インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社
資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-01-19 15:01:19
エリア的にはかなり良いのだけど、道の細さと土地の形がね。。。。。。
さくら公園の前の戸建てのところまでが敷地だったら最高だったのだけど。。。。
そういう意味では、この周辺だと染井通り沿いの三井の賃貸とか、さくら公園と駒込小の間の郵船社宅が立地としては最強だったりする。
芥川チョコレートの跡地のここはちょっと期待していたけど確かに土地形状が✕ですね・・・
おいくら位になるのでしょうか。。。
資料が着ません…
立地はまぁまぁだが北向き主体な間取りになりそうな点が残念。。
半分くらいは北向きになりそうですかね。
代表間取りは南向きですが。IタイプはL字建物のちょうど角っこの部屋になるんですかね？
ただこの部屋専有面積の割にあまり広さを感じないというか…。デッドスペースが多いのかしら。
ディンクスターゲットだと家具配置も含めこういう感じになってしまうんでしょうか。
他の間取りも早く見てみたいです。
HPの１階の図を見た感じだと、代表間取り以外は全て北向きか？
あるいは、上層階になると南向き間取りもあるのかも知れないけれど。
巣鴨、駒込のいずれの駅からも１０分くらい歩くのでDINKS向けの立地かと言われると少し疑問もありますが、夫婦＋子供１人くらいの家庭には良い物件ではないかと思います。
子供に水泳習わせたいなら東スイでも養和会でも気に入った方を選べるし、巣鴨は大手の学習塾も一揃いあるし。
近くには三菱重工の大社宅や日本郵船の社宅もあるので、巣鴨＝お年寄りのイメージとは裏腹に子供が多く住んでいる地区です。
ランドプランを見るとＬ字でなく全戸が西北西向きですね。
南向きを作らなかったのが意外。
北側敷地を考慮してるからでしょうか、
なんかもったいないですね
35戸でエレベーター2基ありますね
けど位置を見ると、なぜ2基なのかまったくわからないです
上層階を２ブロックに分けて南側にもバルコニーを作るような工夫がしてあると嬉しいのですけど。
周辺の住宅は２、３階建てが多そうなので、５階、６階ならばかなり視野が抜けると思うので。
この辺り自体はすごくいい場所ですよね
マンションの造り自体はみなさんうーんと思う所がそれぞれにあるようですね（汗）
この戸数でエレベーター2基というのは多いようには思えますね。ランニングコストもそうですが将来的にエレベーターそのものを交換しないといけない時にはコストが大きくかかってしまうのではという懸念はあります。
桜の里公園徒歩一分ですが、とりたてて大きな公園でもないし桜の季節以外は
特に魅力がある公園でもないんですよね。
ただ、確かドッグランが併設だったと思うので、犬を飼っている方には良いですよね。
周りのマンションなんかは結構立派だし、染井通りも良い雰囲気だとは思いますけど
ここは周辺道路は相当狭いし、部屋もかなり北側に振った西向きですので、惜しいなあ、と思いますね。
貴重な新築、しかも広そうだから近所の子育て世帯は結構みんな狙っていそうですね。スポーツセンターもスイミングセンターもすぐだし、巣鴨駅は大手塾もたくさんあるし、広めのファミリー向けはライバル多そうですねー！
このエリアは公園があまりなく、貴重な公園なので子供や親たちでいつもにぎわっています。
ちなみにドッグランはありません。たぶん。
お値段いくらくらいになるのか気になります。
このエリア（徒歩10分以内）の大きい公園と言えば
北区にはなりますが、西ヶ原みんなの公園でしょう。
この公園の周りものんびりしていて都内？と思うほど。
駒込～西ヶ原あたりのマンションは今までは価格的にも穴場でしたよね。
このマンションの価格はわかりませんが。。。
みんなの公園は小さい子供向けの遊具は少ないので、むしろこっちの公園の方が小さい子どもがいる家庭には人気だと思います
山手線アクセスなので坪350万位ですかねー
坪300万以下なら買います笑
価格帯がとても気になります。
複線利用出来て、交通便がとても便利であることと
周辺環境も良い感じです。
それだけに、かなりのお高い価格になりそうですが
住めたらいいなと思います。
価格がいつ頃になればわかるでしょうか。
案内来たけど、何も分からない…
紙一枚…
双日なんて銀行管理になって5年くらいまともにマンション作って無かったよ。
また業績悪くなったら撤退したりまともに管理されなくなるのでは。
ここ買うくらいなら中里3丁目のプラウドでしょう。
チラシ入ってました。
４階の平面図が載っていましたが、４階は１フロアー６戸（内両面バルコニーが４戸）で３戸１エレベータになるみたいですよ。
立地は良いしダブルバルコニーも高評価だが、デベが双日はいただけないね。
閑静な住宅街で交通・買い物の利便性も高いけど、唯一残念なのはコンビニがちょっと遠いことかな。
トレサージュのスレには、中里3丁目は文京区の目白台と同格とか、やたら中里3丁目を推している人がいたよね。
スーパーも下山だしね…
トレサージュも下山だし。
スーパーは巣鴨の西友を使えば坂道もなくフラットだね。
そうなんですか！駅のすぐそばのところの西友ですよね？確かにそうかも。目立って坂はないような。
何となくここからだと駒込方面に行くことを考えてしまいますが
巣鴨だってそんなに遠くはないんですものね。
ここってまだ資料請求だけなのかな、今のところ。
となると、販売はいつになるのだろうなぁ。
公園も近いし、子供いる人にも良さげな気がします。
巣鴨と駒込の両駅にほぼフラットな道で行けるのが、この物件の立地の大きな魅力の一つだと思います。
山手線に加え丸の内／大手町方面には三田線一本で行けますし、飯田橋／四谷方面や溜池／六本木には南北線一本で行けますので、通勤通学の便が良いです。
羽田空港はちょっと遠く感じるけど、成田空港は日暮里から京成使うと意外と近いです。
両駅とも歩くと１０分弱くらいだと思うので、通勤通学は駅まで歩くとしても、週末の買い物には自転車があると便利でしょう。
その意味では、この物件は駐輪場が１戸につき2台分あるのが良いと思います。
自転車ならば大和郷の脇を通って巣鴨駅の西友と反対側のサミットにも行けますし、地蔵通りのハナマサにも楽に行けます。
電動自転車ならば、坂を下りてスーパーサカガミもある染井銀座／霜降銀座に買い物に行ったり、古河庭園に散歩に行くのも楽です。
通勤通学や買い物の利便性に加え、公園や自然もそこそこあるし、本駒込方面から続く（？）山の手の雰囲気と下町の雰囲気が混じり合った良いエリアだと思いますよ。
駅近で閑静な住宅街なので、住み心地は良いかと思いました。
ですが、やはり買い物するお店がコンビニを含め少々遠いのが気になるところですね。
やはり駅周辺まで行かなければお店はない感じでしょうか。
学校とかスイミングスクールとか霊園が大kな面積を占めているし、坂道で商圏が分断されてるので、お店ができるのは期待薄ですね。
とは言え、巣鴨にも駒込にも１０分以内だし、坂さえ気にしなければ霜降／染井銀座もすぐだし、便利だとは思いますが。
価格が大変気になっております
3LDKが5千万円台だったら検討候補なのですが甘いでしょうかね
それはちょっと厳しいのでは。
坪300は余裕で超えると思うよ。
でもこの辺で坪300超えだと高いような。。いまの時期は仕方ないかもしれませんが。
今の相場ならアベレージ380くらいは想定すべきだろう。この立地に今後このクラスのまとまった土地が出ずらいことを考慮すると周囲の戸建を超える高さの眺望が素晴らしい部屋は400超もあるのではと思う。
>36
リーマンショック直後に売られたグリーンパーク駒込染井坂で確か平均坪300万円を切るくらいであったし、マンション相場でいうと今はそこから2割くらいは上がっていると思う。
2005年以前だともっと安かったと思うけど、そんな時代には戻らないと思う。
駒込・西ヶ原の静かなエリアでは・・・今後もまとまった土地は出にくいと思う。
しかし昔を振り返ることはナンセンスだが、坪３８０万？あたりが今の相場として
納得できる時代になったとは。かわいそうでもあります。。。
やはり想像されるよりも高めの価格の可能性が多いのでしょうか。
立地は嫌いではありませんし、アクセスも割と便利に思えますので、
住み心地は悪くないように思えています。
公式HPがだいぶ充実して来ましたね。
でも、公開されているCRAFTEDとかいうシリーズの間取りはイマイチ。
あの手の凝った（？）間取りというのは、都心３区とかもっと広い間取りとか一戸建てでやるのであればともかく、この地域にこの広さのマンションを求める層のニーズとは合っていないように思います。
3畳台の部屋があるね。普通の3LDKとかは無いのかな・・
リビングがタイルになっているので高級感があってよさそう。
デザイン性が高くて見た目がおしゃれな感じですね
２LDKタイプになっていますしどちらかというとDINKS向きなんでしょう
玄関からリビングが見えない設計になっているのは女性としてはうれしいですし、
ペットを飼っている方も買いやすいんじゃないでしょうか
80平米台の部屋で、4畳の部屋、出っ張ったクローゼット、デッドスペースになりそうな書斎コーナーとか、間取りはかなり使い勝手が悪そうだ。
近隣住民としてこの物件を本気で期待していたけど・・・
土地形状が悪いのをカバーするべく考えすぎた結果、使いにくい間取りばかりになっているような。
もっと王道で良かったと思うのですが・・・。田の字のほうがマシに見える間取りばかり。。。
個人的には残念な気持ちです。
スーモの物件紹介を見るとDINKS向け？
でも、この場所は家族向けの住居としては周辺環境や交通の利便性が良く買い物の利便性が許容範囲というのがウリだと思う。
DINKS向けならば、もう少し駅に近いとか買い物利便性が高いというウリが必要（ここらだと、巣鴨駅とブリリア巣鴨の間くらいの地域みたいに）
ここら辺の社宅や賃貸マンションは結構質が高いものも多いので、家族層をターゲットにそこからの住み替えを狙うのであれば、もうちょっと広い方が良い。
今公開されている以外の間取りにどんなのがあるかにもよるけど、これで下手に高い値付けすると、ミスマッチで苦戦するかも。
間取り図を見ていたらふと、「意識高い系」という言葉が浮かびました。
ちょっと見は斬新だけれど扱いづらいというか・・・。
>>46さんに同意します
やはり・・・いびつなＬ字形状の土地が不利な条件になっているのよね。。。
普通に四角土地になっていればファミリー納得の間取りになっていたと思う。
土地形状をごまかすために、意識高い系を強く打ち出す必要が出たのだと。
土地の形状というよりも、デベ側のセンスの問題では？
70平米台や80平米台の部屋の形状を見ても、田の字型やセンターインなど普通の間取りは作れそうな形状。
わざわざリビングを無駄に広くしたり変なところに収納を作ることで、
4畳・3畳の部屋ができたりデッドスペースができている気がするね。
また、タイル張りのリビングってどうなんだろうね。
子供がいる身としては有り得ないが、DINKSとしては別に構わないのかな。
トレンディドラマに出てきそうなお洒落な間取りですね。
こういう間取りってどうなんでしょう？
住みにくそうで実は住みやすかったりするのかしら。
トレンディドラマか。たしかにそうかも。
モデルルーム見てきました。都心のマンションにないデザイン性で非常に気に入りました。
ただ、価格が残念です。誰をターゲットにしているのか分かりません。
坪400万円くらい？
現地も見てきましたが、知る人ぞ知る穴場スポット桜の染井霊園を始め、温浴施設、スーパー、学校、さくらの里公園など立地と住環境のバランスは抜群なんですよね。
もちろん価格帯的には完全に駒込新価格ですが、あの雰囲気や間取、デザイン、ダブルEVなどは邸宅感があって良いなと思いました。
35戸しかないですから、おそらく近隣戸建からの買い替え需要がメインターゲットでは⁉︎何よりあのへん一帯は低層建物しかないですから、4階より上は眺望含めてかなり抜けるかなと思います。2017年以降、こうした完全なる住居系立地の通り沿いから一歩奥まった立地で分譲供給されそうなスペースは探してもないですから今後は出ても大通り沿いとか車の交通量の多い道沿いとか空気、子供など環境面において劣る立地しかないのかなという気がしました。
価格については、今後もあまり下がる余地なさそうですよね…。土地がなくて、ゼネコンは忙しくて。どちらも原価上昇要因ですよね。
この地域は、東京駅からの距離がほぼ同じ目黒等と比べても知名度はかなり（と言うか完全に）低いけど、住んでみると住みやすい地域ではあるので、地縁のある人を中心にピンポイントで狙っている（＋そこそこのお金を持っている）人はそれなりにいると思います。
なので、コンセプトとか値付けを間違えなければ35戸くらいなら、広告費をあまりかけなくても売れると思うのですが、上の皆さんのコメントを見る限りでは、コンセプトと値付けに難ありと言う感じですか。。
「田の字の方が」と言うコメントもありましたが、その意味では、変に凝らずに、中里のトレサージュのように、コスト競争力のある長谷工を起用して普通の間取りの方が良かったのかもしれませんね。
とはいえ、初代プラウド駒込の時も、ありえない高値と言われつつ売り切れたので、この物件がどうなるか近隣住人としても気にはなります。
そうね。なかなかうまくいかないものね。
この場所に中里トレサージュのプランで持ってくれば完璧だったのに。
長谷工歓迎だったのに。中里だとボロクソ言われているけどｗ
いずれにしてもこのマンションの間取りは子持ちにはかなり無理があるかと。。。
坪400超えですか・・・
今から数年前に（5年未満）このマンションの土地から徒歩6-7分のところで
坪250で購入した身からすれば、市場の変化に驚嘆せざるを得ません。
70m2で3000万以上の違いが出ていることになりますね。。。
漠然と住み替えも考えていましたが、
いま所有しているマンションの価値上昇を大幅に上回る市況であるということですね・・・
色々と考えさせられます。。。
投資物件なら兎も角、自宅の資産価値が上がるってことは結局住み替え候補の新築がそれ以上に上がるってことだからちっとも喜べないですね。なかなかわらしべ長者みたいにはいかないですよ。
子供が独立したからダウンサイズとかを除けば、基本的に住み替えって今より高スペックを望むからね。余所は下がって自分の所だけ上がるなんて都合のいい話はそうそう無いよ。
周辺のプラウド駒込、ブリリア駒込染井、パークハウス駒込染井あたりの中古は坪300台前半だから、ここで坪400超出すなら、これらの中古で気に入った間取りの部屋が出るまで待った方がよいと思うが・・
立地的に巣鴨駅利用がアップダウンなく買い物便利そうな物件。西友とサミットかな。
土地の格とか地位とかはだれが決めるかわからんけど
トレサージュあたりとほぼ地価は一緒だね。北区も中里、西ヶ原、田端は山手線内も一部あるし価格高め。道路付けよい分トレサージュが仕入れ単価こちらより高いだろうね。
山手止まっても2路線使えるのはなかなかないから、利便性はこちらがよい。ただこの価格出せる人電車乗る？
周辺の環境が良く、とても住みやすそうな印象を受けたマンションでしたね。
山手線が使えるのがまた便利なので、羨ましく思います。
やや駅から10分くらいなのが気になる点ですが、近くのお店が充実していて、良いと感じました。
昨日、モデルルーム見学してきました。
立地や設備内容を考えても、平米単価１２０万超えは高いと感じました。
営業の方は、駒込アドレスでは今後しばらく物件が出てこないので希少性が高いことを強調されていましたが、この価格では。。。。
あの場所、あの広さでこの価格の価値があるのか。設備など気に入ってるのですがやはり少し高すぎな気がします。決められません！
ここら辺の住環境や交通アクセスが気に入ったけど値段が。。。という方で新築こだわらずタイミング的に少し待てる方であれば、この近辺の賃貸、例えば駒込小の近くの三井の賃貸にでもしばらく住んで、プラウドやブリリア、パークハウスなどの駒込４丁目物件の中古が出るのを狙ってみる手はあると思います。
ディアクオーレが先日大規模修繕していましたが、今後、プラウド、ブリリア、パークハウスも築年数的に第一回目の大規模修繕に入るので、そのタイミングで売り物が出てくる可能性はあるのではないかと思います。もちろん出てくる保証はありませんが。
プラウドについては現在もいくつか売り物があるようですし、この物件よりも駅には近いし、大規模の良さもあるかと思うので、市況的に、もしこの物件の価格が現在の相場から見て適正と思わざるを得ないのであれば、個人的には狙い目だと思います。
>>69
新築だと若干予算オーバーの場合は、69さんの言うような中古狙いもアリなのかと思いました。我が家も、ちょっと予算オーバーです。
地域としては申し分ないです。
ただし、築浅の物件じゃないと中古も買う意欲が沸かないので、こればかりはタイミングかも？
このマンションは2LDKなので、4人家族の我が家には手狭かと思うのですがどうでしょうか。Iタイプ、洋室1だと8.8畳あり主寝室として使えますが、洋室2は4.3畳で1人用。ただLDだけで21.3畳、キッチン3.8畳なのは開放的です。子供が1人ならいけそうです。
とにかくこの物件は「希少な立地」を理由にして高値売りをしているので注意。
まぁ高値売りというよりは土地の仕入れ値も高かっただろうからそうなるだけだけど。
将来はわからない部分もあるが、この物件の坪単価は過去を含めて最高値レベルです。（バブル期なみ？）
そこを意識しておかないと・・・。
山手線圏内といっても駅からは徒歩10分と距離があるのが残念
巣鴨と駒込のちょうど真ん中あたりに位置しているので、路線が両方利用できるというのは良いのかもしれませんが、価格に関しては強気な価格設定になっているのかな。
そうなると、この場所にこだわりがある方以外は価値が見いだせないかもしれませんね
いくら新築とはいえ、周辺の築浅中古よりも2割以上高い地域の史上最高値で購入する意義はあるのかね？
中古が出ているプラウド駒込（トレサージュでなくて）の方が、駅からの距離も近いし共用設備も優れている。
この他、駒込4丁目の築浅中古は、中々高級感もあって仕様の良い物件が多いし、駅近で便利なのに静かで住環境も良い。
中古なのでトイレや風呂などの水回りをリフォームしても300万円くらいで済む筈。
なのに同じ面積で1,000万円を大きく超える価格差を正当化できるのかね？
トレサージュもそうだけど、周辺の中古価格から大きく乖離した史上最高価格で買っても、あとで身動き取れなくなるだけだと思う。
プチバブルの2007年頃に売り出されたマンションは、すぐに含み損となり取引自体も中々進まなかった。
誰でも予期せぬことで住替えを考えることはあるから、相場よりもかけ離れた価格で買うのだけは控えた方がよいと思う。2005年や2011年・2012年頃に竣工した物件は、仕様は良くて販売価格も安かったので、保有者も売り易くて少し安めに買えることもあるからそうした中古が狙い目だと思う。
>>73 匿名さん
モデルルームいってきました。
特に価格設定について、73の方の言うとおりの印象です。
65平米スタンダードプランの3LDK(ホームページにはcraftedというデザイナープランの2LDKになっている)で7800万。モデルルームになっている一番広い80平米で1億弱だと営業が言ってました。
35戸の小規模マンションにおいて、上記以外に1LDK45平米程度の部屋が数戸あり、最上位の部屋との価格幅の開きが大きすぎる。
また、力の入れた共用設備はなく、近隣大手マンションの価格同等～以上の設定に、疑問を抱く。
南側はIプラン等の縦列5部屋、そこに南に面しては小窓が2～3あるのみ。その他の住戸のバルコニーは北西、東南向きであり、低層階では余計に日当たりは望めないだろう。日照は新築マンションでの不安要素の１つ、当物件は不安大。
5、6階の北西側ルーフバルコニーは名前こそかっこよいが、営業マンいわく周辺住居への日照を確保するためであると。1～4階の面積と比べると、5,6階は本来部屋にあてられるはずの面積が削られ、この「屋根なし」バルコニーに当てられている。けして日当たりを良くするためだけの工夫ではない点に注意。ルーフバルコニーのある住戸はバルコニー自体は広く、メインのバルコニーになるだろうが、小雨がすこしでも降れば洗濯物はやりなおしor浴室乾燥機で乾かしなおし。
ちなみに東側のバルコニーは公園側公園側とひたすら推してくるが直下には駐車場がある。洗濯物を朝っぱらから干さないとならないだろうから大変。西側バルコニーは狭すぎて、ファミリー全員の洗濯物が干せるスペースはない。
毎日の生活を保障する家事の１つ、洗濯の快適さには、やはり南向き、あるいは日当たりの良い、日照時間の長い物件にかなうものはない。
craftedの間取りは、四人のファミリーには非常につかいにくい。逆にあんなにキッチンやリビングに20～25畳とるなら、すこしは洗面所や浴室をひろくしてほしい。洗面所は非常にせまかった。なぜ洗面所側への開き戸なのか。また洗濯機の上は吊棚があるが、乾燥機をつけるスペースはない。
とにかくせまく、ここは、湿気はけがわるそうだ。
浴室1418は狭くはないが、このリビングとの比率からは、本当に家族の毎日の当たり前の生活を真に考えたデザインなんだろうかと疑ってしまう。
80平米で2LDKの間取りの悪さをみても、奇をてらうことで近隣大手マンションとの差別化をここではかっているのだろう。
その他、モデルルームをみた感想。マイナス点。
油汚れでシミになりそうな天然木の床。
リビング側のタイルは固く、幼児を遊ばせるのには全くむいていない。天然木床との境はほそい金属で仕切ってあり、1～2ミリほど飛び出しておりこちらも無防備にあるけず転びやすい幼児には危ない。
寝室プラス書斎8.8畳は動線をいれたらせまくなり、寝ている横で明かりをどう灯すというのか、わからない。まさかパソコンをカタカタすることもできない。
玄関はせまく、ベビーカーは1台おくのがやっと。ポーチがあるがさほどひろくないので、こちらにおくのも1台がやっと。ポーチがないファミリー住戸があるので要注意。
アジャストクロゼットは棚板を調整することができ、また押し入れの奥行きがあり布団が入るのがよいらしい。が棚板が四段ほどしかなくまた奥行きの半分のものばかりで、少な過ぎ、デッドスペース多発しそう。
廊下に収納がないので、いちいち部屋に掃除機をとりにいくことに。
営業マンに一言。
商品の価格はまだ暫定だから、という言い訳は不動産業界では許されてるのかもしれないが、暫定、に納得した上で、
固定30年ローンを0.4%で計算し、飄々と総支払額◯◯◯◯万です。とあり得ない数字を出してくる。どなたかがアンケートで書いたその時だけの付き合い、売りたいだけの人間のやること。尊敬されない仕事という評価も合点がいく。
最近では浄水機能がついている蛇口がついているんですね。
別付けで取り付ける必要がない分、とても楽なところと思いました。
全体的に水回りがオシャレですがシンプルな作りになっていて、
大人っぽい雰囲気がありますね。
駒込と巣鴨を両睨みで使える車通りの少ない閑静な住居系立地の新築マンションはもう今後、下手したら1棟も出てこなさそうですね。
桜の里公園でいつも子供を遊ばせていますが、戸建の建ち並ぶエリアで芥川製菓の工場が今まで残っていたのが奇跡で、ふつうに考えて街を歩いてみましたが同規模以上の敷地が出てきそうな空地はもう何処にも見当たりませんでした。
ここの来年3月の竣工時には、10年以上も前のプラウド駒込やブリリア駒込染井などの中古と干支が一周する以上の築年数差が出来ることを考えると悩みますね。中古を330〜350万で買って仲介手数料を払って更に専有部リフォームかけてたら380くらいには実質的になってしまうんですよね…
地味に新築プレミアムいいですよね…
仲介手数料かからないし
当たり前ですが中の設備は2017年の最新式だし。
ラクセスキーも気に入りました。
あとは価格ですが…はぁ、ため息が出ます。
何を悩むかって、中途半端な価格を出して築年数のいった中古に手を出すくらいなら、いっそ今後供給される場所の見当たらない新築を購買する選択肢の方が住むときの満足度を総合的に加味すると良いのかなと思って、今、少しずつ購入に傾きつつあります。
築年数5年以内の同地区の閑静なエリアの築浅中古は殆ど出ないうえ、だいたい350万超えてくる印象で。今、近隣に売りに出ている物件はすべて通り沿いの商業地でまったく惹かれませんから、実質ここを買うか買わないか、我が家の悩みは尽きないです。
でも、もうこの辺には出ないですよね？
閑静な道に沿った住宅地内のマンション。
周りの建物が低いので、3階より上はとても抜けそうなのもありがたいんですよね…
手の届く価格かと言われると非常にギリギリですが、今後の稀少性を考えて地域最新式マンションを買う決断を１期の登録申込みの期間までにしたいなと思います。
営業さん長文お疲れ様。
これだけ書けるの脱帽ですよ。
私も76さんの書き込みはそのように感じました。
30,35年ローンで1億をかるくこえる物件に書くような感覚とはほど遠い。リアリティーがない。
私の主観です。
76さんの気持ちは分かりますけどね。私自身は新築へのこだわりはないのでそこは違いますが。
この辺りは、かつてあった社宅の売却→マンションへの再開発が一段落したので、あまりまとまった土地が残っていないのは事実だと思う。
残っている社宅は重工、郵船、本郷の脇の日本製紙と駒中の脇の三井住友くらい？？
でも、三菱系はここら辺の土地は簡単には売らないだろうし、建物が古そうな日本製紙は敷地が小さい。
同じく建物の古い三井住友あたりが再開発されれば、とは思うけど、何時になるかは分からない。
あとは三井やソシエの賃貸住宅があるけど、入居率も高そうだし、建物もまだ賃料もそこそこの水準なので、多分賃貸のままで売却はされない。
巣鴨の明治生命社宅が空室だらけになっているのは気になりますが、あそこだと巣鴨駅には近いけど駒込駅は使いにくい。
近所で新築が暫く無さそうってのは同感だけど、地域最終って物件は「良さげなところは既にマンションになっていて、最後に残ったしょうもない場所」ってパターンも多い。ここの敷地形状を見ると特にね。ここいらだとプラウドは規模が違いすぎるから置いとくとしても、一足先に分譲された本郷高校周囲のマンション街の方がずっと便利で環境もいいと感じるな。
まあ熱心な営業さんだね。頑張れ。
1戸1戸専有面積は広く取られているのだなぁという印象を受けます。
間取りのNタイプはウォークスルークローゼットがありますが、お隣の納戸ともつながっているのでしょうか。
メインのバルコニーの反対側に小さなサブバルコニーがあって、クローゼットや納戸の扉を開け放しておいて、両バルコニーも開けていると上手く風が通るということになるのかなぁなんて思っておりますが。
居室の広さや形に使いづらさが出てくるのでは無いかしらと思いつつもはっきりと特長のある間取りだなという印象を受けました。
近隣住民だけど、ここらへんはスーパーの西友遠いし駅も遠い。巣鴨駅までの道のりは暗くて寂しい。
交番みたいのがあるけど、警察官が常駐していなくて夜は無人。
染井商店街はちらほら総菜屋があるくらい。８時過ぎるとほぼ閉店で面白味がない。
380出すなら豊洲がいいのでは？
割高過ぎて、いまのところ購買意欲につながる要素全くなし。
営業さん、このスレにいたら、説明してくれる？
他の優良分譲マンションと比較して、
ここが割高じゃないって説明を。
あと、わるいところ、すべて自分から言えますか？
あまりにも割高なので、ブリリア駒込染井の中古に気持ちが傾いています。
駅から近いわりに静かそうですし。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_87852568/
養和は会社帰りの時間は三菱グループに勤務の人（とその家族）専用ですね。
三菱グループに勤めている人には、丸の内からの帰り道に養和会に寄れるというのは、ちょっとしたポイントかもしれません。
物件のHPで岩崎弥太郎云々とやたらと書いているのもそれを意識している？？
なぜ、双日で三菱地所じゃ無いのかというところはありますが。
>>86 マンション検討中さん
割高過ぎて？ってまだ正式価格発表がされていないのに何でわかるんですか？？
「他の優良分譲マンションと比較して」ってずいぶん曖昧な表現ですね。
具体的にどのマンションですか？
それを明記しないと答えようがないですよ。
他の優良分譲マンション、マンション名を3つ挙げてください。わたしが客観的に分析しましょう。
木目のはっきりした浴室がとても良い雰囲気に感じられます。
個人的にこまかなこだわりを感じられたのが、浴室の照明でもあって、
色を変えられるというのが珍しいと思いました。
電球色を変えられる照明が浴室にあるのは珍しいですね。
大和郷のブリリア大和郷の隣にオープンハウスがマンションを建設するみたい。
立地から坪400は軽く超えるだろうけど、インプレストを真面目に検討できる層なら
手に届く水準だろうから、比較物件としてご参考まで。
大和郷物件、東京芸大の外国人教官向けアパートの跡地ですね。
芸大があそこを売却するとは。。。
どんな物件になるのでしょうね。
あの周辺は、エルザの正面や隣も空き地になっていますが、何が建つのでしょうね。
「インプレスト駒込染井」のご検討を賜り、誠に有難うございます。
モデルルームオープン以来、多くのご来場を賜っております「インプレスト駒込染井」
は、いよいよ正式価格発表をさせていただく運びとなりましたので、
ご案内申し上げます。
発表会は、5/27（土）5/28（日）の2日間を予定しております。
是非この機会に足をお運び頂けますようよろしくお願い申し上げます。
【販売スケジュール】
＜正式価格発表会＞
5/27（土） 10：00～ ○ 13：00～ ○ 15：30～ △
5/28（日） 10：00～ △ 13：00～ △ 15：30～ 満席
※○はお席に余裕がございます。
△はお席残り僅かです。お早目にご予約下さい。
価格発表会は盛況だったんでしょうか。
6,480万円〜9,890万円とサイトにも掲載されてますが。
一番良い部屋は一億近いのですね。さすがにお高めですね。
ここの競合は>>92にあるマンションになりそうですか？
情報によると空き地もあるようで、購入のタイミングはなかなか難しくなりそうですが…。
木目調の浴槽って初めて見ました。木目調の部分って何の素材なんでしょう？
設備仕様が全体的に落ち着いた色で統一してあって良いなと思いました。
脱衣所が縦にも横にも狭すぎ。ファミリータイプでき一番広い部屋に、これかよ。その他のタイプも、すべてそうだな。
ひとり脱衣じょにいたら、朝いそがしい時間に家族みんなが行き来する余裕ないぞ。
また、洗濯機の上に釣り戸棚がすぐあり、別付で乾燥機つける空間はありません。釣り戸棚ここにつけてしまっては。洗浄力のおとる乾燥機能つきドラム式洗濯機にするか、でなければ時短家事はのぞめず、ファミリーにやさしくない。
欠点である日照を補えてない。
北西のバルコニーに干してもタオルやシーツはなかなか乾かないだろうし、玄関側の南東極狭バルコニーにもすべてはほせないだろうし、
毎日の生活のことは考えられてないかな。
モデルルームみると、
おしゃれ居酒屋みたいで、子育てがおわった老夫婦が友達呼んでさわぐにはいい、ってくらいの。
コンセプトがおかしいんだろうね。
駅から少し距離はあるけど公園隣の閑静な住宅街にあるのだから、
変わった間取りの2LDKとかではなく、
普通の3LDK中心にしてファミリー向けマンションとして売り出せばよいのに。
先着順２戸になってますね。
第１期が10戸のようなので、今のご時世からすると、まずまず順調な感じなのでしょうか。
昨今の近隣マンションは売りに出されていてもすべてが通り沿いの商業、工業系立地のペンシルばかりで、あまり外観も面白みや高級感がない中で、この物件には非常に惹かれます。
よくよく考えると次にくる増税タイミングを見越した買いの動きが今年の夏以降から活発化する気配だそうで夏のボーナス時期以降、また少し見直されてくるマンションもちらほらありそうです。
近隣に住居専用地域の供給予定は現状はなさそうなので新築にこだわってエリアにもこだわりたい地元の方、地縁のある方には良い選択肢なのかもしれません。
>>100 通りがかりさん
ここ10年、値上がりしたものは必ず下がる。
築浅の分譲マンションみると、
駒込のあるマンションは新築時からみて中古が30%は値上がりしてる。これは異常。
ま、立地がどうとかいって雑費が上乗せされた新築(ここは7000万～1億近い)の買い物をあせってしないほうがいいし、将来相場が必ず下がるので。
>>101
まさにその通りと思う。まぁお金が余っている人が世の中にはたくさんいるだろうから
そういう人がこの物件に手を出せばいい。
少なくとも「いまの市況」とか「周辺の販売状況」なんて言葉で納得出来る価格ではないでしょう。
駒込３丁目住民の意見として投稿します。。。
>>101 マンション検討中さん
なるほど。
ちなみに「将来相場が必ず下がる」の根拠は何ですか？
その際、「将来」の期限を切った上で合理的な説明をしてもらいたいものです。
それともうひとつ、では逆に「将来相場は必ず上がる」ということも同様の確率で起こりえませんか？
違うと言う場合は教えて欲しいです。
たとえば大規模災害が仮に明日都内で起こった場合は、マンションや住まいの相場はどうなりますか？
東日本大震災後の仙台の相場は御存知ですか？
その場合、建設費は今以上にだいぶ上がりますか？
変わらないですか？下がりますか？
あなたの言う論理、可能性的に未来のさまざまな事象を予見できない時点で、何を前提条件に安易に「必ず」という表現を当てはめているのか理解に苦しみます。
客観的な見解を示して頂きたいものです。
わたしは上がるとも下がるとも言えないと思います。
単純に五分五分です。
強いて恣意的な判断を加えろと言われれば逆に、特に用地がなく、建設費が下がる要因も2025年くらいまで需給バランスが依然タイトなため、個人的には上がる要素が高いと思っています。
ただ、いずれにせよ、どちらも純粋に2分の1の確率で日々変動しながらおこる、だが、大きくブレる際のリスクは上記の自然災害理由から下ブレより上ブレリスクの方が振れ幅は大きいと思っています。
>>102 周辺住民さん
確かにそれはおっしゃるとおりで、既存の住人にとってみれば直近の価格変遷を目の当たりにしてきているだけに特に逼迫性をもたない人間にとってはそういう心理が働くのが自然と思います。
同意です。
普通に考えれば「将来相場は必ず下がる」というのは99%当たると思う。一時的でいいわけだから。
下がったときに買えるかどうかは皆さん次第。リーマン後に買えた人は決して多くはない。
相場変動については、スムログの三井健太さんの「20%5%理論」がけっこうおもしろい。
>バブル期のような極端な上昇が起こると、崩壊後の下落局面では元に戻るほどの下落を見せる可能性がありますが、上がり方が３～４年で20％台なら、戻っても5％程度なのです。基調としては右肩上がりが続くというわけです。
想定外の事態が起こらななければ、近い将来下がってもせいぜい5%程度。だったら今買っても悪くない、というのも1つの考え方。
バブル時期を知らない年代がマンション購入層になっているのですね。
「下がる理由がない」とマンションが高騰した時期。
バブル崩壊で買える人が激減し、マンションは文字どおり「半値八掛け二割引」になりました。
億近い高仕様のマンションを3千万円台で購入できた方たちが大勢いました。
それから25年以上経って、それらの中古は今でもあまり値段を落としていません。もちろん最初に定価で買った方たちは大損ですが。
オリンピックが終われば資材も人件費も下がります。人口も減っていきます。外国人投資家が手を出すのは都心の一部のみ。
上がる理由が見つかりません。
＞東日本大震災後の仙台の相場は御存知ですか？
仙台やいわきは騰がったね～ 今も騰がったままだ でも首都直下が起きたらここらへんみたいな密集地は戸建てもマンションも火の海だぜ
>>107 匿名さん
いみじくも言ってるね。
そう、あの時は「下がる理由はない」とみんな信じていた。そしてバブルは弾けた。
今はどうか？
「下がる可能性がある」と考える人間がたくさんいる。しかも大した素養やセンスのない一般大衆レベルがそう考えている。あの時と同じだ。
では、問題です。
今は、本当にバブルでしょうか？
みんな、浮かれて「絶対に下がるわけない」と、一般大衆たちは騒いでいるでしょうか？
もう、何が言いたいかわかりましたね？
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先に質問が出ていましたが、
完売とは、まだ売買契約が完結していなくても
商談が進んでいれば、そう公表、通達しています。
>>113 匿名さん
いや、だから単純に確率論で五分五分でしょ、と言う…
大丈夫ですか、あまりロジカルに考えるのは苦手な方ですか？
「将来相場は必ず下がる」一時的でいいわけだから。
↑これに対するブーメランですよ。理解してください。
あなたの言った「そうだけど、なんか意味ある？」
Ans. はい、何の意味もない発言です。残念ながら。
わたしのも、あなたのも。
言ってる意味わかりますか？
安い時を知っているから、
いま現在上乗せされた分がなんなのか考え、
さらに営業が言うまさに今が買いですって売り文句に、額にみあった魅力をばかばかしいくらいかんじないから、買わないだけのこと。
例えばほかの高額な買い物はなんだ？
まさかブランドのカバンや自動車が値上がりするのとは訳が違う。桁が違うよ。
また、これらはまだ値上がりしてもたかがしれてる。
経済っていう誰も確実な予見ができない
要素によって個人や家族の人生まで左右しかねない
額のこの買い物が、どこもそうだがここの営業の安っぽい売り文句きいてると、自分たちの物件に酔ってるだけに聞こえて、価格にみあった魅力なんざ全くみえてこない。
不動産業界って、なんでこんな無責任な態度でなりたつの？まともなやつおらんの？って。
例えば医療業界、医療者がこの手の仕事と
同レベルだったら、患者の人生終わるぞ。
それと同じだ。人生かけて買うもんだ。
客の人生、真摯に考えてるやついるのか。
下がったら買うことを考えればいいだけ。
まあそれでも30年単位のローン組めば
原価の倍程度払うことになる。
一般市民にとっちゃこんな買い物まともじゃないよ。
ここの若造営業担当「ここの物件じゃなくても、ぼくは買うことを選んでほしいですねぇ」
そこそこ中年男性客「というのは？」
営業「あ、、、いや、、(理由を説明できません汗)」
うすっぺらい。笑
>>115
相場が一時的にでも下がれば、その機を逃さず購入することは可能。
相場が一時的にでもでも上がれば、マンション所有者にとってはそれなりに意味があるが、購入検討者にはなんお意味もない。
論理的に考えようね。
駅から遠くもなく、近くもない適度な立地なので、あまり騒がしくなく良さそうですね。
Aタイプの間取りを見ていましたが、広々として良いお部屋になっているものの、
テラスがリビング・ダイニングの一角を削ってしまっているため、
実際にお部屋にいたらどういう感じなのか気になりますね。
>>118 匿名さん
一般に一階はテラスがあるのは利点(有料であるところも)だが、ここは北西向きで日当たりの時間・量とも足りない気がしました。
中でもAタイプのリビング12畳は、テラスや隣室への動線にもなり、キッチン前におくダイニングセットもこぶりにせざるを得なそうだし、リビングに使うスペースも動線を考慮すると専用テラス側にテレビやソファを設置するなら、ソファの後ろ側をふさがないようにしなければならず。
ダイニングはたぶん4～5畳。
リビングもその動線考慮すると、5畳くらい。相当せまくなるのではと。
Iタイプの間取りをみましたが、洋室にいくためには必ずリビングを通過するような間取りは、
結構好き嫌いが分かれそうな印象にありますね。
お子様がいる場合、家族の目に必ずつくために安心感はあるかもしれませんが、
子供からすると気軽に友達を呼べないなどの心配がありそうです。
現地通りかかりましたがエントランスの入口が
とても小さいような気がします。どうなのでしょうか。
眺望も四階からならよさそうですが、どんな眺望になるのでしょうね。
なんだかんだみたがタイプでいうとFがよさそうか？
6階とかみたが、あまりよくない間取り。好き嫌いがあると思うが。
ただあまり広くないが。
すごい近所に住んでるんですが何か質問あったりします？
墓地の霊たちは、徘徊してますか？
町会の雰囲気とかわかりますか？
桜の里公園が隣、といっても、そちらは全住戸の玄関側。そちらは東側で、腰高窓という小さな窓から、射す日差しのみ。
南側に窓がある住戸が一角だけしかないマンションって、、選択肢がかなりせまい。しかもそこは、一番広い(1～4階のみ。5,6階はルーフバルコニーの分、部屋が削られてる)ので、このマンションの中ので金額も最も高い。
洗濯物かわかないだろうなぁ。
洗面所、浴室もせまいし、干しにいく作業が大変そう。
>>127 通りがかりさん
ただ駒込界隈で新築を探しても、そもそも洗濯物すら干せない通り沿いばっかりで日当たり以前の問題で買う気になりませんでした。
何か黒いススみたいなのがすぐに付着して、どうも通り沿いのマンションって好きになれません。
前に賃貸で一度だけ住んだ時の印象が悪くて、それ以来、通り沿いは敬遠してます。
築浅も2,3年以内迄でないと買ってすぐ管理費等の値上げタイミングがきてしまうけど、この界隈は中途半端に古い築10年間際の中古が微妙な金額か、築浅だと変な通り沿いか大和郷とかだと中古でもここより単価が高いので選べない…
うちは、いろいろ考えた結果、ここに決めました。
中古マンションまで含めるとプラウド駒込Ⅰとブリリア駒込染井が駒込エリアで断トツの美しさ。
インプレスト買うなら比較すると良いかも。
>>129 マンション検討中さん
新しいのがいいって視点で話してるなら、ちがうかな。
中途半端に古いって、いう言い方からも、新旧が分譲マンションの価値のおおくをしめると考えてるなら、間違い。
>>128 通りがかりさん
黒いスス、砂ぼこり、
うちは本郷通りまでに交通量のない路地３本あるが、
普通にバルコニーにある洗濯物干し竿に、
全面的についてるよ。
洗濯物を干す前にいつも拭いてる。
大通り沿いは、うるさいから嫌だが、
粉塵の煩わしさは、あんまり大差ないんじゃないの。
管理費が値上げ？ そうそう、あるか？ 見積もりが甘いところと、この辺の分譲一緒にするのか？
修繕積み立てじゃなくて？
そんな間違いって。 ホントに決めたのか。。
古いのはわるかない。
組合がしっかりして計画的に マンション管理できてるかどうかのほうがあるいは大事では？
プラウドは大規模でよいが、エントランス間で遠くないか？
ブリリアは最高だよね。でも空きがない。
この辺だとブリリアが一番だと思う。
ブリリアやプラウドと比べちゃいけないよ。
インプレスは下位の下位だよ。
学会員なので。しかたないのです。
みなさんは、どんなオプションつけますかぁ？
あまり評判よくない？
まあまあ良い印象。駒込の地にこだわるなら悪くない選択肢だろう。育児や終の住み処としては最高な土地。ただそれら以外の人にはあえて選ぶ理由のない物件かと。
決め手というか、希少な点があるとすれば低層、少数戸、平地、山手線駅徒歩5-10分以内。あとはもう土地の価値とか以前に駒込への愛着度。教育環境としては公立学区に通わない場合でもめぼしい私立には通学圏内だから育児には最適だし街の雰囲気的には高齢層に優しいとは思う。難点というか間取りが部屋によって違いすぎて謎…。独身やDINKSは品川とか目黒とか選択肢は無数にあるだろうな。
本当にここの間取りは選ぶのが難しい。
みなさんはどの間取りがよくて、どの間取りが悪いとかありますか？
うーん。間取り。
広いほうがよいのでは？最上階の。
ホムペの間取りペイジを見てますが、間取りが勝手にスクロールして見にくいですね。
うちはIタイプ希望です。
>>144 マンション検討中さん
Iタイプのモデルルームはどこにひかれましたか？
うちは小さい子供がいるのでひろめの部屋を、と思いみました。
いろいろ欠点もあり、先の投稿でもありましたが、出ていない点は、
リビングに仕込んだ床とタイルの境目に
金属が細長ーく部屋を区切るように埋められていて、はっきりいって
裸足で歩くときに大人でも足や爪が引っかかって怪我をしそうだし、よく転ぶ年頃の子供はそこにたまたま手や頭、顔、膝がドンと
ついてしまったら危ないと感じました。
リビングで寝転がってるときも、凸凹が気になるし、その金属をまたいで子供とじゃれあうことができない。
このデザイナーズプランみたいなものは、
正直、家族構成によっては全く不向きと感じました。
駒込っていうマイナーな立地も相まって掲示板にも盛り上がりが欠けてるね。
新築マンションでデザイナーズっていうコンセプトってほとんどないから面白いコンセプトだと思うけどね。
このデザインにマッチするお客さんならちょっと高いけど買っちゃうんでしょう。
みたかぎりだとFタイプがよいかなぁ。
オーソドックスで。どうでしょう。
過疎ってるね。
あまり人気がないのはよくわかる。
自称、上野のインプレストが順調に完売したって
いっても、同じ調子じゃいかないね
完売自体、あやしい
プラウド駒込トレサージュのほうがいいかな。
日当たりはどうなんでしょうね。
>>150 マンション検討中さん
同じ駒込と名が付いてはいますが、駅から遠すぎるし、北区だし、駅までの道程の高低差がきついので比較対象にはならないような…。プラウドシリーズファンか、あの辺りを好む特別な理由が無いと選べない物件だと思いました。
>>152 マンション検討中さん
階数と、あとは位置により気になりますよね。A-C側は近隣戸建てと隣接している部屋が多いので、そのあたりを避ければ他の集合住宅との差はほとんど無いでしょうか。日当たりの心配は現地を見れば直ぐ分かるかと。住宅街なので特別に見晴らしが良いわけもないですが、この物件特有の問題も無いというか。
たしかにFタイプ無難だが、少し狭くないか？
Cも似た感じなんだね。どちらがよいのだろうか。
>>156 マンション検討中さん
家族構成によりますが、広いとは言えませんが都心のマンションにしては平均的かなという印象でした。子どもが3人以上居るとなかなか厳しいかもしれませんが、ゆくゆくは夫婦２人になるとしたらこんなものでしょうか。この価格ならもっと広いところをと望む気持ちは理解できますが…。
CよりもFのほうが収納が多かったような。
あまり差はない印象でした。
>>162 マンション検討中さん
共有部に魅力あるマンションって逆にどこですか？
今ある新築の界隈のマンションで。
まったく思い当たりません。
わたしの購入の決め手は、荷物で両手が塞がっていてもポケットに鍵を入れたまま入れるラクセスキーと、29世帯に2機のエレベーターはとても魅力的です。
Wエントランスに外観デザインの和の設えもとても気に入りました。他のはただのよくあるふつうのペンシルまたは板状マンションでまったく惹かれるものがなく。
朝は大事なので今のマンションですら朝のエレベーターに若干ストレスを感じますが、14戸に1機のエレベーター配分なのにこの管理費、積立金は非常に割安で納得して買いました。
最近のマンションはエレベーターとか、いろいろ変なところで企画をケチり過ぎです、特に大手。
内覧会、引渡が楽しみです。
>>164 通りがかりさん
ダブルエントランスのおうちを購入されたんですね。
ダブルエントランス高くて手が届きません。
しいていえばFタイプです。でもダブルエントランスではないし、狭いしあまり魅力を感じない。
35戸でエレベーターが２基あって、機械式駐車場が12台分あるってことは、修繕積立金の大幅アップは避けられそうもないな。エレベーターや機械式駐車場の主膳や交換にかかる費用を考えると…。駐車場の利用が少なかった場合さらに分が悪い。物件検討中はつい舞い上がってしまうものだけど、購入後のランニングコストをよく考える必要があると思う。
>>166 匿名さん
同感。162さんの考えは否定しないが、
初頭の管理費、修繕積立費が「非常に」
安い、というのは、164さんがいう
問題が軽視されている可能性大。
つまり売り手側の視点で、散々
売り込まれてしまい
新築マンションへの憧れがつよいことも手伝い、
主体性を失って、流されているかもしれないということ。
記載ミス失礼
162さんの考えは否定しないが、
でした。
マンション購入は物件決めてローンさえ組めればそれで終わりじゃないからね。引き渡し後は決まった額の管理費や修繕積立金さえ毎月払っておけば、維持管理は管理会社に全てお任せ、なんて考えでいたら痛い目に遭うよ。購入時に長期修繕計画表が渡されるけど、計画通りに修繕費が積み立てられる保証もない。駐車場収入が少なかったり、一戸でも滞納があったりしたら、必要な積み立て額を大幅に下回ることだってあり得る。さらに滞納があって管理組合が管理会社に払う管理委託費が不足すれば、管理会社から委託業務の縮小や下手すれば管理委託契約の解除を言い渡される可能性だってある。購入するのも一苦労だけど、購入する前に購入後の維持管理をよく考えないと…。
ただ今時の各デベの新規発売案件モニタリングしていると、管理費も修繕積立金も総じて高いよ、むしろ規模やエリアを問わず高い。
このマンションに限らずどのマンションも管理や積立金の問題を考えたら、50歩100歩。
わたしが調べたかぎり他のマンションも割高だよ。
管理費も、積立金は逓増の仕方どこも一緒。
むしろこのマンションが取り立てて数字上、見劣りするとは思えないけれど。
管理費割安な合理的な都心部の新築マンションあったら教えてください。大手財閥、商社系で。
ないですよね？
公式サイトの第二期の予告販売の概要を見ると、専有面積60.08～71.34㎡で修繕積立金が6610～7850円となっているが、仮にエレベーター１基だとしてもこんな金額設定では将来修繕費の積み立てが大幅に不足するのは明らか。
計画書の詳細は不明だが、デべか系列の管理会社が作成した長期修繕計画書では段階的に積立金をアップさせる計画になっているはず。だが、計画書通りに積み立てが上手く行かない場合も想定される。諸事情により管理組合の収入が大幅に下回った場合、35戸でエレベーター２基の物件ともなれば、積立金の大幅値上げは必至。
管理費にしても、物件価格が高めの時期や好景気の時期は高めに設定されるケースが多い。今時期各社とも高めの設定なのはその為と思われる。購入後出来るだけ早い時期に管理費と修繕積立金の見直しが必要だろう。もし管理会社が見直しに非協力的ならば、管理会社の見直しも視野に入れつつ見直しを検討した方が良い。
だからこの物件を購入すべきでないとか、そんな差し出がましいことを言うつもりはない。購入に際しては、引き渡し後の維持管理についてよく考えた上で購入する必要があるということ。
そういう話をきくとやはりプラウドやステーションコートのほうかわしっかりしててよい。
>>171 匿名さん
論理破綻してません？
管理費、修繕積立費が高くないから、
行き詰まるのが必至だろって話してるところだろ。
安いのが問題だっていってて、
50歩,100歩なんて話してない。
図星いわれて焦ってるのか。(笑)
目が肥えた人間からみれば、
ここの管理、修繕積立費の設定の仕方じゃだめだろっていうのがわかるんだよ。
その不安解消するような反論がないと、
それは意味なし。(笑)
35戸にエレベータ2基もそうだが、駐車場14台は立地的に厳しいね。最初は何とか埋まるもんだけどすぐに悩みの種になると思う。住み始めてから結構便利だからいらないねと手放す人、子供が手を離れて手放す人、歳とって手放す人･･･と自家用車を手放すパターンは結構ある。車手放した途端にローンが毎月3万安くなるようなもんだからそりゃ誰だって一度は考える。一方マンション購入後に更に車も買おうって人は意外にいないし、都心マンションで駐車場代6万払ってでも2台目買おうって人はもっといない。
>>174 通りがかりさん
文章の主旨、文脈を読み取る力に欠けてますね。
わたしが言っているのは、どのデベのどの商品にも言えることという意味で大差ない、50歩100歩と。
「目の肥えた…わかるんだよ」にしても、愕然とするレベルの理解力。
もう一度、言う。
このマンションであれ、他のマンションであれ
①管理費の見立てが甘い
②積立金の過不足に関しても総じて懸念はある
（つまり、少なからず過少に見積もられる傾向は業界全体にある。不動産管理業界全体に。）
今、時期に関しても然り。全体に言える問題。
それを個別事由と誤認されるような物言いで書き立てるのは笑止千万。
退場しなさい。
人の問いかけには、一切まともに答えない輩。
輩だよ、あんたは。
>>175 マンコミュファンさん
硬直的であまり展開力のない頭脳のようだから、言っておこう。
今はカーシェアリングだけじゃない、スペースシェアリングの概念、それをビジネスチャンスと捉える企業もたくさんある。
5台からでも6台からでも月極で機械式駐車場を借り上げてセキュリティゲート込でサブリースする会社もたくさんある。
要は理事会マター、総会決定マターでいかようにも資産として活用できる。そんな時代だよ。
あなたがたのように思考や発想が硬直的でセンスがないと、旧態依然とした発想にばかり囚われて全く発展性がない。
常に危惧されることばかりが頭をよぎって、うだつの上がらない毎日を過ごす。
だが、世の中にはいろいろなレベルの人間がいることを知りなさい。
同じ事象でも、それをどう活用して前に進めていくか考える人間と、思考停止で事実だけを受け入れてその場に立ち尽くすだけの人間。だいぶ差がつく。
できないこと、リスクばかりに目を向けるのは一般大衆、言うことだけはご立派、ぱっと見だけカッコいい。中身はないが。
見た目だけカッコつけた的場浩司
でもホントはチキン、名古屋コーチン
フェイク、佐村河内
Shall we死のダンス 役所広司
なんか荒れてますね。
そういう人が住むマンションなんですかね。
立地がいいだけにガッカリです。
分譲当初の修繕費用の資金計画が甘く見積られていて、積立金不足の懸念があるのは、確かにマンション管理業界全体に言える傾向だと思う。
だが、このマンションのように35戸程度の戸数に対して２基もエレベーターがあるマンションというのはそれほど多くない。そういう意味でこのマンションは他の同等戸数のマンションと比べても積立金不足になるリスクが高いと言える。
分譲当初の修繕積立金の設定では、エレベーター１基としても到底間に合わない額なのに、エレベーター２基では先行きが懸念されるのは至極当然。駐車場や駐輪場などの利用が少なかったり滞納があったりした場合、当初の試算よりも実際の積立金額が大幅に不足するのは確実。
スペースシェアリングなどの手段もあるが、まだ始まったばかりの取り組みで運営側もまだ手探りの状態。車の出し入れが不便な機械式駐車場は敬遠される傾向にある上、このマンションの駐車場が契約可能かも、契約可能だとしてもどれだけの収益が継続的に得られるのかも全くの未知数。区分所有者の中には外部の個人や法人に駐車場を貸すことを防犯上の理由から嫌がったり、貸した法人や個人からの入金が確実にされるのか？等々懸念する人だって出て来ると思う。
いずれにしても引き渡し後は前途多難だと思う。購入後は毎月管理費と積立金さえ払っておけば、全て管理会社にお任せして不自由なく快適なマンションライフを送れる、といった甘い考えでは購入しない方が良いと思う。
このマンションの駐車場をわざわざ外部の人が借りるというのは考えにくいですね。
道が細くて一方通行が多いエリアですし、近隣にも駐車場はあるし。
>>178 マンション検討中さん
荒れてるとか、そういう人が住むとか、憶測や偏見で物言いするのはやめた方がいいですよ。
自分に都合が悪くなると、しっかりした会話の応酬なしに抽象的な印象論に走る。陳腐です。
荒れてませんよ。
179の方のようにしっかり会話のキャッチボールができる方もいらっしゃいます。
>>179 匿名さん
なるほど、もちろんそのような懸念もあります。
何か決定事項を変えようと思えば、もちろん合議制です。区分所有法の枠組みの中で、合理的かつ建設的な議論を積み重ねていくとともに、歴史ある駒込六町目地域の伝統と情緒を受け継いでいければ、未来的にもっと魅力的な街づくりができるのではないかと思っています。
議論の土台にいろいろな意見があって、現実があり、決定がなされていく、どのマンションも同じですね。
35戸でEV2基はメリットだね。待ち時間が事実上ないだろうというのと、そのおかげで両面バルコニーの住戸が多く確保できている。
外廊下なのでその割に管理費は抑えられている（以前EV2基33戸のマンションに住んでたが、70平米でここのほうが5000円ほど安い）。
修繕費は多少嵩む可能性はあるが、メリットとのトレードオフになるので各自で判断すればいいだろう。
>>180 周辺住民さん
近隣駐車場の空き具合はいかがでしょうか？
わたしの調査の範囲では当該マンション至近の月極め駐車場の空き率は今の時点で既に非常に低いと感じております。
また、さらに今後、相続発生等で中長期的にはさらに今ある月極め駐車場の用地は開発がされて戸建やアパートになっていくと思っています。
余談ですが、マンションになるほどの纏まった土地は近隣には皆無で、基本的に相続発生後、建売かアパートが殆どと想定しています。
従いまして、今後2018年以降、新規建設される分譲マンションはこの芥川製菓跡地の界隈には出てこないと踏んでいます。通り沿いは別です。
車通りの多いうるさい道、危険な道にはおそらく今後も似たようなのがちょこちょこ出てくるでしょう。
プラウド、シティハウス、レジェイド、パークハウスなどを見て、稀少性を感じず、逆にインプレストを見てコンセプト含め次はなかなか出ないかなと思ったのは、そんな理由です。
それについては、いかがですか。
まだまだ、がんがんそうした立地に新築低層分譲マンションは頻発しそうですか？
あと駐車場の件。
これについてのわたしの意見、どう思われますか。
た確かにあのあたりでまとまった土地はないだろう。
管理費などの話題がでていますが、
初期に、ここのようにかなり安く見積もられるほうが、
かえって心配だという話では？
高く見積もるほうに傾くってのは、皆さんの意見からは
ほとんどないようだし、他は総じて高いっていう言い方をどなたかがされ、つまりそれは他とくらべここは良心的な価格設定だ、っていうふうに偏った意見に聞こえてしまうから、反対意見がでたという。
たしかに、安いとやはり第一印象はよいわけですが、
消費者が、もう一歩踏み込んでみて、いわば安いか高いか、まずどっちに甘いって話なのか？、って確認と、安いならそれが適切なのかその中身を疑ってみようという。
私はよんでいて、まず総じて高いといわれたので、(そのあと、業界全体がやすいという話もされていますし)
安さで売ろうとして、適正価格ではないのではという反対意見がでた直後に、高いも安いも一緒だって、話にすりかわったので、
そこは、まずどっちだったの？？って。
そこは一緒だ、っていう前提なら前提で、はじめから
そういう言い方があるんでは、と。
反対意見がでたのは、ちょっと言葉足らずな言い方もありましたが、そこの確認の段階だったのかなと。
管理費は変わらない。
修繕積立金は5年ごとぐらいに上昇していくのが普通。初期値を抑えるのはどこも一緒といっていい。ここが特に安い印象はあまりないね。
>>179 匿名さん
ほんとこれ。スペースシェアリングなんて言うほど簡単じゃないよ。セキュリティの問題もあるし、業者への手数料考えたら正味の収入は区分所有者のそれと同じとはならない。みなし法人で課税もされる。管理会社の仕事でもないし誰が面倒みるんだって話。何百世帯もあればいろんな人がいるが、35世帯じゃ管理組合の理事長決めるのもどうぞどうぞってところからスタートなんだよ。
要はこの物件は危ないってことですね。
魅力より怪しさのほうが多いってことで。
分譲当初の修繕積立金の設定が安いのは
最初から高く設定してしまうとデべが売りにくくなってしまうから。
あえて安く設定される理由はそれ以外ない。
この物件はましてや35戸に対してエレベーター２基なのだから、
当初の修繕積立金の安さに惹かれている人は後で泣きを見るよ。
金持ちが余裕をもって買うなら別にね。後になってこんな筈じゃって言わない余裕があるならいいんだけど。
今時の物件にしては高値を恐れず高スペックだとは思う。エレベータ2基やエントランス2つとかディスポーザーとか駐車場の数とか、この規模にしては他と比べれば明らかに過剰だもんね。修繕費が安くなる筈がない。
このマンションは高スペックなの？
>>186 マンション検討中さん
管理費が安いってキャッチコピーだして、
この掲示板で売り込む・・・
意味がわからないですね。
どの立場で、一体何者なのかと。。
入居予定だから、他の人にも
掲示板であくせく斡旋してる方なんでしょうか？
文面をみると、インプレストの人間
ではないかと感じてしまいます。
その後の反撃も、なぜそんなに肩を持つの？っていう素朴な疑問。消費者目線ではない、
。
退場しなさいだとか、挙げ句有名人をあげたりのおかしな文句等をいってしまうくらいキレてしまうところをみると、まさか同じ人ではないと思いますが、なぜそんなに肩に力が入ってるのだろう。と。
最近ホームページ更新されませんね。
人気ないのかな。モデルルームも閑古鳥のようだ。
最近よく広告が入ってくる。
それは売れない証拠かな。
パークハウスの時は全く入ってこなかった。すぐ完売だった。
この差すごいなぁ。
よほど内装や設備がよくないとかなわないだろうなぁ。
>>195 近隣住人さん
もうだいぶ経ちますが、モデルルーム公式オープンの日に、予約して早速いってみました。
そこで接客した社員が、
やっと冊子ができた。昨日やっと届いた
って嘆き口調で言ってました。
なんか、切羽詰まってるのかな？！
って、身を案じたり、こちらはこちらでいろいろ不安になったり、、しました。
>>185 マンション検討中さん
そうなんですよ。
わたしが調査したかぎり、このマンション以降、住居系地域かつ閑静な4m道路に面した低層型のデザイナーズマンションは出てこない。
かなり稀少性が高いと感じてます。
駐車場は将来的にもっと減りますよね。
何故なら相続でいつの日か親族や自分の戸建やアパートを建設するか、そうでなければ当然デベロッパーに売却をしてアパートか建売になりますから、中長期的に住宅は増えて、駐車場は減る。
そう予測しています。
そしてまた増える住宅のタイプは①戸建②低層アパート③賃貸併用住宅
いずれも3F建以下。敷地の広さと法規制的に。
この物件の4〜6階はある意味、とても稀少性が高いと思います。
通り沿いは今でなくとも、また出てきそう。
今あるインプレスト以外のマンションは、どれも似たり寄ったりで、今だからこそ買いたい！という動機にかけます。私見ですが。
このマンションって、設備よいの？
ハイグレードが売りらしいけど。
ハイグレードで売っていたプラウドと同じくらい？
>>199 マンコミュファンさん
どこのプラウドかはわからないけどｗ
余所のの35世帯の物件と比べたらハイグレードじゃないかな。ハイコストでもあるけど。
専有部が豪華なのは物件価格に含まれてそれっきりだけど、共有部のコストは管理費やら修繕費やらで購入後も皆で負担していくわけだからよく考えた方がいいね。何百世帯も住むメガマンションなら負担も薄まるけど、35世帯じゃ大変だよ。エレベータ1台を17、8世帯で維持するんだからね。
高層マンションじゃあるまいし朝のエレベータ待ちの何が問題か？と思うな。たかだか6階なんだから急いでいるなら階段くらい降りろと。
たしかにそれはあるね。
2台もいるかという話。よく考えずに表向きだけハイグレードな気がする。
中身はない。すかすかのすいかのようだ。
でも、大規模のところはそれはそれで大変。
うちのところは子供のいる家庭で集まって料理パーティーがあった。
料理下手の家庭が仲間外れにされていたよ。
それは悲惨だった。
同意。
ワンフロアあたり6戸しかない外廊下の長さはたかがしれていて、その両端にご丁寧にエレベーターが用意されている。。
しかも、駅に近い南側のエレベーターに朝みんな押し寄せてくるのかな。
完全にむだ。要らない。削ってコストをさげるべき。
将来的にはエレベーターが２基の場合と１基の場合の
コスト負担のシミュレーション結果や実際の稼働状況を示した上で、
組合員にエレベーターの利用についてヒアリングするなどして、
どちらか片方のエレベーターを廃止するとか、
思い切った措置が必要になるかもね。
両面バルコニー住戸を増やすためのエレベーター2基なので共用廊下は分断されている。いわゆる3戸1の構造。
それじゃどちらか一方のエレベーターの廃止もままならないな。
エレベーター廃止によるコスト削減という道は最初から絶たれていると。
管理組合発足後の前途は厳しいね。
このスレをみているとこのマンションって、いいところなしみたいだね。
駒込近辺近年まれに見る欠陥マンションかな？
たしかにマンションギャラリーは誰もいないしね。
なんとかしてこのマンションを下げたい人が粘着していることを考えると、どこかしら価値を感じさせる物件であるとも考えられますね。どうでもいい物件は無視すれば良いわけですし。
このマンションのいいところは？
それ、魅力かな？
・建物そのものの質にみあってない価格設定。つまり割高に感じる。
・エレベーター、駐車場など、は話に出ているように、子かには過剰なランニングコストがかかる。
・4000万円台の物件ではない。それは7000万円前後の高価格帯での話し。
どこにいいところがあるのか？や、
この物件のなにかしらの価値は？と
探してみたが、値段が邪魔して、
それができない。(笑)
そういうものでしょう。
すべては、高額だから成しうるクオリティ。
クオリティだけとりだして、
魅力を語ればいくらでもできてしまう。
それから、高ければ、いくらいいスペックの商 品でも、
見る目は厳しくなるし、
結局夢をみるだけの空論に。
どなたか、余裕のある金持ちにはいいが、
と書かれていたが、そのとおりだね。
ここの営業があり得ん返済プランを
出してきたから、不審に思い、以来、
それを逆転するような話も、できないようで、、
気に入らん。いまのところ。
ということは、このマンション買う人はバカな金持ちだけか。
205だけど、基本的な構造・何故この戸数でエレベーター2基なのかを全く理解せずに批判していたのがおかしかった（笑）。
きっと長谷工型外廊下田の字マンションしか見たことがないのだろうね。
都心の低層（６階程度まで）のマンションではむしろここのようなタイプが主流（普通は外廊下なので管理費はさらに高い）なので、そういうのに慣れた目からは瞬時に理解できることなのだが。
214の訂正。４行目。
普通は外廊下なので管理費はさらに高い→ ふつうは内廊下なので
なぜ、２基なのか、
そのなぜ、を構造上、流行、から説いてもらうのはありがたい。
しかし、ランニングコスト大、
35戸で分割する積み立て、管理維持費が高いという事実はかわらないし、その反論にはならない。そこに、一つ意見がでれば。。
この立地や価格で金持ち向け？？？
結局修繕の話ばかりで建物自体の良さが伝わらない。
かいたいというひとはいないのかな。
ずっとホームページも更新されませんね。
>>219 通りがかりさん
建物の良し悪しは、以前の書き込みに、
そこそこ情報でてました。
日当たり、間取り、、いろいろ。
建物自体は、価格ありきなので、
やはり厳しく見られるのでは。
っていう論調も多いみたいです。
あちこちコストダウンして物件価格を押さえようとしてもどのみち土地自体が高値掴みだからこの仕様でこれは高いと言われるし、それを恐れず価格に見合った仕様にすると勿論高すぎると言われる。難しいですね。
ただ正直ここは土地形状が悪い。隣の戸建群と一緒にとまでは言わないが、L字の敷地でもせめて2面が接道してれば良かったのになと思う。上の方のコメントであった今後近隣の新規分譲は無いというのは正解だが、言い換えればマンションが建つようなところは既に分譲済みで、もうこの辺りはこんな土地しか残ってないとも言えるんだよなぁ。
駒込に根付いていた製菓工場のままのほうがよかったわ。
>>221 匿名さん
ほんとそうなんですよね…ないんです。
当時プラウド駒込やブリリアの頃までに住宅取得タイミングがきていた方はもちろん「あの頃は良かったよね」になると思うのですが、そんなことは今更議論しても時は巻き戻りませんから不毛です。
となると今または近い将来、そもそも用地が出るか。否、出ないであろう、という結論です。
出ても本地以上にダメな立地かより小規模か…
ありませんよね、候補地になりそうなスペースも…
築年数ベースでは新築に代替するのは築3年以内迄が限界で、それより古いものはダメです。
となるとここが竣工する2018年3月より3年前ですから2015年3月築以降の大手デベが目安ですが、そもそも供給がないですね…住居専用系の駒込は。
やはり稀少で貴重なように思います。
これから世帯を形成していく世代の選択肢としてはお手入れがたいへんな戸建よりマンションが都区部では優勢、住居専用系の低層は今後これ以下の規模ですら供給の見込みが現実的にない。
夢を見るだけのトムソーヤにならないよう、現実的な範疇でのベターを各人選択していくべきかと。
もちろんすでに持ち家があったり、世代的に子供の養育から開放されて夫婦自由に暮らせる方なら何もこの地域に限定して動く必要はないと思います。
ですが、仰高小にこれから子どもを通わせて子育てをしていくには、ひとつの選択肢としてわたしはありだと思っています。
ここの内装って設備が古くない？
この辺りだと、少し前に分譲していたガーデングラス駒込染井が立地的には最高だったと思います。
少し狭めの間取りが多かったのですが、あまり話題になることもなく、気がつくと完売というここら辺の物件らしい売れ方でした。
>>225 マンション検討中さん
おっしゃるとおりです。
あちらは非常に好物件であったと思います。
ただ、過去には戻れません。
今から先の未来を予測する中でベターチョイスを心がけていくことしか、わたしたちにはできないのだなと実感しております…
確かにガーデングラスの時は盛り上がった。
今回は全く盛り上がらない。むしろ駒込にとってマイナス？
ここって小学校の学区は仰高小なのですか？
駒込小の方が近いし車通りのほとんどないルートで通えるので安心だと思いますが。
ガーデングラスは70平米超のファミリータイプがあまりなかったのが残念。
80平米台の広めの3LDKか4LDKがあればよかった。
線路からも離れていて車もあまり通らず駅からも近くて立地面は理想的。
今後可能性があるとすれば、巣鴨3丁目の高岩寺近くの明治安田生命の寮が、
入居者はいなくなって近くおそらく売却されると思う。
あの立地と広さなら分譲マンションだろうし、あの周辺の巣鴨三丁目は、
駅から近くて静かで便利でねらい目だと思う。
学区は駒込小です。仰高小に通わせたいなら抽選で狭き門ですね。ちなみに仰高小 学級崩壊してるそうですよ…通わせたくないな…
だいぶできてきましたね。
このマンション5階ぐらいはなにが見えるのでしょうねぇ。
いがいとエントランス狭そう。
学級崩壊、詳しく知りたいですが…。
駒込小も仰高小も大差が無いイメージでしたが地元での最近の様子や評判など
気になります。
このあたりは育児世代にとって価値のある土地であるか否かがポイントのひとつに
なろうかと思いますので。
学級崩壊は担任で変わりますよ。
今の担任に実力がないのでしょう。
それより、たしかにエントランス狭そう。
たまにあいているところをみるとかなり窮屈。
あれで、ダブルエントランス？笑ってしまう。
>>235 マンコミュファンさん
35世帯のマンションに豪華なエントランスなんてあろうはずもないよ。仕方ない。
HP見ると駐車場側は小さくサブエントランスって書いてあるしね。要は非常口ってことでしょ？別にこのマンションが特別にエントランスが2つあるわけでなく、消防法的に付けなきゃいけない非常口をダブルエントランスって謳ってるだけなんだろうね。まあその割に同じ動線上にあるので火災時にどちらも使えないというパターンもありそう。見た目より寧ろその方が気になる。
[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]
>>238 通りがかりさん
南側に廊下を歩くと突き当たり左右にエントランスがあるから、南側の部屋が火事だったら困るかなと思った。HPのラフ図見ただけだから他に脱出ルートあるかもしれないが、仮にサブエントランスが非常口扱いなら建物の対角線にある方が安全かなと。
この業界すべてだが、
チラシばかりか、ここの営業が出すローン月支払い額
ってバカみたいに、非現実的。
「変動利率0.4% ローン期間30年で計算」
↑こんなもの絶対ありえない。
まず、これなら30年固定だろ。
一方で固定は別に用意してある。
しかも固定が0コンマの利率なんてこと
絶対あり得ない。
アホか。どのマンションのチラシみても
絶対に極小さく書いてあるし、姑息なんだよ。
金貸すのは銀行、銀行のつけるローンのことは知りません。うっちまえば、あとはじゃぶじゃぶ金がはいるんす
不動産業にまともな金の相談できるやつは、いないのね？
このカラクリめいたうり方に、
メスいれられる人いませんか？
もしくは、支払いシミュレーションのまともなやり方を 切に教えてほしいです。
真面目に買おうとしても、これじゃあ絶対納得のいく買い物ができません
将来の変動金利は日銀とマーケット次第だから誰にもわからない。心配ならローン完済期間とローンの固定金利期間を一致させるしかない。
ローン控除もあるし10年固定でローンを組み10 年で完済できるプランニングをしてみては、いかがでしょうか。
>>242 マンション検討中さん
ありがとうございます。
プランニングは自分で、ということもわかりますし、おっしゃった方法に近いやり方で出してみるしかないのです。
10年固定でその期間内にかえせるかどうか、それも含めて、営業側から持ちかけて、妥当な支払いプランをきめていく、というくらいの気持ち良さがほしい。
やっぱりただただ弊社物件が良い、良いと言われるだけじゃ、すっきりしないからね。
言いたいことの半分は、管轄外だから、こういう試算をだして売っても法的責任はなく、こういった話が成り立ってしまうこと、つまり都合がわるいところは触れないという不動産営業の甘えた姿勢。
こそこそやってるようにみえて、信用ならない。
顧客と向き合った瞬間から、具体的金額を元に商品の良し悪し、妥当性を話すのが普通の商売だけどね。
ひいては、最も高くなるとこのぐらいの金額帯、最低ではこのぐらい、間をいけばこのくらい、と３つほど総支払い額を確認しあう、ということがなくては。
その上でしょう。建物や土地の良さについて話始めるのは。と。
第２期はどうなったの？
まったく盛り上がらなくなりましたね。
まったく売れていないのでしょう。第二期の抽選が終わったようですが、
閑散としているモデルルームを見る限り誰も応募がなかったのでは。
建物のほうは着々と進んでいるように見えますが・・・。
人気がなく、そして建物についてもとりわけ良さが見つからず、
そして立地についても…なこの物件。果たして大丈夫か？
もしかしたらまだ１件も売れていないのではないでしょうか。
販売が相当苦戦しているようですので、モデルルーム来場者にはそろそろ値引きの話が持ちかけられそうな雰囲気です。
ただ土地を高値掴みしているだけにどこまで下げられるか。。。
あまり情報が無いので分かりませんが、ある程度契約は決まっているでしょうね。実際には抽選も行なわれていますから、抽選で漏れた人が他の部屋を検討していることは考えられます。ただ販売時期を細かく区切ることは戦略なのでしょうけれど、かえって勢いをなくすというか、出し惜しみせずに一気に販売したほうが完売しやすい気もしますね。
248ではないですが、知ってるのは抽選が行われたってことだけで、後は抽選が行われたくらいならそこそこ決まっているんだろうなという感想に過ぎないような気がしますね。
私は抽選のことは知りませんが、販売時期を細かく区切っているということは逆にあまり決まっていないのかなと思います。マンションの販売期って予め決まっているのではなく、購入意思が示された部屋を発売していくだけからです。事前に8割の部屋に予約が入ったら第一期で8割発売するのではないでしょうか。
いよいよ値下げが始まりそうですね。
ほとんどのタイプで値下げかな？
8/12（土）：8/14（月）～8/18（金）は夏季休業とさせていただきます。
この期間は、資料請求いただいたお客様へ向けた資料発送業務につきましてもお休みを頂戴しております。8/19（土）より随時発送を致しますので、お待ちくださいますよう、宜しくお願い致します。
8/12(土）：8/19（土）より第２期登録申込受付開始
受付期間：平成29年8月19日(土)～平成29年8月21日(月) /受付時間：10：00～18：00[平成29年8月21日(月)10:00～12：00]/抽選日時：平成29年8月21日(月)13：00～]
いよいよ動き出しますね。第二期。まだまだ根強い人気か？
ここあまり書きこみ少ないですね！
検討する人少ないのかしら？！
お高いのに、魅力が少ないから。
買えるものなら買いたい物件です。
どんなに安くても住みたくない物件もあるけど、ここは住みたいです。でも高いーー
スカイツリー、見えるかな？
どうして住みたいと？
３階のFを購入予定。
どんな眺めかなぁ。スカイツリーの話が出てるけど、
反対側だもんなぁ。反対の窓から見えるかなぁ。
いい眺めだといいな。
工事中の現場を見ると、駐車場なんて出来るスペースあるの？と心配になりますね…。ただ、これからの時代は車を所有する人が減るだろうから、大掛かりな駐車場は作らないほうが良いよなあ…とも。管理費や修繕積立金も駐車場のために使うのは勿体無い。
そうそう工事現場の実際をみると、
入り口もとてつもなく狭そうだし、とても窮屈な印象。
大丈夫かいな？
第二期抽選終わりました。
もりあがらず。
人気無いようなイメージですが、原因は価格？
35戸の物件で掲示板が盛り上がるわけもない。
ここの物件に興味を持ちました。
ぶっちゃけどのタイプが使いやすいと思いますか？
60平米からで考えています。
CかFでしょうか。
ただ4-5階あたりにもC・Fの間取りとは異なる間取りで、
60平米前後の部屋が2部屋ほどあったような。1-2人暮しならそちらも良いかもですね。
ただ2期の抽選でどこまで埋まったかによりますが…。
5階か6階がいいんじゃない？
4階までだと間取りよくてもすぐ目の前が民家だよ。
そうなの?
説明では4階からは視野が開けるといっていたが…。
向かいは戸建てだから視界開けたとしても、その先はマンション何軒もあるからね。上層階住んだとしてもベランダからの景色は大して開放感なさそう。さらにその先はでかいお墓だしな…。駅からも遠いし、それでこの値段。やはり高い気がするから我が家はやめるね。
ひらけたところでなにが見えるかですね。
ちなみにどのタイプが一番人気なのですかね。
第三期がスタートしましたね！
グリーンパーク駒込染井坂の中古が出ました。
どちらがよいですかね・・・。
インプレストが良いかは別として、同じ程度の価格帯であるなら、やはり新築が良いなあと。
個人的には思いますが…。
たしかに設備はよい。
どの設備がよいの？
・ディスポーザー
・エレベーター2基
・大きなエントランス
このマンション、35戸しかないのに、ずいぶんレスがついていますね。
盛り上がっていないとか言いますが、結構書き込みが多い。
それは100戸以上のところにはかなわないとは思いますが…。
それだけ優良物件とか、好評物件なのかもしれませんね。
候補に入れてみようかな。先着なので早めに決めたいですね。
大塚のモリモトとはディアナコートのことでしょうか。あそこは10階建てですし、いわゆる低層マンションでは無いような…。デザインも若い世代にはウケなそうな古めかしい感じですし（モデルルームも）、茗荷谷に何としても住みたいお受験世代の子どものいるファミリー向けかなと。ただ、言わんとしていることは分かります。
ディアナコートのほうが山手線内側だし価値は高いよ。
比較対象にはなると思うけど、ディアナコートのほうが断然上でしょ。
だからこそ人気物件がゆえに400もレスがつくのでは。
ここはどうせ墓地しか見えない立地だしね。
うーん、眺望重視ならそもそもこういうタイプの低層マンションは選ばないのでは？ フラットアクセス、駅近、落ち着きのある便利な街並み、とかウリは別の所にありますよね。
確かにここを過ぎる一気に坂下になりますよね。
このマンションは小高い丘の上という感じがします。
まわりにいろいろマンションができてきていますが、
ここ最近はほとんど営業をしていないような…。
売れているのか、売る気がないのか…。
今更だけど近所なら本郷高校周辺の駒込4丁目側の中低層マンション群の方が遥かにいいなぁ。さながらマンション銀座だけどどこも良い。道も広いし。
>>285 匿名さん
>>286 通りがかりさん
たしかに駒込4丁目あたりの中低層マンションはどこも小奇麗だし駅近だし構造がシンプルそうで良さそうですよね。中古出たら人気でしょうね。
4丁目あたりは駅近ゆえに山手線の騒音が意外とあるのが難点でして（具体的には駒込中学校以南あたり）、これは近辺に実際住んでみて分かったことなのですが、ひとまず普通に窓を開けると電車が通るたびにテレビの音や家族との会話音とか全然聞こえないレベルなのです…。最近は窓も二重三重構造であったり部屋にはエアコンがあったりで窓さえ閉めれば問題無いのでしょうが。自宅で窓を開けて部屋に風を通したいタイプなので（エアコンは電気代もかかりますし…）、騒音のために一年中窓を締める必要があるのはなかなかキツイ。
となると4丁目の駒込中学校以北で…となると、全てのギリッギリに立っているのがインプレストなのかなあと。
騒音が無く、坂道が無く、周囲に高い建物やマンションが無く（見晴らしが良いとは言えないだろうけど）、補助81号線沿道計画にもかからず、ほぼ染井通り沿いで、巣鴨と駒込どちらの駅にも近く…。騒音の話は全然出てないので、ここに書き込んでいる方々はあまりこのあたりを知らない方々なのかなあ。
駒込6丁目に住んでいますが、確かに電車の音はしませんね。
でも、夜中とかたまに聞こえることもあります。
夜中はとてつもなく静かですし、いい環境だと思いますよ。
少し寂しい雰囲気はありますが・・・。
最近、この物件に魅力を感じない。
ほぼ契約までいっているのに。
購入予定なのにどうしよう。
今まではかなり魅力的だと思っていたが、
ここの掲示板を見て、かなりマイナスイメージ。
ほかの掲示板を見ると、いいところがたくさん書いてあるし、
比較する物件、物件すべてが良く見えてくる。
プラウドにしろ、パークハウスにしろここよりかなり上。
掲示板でのマイナス評価が少ない。
ここはマイナスばかり。はっきり言ってつらくなってきました。
強烈な魅力は無いかもしれないけど、良い物件だと思いますけどね。
基本的に、物件（建物）の魅力で買う物件というよりは、この地域に魅力を感じた人が買う物件だと思うけど、この地域自体が強烈な魅力というよりは、「知る人ぞ知る」というか、じわじわ感じられる魅力のある地域なので。
４丁目付近の騒音はよく分からないけど、このあたりの山手線の掘割はあまり深く無いので、気になる人は気になるのかな。
この物件のあたりは、電車や駅の音も無く、道路の騒音もなく静かですね。
ごく稀に、上空を飛んでゆく飛行機の音がする時はあるけど。
そりゃプラウドやパークハウスの方がいいよ。購入当時はいまより全然安かったんだろうな。うらやましいです。でも今は中古でしか手に入らないからね。我が家は却下です。インプレスト高いんだよなー…
>>290 買い替え検討中さん
他人の評価はあくまで他人のですからね。生活スタイルも家族構成も勤務先も違うんだからあまり気にしても仕方ないですよ。投資目的で買うなら他人の評価も気になるところだけど、自宅用なら自分の評価を信じるべき。
騒音については感じ方が全然違う。聞こえるってのとうるさいってのは全然違うしね。周囲が静かすぎると逆に上階の足音が気になったりするものです。
地元の方もいらっしゃいましたね、失礼。
私としては、駅に近ければ近いほど良いわけではないことを感じています。
特に山手線沿いならどの駅でも同じでしょうけれど、駅からはある程度離れていないと物件設備が素晴らしくてもやはり環境は変えられないので音は気になるものだなあと。
プラウドなどの大規模物件と比べておられる方が居ますが、魅力が全く違うので気にしないほうが良いでしょう。それにこれからの時代は何が起きても柔軟に動けるよう、少数戸のほうが間違いなく便利でしょうね。
大規模物件の安心感は経験があるのでよく分かります（理事会の役目があまり回ってこないとか笑）。ただ、住んでいてもあまり自分の所有する財産という感覚が持ちにくかったです。住人も数が多過ぎて、当たり前ですが全く知らない人の方が多かった。
他の方も仰っているように、箱（上物）自体の価値にこだわるなら、郊外の広い土地に納得のいく注文住宅を建てたほうが良いでしょうね。でもそれをしないで（あえて言うならば建売の）マンションを買いたいと考えているとしたら、やはり土地に価値を見出しているはずです。つまり、駒込〜巣鴨あたりの雰囲気や環境、アクセス、土地の状態など。
23区内で眺望を重視するなら豊洲などの海沿いがありますし、四ツ谷あたりも緑が見えたりして良いでしょうね。ただ巣鴨〜駒込を選ぶ方は、アクセス抜群の立地でありながら閑静な住宅街でもあり教育環境や自然環境が豊かな穏やかな街並みを望む方かなと思います。
若者達に人気の街ではないかもしれませんが、とにかく長く土地に住み続けて離れない人が多い印象です。決して物件が安価で手に入る土地ではないので、つまりは歳を重ねても住みやすい街ということかなと思います。
この辺の他の分譲に住んでますが結構ここに移住したいひとがいるようです。
確かに立地はよいですよね。
あとは設備面ですね。どうなんでしょう。
ちなみに今はプラウドですが。
ここはまさにロケーションが絶妙で線路からも車通りの多い幹線道路からも離れて、公園と学校は近く、駅も決して遠くはない、なおかつ両駅にフラットアプローチ。
仕様はポケット入れたままアクセスできるキーセンサーが気に入っています。
割と荷物を抱えたり、携帯を見たりで手は埋まりやすいので。がさごそ探す手間もなくていいですよね。
この近辺にまだまだたくさんマンション立ちそうな気配のある場所があるなら、何もこのマンションでなくとも…という気持ちも正直ありました。
普段から歩き回ったりしますが、結局ないんですよね。もう新しくマンション建たないと思います。
最後の新築分譲マンションですね。
「住居系地域、道路が静か、フラットアプローチ、線路から一定距離がある、両駅に10分未満、公園近い」
この条件をすべて満たす駒込〜巣鴨エリアのマンション。
プラウドとインプレスとの設備を比較してほしいということなのでしょうか。
地蔵通りの工事中マンションになるのかな？
旧警視庁巣鴨寮と旧明治安田生命社宅
>>296 通りがかりさん
駒込巣鴨間だと挙げられた条件の内、住居系地域、静か、フラットアプローチ、両駅10分以内、公園近いはほぼ自動的に満たすから、最後の分譲マンションは大げさ。現在発売されていないだけで5年もすればまだまだ出てくるよ。
営業トークみたいだな。
来年くらいに新しいマンションがたつみたい？
そしたらそれをまとうかな？
ファミリータイプのようだし。
あせってインプレストにする必要はないと思われる。
パークハウス駒込に匹敵するものが建つらしいし。
ここを買った人は落ち込むかな？
終の住処を探している人には1年後でも5年後でも気にならないのかもしれませんね。しかし、子育て世代には1年で色々な状況が変わりますから、購入タイミングも大事なのですよ…。そりゃ駒込〜巣鴨に今後新築マンションが出来ないとは誰も思っていません（笑）。
周辺地域を知っていれば一体どこに建つのだろうと気になります（というか疑問）。もう建てられる土地が見当たらないので…。
ここはあまり価値が下がらない場所かもしれませんね。
>>299 匿名さん
いや、大げさでも何でもなくて土地ないですよ。
営業トークだとか無根拠なことを言ってないで、あなたこそ場所をあげてくださいよ。
どこにあるんですか？
上記の条件を満たす土地。
周り戸建と小さい駐車場しかないでしょ。
あなたこそ無根拠な発言は控えなさい。
299じゃ無いけど。。。
山手線の反対側ですが、大和郷の芸大官舎跡地にオープンハウスがマンション建ててますね。
あと、同じく大和郷の文京学院の向かいに長いこと空家のまま放置されている社宅（？）があるけど、あれは何になるのでしょうか？
（余談だけど、オープンハウスは西日暮里の開成の裏とか菊坂とか、結構良い土地を仕入れていますね）
山手線のこの物件側だと、社宅や賃貸マンションは未だいくつかある。
だけど、建物も比較的新しくて入居率も高そうなものがほとんどなので、すぐに分譲マンション用地に転用されそうな感じはしない。
建物の古さという点では、次に何かあるとすれば幼稚園の脇の日本製紙の社宅か、駒込中の前の三井住友の社宅あたりかと思うけど、日本製紙は敷地小さそうだし、三井住友は（この物件並みに）道が細いので、何かと難しそうな気がします。
間取りが普通だったらよかったのにな。個性的すぎてファミリーには使いにくいよ。
警視庁巣鴨寮の跡地にパークハウス建つのか！地蔵通りは賑やかだけど、うるさい商店街じゃないし、一歩入ると住宅街だし。いいな。ここより高いかな。
シングルD( -_・)?楠向けですね。
巣鴨寮立地的にはいいんだけど、事件さえなければ。
間取りが普通ならFタイプが普通な気がする。
どうなのでしょうか。
巣鴨寮は曰く付きですが若い世代はあまり気にしないかも？価格帯が高めであれば、世代も上になりますから、そうなると土地の由来や謂れを気にするでしょうね。
豊島区のなかであれこれ言ってもどんぐりの背比べにはなりますが、やはり巣鴨と駒込だと（あくまでも住所表記的に）印象が異なりますね。駒込はやはり品の良い印象があります。これから数年の間に、駒込の住所で、あといくつのマンションが建つのかを考えると良いかなと思ったりしています…。
いま掲示されてる先着順の3戸って、まさかラスト3件ですか？？
まだまだ空いてるよ。安心して。
ギャラリースカスカだし。
Fタイプまだあるかな?あの間取りでは一番いいように思うので。
値段相応だし…。
Fってどんなの？
なんか公式ホームページも形が壊れてるしオワコンじゃね？
俺が行ったときには結構人がいたぞ？
それからFの話題が出ているが、間取り見た限り普通だな。
玄関側にバルコニーはないし、あまり魅力を感じないのだが。
廊下が少ない分、もしかしたら収納や部屋にゆとりがあるのかな。
Fは平凡な間取りですよね。ただ収納は一番多いですから、家族構成次第でしょうか。キッチンがL字型もFだけのようですから。
マンションギャラリーは程々に人が居る印象です。
決める人は直ぐに決めていくでしょうから、何度も通わない？ 残り戸数が気になっていますが、先着順とはつまりどういう段階なのでしょう？
もっともコスパのよいタイプはどれなのかな？
高ければ高いほどいいってわけではないし。
眺望、広さ、使いやすさ、値段を考えるとどこだろう。
人によって価値観も家族構成も違うからコスパだけ追ってもあまり意味は無いよ。上層階で狭い部屋と下層階で広い部屋どちらがいいかって言っても人によるとしか言いようが無いし、眺望が良くて、広くて、使いやすい部屋は高いのは間違いない。見送るという選択肢も含めて、何に拘って何を妥協するかは曖昧にせずに家族で相談して書き出すくらいの方がいいよ。たぶん他人の意見を聞くより奥さんの希望を聞く方が幸せになれる。
あ、客観的にみてほしいのです。
すいません。
自分が好きなのはCタイプ。
公式HPを見ると、間取りがA・H・Sの3タイプしか掲載していないことに気付きました…。
もしかして残り3戸ってこちらの3タイプのことなのでしょうか？
電話して聞けば良いのだろうけど、気になります。
うちはこの3タイプは平米数的に（予算的に）ぎりぎりなので検討中ですが、
とりあえずCやFなどの人気タイプは完売でしょうかね。
ＣやＦが人気というのはどこ情報ですか？
抽選が多かったのは、どこなのでしょうね…。
まあでも、抽選で落ちた人などは予算もあるだろうし、
落ちたからって「じゃ隣の部屋を…」とはならんだろうなあ。
まだまだ残室多数なのかなあ。
ここを絶対にほしい人は流れるかもしれませんね。
この前モデルルーム行ったらFはすぐに売り切れたよう。
かなりの倍率での抽選だったってさ。
なんでそんな倍率だったんだろう。
あとはあまり、、、らしい。
>>325 マンコミュファンさん
そうでしたかー 全戸数というのは難しいだろうけど、Fタイプの間取りを2-3倍に増やせていたら全戸数即完売も早かったでしょうね。でもまあそれは様々な事情で無理なのでしょうけれど。
あと、こちらの物件に限らないことだと思いますが、購入希望者が多くいたとしても実際にローン審査が通るか通らないかであったり、年収だけでなく人柄というかどういう年齢層かや職種かなども多少はあちらが選んでいる、ということもあるのでしょうか。特に少ない戸数のマンションの場合は、相性とまでは言いませんが、住民の雰囲気の統一的なことがあったりするのかもと思ったり。
そんなにＦタイプは人気なの？
これだとＦに入った人はウハウハだね。
>>330 検討板ユーザーさん
当たり前でしょ。売れないのは住人のせいじゃないんだから。
引き渡しされてない部屋の所有者は誰ですか？って考えればすぐわかると思います。固定資産税も売れるまでデペ負担。だから値下げしてまで売り切ろうとするわけで。
Ｆってなんこあるの？
新しいチラシが完成しましたね。
ラストスパートですかね。現地でもらえます。
そういえば、ここの資料請求とかモデルルームとかいっているけど、お土産ないよね。
ほかのところは、商品券とか、食べ物と隠れるところがあるのに、ここはなし。
インプレストのほかのところはガイドブックとかくれるところもあるのに…。
やる気がないのかな。
いよいよ最終かな？
ホームページ更新ですね。
現地のチラシ見ました。こういうチラシにありがちな煽り的な言葉が全く無く、落ち着いた品のあるものでした。妙な余裕を感じましたが、部屋が余っているだけ…？
関係無いですが、距離的には西友やたじまよりサカガミが近いのでエンゲル係数高くなりそうですよね。ちょっとおつかいものをする店が近くに無いのは住宅街ならではですが…。
チラシは高級感を思いっきり出してますね。
実際はふつうの新築なのにね。
正直なところ、一流じゃないよね。
なんとかしてこの物件を下げたい人が粘着しているところを見ると、それなりに価値のある物件なのかもとも思えてきます。
消費税が10%に上がる前までに買いたい人もいるでしょうから、それまでに出来上がる物件で駒込近辺のマンションと考えれば、たしかに希少ではあるでしょうね。
>>340 買い替え検討中さん
でた、希少、希少。
はじめの三行は前の書き込みでもみた記憶あり。引用してまで、、
相対的にみていくら希少でも、
価格にみあった価値があるかを議論してるわけで、
それ売り込み文句なのかわからないが、
意味ないよ。
価値を下げたい？
もともと低くないか？ブラビアやシティーハウスの方が数倍価値が高い。
プラウドの中古のほうが数倍よい。
プラウドと比べるって・・・。
恐竜とトカゲを比べててるようなもんじゃん。
大きさも、レア度も、豪華さも、人気も・・・まったく違う。
しかし、このあたりは全然マンション計画が出てこないですよね〜。
駅からフラットで住居系地域、ありそうでない。
出そうで出ない。
今ある戸建を誰かが1軒1軒ちゃんと説得していって、一団のまとまったマンションにしてくれないですかね…
マンションの立地って基本工場、社宅、グラウンド、倉庫等々の跡地ですし、考えてみればプラウド駒込になったJR社宅が最後のフロンティアだったように思います。住居系地域だから中々出ないんですよね。この辺りの戸建ては資産家も多いから急いで手放す必要が無いって人も多いでしょう。
余談だけど今になって12年前のプラウドのまとめ見ると面白いですね。「駒込ごときで高すぎる」「絶対将来値下げする」って書き込みばかりで、10年先の予想すら誰も当たってないｗ。ここがどうなるかはわからないけど素人玄人問わず資産価値だけに拘っても仕方ないなと思いました。どうせ当たらないんだからｗ。
で、インプレスト買った人はいるのかな？
ここってさ、風が通るダブルバルコニーとか天井高3,2メートルとか玄関ポーチとかを売りにしている割にはどうしてFタイプが人気なの？すべて当てはまらないのに。
しかもFって低層のほうでしょ？視野ぬけしますとかいう上にないのに。
そして北西向きにしかない小さいバルコニー。
おすすめは大きなバルコニーの部屋なのにね。
建設途中のマンションて、大雨ふると中に雨が染みちゃったり、しないんですか？強度が弱くならないんですか？
雨に一度も降られずに建つマンションなんて無いからね。天候によって作業スケジュールが入れ替わったりはあるかもしれないけど、さすがに強度の問題は無いでしょう。建設中はおろかコンクリートは建った後も1年位かけて乾燥していくみたいですよ。
適当なこと書くな。
雨より暑さ。
コンクリート工学会舐めんな。
オータムフェア。
とうとう投げ売り？
ここの室内設備って豪華なほう？
どこの間取りタイプも脱衣所が狭すぎて、風呂上がりにゆっくり着替えるのがむずかしいね。家族が多ければ多いほど、順番待ち。
ここに洗濯役がはいったら、混雑必至。浴室乾燥機に干すための作業もやりにくい、洗濯物かけのピンチやハンガー、洗剤を収納するスペースも苦労しそう。
だし、風呂あがって出たら突然リビングだから、暑い夏に親戚がきてたら、パンツ一丁じゃリビングにはでれない ね。(笑)
リビング充実・重視プラン、いわゆるリビ充、はご飯時やパーティーに使うには見栄えは素敵に感じるが、地味な日常生活の朝と夜は、こうした風呂、脱衣場の使いやすさが重要かなと。
同じく個室はやはり寝室でもあり、スライドドアの部屋は音漏れが気になるから、時間帯により用途が限られる。ドアをつけないワークスペースも、やはり寝室横に位置しており、音や灯りが少しでも気になるなら、ここの用途や使用時間帯はかぎられ、皆が快適な生活は、想像がつかない。
>>360 検討板ユーザーさん
一般論としては共感するけど、他の物件のこと？
現在公式HPに載ってるプランに限れば洗面所がリビングインの部屋が無いから風呂上りに突然リビングの意味がよくわからない。洗面所も70m2そこそこの物件としたらごく標準的な広さに感じる。家族が洗面所を同時利用となるとダブルボールが入る洗面所とかになるけど、80m2超えとかなら兎も角この程度の広さでそれをやるくらいならそれこそリビングや寝室を広くしてくれと思わないでもない。
設備は新しいかもしれないけれど、取り立てて「これ」っていうものはない。
すばらしいって感じるものがあまりないのがイメージかな。
ところで、現地を見てきたのだが、隣接する一軒家がだいぶあるね。
ホームページなどではここのマンションしかないからわからないけれど、
四階くらいまでの東側、ほとんど家しか見えなくないか？
道路も隔ててないし、もしかしたら家の中が丸見えなんて言うことも。
東側にバルコニーや窓があっても説くがなさそうな感じがしました。
駒込の染井エリアはのんびりとしていて、落ち着いた環境でとっても良いです。
山手線沿線の住宅街でもバランスよさが際立ちます。
価格については少し高い気がしますが、賛否あれども結果安倍政権3連勝ですから、円安、株高、インフレ期待も高まります。
次に染井に新築マンション出るの待てないし、戸建は冬寒いので、そろそろ来春くらいには住み替えたいですね。
住む場所については人それぞれなのではないでしょうか。
いろいろな条件もありますし…。
自身とかではこの場所は安泰なのでしょうか。住宅街ということで火事が心配ですが。
そして、洪水。王子はよく氾濫するんですよね…。ここは…。
>>369 買い替え検討中さん
王子、河川の氾濫を、よくするんですか？？
王子にいまありますよね。ザ・ガーデンズ
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokyooji/sp/?utm_source=google...
完売になりませんね。
このマンション、結構遠くからも見えるのね。
もしかしたら眺望よい？
>>375 匿名さん
>>375 匿名さん
スーパーが遠いのは難点。
巣鴨駅付近に西友、サミット
駒込駅付近にマルエツ
100円均一はその界隈
重い買い物袋運ぶには、徒歩では大変。
また、サミットには広い割に、古いビルだからかエレベーターがない。だから、ちいさい子供が複数いたりベビーカーをおす子育て世帯にはつらいでしょう。
西友にはあっても倉庫搬入ルートと同じ業務用。荷物がたかくつみあがり、繁雑な中、さらにサービスの悪い外国人店員は会話に夢中で、しまりそうなドアと格闘しても見て見ぬふり。このあたりは外資特有の教育の雑さか。ベビーカーや、お年寄りがカートをもって入れるようなエレベーターではありません。
マルエツは、野菜が安く好きだが、ここのマルエツは狭く、通路がギリギリ。やはりバリアだらけ。
以上、おもいつくままに。
>>373 マンション検討中さん
せまい東南の窓側から、駐車場をはさんで公園がみえる。
北西の窓側にはマンション。
たぶん最上階くらいじゃないと、完全に抜けた感じはしないのでは。
>>376 検討板ユーザーさん
最も近いスーパーである「サカガミ」をお忘れでは…！？
価格帯は周辺で一番高いですが、品揃えはとても良いですよ。
周辺住民情報としては、ここらへんの子育て世帯は宅配食材ユーザーが多いと思いますよ。
あと西友はかなりサーヴィス良いと思います。
貴方は実際に経験しているのか不明ですが、私は週1程度行きますが店員さんはベビーカーや子連れに優しいことがほとんどですよ。
ベビーカーという観点だけ言うなら、「エネルギースーパータジマ」や「サミット」は論外です…。
その点でもワンフロアの「サカガミ」や商店街の路面店のほうが良いですし、
西友は唯一ベビーカーでも困らないスーパーですよ。
アトレの「成城石井」は狭すぎるのが残念です。
少し方向が違いますが、巣鴨の地蔵通り商店街にある「業務用スーパーハナマサ」は穴場であったりします。
ご意見ありがとうございます。
西友については、搬入室にある業務用エレベーター付近にいた複数スタッフについてです。説明が不十分でしたがおそらく勤務時間外だったのではないかと思います。
あなたのいうフロアに配置されているスタッフではありません。
一部ではありますが、私の経験です。まがりなりにもそこは客の通るルートですからね。
エレベーターのドアがしまりそうだったりせまい道をかいくぐっているときに話し込んで邪魔になっていたり、普通の目配りがあればできることなのではと思いました。ベビーカーがあっても使える唯一のスーパー、では全くないです。あのエレベーターを使うのを避けるならエスカレーターに無理してのせるしかありません。
マルエツは規模が小さめですがエレベーターは店内に確保されています。
何を買うかによって各スーパーは使い分けになる面もありますが、西友はベビーカー押しながら、通常なら両手がふさがる程度の量のかいものは不向きです。
西友は仕方ないと思います。
もともとボーリング場ですし、作りが変わっているのでそれを理解することが大事かと。
安い、価格があまり変わらない、品ぞろえがあまり変わらないということを理解して使ってます。
少し遠いですが、「スーパーみらべる」西巣鴨店というのも使えます。
品ぞろえが豊富というより、肉が安かったり、「子持ちあゆ」などここら辺では売っていないものがあります。
時々見ると面白いですね。
スーパーがないというより、様々な選択肢があっていいと思います。少し遠いのがネックですが…。
西友は安いだけに野菜とか生鮮食料品が明らかに見劣る。洗剤とか冷凍食品とか調味料とかどこで買っても同じものは西友、他はサミットとか他のスーパーって使い分けてる人も多いですよ。巣鴨はいろいろ選択肢があるのがいいですね。ただサミットも西友も自転車を止めづらいのが難点です。
確かに選択肢が多いのが魅力。
自分で好きなスーパーがさがせるし、用途わけてつかえるし。
でも、インプレスト売り方があまり上手でない気がする。
本気ではないのかな？かなり消極的だよね。
ぶっちゃけここの評判どうなの？
スーパーならサカガミ。
魚は二木。
肉はたまごや。
ここらへんの人はそんな買い物だと思うけど。
過疎っている。これがこのマンションの評価だよ。
でも、最近、ホームページの更新が頻繁だよね。
このあたり近隣は治安的に安全？
治安は安全でしょう。死角が無いというか、湿り気／色気に欠けるというか、まあそれがこの地域のつまらなさと言えばつまらなさではありますよね。霜降り商店街周辺の坂下の住宅街はいかにも路地といった感じもあり、入り組んではいますが、ポツポツと銭湯があるくらいで店などは皆無に等しいですし、住みやすいと思います。
ただ閑静な住宅街ほど犯罪に巻き込まれる確率が高まるとも言えますが、
このあたりは静かな地域であることは間違いないながら「閑静な」と形容するにはいささか違和感のある、いわゆる普通の住宅街ですので、そこまで心配する必要が無いでしょう。
このあたりで閑静な住宅街とは、たとえば本駒込6丁目の大和郷のような地域を言うと思います。
巣鴨駅や駒込駅周辺から一歩入る場所なので、夜は人の気配が無く、家路につく住民がボソボソと歩いているか、
もしくは自転車が通るかといった具合なので単身の女性などはそれなりに注意をとは思います。
子どもなどが夜に出歩いている姿は先ず見かけませんし、そういう溜まり場や盛り場も皆無ですので、
大人も子どもも寄り道せずに家に帰るしかない感じです。
このあたりは北へ行けば染井墓地、東へ坂を下りれば霜降り商店街、西へ進めば巣鴨駅前、南へ進めば駒込駅前と必ず人通りがある場所へ行き着くので、延々と住宅街が続くといった静けさや不安感は無いのが救いです。
つまり地域的に小さいというか、コンパクトです。
山手線の駅でここまで印象の無い／目立たない／地味な駅は無いのではないでしょうか。
そこが駒込の価値と認識しています。
マンションを売りたい人には開発や発展性などに興味があるかもしれませんが、
変に取り繕って価値をアピールせずに、穴場の地域として息を潜めていることが
街を安全に保つ秘訣なのではとさえ最近は特に思います。
このあたりって創価学会と天理教の建物があるけどどう？
時々、天理の人たちが歩いていたり、創価の建物から大量の人が排出されるのをみるけど。
補足ですが、染井通りは車通りがありますが、車よりも気をつけるべきは自転車です。
駒込的に染井通りは裏道の認識なので徒歩や自転車が主のささやかな通りなのですが、車は道の狭さや人通りの多さを理解してスピードを出しませんが、自転車はとにかく量が多く、特に保育園幼稚園のお迎え時間や東京スイミングセンターの送り迎え関係の自転車で道がいっぱいになるくらいです。
車の渋滞も東京スイミングセンター目的のものが主ですし、宅配業者の車くらいしか見かけません。
あと、この物件の側に交番がありますが、親切な地域密着型の交番ながら、パトロールが多いのか交番自体には不在のことが多いです。警官複数人の常駐を考えると、巣鴨駅前交番と駒込駅前交番が良いです。
強盗や万引きや窃盗などの犯罪率は不明です。
物騒な話は聞いたことがありませんが、そのあたりの数字は調べれば直ぐに分かるでしょう。
宗教関係の建物ありますね。
たしかに海外では創価学会もカルト教だそうなので危険といえば危険なのかもしれませんが、
国内ではもはや政治団体という認識でしょうし、単なる会合施設といった認識でした。
これらの施設は駒込や巣鴨に限らず、他地域にも点在していますので、
駒込・巣鴨ならではの危険性というのが具体的にどういうものであるのか想像できずにいますが…。
そう言われてみれば、本駒込6丁目の大和郷にも大きくて立派な某宗教施設がありますね。
その他で治安というテーマですと何が心配でしょうか？
天理教の人が時々回ってるよね。
創価の人は回ってないけど公明党の広告は多い。
そんな地域。
創価の人は多いよ。
コミュニティーがあるから。
コミュニティー？
忘れていましたが、天理教の小集団はたしかによく見かけますね。
道端のゴミ拾いなどをしつつ、拍子木を鳴らし何か歌をうたいながら街を練り歩いています。
朝も夕も駅前（駒込駅前よりは巣鴨駅前に）で歌をうたっているところをよく見ますが、
特別に話しかけられるなどもありませんし害はないという印象です。
外国の方にとっては特に奇妙に映るかもしれませんが、
巣鴨駅前はプロ・アマ問わず老若男女のストリートミュージシャンがよく歌っているので
もともとそういう部分ではかなり寛容な土地と感じます、街の風景として馴染んでいるというのか。
だから天理教も確かに心地よいものでは無いでしょうけれど、馴染んでいますね。
あと他宗教の勧誘などはまったくといってよいほどに遭遇したことがありません。
住みたい街ランキングの上位となるような街ではとにかく宗教の勧誘が激しいので、
たまに訪れる人にとっては気にならないかもしれませんが
住民にとってはいつもの道を通りがかるたびに声をかけられるというのは本当にストレスなのです。
そういうストレスが本当に無い街ですね。
ただ、どの街にも一定数見かけるものだと思いますが、「わらび餅売り」や「果物売り」などの
荷車を引いた男性が駒込駅前から巣鴨駅前にかけてたまにいます。
駒込駅前などでは誰にも相手にされていない印象ですが、
巣鴨駅前などで見かける時は場所柄、高齢者が少なくないせいか、わりと引っかかっている人がいます。
あれは宗教団体とかマルチ商法の団体の運営と言われていますよね。
それ以外で治安については、ホームレスなどでしょうか。
駒込では先ず見かけませんが、巣鴨駅前にたまに1-2人居ることがあります。
廃品回収の日にダンボールや缶瓶を自主的に回収しているホームレス風の男性などもたまに見かけることが
ありますが、小奇麗というか、あまり大変な感じの方はおられない印象です。
巣鴨は特に飾らない地域ですし、街を歩く住民も庶民的ですし、全体の年齢層がかなり高めなので、
とにかく気負わない雰囲気が漂っていることは間違いありません。
ただ北区の十条や赤羽などとは違って、やはり山手線沿線というか、雰囲気はまったく異なります。
よく親しみ深い街を「下町」などと呼びますが、巣鴨・駒込については当てはまりませんね。
前に色気に欠けると申しましたが、
結局は水商売（風俗店、ラブホテル、飲み屋街など）の影が薄く駅前にほんのささやかに見かける程度なのです。
あとは、外国人を街で見かけることも増えてきました。
治安といって外国人などと結びつける時点で偏見に満ちていると思われるでしょうが、
気にする人もいると思いますので念のため。
豊島区自体、外国人人口が23区でも多いほうなので当たり前ですが、しばしば見かけます。
巣鴨・駒込に関してはアジア系が多いという印象ですが、欧米系の方もちらほらという感じです。
全体に言えるのは、巣鴨・駒込は年齢層が高い。ファミリー世帯が多い。子どもは沢山いますが、若い男女（20-30代独身風）を見かけない。そういう意味で、狭い地域ながらも目が行き届くのかなという印象です。
確かに安定しているかも。でも、ホームレスはいるよ。
それから、空き缶回収している人もいる。ごみをあさられるのは嫌ですね。
完売しましたか？
今度、第3期の販売が始まるので、まだ完売はしていないようです。先着順も1戸ありました。現状でどれくらい売れているのかはわかるのでしょうか。
マンションギャラリーに行くと価格表の一覧って見せてもらえたりするのかな。
個性に答えるというページが有ったんですが、これってオプションのことですよね？
無料でできるというわけではないのかな…と見ていて思いました。
マンションによっては無料セレクトとかもあるけれど
結構気に入っているのに何で外廊下。
内廊下にしなかったのでしょうねぇ…。
>>398 マンション検討中さん
わたしは建築士資格保有してますが、HPを見たところ構造上、土地形状的にも容積消化の観点から内廊下設計は現実的ではないですね。
ほんとにこの地区も新築分譲は当分もう出てこないので、ジリジリと着実に販売していくのでしょうね。
ニュースで見ましたが今は土地の取得競争はたいへん激化していて体力ある会社しか分譲マンション市場では超長期戦は容認できないので、ただ逆に新規供給がままならない山手線徒歩圏エリアの閑静な立地のマンションは、人を選ぶ形でもって徐々に売れていくというのが大方のコンセンサスだそうです。
ここも親会社は総合商社で体力はあるのでしょうから、まず間違いなく横綱相撲でジリジリ寄り切っていくのでしょうかね…
なるほど。
地方に住んでいて、今度このあたりに来るのでこのあたりのことはよくわからないのですが土地がもうないのですか？
閑静でいい所かなと思ったのですが、もう少ししたらまた新築が出てくるのではと思い、見学だけしたのです。
他のレス見てもあと何年かは出てこないといったことが書いてありましたが、それなら貴重ですね。
情報をざっと見る限りでは分かりませんでしたが、ここは外廊下なんですね。
これだけ綺麗なデザインで計画されているのであれば内廊下であると思われがちですが、
構造上や土地形状的な部分が影響する事は知りませんでした。
外廊下だと雨で玄関が濡れやすかったりするので、その辺の対策がされているか気になりますね。
>>400 マンション検討中さん
「この辺り」というのがどの程度の広さなのかにもよりますが、巣鴨駅徒歩圏内ということであれば年に1棟あるかないかでしょうか。駅4つほどの広さで考えればもう少し出ると思いますよ。東側ならお値段はここ以上になりますが。
>>403 口コミ知りたいさん
低空を飛ぶんですか？
離着陸間近にそのような地区があるならわかります。ではなければ、直下だから真下が危険というのは、どうかな、となる。
そのあたりの情報ソースは？
面白い見方ですね。
それと、足立区も、江戸川区も、全てが低いわけではないのでは。
例えば江戸川区では、西葛西以南の清新町地区はそれ以北、以東の地区に比べ当時新しくできた町です。もう30年くらいになりますがUR,JKKがマンションを建て住宅地として開発が進み、他区・他県から新しく流入した方が多く(バブル前の億前後の物件も多数あり、その他官庁勤めの方がいたり)、他のいわゆる下町とは違い当時新興地域でした。
私の知人らの話では、清新第一中学校のレベルは、区内一位はもちろん、都内の区立中学の中では、例えば転任してきた教員も、この中学といえば学力が際立つと、驚いていたそうです。
教育と関わる治安が悪いという話も、きいたことはありません。
時代時代で浮き沈みもあるでしょうが、ベッドタウンの中でも、こうしたところもあり、単純に区割りで論じるのは、もったいないです。
404さん、飛行ルートのことしらないんですか？
あれだけニュースになってたのに。
403です。
≫404 検討板ユーザーさん
ご意見ありがとうございます。たしかに画一的な意見であったと反省しました。
ただ、マンションや土地の価値は、個々の地域性をろくに知りもしない大勢の人々が
世間的な印象操作を含めてなんとなく抱いた印象で決まるものかなとも思うのです。
羽田新飛行ルートについてはNHKニュースがソースです。
1度ではなく、最近は頻繁に取り沙汰されているニュースなので珍しくないというか、
皆さんのご意見を聞かせていただきたいと思った次第でした。
意外と未だ知らない方も居られたのでしたら、早合点でしたが…。
各区の住民たちが新飛行ルートについて要望や意見書を出しているところもあるようです。
都市計画のところで地域の雰囲気が大幅に変わることもあるので、
その１要素として羽田新飛行ルートはキーになるのかなと。
こちらの物件は、というか駒込-巣鴨近辺はそのルートにもかからず、
山手線北側はそういう意味でもアタリかなと思いました。
S-selectのSタイプ、2LDKを見ました。2LDKだけど71.43㎡で広いです。
ルーフバルコニーが西なので、洗濯が乾くかと思ったのですが、浴室には窓つきなので浴室で干して出かけることもできるのかと思います。あとは、洋室1と洋室2の間の「ウォークスルークロゼット」が面白いです。洋室1には書斎もあって、個室空間も工夫がされています。
実際の部屋を見てみたいと思う間取りです。
洋室1、洋室2、書斎でドアを開けておくと個室だけでも開放感がありそうでした。
飛行機ってそんなに大切ですか？
あれだけ低空飛行(スカイツリーより低空、大井町辺りは東京タワーより低空)で、一時間に何本も飛行機が上空を飛ぶとなると、大通り沿いとかそういうレベルでなく、住環境としては気になるかと。
あの高さで音がわずかに聞こえるなら、600メートル、300メートル飛行になる地域はどうなるんですかね？
見えると真上を飛ぶのとは違うんだろうね。個人的には高度が低い品川とかと違って山手線北側とかなら大したこと無いでしょと思うけど、目白辺りの友人に聞くと町内会で新ルートに反対とかあるみたいなので気にする人も一定数いるんでしょう。マンションの資産価値は自分じゃなくて買い手が決めるんだから、自分が気になるかどうかは実はあまり関係ない。
こちらはI-selectをベースにカスタマイズしたモデルルームが好評だった為、同様のイメージで作った部屋だそうです。元々は３LDKであったこともあり、本物件の中では広めの２LDKです。一度モデルルームへ行けばイメージが掴めますが、価格は１億を少し超えています。
この掲示板、レスが多いね。何でだろう。
あと、どのタイプが残ってるのだろうね。
かなり残ってるみたいだけど、大丈夫かな？
現地は姿を現し始めましたね。
35戸に対して、駐車場が立体式入れて12台分。サブエントランスより駐車場を出てすぐに一通というところが不便ですね。これは帰宅時もまっすぐにアクセスができないということ。自分は車を持っておりませんが、他の住民の方々がどの程度車を所有するのか？今後の駐車場維持費・修繕費がどのように加算されるかもポイントになると思います。
>>419 マンション検討中さん
修繕積み立て費、管理費は、
床面積辺りや設備面から計算されるが、
この住居の欠点といえるのは、設備面で35戸のマンションにエレベーター２機は過剰なこと、指摘のように機械式駐車場が戸数のおよそ半分を占めこれも過剰なこと。
>>420 検討板ユーザーさん
管理費が安すぎる。→のちに跳ね上がるか管理の頻度、時間、質を落として保つしかない。
修繕積み立て費は、少ない戸数で上記設備の維持、また建物の大規模改修計画を立てねばならず、予算が組めない、一人辺りが高額になる可能性も考えられる。
1LDK～3LDK、の間取り幅は微妙だが、価値観が別れると、協議もまとまらない。
管理、修繕がうまくいかない分譲マンションは、見る影もなく外壁、共用部分は一新されず、例えばエレベーターは古いままボロボロ、下水管の高圧洗浄などの清掃、配管の入れ替えができず、風呂やトイレから臭いが立ちこめる。
築20、30年建った現在のマンションでも、実際にあるので、このような末路も想定しておかねばならぬ
じゃあこのマンションは買わないほうがいいか。
買う人はかわいそうって感じかな？
>>422 検討板ユーザーさん
ここの修繕積み立て金は6610～7860円
これが適切ではなさそうとする判断材料は以下
国土交通省HPより
≪修繕積立金の額の目安を用いた算定例≫
修繕積立金の額(ＡＸ)
例えば、10 階建て、建築延床面積が 8,000 ㎡のマンションの、専有床面積 80 ㎡の住宅
を購入する場合は、
目安の平均値 80 ㎡×202 円／㎡・月 ＝ 16,160 円/月
目安の幅 80 ㎡×140 円／㎡・月 ＝ 11,200 円/月 から
80 ㎡×265 円／㎡・月 ＝ 21,200 円/月 まで となります。
機械式駐車場がある場合の加算額(Ｂ)
例えば、購入しようとするマンションに、２段（ピット１段）昇降式の機械式駐車場が
50 台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が 80 ㎡、マンション全体の専有床面積
の合計が 6,000 ㎡（住戸の負担割合が 80/6000）の場合は、
7,085 円（月額修繕工事費の目安）×50 台 × 80/6000 ＝4,723 円 となります。
算定例AXだけみても、
相当安値。
機械式駐車場にエレベーターが２期、これをいかに35戸で賄おうとするのか。
分譲時に売れればいいっていう魂胆なのか。
無茶な計画変更も辞さない。
積み立て基金は適正な値、とみえ、プール金がすくない。
H25年までの管理費など滞納のマンションは40%弱にのぼり(国土交通省発表)、こういったことを予め知った上で、買い物されるがよろしい
数多ある新築マンションの中で
特別に目立つ要素があるわけでもないこの物件をめがけて
スレにまできてわざわざ下げコメントをのせる人たちがいるところを見ると
なかなか面白味のある物件なのかもしれぬと
思いますね
>>426 マンション比較中さん
できるだけフェアな目でみて、
その判定を、私見で書くのはありかと。
参考に、国土交通省の資料を論拠、エビデンスとして出してるわけで、
信憑性が低いものではない。
で、下げコメントといわれたものを
書く目的、いや書かざるを得ない目的の一つは、
フェアな目でみても、
個人的に致命的と思われる修繕計画の
根幹にある積み立て費の設定、見通しの甘さがあり、
安く設定した当物件を買うときには、
見落としかねないこのポイントもまた
押さえておくべきだと。いう点。
フェアにみていいところは書くべきだが、
修繕計画は最重要課題といっていいでしょうから。これは私の意見です。
そもそも不動産業界には、情報をうまく得られない消費者の足下を見て、交渉を巧みに進めていく、まっすぐフェアではないいやらしい面があって、それが家電とはちがって額がでかいだけに、買ってから後悔しても取り返しがつかない多大なリスクを背負ってる、消費者側の立場に立って
冷静な意見を書くというのは、公益に貢献することになる。
借金していやな思いで住すみつづける人がふえてほしいとは思わない。
すくなくとも、フェアな見方をもって、
勘、知識、経験で侃々諤々意見を述べ、
すくなからずその情報を参考にし、
最終的に出る結論は、納得して出たものなら、いいわけです。
納得の上購入するのはそもそも問題ない。
情報格差、情報弱者、となめられているのは明らかです
やっぱり不動産に関わる人間がすべてではないが、おのれのためだけにやっている人間もいると考えるのも普通でしょうね。
だから、理論武装のための意見は、
様々必要でしょう。
このスレッドで、話の流れ上、その話題に至ることはなんら悪いことではない。
修繕費が低く見積もられてるのは、
大抵のマンションでは普通かと。
数年たつと理事会で修繕費の値上げか、
修繕時に一時金かの打ち合わせが行われます。
マンションあるあるです。
>>428 匿名さん
もしそれが不動産業界では常識、常態化しているなら、悪どい。
それは客との交渉時は言わないわけで。
あるあるだから何ってかんじ。
消費者としてその姿勢を疑う。
こちらは公平な情報、優良物件との比較をしなければな。
話を戻すと、そういう悪どいことやってるから不動産業全体にいいイメージがないし、いつまでも尊敬されないんだよな。
公益性は高い仕事なはずなのに、自らを汚している。
すでに購入した側から追及されないよう、売り主と管理会社が別ってのが、事実上、狡猾な手口になってる、
表現は違えど、こういう構図なわけですね。
買う瞬間から、
30年、いやその先50年くらいまで、
少なくとも誠意を尽くす姿勢はみせろと。
そのくらい、すでに経過している物件はあるわけでね。
健全な運用がされているマンションランキング、とかが知りたいわな。
[No.422～本レスまで、前向きな情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
428です。
429さんが何をおこっているのかわかりませんが、
修繕費が低いのことはマンションあるあるですので、
気をつけましょうということです。
他にもマンション業界にはおかしな風習があります。
例えば第一期完売とかですね。
客の反応見て売れる戸数だけ第一期として販売しているので、完売するのが当たり前なのですが、
「完売」という文字を大々的にだして、
人気マンションとミスリードするPRをします。
これもマンションあるあるです。
こちらは怒っても仕方ないので、
こういう業界だということを認識しておくことが重要です。
そもそも不動産業のなかで分譲はメインではありません。
本当に優良立地なら賃貸にします。
企業が優良立地を手放すわけないのです。
分譲は、売ってあとはしらん、となりがちなことを注意しておくと良いと思います。
私も431さんに同意です。
ちなみにこちらのマンションに話を聞きに行きましたが、
修繕費は上がっていくことなど事前に細かな計算式を提示しながら見せられましたよ。
それは前提で、他のマンションと比較してご検討ください、という話でしたので、
特別にあくどいとか誠意が無いとか思いませんでした。
ただ業界全体に渡って、ズブの素人には罠が仕掛けられているというか、
知識が無い人は大変な目に遭うこともあるというか、そういう心構えが必要なことは理解できます。
429さんのコメントを拝見すると、何かこういった業界に私怨があるのでしょうか…。
それはそれでご経験から警告をしていただけること有り難いと思ったのですが、
こちらのマンション自体の価値や評判を闇雲に下げるようなコメントはあまりよろしくないと思いました。
私は未だに迷っていますが、
購入者もさすがにバカではないでしょうから修繕費の話など基本中の基本ですし、
リスクをふまえて購入に至っているのであろうとは思っています。
来年もよろしくー。
公式HPに間取り「２LDK＋AJC〜」で「6880～8590万円」とありますね。２LDKはSタイプの間取りが掲載されています。
SUUMOには、Cタイプで6880万円とありますので、Sタイプは6880万円では収まらないなと気づきますが、それはあくまで二つのサイトを見比べてもの。
こういうのて行って聞いてくればいい話とも思えるけど、自分はこういうの地味に姑息な印象を感じる。公式サイトには十分な情報を開示して欲しいと考える。
修繕費が低いこと、将来高額になることを言わないのは悪習とは思わないな。残戸数を隠して期を分ける売り方と間取りと価格の正確な情報が記載されてないのは姑息。
かなり近所に住んでるけど質問ありますか。私も検討中です。
外装が露わになりました。サブエントランスの門構えも確認できます。
ご検討中の皆さま、2月に入れば内覧できるでしょうし、
内覧してから決めましょう。
海洋土木を得意とする若築建設による建屋の出来栄え
分譲済みの物件数に対する駐車場の予約数を確認して
修繕計画の行く末を予想しましょう
日射、景色、内装など、全てを検討する事が可能になりますね
もっとも、残っている部屋でどこが一番人気か気になるところです
Fタイプがよいなぁ。
あまり特徴ないけど住みやすそう。
やっぱここ単価が高いよなー。
一流デベロッパーと同等かぁ。
魅力も様々で買うかは相当なやむが、しかしこの物件だけに関わらず
買わないほうがいいかな、となびいてきてる。
人口減少、需要減少、価格低下、と流れがきそうで。
買っても、のちに手放せない(売れない)、
直せないにならないか、も心配。
このリスクの大小は、この物件について皆様どうですか？
http://mansion-madori.com/blog-entry-4975.html?no=4976&sp
たしかにこれをみるとFタイプ、よい感じがする。
ほかのタイプをみたが、収納が少なかったり、特殊な形で
家具とかに苦労しそう。
このタイプはもう売れたのかな？
3階か4階なら少しは遠くまで眺望も良さそうだし。
>>440 匿名さん
三井健太さんのスムログにもあったけれど、不動産各社は都内にほんとに検討できる割安な土地がどこにもない、まとまったサイズは入札か立退きでなければ買えない。
そんな中で今はどこも無理な仕入は極力控えているから、新築マンションはいっそう供給減で後は時間との戦いだよ。
ただそれも5年以上先まで待てるかどうか。
現にこの近くにまともに新築マンションの新規計画は一件もないでしょ？
一昔前とはもう違うの。
土地はない。
景気は腰折れしない。
不動産会社も無理に仕入れず、今あるものをゆっくり時間をかけてさばくの。
ここは商社が母体だから鉄道とかインフラ系が母体の会社よりかは、若干の交渉余地はあるかもしれないけれどね。
しかし足場外れたの見るとなかなか良いですね。
棟内モデル開設しないのかな？
>>442 通りがかりさん
供給減の背景には同時～それ以上に、人口減・需要減、が起こるからではないのかなぁと。デベロッパもわかっているから、
無理しないのか。
さらに供給する土地が余ってないというのは、
空居率が高いマンション、空居の戸建てが立て替えられないで残っている建物がある、そちらの理由ですかね？
なかなかデザインのよいマンション。
人気がでそうですね。
あとは内装や設備ですかね。
周りが低層なので、かなり遠くまで見えそうですね。
もしかしたらスカイツリーもいけそうですね。
アパホテルは絶対にみえるだろうなぁ。
>>443 匿名さん
供給減の背景は纏まった土地がない。
年間3.5万戸割れは今後も暫くの間、そうですね、向こう10年以上続くかなと思います。
むしろ3万戸割れを意識するくらいに供給減るんじゃないでしょうか。
それを湾岸のみで支える。
都市部、内陸、山手線徒歩10分未満圏内だけに限れば、供給減の本番はこれからでしょうね。更に本格化します。
ホテルに取られたり、大規模な再開発事業に時間を要するので、アベレージの供給戸数は晴海や勝どきあたりを除いて考える、いわゆる山手線都市部は壊滅的に減りますね。
タイムズなんかの数の推移を見ればわかりますが、逓減率が著しいです。
要は相続増税後の二次相続、三次相続の発生で地主さんたちも2013年以降の数年間でだいぶ土地を吐き出してしまっていて、2018年現在、マンション用地は激減です。
地上げ、再開発は時間かかりますよ。
小ぶりな土地に何とかコンパクト建てて戸数の減少を防ぐ、要はロットを下げてグロスを抑える。
今は軒並みこのやり方が主流ですが、しかし土地がない。買える価格の土地がない。買うに値する土地がもうないんです。
日本初の分譲マンション、四谷コーポラスでしたっけ？かれこれもう50年以上も経過してます。
もう土地がないですよ。
東京ってそんなに広くないですからねー。
なんで、こんな３５戸しかないマンションにこんなにレスついているの？
駒込だと有名物件なのですか？☆も４．４ですし・・・。ダントツですよね。
検討してみようかな。
いよいよ外観もあらわになりましたね。
派手ではなくあっさりめで落ち着いた雰囲気は悪くない印象。
日当たりも悪く無いですが、ただ東側（A-Cあたり）1-3階あたりは南側（公園側）が近隣住戸に密着しすぎていてちょっと心配ですね。あれは近隣住戸にひょいっと飛び移れるくらい近く見えますが大丈夫なのでしょうか。
ファサードなどどちらの玄関も予想図とほぼ同じイメージで
思いのほかゆったりとした土地づかいが意外でした。実際はもっと狭っ苦しいかと思っていたので
現地で眺めて理解できました。
通りがかりさんのご意見にありますように、
こちらに限らず東京に土地が残されていないことは間違いないですから
価値は感じます。あとはわたしの場合、価格との兼ね合いですね。
デザイナーを選べるとありますが、どの程度までアレンジする事が可能なんでしょうかね？
もうある程度間取りも決まっているでしょうし、作られているかと思いますが、
簡単にあとから帰るような事は可能なのでしょうか。
>>453 匿名さん
失礼しました、勘違いしていました。
正しくは公園側（東側）ですね。
物件全体で言うと部屋番号ABC（北側）あたりのことを言いたかったです。
3階建ての近隣住戸が隣接しているので気になりました。
内見してみたら意外と外から見るよりは距離感があるなど分かるのでしょうけれど。
ただ近隣住戸との距離感や圧迫感、日当たりなどで言えば、
プラウド駒込ディアージュやパークグレイス駒込など高層マンションが近接して建つようなことは
東京ではよくあることですよね。
周囲がマンションではなく戸建てに囲まれているほうが圧迫感は無いので、
その点は良いのかもしれないと思い直しました。
ここで一番近いマンションはアルス駒込ぐらいでしょうか。
周囲の戸建てが細々としているので、一気に買い取られることがない限りは
大きなマンションなどがドーンと建つことはまず当分は無いでしょう。
>>454 買い替え検討中さん
そうですね。
このあたりは染井村と言って、昔から駒込地区を愛する住人が長く時間をかけて温存してきた、つないできた街ですから。
なかなか戸建を急に買収しようとしても、地域間交流のある街ですと、他の住民の方々との情報交換でへんな動きはすぐに察知されてしまうでしょうからね。
現地を通りましたが独特のデザインで、なかなか素敵でしたね。以前の工場のときと比べても、バックしてスペースを取って建設されているぶん優雅な建て方だなと思えます。
2018年3月末竣工となってましたが、このあたりを歩いてみても基本的には戸建住宅ばかりで、非常に稀少な分譲マンションになっているんだなと。
ただ1点、やはり、価格については中々レベルの高い方でないと踏み切れない水準かなとは思いました。
やっぱりパークハウスをみるとインプレストより格段にいいな。
パークハウスに乗り換えた方がいいかな。みなさんもそう思いますか？
>>457 マンション検討中さん
写真みると、やっぱ負けますね。。
隣人などにどんな人が入っているかある程度はわかる、建物、周辺との調和、とりあえずまだ内見できない新築にはない中古のよさは改めて感じる。
パークハウスは築7年で管理費1万、積み立て費2万台か。推移はどうだったんだろう。。
しかしインプレストは初期の積み立て費が安すぎるのでは。ちとこのあたりは不安だなぁ。
中古ってそのあたりの計画、運用も予めわかるから、いいよな。
パークハウスもちょっと高いけどね。
パークハウスは内廊下が良いですよね。
ただ、庶民の感覚からすると、こういう価格を出して中古を買うというのが嫌なんですよね。
単純に、設備でもなんでも少しでも新しいものをと思うわけです。
これからは中古のリノベーションが主流になるのかもしれませんが、
年代のせいでしょうか、新築に住みたい気持ちが強いのです。
>>460 買い替え検討中さん
たしかに仕様の差はあれど、それ以上に築年数の差が気になってしまいますよね、わかります。
中古マンションをリノベーションするのは、中古に割安感を感じられるからであって、今の都心部のように中古が新築に引きずられてあまり目移りするほど価格差がない場合は、判断に悩みますよね。
築年も3年程度なら中が見れて気に入りさえすれば分譲時1割ノセくらいでも時期的な納得感はありますが、5年以上経過している中古を敢えて分譲時より乗った金額で買うのは気が乗らないなという感じです。
わかります！
うーむ、どちらも高いですね…。
昔話ですがプラウド駒込買っておけばよかったな。大規模マンションの安心感があの価格。安かった！
やはりオリンピックを待ちますか。
>>461 通りがかりさん
たしかに。
分譲賃貸を探すときでも15年経つとだいたいの設備が旧式になってしまうので、
３分の１にあたる築5年以上経ってると、割合としてもでかいな、と改めて感じます。
無論それが分譲賃貸ならいいですが、
それらのリニューアルも全てを家主としてその後請け負うわけですからね。
おっしゃるように、まして価格がコレですからね。
築3年までが許せる範囲、という気がしてきました。
そんな築浅、でないだろうなぁ笑
新築は良さがあるが、１割が人件費、広告費といいますし、さらに手数料、保険、など初期費で１割かかる。と考えると
新築も悩む。
この計算では7000万の物件で7700万払い、実際の価格は6300万なのだから、、
築1年前後がベストバイかなぁ。
ここはインプレスト駒込の中古待ちをしますか。
>>462 マンション検討中さん
そんなプライド駒込も分譲時は駒込で坪300なんてあり得ないとか買ったとたんに含み損ってここで散々disられてましたね。その人達が見る目が無いというのは簡単だけど、少なくとも当時は駒込最高価格で図抜けて高かったのも事実。安いって言う人は殆どいなかったです。人の予想ってアテにならんもんですね。10年先も当たらないんだから。
デザインは、自分はパークハウスよりこっちいのほうがいいかな。
パークハウスはオーソドックスでよくある感じ。インプレストはオリジナリティを感じる。
AXISが関わってるみたいだけど納得。
あまり関係ありませんが、
「散歩の達人」という雑誌の最新号で「巣鴨・大塚・駒込特集」をしていました。
裏表紙の広告がまるっとインプレスト駒込染井で、
上手いことやるなあと思いました。
わりと宣伝が少ないというか、むしろ大丈夫か？と心配になるくらい
何もしていない印象でしたので…。
まあこれがつまりは購入額に含まれる広告費等なのでしょうけれど、
効果的だなあとは思いました。
ここって、景色抜けどうですかね。
どのタイプなら、また、どの高さなら抜けると思いますか。
>>467 マンション検討中さん
素人の私見ですが、3階以上ならと言いたいところですが、確実なのは4階以上でしょうね。
周辺は戸建てが密集していて、わりと3階建ても少なくないのですよね。
(3階建てが多いのは東京全体に言えるかもしれませんが…)
先日マンション関係者と購入検討者らしき人が周囲をぐるりと見てまわっていました。
既に購入した方かもしれませんが、なんとなく検討している風でした。
遠くにお住まいの方はなかなか頻繁に見に来ることはできないかもしれませんが、
工事は着々と進んでいて、建物の様子を見ればそのあたりのところ
だいたい解決できると思います。
「売る」ということを前提に考えると、いろいろ考えなければいけませんが、
30年でも50年でも自宅として住みたおすことが結局一番得だよなあとしみじみ感じています。
山手線沿線でいえばたぶん奇跡のような環境なので、
そこに価値を感じるかどうかがポイントでしょうね…。
私は既にここらの環境に満足しているので、
「低層」「少数戸」という部分に価値を感じているタイプです。
あえて言うなら屋上に出られるつくりであればなお良かったと思います。
規定でそういう建築物はなかなか難しいらしいですが、視点として抜けていたなあと後で思いました。
都内の商業施設などと比べたらおかしいのでしょうけど、
屋上活用というのは土地の狭い東京ならではなので
そういうことができれば新しさがあるなあと。夢のような話ですが。
>>466 買い替え検討中さん
このような小規模かつ閑静なマンション、そもそも立地も目立ちたがり屋さん向けでなく、質素な中にキラリと光る芯を持った方々の多い昔気質の江戸っ子エリアですから、これでいいのかもしれません。
今は極寒ですが、もう後数ヶ月もすればさくらの里の桜も芽吹き始める季節です。
おそらく春先の桜のシーズンに完成した住戸を見せながら売っていくという流れなんでしょう…
昨今は都心のマンションはどこも完成売りや完成間近からの販売開始が増えてきているなと思います。
売れ行きとの兼ね合いもさることながら、そもそも近くにあまり供給がない場合はどっしり横綱相撲で時間をかけてやった方がいい場合もあるんでしょうね。
ここなんかはまさに近くに競合物件が出来なさそうな感じがしますよね。
ホントだ！まあでも営業が通りがかることもあるからねぇ。こういうのって却ってイメージ悪いと気づかないもんかね。「私営業ですけど何でも質問してください」の方が余程好感持てる。
471から473も同一人物に見えるw
二人以外もいますよ。
Fタイプ4階？の間取りがわからない。
そうでしたか・・・。
典型的なオーソドックスな部屋で収納もあるからいいなと思ったのですが。
残念です。ありがとうございます。
今日、近所を歩いてきたのでみてきた。
なかもよくみえたのだけど、思っていた以上にせまい？
ものすごく狭い部屋に狭いベランダという印象。
窮屈なところに窮屈に建てましたというイメージ。
それは全体的にも。エントランスもふくめて。
現実とのギャップにびっくりするかも。
一度見に行くとよい。
コーポラス染井の裏手にある築9年の豪邸が売りに出ています。
こちらの物件よりもプラウド駒込寄りですが。
http://www.housetop.co.jp/bkn38127601.html
出来てきましたが確かになんか全体的に小さい気がしますね。
みなさんがお勧めしているみたいに他の物件も候補に入れようかなと。
≫483さん
うーん、私も実際に外から見てみたのですが、あまり小さいとは思いませんでした。
普通に予想図通りという印象です。
483さんは脳内に描いていた理想の部屋が広すぎて現実とのギャップにショックを受けているのでは…。
お気持ちは非常に理解できるのですが。
私などは慣れたもので、現実しか見ていないのでギャップに悩まないのです(笑)
現状は地上からしか見えないので、つまりまだ１階部分しか見えていないため、
個々の部屋がこじんまりと見えるのかなあ。
ここぞとばかりに周辺物件情報がのるのは、他社の営業担当者の便乗でしょうね。
こんな過疎スレにまで来て情報をUPするとは、中古市場もなかなか苦戦しているのかなと思いました。
理想通りの物件が出るまで何年でも待てるご身分の方やご状況の方は羨ましいです。
私にとっては消費税が上がるとか、家族の状況変化とか、
１年１年が目まぐるしく、2020年や2022年などいまキーと言われている年まで全然待てないのですよね。
多くの方が下がる下がると言うので、おそらく下がることになるのでしょうけれど、
下がって多くの人が動き出した時に勝てる自信が無いというか、出遅れそうというか、
そういう妙な心配もあるのですよね。
黒田さん続投で緩和路線、秋には安倍総裁三選で2021年9月迄は財政出動してでも景気浮揚策を続け、金利も引き続きイールドカーブコントロールとオーバーシュート型コミットメントの継続、国債買い入れ枠も初めての微減でしたが極端にマネーサプライは減らせませんよね。
かつて20%台だったメジャー7の供給割合が今は46%で寡占市場化。この傾向は更に強まるとみます。かれらにとっては今は適温。焦って損切りしないみたいです、粗利益率を多少は下げても決算大放出みたいなことはしない。今の供給側に価格を下げてまで、次の物件を仕込む方が回転率を上げる意味で明らかに有利と思えるほど土地がないんですよ。
殺到しますよ、まともな土地には。今。
こちらさんの高輪も簡単にはまとまらないですよ、まだまだ数年かかります。他からも邪魔は入りますしね当然。何というか…みなさんあまり経済を知らないし、現実を知らない。見えてないですよね。視野を広げましょう。考える力、鍛えてくださいね。
損切りというのは、損を確定することなんですよ。
３月下旬入居となっていますが、それ以降は空室の修繕積立費、管理費用、空駐車スペースの費用が売主に加わってきます。販売時期によっては固定資産税もかかってきます。天候に例えれば、曇りのち雨という事ですね。
ほぼ１年近く、こんな良さそうな土地に、素晴らしい仕様を売りとしたマンションが完売していないのが事実です。
これは提示している価格に対して、価格以上の価値を消費者が感じていないのを始めとした様々な理由があるのでしょう。
販売会社、または販売担当者は悔しい思いをしている事だと思います。
販売交渉中も含めて、下手すれば２桁台の空室があるのではないしょうか。
ここは踏ん張りどころと思いますが、必要に応じて損切りしていかなくては事業として成り立たないでしょう。
≫485さん
つまり、こちらの物件は当分価値が下がらず、それなりに価値のある土地ということでしょうか。
≫486さん
485さんとは反対のご意見のようですね。
多くが大変親身なコメントばかりで、驚くのです。
抽選で希望物件から外れてしまった方による妬みコメントや、
他社営業部によるアンチコメントについては大体分かるのですが
こちらはやはりご入居予定者様のコメントが多いのでしょうか。
ここと、プラウド、ガーデングラスどこがいい？
外構も大分出来てきました。
もう少し植林するのかもしれませんが、一階のお部屋は通りから見えやすい印象。人目が気になる方は要確認です。
Brillia駒込染井の中古が売りに出ていますね。
かなり強気のお値段ですが。。。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_89539067/
今朝のインプレスト駒込染井。
パークハウス駒込染井の中古が売りに出ていますね。
ここはすぐに売れてしまいますが。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_89554437/
今日のインプレスト駒込染井。
今日は内覧会かな。
かなりの人が来ていました。完売したのかな。
土日は契約者内覧会でベビーカーを押す若い夫婦も多数見かけました。
若い世帯がたくさん入るみたいですね。
おとしよりの方には人気なかったのかな。でも、子育て世代にはちょっと狭い気がするのですがね。
今の相場環境だと、広さを求めるとかなりの値段になってしまいますからね。
広さは妥協せざるを得ないのではないでしょうか。
60平米台の3LDKで4人家族で住む人は結構増えてきた印象です。
ホームページから2LDKが消えました。
うれましたかね。
人気が一気になくなりましたね。
基本的に引渡から1年以内に売れれば人気物件です。
今はほとんど竣工前完売はしてないですよ、どこの物件も。
時代は変わりました。
