インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社
資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-01-19 15:01:19
日当たりはどうなんでしょうね。
>>150 マンション検討中さん
同じ駒込と名が付いてはいますが、駅から遠すぎるし、北区だし、駅までの道程の高低差がきついので比較対象にはならないような…。プラウドシリーズファンか、あの辺りを好む特別な理由が無いと選べない物件だと思いました。
>>152 マンション検討中さん
階数と、あとは位置により気になりますよね。A-C側は近隣戸建てと隣接している部屋が多いので、そのあたりを避ければ他の集合住宅との差はほとんど無いでしょうか。日当たりの心配は現地を見れば直ぐ分かるかと。住宅街なので特別に見晴らしが良いわけもないですが、この物件特有の問題も無いというか。
たしかにFタイプ無難だが、少し狭くないか？
Cも似た感じなんだね。どちらがよいのだろうか。
>>156 マンション検討中さん
家族構成によりますが、広いとは言えませんが都心のマンションにしては平均的かなという印象でした。子どもが3人以上居るとなかなか厳しいかもしれませんが、ゆくゆくは夫婦２人になるとしたらこんなものでしょうか。この価格ならもっと広いところをと望む気持ちは理解できますが…。
CよりもFのほうが収納が多かったような。
あまり差はない印象でした。
>>162 マンション検討中さん
共有部に魅力あるマンションって逆にどこですか？
今ある新築の界隈のマンションで。
まったく思い当たりません。
わたしの購入の決め手は、荷物で両手が塞がっていてもポケットに鍵を入れたまま入れるラクセスキーと、29世帯に2機のエレベーターはとても魅力的です。
Wエントランスに外観デザインの和の設えもとても気に入りました。他のはただのよくあるふつうのペンシルまたは板状マンションでまったく惹かれるものがなく。
朝は大事なので今のマンションですら朝のエレベーターに若干ストレスを感じますが、14戸に1機のエレベーター配分なのにこの管理費、積立金は非常に割安で納得して買いました。
最近のマンションはエレベーターとか、いろいろ変なところで企画をケチり過ぎです、特に大手。
内覧会、引渡が楽しみです。
>>164 通りがかりさん
ダブルエントランスのおうちを購入されたんですね。
ダブルエントランス高くて手が届きません。
しいていえばFタイプです。でもダブルエントランスではないし、狭いしあまり魅力を感じない。
35戸でエレベーターが２基あって、機械式駐車場が12台分あるってことは、修繕積立金の大幅アップは避けられそうもないな。エレベーターや機械式駐車場の主膳や交換にかかる費用を考えると…。駐車場の利用が少なかった場合さらに分が悪い。物件検討中はつい舞い上がってしまうものだけど、購入後のランニングコストをよく考える必要があると思う。
>>166 匿名さん
同感。162さんの考えは否定しないが、
初頭の管理費、修繕積立費が「非常に」
安い、というのは、164さんがいう
問題が軽視されている可能性大。
つまり売り手側の視点で、散々
売り込まれてしまい
新築マンションへの憧れがつよいことも手伝い、
主体性を失って、流されているかもしれないということ。
記載ミス失礼
162さんの考えは否定しないが、
でした。
マンション購入は物件決めてローンさえ組めればそれで終わりじゃないからね。引き渡し後は決まった額の管理費や修繕積立金さえ毎月払っておけば、維持管理は管理会社に全てお任せ、なんて考えでいたら痛い目に遭うよ。購入時に長期修繕計画表が渡されるけど、計画通りに修繕費が積み立てられる保証もない。駐車場収入が少なかったり、一戸でも滞納があったりしたら、必要な積み立て額を大幅に下回ることだってあり得る。さらに滞納があって管理組合が管理会社に払う管理委託費が不足すれば、管理会社から委託業務の縮小や下手すれば管理委託契約の解除を言い渡される可能性だってある。購入するのも一苦労だけど、購入する前に購入後の維持管理をよく考えないと…。
ただ今時の各デベの新規発売案件モニタリングしていると、管理費も修繕積立金も総じて高いよ、むしろ規模やエリアを問わず高い。
このマンションに限らずどのマンションも管理や積立金の問題を考えたら、50歩100歩。
わたしが調べたかぎり他のマンションも割高だよ。
管理費も、積立金は逓増の仕方どこも一緒。
むしろこのマンションが取り立てて数字上、見劣りするとは思えないけれど。
管理費割安な合理的な都心部の新築マンションあったら教えてください。大手財閥、商社系で。
ないですよね？
公式サイトの第二期の予告販売の概要を見ると、専有面積60.08～71.34㎡で修繕積立金が6610～7850円となっているが、仮にエレベーター１基だとしてもこんな金額設定では将来修繕費の積み立てが大幅に不足するのは明らか。
計画書の詳細は不明だが、デべか系列の管理会社が作成した長期修繕計画書では段階的に積立金をアップさせる計画になっているはず。だが、計画書通りに積み立てが上手く行かない場合も想定される。諸事情により管理組合の収入が大幅に下回った場合、35戸でエレベーター２基の物件ともなれば、積立金の大幅値上げは必至。
管理費にしても、物件価格が高めの時期や好景気の時期は高めに設定されるケースが多い。今時期各社とも高めの設定なのはその為と思われる。購入後出来るだけ早い時期に管理費と修繕積立金の見直しが必要だろう。もし管理会社が見直しに非協力的ならば、管理会社の見直しも視野に入れつつ見直しを検討した方が良い。
だからこの物件を購入すべきでないとか、そんな差し出がましいことを言うつもりはない。購入に際しては、引き渡し後の維持管理についてよく考えた上で購入する必要があるということ。
そういう話をきくとやはりプラウドやステーションコートのほうかわしっかりしててよい。
>>171 匿名さん
論理破綻してません？
管理費、修繕積立費が高くないから、
行き詰まるのが必至だろって話してるところだろ。
安いのが問題だっていってて、
50歩,100歩なんて話してない。
図星いわれて焦ってるのか。(笑)
目が肥えた人間からみれば、
ここの管理、修繕積立費の設定の仕方じゃだめだろっていうのがわかるんだよ。
その不安解消するような反論がないと、
それは意味なし。(笑)
35戸にエレベータ2基もそうだが、駐車場14台は立地的に厳しいね。最初は何とか埋まるもんだけどすぐに悩みの種になると思う。住み始めてから結構便利だからいらないねと手放す人、子供が手を離れて手放す人、歳とって手放す人･･･と自家用車を手放すパターンは結構ある。車手放した途端にローンが毎月3万安くなるようなもんだからそりゃ誰だって一度は考える。一方マンション購入後に更に車も買おうって人は意外にいないし、都心マンションで駐車場代6万払ってでも2台目買おうって人はもっといない。
>>174 通りがかりさん
文章の主旨、文脈を読み取る力に欠けてますね。
わたしが言っているのは、どのデベのどの商品にも言えることという意味で大差ない、50歩100歩と。
「目の肥えた…わかるんだよ」にしても、愕然とするレベルの理解力。
もう一度、言う。
このマンションであれ、他のマンションであれ
①管理費の見立てが甘い
②積立金の過不足に関しても総じて懸念はある
（つまり、少なからず過少に見積もられる傾向は業界全体にある。不動産管理業界全体に。）
今、時期に関しても然り。全体に言える問題。
それを個別事由と誤認されるような物言いで書き立てるのは笑止千万。
退場しなさい。
人の問いかけには、一切まともに答えない輩。
輩だよ、あんたは。
>>175 マンコミュファンさん
硬直的であまり展開力のない頭脳のようだから、言っておこう。
今はカーシェアリングだけじゃない、スペースシェアリングの概念、それをビジネスチャンスと捉える企業もたくさんある。
5台からでも6台からでも月極で機械式駐車場を借り上げてセキュリティゲート込でサブリースする会社もたくさんある。
要は理事会マター、総会決定マターでいかようにも資産として活用できる。そんな時代だよ。
あなたがたのように思考や発想が硬直的でセンスがないと、旧態依然とした発想にばかり囚われて全く発展性がない。
常に危惧されることばかりが頭をよぎって、うだつの上がらない毎日を過ごす。
だが、世の中にはいろいろなレベルの人間がいることを知りなさい。
同じ事象でも、それをどう活用して前に進めていくか考える人間と、思考停止で事実だけを受け入れてその場に立ち尽くすだけの人間。だいぶ差がつく。
できないこと、リスクばかりに目を向けるのは一般大衆、言うことだけはご立派、ぱっと見だけカッコいい。中身はないが。
見た目だけカッコつけた的場浩司
でもホントはチキン、名古屋コーチン
フェイク、佐村河内
Shall we死のダンス 役所広司
なんか荒れてますね。
そういう人が住むマンションなんですかね。
立地がいいだけにガッカリです。
分譲当初の修繕費用の資金計画が甘く見積られていて、積立金不足の懸念があるのは、確かにマンション管理業界全体に言える傾向だと思う。
だが、このマンションのように35戸程度の戸数に対して２基もエレベーターがあるマンションというのはそれほど多くない。そういう意味でこのマンションは他の同等戸数のマンションと比べても積立金不足になるリスクが高いと言える。
分譲当初の修繕積立金の設定では、エレベーター１基としても到底間に合わない額なのに、エレベーター２基では先行きが懸念されるのは至極当然。駐車場や駐輪場などの利用が少なかったり滞納があったりした場合、当初の試算よりも実際の積立金額が大幅に不足するのは確実。
スペースシェアリングなどの手段もあるが、まだ始まったばかりの取り組みで運営側もまだ手探りの状態。車の出し入れが不便な機械式駐車場は敬遠される傾向にある上、このマンションの駐車場が契約可能かも、契約可能だとしてもどれだけの収益が継続的に得られるのかも全くの未知数。区分所有者の中には外部の個人や法人に駐車場を貸すことを防犯上の理由から嫌がったり、貸した法人や個人からの入金が確実にされるのか？等々懸念する人だって出て来ると思う。
いずれにしても引き渡し後は前途多難だと思う。購入後は毎月管理費と積立金さえ払っておけば、全て管理会社にお任せして不自由なく快適なマンションライフを送れる、といった甘い考えでは購入しない方が良いと思う。
このマンションの駐車場をわざわざ外部の人が借りるというのは考えにくいですね。
道が細くて一方通行が多いエリアですし、近隣にも駐車場はあるし。
>>178 マンション検討中さん
荒れてるとか、そういう人が住むとか、憶測や偏見で物言いするのはやめた方がいいですよ。
自分に都合が悪くなると、しっかりした会話の応酬なしに抽象的な印象論に走る。陳腐です。
荒れてませんよ。
179の方のようにしっかり会話のキャッチボールができる方もいらっしゃいます。
>>179 匿名さん
なるほど、もちろんそのような懸念もあります。
何か決定事項を変えようと思えば、もちろん合議制です。区分所有法の枠組みの中で、合理的かつ建設的な議論を積み重ねていくとともに、歴史ある駒込六町目地域の伝統と情緒を受け継いでいければ、未来的にもっと魅力的な街づくりができるのではないかと思っています。
議論の土台にいろいろな意見があって、現実があり、決定がなされていく、どのマンションも同じですね。
35戸でEV2基はメリットだね。待ち時間が事実上ないだろうというのと、そのおかげで両面バルコニーの住戸が多く確保できている。
外廊下なのでその割に管理費は抑えられている（以前EV2基33戸のマンションに住んでたが、70平米でここのほうが5000円ほど安い）。
修繕費は多少嵩む可能性はあるが、メリットとのトレードオフになるので各自で判断すればいいだろう。
>>180 周辺住民さん
近隣駐車場の空き具合はいかがでしょうか？
わたしの調査の範囲では当該マンション至近の月極め駐車場の空き率は今の時点で既に非常に低いと感じております。
また、さらに今後、相続発生等で中長期的にはさらに今ある月極め駐車場の用地は開発がされて戸建やアパートになっていくと思っています。
余談ですが、マンションになるほどの纏まった土地は近隣には皆無で、基本的に相続発生後、建売かアパートが殆どと想定しています。
従いまして、今後2018年以降、新規建設される分譲マンションはこの芥川製菓跡地の界隈には出てこないと踏んでいます。通り沿いは別です。
車通りの多いうるさい道、危険な道にはおそらく今後も似たようなのがちょこちょこ出てくるでしょう。
プラウド、シティハウス、レジェイド、パークハウスなどを見て、稀少性を感じず、逆にインプレストを見てコンセプト含め次はなかなか出ないかなと思ったのは、そんな理由です。
それについては、いかがですか。
まだまだ、がんがんそうした立地に新築低層分譲マンションは頻発しそうですか？
あと駐車場の件。
これについてのわたしの意見、どう思われますか。
た確かにあのあたりでまとまった土地はないだろう。
管理費などの話題がでていますが、
初期に、ここのようにかなり安く見積もられるほうが、
かえって心配だという話では？
高く見積もるほうに傾くってのは、皆さんの意見からは
ほとんどないようだし、他は総じて高いっていう言い方をどなたかがされ、つまりそれは他とくらべここは良心的な価格設定だ、っていうふうに偏った意見に聞こえてしまうから、反対意見がでたという。
たしかに、安いとやはり第一印象はよいわけですが、
消費者が、もう一歩踏み込んでみて、いわば安いか高いか、まずどっちに甘いって話なのか？、って確認と、安いならそれが適切なのかその中身を疑ってみようという。
私はよんでいて、まず総じて高いといわれたので、(そのあと、業界全体がやすいという話もされていますし)
安さで売ろうとして、適正価格ではないのではという反対意見がでた直後に、高いも安いも一緒だって、話にすりかわったので、
そこは、まずどっちだったの？？って。
そこは一緒だ、っていう前提なら前提で、はじめから
そういう言い方があるんでは、と。
反対意見がでたのは、ちょっと言葉足らずな言い方もありましたが、そこの確認の段階だったのかなと。
管理費は変わらない。
修繕積立金は5年ごとぐらいに上昇していくのが普通。初期値を抑えるのはどこも一緒といっていい。ここが特に安い印象はあまりないね。
>>179 匿名さん
ほんとこれ。スペースシェアリングなんて言うほど簡単じゃないよ。セキュリティの問題もあるし、業者への手数料考えたら正味の収入は区分所有者のそれと同じとはならない。みなし法人で課税もされる。管理会社の仕事でもないし誰が面倒みるんだって話。何百世帯もあればいろんな人がいるが、35世帯じゃ管理組合の理事長決めるのもどうぞどうぞってところからスタートなんだよ。
要はこの物件は危ないってことですね。
魅力より怪しさのほうが多いってことで。
分譲当初の修繕積立金の設定が安いのは
最初から高く設定してしまうとデべが売りにくくなってしまうから。
あえて安く設定される理由はそれ以外ない。
この物件はましてや35戸に対してエレベーター２基なのだから、
当初の修繕積立金の安さに惹かれている人は後で泣きを見るよ。
金持ちが余裕をもって買うなら別にね。後になってこんな筈じゃって言わない余裕があるならいいんだけど。
今時の物件にしては高値を恐れず高スペックだとは思う。エレベータ2基やエントランス2つとかディスポーザーとか駐車場の数とか、この規模にしては他と比べれば明らかに過剰だもんね。修繕費が安くなる筈がない。
このマンションは高スペックなの？
>>186 マンション検討中さん
管理費が安いってキャッチコピーだして、
この掲示板で売り込む・・・
意味がわからないですね。
どの立場で、一体何者なのかと。。
入居予定だから、他の人にも
掲示板であくせく斡旋してる方なんでしょうか？
文面をみると、インプレストの人間
ではないかと感じてしまいます。
その後の反撃も、なぜそんなに肩を持つの？っていう素朴な疑問。消費者目線ではない、
。
退場しなさいだとか、挙げ句有名人をあげたりのおかしな文句等をいってしまうくらいキレてしまうところをみると、まさか同じ人ではないと思いますが、なぜそんなに肩に力が入ってるのだろう。と。
最近ホームページ更新されませんね。
人気ないのかな。モデルルームも閑古鳥のようだ。
最近よく広告が入ってくる。
それは売れない証拠かな。
パークハウスの時は全く入ってこなかった。すぐ完売だった。
この差すごいなぁ。
よほど内装や設備がよくないとかなわないだろうなぁ。
>>195 近隣住人さん
もうだいぶ経ちますが、モデルルーム公式オープンの日に、予約して早速いってみました。
そこで接客した社員が、
やっと冊子ができた。昨日やっと届いた
って嘆き口調で言ってました。
なんか、切羽詰まってるのかな？！
って、身を案じたり、こちらはこちらでいろいろ不安になったり、、しました。
>>185 マンション検討中さん
そうなんですよ。
わたしが調査したかぎり、このマンション以降、住居系地域かつ閑静な4m道路に面した低層型のデザイナーズマンションは出てこない。
かなり稀少性が高いと感じてます。
駐車場は将来的にもっと減りますよね。
何故なら相続でいつの日か親族や自分の戸建やアパートを建設するか、そうでなければ当然デベロッパーに売却をしてアパートか建売になりますから、中長期的に住宅は増えて、駐車場は減る。
そう予測しています。
そしてまた増える住宅のタイプは①戸建②低層アパート③賃貸併用住宅
いずれも3F建以下。敷地の広さと法規制的に。
この物件の4〜6階はある意味、とても稀少性が高いと思います。
通り沿いは今でなくとも、また出てきそう。
今あるインプレスト以外のマンションは、どれも似たり寄ったりで、今だからこそ買いたい！という動機にかけます。私見ですが。
このマンションって、設備よいの？
ハイグレードが売りらしいけど。
ハイグレードで売っていたプラウドと同じくらい？
>>199 マンコミュファンさん
どこのプラウドかはわからないけどｗ
余所のの35世帯の物件と比べたらハイグレードじゃないかな。ハイコストでもあるけど。
専有部が豪華なのは物件価格に含まれてそれっきりだけど、共有部のコストは管理費やら修繕費やらで購入後も皆で負担していくわけだからよく考えた方がいいね。何百世帯も住むメガマンションなら負担も薄まるけど、35世帯じゃ大変だよ。エレベータ1台を17、8世帯で維持するんだからね。
高層マンションじゃあるまいし朝のエレベータ待ちの何が問題か？と思うな。たかだか6階なんだから急いでいるなら階段くらい降りろと。
