パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>>7234 マンション掲示板さん
立憲民主党、れいわ新選組と同じ左巻き系統の人たちが反区長で騒いでいるだけです。
相手にしないことです。

>>7235 住民でない人さん
渋谷区民の会は渋谷ホームズの建替え後マンションは坪1600万の分譲価格になるとの試算表を皆んなに送ってきてるけど、今の相場なら坪2000万以上の分譲価格になるよね

>>7227 マンコミュファンさん
資料で権利と保留床で明記されてますけど

増床禁止にしてるからデベは小学校の建設するわけで。
増床禁止にしてるからデベに区道あげたわけで。
普通のマンション建替えならデベから保留床買えるけど、ここは買えないスペシャル条件です。建替え費用は超高騰してるから還元率70でいけるかも・・

渋谷ホームズの住人同士が揉めて流れそう。

>>7233 ご近所さん
あり得ないと思うのは自由だけど、区道もらって小学校の容積貰うには厳しい条件になるのは決定事項です。それが増床禁止と還元70。

三井にゼロから組んでもらうしかない

建替え費用って高騰してるの？　
８割使ってた中国が落ちたし、来年から余りまくると思うが、、、

え？デベは東急でしょ。

>>7241 マンコミュファンさん
そう、東急の再開発は基本的に現状面積以上の増床は禁止にされるよ
だから、三井に一からやり直してもらわないと合意形成時間かかると思うよ

>>7242 マンション検討中さん
なるほど！　
桜丘再開発でもエリア内のワンルームマンションが従後資産の最低床面積40㎡に権利変換されたが、
これはやむを得ない例外規定だったのか！　確かにそれ以上の床面積は取得できなかったようです。

>>7240 マンション検討中さん
仕入れ先が値下げしないから資材価格は全く下がってないですよ。
人材不足により職人単価は右肩上がりで、コロナ前より1.5倍以上の建築費です。

増床禁止でも新築タワーなので価値は上がる。
だけど建築費まかなうためには70％還元。建替え期間などを考えると大して美味しくない。
金持ちが運用先の一つと考えるなら割にあいそう。でも金持ちはこんな区分やらずに麻布台ヒルズ区分を買う

渋谷区は小学校を早く建替えたいから認可急いでるけど、結局は地権者4/5の合意形成がいる。
来年の建替え法案で3/4に改正されても、施行されるのは再来年4月からで時間かかる。
3/4になっても増床不可で還元70％で納得されるかは疑問。
渋谷区のせいでコープオリンピア並にこじらせる可能性があるｗ

>>7246 匿名さん
そう、このまま東急にやらせたら、開発利益なしの従前評価で高齢者追出し、増床禁止の70%還元で合意形成不能になって、小学校の建替え進まずのオチになるので、結果的には渋谷区民の会の指摘は一理ある

パコ渋は地権者無しの渋谷区所有の土地のままだったから、区役所＆公会堂の容積を貸しても渋谷区は区役所＆公会堂を建替えれた。

今回は民間所有の土地なのに小学校容積と区道譲渡するスキームにしたから、厳しい条件になってしまっている。
だからパーマン原宿の三井は小学校容積スキームやらなかったのかもね。
宮下公園や区役所＆公会堂の建替えをした懇意にする三井に声をかけないわけがない。

でも渋谷区民の会には関わりたくはない

>>7248 匿名さん
総合設計の原宿パーマンの建替えが90%還元で再開発の渋谷ホームズが70%還元ってことは、小学校の建設費が高すぎで、無理に再開発にしなくてよいということなんかな

>>7249 マンション検討中さん
渋谷ホームズの建替えについては過去に建替え組合方式ではなく諸般の事情から再開発組合による建て替えと意思決定されている。
都市計画審議会で神南小学校建替え貢献を評価して承認されたからには、今後は再開発による建て替えしか考えられない。さらに渋谷区の学校施設整備計画が絡んでいるので、還元率や増床禁止などが原因で地権者合意が取れなければ再開発事業が遅滞する。
結果、再開発準備組合は渋谷区から急かされてどのような判断をするのか？
建築費高騰の折、全体資金計画が成り立つのか？　
まるでジグソーパズルを解くみたいな事業です。

>>7249 マンション検討中
原宿パークマンションは建替え組合による単独建替えです。その方式ですと賃借人との退去交渉、立退料は全て地権者が負担することになる。居住している地権者は解体・建築の5年間自己負担で転出引越・仮住居確保・賃料支払い・転入引越を乗り越える必要がある。高齢居住者には耐えられないと思います。

>>7251 住民でない人さん
原宿パークは110平米で1.8億くらいの従前資産評価だから、高齢者はわざわざ仮住まいをしないで、スムーズに老人ホームに入れて安心だと聞いてるよ
渋谷ホームズの従前資産評価は原宿パークの8割くらいしかないんじゃない？

>>7252 名無しさん

基本的に土地従前資産評価は公示地価を基準にして様々な要素を加味して評価する。
原宿パーク北側路線価は206万/㎡（680万/坪）、渋谷ホームズ東側路線価543万/㎡（1,795万/坪）と2.5倍の差があります。

>>7253 住民でない人さん
なんでそれで、原宿パークより渋谷ホームズが安くなるんだよ
なんかおかしくないか

>>7253 住民でない人さん

容積率が異なりませんか？

うちの都心部築古マンションも還元率50%程度のために建て替え協議が進展するか不透明です。たとえ建て替え完了しても、資産価値が倍ぐらいにしかならないかもしれないのも原因ですかね。

それを踏まえると、原宿パークマンションも渋谷ホームズも建て替え条件は良い方だと思います。

>>7254 マンション掲示板さん
そうです、おかしいですよね。
渋谷ホームズの従前資産評価額が原宿パークの8割にしかならないという7252さんの書き込みに対して、公表されている土地評価（路線価）の数値を示してみました。

>>7255 匿名さん
渋谷ホームズの容積率は都計審議会認可で現状500％から1,000％になりました。原宿パークマンションは総合設計利用でどのくらいになるのかは知りません。

還元率50％では居住者の同意が得られるか危ういですね。再来年施行の法改正を待たなくては----。

渋谷区と再開発組合が急ぎすぎだが、
地権者たちに4/5が分の悪い条件をのめば建て替えれるわけで。
もしくは再来年になって3/4合意とれれば良い。
3/4すら合意取れなければ南青山第一マンションと同じ道で、10年くらい放置されるだけｗ

>>7257 住民でない人さん
渋谷の一等地で建物規模が倍になるなら、半分デベに売れば半分地権者に残る建替えになるんとちゃうの？

>>7259 eマンションさん

その様な

>>7258 匿名さん
放置される理由は事業協力協定書に期限がないからじゃないか
5年とか10年とか期限をつけとかないと、20年30年引っ張られて兵糧攻めとか持久戦みたいになるよ

>>7261 検討板ユーザーさん
スレ違いなので渋谷ホームズの掲示板に移行しましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/462085/

>>7262 住民でない人さん
パコ渋のN氏がトラブルを増幅してることが引き金になって、渋谷ホームズや原宿パークを巻き込んだネタに進化してる状況なんじゃないの
こういう事件屋みたいな住人ってどこのマンションにも一定程度いるよね

暇だから生きてる証が欲しいんじゃ。文句あるなら出ていくんじゃ

>>7264 匿名さん
そもそも南東角部屋は眺望が変化することは重要事項説明書で触れられてるはずだし、そうだからこそ価格設定は安かったはず
問題指摘するとすれば、総合設計の原宿パーク建替えより、再開発渋谷ホームズの方が還元率が悪いのは、小学校建て替えのコスト負担が、土地提供や容積率緩和のメリットを上回るほどのデメリットになってる点を指摘して、渋谷ホームズ側から再開発撤回を促すのが大人の対応だと思うがね

たしか再開発だと元々の住居の広さは確保してあげるようにしないといけないはずだから、床面積で、還元率７割だとしても、１０割まで増床できるんじゃないかな。つまりだいたい４割は。ただ増床価格は地権者価格ではなくデベの買取価格で。

>>7266 匿名さん
原宿パークの建て替えは90%還元で、現状面積より大きな部屋も取得希望できるし、あらゆる面で渋谷ホームズ再開発より条件がいいと思う
やはり渋谷ホームズ再開発って小学校の建替えをただでやることが主目的の再開発と思えてならんのだが、、、

>>7267 マンション検討中さん
ただ、建て替えだと、建て替え中の住むとこの補償だったら、貸してる人は賃借人を退去させる費用だったりが自前になるからね。例えば１億の部屋で月４０万で貸してる部屋だとしたら、退去料に６００万、期間中の賃料の損失で、２，０００万とかになるよ。再開発だと全部再開発組合がやってくれるからね。

>>7268 口コミ知りたいさん
あほか、それって事業費で払うわけだから、実質的には還元床の一部を現金でもらってるだかだから、タコ足の共食いみたいなもんでメリットでもなんでもないんだよ
再開発業者がよく使う丸め込みトークだから、業者じゃなければ、そんなこと真顔で言ってる場合じゃないよ　笑

>>7269 eマンションさん
ちょっと意味が分からないけど、パークマンションと渋谷ホームズの比較をしてるんですよね。別に原宿パークマンションの９０%の方がいいじゃんって発言に対して言ってるだけですよ。

>>7270 口コミ知りたいさん

その様な話は渋谷ホームズのスレでやってください。

>>7269 eマンションさん
実質的には還元床の一部を現金でもらっているーーーはその通りですね。
ただ、地権者が立退き交渉なんて面倒でストレスのかかることはとてもできないと思います。

権利床の増床出来ないのちゃんと伝わってなくて、既に内紛は起きているんよな爆笑

>>7264 匿名さん
そもそもN氏が凶暴なキャラになって隣のマンションにちょっかいかけだしたきっかけって、パコ渋に管理組合がなく第三者管理で管理費が高く、工事発注も随意発注してることが原因じゃなかったっけ

>>7273 匿名さん

権利床の増床できないとか、内紛とか、そんな?内部情報が飛び交っているなんて憶測でしかないだろう。

>>7275 口コミ知りたいさん
再開発組合って、出来上がるタワーマンションの一部を東急不動産や増床する地権者に売って、建設費や補償費等の事業費を調達する仕組みなのに、地権者の増床を禁止するなんて、そもそも出来んの？

>>7276 名無しさん
制限をかけるのは自由ですが、理事会を通らないでしょうし、元の床面積までは増床出来ないと、色々不可能なことがありますので、要するに増床出来ますよ。

>>7277 匿名さん

野村・ケンが参加組合員の西麻布再開発では増床が従前資産面積の1.2倍までと定められた。
渋谷ホームズ還元率70％の場合、従後建物で30％分の増床ができるという解釈、すなわち従前資産面積の1.0倍までという結論になる。

従前建物床面積19,621.43㎡（登記簿面積）、従後建物床面積約73,900㎡なので保留床は54,279㎡。
この販売利益でデべは自社利益と神南小建て替え資金100億をまかなうという仕組みかと。

>>7279 販売関係者さん
渋谷区民の声を聞く会が送ってくる資料によると、渋谷ザタワーと違ってホームズ建替えのタワーマンションは所有権だから坪1600万円の分譲想定らしいが、そうだとしたら、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の坪630万円って著しく安い気もするが、再開発ってそんなもんなん？

>>7280 匿名さん
そういうヤバい声を間に受ける感じですか？正直なとこと保留床６３０万は、再開発としてはなかなか高い価格だと思います。

>>7280 匿名さん
分譲想定価格が坪1,600万とか保留床坪単価630万との書き込みはどこの情報でしょうか？
内部の秘密情報なのかーーー。

>>7282 口コミ知りたいさん
なんとかの声が送ってくる資料と書いてありますね。おそらくそうなのかと。

>>7278 口コミ知りたいさん
1.2倍制限は誰が制限すると決めたのですかね