プラウドタワー東池袋

子育て世代は、高過ぎるから、都心のマンション購入を諦めてる。
豊島区の人口が増えないわけだ。
不動産屋儲け過ぎ。

東京国際大学のFラン学生が
夜な夜な防災公園で野外セックスして
その音がこのマンションまで
聞こえてくるんじゃないかと心配してる

1.7ヘクタールもの広大な公園がどこにでもあるとは思えないし、
南池袋公園のようにメディアで何度も取り上げられるようになったら、
またそれも売れ要素になると思うよ。
ハレザのあたりのワンルームマンションと比較してどうしたいのか
わからないが、ファミリーには公園は重要でしょ。

ミッドタウンの公園も、公園がエリア価値を押し上げてるしね

ハレザのすぐ近くに住んでいる必要はないでしょ
このプラウドからハレザはかなりの距離があるから
もっと近くなら使いやすいのにと言ってるだけだから。

池袋の再開発情報
最終更新：2018.02.04
https://downtownreport.net/area/池袋/

また、中国人と相続税対策のジジババしか買えない。豊島区も投資や税金対策の購入者を排除しない限り、区の存続は危うい。
バブルの時の末期状態に似ている。
こんな価格設定は近いうち、泡が弾けて不良債権になり、ゴーストタウンになるのが目に見えるよう。

ただ公園に隣接してるだけではダメでしょ。
ミッドタウンは高いブランド力と利便性を持った上で
公園にまで隣接してるからこそ価値が出てるんであって　公園に隣接してるだけのこことはモノが違う。

>>711 マンション検討中さん
ここは公園にも隣接してないし、そもそも比較対象にしたらミッドタウンに申し訳ない。

それにしても、事前説明会のブログを見ると、少し価格が高いと思います。
池袋ですから、億ションはどう見ても高すぎます。

共働きのサラリーマンでは買えないとか・・・
デベも普通のサラリーマンを購入対象として売ってませんが。

池袋は、23区内でのブランドは、最下位に近いと思います。いや日本国内でも最低です。治安が最悪ですから仕方ないです。それを考えると億ションはあり得ないです。

私は予算1.2億以内で考えていたので、むしろホッと胸を撫で下ろしてるところです。年収3000くらいあれば普通に買えると思いますよ。

>>714 通りがかりさん

普通のサラリーマンは、池袋の様なブランド価値がない所にしか家は買えないです。

>>716 匿名さん
私なら、港区か、渋谷区に買いますが…

よほど地縁でも無い限り、価格も落ち着いた都心３区の方が良くないですか？
どうせ｢低地はどうのこうの｣言う人がいるでしょうが、現実に土地の価格はあちらの方が高いわけですし、立地の価値とマンション価格の乖離は遙かに小さいですから、資産価値が維持される可能性がより高いであろうことは普通に考えれば分かります。
再開発が続くといっても、都心３区の再開発面積とは二桁違いますし。

>>698 名無しさん
そうなんですよ。なんで下町価格で出してこないんだろ？下町が魅力なんだけどな、東池袋。強みを全く活かさないで失敗するパターンに思えてならない。

>>718 マンション検討中さん

会社が港区や渋谷区だと遠くなるんですよね。しかも1億チョイ程度ではいい物件ないですよ。

>>721 匿名さん

池袋で買うにしても
ブリリアタワー池袋にしない理由は何？

ここの学区の朋友小（当時は大塚台小）卒で地元民ですが、これからはこういうマウンティングが始まるのけ？
そういう人は南池袋小へ行ってね。あっちは英語とかやってるから。
朋友小は体育推進校で教師の男性比率が高いことが特徴です。

>>695 匿名さん
国際学部？が来て、留学生だらけになるという情報も…。

>>709 マンション検討中さん
まさに。
豊島区が住んでほしいのは、本当はそんな層じゃないよね。

>>725 評判気になるさん

また、治安か悪化しそう。
ここは、子育て世代は論外だわ。

>>713 マンション検討中さん
池袋じゃないし。東池袋だし。より辺鄙。

>>727 マンション検討中さん

この値段設定が本気なら、子育て世代は、文京区を選びますね。値段変わらないですから。

地元住民ではなくて、他エリア在住のこの物件の検討者です。
目の前のお総菜屋さんとか近くの八百屋さんとか絶対毎日買いたいと思う。隣のお蕎麦屋さんなんて、週末に家族で通っちゃうのが目に見える。
東池袋のこの辺の下町の雰囲気が好きで共感する人を増やしながら再開発していくのがデベの腕の見せどころだと思うんだけど、広域集客とか資産価値とか利益確保とかなかなか難しいんだろうな。駅直結のタワマンと競おうとした時点で負け戦だと思うんだけどね。
野村が手がけた富久のケースは、そういう意味でも本当に素晴らしい事例だと思うから、今回のこの物件のポジショニングは残念でならない。。。

>>730 匿名さん
時間も手間もカネも随分かけている富久とは、比較にならない。
この物件は少し空いた土地に制約内で建てた地味な高層マンション。悪くはないが、ランドマークとは成り得ない。

ここから道を２本分木密地帯に進んでいけば文京区なわけだが、何区住民になりたいかこだわる人は池袋から遠ざかって文京区に住めばいいかと。文京区に家があるが何ということもないよ。
最近じゃグーグルｍａｐのストリートビューで家がすぐバレるから、何区だからとかどうでもいいからなあ。っここは巨大な公園とサンシャインの足元で、マップで検索されても好立地以外の感想は出てこんよ。
名前や肩書に弱い人間は、千代田区でも選べばいいと思う。神田やアキバのゴミゴミしたあたり。

>>722 マンション検討中さん

中古で出てる中で気に入ったのが無いんですよ。中古は選べないですからね。

希望的観測を持ってる層がいるようだけど、高齢の富裕層（地権者や地元の大家）のいいカモになるから考え直した方がいいと思うよ。

>>734 評判気になるさん
既に野村がカモになっちゃったわけで、あとはそのツケを誰に押っ被せるかだけの問題。

>>731 匿名さん
うん、そうですよね。新宿御苑徒歩5分、築2015年、1000戸規模、55階建のタワーで、時間も手間もお金もかかったはずの富久は、新築時の平均坪単価330万円くらい。仮にこの期間に25%相場が上昇しているとしても坪単価410万円くらいです。
東池袋駅徒歩5分、100戸規模、20階建のこの物件が、どうして富久と同等程度の値付けなのか理解に苦しみます。富久クラスの再開発でそこまで調整できたんだから、このエリアに合ったコンセプトで適正な価格で提案できるはずだと思うんです。

>>736 匿名さん
都心が売れ行き悪いから、利益あげられそうな所に上乗せしないとやっていけないんでしょう。

>>736 匿名さん
逆に富久が安すぎた。分譲のタイミング要因が大きく占めるが。ゆえに瞬間蒸発。
このプラウドが悪いのでなく、タイミングが良くない。下げたら郊外に近い値段になってしまうし。

>>738 匿名さん

そうなんですよね。西葛西徒歩8分のプラウドですら今は驚きの1億ですから…
それに比べたらここの値段は至って普通ですね、残念ながら今のご時世では。

>>739 匿名さん

738ですが、1億は上層階の一部ですが。

エアライズは目の前マンション建ってしまいますね

>>740 匿名さん
それでも西葛西に億ション買う人いるの？とは思う。しかも駅徒歩8分。

トミヒサ地権者ってどこにでも書き込みに来るね

>>742 匿名さん

仰る通り。でももう売れちゃってるようなので驚きです。

返信先間違えました。
>>743 匿名さん
トミヒサ地権者とは全く関係ない、ここの真剣な検討者ですよ。市況の上昇分を差し引いても、それでもここ割高じゃない？という問いかけです。
必要以上に安くして欲しいとは考えてなく、価値に対して適正な値付けなのか？が重要です。
高すぎる！という声がこれだけたくさん上がるのは、少なくとも検討者は価値に対して割高すぎると感じているということでしょう。

エアライズの中古、売り出し価格とはいえ坪574万･･･激高ですね。

新築で400～450なら激安に感じてしまう。

http://www.nomu.com/mansion/id/E55U1049/?utm_source=ieshil&utm_medium=...

坪420くらいですかね？

どうなんでしょう。
案外サクッと売れそうなきがするけど
最近お金持ち多いからね。

100戸ちょいならなんとか売り切れると読んだかな。サクッとは難しいだろう。
金持ちが手を出す物件ではないが、親の援助のあるファミリー層がターゲットかな。

同時進行のプラウドタワー川口がある川口市では自分たちの街を「ほぼ東京」って宣伝してるけど、池袋って「ほぼ埼玉」じゃないですか。
なのにあちらは＠２８０、対してここは？
納得のいく価格ではないですね。

>>747 匿名さん

最上階の100平米超えだから、かなり吹っかけていて参考にならないですね。

12階の73平米で坪350超え程度は妥当ですね。

http://www.nomu.com/mansion/1699553/

>>750 匿名さん
さすがにそれは話のネタであって物件価格まで同じという意味ではないでしょう。
山手線駅近は池袋でもそれ以下の駅でもほんと便利ですよ。まあここは違いますが。

非公表ながら、概算の売り出し価格-1000万くらいなら順調に売れると思います。

池袋がほぼ埼玉なら練馬や板橋や北区はどうなるのさ
いくらそこそこ再開発が控えてるとはいえ、京浜東北線しか使いようがない川口と
東池袋ではポテンシャルが違いすぎるでしょ

>>751 匿名さん

ありがとうございます。@350なら悪くないですね。

>>754 マンション比較中さん

ネタだから。

池袋は埼玉の首都。埼玉県のどのエリアよりも埼玉県内へのアクセスが良い。

池袋の商業背後地は埼玉県全体だから。広すぎ巨大すぎ。

つまらんからもういいよ、埼玉ネタ。

確かに設備仕様、建物、良いと思うよ
でもさ、マンションは場所だよ！！

ここは広い間取りが多いけど、逆だよね。
狭くして、戸数を増やし価格を安く見せた方が売れたと思うよ

高掴みで泣くのは購入者であり、ディベは売り切れればおわり
その後住むのは貴方です。

東池袋は再開発地区ですが、流石に城南、文京区エリアと同等はのには草生える

新築マンションの成約率が低調な中、この値段で買うのは、場所的に中国人か朝鮮人しかいないような・・・

最強に高いです。低層安い部屋で、7000万後半からしかありません。
ほとんどが億でした。

ファミリー向けとのこと、ですが。
電車がはしる横のマンションで、こんな価格で買う方はいないでしょう。
普通に、文京区に戸建てでもマンションでも買えますから。

ここでこの値段は無い…

>>762 マンション検討中さん
私も文京区のマンションと比較してます。文京区のブランド名で惹かれますが、実際の生活利便性を考えると東池袋の方に傾いてます。名をとるか、実をとるかというところかな。

価格は代々木公園のブリリアといい勝負ですよね。海外住まいでMR行けないのですが検討するまでもなさそうですね。

高すぎると思うが、売れてしまうだろうな。
ここでこの価格となると、池袋もいよいよ坪500万の時代になってくるね。

マンマ二さんの記事更新されてるね。

https://manmani.net/?p=13410

たっかーい！ここまで思い切ってるともう何にも言えません！うちにはこの金額は無理だわ…。広くていいんだけどねぇ。

要するに初めから含み損が1500～2000万程度は出ることは覚悟の上で、それでも買える人は買って見ればということですね。

マンマ二さんは優しいのでフォロー入れてくださってるけど、正直価格に関しては論外。
あとちょっと出して渋谷か目黒区買える

この金額だとそもそも資産価値とか気にしないで買う人もいるだろうし、職場や親類が池袋近辺で渋谷区、目黒区が不便な人もいるだろうし、自分の希望にあわなければ見送ればいいじゃん。

眺望と日当たりから考えるとどの部屋がベストですか？

高額納税者のみなさん、豊島区に集合！
野村にはこのまま頑張って欲しい。後発案件も時間をかけて小出しでお願いします。
豊島区はそろそろ予算が厳しくなってきたと感じます。

仕様に加えて立地も良ければ価格度外視で買うのもありだと思うけど、
ここは東池袋の中だけで見ても立地が良い訳では無いから厳しいだろう。

坂下商店街って名前も変えた方がいいかも。ここの3階～4階がちょうど造幣局の1階だしな。そこに一億円て・・・

この価格なら普通にアウルかブリリアでいいじゃん？

マンマニさんの比較対象物件は参考になった。酷く高えよ！と吐き捨てたいところを、多くの物件を挙げて遠回しに批判しているところがマンマニさんらしい。
豊島区の別のところに数年前新築で買ったが、この物件のこの価格の登場でコンサルに相談するかもしれない。まあ、手放さないほうがいいだろうけど。

この価格で完売したら池袋の相場が変わるよね
別タワーの既存オーナーとしては是非完売して相場を上げて欲しいけど
その反面あまり高すぎて失敗されると逆効果になりそうなので心配してる。
まだ買ってない人からすると失敗してくれた方が買いやすいんだろうけど。

みんながみんな豪華な共用施設と超高層が必要なわけじゃないからな
下手に安くされて中国人向けの投資マンション用途になっても困る
長期居住目的の手頃なマンションとしては貴重なんじゃないの

３流ゼネでこれはなぁ。大成様が泣くだろう

要は最悪の高騰タイミングで土地値が確定してしまった物件ということでしょ？
これまでは高い高いとは言いながらも、まあ色々上がってるからしょうがないかなという部分があったのですが、さすがにこれはバブル物件ですね。
もう地価は落ち着いてきてますからあとは下がるしかないじゃないですか。10年で6掛けってとこかな。

このあとにもタワー建つしそんなすぐ下がんないでしょう

バブルで痛い目みたおじさんが、人生で失敗するのは大きなものを高く買う事と言ってた
バブルの時はあーだこーだと理由をつけて高い価格が正当化するもんだと

この億ションはまともでしょうかね？
ちょっと前のアウル、ブリリアの価格をちゃんと認識すべきでしょうね

日本一感じのいいタワマンである、「パークシティ武蔵小山　ザ　タワー」より、こっちの方が勝るでしょ。山手線の外、それもマイナーな武蔵小山であの価格であることを考えると、こちらは割安に見えてしまう。

あそこもヤバいけど、ここもヤバいでしょ。

武蔵小山とここじゃ商店街に雲泥の差が
こっちの商店街生きてるの？死んでない？

下げ工作ネガがわいて、注目度の高さがうかがえますね

注目され出して頻繁にスレが上に上がるようになると、ネガも比例して増えていく。この掲示板の特徴そのものですね。

>>788 匿名さん

全く持って同感です。武蔵小山ってどこ？って感じでした。まだ武蔵境や武蔵小金井の方が知ってましたよ。
あんな場所に比べたらサンシャインシティまですぐのここの方が遥かに魅力的に感じます。

びつくり。
この価格で買う人いるの？！って感じ。
買えるけど、この価格では買わないって人だらけじゃないか〜？

破産しない様に注意しないと。

>>790 マンション検討中さん
商店街機能に代替するものがあるなら、商店街の有無は優劣の土俵に上がりませんよ。
アーケードの下での買い物じゃなきゃヤダ！って言う拘りがあれば別ですが。

ここはターゲット層としては文京区の中低層マンションと競合するのかね。
教育熱心だけど文京区にはこだわらず、むしろ池袋の利便性を享受できるここがいいという人もそこそこいそうではある。
今や池袋は住みたい街5位になったようだし。

商店街で買い物するって街じゃないでしょ
普段ならサンシャインか西友、マルエツプチのいずれか
池袋経由ならデパ地下、大塚経由で都電で帰ってくるならアトレ

>>797 匿名さん

庶民の住みたいまちランキングです。
船橋や浦和ですよw

池袋が前代未聞の「劇場・ホール」街に変身！
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/

こんな街、他にあるかな

>>800 マンション検討中さん
上野

>>801 匿名さん

まあ、確かに。
でも池袋の方が断然便利かな

ってか、ここが載ってる
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/?P=3

>>800 マンション検討中さん
しかし、テレビで取り上げられないのが不思議なくらい、開発が目白押しだね。

>>804 マンション検討中さん
経済ニュース以外は完成してからじゃないと取り上げないでしょ。計画段階で放送しても意味ないし。

>>802

池袋は演劇ではこれまでも中心の1つ。ハレザ、芸劇＋広場でさらに演劇の街となるだろう。
上野は美術館、博物館の都内随一の集積地。広大な上野公園もあり、松坂屋に加えフロンティアタワーもでき、老舗店も数多い。利便性も申し分ない。
どちらにも住んだ経験があると、なかなか甲乙つけ難いよ。ただ良好な居住エリアはどちらも限られている。

ネガの書き込みが全くなくなりましたね。

考えられるのは、
①いい物件だから、しばらく黙っておこう。
②高値すぎて話にならないから、もういいや。

どちらなんだろう。
②の無関心が一番怖い。

今週末から資料請求者向けのモデルルーム公開が始まるから、またネガ投稿増えると思うよ。

ブリリア品川 Canal Side
品川駅徒歩10分、北品川駅徒歩6分、14階建9階、南東向きの角部屋、3LDK 72.34㎡ 8390万円、坪単価383万円。

品川再開発エリア至近の新築でもこの価格。
せめてこの位であって欲しいんだが…

ものは良いかもしれないけど、やっぱり高く感じちゃうんだよな、ここ。

もういいか、この議論…

>>809 マンション検討中さん
生活圏が池袋近辺の人にとっては品川の価格なんてどうでもいいと思うんだけど。何を比較してるのかよくわからん。

>>810 匿名さん
そっか。たしかに。でも生活圏が池袋近辺でない人にとっては、多くの選択肢のひとつだと思うんだけど、少数なのかな。

>>811 マンション検討中さん
一定の利便性と資産性が保てれば、都内ならどこでもいい、という人が投資にも実需にもいるし、池袋と対照的な部分がある品川との比較は無意味ではないですね。

>>807 マンコミュファンさん
当然②。
値段とゴミ置き場の位置以外そんなに悪くないけどね。

価格見てああ真剣な検討者出てこないなとネガすら退散したのでは
私検討者候補でしたけど予定価格みてからスレもほとんどチェックしにこなくなったので同じ心境かと
数年間新築マンション探してますがここが一番のKY価格と思いますよ
ブランズ練馬でも驚いたけどここはもっとヤバい

マンションの格言

自分が高いと思って、周りも高いと言い出したら見送り

自分が安いと思って、周りが何も騒いでなければ間違いなく買い

千住もな。
土地が氾濫や洪水にみまわれ易いということ。
昔の人がなぜ住んでいなかかったかよく考えないと、311の時もよくわかっただろ？アタマ悪いな。

ブリリア品川は未来都市然としたインターシティと風情ある屋形船の間の面白い立地。
将来性も高いが、品川はデパートがなかったりと商業施設では池袋とは比較にはならない。
マンションとしても小規模だし、まあ価格は将来価値織り込みであんなものでは。
ここのほうが高いというのはまあ妥当かな。

ブリリア品川は運河に隣接してるし、好き嫌い分かれると思うけど。それに小規模だからね。こことは比較対象にはならないね。

水辺が近いのがいい（笑）人は品川だし、地盤の強さが必須の人は池袋。対照的なものの一つ。

ブリリア品川なんて属性ぜんぜん違うしなんで名前挙がってるのか謎

トポス跡地の北千住タワーならなんとなく分かるが

都電は朝からうるさいですょ。
窓をまったく開けない生活なんて真冬くらいぢゃないですか？
高速下や都電沿いにホームレスが缶を集めて運んでますよ。そんな地域に億なんて信じられません。

>>825 マンション検討中さん

バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。
富裕層も貧困層も共存している。

https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz189...

ブリリアタワーの中古は、坪単価600超え。どんだけボッたくろうとしてんだか…

品川に刑場？無いでしょ？
札の辻の事？それは田町だし、
鈴ヶ森だとしたら、大森海岸辺り。
全然エリアは違う。
ココはリアルプリズン至近だから影響大。

日本史の時間か

826: 匿名さん　「バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。 富裕層も貧困層も共存している」　→　ヒルズができる前の六本木も、そんなかんじだったなぁ。世の中が変わるスピードには驚くばかり。

サンシャイン
普通に思い浮かぶのは、ポケモンセンター、ナンジャタウンの餃子、Ｊワールド東京、空飛ぶペンギン、ディズニーストア、ジブリの店、プラネタリウム、サンシャイン池崎の展望台のＣＭ、なかなかしぶい古代博物館、プリンスホテルと空港リムジンバスの往来、夜行スキーバスの発着風景、コナミ、スカイレストラン、バイキングの店たくさん、コスプレと夏休みのウルトラマンのイベントと色んな物産展、サンシャイン劇場のアイドル系の演劇、ご当地アイドルクレディセゾン“東池袋52”

数年後、仮にここが10%値上がりしたら中古で全戸1億超えのマンションになるってことだよね。東池袋でそれはぶっ飛んでるな。

歴史はアレだが、東池袋は化けるポテンシャルはあるね。

野村って酷いね。https://news.yahoo.co.jp/pickup/6274177

豊洲のようなきれいな街は味気なくつまらない。池袋のようなごちゃまぜ感があったほうが居心地がよい。

ここは池袋じゃなくて
都電荒川線の東池袋四丁目のイメージ。
ここが池袋のマンションと称するのは違和感

まあね。池袋駅周辺の繁華街からは離れてるからね。
しかし、この物件のある場所は、池袋駅エリアの再開発特区と特定都市再生緊急整備に指定されていて、再開発の規制緩和が適用される池袋再開発エリア圏内。

ここの東池袋の木造家屋密集地は、プラウドタワー以外の場所については計画がどうなっているのでしょうか？

このまま周囲は木造家屋に囲まれたままなのか、それともお見合いタワーが林立していくのか。

ここより東は豊島区と文京区の境が複雑に入り組んでるから、再開発は難しいと思うよ。
現状のままだと思う。

>>839 匿名さん

ありがとうございます。どちらにしても痛し痒しではありますが、地震時の火災を考えるとやはり木造家屋の密集は改善していって欲しいものです。

>>835 名無しさん
異様な湾岸推しののらえもんに聞かせてやりたい（笑）

この物件の前向きな検討者です。他エリアではなく、ブリリアタワーと数字で比較してみます。

まず、民間マンションの首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると、2013年で約4,900万円、2017年で約5,900万円なので、相場の上昇分は約1.2倍とします。

次に、ブリリアタワー（築2015年3月）の発売時の価格を見ます。
16F-20F 東向き 3LDK（75.81㎡）7,588万円＠330万円【1.2倍換算：9,105万円＠398万円】
16F-20F 南向き 3LDK（76.73㎡）8,268万円＠356万円【1.2倍換算：9,922万円＠428万円】
21F-25F 南向き 3LDK（81.02㎡）8,388万円＠342万円【1.2倍換算：10,056万円＠411万円】

ここ、プラウドタワー東池袋の販売予定価格は次の通りです。【最安値で計算】
7F 南東向き 3LDK（76.61㎡） 9,000万円台後半【9,500万円＠410万円】
12F 南東向き 3LDK（78.07㎡）11,000万円台前半【11,000万円＠466万円】
16F 南東向き 3LDK（81.72㎡）11,000万円台後半【11,500万円＠466万円】

相場上昇分を加味した上、予定価格の最低ラインで、階数や広さで保守的に見積もって比較しても、下記の通り、ここプラウドタワー東池袋の方が高いです。

・坪単価で、＠12万円～55万円
・価格では、400万円～1500万円

これは、
■ブリリアタワー池袋
・東池袋駅直結、池袋駅徒歩8分、49階建、432戸、東京建物×大成建設、日本初区本庁舎一体型のランドマークタワー
■プラウドタワー東池袋
・東池袋駅徒歩5分、池袋駅徒歩15分、20階建、132戸、野村不動産×前田建設
の差分を加味しないで、これだけ高いということです。

設備仕様はおそらく同等だと思うので、上記の立地･規模･特別な付加価値などを加味したら、さらに割高と感じてしまいます。「中古でブリリアタワーを買った方がいい」「今の予定価格より1000万円安かったら妥当だと思う」という声は、上記を見る限り、おおよそ妥当な意見だと思えるのです。

それでも、当初販売予定価格通りで出してくるとしたら、地権者との話の中で既に決まっている価格ラインがあり調整できないから販売価格に転嫁しているのか、他物件の不採算の穴埋めも含めて利益確保のために強気な販売計画を譲らないかのどちらかなのでしょう。それは、購入検討者に、非合理な過度な負担を強いていることにならないでしょうか。

この物件は、高値相場に加え、合理的ではない高値で購入するリスクがあると懸念しています。
再開発の恩恵は、むしろブリリアタワーの方があると思います。

前向きに検討しているので、今の価格が妥当であると説明できる根拠ある反論がある方がいれば、ぜひお願いしたいです。

池袋は昔から学習塾が多いせいか、説明が筋通っている人多いな。

>>842 マンション検討中さん

同意見ですが、今ブリリアタワー池袋はその値段では購入出来ないですよね。

現在の条件で最善の選択をするしかないと思います。数年前と比べるとどのマンションも割高なってしまいますから。

>>842 マンション検討中さん

分析は妥当だと思うけど、どうせ買う気ないでしょ？ほんとに買う気あるのなら野村に「自分を説得してくれ」って頼めば？
誰も合理的な理由付けなどできるはずもないし。

新築マンションの価格が+20%でも、地域により上昇幅は異なります。
ブリリアタワー池袋の中古価格は、+40%でもおかしくありません。
実際マンションレビューによれば、坪500万位のようです。
ブリリアタワー池袋が今新築で販売されれば、もっと高いことになります。
周辺の中古時価を調べてください。
販売当時の値段は、無意味です。

現実的な価格で売りに出してる中古と
成約したらラッキーの法外な価格で出してる中古と
2種類あるよね。

前者はすぐ成約して消えていくのに対して
後者はいつまでも残ってるから目立つし、
この物件の割高さを誤魔化すのにもちょうどいいから
ポジは後者ばかり持ち出すよね。

>>842 マンション検討中さん


＞首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると

首都圏の平均価格で比較する事自体が間違い。場所による上昇率の多寡を加味していない。少なくとも首都圏平均の上昇率と山手線内における上昇率が同一とは考えられない。

さらに、今後も再開発が予定され期待されている池袋。その分の期待値など到底1.2倍という数字に含まれていない。

それらを加味し、さらに売主のあわよくば…という欲も含めてブリリアタワーの中古も坪単価600超という売り出し価格にもなっているのではないだろうか。

売り出し価格と成約中古価格は、もちろん異なります。
想定成約中古価格が分かるサイトがいくつかあるので、複数比較するといいですね。

ブリリアタワー池袋は、築3年。
1年に1.5%価格が下落すると、3年で約4.5%価格は下落します。
現在の成約中古価格が坪500万であれば、もしブリリアタワー池袋が今新築で売りに出されるとしたら、坪524万円となります。
プラウドタワー東池袋は、立地などで20%劣ると想定すると、坪420万円が妥当です。
少し割高と思います。

>>842
ブリリアタワーの直近1年の中古の成約価格をレインズで調べると下記の6件です。
409万/坪 （3LDK, 60～80m²）
422万/坪 （1LDK, 60～80m²）
432万/坪 （3LDK, 60～80m²）
462万/坪 （3LDK, 60～80m²）
465万/坪 （2SLDK, 60～80m²）
488万/坪 （3LDK, 80～100m²）

なので、皆さんが指摘しているように首都圏の上昇率よりも東池袋の上昇率が高いと言えます。
とはいえ、ブリリアタワーの中古相場と比べると、プラウドタワーが割高であると私も思います。

842です。
皆さん、どうもありがとうございました。とても参考になりました。

＞＞845: 匿名さん
正直、結構真剣に考えてまして、真剣に考えれば考えるほど色々考えてしまうのが僕の悪い癖。
野村さんの営業の方には、価格が予定通りだったら、上記の話はしようかなと思っています。ちょっと高いと思うんですけどなんでですか？と。

不動産業界は、情報の非対称性がかなり強く残っている業界なので、自分でしっかり知識や意見を持っていかないと、言われる通りになってしまいますからね。

＞＞846: 匿名さん
アットホームに下記の中古が載っていました。
■ブリリアタワー池袋 26階 東向き 2LDK（73.53㎡）9,800万円＠441万円
おそらく新築時の販売価格で7,538万円＠338万円位の部屋なので、新築時より30%の上昇はさすがブリリアタワー。LDKが19.6畳のアイランドキッチンが素敵そうな部屋です。僕は予算外なんですけど、予算があえば買いかもしれないですね。

＞＞848: 匿名さん
確かに首都圏は広すぎました。
東京カンテイの2018年2月27日号に「沿線別･駅別価格(東京メトロ有楽町線)」が載っています。
東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価を算出したデータが載っているのですが、東池袋駅は、2015年＠305万円、2016年＠361万円、2017年＠333万円となっています。2015年と2017年を比較すると1.09倍でした。
ブリリアタワー池袋で坪単価600超は、元の価格がいくらか分かりませんが、さすがにやりすぎですね。

>>852 マンション検討中さん
とてもきちんとした分析で納得できる。
だが残念なことに不動産価格は理屈で決まらないし、営業は売ることしか興味ないから、面倒くさい客扱いされちゃう気がする。

今建ててる西武ビルのオフィスの上をレジデンスにして
ワテラスみたいに分譲してくれたらこの価格でも理解できる。
あのビルはいずれ池袋駅直結になるしね。
この立地でこの価格は理解できないw

池袋は今までが安すぎた。同じ副都心の渋谷周辺（代官山、恵比寿）、新宿周辺（代々木、千駄ヶ谷）が坪1000に迫る金額で売られてるのだから、東池袋も匹敵する水準に収斂していくであろうことは予測できた。できたけど、駅前の雑然とした雰囲気に気圧されて投資に踏み切れないのが一般人なんだな。不動産のプロや海外投資家はしばらく前から池袋周辺どんどん仕込んでたよ。

本当に池袋ならそうだけど
ここは池袋じゃなくて都電荒川線の東池袋四丁目でしょ。

渋谷周辺の駅（代官山、恵比寿）にはかなりのブランド価値があるけど
残念ながら池袋周辺の駅（向原、東池袋四丁目）には
ブランド価値なんて無いよ。

貴君の言うブランドとは．池袋は若い女性や在日外国人の間では代官山等より余程ブランドですよ．況や恵比寿等．ブランドとは欧米のアパレルが路面店を構えて商売する場所で在るというだけの話ではありません．

女性や外国人に人気なのは池袋駅周辺であって
このマンションのある向原停留所周辺や
東池袋四丁目停留所周辺ではないと思うよ。

恵比寿・代官山は過大評価、池袋は過小評価。そうなのかもしれないが、素人なんで前者のブランド力に陰りは感じないですねえ。

まずは大使館でも誘致しますかね。
そこが港区や渋谷区との大きな違いだから。

埼玉大使館かな？

できれば港区青木坂のフランス大使館を持ってきたい所だね。

価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。

今とは言いませんが、将来的にはこういったマンションに住んでみたいと考えています。

代官山も恵比寿も、1943年までは「豊多摩郡」。”区”にすら入れてもらえない田舎だった。恵比寿は1990年代にガーデンプレイスが誕生するまで、あか抜けない駅だった。
そう考えると、20年後、池袋がオシャレな街になるとしても不思議はない。
池袋より都心に位置する東池袋も同様の発展を遂げる可能性を秘めている。
逆に言うなら、恵比寿、代官山、中目黒、自由が丘といったエリアは、今が頂点だろう。

渋谷は、今は川が隠れて見えないが、渋谷村だよ。

人口が増えて街がどんどん拡大していった時代と違うでしょ。
そもそも池袋周辺の再開発にしたって港区や千代田区、中央区の再開発に比べたら何十分の一の面積でしかないんだから、頭冷やしたら。

>>853 マンション比較中さん
どうもありがとうございます。そうなんでしょうね。残念ですがそんな気がします。

ポジのやりすぎは逆効果だよw
このマンションの周辺環境見て
誰が恵比寿や代官山よりもブランドだなんて思うんだよw
無理ポジもたいがいにしろってww

何あの商店街。
ここは池袋駅より都心寄りなんでしょ？
何で自称都心の商店街がゴースト化してるのかな？

>>842
まず、ブリリアの瞬間蒸発ぶりを思い出せば、あの価格は安すぎたということがわかるし、
あれから３年経つ間に、豊島区で国家戦略特区や造幣局周辺の再開発が本格的に
なってきたことから、プラウドの価格がこうなるのも自然な流れと思いますよ。
５年後には、ここはＣ地区より３割も安かったね、という話になるのでしょう。
山手線の内側で駅まで５、６分のタワーは手軽に買えない時代になったということで。
特に巨大施設や巨大な公園が近いなんて場所は。

Ｃ地区は分譲戸数が多いし
分譲時期にはバブルが落ち着いてる可能性があるから
意外とここより安いかもよ。
安かったらここ買った人は悔しくてたまらないだろうね。
場所が悪い方を高く買った完全な＊＊＊になるから。

東池袋駅に副都心線が走るのは、まだ何時の話になるのか不明ですよね。
開通すれば、東池袋駅の利便性が飛躍的に上がるのですが。

池袋がオシャレってのはコスプレイヤーにとってでしょう？なら納得。
ひたすらアニメアニメアニメって雰囲気がなくならなきゃいつまでもガキの街。
若い人が多いのは悪いことじゃないけどね

>>873 マンション検討中さん

池袋は確かに若者向けが多いかな。でもその恩恵で安いお店が多い。大人は大塚も良い店が結構あるよ。

>>874 マンション検討中さん
変な比較で申し訳ないが、肉と炭水化物の飲食店ばかりの秋葉原より池袋の方がバランス取れていると思う。

Ｃ地区のような山手線内側でメトロの駅とサンシャインのような複合施設や区役所や保健所のような公共施設に直結するタワマンは、文京シビックセンターのとこか、森ビルエリアの坪1000万の世界。安く出るはずないし。

山手線内側ってそんなに重要？

分譲価格も実際の価値も池袋最高になるであろう
三菱の西口再開発マンションは山手線外側。
日本最高の公示地価を誇る銀座も山手線外側。
住みたい街ランキング1位常連の吉祥寺も山手線外側。

分譲価格と実際の価値との乖離が激くて
買った瞬間に数千万の含み損を抱えそうなマンションは山手線内側w

山手線内側外側ではなく
実際の価値で物件を見た方が良いと思うよ。

パークコート檜町ザタワーの平均坪単価でも980万なのに
直結と言っても東池袋のC地区が坪1000万なんていく訳ないじゃん。
1450戸も分譲するC地区が何でそんなに高いんだよw
いないと思うけどこんなのに脅かされて
買わされる人がいたらかわいそうだわ。

南池袋二丁目C地区なんて、そもそも7年後に竣工予定の
大規模タワーマンションと比べて買うようなものじゃ無いと思うんだけど

山手線の内側かどうかはもちろん気にしない人もいるが、気にする人はする
そこで地価や相場が引き上がってるのも事実だとは思う

業界内では中央線より北は山手線内側として扱わないよ。

今時その業界内っていう話にはまったく価値がないんですね

山手線の内側なら何でもいいんですか？

土地に優劣は元々ない。人間が勝手に値段をつけているだけだ。

山手線エリア北側で言えば、山崎豊子の小説にも出てくる茗荷谷、
あと三田線白山界隈は昔から有名だし、谷根千は内側。まさか谷根千を知らないとか言わないですよね？

>>883 匿名さん
谷根千は頻繁に取り上げられるわりにはしょぼいよ。古くからあるというだけで持ち上げられてる店も多いし。住んで仕事してるおれが言うんだから間違いない。
でも東池袋よりは全然マシだなとこのマンションの周辺を歩いて感じた。

ディベの方々と色々とお付き合いがありますが、
やはり2020年までに出来るだけ高値で売り捌きたいそうです。
また、1992年から30年の営農義務が解かれる2022年問題もあり
生産緑地が宅地化するため、今よりも立地条件が良い宅地が開発されるとも

待てる方は待った方がよいでしょう。

不動産屋が高値を維持するなら、まったく売れないだろうね

生産緑地一覧ってどこかにある？
良い場所といってもたかが知れてると思うけど。

生産緑地は都内だと練馬と世田谷に少々あるだけ。しかも駅近ではない。Googleマップ見ればわかる。
埼玉や千葉の郊外は影響が出るかもしれませんね。

やはり、高いですか？

2025年東京のマイホーム事情は様変わりする
アジア人富裕層が経済移民として押し寄せる
http://toyokeizai.net/articles/-/210549?display=b

駅直結タワマンの一角はスミフなわけで、安くしてくるとは到底思えないけどな。このプラウドタワーが順調に完売しようもんなら、下げる理由はないでしょ。

待っても安くなるのは中古だけだよ。新築は安くなる理由がない。
新築の割高がひどくなるので損得を重視する人は新築は買わないほうがいいね。
これからは新築買うのは金持ちの道楽だよ。
中古は一部を除いてどんどんやすくなると思うよ。

新築は高くて売れないから供給数が激減しているる。
この状態が続いているから、中古も数が激減して都心の中古の価格も下がらないと予想します。
郊外のマンションは、値下がりします。

坪300万台後半～500万近く。
ここ含めてこれからタワマン３連投が野村の値付けってことで、
このエリアの今後の相場はこんな感じで確定したも同じ。
駅直結は450万～600万だね。

ここは60～80平米が中心で、ファミリー狙い。
夫婦二人とも大手企業勤務で世帯年収が２千万を越えた家庭が
そろそろ郊外から都心に永住するための物件を探してるとしたら、
待機児童ゼロを達成した豊島区を選びたくもなるだろう。
保活激戦区で育休の減収をくらったらローンが払えなくなるんだし。

ちなみに次の駅直結の２物件とも、階下に保育園が入る。

>>893さん
　新築は供給コントロールできるけど、中古は毎年新築作った分だけ増えるから、新築が激減しても、中古が減ることはないよ。中古はひたすら供給が増え続けるので、よっぽど人気の立地や物件でない限り供給過剰で安くなるよ。

>>895 マンション比較中さん

マンションにも寿命がありますよ。
50〜70年？
実際に売れるのは築30年程度ではないでしょうか？
新築の供給が激減すれば、いずれ中古の供給も激減するよ。
少なくもここ数年は以前の半分以下の供給数が続いています。

>>896 匿名さん
それより買い手が減る方が早いであろうというのが通説。

東京都の小学生は一学年10万人位で微増で推移し、東京都のマンションの供給戸数は2万戸まで激減しています。
社会人になって東京都に転居する人も多いし、今後増える移民も多くは東京都に住むだろうから、今後東京都のマンションに住みたくても住めない人が増えるのではないでしょうか？

金銭的にも住めない人がたくさん出てくる。
うまい具合に郊外に二束三文のの中古が山のように出てくるから、都心とか新築とか贅沢を言わなければ、住むところはいくらでもある。

また昔のように田舎から長時間かけて通勤するのもな〜
共働きだから、やっぱりここみたいな都心に住みたい。
地価も建築費も上がっているし、どこで決断するか悩ましい。

>>900 匿名さん
住宅はコストと割り切って賃貸にしてもいいと思うよ。

>>901 匿名さん
都心だと賃貸は損ですよ。
同じ物件(例えば１億円)に賃貸ですむと、利回り4%なら10年で物件価格の40%(4000万円)を家賃として払う必要があります。
購入なら、年1.5%マンションの価格が下落すると想定すると、10年後に15%(1500万円)価格は下落します。
ローンの利子や管理費、税金などを考慮しても、都心なら購入の方が得じゃないかな？
意外と都心の賃貸は高いんですよね。
田舎なら価格の下落が急なので、絶対に賃貸にします。
ここ数年で価格が急上昇してしまったので、悩ましいです。

>>902 匿名さん
そうですよ。でも金銭的な損だけですよね。資産は住宅だけではないので。資産とソフト面も考えて最適なもの選んだ方がいいと思います。
例えば1億の物件購入を金銭的な理由で悩むなら、7000万の物件にするか1億の物件の賃貸でもいいということです。
自由度を残しつつ負債も抱えないという点では無理して買わなくてもいいのかなとは思います。

年1.5%の下落で計算するのがおかしい。
ここは分譲価格と市場価値との差が大きくて
買った瞬間に含み損抱えるから
マイナス15％からスタートで計算したら？

あとここは都心ではないw
池袋は副都心とされてるから
ここはさしずめ副都心の外れ。

賃貸だと選択肢が少ないんですよね。
新築マンションの賃貸なんてほとんどない。
新築マンションの購入で1期なら選びたい放題。
この差も大きい。
でも割高と言われると、悩みます。

確かにここは都心ではないですね。
でも都心なんて手が出ないです。
ブリリアタワーズ目黒ですら、75㎡51.5万円で賃貸が出てますね。
購入なんてとても無理です。
ここは通勤通学に便利で立地は悪くないと思います。

確かに賃貸で新築は難しいですね。そうなると購入しかないですね。

ここのスレを見ていると、今買ってはいけない気がしてきます。。。
欲しかったけど…冷静に考えると高すぎですよね。

>>909

あなた5年前も同じこと言ってたでしょう。5年後も同じこと言うはめになりますよ。家賃持ち出してる庶民にとってマンションは買いたいときが買いどきです。タイミング計れるのは2軒目以降/家持ち/格安社宅/どっさり家賃補助の人だけ。

インフレになると物はだんだん高くなる。マンションもいまより高くなる。

ファミマが池袋を捨てて田町へ引っ越すことの意味をきちんと理解しないでこのあたりの物件に大枚はたいちゃダメでしょ。
承知の上の判断なら止めないけど。

そんなの承知の上で皆さん購入検討してると思いますよ。

ここはマンションを買うべきかどうかの検討スレではないです。

＞ファミマが池袋を捨てて田町へ引っ越すことの意味

名古屋拠点のユニーと統合して2本社制になったからでしょ？
そりゃ池袋より田町のほうが便利だわな。

>>912
ファミマ本社は、これからサンクスとユニーの社員が加わるから、
どこかに越さなきゃならない。
池袋は2019年以降にオフィスの床面積が増えるがそれでは間に合わない。
いま広い床が借りれるのは、渋谷か田町。
名古屋のユニーとの行き来に新幹線が便利ってことで渋谷じゃなく田町。
単純

西武HDの本社は所沢だが、来年池袋に移転。

西武はローカル企業。
全国見てる企業は池袋なんかには居られない。単純な話。

>>西武はローカル企業
永田町の東京ガーデンテラスとか高輪のプリンスとか

グローバル企業の三菱は、池袋西口に街を作ろうとしてる

西武は全国各地にプリンスホテルやスキー場あるし、軽井沢や箱根にリゾート拠点がある。
ショッピングプラザや西武ライオンズなども擁する。

近隣の再開発情報をぜひ知りたい

ありだわ

>>928
このマンションに近いやつだと、補助81号線沿道、造幣局跡地・南地区
東池袋四丁目２番街区、副都心線東池袋新駅、南池袋二丁目C地区、
住友不動産東池袋プロジェクト、環5の1あたりかな

高速から離れているから、こちらはいいと思う。
駅近で高速横や幹線道路沿いは、勘弁だわ。
鼻真っ黒になるよ。

石原がやった都の排ガス規制強化、ハイブリッドやリーンバーンエンジン、EUCで、
黒い煙を出しながら走る車なんか見ない。
大陸から押し寄せてくる来るPM2.5の対策しろよ。

高速横や幹線道路沿いの直結マンションに
不動産価値では完敗だもんね。
分譲価格だけは高いのにw
そら強がりたくもなるわ。

ネガとかではなく単純な疑問なんですが、中古で1億の物件を買うような人って多くいるんでしょうか？
予算がそれだけあれば選択肢はかなり多いと思うのですが、わざわざ東池袋の中古を買う人がいるのかどうか。自分が買って売りに出すときに購入者がいるのか心配です。
ブランド力もありませんし新築、中古ともに流通が多そうなのに大丈夫なのかな。ブランド力があるわけでもないですし。
それとも中古で7000万ぐらいになって一般ファミリー層に手放す感じでしょうか。それでも高いですけどね。
出口を考えられてるかたアドバイスください。

永住向けのマンションですね！
とか言ってるのは
出口が無いの誤魔化すためかな？

>>934 匿名さん
いるんじゃねーの？

いる、いない、の二元論でしたらいるんでしょうけど。
あまり気にすることないですかね。高くても売れてるみたいですし、今後も下がることないとみなさん言いますし。

マンションマニアさんの予想のように10年後は分譲価格1億→8000万強なら買い手がつく、という感じでは。
10年で2000万の下落ならまあ許容範囲ではないかな。

需要があるから売れるよここは
大規模公園至近の再開発エリアで、副都心徒歩圏で複数路線つかえる、どう考えても金持ちに需要はあるよ。

郊外とまでは言わないが新宿駅まで私鉄で10分！なんてところでも駅から更に徒歩10分もあると、2020年代から下落に転じるだろう。山手線内側とか、巨大施設が近いとか、開発が続いていくエリアとか、常にランキング上位の街とか、たとえ郊外でも駅直結とか、差別化できるなんらかの特徴があれば、中古の買い手も現れ価格が維持される。そんな場所は新築価格も高値更新し続けている。つまりこのご時世でも手ごろで買えても将来は下落必至。高値更新してる場所は割高で同じ金額で狭い部屋にしか住めず損した気になるが将来価値が維持される。どちらがベストチョイスかは、転勤の予定とか、家族構成が変わる可能性とか、退職金で終の棲家にしたいとかで、人によって変わると思う。

>>941 匿名さん
山手線内側と外側の差は意外と大きいですよ。特にリセール価格で差がつく。

リセールしたこと無いくせによく言うよ。。

内側なら何でもいいのかよw

ここは最初が高いから
リセールした時の値下がりが凄いことになると思うんだけど。

地図で確認すると、ここの周りは一方通行と車では通れないような細い道に囲まれているので、車をよく使う場合は検討の余地がありそうですね。

一方、電車メインなら全く問題ありませんね。

>>945 マンション検討中さん
つまり、安く買わせてくださいお願いします、ってこと？

>>945 マンション検討中さん
それは間違いないけど、地元の人が高く売ったお金で高く買うのだから、問題ないのでしょう。含み益は吐き出すことになりますが。

ボンビー都落ちの方からしてみたら高いです。

山手線内側内側って呪文のように唱えてるよねw
販売マニュアルに書いてあるのかな？

内側と外側では、レベル違うの当然だし。
内側は、大体土地が少ない。

山手線内側推しで書き込んだ者だが、別に外側でも場所によっては良い場所もある。
単に山手線の内側という希少性は普通に売り文句になるし、
外側の池袋西口だって2035年にトリプルタワーで大発展するし、
そういうこと。

買えない人の僻みやっかみが凄いですね。
ぶっちゃけ、いい立地だと思いますよ。
池袋で、こんなに静かで、いいとこはなかなかないと思いますが。

ここを買えないとこのエリアに住めるチャンスはないでしょう
・４丁目　野村　駅直35階　2021年
・Ｃ地区　野村＆住友　駅直超高層ツイン　2024年
・造幣南　タワマン複数
・Ｂ地区　丸紅　タワマン

このエリアの新築タワマンに、に訂正

タワマン多く立って上層階お見合いだらけだとつらい。

ここ以外に、高速や幹線道路沿いではない物件は、これからどう見ても建たない。
環境重視で尚且つ駅近ならこれしかないと思いますが…
待ってるうちに、あの世です。

ここは東池袋物件なんだよな。池袋の物件とは思わないほうがいい。

>>965 匿名さん
ラブホ街は、池袋物件w
池袋駅周辺に住めるか？住みたくねーよ！

>>966
池袋徒歩10分以内でも住環境のいいところはある。
南池袋がおすすめ。

東池袋なんて背伸びするのやめなよ。
ここは向原停留所物件なんだからw

>>968 マンション検討中さん
通勤に山手線使うから大塚駅まで歩いてもっと近いところにマンションできないかな
。ここだと東池袋駅だと乗換に大変そう

車の導線気にしとる人がおったけど、もうすぐ補助81号線が都電沿いに出来るからその問題は解消するかと。

なんか、買えないのか、近くにビルマンション買っちゃって後悔してる方々の投稿が目立ちますね・・

後悔？真逆でしょ。
これだけ条件の悪い格下物件がこんな割高価格で出てきたら
分譲時の価格でブリリアタワー買えた人は完全な勝ち組で大喜び。
むしろこの物件買う人がブリリアタワーの横通るたびに後悔すると思うよ。

>>972 マンション検討中さん

それは、無いな。
ワンルームマンションなんて、どこの馬の骨かわかんないような輩が多数いるからな。
風俗店としても利用されてるみたいだし。

区役所の上で風俗店やってるの？ww
頭大丈夫？ww

>>969
大塚駅の目の前に三井不動産が22階建てのマンション建ててるからそっちにしたら
216戸中126戸はワンルームだけど

と思ったら賃貸物件か

目の前の防災公園は、下の会社が手掛けるらしい。
http://www.amenis.co.jp/landscape.html

赤坂インターシティAIRや、
恵比寿ガーデンプレイスのサッポロ広場を手掛けたとこ。
その会社にあの造幣局跡地の広大な面積をやらせるとは、
豊島区も今は金あるんだな。
区役所を建てて儲けを出す発想の区長、イイね。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180314-00054525-gendaibiz-bu...

MARCHですら少子化でレベルが低下してる時代
東京国際大学なんて尚更酷い状態だろうね。
留学生はそれに輪をかけて更に酷いと思うよ。

>>977
というより南池袋公園の成功がでかいだろうね
あれだけ他自治体にも注目され住民の評判も良ければ
議会も反対を出しづらいだろうし

公園に金をかけるのは大事だね

>>978 マンション検討中さん

http://www.zakzak.co.jp/smp/soc/news/170616/soc1706160010-s1.html

逆だよ。安倍ちゃんの地方創世の一環で大学の定員制の厳格化で、早慶をはじめGMARCHも軒並み合格者を減らして難化。

数年前まで早慶受かってたやつがGMARCHに押し出され、さらにGMARCH自体も合格者数減らしてるので明確に難化してるよ。

その余波が中学受験まで渡り、附属校人気に繋がってるのが現状。

ちなみに私はGMARCH出身ではないのであしからず。

MARCHのレベルが上がろうが下がろうが
ここに進出してくる東京国際大学は
Fランク大学であることに変わりはないと思うよw
留学生が大挙して押しかけて来ると思うけど治安大丈夫かな？

新宿西口のコクーンタワーは大学でさえもなく専門学校だけど、
お陰で、昭和のオジサン西口タウンの人の波が若返った。

現在7000人の定員のうち3500人を池袋の新キャンパスで受け入れ
そのうち100カ国超の出身国で構成される留学生が2000人か
アジアに偏って受け入れる大学は多いけど学部や内容を見る限り英語での授業がメインっぽい
まあホントに学業を池袋の地で学んでくれるための留学生なら文句はないんだが
http://www.tiu.ac.jp/exchange/list/

そう、英語圏が主力でやってる大学ですよね。
公園も、セントラルパークやビバリーヒルズ青春白書みたいだと絵になるなあ。
そうすると海外のファストフードが出店してきそう。
ネイサンズ、タコベル、パンダエクスプレス、、、

三井健太さんの記事『価値あるマンションでも、バブル価格で買うと損をする』
https://www.sumu-log.com/archives/9975/

将来性が高いといわれている街の、10年先の価値を織り込んだ「先取り価格」の話

>> 価値あるマンション、それでもその価値と合致しない価格を「バブル価格」と呼ぶことにしましょう。その見極めは簡単ではありませんが、「割高だなあ」と感じたら、疑ってみましょう。周辺の物件と比較してみましょう。
類似の物件がないはずです。価格も突出して高いはずです。そこが一番危険です。

最近だと武蔵小山が真っ先に思い浮かびますが、ここは大丈夫でしょうか。

>>986 匿名さん

武蔵小山は完全にそうですよね。ここは微妙…

もう要望入れている方いますか？
モデルルームは、ガラガラみたいですが。

そうなんですね。やっぱり割高ですよね。もう少し待とうかな。

>>989 マンション検討中さん
新築買うつもりなら、5年10年待つつもりでなきゃ待っても無駄だよ。価格下がるのは中古だけで新築は当分下がらないよ。

待ってる間に、ＥＶバスが開業し、都電の道路と環５トンネルが開通し、
防災公園がオープン、大学が完成して、住友のオフィスビルができて、
駅直結で国家戦略のツインタワーができるんでしょ？
造幣局南にもツインタワー。
副都心線の新駅ができたら横浜みなとみらいまで直通。
一丁目のほうではシネコンと劇場とオフィス。
池袋駅では三菱と東武の超高層トリプルと東西デッキなど。
ＪＲ羽田アクセス線ができたら池袋が羽田空港と直結。
いつ下がるのかな。

実際、倍率ってどれくらいになりそうなんでしょうかね。

>>992 評判気になるさん

倍率がつくかなぁ。
微妙。

>>990 マンション比較中さん
たしかにそれはそうだね。
買える人にだけ買っていただけれぱそれで結構という姿勢。そのせいで中古も期待するほど下がらないだろうなあ。
購入をあきらめて賃貸指向が強まるかもしれん。

しかし月25万とか賃貸に払うぐらいなら買えるわけだし

で、どうなんですか？
サクッと売れるんでしょ。サクッと。

>>996 マンション検討中さん
サクッとうれるんでしょーwww

この前の個別説明会で聞いた話だと、比較的安い部屋が売れてるみたい。高めの部屋はなかなか売れないんじゃないかな。

アウルにまだ売り物がある

ゴールドクレスト物件は品川も芝公園も勝どきもどこも長期間

価格発表がだいぶ先延ばしにされてます。
最初の話と違う。客の出方を伺ってるんでしょうか。

1円でも高く売りつけたいのでしょう。
みな、バカじゃないから、3ＬＤＫで1億では買いません。

2割は高い。これじゃ、成約難しいのでは・・・

営業の価格の説明も根拠が不明確で意味不明です、高く売りたい気マンマンなのが分かって嫌ですね。

逆じゃない？お客の反応見ると
予定してた価格では高すぎて売れなそうだから
弱気になって内部で値下げ検討してると予想。

販売開始が予定通りにおこなわれる物件のほうが珍しいのに。
ここのネガは、ビギナーなのか？

予定通りが普通だよ。
最近は価格高騰に客がついていけず、予定が延期になる物件が増えてる印象はあるけど。

ここの物件見たけど、駅徒歩5分でこの価格は無いなぁ。四丁目の36階タワーに期待！

会社として高く売りたいのはわかるんだけど、この物件はやり方が露骨すぎるんだよ。公開した価格の幅も広すぎるし、要望書と予算をかき集めて価格調整したり。
建前としては客の立場にたって購入サポートするのが仕事でしょう。印象はかなり悪いね。

先延ばしされるなんて普通にあるじゃん。〇期〇次も予告通りのタワマン見たことない。
それとここの前は↓の再開発計画もあって伸びしろがあるから安く出すはずがない。
https://www.ur-net.go.jp/orders/toshin/pdf/order_25209_4.pdf

予定を延期するのは、思ったように集客が進んでいない証拠。
最近多いのは今が高すぎるから。それだけ。
最近しか経験していないビギナーはこれが当たり前と思うのかもしれないが。

当たり前というのはおかしいですね。
嘘を言ってることになりますから。大手一流企業の対応としていかがなものか。

ターゲットは 世帯年収1500-2000ぐらい の 層 ？

タワーマンションの定義. 目安は高さ60m以上、20階建て以上
ここは高さ70ｍだからタワマン
タワマンの期ごとの発売時期が後ろにずれるなんて恒例行事だろ

よくある話ではあるけれど、集客順調な物件ではまずない話だよね。販売費用に響いてくるから後ろ倒しは避けたいのは当然。住友みたいに固定センター作って経費を抑えられれば別だけど。
わずか100戸ちょっとのマンションで短期で捌けないとしたらよほど反応が悪いと見て間違いないね。一挙に1000戸以上を売ってしまった北仲を見てみなよ。
でも価格下げの可能性があるから朗報では？地権者や周辺住民にとっては嫌な話かもしれないけど。

1期完売を狙っているのかも

池袋タワーの既存オーナーとしては
失敗されて相場への悪影響を懸念してたから
値下げには大賛成

>>1018 マンション検討中さん
適正価格で完売がベストですね。

今予想されている価格は明らかに適正ではないですからね。

買える人だけが買えるマンションというコンセプト。
広い公園、>>1011のような計画、
もうここに住む最後のチャンスなんでしょ。
というか、>>1011をよく見ると、大通りまで対象エリアになっているから、
これって大通りは開発しないわけだから地下ってことだよね。
メトロとコラボして地下街？
先を見通せる人には安い、見通せない人には高い、ということだったのね。

価格が高すぎて、人気ないんですか。良さそうだったのに残念。

価格が高くても立地がよければ売れるだろうし、安くてもまた売れる。人気ないということは評価されてないということなんだろうね。

ギリ買える人だけが実はこっそり狙っている、
そんな物件だな。

ゲインするのはわかっているが、買えるかどうかというだけ。

悪くはないが、アウルやブリリアやミレーニアより上の値付けになる物件ではない。

坪400-450なのに、FIXや天井エアコンはないことはとても残念 ブリリアより３割増し それなら中古買うでしょ

83m2は坪515 駅直結でもなくタワーによくある充実な共有施設もなく高過ぎ 他の方もおっしゃった通り営業は押しすぎて気持ちよくない

その最上階の4LDKの値段は、確かにプレミアムな値段だね。
低層階で坪356万の3LDKとここは価格幅が広いようだから、お買い得な部屋が売れたあとはボチボチだと思う。ボチボチして、駅直結が住友・野村の値付けで高く出てきてこの街は完成ってことか。
お買い得な部屋の情報がもっと出てこないかな？

昨日、西武デパート閉店間際、お弁当が半額で買えました、美味しくいただきました。

このエリアの開発はまだまだ続くよ。直結が終わった後も計画は複数ある。

＞1030
全部都電の西側でしょ。
こちら側は再開発の孤島。

ネガキャンももう飽きてきたな。
中古になっても買い手予備軍はたくさんって感じか

住友不など、池袋駅東口に超高層ツインタワー
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO28511160T20C18A3L83000

51階のツインタワーか。素晴らしい。
資産価値はここよりずっと高そうだ。待てる人は待ったほうがいいね。2,3年後には分譲開始だろう。

こっちは坪500だな
埼玉のお金持ちが買うんだろうな

＞1034
2025年以降に竣工のマンションが2、3年後に分譲開始するわけないでしょ
その頃には造幣局南地区の再開発も完了、副都心線東池袋駅も開業
池袋駅周辺では東西デッキも着工して西口再開発も始まってる時期
南池袋二丁目B地区や他の再開発事業も動き出してるかもしれない
そのときの東池袋の資産価値を今から検討つけて待つの？

>>1036 買い替え検討中さん

2024完成、3年前からの販売だと2011年、今から3年後、タワーとしては普通のスケジュールですね。

実際、売主がどうするかは、市況を見た販売戦略と絡むので、分かりませんが。

最近のような価格上昇トレンドでは、ギリギリまで引き延ばして、高値をつけることが多いですが、そうすると低層はオプション選べないとか、買い手にはいいことないんですよね。

>>1036

2024年に完成予定だろ。本文読んでないのかね。
これくらいの規模だと竣工3年前ぐらいに販売開始するのが普通。

>>1037 匿名さん

あっ、2011は2021の単純な間違いね。分かると思うけど、いちいち突っ込む人がいるから、訂正しておきます。

>>1032 匿名さん
逆じゃないのかな。中古になったときは比較対象がたくさんあるから、このマンションでなければならない理由がなくなります。
新築だからこそ、戸数が少ないからこそ、他にめぼしい物件が今はないからこそということでようやく売れるような物件だったとしたら中古評価はあまり期待できないのが普通。
既に多くの人には興味が失せてしまっているようだし、スケジュールを後ろ倒ししているようでは難しい。羽根が生えたように売れるマンションでないと。
ツインタワーは人気出るでしょうね。

C地区は1450戸分譲するから案外安いと予想
待てるなら待ったほうが良いかもね。
西口再開発はイメージ図見る限り戸数少なそうだしすごい高いと予想。
超絶に条件がいいからその価格でも瞬間蒸発するんだろうね。

>>1041 マンション検討中さん
そんな的外れな予想してるから買いそびれたのでは？

次は高い次は高いと煽って買わせる戦略なんだろうけど
1450戸が坪500とか600で売って完売するかな？

100戸程度までのマンションと違って大型物件はむやみに価格を上げられないから、待てるなら待った方がいいのは確か。価格高騰期に中小型物件は買うものではない。中古になったときに何も｢売り｣になるものがないから。

目安はブリリアタワー目黒。
その水準からどれだけ下回るか。

ここの「売り」は広さ。山手線内側で高級物件を除くと75平米以上はまず出てこないね。4LDKなんてもってのほか。
ただこれも新築に限っての話だから中古になるとありふれた物件になるね。

オーダーメイドのページ、見ました。”それぞれのライフスタイルがあるようにマンションという住まいにも既製の間取りにとらわれない自由な発想と個性があるべき”として、4つのオーダーメイドを取り入れています。

１．オーダーメイド　
２．ワンポイントオーダーメイド　
３．オーダーチョイス　
４．セレクトプラン　

3LDKを2LDKにしたり、収納を広くしたり、キッチンを変えたりして自由度が高いです。お金があったら凝ったつくりにできそうですよね。

C地区は、スミフが絡んでるとなるとやっぱりじっくり高値で売ることになりそうですね。これだけ大規模再開発地区は山手線内では他に無いですもんね。

ここ買うかなやむわー

>>1043
そうですね。確かに簡単ではないと思います。スミフだから８年くらいかけて売っていくだろうし野村もスミフと同じ価格設定をしてくるでしょう。その価格設定の第一弾がまさにここのプラウドタワーではないでしょうか。第二弾が駅直結ペンシル、第三弾が駅直結ツイン。全部方針を決めてからプロジェクトは動いてるでしょう。で、2023年あたりでは晴海選手村とか月島とか低地や駅から離れたところが出るけど、山手線内側で駅直結の物件は春日と東池袋のそのツインタワーしかなく希少だから価格は上がって当然とも言えるし、防災公園でこのあたりへの注目も高まってしまうだろうし。