[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

>>99 匿名さん

3100万をアパートローンに借り換えて賃貸に出し、二軒目を買う、も有りですね。
このスレを見てるということは選択枝におありなのかな。

今の時期はマンション価格高いから、自分なら動かない。8000万の次のマンションは高値掴みしてしまう可能性高い。一旦自分の住むとこは賃貸にしてマンション価格が下がってきたら購入するのがベスト。なかなかできることではないが。

>>94 大家奮闘中さん
私の父親が早逝したので、親としてやれるのは大学の卒業までの支援と余裕があればマンションの援助位でしょうか。
自分が親にして貰えなかった分を子供にと思うのは甘いでしょうか。ここまでそれなりの資産を築くのには容易ではありませんでした。

>>103
横から失礼します。
まだ子供が小さい若輩者ですが、子供にはそこまでの援助は要らないと思います。
知人や友達にマンションを与えられた人は何人も知っていますが、正直社会性に欠けた甘い人ばかりです。
自身が親に何も与えられず今の資産を築けたのであれば、子供も大丈夫です。
学だけしっかり与えてあげれば銭は残さなくていいと思います。私もそのつもりで子育てしてます。

>>99
スレチでは？
正直今の8000万位の物件いかにも中途半端なので
失敗しない事お祈りします

苦労して築いた財産なのに、
税金払うのは一番バカバカしいですよね。 一括返済は引越し先を言わずに
郵送物が戻ったり、悪質と判断されるからです。銀行の担当者とは
良い関係を持ち、引越する理由をキチンと説明出来れば大丈夫です。未経験者の憶測はあまりあてになりません。

>>81 匿名さん
気になったんですが、20年後だと50歳とかになってると思うのですが、そこからローンをひいたり出来るものなんですか？35年ローンでなく、25年ローンとかでしょうか。80歳までにですよね。このスレで行うマネーゲームは、80歳がゴール。

>>102 匿名さん
年齢の問題もあって早めに動きたいのもあると思います。みなさんはその辺りはどう考えおられますか？

>>107 匿名さん
住宅ローンを組んで、20年後という意味ですね。

「サラリーマンは、金を生まない自宅のために借金をする。だからいつまでたっても豊かにならない。
　事業をするものは金を生むもののために借金をする。だから豊かになれる。」

随分昔に、仕事上の出会いのあった社長さんから聞いた言葉です。長らく忘れていたのですが、あるとき何かのきっかけで思い出し、ちょっと踏み出してみようかと１室目を買ったのが10年ちょっと前。すごく単純な言葉だけど、人生を半分くらいやってきて真に迫る金言だということに突然気付いた。

今更バカみたいなことを言ってるような気もしますが、この一言を聞かなければ今はなかったと思う。
今もサラリーマンですが（笑）。

>>110 匿名さん
いま幾つ持っているのですか？

＞111さん

港区に２室、江東区に２室。たまたまですが全部タワマン上層階で１つは自宅です。自慢できるほどでは全然ないですが（汗）。

>>110
名言ですね、

私も一戸目を貸す状況になるまでリアルな意味で気付かなかった
遅かったです
ただいま港区２件、川崎１、名古屋１
で４件、低層階が多いです。。。

このスレのいいところは、情報共有もさることながら、自分の来し方行く末を考えたりして、自己確認 ができる、あるいは気が付いたらそうしているということですね。
稀有なスレだと。

複数所有のみなさんは次の方向性をどうしようと考えてますか？10戸まで増やしてアーリーリタイアするとか。

>>115 匿名さん
10戸はムリかと。ただタワマンの場合は4〜5戸で充分アーリーリタイア出来ると思います。ただ借金を返すまでが大変です。

皆様、2戸目以降は何年ローンですか？アパートローン、住宅ローン問わずですが。35年ですか？45歳以上でも賃貸収入が評価されれば、35年ローンは組めるのですかね。

>>112 匿名さん
何年くらいかかるのでしょうか。20年もかかりませんか？

次の一手
富久クロスを所有しています。
契約時5000万でしたが、現在7000万越え、同じ間取りの賃料は28万

あなたならどう展開しますか？

>>118 匿名さん

投資で始めたのは10年前、自宅は買い替えを繰り返して5軒目です。

>>119 匿名さん

私だったら賃貸継続。10年後も7000万で売れる想定。10年後、売却するか賃貸継続か検討。

持ち続けるか5年転売か両方か？皆さんは嫁さんや家族の反対で住み替えできなかった経験ってありますか？
自分で住むならマイホームローン、始めから賃貸目的ならセカンドハウスかアパートか親族かの三択ですが家族が今の物件を気に入ってしまい身動きが取れません。

自分が住まないのに新築購入でローンを組むというのはどうなんでしょうか？

４軒でキャッシュが薄くなってしまい
次のアクションに展望が開けません

こういう不動産投資の谷みたいのはあるようなんですが
タワマンはキャッシュがどんどん増えるという投資ではないので
見事にその谷にハマった気がします

そんな谷あるの？キャッシュフローが良くないのかな？

＞123

金利下げの交渉とかされていますか？CFを低コストで改善させる第一歩ですね。

４軒目を買われた時点でCFが既にマイナスだったということでなければ、
成長スピードは落ちても、次の展開に行き詰まることはないと思うのですが。

コメントありがとうございます
表面平均７％は超えてるのでタワマン中ではマシだと思うのですが
頭金入れすぎたか、本業の稼ぎが少ないのかな・・（汗）

だんだんマンショングレードが落ちてるような気も・・

タワマン4件だと家賃月額30万円かける4、
CFは月15万円かける4ぐらいですか？
毎月60万円のプラス？

>>127 匿名さん
そんなCFは4割近く頭金いれないと出ませんよwスレを読みなおせば分かりますよ

>>128 匿名さん

そうなんですよね。
ただ、3割とか自己資金を入れれば今でも都心タワマン投資が成り立ってしまう、としたらこれから下落〜っていう基調でもないのかも、と思って身動きできない今日この頃です。
皆さんのご意見を是非。

4000万円の1LDKを2部屋購入して賃貸に出すか、9000万円の1LDKの上質の部屋を購入して賃貸に出して所有の満足感も満たしたい狭間で揺れてます。因みに自己資金は6000万円程度です。
富久クロス良いですよね。近くに新宿2丁目が無ければの話で。
最も賃貸に出せば良いだけですけどもね。私は夜の２丁目は近寄りたく無いですね。まさにレインボーって空気感ですね。笑。

スレチかもですが、虎ノ門～神谷町の森ビルによる開発の情報がありましたので、ご参考まで。
すごいです。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52395291.html

>>130 匿名さん

投資なので利回りと近隣の賃貸需要を考慮して購入するのがいいと思います。一般的は9000万円もする1LDKを借りることできる人少ないので2戸のほうが有利です。

１部屋現金で共同担保で融資多く引ける可能性もあるしリスク回避にもなる

普通に2部屋でしょ

>>130 匿名さん

そんな事ないですよ。いま二丁目は
六本木みたいなって白人の観光客で
いっぱいです。
美味しいお店もたくさんあるし、
とても住みやすいところです。

>>134 大家奮闘中さん
結構詳しいんですよ。
朝方まで騒いでる輩が大勢います。後マッチョなカップルが結構歩いてるし、2丁目公園なんか盛況ですよ。自分はあそこは出来るだけ避けてましたし、どうしても通るときは大げさに言うと息をしないで駆け抜けてました。酷い場所ですよ。投資なら良いけどファミリーには最悪な立地ですね。

>>129 匿名さん
わぉw3割とは凄いですね！貯金してきた資金でですか？何年くらいで回収見込みですか？せめてCFは出せる頭金を出すべきですが、次に買うときにまた貯金して頭金を貯めるというのはちょっとキツイですよねぇ。

>>130 匿名さん
場所どのへんで考えてるんですか？
頭金凄いですね。貯金してきたんですか？それとも今までの所有物件の売却とかでキャッシュ出せたんですかね。

>>122 マンション検討中さん

僕もそれを考えて、独身のうちに最低2個は持ってから結婚を考えてますw
今のとこを賃貸に出して、同じマンションの別部屋を賃貸で借りてみては？少なくとも年収は上がりますよねw
気に入ってるとはいえ、モデルルームや中古を一緒に回ったら考えが変わるかも。そういう行動されてます？住めば都で、結局他物件を見なくなるのがそこを気にいる要因のひとつですww

>>114 匿名さん
スレ立てしてよかったと思える瞬間。ありがとうございます。
今から参加する新規の方には不利な市況ですが、このスレの考察により打破していきたいですよね。

>>123 匿名さん
頭金結構入れたのなら、CFが良くなるのでその分貯金出来るのではないでしょうか？
4つのうち1つでも返済が進んだ物件があるなら、それを元手に増やせないものなんですかね？
2億ほど借りてしまっていればそこが一旦の限界地点にも感じられますけどね。4件買ったならそれくらいの借り入れ金額になりますよねたぶん。

>>123 匿名さん
何か１つ売却してみるとか。
奮闘中さんのようにキャッシュが潤沢になると思います(笑)

>>126 口コミ知りたいさん
地方の物件ですか？7パーセントは凄いですね！
頭金結構いれてその利回り実現した感じですかね？

良ければポートフェリオとか言っても良い範囲内で伝えれば、もっと良いアイデアが誰かから出てくるかもしれません。

>>124 匿名さん
この投資は、CFはそもそも良くないですよ。
スレの初めからみると、いかに厳しいかが画像付きで説明されてますw

>>120 匿名さん
10年で4〜5件とは！すごいですね。その10年ではやはり貯金を頑張る必要ありますよね？苦笑。
自宅は何年前くらいに購入されたんですか？10年よりも、もっと前なのかな。

>>99 匿名さん
6000万強で売れるマンションなら、賃貸で貸せばかなりCF出そうな気がします。>>101さんの言うように2件目を買うのもアリかもです。買う時期は置いといて、今の物件銀行ローン→2件目8000万のをフラットローンという方法もありますしね。

皆さまの体験を聞いてみると、やはり買い増しにはキャッシュがかなり必要ですね。年収の絡みもありますが、やはり物件の1〜3割の頭金は用意しておきたいところですね。コツコツが大切ですねぇ。

>>135 マンション検討中さん

どちらにお住まいですか？
新宿は色々な人がいるので、驚かれると思いますが
富久はファミリーもたくさん住んでますし、何しろ便利です。
まあ好き好きなので、自分の好きな場所に住むのが良いですね。

>>142
通常、表面利回り=年賃料/購入価格ですね

港区内側で新築時７.5％というのがあります。私のホームラン物件（笑）ですね
これ以上はないです

>>143
そうですね、タワマンばかりはキツイかも
1頭ものが気になる・・今更遅い！

>140
>2億ほど
区分のアパートローンですよね？
年収の１０倍までとか聞きますが、限界まで借りてる人の話聞きたい（笑）

本業の年収が1500あれば、
諸費用、リフォーム代も含めフルローンで4,5軒は余裕で借りれます。 でも結局苦しくなるので頭金は入れた方が良いです。

なるほど
やろうと思えば２億ぐらい行けるんですね
すげ〜まだ全然いけるわ（爆）・・やめときます
良い物件ないし

>>144 匿名さん

120です。貯金を頑張ったという記憶はあまりないんですよ。笑
ただ、物件のCFと自宅のキャピタルゲインはどんどん返済に回して、自己資本比率を高めていきました。
投資物件の2つ目はキャッシュで買えました。
今思えば、レバをかけるべきでしたが。苦笑
結果、それなりにその後も調達に困ることなくきている感じです。

自宅を始めて買ったのは、投資開始の更に10年前ですね。この間は住み替えが投資でした。

>>147 大家奮闘中さん
富久は治安良いけど2丁目は色んな人がいますよね(^_^;)
どのような環境であろうと、投資目線で言えば最近では富久がダントツだったのは変わりませんが…苦笑

やっぱり、山手線の内側ってのは強い。

>>152 匿名さん
富久がダントツと言うわけではない。富久並みなのはスカイズ、キャピタルゲートとかいくつか在る

湾岸タワーの一部屋をキャッシュ購入しました。賃料215000円で賃貸に出しました。
管理費、修繕積立金、インターネット使用料は当方持ち、管理委託料を支払うと手取り収入が、月約185000円になります。
現在この他、給与所得「約1000万円」の他に運用出来る現金が約2000万円程度あります。
この金額で購入出来そうな都内でのオススメのタワーマンションはありませんでしょうか。新築、中古は問いません。

>>155 匿名さん

つまり年収1000万＋賃料収入258万(うち経費年36万)に頭金2000万で、ローンを組んで買うオススメタワマン収益物件を教えてほしい、という事でしょうか？
借金無しであれば1億くらいは借金できそうですが、キャッシュで買い進めていきたいイメージでしょうか？いまは自宅は賃貸でお住まいって感じですかね。

>>150 匿名さん

今は低金利なので、たとえば市況が悪くなったら、今くらいの借金は出来なくなる可能性もあるんですね。そうなったらタワマン価格下がってもローンが組めない可能性もあります。利率も上がるかもしれません。
そんな事も鑑みると、良い物件を何とか見つけて買っておく(借金しておく)という選択肢は有効かもしれないというジレンマもあるんですよね。難しいところです。

>>148 匿名さん
1棟モノですか？タワマン１つ売れば手に入れれるのではないですかね？そうなると148さんのCF状況もあがるのではと個人的には思いますが、狙ってる物件とかはないんですか？

ここは資金計画を中心としたスレなので、他のポートフェリオ所有や所有方法についても討論内容に含めても良いと思うんです。

タワマンと並行して戸建て持ってる方もいますし、そのバランスだとCFや借金状況などはどうなるのかなんて考察もこのスレで出来たらなと。最終的にタワマンを3〜4つ、それ以上手に入れて安定生活と所有欲を満たす為の方法論を検討し実践していく為に作ったスレなので。その為にはどういうルートで資産を増やしていくのか？なんて討論も必要かなて思うんです。

僕は1棟ものは利回りでは魅力と思いますが、まだ資金や年収が足りないのとリスク分散もふまえ、地方区分をいくつか購入初めています。そうやって年収をあげる、CFを上げた上でタワマンを複数買うチカラを蓄えておくという方法で今はやっています。

このスレはタワマン複数持ちなのでが、その為の回り道も討論できるようにしたくこのような内容の派生スレにしました。

本スレがこのスレたててから1件も書き込みなくなりましたが…なぜだろう苦笑。

長文すみません←

たとえば株式でいうと、タワマンは国債、1棟モノは日経みたいな安定株、地方区分は投資妙味ある低位株、中堅株のような位置付けだと思うんですよね。そのようにポートフェリオをどう維持していくか？という考察は資産の増え方にはとっても重要だと思うので、そういう考察も出来れば良いかなとは思っています。

>>155 匿名さん
現在の住居は戸建てでローンはありません。
賃貸物件を売却して自己資金を加えてより良い物件を都内に購入したいんです。新築、中古は問いませんが、
大規模タワーマンション、駅に近い、出来れば免震構造、1.2Lが希望。
購入出来たら賃貸予定です。色々あり過ぎてどれが良いか、自分では判断出来ません。ここまで来るのに18歳で上京してから約25年かかりました。
田舎者なのと年齢から、もう最後の購入かとお思います。またローンはしたくありません。出来る範囲で考えています。

>>160 匿名さん

戸建て(自己居住中)借金なし
湾岸タワマン(賃貸中>年250万)借金なし→買換えて都内免震1.2L希望
年収1000万、頭金2000万利用可能

纏まるとこんな感じですか？買い替えなくてもむしろ買い増しできそうですが(笑)

むしろ買い増しのほうが将来のトータルリスクは低そうですが、今所有の湾岸という部分にリスクを感じているのでしょうか。

都内のタワマンは月いくらくらいで貸したい感じですか？

将来の年金も含めると、あと1〜2個同じレベルのタワマン購入をするだけでも将来は安泰なゴールとなると思いますが、まぁゴール設定は人それぞれですね。

>>160 匿名さん

現実的なことを言うと、まず賃貸物件の売却を先行して進められることですね。
いまは市況がいいので、簡単に売れそうですが、売却は思ったより難しいもので、時間もかかります。
それに対して買うのは実に簡単で、判断するだけとも言えます。
ローンを組まない前提だと、さらに売却を優先して資金を確定する重要性が高まります。
市況が大きく動く可能性が高いステージかと思いますので、順番を間違えないことがリスク管理上大変重要かと。
おせっかいで恐縮です。

オーナーチェンジだど投資家しか買わないから高く売れません。賃貸者がでてから売りに出したほうがいい。

>>163 匿名さん

その通り。162は素人

>>160
ローンなしなら話簡単では？
住宅ローンで利回りより自分の好み物件フルローンで買って
もう一戸は頭金積んでアパートローン

オーナーチェンジで価格が弱気なのは狙い目です
売却急いでる場合が多い

皆様のご意見、大変参考になります。
有難うございました。良い物件を探して見たいと思います。

>>160 匿名さん
42歳でラストのローンという事ですが、そんなものなのかな？他の諸先輩方は42歳を超えてローンを組んだ方はおられますか？

>155
ケチの話だけど管理委託やったことない
必要と感じた事もないです

用事あれば委託費なしでも仲介さん取り次いでくれます

>>165 匿名さん

なぜ売却急ぐんですかねぇ？どういうケースなのか、いまいち予想がつきません…苦笑

>>168 匿名さん

すみません、管理委託費はらわなくて良いんでしょうか？仲介してもらったあと、管理会社との契約解除するって感じですか？5%は大きいですよね…

>>164 匿名さん

すまんな、162です。空のほうが高く売れることくらい知ってますよ。笑
160さんのローンを組まない慎重姿勢から、売却の順番を述べたまで。空にするアドバイスは確かに抜けてたね。
自分は、普通借と賃料が変わらない前提で全て定借で貸しています。

湾岸の賃料がかなり下がるかもしれませんね。
これから大量供給が始まります。
選手村の放出6000戸、晴海パークタワー、豊洲駅前、スミフの有明、
1番ひどいのは勝どき、これからタワマンべったり見合いで乱立。
10000戸以上です。
今週末から勝どきザタワーの買取業者の再販がたしか30部屋ほど
始まりましたが、
価格が1割しか乗ってなくて驚きました。 売却の長期化を恐れている表れです。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67716460/rooms/?rnms=404

17部屋でした。

豊洲市場が完全に詰んでしまった
これはもう無理でしょう

スーモで中古タワーを検索してみたところ、
湾岸は1200以上、内陸は新宿区120 渋谷区35 千代田区 40、港区 360、
目黒区30でした。 内陸は利確の多い港区以外はまだ大丈夫だと思います。

売却が少ないという事はまだ湾岸ほど林立しておらず、
便利なロケーションのタワーからは住み替えも少ないという事ですね。
賃貸も強いという事です。
湾岸の1200はダブルがあるにせよ、ちょっと異常な数の売り物だと思います。 さらに10000戸増えたらどうなるのでしょう。 うっかり手出しは出来ません。

まったく底が見えん

171様

定借で貸した方が良いのでしょうか。定借は、設定何年にしたら良いでしょうか。

賃貸出すのに礼金1ヶ月で、それを丸々賃貸仲介の不動産会社に取られ、2年の契約更新時のたびに、半月分不動産会社に取られます。戻って住むことを想定していなくて、長めの定借にするのはどうか、と考えています。

>>178 匿名さん

私は、売却を念頭に課税が長期譲渡所得の5年をクリアするよう、定借は6年にしています。

>>170
仲介して貰っただけでその後は何も請求ないですよ
ただ借主からの問合わせは取り次いでくれます
都心の不動産やさんです

オーナーチェンジを引き継いだ物件も有りますが管理委託すぐ解除しました
賃料振込確認じゃ手数料分の仕事してません

湾岸はこれからすごいことなりそうですね
基本的に湾岸は買わないスタンスですが'歪み'は注視してます

10年ちょっと前、港南芝浦で湾岸戦争と言われた時代があった。今からすると最高の買い場だった。時機を見ることが大切ですね。

タワマンを投資で買うとしたら、何平米を買いたいですか？

狭めのファミリー、広めの単身が需要と値段のバランス良いと思ってます
個人的に

>>181 匿名さん

芝浦はまだしも、港南は風の通り道規制のせいか大規模供給が10年間に一棟もないのは誤算でした。現在も計画すらないとは。

私は長期譲渡所得5年とか全く考えてません。11年保有物件もあります。まだまだ稼いでくれるので売るつもりありまへん。

なんか4戸所有の方は何名かいらっしゃるようですが5戸以上所有の方はこのスレ見てますか？

>>185 匿名さん

どのあたりにお持ちですか？

>>185 匿名さん

179です。私も長期になっても結局持ってますよ。笑
ただ、売るタイミングと判断した時に普通借だと高く売れないので定借にしているのです。

>>184 検討板ユーザーさん
良ければ差し支えない範囲でポートフェリオなんかも教えていただけると…w

>>187 匿名さん

まさかの港南芝浦です。

>>186 匿名さん
合計50室以上アパートあります。
区分は6戸
他ビルなど数棟
何の参考にもならないと思いましたので、特に書くことはありませんでした。

>>191 匿名さん
凄い。神と呼ばせて貰います。何年で50室実現したのですか？

>>192 口コミ知りたいさん

６割は相続、４割はこの４年くらいで買いました。ますます、参考にならないかと。

>>193 匿名さん
相続してから拡大した感じですかw 資産の組み替えとして港区湾岸のタワマンはやはり魅力的でしょうか？

家系が地主さんだったのかな？タワマン複数から始めてもその数は絶対ムリですよねw

>>188 匿名さん
私も定借で、湾岸と関西圏に2室所有、賃貸に出していますが、売却時不動産会社が2種類の査定【定期借家、空室実需】を出してくれましたが、確かに定借の査定は実より1・2割安い見積りとなりますね。
買い替え時、買取保証を担保に付けるとさらに1割の減となるので、買い替えは急いでいなければ、まずは売却先行ですね。キャッシュさえ持ってれば、此れからはより良い部屋を選べる市況となりつつあります。購入を焦る必要は全くありません。

>>195 匿名さん
いまはキャッシュを貯める段階ですかね
融資の引き締めが起こる可能性もある気がしますがどう思います？

>>194 匿名さん
湾岸は買わないです。唯一のタワマンは子供のための新宿区内のですね。

湾岸のタワマンは将来的な価値が不透明過ぎて、もはや買いたくないですね～

>>196 匿名さん
原資がないとやはり無理をしがちですから。
私は株式、金投資を中心にお金を貯めてから、タワーの購入、賃貸に移行しましたが、今でも2000万円はすぐに使える様に銀行に預けてあります。
金投資は株式と違い単純で購入時期さえ間違わなければ利益が出ます。目安の分岐点は85円でそれ以上はまるまる利益になりますよ。
プラチナは難しいのでお勧め出来ません。

ベイズのモデルルームに行ったとき、ファミリーが沢山来てました。
すぐ近くから猛毒のシアンが検出されたそうですが大丈夫なんでしょうか。
青酸カリみたいなものですよね。
敷地外に子供達の遊び場もありますので、
親御さんはさぞ心配でしょうね。
いくら重説に記載されていても、
三井不動産は知らんぷりでは、購入者は
やりきれないですよね。
湾岸をお持ちの方々はどうするのですか？