 買いたいが高いのでステイさん
もう一点追記すると、建物価格は仮で設定しているのであくまで推定値です。(国交省の建築価額表を元に仮置きです)実際にはもっと低くなる可能性は十分あります。あくまで考え方ですのであしからず。
参考
■家屋の「固定資産税課税標準額」
家屋の評価は総務省が告示した「固定資産評価基準」にもとづいて各市町村が行います。
その評価方法は「再建築価格」と言って、評価対象となる家屋と同じものを評価時点で新築した場合の建築費とされています。新築物件の場合はおおむね建築費の5割程度になるケースが多いようです。新たに新築された家屋の評価額は市区町村(東京23区は東京都)の担当者が実地調査を行った評価調書をもとに市区町村長が翌年の3月31日までに決定をします。
具体的には、屋根・柱・壁・床・基礎などについて、建築の形式や種類、材料、寸法、施工量などを基に評価点数を求めます。この評価点数に地域ご事情や工事の難易度などによる補正を行ったのが課税標準額となります。この課税標準額と実際にかかった建築費は計算根拠が違うので同じ額にはなりません。
このようにして算出された家屋の固定資産税課税標準額は、新築された翌年(課税初年度)に初めて固定資産税課税台帳に登録されます。ただしこの時点は新築時から日数が経過しているので、新築時に算定された価格から2割が経過月数に関係なく控除されます。つまり新築時点で1㎡あたり100,000円の評価額の家屋は80,000円で登録されることになります。
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1230
匿名さん
ここは土地代っていくらなんでしょうね?
普通借地は地代35年で約420万。更新しても30万+12万×年数。土地の税金は無し。
土地代1500万なら借地100年分を先に払ってる訳で、毎月の土地分ローン代に年1万ちょいの固定資産税も取られる。
どちらがよいんでしょうねー
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1231
匿名さん
土地には消費税がかからないから、消費税を決めるために、販売価格のうち、建物分と土地分って区別されている。営業に聞けば教えてくれるはずだよ。
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1232
匿名さん
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1233
マンション検討中さん
素朴な疑問なんですが、
ここは駐車場代が高めですが、入居後に組合で駐車場代下げて管理費上げるという事が起こったりするものなのでしょうか??
技術的な可否と、実際にそういうことが起きたマンションとかってあるのですかね??
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1234
マンション検討中さん
>>1233 マンション検討中さん
駐車場が高すぎて、後々空きが増えて、管理費を上げざるをえなくなる可能性はありますよね。
その場合は駐車場料金を下げて空きが出ないようにしたほうが管理費の上昇を抑えられる
というケースも考えられると思う。
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1235
マンション検討中さん
駐車場の階数や位置にもよると思いますが、
駐車場代はいくらですか?
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1236
マンション検討中さん
>>1235 マンション検討中さん
確か12千円〜24千円って言ってたと思う
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1237
匿名さん
>>1232
同時期竣工のタワーマンションではザ・タワー横浜北仲が資産価値や住みやすさ、グレードではるかに上です。
もっと色んな物件を見ましょう。
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1238
マンション検討中さん
>>1237匿名さん
ゆっくり子育て考えてる人には、北仲は不向き。
間取りも微妙。価格も微妙。
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1239
マンション検討中さん
>>1237 匿名さん
価格もですよね。
幕張のウリはお手頃感。
北仲のあれは、一般人は住んでからが苦労しそう。カーストが、バリバリで。。
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1240
マンション検討中さん
>>1236 マンション検討中さん
ありがとうございます。
そんなに高い感じはしませんでした。
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1241
マンション検討中さん
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1242
匿名さん
都心でもないのに駅徒歩15分の物件で、
駐車場が2万以上って自分の中ではないなぁ。
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1243
マンション検討中さん
営業ではないですよ。
会社経営しているので、車や駐車場の費用の何割かは経費計上します。
確かに、サラリーマンで奥様が専業主婦では高いと感じるでしょう。
高いと感じる人は止めた方が良いです。
あそこは車がないとコストコやイオンで沢山買い物ができないしストレスでしょう。
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1244
マンション検討中さん
イオン、コストコ、ららぽ、IKEA
買い物を考えると住民専用のカーシェアリングがあれば助かるんですけどね
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1245
マンション検討中さん
>>1244 マンション検討中さん
カーシェアはありますよ。三井のリパークで住人以外も借りれますが、周りに住居がほとんどないので、誰も仮に来ないんでは?と思ってます。
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1246
匿名さん
>>1245 マンション検討中さん
>>1245 マンション検討中さん
確かカーシェア3台だったでしょうか
居住者優先との謳い文句(一般利用者とどう区別するのかまだ聞いていません)
でも、なんとなく車を持たない生活を選ぶ人が増えそうな気がしますが気のせい?
この地区・地域で、自分の車がなくても良い生活ならば、それに越した事はないですね
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1247
マンション検討中さん
保育所はこのマンションとどういう関係になるのでしょうか?
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1248
通りがかりさん
>>1247 マンション検討中さん
特に優先権は無いよ。他の保育園と同じ。
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1249
マンション検討中さん
別の敷地で別物と思っていいのでしょうか?
管理費には影響ないですよね?
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1250
匿名さん
修繕費は分かれるって言ってましたが、三井が所有して貸すことになるのか、管理組合が所有して貸すことになるのかまだ決まってないようなことを言ってましたが...
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1251
匿名さん
私は文京区に住んでいますが、幕張は激遠方だけど、これだけ一体開発された場所は、雰囲気あって良いですね。都心にない良さはあるなぁと感じます。
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1252
マンション検討中さん
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1253
マンション検討中さん
高層階の場合、風の強さってどうですか?
窓が開けられないことなんてありますか。
高層階は常に揺れているって話を聞いたことがありますが、風による揺れとかってどうなんでしょうか?
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1254
匿名
>>1252
なぜ絶対文京区?
海浜幕張勤務としては、文京区に用はないし住む気もない。
千葉をバカにしてないで都内でも探せば?
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1255
マンション検討中さん
今月末までの締切設定との事で希望・検討住戸アンケートを提案して来ました 当然、確約ではありませんし、本契約まではまだまだ時間が開きますがね
一期ではそこが人気なんだろうなーの部屋は結構な倍率らしいです どこまで本当かな?と思いますが、雨の中なのにブースがぼぼ満席なのにビックリしました(休日だから当たり前?)
担当氏に伺ったら、手付金はやっぱり10%でした
眺望税含めた固定資産税予想金額は、?!?って云うくらい高かったですが、前出の方が情報提供して頂けている通り、「後から、『こんなはずじゃなかったよ!』とならない様に高めにお話しさせていただいています」との事でした
その金額は、たぶん何となくですが、やっぱりパークタワー・シータワー、ベイフロントが目安にはなりそうです
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1256
マンション検討中さん
私も今日商談に行きましたが、客の年齢層が高く、子連れが少なかった印象を受けました。住み替え検討の方が多いのかもしれませんね。
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1257
マンション検討中さん
>>1256 マンション検討中さん
角部屋とか広い部屋も多いので、子供がいても中学生とか、大きいのかもしれませんね(中学生だと
部活とかあって一緒についてこないと思いますので、、、)
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1258
eマンションさん
>>1225 マンション検討中さん
モデルルームに行って話を聞くと判りますよ
的外れではなさそうです
つまり、安くはなさそうです
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1259
マンション検討中さん
こんな日は駅遠マンションだと駅まで行くことすら苦痛ですね。
車を使わず、服も濡れずに普通に行ける駅近マンションは魅力です。
しかも京葉線は案の定止まってますが、京成線、総武線は各駅快速共に運行しています。
基本的な交通インフラがしっかりしている、していないも重要ですよね。
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1260
ベイタウン
ベイタウン内は凄い風です!早くもう少し山側に行きたいです。
京葉線、毎度毎度いつもの運休です。
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1261
マンション検討中さん
やはり、千葉では通勤通学で使えるのは総武線各駅と総武線快速、京成線。
京葉線とか有り得ない。
昔より全然止まらないとか言ってる人いるけど、昔はどんだけ止まってたんだよ(笑)
今でもすぐに止まるし本数少ないし、快速とか特急も少な過ぎて全然使えない。
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1262
マンション検討中さん
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1263
匿名さん
>>1259 マンション検討中さん
年に一回か二回かの天候状態のために長年住むことになる家を決めるのはどうかと思いますけどね。
花火大会が見えるとかも同様に下らないと思っています。
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1264
匿名さん
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1265
名無しさん
>>1262
総武線は各駅だけが傘が架線に引っ掛かって取るために一瞬止まっただけ。
それ以外は快速も含めて今日も止まって無いから強風の度に延々と止まる京葉線と同じではない。
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1266
検討板ユーザーさん
1264さんのリンク見る限り、強風の度に止まってるって感じでも無いような。それでも風に弱いとゆーのは否定できませんがね。
ただ、天候要因よりも人身事故でダイヤが乱れる方が個人的にはキツイです。その観点だと東海道線や京浜東北線、中央線など距離の長い路線。あるいはメトロからの直通運転で接続する私鉄沿線はキツイかな?と思ってます。
事故は昼夜問わずイキナリ起きるので、回避が難しい。
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1267
マンション検討中さん
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1268
名無しさん
遅延と止まるは意味が全く違う
人口が多い=利用者が多いメインの路線は混むから遅延が多いに決まってるだろ
どうして支線の京葉線利用者は本線の総武線と張り合おうとするんだろ(笑)
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1269
検討板ユーザーさん
>>1268 名無しさん
ですよね♩
遅延と止まるの差はともかく、総武線と京葉線で張り合っても仕方がないと思います。
ここは普段は京葉線使っても、何かあれば総武線で帰られないこともないですからね。むしろ総武線様様ってな感じです。そんときゃあ激コミになるんでしょうけど。
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1270
マンション検討中さん
別に張り合ってると思わないけどな。
意識高すぎじゃね?
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1271
マンション検討中さん
>>1258 eマンションさん
えーと、何の話かな?
固定資産税のこと?
それだったら、シータワーやパークタワーと同じくらいで考えとけば大きく外れる事はないよ。
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1272
匿名さん
>>1271 マンション検討中さん
有難うございます
固定資産税の事です
路線の話を続けで良ければ、京葉線と総武線の比較は、生活上で大切な視点ですが、比べて「オラがもの」みたいな張り合いをしても無意味ですよね
(この地域の)交通事情を知らない検討者の方に有益な情報提供は必要だと思います
そう云えば、京葉線と言えば、イオンモール幕張新都心前駅の設置とか、りんかい線乗り入れの件なんかがありますよね
特にりんかい線の件は実現すればより便利になりそうで魅力的な気がします
が、実現可能性は如何程でしょうか…
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1273
匿名さん
りんかい線新宿直通の話は、熊谷市長が2017までには実現したいと意気込んでいましたがいつの間にか立ち消えになっています。料金徴収とかハードルが高いのでしょう。個人的には千葉市が補助しても実現して欲しいですが、政治的には難しいかもしれないですね。
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1274
マンション検討中さん
りんかい線直通の話は、八丁堀、東京使ってる人からすると大迷惑だな。
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1275
匿名さん
>>1274 マンション検討中さん
影響があるとしても本数が多少減るくらいでしょ。他にあるかな?大迷惑って大袈裟な・・
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1276
名無しさん
>>1275 匿名さん
私も東京までで十分ですねー。
あまり便利になっても、混むだけなので、、、
わがままな意見ですけどねー
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1277
マンション検討中さん
割と狭めで安いお部屋が人気みたいですね。
やはり全体的に高いということでしょうか。
2棟目を待つという人もいるみたいですが、
価格はどうなりますかね。
建築費が下がることを考えると1棟目より下がりますかね…?
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1278
匿名さん
2棟目は千葉県で一番高層の47階建てというプレミアム感もありますので人気はあるかもしれませんね。 価格は1棟目の売れ行き次第でしょうね。
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1279
マンション検討中さん
三井の方曰く、2棟目も外廊下で、3LDK以上の構成案とのことです。南側低〜中層階はファーストウイングとお見合いですし、西側もセントラルパークが被りそうなので、意外と価格帯は1棟目と同程度に落ち着くんじゃないかと個人的には思ってますが、併設する商業施設次第じゃないでしょうか?ネイバーポッドみたいな店舗を拡充して欲しい。
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1280
匿名さん
京葉線の東京乗り換えが凶悪なので新宿まで行ってくれると、私は助かります。
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1281
匿名さん
万が一直通が実現したら、東京行きが少し減って新宿方面行き、羽田行きを入れ込むイメージですよね?
羽田や新宿方面行きを極端に増やす事も出来ず、時間2.3本程度しか無いならあまりメリットない気がします。
というより、時刻表を見てから家を出る生活になり、かつ駅からバス便のこのマンションからだと駅着予定もぶれるので不便になりますね。
既存のりんかい線も意外と便数多いので半分でも京葉線に取り込もうものなら時刻表がパンパンで運用破綻してしまいますね。
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1282
検討板ユーザーさん
>>1279 マンション検討中さん
2棟目は上と下で価格差のついた部屋設定になるのかな?と個人的に思ってます。海も近いし、線路横をどう捉えるかは分かりませんが、、ペントハウス的な部屋もできるかも。
1棟目は価格差が少ないのが良いですね。総中流世帯のタワマン。意外な魅力かと思います。
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1283
名無しさん
千葉県の平均年収
473万1800円
都道府県ランキング 11位
平均月収:33万500円
平均賞与(ボーナス):76万5800円
平均年齢:42.9歳
平均勤続年数:11.3年
中流世帯が買えるマンションじゃない
オーバーローンで破綻して手放すのが大半
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1284
検討板ユーザーさん
>>1283 名無しさん
じゃあ中の上階級でよいですよ。世帯年収で1000万くらいの。
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1285
匿名さん
>>1281 匿名さん
羽田直通は今まで話がでたことがないので実現性は不明ですが、新宿直通は時間1本でも十分に助かります。バス便が仮に遅れても、今まで通り東京行きで東京で乗り換えればよいだけですから別に何かデメリットが生じるわけではありません。新宿発の便では指摘のバス遅延の点は当たらず、むしろ疲れた帰り道で東京駅を長々歩かなくてすむのは大きなメリットと思います。
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1286
マンション検討中さん
>>1283 名無しさん
共働き(共に正社員)で考えれば、
無理のない物件だと思いますが。
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1287
匿名さん
中流の定義も人によりますよね〜。最多価格帯が5000万くらいでしょ。物件価格が年収の4〜5倍とすれば世帯年収800〜1000万。上場企業二馬力なら余裕だし、一馬力でも丸の内勤務者がターゲットなら別段高年収というほどではないでしょう。
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1288
名無しさん
年収5倍はオーバーローン
年収3倍ぐらいが身の丈にあったマンションで後が楽
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1289
マンション検討中さん
妻は玉の輿の見栄っ張りのセレブ気取りの専業主婦で、夫の収入や貯蓄だけで簡単に買える世帯と
夫婦共働きでカツカツで買った世帯が同じマンションではバカにされたりバカにしたりの応酬だろうなぁ。
総会もまとまらないで紛糾しそう。
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1290
検討板ユーザーさん
それってマンションの存在自体を否定してんじゃん^_^
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1291
匿名さん
玉の輿の見栄っ張りセレブ気取りは流石に駅から離れた海浜幕張は買わないかと
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1292
マンション検討中さん
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1293
匿名
>>1292 マンション検討中さん
バルコニーは規約上禁煙ですね。
そのほうが揉め事もなく良いかと思いますよ。
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1294
匿名さん
全く同感です! セレブ気取りはやっぱり腐っても都内?
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1295
匿名さん
セレブセレブって僻みはやめましょう。みっともないです。
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1296
匿名さん
>>1288 名無しさん
年収1000万でも、3000万の家にしか住むべきでないということですか…。今のご時世3000万円の予算で探すのは厳しすぎます。一生賃貸かなぁ…。
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1297
検討板ユーザーさん
>>1296 匿名さん
そんなことないですよ。5000万は軽くいけます。。
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1298
マンション検討中さん
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1299
検討板ユーザーさん
>>1298 マンション検討中さん
ローンだけなら1億いけます。勤め先にもよりますが。
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1300
検討板ユーザーさん
すいません。この話は置いといて、、
とにかく年収1000万もあるのに、予算が3000万はガチガチすぎませんか?ということです。
スレ違いなんでこのくらいで。失礼
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1301
検討板ユーザーさん
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1302
検討板ユーザーさん
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1303
匿名さん
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1304
匿名さん
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1305
名無しさん
>>1303 匿名さん
ゼロで良ければ私もありがたいですが、実際ゼロで通るのでしょうか?
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1306
口コミ知りたいさん
>>1305 名無しさん
属性が良ければゼロでも通るし、手付けを別途融資受けることもできますよ。
ただ手持ち資金ありのフルローンとなしのフルローンは全く事情が違うので注意が必要ですね。資金無しだといざというときに残債のために売りに出すことができなくなります。
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1307
検討板ユーザーさん
1302です。
手付金と頭金は別でましょ。
手付金も5パーセントから行けると言われましたよ?
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1308
匿名さん
他に担保があればいいけど、手付を無担保で借りると金利高いでしょ。
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1309
匿名さん
手付金はむしろ上限の20%入れておくと、施工トラブルで契約解除、倍返しになった時お得。
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1310
匿名さん
金利が安い今、減税とか考えれば資金が有っても目一杯借りるって方が多いんじゃないですか?
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1311
検討板ユーザーさん
>>1310 匿名さん
手付金の考え方はそれぞれかな?積めば向こうの事情でキャンセルされたときに保証が高くなるし。。
でも、手付金はデペ側からみてもひつような手当では無いので、まけることは十分に可能。
交渉の余地は大きいです。
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1312
口コミ知りたいさん
>>1309 匿名さん
異常事態が起きて金利が暴騰したり、他にもっと良い物件が見つかったらどうすんのよ?
デベに無利息で金貸してるようなもんなんだから、可能な限り手付けは値切るのが鉄則。
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1313
匿名さん
諸経費とは別にマンション価格の2割以下で買うと、管理費やらローンやらで破綻する確率がかなり高いと、金融屋の親がデータ見せてくれた。いくら年収高くても、貯蓄ができていない時点で、ローンと管理費なんて払えるはずないと。税金やら駐車場代、さらには将来確実に上がる修繕費もあるしね。不動産屋に騙されてはいけないよ。不動産屋は買った後は、家庭破綻しようがどうなろうが、知ったこっちゃないからね。
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1314
口コミ知りたいさん
>>1312 口コミ知りたいさん
手付けを入れてから契約までの間に事情が変わって家の購入どころじゃなくなるリスクもありますね。
あまり良くない例かもしれませんが、離婚、失職、家族や自分の病気、事故、それに転勤など。そういう場合に手付金の金額を抑えておけば契約を速やかに解除できますね。
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1315
検討板ユーザーさん
健康な時は病気になるなんて想像も出来ないと思うが、年齢が50を超えると、色々な病気がでてくる。
病気になった時にローンをどうやって返済していくのか考えないとね。
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1316
マンション検討中さん
モデルルーム訪問時の金融説明の中で、銀行によって、団体信用生命保険の類で「がん特約」=がんに罹ったらローン返済終了、というのがあると聞きました なんだか不吉な感じの特約ではあって、良いやら何やら。。。
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1317
匿名さん
資産価値のある物件なら手付金を放棄して解約するより、引き渡しを受けて売却なんだけどね。一割以上損する物件としてとらえているのかな。
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1318
匿名さん
大手って基本、手付金の減額交渉は受け付けないんだけど。ここは受け付けるとしたら余程売れる見込みが立ってないのか。
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1319
口コミ知りたいさん
>>1317 匿名さん
資産価値を維持できる可能性もありますが、甘い見込みは危険と思います。また、仮に単純に売却価格が物件価格の100%で維持できたとしても、売却時に3%の手数料、ローン保証料、修繕積立金等、売却時の手間を考慮すると手付け放棄する選択肢も考慮すべきです。
-
1320
匿名さん
>>1318 匿名さん
倍率がつく部屋ではさすがに無理と思いますが、そうでなければ大手でも全然交渉できますよ。大事なのは、手持ちの金はないけど、どうしてもこの部屋が欲しいという熱意を伝えることです。
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1321
検討板ユーザーさん
>>1320 匿名さん
ワタシの場合、最初か2回目の来訪で手付金は5パーセントからで大丈夫といわれました。営業から切り出してきましたよ。
別の物件では、手付金の多さで抽選が優遇されると言われましたが、ここはそういったことも特に触れられておりません。
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1322
検討板ユーザーさん
本日、価格表が郵送で送られてきました。
角住戸は高いけど中住戸で専有面積が広くなければ、それほど高くはないような気がする。
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1323
匿名
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1324
匿名さん
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1325
匿名さん
駐車場は大体15000円を〜20000円みておけばいいのかな。
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1326
匿名さん
階数によって違うとのことです。
12000円は屋根なしの屋上です
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1327
マンション検討中さん
価格表の値段を見ましたが、都内も十分選択肢に入る価格ですね。
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1328
名無しさん
実際、都内物件と比較・検討している方ってどれくらいいるんでしょうか? 資産性を考えたら、都内の(駅近)物件とここは比較対象にはならない(成れない)でしょうし、、、都内と比較する場合に、色々あるとは思いますが、資産性よりも優先される(したい)検討事項があれば、どなたか教えて下さい
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1329
匿名さん
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1330
検討板ユーザーさん
>>1328 名無しさん
住環境。とくに子育て環境ですね。
資産性に関しては、正直ここの価格帯で買えるマンションは東京にないですよ。少なくとも23区内の一部を除いて。
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1331
名無しさん
>>1329 匿名さん
勤務先が海浜幕張の近辺なので職住近接を選ぶか、少し離れるけど資産性を考えて都内物件住まいとで悩む、という理解で良いでしょうか?
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1332
名無しさん
>>1330 検討板ユーザーさん
住環境の要素は色々あると思いますが、仰るとおり、子育て環境には不自由しない環境な気がします 保育園・幼稚園の数・質、小〜中学校に問題なさそうで、教育レベルは他地域より見た目では高そうです(当然子ども自身にも因りますが)
資産性に関するご指摘は「都内よりも安価」というご意見として理解してよいでしょうか?
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1333
検討板ユーザーさん
>>1332 名無しさん
高いかと聞かれれば高いです。でも、市況の影響なんで、上がり方は都内に比べてマイルドだと思います。
あと、将来の資産性という観点からも、マンション全体として、金利が上昇し始めれば、価格下押し圧力がかかりますよね。都内、駅近ならば、それでも資産価値が保てるかもしれませんが、正直、そういった物件には手が届きません。。ならば、資産価値を少しでも保つためには、別の切り口が必要かと。
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1334
名無しさん
>>1333 検討板ユーザーさん
そうなんですよね
やっぱり高いんですよね
だけどここを検討する、ここが検討対象になるってくるっていうのは、他に比べて、やっぱりなにか色々の理由がないと考えないよなー、フツウ…って思いまして、自分に置き換えた時にどう皆さん考えてるのかなぁとお伺いしたかったところです
駅遠なのにこの値段・値付け、共用施設そんなに豪奢でもないのにこの管理費設定…で、ベイタウンの借地に照らし合わさらて安くない月額駐車場料金…
都内物件と比較した時には、まだこれでも安い方だから、っていうだけ?
でもやはりここを検討するとなると理由があるし、そんな方も多いんだろうなーって
それを先読みして価値判断した業者側がこの強気の値付けしてきてるのかなーって感じています
他にもご意見ある方、ご投稿お願い致します
何だか一見、持ち上げ投稿にも見えてしまうかもしれませんが、そうではなく、客観的に外から考えたい一般ユーザーであり、業者・関係者ではありませんのでどうぞ、悪しからず
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1335
匿名さん
>>1334 名無しさん
建築費も上がり続けているし、マンション適地も奪いあいだし、このご時世新築が高くなるのは仕方ないの。これ以上安くしろというのは企業に慈善事業をしろと言ってるのと同じで無理な話です。反対も我々も別に無理して買う必要はないわけだから、嫌だったら戸建なり中古なり買えばよい話。それで需給が一致しないようなら今後多分誰も新築マンションなんて建てなくなるだけ。
うだうだ悩んでもどうにもならない気がしますよ。
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1336
匿名さん
建設費が高騰してるのは確かだけど、他の業界だと技術革新とかで吸収したりするんだよね。
建設費を堂々と転嫁できるのは、大手寡占になっちゃったってのも大きいと思うけどな。デベは高収益を記録してるし、中堅デベがミニバブル後の不動産販売不振でばたばた倒れちゃったから、価格競争が起きない。
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1337
検討板ユーザーさん
>>1336 匿名さん
資材高よりも人件費高騰の方が、影響がデカイと思います。人手不足で工期のびれば、それもコスト要因になりますし。
建設資材は上昇しているとは言え、2000年代リーマン前に比べればマシかと。
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1338
名無しさん
>>1335 匿名さん
誤解なき様にと思いますが、特段、悩んでいるのでなく、この掲示板を知って閲覧・ご意見されている皆さんがどう考えていらっしゃるのかなーと、価値観などを共有というか、知りたくての投稿・意見募集なのであります
なので、アドバイス的な御指南はご無用でございまして、所謂個々人の皆さんのこの物件に対する見方、みたいなものを良かったら教えて下さい
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1339
匿名さん
そうですねー
私は都内の物件も見ましたけど、隣の建物との間隔とか狭いのが気になりました。
ここは駅から離れているだけあって、6棟建てるわりには広々としているところが
魅力的かと思いました。
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1340
マンション検討中さん
最近分譲された幕張ベイフロントタワーに比べて、こちらのタワーは3割ぐらい高い印象ですが、どういう理由からでしょうか?
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1341
匿名さん
>>1340 マンション検討中さん
建築費用高騰、土地所有権、免震構造あたりが原因かと。たしか三井はアクアテラスで高く売り出して失敗した反動でベイフロントをかなり安くだしてたのもあると思います。
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1342
検討板ユーザーさん
>>1340 マンション検討中さん
首都圏マンション市場動向をみると、2015年に平均価格が約2割上昇したそうです。1年でです。ベイフロントは上がる前に販売されていたので市況上昇の影響を受けていないと思います。2016から2017年は、平均価格こそ上がらず、高原状態ですが、東京を中心にコストダウンのマンションがでてきてますよね。
パークハウスもオイコスとか、プラウドのオハナとか、、メジャー7で廉価ブランド出てきてますし。
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1343
マンション検討中さん
昨日入っていたチラシをみて一言。「うわっ 高い。」
ベイタウンのグリーナやTHE幕張BAYFRONT TOWER&RESIDENCEの売り出し価格に比べて1000万くらい高いのとちゃいますか?
築1年になる検見川浜のマンションも、先日950万円引きで売り出しても売れてないのに。
値段の付け方、なにか勘違いなさっているかと。ここは敷地内スーパーもなければ、海まで徒歩5分でもなければ駅まで徒歩3分でもありませんし、京葉線の駅間のスピードの出ている場所の線路沿いですし。う~ん、22階100平米5000万円なら検討しますが・・・(ちなみに、それ以上の金額でも現金一括で買えますが、価値と価格の比較の問題で申し上げていますので。)
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1344
名無し
>>1343 マンション検討中さん
検見川は950万円値引きですか。。。お詳しいのですね。キャッシュで5000万出せる人が相手にするマンションだとはおもえませんが。
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1345
マンション検討中さん
私もこの立地でこの仕様でこの価格は無いですね。
津田沼のタワマンでも高く設定し過ぎです。
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1346
マンション検討中さん
>>1343 マンション検討中さん
今の相場の値付けとしてはこんなもんですよ。著名なマンションブロガーも平均坪200万を予想していて実際はそれを少し下回ったので前評判よりは少し安いくらいです。既出のスレをあまりきちんと読んでいないようなので繰り返しますが、マンションには相場があり、今と数年前では相場が全く違います。数年前に日経平均が15000円だったから今のその値段で売れというくらい見当違いなご意見と思います。
勘違いしてるのは貴殿の方かと。
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1347
名無し
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1348
マンション検討中さん
高いと思うなら買わなければいいだけ。
逆にそれだけ魅力があるんだろうけど。
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1349
マンション検討中さん
マンマニって企業の宣伝でギャラもらってる宣伝屋でしょ
信用できる根拠の提示が無いし
ギャラを払ってモデルの女子とか使う時点で気持ち悪い
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1350
匿名さん
マンション価格は現在の市況からある程度理解出来るけど、
管理費等のランニングコストが高くて悩む。
駅徒歩15分で、12000円〜22000円の駐車場って
海浜幕張の他の物件もこんなに高いのな。
自分の感覚では駅徒歩15分だと5000円ぐらいかなと。
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1351
匿名
>>1349 マンション検討中さん
マンマニ氏はデベロッパーから宣伝費を貰わずに公平な記事を書くのがウリですね。
デベロッパーが宣伝費を払っているのならば上記の記事内容は有り得ないでしょう。実際に最初の坪単価からマンマニ氏が語る限界額まで下がったのだから的を得ているかと。
ギャラを払ってモデルを起用するのはスーモなどもしていたかと思いますが。
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1352
マンション検討中さん
>>1350 匿名さん
駐車場の相場も知らないのか?
京葉線の高架下でも一万くらいするよ。
これじゃ、マンション価格も高いと騒ぐはずだ。
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1353
名無し
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1354
マンション検討中さん
>>1350 匿名さん
民間の月極駐車場を借りる感覚で考えてはいけません。
マンションの駐車場費は結局管理費や修繕積立金に充当されるので単純に安ければよいというものではありません。時々駐車費が安いことを売りにしているマンションがありますがそういうところは大抵管理のレベルが低かったり会計がやばかったりします。
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1355
匿名さん
駐車場使用料は周辺の相場よりやや安めと言った程度に設定するのが一般的。最近、周辺相場より高い金額に設置するケースがあるけど、駐車場設置率が低くて足りないってるのがわかってるから、諦めてもらおうって売る側の魂胆かな。
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1356
マンション検討中さん
保育園なんか作るから駐車場が足りなくなったのでは?
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1357
匿名
>>1356 マンション検討中さん
モデルルーム訪問されてますか?
駐車場の抽選に参加できない間取りもあるため駐車場が足りないということはほとんどないですよ。
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1358
マンション検討中さん
>>1356 マンション検討中さん
建築コストダウンの一環でしょうね。建物の延べ床面積は容積率×敷地面積でキャップされます。駐車場も容積率の対象になるので、駐車場をたくさん作ると部屋として売れる面積が少なくなり、結果として部屋の坪単価があがってしまいます。
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1359
マンション検討中さん
まだモデルルームには行けてません。
駐車場の抽選に参加出来ない部屋があるのですか?
それは驚きました。安い部屋とかが参加出来ないのでしょうか?
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1360
匿名さん
逆だよ。保育施設を作ると容積率緩和を受けられる。それでも駐車場設置率が低いってのはぼったくり。
あと、保育園が出て行ってしまったら既存不的確になるってリスクもある。
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1361
匿名
>>1359 マンション検討中さん
シングルとディンクス向けのお部屋です。
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1362
マンション検討中さん
>>1360 匿名さん
それってかなり最近出てきた話でしょ。ベイパークに適用されるんですか?保育園が売主に期間限定で補助を受けているような場合(住民限定託児所に多い)、期間後に出ていかれるリスクありますね。
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1363
名無し
大規模マンション建てる時には、認可保育園を隣接しないと役所から認可が下りないと、思ってました。。
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1364
匿名さん
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1365
匿名さん
駐車場足りない見込みだから狭い部屋は抽選から排除だね。しかしこのご時勢で排除はまずいでしょ。該当者にそっぽ向かれかねない。
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1366
マンション検討中さん
>>1364 匿名さん
彼の主観であって、個々の事情により何が大事かは人それぞれだと思う。
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1367
名無し
>>1364 匿名さん
クオン新浦安の下り以外は、概ねアグリーです。申し込みしましたけどね。
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1368
匿名さん
>>1364 匿名さん
この人はリセール価値原理主義ですね。リセールというのはあくまで幸福追求の一手段にすぎないことを忘れてはいけないと思います。この人のブログ、特に離婚したくだりは、リセールに固執するあまり家族の幸せを蔑ろにしてしまい、結局資産価値のある部屋を手に入れたものの幸せなマンション生活を手に入れられなかった失敗談として非常に興味深いものがあります。元妻が新浦安にこだわっていたそうで千葉の湾岸物件には何か思い入れがあるのかもしれないですね。
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1369
名無しさん
>>1357 匿名さん
駐車場抽選権なしの部屋もありますが、お高いお部屋は抽選なしの100%保証なので、主要な部屋は76%
程度の充足率です。これを足りなくならないとみるか、足りなくなると見るかは微妙なところですねー
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1370
買いたいが高いのでステイ
>>1364 匿名さん
確かに大絶賛ですね。
そして批評の中身は極めて的を射てますね
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1371
名無しさん
>>1367 名無しさん
この記事読んで、納得なのにここを申し込んだのは何故でしょうか?
参考までに決めてを教えてください。宜しくお願いします。
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1372
マンション検討中さん
今の価格は安いと思う、他地域の物件価格を考慮するともう1割高くてもよかったと思う。
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1373
匿名さん
駐車場足らないから、王様部屋は保証でしょ。入居後議決権は王様部屋の方が圧倒的に少数派。駐車場の無い下々の民が反乱を起こすかも。
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1374
匿名さん
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1375
匿名さん
>>1371 名無しさん
1367じゃないけど限られた予算で広さと環境とほどほどの利便性を買おうとすると選択肢はおのずと限られてくるんだよ。君も大人になれば分かるよw
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1376
匿名さん
終の棲家のつもりの購入でも、売りに出す必要が生じることもあり得る。売れないと身動きが取れなくなって悲惨だよ。リセールのことは考えておかないと。不動産を所有するってことはリスクを伴う。
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1377
匿名さん
駐車場足りてなくて抽選の時、大騒ぎになった物件があった。とりあえず抽選の時に騒ぎが起こらないようにするための手段かな。実質は足りていないってことに変わりがない。駐車場足りないで空き待ちの状態だとリセールに影響出るよ。
そういえば騒ぎの起こった物件って三井だったような。
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1378
検討板ユーザーさん
リセールするときには、駐車場の権利を引き継ぐことが出来ず、管理組合預かりになるようです。王様部屋の優先権も新築時のみで、リセールするときには引き継げないそうです。
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1379
匿名さん
入居後は管理組合で運営だから、1年目の管理組合総会で再抽選の動議出されるかも。
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1380
匿名さん
>>1378 検討板ユーザーさん
実際には管理人の裁量でどうにでもなるよ。売るときは駐車場の空きの公告をしなくてはならない物件でも、管理人と交渉してそのまま引き継ぎみたいな例はいくつか見てきました。
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1381
検討板ユーザーさん
>>1357 匿名さん
抽選になる部屋の総戸数に対し、駐車場は7割しかありませんよ。7割で足りますか?
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1382
名無し
>>1371 名無しさん
かのブロガーさんの指摘は真っ当ですが、既に見えている点、あるいはここの板で議論された点なので、別に新味はないです。祭の終盤に祭の問題点を指摘しているにすぎません。で、見えている点については、詰まる所、自身が折り合いをつけられるか否かの一点になります。
また、ここを検討する前から、東京からこのあたりまで、色々物件を見て見ましたが、坪300くらいまで見て、納得出来る物件は無かったです。立地、周辺環境がひどかったり、専有部のコストカットが目立ちすぎたりしました。
ちなみに、クオン新浦安は、大規模なのにディスポーザーが無く、嫁の合意は得られませんでした。また、新浦安は既に出来上がった街で、将来的に大きく変わる訳ではないと思いました。
幕張は、タワマン6棟できても、棟間の間隔が広いこと、真ん中に広場があることから、地上から空を見上げた時の、抜け感が気に入りました。ありきたりですが、子育て環境も東京で比較した物件に比べてかなり良でした。
それと、やはり4500戸のバカみたいなマンション供給が行われることで、10年後の街が大きく変わることはほぼ間違いがないかと。インフラ整備しないと、捌ける訳が無いですからね。将来の姿を想像しながら、まちづくりを楽しんで過ごして行ければ良いかな?っと。
で、まちづくりが上手く行けば資産価値も上がるかもしれませんが、この部分については過度な期待を寄せていませんが。笑笑
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1383
匿名さん
>>1368 匿名さん
このブログ面白いので一通り読みましたけど、この人の元妻は完全に精神崩壊してるので離婚して正解ですよ。というか結婚する前に気付ければよかったんでしょうけど。
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1384
匿名さん
>>1383 匿名さん
そうですね。ただ、元妻側からの視点はないですし、結婚相手はだいたい自分と同レベルになるのが常なので名人氏にも相応の問題があるんじゃないかという気がします。
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1385
匿名さん
>1380
そういったことを管理人の裁量でできるとしたらダメ物件。共用部分は住民の共有物だから、どのように運用するかは管理組合で決めること。
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1386
マンション検討中さん
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1387
匿名さん
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1388
匿名さん
>>1385 匿名さん
管理だけみれば駄目物件かもしれませんが、リセール価値を含めて考えればどうでしょうね。。この部屋は今は駐車場を借りてますが、次の購入者は他の住民との抽選に勝たないといけないなんていったら車持ちの人は敬遠するのでは。
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1389
名無しさん
>>1382 名無しさん
丁寧にご教示頂きありがとうございました。
どの場所でもずっと住んでいると新鮮味がなくなってきますが、
10年間環境が変わっていく中で生活するというのも、日々新鮮味があって
魅力ですよね
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1390
匿名
>>1381 検討板ユーザーさん
8割です。抽選できないお部屋があります。
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1391
匿名さん
駐車場が足りないで空き待ち状態ってことだったらリセール的にはそれが問題。稼働率は8割が目安かな。駐車場って足りなくても、多く余っても問題になる。
入居前だとどうなるかわからないけど、モデルルームのアンケートに駐車場利用希望もあるから、その結果を契約前に確認して判断かな。
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1392
電気自動車
唐突で申し訳ありません。
駐車場なのですが、2019年半ばに電気自動車を購入予定です。サイズは4700x1590x1890です。
どこの場所がおすすめでしょうか?もし詳しい方がおられましたら、ご教示ください。既に、セールスの方にも伺ったのですが、どこまで詳しくないようで、少し困っています。
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1393
匿名さん
戸建て購入して駐車場に充電設備設置(10万程度から可能)
リーフ乗って切実に感じたのは家に帰って来て充電出来ないとかなり苦痛です、既に手放してしまいましたが
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1394
検討板ユーザーさん
>>1390 匿名さん
正確な数字ご存知ですか?
MRでもらった数字見て確認しましたが、
全住戸で見て、72%
王様部屋と抽選参加出来ない戸数を除いて、
抽選対象台数を抽選対象戸数で割ると73%ですが?
どういう計算で8割なのでしょうか?
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1395
匿名
>>1394 検討板ユーザーさん
正確には7.8割でした。駐車場優先権あるお部屋を購入する方でも車を所持しない方がいるとのことでしたから362÷463で計算してます。
つまり10人中8人が車を所有している場合8人が抽選にハズレることになります。10人中7人が希望なら37台余ります。
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1396
マンション検討中さん
>>1394 検討板ユーザーさん
王様部屋って、いわゆる駐車場付き住戸のことで車を持っていなくても駐車場代の支払いが発生する住戸なので、他の住戸が代わりに使えるものではないと思うのだが?
そのへんの説明はなかったの?
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1397
名無し
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1398
検討板ユーザーさん
おかしな計算ですね。
母数を463とした時点で希望者は全体の9割という計算をされていますよね?
下の計算で、10人中8人が車を所有している場合8人ハズレって計算されてますけど、
母数463に減らしたうえで、そのうちの10人中8人が車を所有している場合って意味不明。
全住戸の8割が車を所有している場合は、497×8割=398。398戸-362台で36台の不足ですよ。
7割は面倒なので端折りますが。
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1399
名無し
>>1398 検討板ユーザーさん
いや、多分、
駐車場の総数362を
総戸数から抽選優先権が最も劣位の36戸を引いた463で割ってるだけかと。
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1400
匿名
>>1399 名無しさん
まとめると
駐車場の抽選権もしくは優先権があるのは463戸、優先権を持つお部屋の購入者にも車を持たない人もおりその分は抽選に回される。
つまり362台に対して463戸ある。
10人中7.8人が申し込むとぴったり埋まると。
適正台数かと思いますが
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1401
匿名さん
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1402
匿名
>>1401 匿名さん
抽選権ない部屋を買う方はそもそも車を所有しないシングル、ディンクスの方が買うので難民ではないでしょ。
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1403
名無し
>>1401 匿名さん
そうですね。まぁ、そこの部屋を購入する場合は、駐車場の確保は厳しいことを事前に知っておく必要がありますね。
ただ、個人的には463戸で、8割もいかないのでは?と思ってますが。ここはベイタウンから移り住むには、ちと高く見えてしまうので、購買力はあっても、二の足踏むひと多いかも。都内からの移り住みがメインになれば車持たない人が多くなる可能性があります。私の周りにはペーパーかなりおおいですから。
で、どっちも伸びなければ、販売自体が苦戦必至ですね。
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1404
名無し
で、竣工で部屋が埋まらなければ、抽選劣位の部屋に抽選権がまわってきますね。ギャンブル要素高いね。笑
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1405
マンション検討中さん
ここの管理費が高い要因について考えて見たのですが、24時間有人管理がめちゃくちゃ高いのではないかと考えました。
前提は2人体制。ただし昼間はコンシェルジュが兼任。
時給1500円×24時間×2人=72000円/日
72000円×30日=2,160,000/月 (人件費)
警備会社の請負は、とある資料によると人件費の2倍から2.3倍だそうなので、マックスをとると約500万円/月。一戸あたり平均で1万円の管理費増加要因と計算されます。
まぁ、実際はこれよりも安いとは思いますけど。
どうですかね?
誰か教えてくださいまし。
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1406
匿名さん
>1405
机上の空論をしていないで管理計画確認すればいいだけ。管理費はみんな気にするけどその前提となる管理計画って要求しないと出てこないんだよね。
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1407
マンション検討中さん
>>1406 匿名さん
そりゃそーだ。
管理計画は正式に決まるまで見ることが出来ず、それは竣工の時期になるということらしいですけど。管理説明会ではそう言われました。
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1408
電気自動車
>>1393 匿名さん
返信、ありがとうございました。
ベイパークの自走式駐車場の中で、一階の平面の場所、一階の屋根の下の場所、入口に近い場所が候補ですが、電気自動車用の充電器はない
らしいです。
そのために、将来的にどこにしておいたら良いかを迷っています。
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1409
匿名さん
>1407
初年度の管理計画は入居直前だろうけど、管理費の算出根拠としてそれなりの精度のある管理計画(案)は作成しているはず。それを提示しないとしたらボッタクリな計画(案)で見せられるものではないとか(笑)。
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1410
マンション検討中さん
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1411
住民板ユーザーさん3
タワー用の駐輪場は駐車場の下なんですね。タワーの中がよかった。というか駐輪場のスペースを駐輪場にしてタワーの一階に駐輪スペースを作ればよかったと思う。
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1412
マンション検討中さん
雨風はしのげるが、毎日地下から自転車を押して歩くのは辛くなりそう。特にご老人にはね。
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1413
マンコミュファンさん
ここの検討者で、船橋塚田駅近くのAGCテクノグラス跡地再開発物件を検討している方はいますか?
土地は大和ハウスが落札したらしいですが、物件情報はまだでてきてません。
小学校と保育施設と商業施設が隣接地にできるらしく、価格もここよりは安いだろうから気になっています。
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1414
マンション検討中さん
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1415
マンション検討中さん
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1416
マンション検討中さん
内野。。とゆーのかな?
申し込みした身としては、希望の部屋が買えたらそれで良いですね。。
人気が無くても、私としては、わかってないなぁと思うだけ。職業柄、他人の既成概念ほど当てにならないものは無いと思ってる。大事なのは自分の感性のみ♩
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1417
名無しさん
>>1416 マンション検討中さん
私も同意。私の知りうる限りでは、売却時の価値とか言っている人ほど、実際は売却しないままとゆーのも
多い
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1418
名無しさん
>>1416 マンション検討中さん
どの家買うかも、株式投資と同じで、条件が良ければセオリー通りに価格が上がるとは限らない。
そこには売り買いする人の思惑が介在するから。 駅近とか都心とか条件の良いものは、
確かに上がる確率も高いが、株でいうと誰もが欲しがる大企業の株を買うようなもの。
でも、大企業の株を買えば必ず儲かるわけじゃない。 結局はタイミングとか流れ、
いわゆる相場を見れる人が勝って、見れない人が負けるだけだとおもいます。
私は株式投資をやって、こういう相場観的な才能が無く、向いてないので、
身の丈にあった、自分が気に入った物件を買うべきだとしみじみ思います
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1419
マンション検討中さん
駅直結のマンションでもない限り値上がりしないから、一生住むつもりで買えば問題ないだろう。
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1420
匿名さん
初めて買う人は一生住むつもりで買うからと言いますが
アドバイスする人は売る時のことを考えろと言います。
転勤、出産、死別、親の介護・・全くライフイベントがない人なら前者で
いいと思いますが、そんな人は果たしてどのくらいいるのでしょうか
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1421
マンション検討中さん
>>1420 匿名さん
一生住む全体の方も、リセールの可能性を全否定しているわけでは無いとおもいますよ。
しかし、別に値上がりを期待しているわけではなく、そこそこの不動産流動性があれば良い事だとおもいます。その点、ここはベイタウンも含めてかなりマンション供給が多く、一大ベッドタウンであるとともに、不動産取引もそれなりに行われています。
リセールバリューについても相場観は人それぞれですが、そこそこの流動性があれば、早々に大崩れすることもないとおもいます。
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1422
マンション検討中さん
子どもが小さいときは千葉でもいいけど大きくなるとみんな東京に引っ越すね
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1423
住民板ユーザーさん3
>>1422 マンション検討中さん
別にそんなことないと思うけど。むしろ子供が大きくなって手狭になって郊外マンションか戸建のパターンが多いと思うよ。
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1424
マンション掲示板さん
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1425
マンション検討中さん
>>1423 住民板ユーザーさん3さん
子供が大きくなって巣立ってしまったら、老後に都内に戻る選択肢はあるかもですよね。
超郊外で子供が近くに住んでいないと、老人が生活していくのは大変です。
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1426
匿名さん
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1427
マンション検討中さん
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1428
匿名さん
明日の「インテリア相談会」に行かれる予定の方はいますか?
ほぼ無意味な訪問とは判っていつつ、モノは勉強のつもりでいるものです
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1429
通りがかりさん
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1430
マンション検討中さん
相談会に行きませんが、
営業さんからアンケートの状況などがきけそうですよね。
どれだけ申し込みはいってるのだろーか??
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1431
匿名さん
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1432
匿名さん
私も行く予定です。
参考になればいいと思ってます。
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1433
匿名さん
天気がよいですね。こんな日は高層階からの眺めは最高でしょうね。
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1434
マンション掲示板さん
私はこの前、台風が接近した時にMRに行ってきましたが、海が見える方向である西部屋に感心があります。ただ、海までの距離もあるし、竣工して30階以上層から眺望がどのようにみえてくるのかがきになります。
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1435
マンション検討中さん
>>1434 マンション掲示板さん
MRで該当部屋からの風景シミュレーション見せてもらえますよ。
もし、見てなかったら、改めてMRで見せてもらった方が分かりやすいとおもいます。
まぁ、敢えて言えば30階でも海は遠いです。当たり前ですけど。笑
で、海に至るまでにアパホテルや、ここで次に建設予定のタワマンなど、多少、視界が遮られますが、特に問題視するレベルではないとおもいます。
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1436
匿名さん
千葉日報によるとJRは海浜幕張駅を改良する意思は全くなさそうだ。改札増やしてくんねぇかなぁ
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1437
マンション検討中さん
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1438
マンション検討中さん
全体的にどの程度の希望が入ってるんですかねー
倍率付いている部屋もあると営業は言ってましたが
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1439
匿名さん
>>1438 マンション検討中さん
第1期で150-200戸が埋まりそう、と先日、担当の営業さんから云われてきました
云われた数字が本当なら結構な倍率になっている列もありましたね
申し込みの状況によっては、第1期では売出し予定のない部屋を開ける事になるかも、とも聞きました
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1440
マンション検討中さん
この前、営業の方から電話があり、希望の部屋については一倍を守ってます。と言われましたが、アンケート期間も終わりましたし、これって安心して良いのかな??
まぁ、今週末、また呼び出しされてるんでMRに行きますがね。。
なんか緊張する。
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1441
匿名さん
情報ありがとうございます。
営業の話が本当だとすると、第一期でそこそこ売れそうですねー
角部屋とか結構高いお値段ですけど、帰る人がいっぱいいるんですかね・・
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1442
匿名さん
好評につき、アンケート期間延長! というチラシがこの前の土日に郵便で来てました。まだ油断は禁物ですかねー
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1443
マンション検討中さん
>>1442 匿名さん
よ、、、余計なことを。笑
とゆーか、それって好評ではなくて実は不評なのでは?と穿った見方をしてみる。。
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1444
匿名さん
本当に一期で200捌けたらこのご時世まぁまぁ好調なんじゃないんですか。
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1445
匿名さん
>1440
重ならないように調整できるってことは人気がないって言っているようなもの。人気で倍率が付くような物件だと調整自体意味ない。
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1446
匿名さん
好評につき○○ってのはまず、その逆の状態。見込み客が集まってたらさっさと販売開始する。アンケート出してくれた人を待たすことになるでしょ。
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1447
匿名さん
以前要望書を出した物件で、登録した段階では倍率が付いてないことを営業に確認してたんだけど、ふたを開けたら4倍も倍率が付いて落選。
登録期間の1週間でそんなに駆け込みがあるとは思えないから、騙されたのだと気が付いた。
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1448
匿名さん
>>1447 匿名さん
2倍でも半分は外れるから、不自然に見える嘘をついてまで倍率を偽るメリットはなさそうだけど。本当にたまたまじゃないの?
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1449
匿名さん
不動産の営業なんて千三つやなんて揶揄される職業。書面で確認した以外の口頭だけの話を真に受けたのが間違い。
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1450
教えてください。
>>1441 匿名さん
SW の 106pt の19階以上は案外埋まっていました。19階と30階のスカイラウンジの間では、どこがおすすめでしょうか?
ご教示よろしくお願い申し上げます。
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1451
マンション検討中さん
>>1450 教えてください。さん
SWの106が案外埋まっていた、というのはMRで確認されたのでしょうか??もうバラの花ってついているのかな??
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1452
マンション検討中さん
駐車場は優先住戸以外は抽選で、はずれた場合外部で探すことになりますが
近隣(高架下は満車で開く予定がないとのこと)で探してみましたが
なかなかありません。
そこで皆さんに提案なんですが、抽選で外れた場合、ほかの街区の空いてる場所
を暫定的でもいいので月極有料駐車場として利用できるよう契約の前に要望を出しませんか
意見が多いほど真剣に売主も検討すると思います。
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1453
マンション検討中さん
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1454
マンション検討中さん
>>1452 マンション検討中さん
ここの開発区の2つ向こうのエリアには、マンション建設が始まるまでバーベキュー場にするらしいですよね。ならば専用駐車場もできるし、その一角を契約駐車場にすることは可能かもしれないですよね。
ただ、ここは取り敢えず竣工時点で売り切れるかどうかもわかりませんし。販売が7割から8割くらいならば、恐らく殆どの人が駐車場ゲットできますから、、まずは第1期の売れ行き見てからですよね。
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1455
教えてください。
>>1451 マンション検討中さん
もちろん確定はしていませんが、希望者が多いということをしっかりと確認しました。ですので、抽選に外れた場合にどこに行けば良いかを考えてる状況です。
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1456
マンション検討中さん
>>1455 教えてください。さん
106狙っているならば、少なくとも四隅のお部屋のうちのどれかですよね。高層階が希望となると眺望も重視してますよね。ですと北西あたりが対象でしょうか。前出のコメントですと、今回販売予定のない部屋も状況次第で販売する可能性があろそうですので、交渉の余地はあるかもしれません。
南向きは開発が進めば眺望が抜けませんし、東は眺望が邪魔される懸念はないものの、眺めはつまらないかもです。
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1457
教えてください。
>>1456 マンション検討中さん
ご教示頂きありがとうございます。一番眺望が良い30階以上のスカイラウンジの上の方が、抽選に漏れて、下の階に降りてくる可能性を懸念しております。いずれにせよ、抽選で当選したいものです。
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1458
マンション検討中さん
第一期、やはり思ったより集まらなかったようです。
アンケート期間2週間も延長ですしね・・・
人気の部屋でも2倍程度、最上階はそこそこ倍率あるみたいですけど。
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1459
マンション検討中さん
好評につき要望書延長ってのは一般的に逆ですからね。
やっぱりローンは組めても、高い維持費を払える人は少ないんでしょうね。
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1460
マンション検討中さん
ちゃんと10年後も返済ローンとは別に管理費+修繕費約5万、
駐車場もなら約7万くらい払える人に住んでほしい。
10年後に修繕計画では修繕費2倍以上に上がるからね。
買っておいて、後で払えないとか勘弁してほしいわ。
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1461
マンション検討中さん
>>1453
駐車場が必要な人もいるけどいらない人もいます。
それと同じで保育園が必要な人もいます。
我が家がそう。
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1462
マンション検討中さん
>>1458
人気の部屋ってやっぱり西向き??
富士山、ちょうどアパタワーで隠れて見えないでしょ。
しかもZOZOパークのナイターが夜もこうこうと光ってて眩しいし。
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1463
マンション検討中さん
>>1460 マンション検討中さん
修繕計画ってちゃんと示されていないのでは?2倍以上とゆーのは、どこからの情報ですか?
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1464
匿名さん
>>1461 マンション検討中さん
駐車場は敷地内にないとかなり困るけど保育園はそんなことないよね。他にあるんだから。
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1465
マンション検討中さん
>>1464 匿名さん
この手の大型案件は、保育園併設じゃないと、自治体の建築許可が下りないのではないのかな?記憶違いならすいません。
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1466
匿名さん
>1464
逆だよ。保育施設を設置すると容積率とか緩和処置を受けられる。それで利益を受けるのは部屋数を増やせる売り主。
で、緩和処置を受けたとき問題なのは保育施設が撤退する場合。既存不適格になっちゃう。なので条件は確認しておかないと。
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1467
匿名さん
>>1466 匿名さん
若葉地区の容積率は保育園とは関係なく300と昔から決まっています。保育園とは関係ない。撤退で既存不適格なら大問題だよ、そんなわけない笑
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1468
マンション検討中さん
>>1467 匿名さん
なるほど、私がここではない別のデベロッパーの営業から間違った説明されてたのは分かりました。笑
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1469
マンション検討中さん
>>1463 マンション検討中さん
修繕計画はありますよ。
営業に軽く聞くと、まだ決まってませんと言われると思いますが、
案としては出来てるでしょと詰め寄ると、ちゃんと説明してくれます。
私が確認したところ、5年単位でいくらづつ上がるか、ちゃんと説明してもらいました。
1460さんのおっしゃる通り、20年目以降は修繕費で3万円は越えます。(70平米台で)
管理費と合わせて5万円以上はかかりますので、1460さんの情報は正しいと思います。
是非営業に確認して見てください。
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1470
マンション検討中さん
>>1468 マンション検討中さん
営業の話を聞くと、土地を千葉県から購入する条件として、色々と注文を付けられている
ようです。保育園なんかもその条件位入っているかもしれませんね。
私が聞いたのは、まちづくりに当たって、お店とか病院とか入れろと言われている
とのことでした
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1471
匿名
将来、ランニングコストがバカ高くなるマンションってどうなのかと思う。
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1472
マンション検討中さん
>>1455 教えてください。さん
106のような高額の部屋が簡単に埋まるとはすごいですねー
営業からも角部屋は人気が高いと言われましたけど、
本当かなーと疑ってました、、、
でもこのような部屋を選ばれる方は、抽選に外れて下の階にいくよりは、
2棟目の47階建の 角部屋を狙うような気もしますねー
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1473
マンション検討中さん
>>1471 匿名さん
他のマンションも色々見ましたが、修繕費ははじめ安くても
結構上がりますよ。
金町のタワーマンションも同じぐらいのピッチで上がってました。
私も高いとは思いますが、現実はこんなものなのかなーと諦めモードです
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1474
匿名さん
タワマンの修繕積立の上昇カーブって大きんだけど、将来の未納リスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。販売時に公表する入居時の修繕積立を安く見せかけるって売る側の都合。つけを払うのは住民って構図。
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1475
匿名さん
中古の売り出し情報みると、ベイタウンのセントラルパークタワーとかシータワーとか維持費すごい安いよね。築15年くらいのやや小規模内廊下タワマンなのに管理費160円/m2、修繕費100円/m2くらいだったかな?何かやりくりの秘訣があるんでしょうかね。
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1476
マンション検討中さん
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1477
匿名さん
段階的値上げの計画だったのに、管理組合で値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。
中古を買うときは積立金のストックも要確認。
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1478
マンション検討中さん
管理費を減らして、その分を修繕費にまわすって事は出来ないのだろうか?
コンシェルジュなんて不要だと思うんだよね。
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1479
匿名さん
>>1478 マンション検討中さん
それは管理組合の仕事だけど最初にあるものをなくすのは合意形成に骨が折れるかもしれないですね。
修繕費の上昇カーブを避けるためには最初からフラットで高め(この規模のタワマンだど300円/m2近く?)の修繕費を設定する必要があるけど、中古で売り出すときに周りのマンションと比較してどう見ても割高になるから、売りづらくなる。
結局よく沖式なんかで言われているようにマンションは修繕費が上がる前に逃げ切るのが勝ちのババ抜きということだね。
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1480
匿名さん
1478さん
私も同感です。正直コンシェルジェなんていらないです。
そんな人はタワマン住むなといわれそうですが、タワマンには住みたいけど
最近はタワマンにはもれなくコンシェルジェがついてくる。 困ったもんです
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1481
マンション検討中さん
コンシェルジュを1人置くためのコストって、管理費1世帯あたり五百円程度ですよ。コンシェルジュをクビにしても、管理費はそれほど抑えられないです。で、いないと意外に物足りなさを感じそうですよね。ロビーのカウンターはあるのに、誰もいないとか。。
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1482
匿名
コンシェルジュがいることがマンションの資産価値にもなります。
コンシェルジュが不要と思うのであればこのマンションに住むことは向いていないですよ。管理組合運営後にコンシェルジュいらないなんて言い出したらかっこわるいです、
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1483
マンション検討中さん
コンシェルジュがいることでの住民が受けるサービスはどのようなものですか?
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1484
マンション検討中さん
>>1481 マンション検討中さん
500世帯あるから500円だと25万円の計算になるけど、そんなに安い人件費じゃないと思うよ。1000円から1500円は最低でもかかると思うよ。三井の取り分も含めてね。
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1485
匿名さん
都内の利便性を売りにしたマンションならコンシェルジュも良いけど、郊外の環境重視のマンションには似つかわしくないと思うな。試しに近隣のコンシェルジュ付きマンションの掲示板見るとすぐ辞めるだの、使えないだの、覇気がないだの怨嗟の声ばかりだし…
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1486
マンション検討中さん
都内、郊外を問わず、コンシェルジュは必要でしょうか?
そもそも、クリーニングとか宅急便とかの取り次ぎくらいのサービスくらいですよね?
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1487
マンション検討中さん
ここの管理費が高いのはコンシェルジュサービス、各階のゴミステーションからのゴミ回収にお金がかかるからでしょうね。セントラルパークのタワマンでは、こういうサービスはなさそうなので。
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1488
マンション検討中さん
てか最初にコンシェルジュが配置されることが示されているので、それが気に入らなければ買わなきゃいいのに。理由はともあれコンシェルジュが欲しいと思っている人もいるわけだし。。
そもそも、この規模のマンションには大抵いるでしょ。
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1489
匿名さん
住民の収入レベルとその住民が求めるサービスレベルの兼ね合いから、物件の平均坪単価と管理費の平米単価を合わせるのが適正と言われます。ここば坪平均200弱という話だから過剰サービスじゃないのかなぁ
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1490
マンション検討中さん
>>1489 匿名さん
その理論ですと、首都圏か一部の大都市圏のマンション以外はコンシェルジュつけちゃダメってことになりますが。
坪200でも少し地方に離れれば十分、高価なマンションですよ。
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1491
マンション検討中さん
コンシェルジュがいると、こんなに便利でいいものだと思えることは何でしょうか?ただの見栄のためにあるとしか思えない。病気の時とかコンシェルジュが買い物してくれるならあってもいいかなと思えるけどね。
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1492
マンション検討中さん
コンシェルジュについて誰もメリットを言えない。
ここを買おうとしてる人達は何も考えてないの?
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1493
匿名さん
サービスを受ける事に慣れてない人が多いのにびっくり。
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1494
マンション検討中さん
コンシェルジュがいないとダメ、っていう理由もないが、別に絶対に要らないってこともない。以前、コンシェルジュのいるマンションに住んでいましたが、ちょくちょく活用してましたね。クリーニングとか、レンタカーの手配とか、あとマンション内で不明なこと聞きに行ったりとか。そんなのいなくても良いって人もいるかもしれませんが、私はいてくれて便利だなとおもいましたよ。
で、何よりも1つのステータスにもなりますし。それで何が悪い、てな感じですよね。
元々、コンシェルジュがいることはわかってるんだし、それで良いと思う人が住めば良い。少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする!とか言ってる人間は買わなきゃ良い。筋違いも良いところです。
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1495
匿名
>>1494 マンション検討中さん
その通りです。
最初からいるのがわかっていて入居してからいらないとか言う人は買わない方がいいです。
コンシェルジュがいることもマンションの価値なわけですから。コストパフォーマンスだけを求めるなら検見川浜に大規模新築マンションがありますね。あちらも見学しましたが良いマンションでした。本体価格、管理費などのコスパも良いです。ただ私たちは幕張ベイパークに決めました。
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1496
匿名さん
買った以上は元からあるサービスを廃止してはいけないという考えもどうだろう?コンシェルジュは要らないけど他は気にいって買う人もいます。入居後に、やっぱりいらないという人が多ければ当然廃止にすべきです。要らないという人が少数派なら残せばよいと思います。
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1497
マンション検討中さん
>>1496 匿名さん
そりゃそうでしょ。誰もそんなことは言っていない。水盤だって止めちゃうマンションだってあるそうだし。
でも、それはコミュニティが、立ち上がって、ある程度運営した結果のことですよ。ハナから辞めさせるみたいなのは、ちょっと良識を疑います。まぁ、そんな人いたとしてもマイノリティなんでしょうけど。
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1498
匿名さん
>>1497 マンション検討中さん
総会議案だから管理組合が安定するまでやめさせるなんてできるわけがありません。そんなことは当たり前です。
誰もそんなことは言ってないといいますが「少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする!とか言ってる人間は買わなきゃ良い」というのは、
最初からいらないと思ってる人は買ってはいけないということでしょう。その貴殿の考えに疑問を提示したまでです。
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1499
匿名さん
最初の総会では、修繕積立のペイオフ対策しないとね。大規模物件だと入居時の一時金だけでおペイオフ対象になる金額。にもかかわらず分散せずに銀行預金と化してくれる。
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1500
マンション検討中さん
そうですね。私が出すぎたようです。
まぁ、たかだかコンシェルジュをケチるような方が住人の大半を占めるなんてこと、まず起きないですしね。笑笑
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