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物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区東池袋五丁目4000番(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分 山手線 「池袋」駅 徒歩15分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
132戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上20階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年02月竣工済み 入居可能時期:2019年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社
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施工会社 |
前田建設工業株式会社 東京建築支店 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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プラウドタワー東池袋口コミ掲示板・評判
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351
マンション検討中さん
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352
マンション検討中さん
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353
匿名さん
>>351 マンション検討中さん
こんな感覚な人、多いんだろうな。
だから結局検討するだけの買えずじまいでこんな相場まで連れてこられちゃったんだろうな、と思う。
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354
匿名さん
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355
マンション検討中さん
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356
匿名さん
>>354 匿名さん
今週末が説明会一回目で価格帯も発表されるそうだから楽しみに待ちましょう!どなたかレポしてくれるかも?
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357
匿名さん
池袋物件として評価すると(駅から遠いので)350ぐらいかとも思うが、山手線内側でメトロ有楽町、丸の内線利用、山手線2駅にも徒歩圏、と考えると坪400ぐらいでもよさそうかとも思う。
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358
マンション検討中さん
坪350でも高い買い物です。
今週末説明会行ってきます!どれくらいの人が集まるんだろう。
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359
マンション検討中さん
坪350でも高い買い物です。
今週末説明会行ってきます!どれくらいの人が集まるんだろう。
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360
匿名ちゃん
感覚的に皆さん言っておられるように350-370万程度でしょうね、
今後のタワマンの改正などで節税ととかで欲しい人(お客)が
多ければ400万で、I type 83m2 → 1オク越えになりそうですね。
それにしてもMRの今回の予約って高く売る気満々な選別でしたね(^^ゞ
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361
通りがかりさん
世田谷区某高級住宅街に住んでますが、近くに引っ越して来られた方が練馬ナンバーの車を持って来られました。ご近所では、練馬のお上りさんと呼んでまして、皆さん警戒しています。駐車場はマンションのではなく、品川か世田谷の登録になる場所に借りられた方が後々良いかと思います。ご注意ください
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362
マンション検討中さん
世田谷ナンバー
品川ナンバー
練馬ナンバー
どこがいい?笑
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363
匿名
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364
匿名さん
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365
匿名
世田谷ってもう老人しか住んでいなくって10年後にはゴーストタウン化ってほんとですか?
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366
評判気になるさん
江戸川橋あたりの物件ですら平均坪420-430万円の時代に、さすがに350-370万円はないんでは?
平均400は行くと思うので残念ながら我が家は撤退です。
皆さんからの投稿楽しみにしてます!
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367
匿名さん
坪350だったら、居住用とは別に投資用にもう一軒買いますよ。
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368
匿名さん
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369
匿名さん
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370
マンション検討中さん
>>369
お ま え 空 気 よ め よ
コ ミ ュ 障 き も い
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371
匿名さん
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372
匿名さん
新宿区の都庁の公用車も練馬ナンバー。
練馬ナンバーがどうのというより、アドレスが山手線の内側だから
年賀状で郊外の住所とバレるより良いと思うよ。
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373
マンション比較中さん
三井健太さんのブログを見ました。
「高値つかみに要注意」 https://mituikenta.com/?p=1944
今の市況から、バブルの兆候の懸念が書かれています。
明日からプロジェクト発表会なので、おおよその価格はすでに決まっていると思いますが、この立地で坪380とか400だど、高値つかみになりはしないか心配です。
>高値掴みしてしまうと、何年待っても値が上がらない、下がりっぱなしということもあるのです。
>特に「価値ある駅前マンション」にはその価値以上の値が付いているものもあることを知ってほしいですね。再開発は街を発展させるので、値上がりが期待できると信じがちですが、既に発展後の価値を織り込み済みの価格になっている物件もあるので注意しなければなりません。
ここは、「価値ある駅前マンション」と言えるほど駅前ではないですし大丈夫だと思いますが、しっかり見極めたいですね。
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374
匿名さん
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375
マンション検討中さん
プロジェクト説明会いってきました。
アジェンダは、
・本プロジェクトの概要説明
・現在のマーケット動向
・ipad、VRを使った現地案内
・モデルルーム事前案内会について
といった感じでした。
気になる価格ですが、ざっくりとした発表にとどまりました。
■15階以上:1億~1億2千万円台(4LDK 83.48㎡、3LDK71.60㎡~82.13㎡)
■14階以下:
・4LDK:1億~(82.74㎡)
・3LDK:8千万~9千万円台(74.29㎡~78.07㎡)
・2LDK:7千万~8千万円台(60.00㎡~60.08㎡)
※メモ書きなので、修正や補足がありましたらどなたかお願いします。
3階~5階は、FGタイプは非分譲でしたが、その他のタイプはほぼ分譲住戸でした。
2階は3戸が分譲住戸となっています。
上記の情報だけから坪単価を想定すると、あくまで現時点での可能性ですが、
最低@356(3LDKの3階中住戸)~最高@515(最上階の4LDK)くらいになりそうでしょうか。
※間取りが異なる2階を除く
山手線内側の大規模再開発という本物件の魅力と将来性は十分感じられる説明会でしたが、
価格の最終着地では、もう一声がんばって欲しい!ですね。
ちなみに、説明会後に、サンシャイン60展望台の無料観覧の特典がありました。
マンションマニアさんも記事化されていましたが、最上階から見る建設現地や、南西から北東方向にかけての眺望は、実際の眺望とは違うとは分かりつつ、テンションが上がってしまいました。
前向きにご検討されている方には、お勧めかと思います。
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376
匿名さん
>>375 マンション検討中さん
早速ありがとうございます。大変助かります。いい値段ですねぇ…
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377
マンション検討中さん
半分期待、半分覚悟していましたが、、、いい値段でした。。。
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378
匿名さん
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379
匿名さん
>>375 マンション検討中さん
詳細ありがとうございます。83の4LDK狙いでしたが、想像とドンピシャの1~1.2億のようですね。
最多価格が坪350とかは、やはり有り得なかったようですね。
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380
マンション検討中さん
さすが野村さん、はあ?というような価格はつけませんね。妥当な価格感と思います。人気が出そうなお部屋は早めに営業さんに希望を伝えておいたほうがよさそうです。
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381
匿名さん
シティハウス東池袋が安く思える値付けですね。
この辺再開発地域なのはいいんだけどコンビニとかスーパーとか近くに何もないんだよね。少し歩けばあるんだけどもう少し近所になにかできてほしい
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382
マンション検討中さん
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383
匿名さん
現時点で東池袋という場所にそこまで魅力を感じることができない。
東池袋駅は有楽町線だけだし、いかに駅近と言えど目的地へのほとんどが乗換前提というのは決してアクセスが良いとは言えない。
山手線でいうと大塚駅を使うことになるのだろうが、距離がありすぎて日常使いにはしんどい。さ
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384
匿名さん
>>383 東池袋は都電やバスが使いやすいですよ。山手線使いたいときは、大塚まで都電で行って乗り換えが楽かも。丸の内線の新大塚も徒歩圏。便利なロケーションだと思います。
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385
匿名さん
>>384 匿名さん
確かに丸ノ内線、有楽町線、山手線に囲まれた立地というのは良いですね。
ただ有楽町線の東池袋以外は徒歩圏というには、少し駅距離がある為、普段使いは厳しいと思います。都電は本数が少ないので、たまに使うくらいですかね。
ここは大規模公園至近ということで交通利便性より生活環境重視の物件だと思ってます。(贅沢な比較ではありますが……)
個人的にはもう少し、池袋駅か大塚駅寄りにあって山手線徒歩10分以内を謳ってほしいところでした。
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386
匿名さん
億単位のマンション買う方たちが都電だの都バスだの乗らないと思いますが。。。
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387
匿名さん
億超えるマンションに私は住んでいますが(2億にはとどかないけど)、車を所有せず、都バスをバンバン使っていますよ。都内は昔に比べ渋滞が減ったこともあり、バスはずいぶん便利な交通手段になったと思います。
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388
匿名さん
池袋はミニバブルが遅れてやって来てる感じですね。
都心3区は大体落ち着いてきて、山手線内側でも平均400半ば過ぎというイメージなのですが、池袋で同じ調子だと将来的な価値が少し心配です。
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389
マンコミュファンさん
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390
匿名さん
世帯年収1000万で8000万のフルローンは地獄の入り口ですね!笑
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391
匿名さん
やけに山手線内側を売りにしてるみたいだけど、現実の不動産取引では山手線内側として評価されるのは中央線より南側に限られるんですよね。新宿と秋葉原が北限。ましてや品川新駅やリニア始発で重心は益々南に寄ってきています。
今は三鷹や立川あたりでも馬鹿高値なので違和感はないのかもしれないけど、池袋品川間は20数分、東京へも20分近くかかることは忘れない方が良いのでは。
この値段を見せられると勝どき晴海辺りが物凄く割安に見えてしまいます。車も品川ナンバーになるし。
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392
匿名さん
>>391 匿名さん
勝どき、晴海等の埋立地に魅力を感じない人がこちらに集まるのでしょう。
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393
匿名さん
元々城北の人か埼玉県民でしょうね。城南城西から移り住むとか考えられないですから。
流行のパワーカップルだと新宿勤務でない限りは手が届く範囲で湾岸、品川シーサイド、小杉あたりですかね。
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394
匿名さん
客層が違うだろ。
坪300ぐらいのところ列挙されてもねえ。
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395
マンション検討中さん
こういう書込があるうちは、まだ狙い目かもですね
(もう遅いような気もしますが)
小杉も湾岸も「あんなとこ!」って多数派が言ってるうちに買った人が勝ち組ですから
ちなみにウチは杉並からの検討組です
豊島区が待機児童ゼロになったのも、激戦区民からすると大きな魅力です
ちなみにシーサイドの大型2物件は仕様がイマイチでやめました
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396
匿名さん
>>394 匿名さん
池袋は坪400を買える客層が初めから来る場所とは思えないけどな。
品川南部あたりも既に350は超えてるけど、将来性を考えたら北区や豊島区に450出すぐらいだったら安い城南や湾岸に買っておいた方が賢いと思う。
このあたりで450とか、地権者以外誰も得しないよ。もう少しリーズナブルにしないと値下がりリスクだけが残っちゃう。
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397
匿名さん
池袋はビジネス需要が無いのが価格維持力にとって致命的。
絶対に高騰期に手を出してはいけない街。
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398
匿名さん
いい感じだね。
こういうコメが多ければ野村の調整も期待できる。
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399
匿名さん
港区の上空に、羽田へ行く飛行機が飛ぶ日が来れば、本物件は坪450でも安いくらいの人気になるでしょう。
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400
マンション検討中さん
論外。高すぎる。
ちょっと前に竣工したブリリアよりも圧倒的に高いとか・・あっちは天下の大成でしょ?
アウルだってそうだし。3流Zの偽タワマンに強気すぎだろう
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401
匿名さん
>>397 匿名さん
たしかにビジネス需要は弱い。ビジネス街(新宿や大手町など)へのアクセスが便利な巨大商業地という位置付けで選ばれればよいのでは。
自分もそのクチで池袋を選んだので。
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402
匿名さん
住むのにビジネスは関係ないかな。
池袋、品川両方住んだけど、便利なのは圧倒的に池袋だったな。
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403
匿名さん
>>池袋はビジネス需要が無いのが価格維持力にとって致命的。
>>絶対に高騰期に手を出してはいけない街。
恵比寿・代官山、勝どき以南、武蔵小杉、二子玉などのマンションの高値に対するオフィスが林立した大崎との対比から、必ずしもビジネス地であることが価格維持に必須と言えないことと、池袋エリアには、西武本社ビル、東池袋4丁目住友ビル、ハレザのフジサンケイビル、西口駅前再開発、(もしかしたら東池袋一丁目地区も)など次々とオフィスビルができる点から、その主張はちょっとないな、と。むしろ、坪400万が高いとかツッコミ入れてた頃が懐かしいねとなるでしょう。
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404
匿名さん
高いと思えばごちゃごちゃ言わず、別の物件に目を移せばいいだけ。ここは前向きに検討する板なので。
今のご時世、ここで坪400以上なんて全くの想定内でしたよ。他だってみんなびっくりするような価格じゃないですか。
大井町だって広めの部屋だと軽く1~1.3億しちゃうんだから。あっちの方が驚きでしたよ。
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405
匿名さん
>品川新駅やリニア始発で重心は益々南に寄ってきています。
山手線から1駅以上内側に入ったエリアのオフィスが新駅や渋谷駅など
外周部に動いてくれるのは大歓迎です。内側から外側へ通うのは楽です。
品川の新駅のオフィスは、一刻も早く完成してもらいたい。
千代田・中央のサラリーマンたちをそっちに分散して欲しい。
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406
匿名さん
プレミアムフロアで1億円~1.2億円なら間違いなく買いだね。
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407
匿名さん
暮らしやすいのは確か何だから買いたい人は買えば良いんじゃないの。
ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。
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408
マンション検討中さん
市況悪化時に1番最初に下がるのが東池袋エリアな訳ないすよ…
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409
マンション検討中さん
この辺はスーパーに困る。ほぼ西友の一択だしね。
外食する分にはとても便利。それにしてもこの辺も随分高くなりましたねぇ。
ライズ、アウルなんて今よりもかなり安くて閑古鳥だったのに。
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410
匿名さん
>>409 マンション検討中さん
当時は閑古鳥だったんですか。今は中古でも1億前後してますよね…
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411
近隣住民
私も↑の人と同じで昔、品川(大井町も)に住んでましたけど、池袋の方が日常的には圧倒的に便利だと感じますね
特に買い物の選択肢量が多いというか、多くのことは池袋で事が足りるのは大きいです
特に食料品は西武と東武のおかげで、そこそこ良いものがそこそこの価格で揃いますんで(伊勢丹を日常使いするような人には物足りないと思いますが)、世帯年収1000万中盤くらいのファミリー層には生活しやすいと思いますよ
品川・大井町は渋谷も台場も横浜も出やすいですけど、逆にいうと、その辺りに出ないと買えないものも多かったです
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412
匿名さん
`>ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。
それは山手線の外側、特に五輪終了後の湾岸エリアだと思いますが。
このエリアは再開発が2030年代まで目白押しだし、不燃化特区だし。
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413
匿名さん
このスレ地元の人しか居ないの?
広域での客観的な相場観がない人が多いね。
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414
匿名さん
>>413 匿名さん
戸数が少ないから値付けに慎重になる必要がないんですよ。そんなに広域で比較しなくても欲しい人が順番に買っていって完売すればいいんです。
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415
匿名さん
確かに、このゴミ置場の位置はひどいね。
内廊下に臭いが漏れて、とても快適とは言えないのでは。高額物件買ってこれはガッカリだね。
https://manmani.net/?p=13051
「内廊下を採用しており各階ごみ置き場があるのですが・・・なんですかこの位置は?!
なぜに附室の中ではなく共用廊下なのでしょうか?億近いお金を払ってゴミの目の前を通りなさいと?ん~これは愛がないですね。住む人のことを考えればこの位置にごみ置き場を設けないでしょう。ごみ置き場(各階のはとくに)は日常の導線から少しずらすというのは基本中の基本なのですが野村さんちょくちょく愛がないことが多いんですよね。。。この辺りは三菱、住友、三井など他大手のほうがしっかりしていることが多いです。」
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416
匿名さん
>このスレ地元の人しか居ないの?
>広域での客観的な相場観がない人が多いね。
地元民も、高値だとは思ってるでしょ?
坪400万だと完売まで時間はかかるだろうし。
ムサコやドゥトゥールの高層階が買えるだろって人はそっちがいいだろうし、
山手線内側のここら辺の開発とやらに期待してる人たちには小杉や晴海より魅力なんだろ。
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417
匿名さん
>>415
臭い対策というか、ゴミ置き場には24時間換気で常時負圧をかけてるに決まってるでしょ。
寒い日でもわざわざコートを羽織らずにごみが捨てられるのは内廊下だからこそだし。
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418
匿名さん
別のプラウドタワーでも、内廊下の各階のゴミ置場の位置はそういえばそうだった。
細かいことではあるが、神は細部に宿るからなぁ。
前向きに検討してるので、だからこそ気になるといえば気になりますね。日常生活で問題なければいいんだけど。今から設計変更とか、もちろん無理なんですよね?
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419
匿名さん
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420
匿名さん
>>415 匿名さん
ポジティブで明るいマンマニさんにしては辛口ですね。やはりお高い印象なのでしょう。
以前強力にプッシュしていた池袋周辺の別物件にしてよかった。大事にします。
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421
匿名さん
日ノ出町でこの値段、完全にバブルでしょ。
前回バブル後のような「半値八掛け二割引」、いつやってくるかな~♪
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422
マンション検討中さん
ゼネコンの違いじゃないかな。大○なら絶対させない設計でしょう
価格はプラウドというブランド代でしょうかね?
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423
匿名さん
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424
マンション検討中さん
再開発と山手線の内側を売りにしているようですが、冷静に考えると、豊島区でこの価格は高すぎですね。
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425
マンション検討中さん
流石に半値八掛け二割引にはならないと思いますが、買った瞬間下がるパターンはあるかもしれませんね。
アウルだってまだありますからね。同等程度の値段じゃ勝負にならないかも
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426
匿名さん
ここを買いたいって層は結構いるとおもうよ。
自分もその1人だし、思ってたより高級仕様だし、一人暮らしだけじゃなくて、DINKS、ファミリーにとっても池袋は住みやすい街になったと思う。
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427
匿名さん
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428
匿名さん
数が少ないからすぐ売れちゃうだろうな。ただ将来の住み替えはなかなか厳しいものになるだろうね。
永住なら関係ないか。
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429
匿名さん
>>428 匿名さん
価格が高いのはここに限った話じゃないので置いといて、資産価値の将来下落率はその他地域より緩やかだと思うけどね
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430
匿名さん
>>417 匿名さん
いやいや、内廊下だとしても、普通はエレベーターホールの奥とか、二重扉の奥とかだから。この物件、そういう配慮がないんだよ。コストカットなんだろうけどね。
マンマニブログにも、例として三井の他物件の図面載ってるよ。これが普通。
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431
匿名さん
>>429 匿名さん
晴海が@330でここが@430としましょう。どっちが下がり幅が大きくなるかは考えなくたってわかるでしょ?
要するに元々の地域属性、地位に比較して上がり方が極端すぎるんですよ。もし晴海が今@430だったら私だってあっちの方が危ないと思います。でも実際はそうではない。都心3区あたりはそろそろ常識的な値段に収まってきてるのに豊島区は遅れてバブってる。千代田区淡路町のパークホームズですらせいぜい@450程度です。
同じ値段だったら同じ価値というわけではありません。
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432
匿名さん
晴海って選手村が格安で大量に出てくるところでしょ。
埋立地のことはよく知らんけど。
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433
匿名さん
>>432 匿名さん
選手村は格安では出ないでしょ。結局相場並みになるよ。ら
安く出るとか言ってる奴は、Web記事に踊らされてるだけ。
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434
匿名さん
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435
匿名さん
>>433
それはあなたの意見に過ぎない。
安い埋立地は関係ないのでご遠慮いただきたい。
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436
匿名さん
>>433 匿名さん
ま、選手村は言われてるほどそこまでは安くないだろうね。アルファグランデ千桜タワーの例から言っても。
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437
匿名さん
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438
匿名さん
>>437 匿名さん
そういう噂が拡がってるからこそ勝どき晴海あたりの価格が今は抑えられている訳で、要するに現時点で既に下値不安の無い最安値価格になってる。
開発が本格的になってきたらあの利便性の高い立地のマンションが今の値段で買えるわけがない。
選手村は徒歩15分以上かかるから全然棲み分け可能。所得階層も色々になるだろう。
振り返って東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか?
ブリリアは埼玉都民の憧れとして大人気になったが東池袋豊島区全般にそんな魅力があるのか?そういうことだ。
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439
検討板ユーザーさん
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440
匿名さん
>>431 匿名さん
お伝えしたかったのは、この辺は他に比べて再開発が遅れてスタートした分、坪単価の上昇も緩やかだったわけで、まだまだ伸び代があるという点、そこが他との違い。
後発の駅直結タワーの価格は武蔵小山を軽く超えてくるだろうし、池袋周辺は見直しが入ると思いますよ。
それに気づき出してる人が少なからずいると思いますし、ここはサクッと売れると思いますよ。
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441
匿名さん
坪300後半からで平均400ちょっとぐらい?
新築池袋タワーとしてはお手頃ってことで人気になりそうだね。
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442
匿名さん
>>>438 「東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか?」
→ 疑問を感じるのはよくわかる。けど、世の中は動きは、理屈じゃ説明できないんだよ。池袋は、再開発によって二子玉川みたいにオシャレな空間に生まれ変わるかもしれない。そうしたら、「故障でよくストップする田園都市線のフタコより、池袋がいいわ」って思う人が増えるのは自然の流れだろう。
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443
マンション検討中さん
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444
マンション検討中さん
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445
匿名さん
高層マンションに興味あるけど、水辺はイマイチ信用できない、という人に池袋は非常に向いている。
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446
匿名さん
あと、池袋を始めとする副都心に子供の頃から慣れ親しんでいる人。塾や学校帰りの寄り道には池袋があったというような。
にしても、これは高い。池袋が次のステージに行くのは嬉しくもあり寂しくもある。
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447
匿名さん
まさか埋立地と山手線内側を同列で比較する人がいるとは思わなかった。
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448
匿名さん
>>431
ゴミゴミした淡路町のDINKS向けの狭い部屋で坪450万なら、
野村の東池袋駅地下直結タワマンは坪460万でもイイね。
C地区の国家戦略特区の190m超高層が坪480万なら即買いです。
でも防災公園やシネコンも完成してるし、新駅の発表でも
あったら坪500万に到達してしまうんだろうな。
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449
匿名さん
池袋西武の南にあるミレーニア(住友)は現在坪586万
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450
匿名さん
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451
匿名さん
>>448 匿名さん
そういう感覚が相場観という意味では一番ずれてる。
いくら良くなったとしても豊島区が千代田区を上回れることはないんだよ。これは長い歴史の中で決まってきたことだからいくら浮かれても一朝一夕で変わることではない。だからこそ「穴場」ってものが生まれるんであって、穴場が本命と同じ値段になってしまったらもう穴場としての存在意義はない。
相対的に割安でお得、実質的にはこちらの方が生活しやすいとかがあってこその穴場なんだから同じ値段になった途端に誰も見向きもしなくなる。ほとんどの人は本命に向かう。
気が付いた時には梯子が外されてるよ。
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452
匿名さん
>>451 匿名さん
それを言うなら、都心3区で最も格下で中央区の最僻地かつ埋立地、駅遠が、
豊島区のビックターミナル周辺、山手線内側、最寄駅近物件より良いと言う感覚が一番ズレてる。
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453
匿名さん
両者の言い分、両方とも理解できるなぁー
まぁでも皆んなが行きたがる場所からどれだけ近いか、と住環境が良い事じゃないのかなぁー
晴海の方は銀座に近くて水辺がある。東池袋は池袋に価値を置いてるかどうかと、住環境をどう捉えるかだろうなぁー
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454
匿名さん
東池袋で駅直結じゃないなら意味ない。
同じ1億出すなら目白の低層億ションの中古のほうが暮らしやすい。
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455
匿名さん
>>451 匿名さん
個別マンション掲示板で千代田区と戦ってるのはあなただけです。需要があるこの物件は売れるし、重要がない最強千代田区の物件は売れ残るってだけ。
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456
マンション検討中さん
プラウド銀座東レジデンスは、新富町駅2分、築地駅4分、銀座エリアまで7分の立地で、70㎡台3LDKが7998万円〜。中層階の6階で8500万円、最上階12階の80㎡台で1.2億台。
ここも、仮ではあるけど、3LDK8千万円〜9千万円台中心、上層階のプレミアムフロアは1〜1.2億円台と言ってる。
東池袋が山手線内側の再開発とうたっても、どうしても割高感は感じてしまう。池袋駅徒歩16分と銀座駅徒歩16分なら、一般的に考えたら後者の方に価値を感じると思うんです。
実需で検討していて予算もあるし、最後は価格で見たいのですが、セレクトプラン無しの低層階(1〜9階)7.5千万〜8千万円前後、セレクトプラン有りの中層階(10〜15階)8.5千万円前後、プレミアムフロアの15階以上1億円前後だと、割高感を感じずに、是非購入したいなと思えます。
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457
匿名さん
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458
匿名さん
>>456 マンション検討中さん
うーん、新富町かぁ
あまり住みたいとは思わないなぁ..
これが千代田区半蔵門駅徒歩2分とか、港区白金台駅徒歩2分とかなら、凄く魅力的なんだけど、やっぱり中央区って銀座があるだけで、その他はイマイチなんだよなぁー。どこか田舎臭い。上位3区かもしれないけど、上2つとはかけ離れてるんだよな。
なので、中央区も豊島区もまぁ似た者同士、目くそ鼻くそを笑うって感じじゃないですか?(ちょっと言い方汚いですが..)
なのでどちらもそれ相当に価格がリーズナブルでないと後々後悔するんじゃない?
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459
匿名さん
このエリアに住みたいならグランドミレーニアの中古のほうが安くないですか?
池袋駅近いし再開発の恩恵もあるし、目白にも近いから生活が便利だし。
ここの立地メリットがいまいち見えません。
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460
匿名さん
ミレーニアの中古のほうが安いのならそのほうがいいね。
でも安いのかな。
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461
名無しさん
>>453 匿名さん
水辺に居住はパス。都会の水辺など臭いと水害の源にしかならない。
昼間のちょっときれいな瞬間見たければ、休日に出かけて撮影すればいい。
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462
マンション検討中さん
恐らく15階以上は苦戦するんじゃない?
坪300万円代はそれなりに捌けると思いますが、
にしても坪単価としては高い、でも売れる時代でしょうね。
致し方なし。
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463
匿名さん
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464
マンション検討中さん
ここもすごい良いとは思うけど、坪400超えた価格と比較するとアウルの方が良くないですか?
駅直結、サンシャイン直結、大手ゼネコン、近くで見てもかなりの重厚感があります
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465
匿名さん
>>464 マンション検討中さん
アウル築何年よ?未だに大量に売れ残って新築として売り出してる。万人から敬遠される築古より、ここの方がよほど魅力的。
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466
匿名さん
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467
匿名さん
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468
匿名さん
マツコも大絶賛の池袋
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469
マンション検討中さん
アウルタワーもグランドミレーニアも
完売してないけどここより格上でしょ。
仮にここが完売してもね。
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470
マンション検討中さん
グランドミレーニアは駅直結でもないから、
同等だと思うけど、アウルは全然格上。
ブリリア>アウル=エアライズ>グランドミレーニア=プラウド
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471
近隣住民
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472
匿名さん
ミレーニアは池袋駅、西武に近いしモノもいいからかなりいいと思うよ。
南池袋は住んでみると良さがわかる。
ちなみにブリリアは東池袋駅直結にもかかわらず南池袋アドレスなので、まあ最強なのは確か(モノも含め)。
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473
匿名さん
現地や周囲の開発とかも事前に確認が必要だと思います。
あとからわかることが出てきても困るでしょうし。
一度ならず二度三度と訪れることがいいでしょうね。
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474
匿名さん
去年買う前に色々検討したけど現状検討できる池袋のタワマンは一長一短だと思うよ。
東池袋直結タワマン勢は直結なのはいいけど「東」のつく池袋駅で、
ターミナルの池袋駅までの徒歩距離は遠いというデメリットあり。
あとこの辺はタワー乱立地域になるので部屋をよく選ばないと眺望が失われる恐れあり。
池袋駅までの徒歩距離が近いタワマンは近いのはいいけど直結じゃないというデメリットあり。
三菱の池袋駅直結タワーが出るまでは絶対的なナンバーワンは無いと思う。
それまでは個人の価値観次第。
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475
匿名さん
>>452 匿名さん
マンションそのもの、建物スペックはパークタワー晴海に大きく劣るけどね。まあ立地が悪いから建物スペックでカバーしてるわけだけど。
ここは残念ながらコストカットマンションだよ。立地が良いから仕方ないけどね。
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476
匿名さん
三菱の直結が最強なのは分かるけど、買えないでしょ。庶民は東にということで。
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477
匿名さん
東池袋駅直結の人は散歩以外では池袋駅まで歩かないと思う。芸劇とか西口方面は有楽町線の前寄りに乗れば池袋のカオスな地下道もパスできるし。
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478
匿名さん
西口の三菱は、イトシアやマロニエゲートのような商業施設の上のマンションなわけで、
そりゃ高いっすよ。
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479
匿名さん
>>476 匿名さん
そう、最東端だから、リーズナブルじゃないと割に合わないと思う。
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480
匿名さん
300台の部屋は買い、500出すなら他のほうがって感じかな。
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481
匿名さん
>>475 匿名さん
ここを立地が良いというには無理があると思う。
>>479 匿名さんの言うとおりリーズナブルでなければこだわるに値しないのでは。
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482
匿名さん
>>481 匿名さん
確かに、地図で確認すると
かなり辺鄙な場所ですね...。
それなりの価格じゃないと大損しそう。
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483
マンション検討中さん
立地は、生活するには、あまり便利とは言えない立地ですよね。駅直結ではないのに、アウルやブリリアと比較するのも検討違いかと。
現在の公表価格から1000〜1500万円くらい下がれば、妥当な価格だと思います。
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484
匿名さん
>>483 マンション検討中さん
後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるだろうから、ここは坪単価400くらい迄の部屋はサクサク売れるんだろうな
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485
匿名さん
後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるわけないだろ。
高級マンション以外は港区新築でも坪400万後半で頭打ち状態。何勘違いしてんだか。
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486
匿名さん
グランドミレーニアとここが同格なんて勘違いもいいとこw
実際にはこんな感じ
(東池袋駅のマンション)
ブリリア>アウル=エアライズ>>プラウド
(池袋駅のマンション)
グランドミレーニア>タワーグランディア>ルミナリータワー
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487
匿名さん
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488
匿名さん
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489
匿名さん
>>487 匿名さん
逆に越えると思う理由が分からん。
武蔵小山よりここの方が上だと思ってるって事?
両方の路線価調べてみたら?
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490
匿名さん
ここって、20階建なのですね..
何だかんだタワマンとは言えないような..
(ギリですかね)
ここの魅力って何になるんでしょう?
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491
名無しさん
なんかわからんけど、ネガキャンしても価格は下がらないぞ。
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492
匿名さん
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493
マンション検討中さん
Aタイプの間取りがいいなと思っていましたが、隣に7階建てのマンションがあるんですよねー。。。
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494
マンション検討中さん
>>474 匿名さん
そう。
東池袋駅な事に妥協して直結マンションにするか
直結じゃないのに妥協して池袋駅駅近のミレーニアにするかで迷うんだよね。池袋は。
このマンションは直結も池袋駅駅近も両方諦めてるから
あまり高いのには手を出さない方がいいと思うよ。
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495
マンション検討中さん
武蔵小山は、10年先の発展後の価値を織り込み済みで坪460だと思う。
東池袋の駅直結の後続タワマンも、坪460はあり得なくはないかもしれないけど、それは発展後の価値を織り込んだ価格ではないでしょうか。とすると、発展後は良くて購入時と同等、市況が悪ければもちろん下がる。
ここは駅直結ではないし、後続の駅直結のタワマンや再開発を理由に必要以上に高い値付けで購入してしまうと、大きなリスクを背負うことになりはしないでしょうか。
もし、19階建ての「プラウド東池袋」だったとしても、その価格で購入したいと思うかどうか?
いい物件と思っているので、適正価格で購入したいですね。
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496
匿名さん
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497
匿名さん
「20階建てのプラウドタワー」か「19階建てのプラウド」かで
そんなに判断が変わるもんですかね・・・
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498
匿名さん
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499
匿名さん
直結より便利な「ほぼ直結」の要町のスミフはお得だったな。
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500
匿名さん
どうしてもここに欲しいという人以外は価格次第の様子見でしょ。
東池袋ファンなんてものが世の中にそうそう存在するとは思えんし。
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501
マンション検討中さん
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502
匿名さん
有楽町線、とくに東池袋から都心寄りってイライラしません?
カーブが多くてスピード出ないし、揺れるし、キーキーうるさいし。
丸ノ内線や東西線と比べてストレス溜まるわ。
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503
匿名さん
>>502 匿名さん
平日朝はそうかも。昼間や土日はまあまあ快適。
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504
マンション検討中さん
小さい子供がいる世帯にとっては、東池袋は良いと思う。
造幣局跡地の公園やサンシャインがあるし、
文京区に隣接しているので教育の選択肢も多い。
それでいて、池袋の便利さも享受できる。
このマンションは東池袋の端になるので、立地は微妙だけど。
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505
購入経験者さん
確かに以外と思うかも知れませんが豊島区水準高いです。
偏差値高い高校BEST100に4校入ってます。
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506
近隣住民
文京区というか、護国寺〜茗荷谷くらいに国立付属系が多いのと、豊島岡女子も近いんで教育熱心な家庭にも悪くない場所ですね
(どこも入るの大変ですけど)
というか、ここ買う人は私立か国立狙いな人ばっかなんじゃ
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507
匿名さん
ここのすぐ近くのシティハウス東池袋が3年前に平均坪350であったことを考えると、この3年間で更に新築相場が15%程上がっており、また「一応タワマン」&「駅徒歩5分」のアドバンテージを加えると平均420万あたりが妥当な値付けなんでしょうね。
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508
マンション検討中さん
個人的には、ブリリア>>アウル>>>>エアライズ
エアライズは作りが安っぽい。価格は日本一上がったけど原価安マンション
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509
匿名さん
>>507 匿名さん
シティハウスが完売したのは2017年の4月、ついこの間です。値段も当初のまま変わらず完売までに2年以上かかったということ。要するに開発先取りの高値で最初から売り出していたということ。
ここ1年は都内新築マンション価格は明らかに横ばいで、下がってもいませんが上がってもいません。
シティハウスが小規模で外廊下だったことに対する優位性分は高くなるでしょうが、市況的にはそれ以上のものは合理性がありません。坪平均400を越えるようなことかあったら相当割高ですね。
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510
匿名さん
学習塾や習い事教室の人口あたりの数は23区で豊島区が1位。何気に教育熱心なエリアですよ。他地域のユーザーがかなりいるのでしょうが。
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511
マンション検討中さん
市況が悪化して後発タワーがここより安く売り出されたら
一番条件が悪いタワーを一番高く買った人になりそう
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512
マンション検討中さん
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513
匿名さん
>>509 匿名さん
誤った知識をもって、さも常識のように語るのはやめましょう。
シティハウス東池袋は発売当初から完売までの間、スミフによる段階的な値上げはありました。そもそもマンション市況は2017年だけで7.6%上昇しています。
現実が受け入れられない気持ちはわかりますが、あなたが嘘情報でこの物件をここを叩いても安くはなりませんし、結果あなたには買えない価格になると思います。
一方でまともな検討者もいると思いますし、少なくても適当な誤情報を流すのはやめましょう。
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514
匿名さん
>>509 匿名さん
都心好立地は、まだじわりと上がってますよ。うちの中古も僅かだが上昇してる。
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515
匿名さん
>>513 匿名さん
適当なこと言ってるなぁ。マンション市況が7.6%上昇って何?
東京23区内の2017年度年間中古価格上昇率はわずか0.2%だよ。ほとんど横這い。それも低金利政策を頼みに何とか踏みとどまっている状態。
市況っていうのは数の多い中古の成約価格で判断するものなんだからね。わかってる?
新築は圧倒的に数が少ないし、その年、月によってバラつきもある。そして中古になった時には結局相場に合わせるしかなくなる。
多少なりとも知識を持っているのであればあまり詳しくない人を惑わすような煽りをすべきでない。地権者か周辺住民なのか知らないがあなたの願望なんかどうでもいい。
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516
マンション検討中さん
>>513 匿名さん
どんどん高く出す新築だけのデータ見ちゃったのかな?***
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517
匿名さん
>>507 匿名さん
なるほど〜。
スミフ価格はだいたい相場の1割り増しと言うからそれを差し引くと坪318万円。新築相場の上昇分15%を加味して坪366万円。アドバンテージの根拠は良くわからないけど一応加えて386万円。
あたりが妥当な値付けと言われれば、まあそんなもんかなぁとも思う。
このエリアの非駅直結タワーの中古価格が坪330万円位とマンマニさんが言ってるから、それでも少し高いなーとは思うけど。
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518
マンション検討中さん
>>511 マンション検討中さん
逆もまたしかりじゃない?後発タワーがここより高くなったら最後のお買い得物件になるかもね。
今後はインフレ傾向強くなる可能性まだまだあるし。
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519
匿名さん
>>515 匿名さん
頭悪い人に説明するのは大変だな。
新築価格の話をしているのに、なぜ中古相場の話にすり変わるのか?頭大丈夫?wwm
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520
匿名さん
>>516 マンション検討中さん
***、新築の掲示板で何言っちゃってるの?
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521
匿名さん
2017年の都区部新築マンションの平均価格は7089万円で、前年比6.9%の上昇。
だがおそらくパークコート青山ザ・タワーなど超都心高額物件の供給が影響したと思われる。
2018年1月の都区部平均価格は6196万円と大幅に下落している。
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522
匿名さん
HP全く更新されないですね~。
限定ページも1月12日から追加がないし。。。
そろそろ事前案内会が開始されるので、まあいいといえばいいんですけどねー。
これで高値つけてきたら、激オコですね、笑
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523
匿名さん
>>519=>>520
そもそも予想される価格の妥当性を議論してるのに、中古市況も見ずに新築売出価格を後追いをするとか、○○に付ける薬は無い(笑)
せいぜい頑張って買ってくれ。私は妥当な価格だったら考えるよ。割高だったら買わない。既に都心に持ってるから。
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524
通りがかりさん
皆さん説明会の印象はいかがでしたか。正直ぱっとしない物件でした。野村の提案は3点。「山手線内側」「再開発地域」「広さ」でした。
山手線内側とはいえ、便利ということも高級ということもなく、ただ単に内側にあるという事実だけでした。共用設備もなく規模も小さい20階建て。敷地も狭い。
立地で価値が決まるのであれば中小デベで一千万安い方がよっぽど魅力的なのでは?大げさに言えばデベの存在意義を問われますね。付加価値がブランド名以外に全くない。
大手デベは大規模タワマンや地域一体開発には強いのでしょうが、この規模の物件は苦手なのでしょうか。独自性も特色もなくただただ割高だなと感じました。
資産性はわかりませんが、ここに住みたい!と思える要素は何一つありませんでした。
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525
匿名さん
>>519 匿名さん
前述の人とは別人だけど..
あんたも頭悪いと思うよ。少なくとも売れ残ったマンション買った事ないでしょ?
私は売れ残って、15%-20%引かれたマンションを狙って買ってます。
そんなディベロッパーが出す"定価"の話をしても無意味だよ。竣工が近付けば奴らは影でドンドン値段下がるから。
スミフは値段上がるって、神話の様に言ってるけど、彼らもバンバン値段下げてるから(笑)
世間一般に出てる情報なんて、ディベロッパーにとって都合のいい情報しか出さないから。
一生に一度しかマンション買わない人達は、その辺騙されないようにしないとね。
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526
通りがかりさん
524です。補足です。
良かった点を上げるとしたら広さと間取りでしょうか。3LDKで75平米以上、80平米超の4LDKというプランは希少です。間取りもきれいだと感じました。他物件でよくある、価格はいいけど間取りがイマイチという点で悩むことはなさそうです。
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527
匿名さん
>>523 匿名さん
捨て台詞かっこいいな
既に都心持ってるからwww
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528
匿名さん
>>523 匿名さん
屁理屈こねないでね、ちなみに自分はここは買うつもりはないよ、暇つぶしに見てるだけ。既に都心に持ってるから。
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529
匿名さん
>>519 匿名さん
じゃあ中古でいくらで売れそうかってのは、気にしないんだね!新築で高値掴みしてもいいんだねー、お金がある人は余裕があっていいなぁ!
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530
匿名さん
>>520 匿名さん
新築の掲示板だからこそ、中古相場の議論しないといけないのにね、何言ってんだろぷぷぶw
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531
匿名さん、
>>525 匿名さん
値引きされる部屋でいい階のいい間取りなんてないですよ。むしろなぜ残り物を買うのかと思いますが…
おそらく身の丈に合ってないマンションを買おうとしているので、マンションのランクを下げていい部屋を買ったほうがいいですね。安物買いのなんとかってやつです
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532
匿名さん
>>525 匿名さん
どこのデベのなん年前の話をしているのかな?訴訟リスクがあるし金利安い状況で大手のデベがそんなことしないよ。それだけ値引きすると赤字になるし減損積まないといけないレベル。素人にはわからないだろうけどね。ガセは書き込まない方がいいよ。
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533
匿名さん
リーマン後に25%引きで買ったけどね。あのころはけっこうそんな感じ。
そういう時がまた来る可能性もある。
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534
匿名さん
>>533 匿名さん
リーマン後と今を比較してる時点で笑いすら起きないです。真剣にコメントして損しました。
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535
匿名さん
>>533 匿名さん
おっさん、妄想か願望か知らんがアホなのはよくわかったよw
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536
匿名さん
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537
匿名さん
>>536 匿名さん
キミ本当に恥ずかしい。
低収入、低資産で買えないから、どうか安く出してくださいって素直に書けば良いのに(笑
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538
匿名さん
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539
匿名さん
>>536 匿名さん
恥づかしい奴だな、どうせ買えないくせに騒ぐなよ
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540
匿名さん
>>536 匿名さん
安く買わせてほしいなら、ここで懇願したらいいじゃん←提案
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541
通りすがり
高値を何とかして正当化しようとしてるの見ると
どの立場の人が書いてるんだろうと考えてしまう
本当の検討者ならこういう書き方はしないと思うんだよな
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542
匿名さん
>>541 通りすがりさん
この物件が高値と決めつけている時点で、予算不足の購入検討者とお見受けしましたが、買いたいのに買えないってつらいですよね。
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543
匿名さん
>>531 匿名さん、さん
答えは簡単!
投資用だからだよ。
まぁ、でも今の市況で適正価格で買えるのはそれくらいしかないからね。
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544
匿名さん
>>532 匿名さん
大手7社のデベだよ。
そして、去年の話。
全部をそんな値引きしたら、勿論赤字で回らないが、残った部屋は結構そんな感じだよ。
それに、"減損"じゃなくて、"特損"ね!
ほんとアホとは話したくないわ。
まぁ君みたいな、この高値付けの定価で買ってくれるお馬鹿さんがいるから、俺が儲かるんだけどね。
ここも高値掴みしてくれよ。
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545
匿名さん
>>544 匿名さん
かっこいいなぁ、なんちゃって投資家のどやおじ様はぁ
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546
匿名さん
>>545 匿名さん
さんきゅー
どやおやじは今年もタンマリ儲けさせて貰いまっさ
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547
匿名さん
533だけど、自分も昨年某物件を契約した。値引きはなかったけど超人気物件だったのでまあまあの買い物だったかなと思っている。ここの想定価格よりはかなり高額な物件だよ。
初めての購入物件は池袋の某タワー(1999年ぐらいだったか)だったな。分譲価格よりだいぶ高値で今でも取引されてるんでびっくりする。
1次取得者とは話が合わんね(笑)
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548
匿名さん
>>544 匿名さん
おっさんの余裕アピールがはじまりました、哀れだわ
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549
匿名さん
高値煽りが論破されて結局最後は「どうせ買えないくせに、キーッ!」で終わるパターンか。ここも。。。
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550
匿名さん
>>549 匿名さん
新キャラの達観者くんがきたw
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551
匿名さん
ネガは売れ残りを安く買い叩きたい乞食根性。
ホジはここの関係者
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552
マンション検討中さん
売れ残りが安くなってもここはいらないw
ここが失敗して後発のC地区ツインタワーが安くなったらそっちを狙うよ
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553
匿名さん
儲けてると言うネガさん。
そもそも何でここにいるの?
まだプロジェクト発表会段階かつ
その発表会が人気で漏れた人が居る新築スレで、
少なくとも売出しは安くならないのは確実なのに。なんかおかしいなーw
竣工後売残り物件スレでドヤれば良いんじゃ無い?
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554
匿名さん
>>553 匿名さん
自分の脳内では金持ちのつもりだから。
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555
匿名さん
>>553 匿名さん
余裕アピールするのが精一杯のおっちゃんをいじめるのはよくない
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556
匿名さん
>>555 匿名さん
暇つぶしだよー。
あと偵察ね、ここは値段のミスマッチがありそうだからさ。事前調査。
まぁ金持ちじゃない、って自覚してるから、こんな邪魔臭い物件調査して、狙いを定めて購入したり、売却してんだよー。
それと、"余裕アピールするのが精一杯のおっちゃん"の実年齢は30代前半だから。
皆さん、よっぽどお若いのね〜
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557
匿名さん
>>556 匿名さん
おっさんの自己紹介なんか誰も興味ないよ
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558
匿名さん
ちなみにですけど、デベのマンションは棚卸資産だからそれが値引きになったところで売上原価にそのまま入るだけだし、前もって分かったら評価損になるだけですよ。
こんなもんで減損計上なんか認めませんし、「特損」ってそもそも勘定科目ですらないし…。ちゃんと経理の方に聞いた方がいいですよ。現場で適当なこと言ってたら会計士に怒られます。笑
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559
マンション比較中さん
完了が15年も先になる西口再開発をいま考えても仕方ないと思うけど
三菱地所レジデンスは確かに入ってるけど規模も全く判らないんだし
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560
匿名さん
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561
評判気になるさん
どのあたりの部屋が売れ残りそうなのか知りたい…
プラウドは売れ残ると、結構値引きしてくれますよね?
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562
匿名さん
>>561 評判気になるさん
ここが売れ残ると予想している人っているの?www
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563
匿名さん
なんか違和感があるな。
この時期、本気で買う気の人間なら、「高すぎる」とアピールして正式価格がなるべく下がることを期待するもんだが。
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564
匿名さん
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565
匿名さん
いやいや、562みたいなのがいることが不思議ってことだよ。
多分検討者じゃないんだよね。
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566
匿名さん
-
567
マンション検討中さん
>>563 匿名さん
このレスの勢いを見ると、高すぎる、とここで言っても
明らかに期待大ですよね。。この周辺でブラマン買えるのは今のうち、と密かに思ってる人もいるはず。
周辺環境としては今後上がる要素しか思い当たらないです。
購入者としては、もちろん安いに越したことはないですけどね。
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568
匿名さん
563: 匿名さん : 本物件にかぎらず、こんなところで、「高すぎる」とアピールしたところで、価格を下げてくれるようなヤワなデベはいないよ。
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569
匿名さん
-
570
匿名さん
高いと言うなら、これより立地と仕様が良くて安い物件を比較対象として挙げないと。
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571
匿名さん
中古の相場は下がってる( ー`дー´)キリッ
↑下がってません笑
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572
匿名さん
地域のNo.1マンションを買うのがいい。
池袋ならやはりブリリアタワーだったね。皆さんはなんで買わなかったのかね?
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573
匿名さん
-
574
匿名さん
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575
マンション検討中さん
ブリリアは直結と言っても東池袋だし。
直結でもなくて最寄り東池袋のここなんか論外。
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576
匿名さん
高すぎるけどミレーニアええな。資産価値というより池袋最高級が欲しい人がミレーニア最上階を検討するのか。
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577
マンション検討中さん
ここの掲示板に書込みしている方で数名の方は品がないですね。
同じマンションに住みたくないので検討から外します。
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578
匿名さん
>>577 マンション検討中さん
いや、どこのマンションも大差ないよ。郊外の安いマンションでも都心の高級マンションでも、掲示板で話してる人はどっちが金持ちか、正しいかの話ばっかり。違うのは物件の価格帯だけ。人間のやりとりは同じです。
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579
匿名さん
そもそも池袋の魅力は品性や品格ではない。
便利で楽しい、でしょ。
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580
匿名さん
>>577 マンション検討中さん
ネガさんが拗ねちゃったwww
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581
匿名さん
>>577 マンション検討中さん
検討から外します(`・ω・´)キリッ
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582
マンション検討中さん
東池袋周辺のタワーで分譲価格が一番高くない?ここ。
それなのに直結じゃないって時点で売れ残りは必須w
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583
マンション検討中さん
駅直結でもないのに、なぜこんなに強気の価格帯なのか
再開発に惑わされずに、冷静に判断した方がいいね
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584
匿名さん
-
585
マンション検討中さん
現地行ってきました。
東池袋のスーパーのマルエツプチからマンションまで歩きましたが、結構距離あります…。またマンション最寄りの駅出口は階段のみで、エレベーターのある出口を使用したい場合、駅徒歩8分くらいになってしまいます。
現在の住まいがスーパーも病院も徒歩2分圏内なので、不便に感じてしまいました。
確かに、サンシャインや池袋も近く便利ではありますが、生活する上での利便性は高くないですね。
それを考えるとやはり割高な気がします。
エアライズが便利な立地だなーと思いました。
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586
匿名さん
>マンション最寄りの駅出口は階段のみで
その場所にも野村がタワー建てて、おそらくエスカレーターやエレベーターも整備されますよ。
現地に行かれたのなら事前作業が始まっているのをご覧になりませんでした?
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587
匿名さん
ここはサクッと売れるやろなー、ネガはもっと根拠をしめしてネガしないと!
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588
マンション検討中さん
価格は東池袋史上最高値なのに
直結三兄弟と比べて勝る部分無し。
これがサクッと売れる根拠の方が聞きたい。
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589
マンション検討中さん
>>586 匿名さん
そうなんですね。事前作業には気がつきませんでした。エレベーター、エスカレーターは、マンション竣工時にはできてなさそうですね。
5丁目の野村のタワマンには、スーパーなどは入らないそうです。保育施設等子育て支援施設が入るみたいですよ。営業さんが言ってました。
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590
マンション検討中さん
後続の野村はいくらになるんでしょうね。
ここより高いことには間違いないと思いますが…。
買えるなら、そっちを買いたいですねー。
こちらは、ちょっと不便かも。
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591
匿名さん
三井健太さんの最新記事は「新築はろくなものがないと嘆く日々」
ここに限った話ではないが、池袋も中古含めて検討したほうがいいかもね。一番いいものを買ったほうが後悔しなくてすむ。
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592
マンション検討中さん
図面を見ると、エレベーター&ゴミ置場前の部屋は最悪だな…
同じフロアとは言え、人の往来も多いだろうし、何よりゴミ置場の扉1枚なので夏場の臭いが心配。
1億近く出して、そんな部屋に住む人いるんだろうか。
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593
名無しさん
>>592
ディスポーザー有りで管理がしっかりしてればゴミ庫は夏でも似合いませんよ
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594
名無しさん
>>591 匿名さん
この地域の1番はダントツでブリリアですよね。視点がアウル。
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595
名無しさん
>>594 名無しさん
次点がアウルの間違いでした。
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596
マンション検討中さん
オムツとかディスポーザー使えない上に臭うゴミありますね。
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597
マンション検討中さん
名門校に近く、豊島岡女子や巣鴨、立教が徒歩圏内です。
-
598
マンション検討中さん
南池袋二丁目C地区のツインタワーは
2棟合わせて1450戸(!)分譲されるから
坪500万だと完売しないと思うんだよな。
ここと同じ価格で出てくるか、
またはすみふじゃない方の棟の売れ残った部屋が
安く買える可能性があると見てる。
しばらくは賃貸で待ってた方が良さそう。
場所は圧倒的にツインタワーの方が良いし。
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599
匿名さん
>>598 マンション検討中さん
何年でも賃貸で待ってくれwww
そして買う気ないのにここで需要のない宣言するあたり、余程ここが売れ残ることを期待してるみたいね。毎日ネガネガおつかれさまwww
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600
評判気になるさん
ここの中部屋、行灯部屋・エレベ前・ゴミ置場前の三拍子で可哀想すぎ。笑
一億近く出させた挙句にそれはないっしょ。
中部屋は相当安くないと買わんだろうな。。
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601
評判気になるさん
>>596 マンション検討中さん
ファミリー向けだし、オムツのゴミは大量なんだろうなぁ…
マナー良く捨ててくれるとは限りませんもんね。。
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602
マンション比較中さん
順調にいって7年後に竣工のマンションと比較して何になるのか
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603
マンション検討中さん
息子が筑付中に通っついてこちらに引っ越せたらと考えています。
他にも豊島岡、巣鴨、立教等素晴らしい学校が徒歩圏内です。
周りが名門校ばかりで、教育環境は抜群ですね。
-
604
匿名さん
真ん中の10階の3LDKで、平均坪単価が、
@400万だと、
C 9440万、E 9268万、A 9088万、D 8988万
@380万だと、
C 8972万、E 8805万、A 8633万、D 8539万
@360万だと、
C 8500万、E 8341万、A 8179万、D 8089万
@400万だとやっぱり高いなー。@360だと確かに瞬間蒸発ですかね。
間取りごとの坪単価の差も、広さや部屋の向きを考えると、C>E>A>D って感じなのかな。
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605
匿名さん
>>604 匿名さん
これは実際の発表価格ですか?それともあなたの推測ですか?
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606
匿名さん
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607
マンション検討中さん
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608
匿名さん
>>605 匿名さん
単純に部屋の広さに坪単価をかけて出してるだけなので、この坪単価だったらいくらになるかという想定の価格です。
実際の金額で見ないと、買える買えない、欲しい欲しくないがイメージしにくいので。
平均坪単価といっても階数や部屋ごとで結構違いますしね。
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609
マンション検討中さん
こちらのマンションですが、筑付、豊島岡、巣鴨、立教、学習院、早稲田等の名門中学に通いやすく、徒歩や自転車で通学可能。お受験家族に人気出そう。
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610
マンション検討中さん
名門中学に近くて
しかも駅直結のマンションもありますよ。
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611
匿名さん
アウルやブリリアより仕様と利便性が弱く、かつそれらより高そうだが、悪い物件ではない。そんな位置付けか?
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612
匿名さん
>>603 マンション検討中さん
立教は歩くの辛いし、西口は寄り道してほしくないスポットが多くて。
巣鴨は都電利用ですか。
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613
通りがかりさん
このエリアならブリリアタワーが一番いいな。
この物件は、駅徒歩5分、ほぼフツマン、配慮のない設計とか、割高という人たちの意見はよく分かる。教育環境重視の人なら、ここより文京区だと思うし。新築以外でこの物件固有の魅力、値付けの根拠ってなんなんでしょう。
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614
マンション検討中さん
>>209
中学入ったあとはともかく、その前を考えるとそうでも無い思うけど。。。
池袋は大手塾が無い(高田馬場とか巣鴨まで出ないといけない)し、小学校の統廃合進めて来たところにタワマンラッシュになるので、キャパや転入者の増加で小学校の環境も大丈夫か?というところもあるし。
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615
匿名さん
>>614 マンション検討中さん
レス番号の意味がよくわからないのですが。
天下の早稲アカの本部は池袋西口にありますね。周囲の環境があまり教育的ではないですが。
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616
マンション検討中さん
安く買いたくてネガ投稿が多いのは理解できるけど
高くても売れるよ。要は需要です。
450万円くらいでも捌けるのに
勿体無い。安いと思うけどね。
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617
マンション検討中さん
直結勢の分譲時よりはるかに高いのに
不動産価値は完敗だよね。
これで売れると主張するのは無理があるw
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618
匿名さん
売れるだろうが、ブリリアのように二週間で完売とはならんでしょう。悪くはないけど、市況とスペックがね。
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619
匿名さん
最近の物件はよっぽと高級物件でない限り最後の数戸は売れ残るよね。完売はなかなか難しいのかなとも思うし、完売しなかったからって質が悪いとは感じなくなってきた。
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620
マンション検討中さん
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621
匿名さん
>>620 マンション検討中さん
それはあなたの感覚であっていまはそういう市況なんですよ。駅直結で1.5億になったりするわけですから。
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622
マンション検討中さん
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623
匿名さん
>>622 マンション検討中さん
訳の分からん日本語はいいよw
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624
匿名さん
>>621 匿名さん
まあ、マーケットや適正価格は一方的に決まるものではないので。
池袋は完全な実需市場でも投資家市場でもない。投資家強めだが、実需も残っている。そこで坪450が適正とは断言しにくい。それだけ出せれば、もうちょっとカッコイイ(笑)ところ検討するでしょ。
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625
匿名さん
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626
匿名さん
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627
匿名さん
ブリリア坪544万はそのままの価格で売れる可能性は全くないので見る必要ないですよ。
400万台前半が現実的な成約価格です。
中小規模のぎりぎタワーが同レベルで考えられるわけはないのですから、中古になった時のことを考えたら買っていい金額っておのずと決まってきますよね。いくらで売り出そうが売り手の勝手ですけれど。
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628
匿名さん
ブリリアは直結の割に改札へのアクセスは良くないから、スペック比較対象としてあんまり参考にはならんような。
直結を意識しなければ、ランドマークとして素敵なタワマンなのですが。
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629
マンション検討中さん
ここの比較対象は池袋駅から遠くて
東池袋にも直結してないタワーということから
パークタワー池袋イーストプレイスかな?
その程度のランクなのにブリリアと比較しようなんて
勘違いも甚だしいw
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630
匿名さん
比較というか目安にブリリアを使いたいのでしょうが、ブリリアはヒトクセありますなあ。
パークタワーほど安くはならないでしょうが。
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631
マンション検討中さん
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632
評判気になるさん
>>620 マンション検討中さん
ここで1億なら、駅直結は2億くらいになるんですかね笑
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633
評判気になるさん
ブリリアタワーは改札アクセス悪くても、一応濡れずに帰れるし区役所、レストラン、メディカルモール、保育園など付加価値がありすぎる。
全てにおいて見劣りするこのプラウドがそんなに強気に出たところで、ダラダラと完売しない上に後続のプラウド物件に悪影響なだけでは?
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634
マンション検討中さん
次の東池袋4丁目のやつも直結は直結でも
改札まで遠い直結だし池袋駅までの徒歩距離も遠いよね。
そう考えるとやっぱりエアライズが良い場所に建ってる。
エアライズを新築分譲価格で買えた人が勝ち組だわ。
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635
マンション検討中さん
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636
口コミ知りたいさん
>>634 駅改札、スーパー、コンビニ、ドラッグストアも徒歩1分で利便性最高だけど設備がブリリアやあうるに劣る
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637
匿名さん
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638
匿名さん
>>636 口コミ知りたいさん
新築時からの騰落率は文句なし。というか羨ましい。
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639
匿名さん
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640
マンション検討中さん
副都心線の東池袋駅の予定スペースはどのへんに作ってあるの?
それによってどのマンションが改札まで近いか変わってくるよね
有楽町線と同じ改札になるならやっぱりエアライズが便利
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641
匿名さん
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642
マンション検討中さん
有楽町線の池袋側ならブリリアに近くなるんだろうね
やっぱりブリリア最強だわ
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643
匿名さん
ブリリアは池袋駅も楽に歩けるからね。
部屋から東池袋駅ホームまで最短なのはエアライズかな。
新築発売の値段を考えるとこの2つが最強。
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644
匿名さん
エアライズ、アウル、ブリリア、ミレーニアが池袋東口の四天王だな。
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645
マンション検討中さん
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646
匿名さん
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
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647
マンション検討中さん
この物件、四天王より高いのに
四天王に勝る部分が何も無いように見える
何かある?勝る部分。
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648
匿名さん
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649
匿名さん
不動産は時価。池袋の物件がすべて同時に売り出されれば価格比較できるが、時期がずれたら無意味。
唯一変わらないのはデベの利益率。どの時期にどんな物件を売っても大きな差はない。コストを負担するのはいつでもエンドの購入者。
ただ問題になるのが中古市場。これはどの物件も等しく検討される。分譲時の価格差を考慮すると、この物件のように条件が悪いのに市況だけで高値がついたものは不利。築年数が浅いというだけで立地も設備もいまいちなのに条件の良い物件より高いのだから。
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650
マンション検討中さん
>>649 匿名さん
設備ってイマイチですか?
どこがイマイチなのかよくわかりませんでした。
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651
マンション検討中さん
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652
マンション検討中さん
沖式中古時価で並べてみると順当な結果。
やっぱり市場は正直だね。
1.ブリリアタワー池袋 m²単価150万
2.グランドミレーニア m²単価136万
3.アウルタワー m²単価124万
4.エアライズタワー m²単価121万
5.ルミナリータワー m²単価111万円
6.タワーグランディア m²単価104万円
7.パークタワー池袋イーストプレイス m²単価98万円
8.シティタワー池袋 m²単価94万円
9.池袋パークタワー m²単価91万円
10.ライオンズタワー池袋 m²単価88万円
ここは築浅時のみ5位。
築年数が経つにつれて8位くらいになると予想。
市況が悪いから高い分譲価格で買っても
あまり価値の高い物件にはならないと思われる。
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653
マンション検討中さん
>>651
高いですね。この価格ならアウルの売れ残りのほうが良い気がする。
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654
匿名さん
>>653 マンション検討中さん
売れ残りアウル買うくらいなら他の新築買いなよ、アウル買うとか狂気の沙汰だろ
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655
マンション検討中さん
アウルの売れ残りより高いの?
もしそうならついにアウルが完売かな。
リセールまで考えたら尚更アウルだし。
ここは永住目的の人だからリセールは気にしない云々と言う人がいるけど
アウルにだって永住できるし、
人生何があるかわからないんだから
リセールの良い方にしとくに越したことはないと思う。
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656
匿名さん
>>647 マンション検討中さん
君は四天王の一角に住んでるんでしょう?
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657
匿名さん
ボイドスラブでもないのに、スラブ厚275~300ミリって厚くないですか?
ゴミ置き場を除けば、各種仕様は良さそうですね。
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658
検討板ユーザーさん
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659
匿名さん
素人が口にしだしたときにはピークは過ぎてるってのはいつの時代にも通用する金言だよ。
目端の利く投資家はとっくに売り手に回ってる。池袋は都内最後のババ抜きの舞台。
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660
マンション検討中さん
>>651 マンション検討中さん
説明会の感じより高いですね。直結とあまり変わらない価格…。
買いたかったけど、躊躇しますね。
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661
マンション検討中さん
直結と変わらない価格かよw
今まで高くない!サクッと売れる!
と主張してきたポジがどう擁護するのか見物w
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662
匿名さん
山手線内側でこの広さが希少なのはわかる、、、けど、高くない!?7階の70平米で9000万後半?中層階でも1億近いじゃん。こんなのポポポポーンと完売するわけ?
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663
匿名さん
この価格だとサクッと売れないと思うけど、
野村としても早期に完売するつもりが無くて、スミフ的な感じでダラダラと売り続けるつもりなのか??
周囲の環境的には、補助81号線の完成後のほうが売りやすいだろうけど、
東池袋四丁目の駅直結も控えているわけで。
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664
マンション検討中さん
高いから、若いファミリー層は買わないな。
高すぎ。
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665
マンション検討中さん
直結とほぼ変わらない値段…、ブリリアの中古買った方がいいでしょ。
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666
匿名さん
若いファミリー層でも親の援助で買う人もいるみたいですよ。先日の説明会でもそんなこと大声で話してるご家族がいました。
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667
マンション検討中さん
直結が値上げしてバランスを取るのか
こちらが値下げしてバランスを取るのか
どっちになるんだろ?
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668
マンション検討中さん
どうすんの、この値段…
今出てる価格表から推測すると、3LDKに関しては、3階でも8000万台前半、タイプによっては3階で9000万台だぞ?
さすがに高過ぎるでしょ
サラリーマンや若いファミリーには到底手が届かない価格帯だよね
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669
評判気になるさん
高い〜!
部屋が広めなのはわかるが、高すぎるでしょ…
低層階、この価格でどうやって売りさばく気なの?
目の前、古くて汚い(失礼!)戸建とかでしょ?
周りに廃屋も多いし。
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670
マンション検討中さん
正式公示前に価格調整しないと、悲惨なことになりそうだね
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671
評判気になるさん
>>670 マンション検討中さん
阿佐ヶ谷のプラウドシティの二の舞かもね。ここも奇跡の1000万円引きしてほしい〜笑
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672
匿名さん
そういえば説明会で低層階は安くて価格差があるかもしれないとは言ってたな。
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673
マンション検討中さん
7階で9千万後半て、あの立地ではありえないですね。違うとこ買った方がいいかも。
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674
評判気になるさん
>>673 マンション検討中さん
すぐ横に7階建のマンションありますよ。
こんにちは部屋に9000万円も払う人の気が知れないですね。。。
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675
匿名さん
ここがふつうに売れたら都心高値更新の終わりかもしれない。この条件でこの価格の物件を掴むのはほんとに最後の最後の情弱のみ。
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676
匿名さん
高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売!の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
影響力のある著名なブロガーさんたちもせっかく注目してる良い物件だからこそ、納得感の低い値付けでネガティブな評価を受けてしまうのはもったいないと思う。
最初の売れ行きが芳しくなかった場合、割高の評判は覆せないから、結局最後は値下げするしかなくなって、ブランド価値を下げただけで終わるということにならないか心配です。
購入者にとっても、地権者にとっても、野村にとっても、それって最悪の状態ですよね。
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677
マンション検討中さん
高すぎるわ。
5000万以上のローンは、あり得ない。
怖すぎ。
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678
匿名さん
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679
マンション検討中さん
高層階は、8000万円台がメインならファミリー層も検討するわな。これじゃ、ジジババマンションがメインになるよ。
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680
マンション検討中さん
目が覚めた値段。高〜。
駅から離れていてその値段ならボッタクリだわ。
撤退。
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681
匿名さん
別に予想通りだったから何も驚かないし、
予想を外した輩が下げ工作に必死になるのも予想通りだな。
駅直結がもっと高値で出たとき、ここは2度目の売れ時期が来る。
長期戦でスミフのようにやっていくと思った通りだわ。
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682
匿名さん
>高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売!の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
それをやらない住友が何年連続で業界1位なんだっけ?
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683
匿名さん
>>672 匿名さん
低層階も驚くほどの価格ですよ。
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684
匿名さん
いやむしろ住友が値下げしたよという書込みがあちこちで見られても業界No1なんだろうけど、ここら辺に早々と永住したいと決めてる人間には2022年まで直結タワマンを待って賃貸で金を捨てるよりいい。地権者の権利変換の兼ね合いもあるから発売価格が急に調整されることもありえないし、野村がこの価格で出したんだから、次の都電駅前タワーも、C地区のツインも、なんとなく価格帯が見えたから。東池袋1丁目のスミフが分譲したらそこも超高値だろうし、西口の三菱はさらに異次元でしょ。
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685
匿名さん
池袋は断続的に再開発が続いて失敗しないのがいいね。
急に大規模な再開発やって、その後ほったらかしのいくつかの郊外ニュータウンとは全く違う。いつもどこかに再開発の余地がある。
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686
マンション検討中さん
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687
マンション検討中さん
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688
マンション検討中さん
同価格帯の直結マンションを買わずに
このマンションを買う理由が思いつかない
直結が格安に見え出して完売するかもね。
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689
匿名さん
直近1年で駅直結の中古成約で見ると坪単価で、
アウル、エアライズ:390前後
ブリリア:445前後
くらいだから、東池袋で探すなら駅直結の中古も検討したほうが良いね。
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690
匿名さん
>>686
再開発の恩恵どころかこの物件自体が木密エリア不燃化特区の再開発だし、
目の前に大学と防災公園ができ、都電併用軌道が2年後に完成するし、
造幣局南地区で木密が一掃されるし、エリア大変身前の、最後の物件。
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691
匿名さん
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692
匿名さん
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693
匿名さん
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694
マンション検討中さん
>>690 匿名さん
大学と言ってもFランク大学だし
学生達の活気はサンシャインや池袋駅方向(逆方向)
に向かうだろうし
公園は他のマンションの近くにもあるし
この辺の再開発はあまりメリットを感じないんだよね。
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695
匿名さん
大学ができるって別に嬉しくないような。学生がうるさいだけでは。
何て大学ができるの?
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696
マンション検討中さん
副都心線東池袋駅開通で
ただでさえ便利な直結マンション勢が更に便利に!
池袋駅東西連絡通路(南デッキ)の開通で
ただでさえ駅に近いグランドミレーニアが更に近く!
↑こういうのが住民にメリットのある再開発。
ここのはほとんどメリットなし。
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697
匿名さん
高いお金払って好立地タワマンに住みたい理由って、駅直結で利便性が良いとか1階にスーパーや飲食店が入ってたり共用施設が充実してるとかなんだよね。せめて近所が賑わってるとかならいいのに、西友まで買い物行くの面倒。
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698
名無しさん
まあここらへん再開発って元の住民の立ち退きじゃなくて、その人らの金銭負担をなくすためにマンションにしてるだけだからね。昔は東池袋なんか下町そのものだったし、住民の雰囲気も都心とは違うと思います。
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699
匿名さん
-
700
匿名さん
ご近所マンション
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