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匿名さん
[更新日時] 2023-09-08 00:49:09
投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。
メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは2つ目、3つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。
フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか?
今の市況での買い進めポイントは?今から始める際の年収に応じた留意ポイントは?
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。
不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です!!
テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。
大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう!
それではよろしくお願い致します!!
[スムログ 関連記事]
お便り返し-3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか?【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/
[スレ作成日時]2017-01-08 19:34:42
物件概要 |
所在地 |
全都道府県 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
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[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]
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801
匿名さん
>>799 匿名さん
ケース2は相当ムリしてるよ
1800万の返済を8年で終わらせて同時に3500万の頭金
計算上は年800万ww
ケース1は年200〜300万だから無理でもないだろうけど。
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802
匿名さん
-
803
匿名さん
港区在住だと年収が最低でも2000万以上はあるよ。外資金融のディレクタークラス
(日本の部長レベル)ならボーナス入れて4000万位。インセンティブが入る
フロント(営業、トレーダー)なら
一億プレイヤーもいる。年間800万を貯めるのは大変じゃない。
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804
匿名さん
このスレは年収低めが多いから
あまり参考にならないケースじゃないかな。結局、新築都心の投資は、属性が大きく左右するね。
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805
匿名さん
最近は金融機関が融資を引き締めてみたいだよ。属性がSクラスの人は大丈夫だけど、普通のサラリーマンに対してはアパートローンの金額も低め、
期間も短めになってきたそうです。
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806
匿名さん
ケース2は属性必要ですね。ケース1は年2〜300万ほどみたいですし、属性高くなくても余裕でしょう。ただ時間はかかりますね。
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807
匿名さん
年収属性****さんはケース1はどう考えてますか?ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。
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808
匿名さん
年収属性マ ン セーさんはケース1はどう考えてますか?ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。
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809
マンション検討中さん
一件目、住宅ローン→二件目の前にアバロンに借換
二件目、フラットで購入
三件目、アパロンで購入
こんなレスがあったのですが、一件目のローンを途中でアパロンに借換えるのと二件目をフラットを使うことの理由ってなんでしょうか?
素人質問ですみません。
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810
匿名さん
こういう素人ばかりで複数所有がスレから逃げ過疎ってしまった。
また結局のところサラリーマンのタワマン複数投資は属性が肝だとわかり、
年収1000万以下は無理だと悟った。
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811
匿名
とりあえず、都市銀行はキャッシュが少ないサラリーマンにはアパロン融資しないってね。
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812
匿名さん
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813
匿名さん
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814
匿名さん
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815
匿名さん
>>812 匿名さん
でもやっぱりノンバンクや地銀は金利高いし、都市銀行の方がいいでしょ。
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816
匿名さん
都市銀行から借りることできなくても投資で成功することは出来る。
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817
匿名さん
>>816 匿名さん
もちろん成功できるよ。ただ、その成功確率をあげる大きな要素に借入金利があるのは自明だよね。
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818
匿名さん
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819
匿名さん
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820
匿名さん
まあ金利を甘く見る人は投資に向いてないな。
それは不動産だけでなく株も債券もね。
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821
匿名さん
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822
匿名さん
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823
匿名さん
12年で湾岸中心に4物件購入。全て都銀の住宅ローンでした。現在ローンは1本のみです。これからも成長性重視で機会があれば購入していきます。
同じ様に考えている人いませんか?
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824
匿名さん
>>823 匿名さん
凄いですね。3物件は完済したんですか?
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825
匿名さん
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826
匿名
>>823 匿名さん
成長も何も、引越しとローンの返済を繰り返しただけでしょ?
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827
匿名
>>826 匿名さん
もう少し聞きたいね
住民票を移したのかどうか?なんて
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828
匿名さん
>>823
資金計画スレなので、もう少しどんな感じの資金計画で買いすすめたのかを買いて頂けると良いですかね…よろしくお願いします
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829
匿名さん
>>828 匿名さん
年収低めならチクフルワンルーム買ったら?
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830
匿名さん
まずは一つ目のタワマンを所有するところから始めないと…
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831
匿名さん
>>829 匿名さん
なんだこいつ
年収高くても資金計画必要だろ
バ カなの?
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832
匿名さん
ここの人たちローンの元本を経費で払えると思ってるのかな…
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833
通りがかりさん
>>824 匿名さん
823です。
2物件は完済しています。1物件は晴海の物件で、ローン途中で昨年前半に売却しました。
現在3物件所有で、1件賃貸、2件は自家用です。
晴海は早目に売却しておいて良かったです。
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834
匿名さん
>>833 通りがかりさん
3物件中2物件完済ですか。うち1物件は売却益を使えそうですが、1物件+αで自己資金は必要になりそうです。かなりの額の自己資金用意されたのでしょうか。
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835
匿名さん
ここは資金計画スレですので、自己資金額や割合、年収など言える範囲で伝えても良いのでは?本スレはそういった話も出来ないですし。もちろん自身の話でなくても、想定という事でも討論のネタになりますので良いと思います。そこを目標にされれかたがその通りに動いていければベストですね。
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836
通りがかりさん
>>834 匿名さん
1件目
自己資金3000万
ローン2400万5年で完済
2件目
自己資金650万
ローン3500万
残2000万の時に売却清算
3件目
自己資金450万
ローン6800万5年で完済
株の売却益、不動産売却益3000万も活用
4件目
自己資金0
ローン7400万
本業の収入も12年で2倍以上になり、賃貸収入も12年で2600万ほど有りましたので、なんとかやりくりして現在に至ります。
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837
匿名さん
>>836 通りがかりさん
ごいすーですね!今おいくつなんですか?何年くらいかかるものなんですかね
45歳までが35年ローンを組めるラストチャンスですよね。
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838
評判気になるさん
>>837 匿名さん
もう35年ローンは組めなくなりました(笑)
それでも最大期間で組んでます。
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839
匿名さん
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840
匿名
>>839 匿名さん
そうですか?妄想かどうか知りませんが、すごい現実的というか、庶民的な成功例じゃないですか。
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841
匿名さん
3000万の不動産が7000万位で売れたんですかね。どんなエリアかなー。
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842
匿名さん
>>839 匿名さん
庶民ではないけど、年収に応じて購入ベースの間隔は離れますよね。株で買ったとか、親から譲り受けた資産があるなどあれば別ですが。
何もない人は、頑張ってお金を貯めていくしかありませんね。
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843
匿名さん
妄想の方がいいじゃないですか。このタイミングでリアルに買ったら大変なことに!
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844
匿名さん
-
845
匿名さん
今表面利回り5%超えるタワマンってほとんとなくないですか??
京急のプライムパークス品川シーサイドの低層階がいい感じでしたが、
抽選で敗れました。買われた方いるのでは??
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-
846
匿名さん
>>844 匿名さん
1つ目は購入済みで、2つ目を購入するために頭金貯めるの頑張ってます(笑)有明あたりなら買えそうだけど、ちょっと欲しい物件あるので。
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847
匿名さん
>>841 匿名さん
これは妄想フラグだったか…ww そもそも頭金が潤沢すぎるねww
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848
匿名さん
>>845 匿名さん
有明の中古は超えてますが、今後の賃貸需要を考えると…豊洲ヒルズが出来たらオワコンですしね…
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849
匿名さん
>>843 匿名さん
と言っても金融引き締めが始まったらローンも組みづらくなりますからね…
値下がりリスクの低い物件なら、検討対象に入れても良いのでは。
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850
匿名さん
ご相談です。一戸目で多額のローンを抱えてしまったら複数所有への道のりは厳しくなってしまうのでしょうか?
年齢30、年収1000万、既婚(妻はパート)、子供一人、会社の社宅制度あり。
今7000万のコンパクトマンション(駅徒歩2分、55平米)を自己資金1000万+諸費用、ローン6000万で検討しています。
暫くは住んで賃貸に出し(家賃30万想定)、社宅に住むつもりです。
40までに二戸所有したいと思っているのですが、いかがでしょうか?
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851
匿名さん
7000万円で賃料30万円じゃ投資効率悪くないですか?新築ならば中古になったら急速に値下がりするリスクもあるし、自分だったら買わないな。
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852
匿名さん
ちなみに自分は7000万円で40万円で貸してます。8年間同じ賃料で貸してます。
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853
匿名さん
>>851 匿名さん
レスありがとうございます。
やはり投資効率悪いですかね。表面5%あるからなんとかなるかなと思ったのですが。。
新築ですが、同じエリアでは同様の規模の同じような広さの中古が8000万前後で成約していたので、新築でも安い方なんですよね。
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854
通りがかりさん
>>847 匿名さん
>>847 匿名さん
頭金が潤沢なのは、30代後半まで会社の社宅暮らしで、コツコツ貯めた資金と両方の親から援助してもらった分です。色々な恩恵に預かり有難いと思っています。当時はあまり借金をしたく無いと考えてました。その後は、積極的に借り入れする様になりましたが、完済したマンションを売却すれば、ローン返済が滞った時ローンをいつでも返せる範囲と定めて借り入れてます。
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855
匿名さん
>>852 匿名さん
すごいですね。表面7%近い物件なんて今はまず見つからないですね。
それこそ今売ったら1億位で売れるんじゃないですか?
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856
匿名さん
そうなんですよ。新築で買ったのですが売却価格は購入したときより高く未だに売れるし、賃料も下がらない。10年ぐらい前の物件はほんとに素晴らしい!
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857
匿名さん
最初に買った都心は7.5%ぐらいあった
とにかく今は環境がまるで違う
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858
匿名さん
>>850
55m2で30万賃料って見積もり甘すぎ
凄く限定されたマンションだけです
コンパクトマンションでその賃料って瞬間最大風速で終わりです
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859
匿名さん
>>856 匿名さん
いやぁ、羨ましい限りです。10年前~5年前の不動産市況は今から考えると本当に素晴らしいですね。
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860
匿名さん
>>858 匿名さん
仰るとおりですね。30万でついた部屋があったので30で計算してましたが、無難にいくと25万位でしょうか?
すると4.2%。。。投資としてはアウトですね。
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861
匿名さん
>>860 匿名さん
まぁでも今の市況ではしょうがないし、悪くはない物件だと思いますよ
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862
匿名さん
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863
匿名さん
>>862 匿名さん
そうですよねぇ。あえて今である必要はないと頭では分かっているんですが、欲しくなってしまった欲求をおさえるのがとても難しい(笑
いやぁ、投資に向いていないですね。。
みなさん人口動態についてはどう考えていますか?NRIのレポに東京圏の人口も2015年以降減少、ただし世帯数は今後10年増加予想ということで、10年は金利リスクを除いて大きな下落局面はないのかと思っているのですがいかがでしょうか?
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864
匿名さん
当分新築供給は細いし築浅は高値維持とポジティブに捉えてます(笑)
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865
匿名さん
不動産価格上昇、賃料そのまま、利回り低下。
このまま賃料が上昇しなければ、価格は下落していくと思うのですがどうでしょう??
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866
匿名さん
買うことが自己目的化してるって、どうかしてるわ。大金持ちの道楽ならいいけど。しかも今?
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867
匿名さん
>>866 匿名さん
まあ自己居住用にしつつ、賃貸に出すって考えであればいいんじゃない?
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868
匿名さん
>>866 匿名さん
損でなければ問題ないでしょ。タワマンはあまり値下りしない気がしています。風化して古びてしまうようなタワマンは微妙ですが、ランドマークでかつ時間を経て価値が増していくような物件は価値も下がらず、家賃も維持し続けるでしょう。そういう物件は今買うのも悪くないと思います。
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869
匿名さん
>>860 匿名さん
>>863 匿名さん
欲しくなってしまった物件が4.2%なのであれば投資、満足度も両立できていて良いと思います。あとは売却時に値下りしづらい物件なら完璧ですね。
人口は楽観視していいですが、タワマンであれば供給過剰なところは避けた方がいいですよ。人口はそのままといっても、経済の先細りなどでタワマンに住めるような小金持ちの人口は維持されるかは別問題ですからね…
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870
匿名さん
>>868 匿名さん
タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいというのはその通りだと思っているのですが、ファンダメンタルズ以外の要因はいかがでしょうか?
現にここ数年の不動産価格上昇は金利、相続税、チャイナマネーによるものだと思いますがこの逆流についていかがでしょうか?
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871
匿名さん
タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいって、売らんがための業者さんの宣伝文句じゃない。
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872
匿名さん
>>871 匿名さん
営業トークであることにはかわりないですね。
でも、実際に近隣の他マンションに比べてタワマンの方が価格が維持されているケースが多いと思います。
実際の統計データは知りませんが。
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873
匿名さん
昔のタワマンはそうだった、ってことでしょ。
ただ、一部の都心のタワマンは足元節税対策で「吹いてる」みたいだから、そういうマンションは今買うとかえって将来の値下がりリスクが高いんじゃないかな。
将来の値下がりを節税効果で打ち消せるような人以外は、買っちゃいけないと思うんだけど。。。
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874
匿名さん
>>873 匿名さん
仰るとおりだと思います。
①金利②相続税対策③チャイナマネーで価格高騰を続けてきたことを考えるとタワマン限らず今手出しはしづらい状況ですよね。
ただ、タワマンなんて略称ができたり(明確な定義なし)、庶民の憧れとしての地位・差別化はできているので実需面での優位性は今後も見込めそうだと思いますからやはり他マンションに比べれば下がりにくいと想いますよ。
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875
匿名さん
タワマンに憧れって、そんなものいまどき無い、無い。
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876
通りがかりさん
>>875 匿名さん
それでも買う事自体が目的になるほどタワマンに憧れている入って人がいるようですね。
しかも投資で。まぁ投資の意味が分かってないとしか言いようがないが、確実に業者のカモだね。
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877
匿名さん
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878
匿名さん
>>876 通りがかりさん
だからこそ今は投資オンリーではなく、居住用として買って、将来的には賃貸について出すような需要はあるんじゃないですか??
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879
匿名さん
>>875 匿名さん
あるからww色んな人がいるんだから決め付けは良くないww
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880
通りがかりさん
自宅も投資と考えるところまではあっているが、価格下落リスクが分かっていて尚買いに走るところからは支離滅裂。
賃貸も強いですよ〜って言うトークにカモられるだけ。
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881
匿名さん
>>880 通りがかりさん
賃貸よりはいいってことでは??
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882
匿名さん
例えば5年目の時点で、ローンの支払い総額プラス含み損の額が、5年間の賃料総額より多ければ賃貸よりマシとさえ言えない。そこまで考えてそれでも投資だというのなら勝手にどうぞだね。
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883
匿名さん
>>882
勝手にどうぞで考察するスレなんでアンチは出てくるなw
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884
匿名さん
>>882 匿名さん
居住用としても考えれば、評価損についてはそんな考えなくてもいいのでは?
どうせ売らないわけで。それにじゃあいつになったら買える相場になるかもなかなか読めませんしね
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885
匿名さん
警鐘を鳴らしているのだが、まぁそこまで言うのならやめておくよ。
-
886
匿名さん
>>885 匿名さん
いえいえ、そういった警鐘もとても大切で必要な意見です。是非これからも宜しく御願い致します。
ただ、今の相場が(相対的に)高値だというのは誰でも分かっていることなので、その環境下での投資戦略についても是非ご意見お願いします。
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887
匿名さん
だったら言うけど、買わないって言う選択も投資行動のひとつなんだよ。有事に円高になるのは年金などの機関投資家が海外のリスクマネーを引き揚げるから。リスク商品を買わないという選択をしているわけ。不動産を投資と考えるのなら今は買わないというのが戦略だと思うよ。
-
888
匿名さん
>>887 匿名さん
買わないというのも立派な投資戦略なのはもちろんです。ただ、複数タワマンスレだし、こういう局面での購入戦略についても話し合うってのもいいですよね?
あと、機関投資家は有事に円に戻しますが、完璧にリスク資産を買わないという選択はほとんど取りませんね。円建て債券、株に代わります。
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889
匿名さん
海外のタワマンはどうなんだろう...
トランプがインフラ投資を進めると言っていたのだが、日本のアベノミクス前を予見させる。
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890
匿名さん
>>887
2020年ごろには値下がりしてる説があるので、それから購入をオススメするということでしょうか?
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891
匿名さん
>>882
この人は賃貸の場合と購入の場合の総額の比較を本当にしているのか?
利回り4%もあれば確実に賃貸が高いのは目に見えているのに...
複数スレをもう一度頭から読み直してからもう一度参加した方が良さそうです。
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892
匿名さん
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893
マンション検討中さん
>>891 匿名さん
いやいや、全くその通りですね。
あなたのような買い主さんがいらっしゃるので、この時期にじっくり出口戦略を検討できる。是非4%で買い進んでください。
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894
匿名さん
>>893 マンション検討中さん
色んな意見をぶつけるのはいいことですが、そういう煽りは建設的ではないですね。やめましょう。
今後下落するかどうかなんてあとになってみないと分かりません。こういう局面だからこその投資戦略を議論しましょう。
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895
匿名さん
>>892
うーむ、そもそも長期保有が基本かと思いますが
同じ価格で売れる物件を買えば良いだけでは。
2〜3年で評価損とはおさらばです。下落しなければですが。
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896
匿名さん
>>893 マンション検討中さん
ぜひ4%で売りだして下さい(笑)
そもそもそういった話しは複数スレでなくとも出来る話ですので、敢えてこのスレに粘着せずに別の市況スレにでも書き煽っておいて下さいね
あなたは来ないでも結構です(笑)
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897
匿名さん
>>896 匿名さん
893さんの警鐘も大切な意見だと思いますから、そんなお互い煽りあうのはやめましょうよ。
投資期間を短期でとらえる人は評価損益を過大評価して、長期で考える人は評価損益を余り気にしない。
でいいでしょう。株式投資とここは同じですね。
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898
匿名さん
本スレの最初からずっと参加しているけど、なんか全体にレベル落ちたね。
大家奮闘中さんなんか愛想つかした感じでしょうか。笑。
それともスレチと言われるのかな?
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899
匿名さん
>>898 匿名さん
大家奮闘中さんは本スレにたまにいらしてますね。
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900
匿名さん
最初から読み直し、ちょっとまとめてみました。
・表面5%がざっくり損益分岐
・20年で200万位の設備費を入れて考える
・固都税、火災保険料、修繕積立上昇を忘れず考慮する
・タワマンは資産価格が下がりにくい
・なぜなら供給量が少なくブランド化された為。
・湾岸は供給が多くなってきたのでリスクが高くなってきた。内陸は未だ供給少ない。
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件