[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

>>499 通りがかりさん
投資、自己満足のどちらかがメインだと思いますが。他の目的で持ってる方いらっしゃるのですかね。自己満足であっても債務超過なんてことになれば目も当てられないのでCFは余裕を持った方が良いのはどちらのパターンであっても同じかと思います。

物件3つ目で頭金不要だったという方の書き込みがありましたが、いくらの担保があるといっても頭金無しだとさすがにCFカツカツになってしまうのではと思っていますが、その辺りはどうなのか聞いてみたいですね。

＞500さん

おっしゃる通りだけど、498さんの最低でも1500万というのは実感としてそんなもんだと思いますね。

地方を買えば価格は低く目先のCFもあるけど、結局価格維持は難しいのは否めないので、トータルリターンを考えると収入が低い人にはかえって危険な投資。

自分もそれなりのタワマンに住み、そのコストを負担しつつ、物件価格5000万～7000万くらいで２つ目３つ目を考えるのなら、それぞれ少なくとも1000万超の自己資金を入れて諸費用も自己資金でCFをプラスにする、といったことが可能かどうか。

あとはローン計算をしてみてください。1000万の収入では生活水準とのバランスがどうでしょうか。

>>501 匿名さん
タワマン3つ目を検討しているものです。頭金なしでもかつかつじゃないです。キャッシュフローでてます。何故なら10年前の割安と5年前の割安を持ってるからです。

＞503さん

それって３つ目の物件のCFがマイナスということですよね。過去の投資実績を相殺する投資をなぜするのでしょうか。

キャピタルゲインの獲得可能性が高いくらいしか思いつきませんが、今この環境で？と正直思ってしまいます。

もちろん他のお考えもあるのでしょうが・・。

>>503 匿名さん
年収700万ほどの方でしたよね？割安な物件であればこれくらいの年収でも3つは買い進めていけるということです。
そうなると>>498さんの年収が1500万最低必要、という論理は破綻すると思いますがいかが？

とはいえ、503さんが今検討している物件そのもののCFは問題ないのでしょうか？今の価格情勢では頭金なしでは厳しい物件ばかりです。どのあたりの物件を検討されているのでしょうか？

>>505 匿名さん
引っ越しが好きなのですが、またタワマンに住みたいので3つ目を検討してます。あまりキャッシュフローどうこうは計算してません。今は低層に住んでますがきっと今度引っ越すときはキャッシュフローが出ないのでいま住んでいる低層は売却かなと想定してます。

>>506 匿名さん
そうなると3つ目ではあるが、同時所有は2つになりますね。3つの所有は不可能ではないが、投資妙味は低いという事ですかね。

>>507 匿名さん

そうなりますね。
もっとも売却で自己資金を作るのは王道でしょうから、一局面で２つになっているだけとも言えますね。

確かに今の市況では待ち、という意見は多数かと思いますが、年齢的にローンがギリギリの方もいらっしゃるでしょうし、所有したい方の方向性の意見を100%否定するのもどうなのかな、とは思います。もちろん私も待ったほうが良いとも思いますが、沖さんの最近の記事で黒田さんの任期の関係で2023年までに暴落はないだろう、下がったとしても10〜20%の下落という記事がありました。

20%下落であれば充分な暴落とは思いますが、10%ほどであれば、時間的なロスも考えなければならない。特に30代半ばを超えてくると、難しい問題であると思います。

>>509 匿名さん
スムログ『第50回　高い時期に買う人はアンラッキーか？』の記事でも買いやすい価格帯になるのは少なくとも2021〜23年ごろと予測されていますね。あと4〜6年ですか。35年ローンとして、ゴールは45歳。40前後の方には時間という観点も軸に入れて考えなければなりませんね…もちろん30代後半の方も同じでしょうが…

>>507 匿名さん

アパートとかタワマンじゃない区分とかまだいくつか持ってるのですが。。属性じゃないんですよと伝えたいけど伝わらないのでしょうね。

>>506 匿名さん
つまり年収700の方は過去に安いタワーを自宅として買った事がある。
現在は数年前に買い換えた割安な低層マンションに住んでいる。またタワーに住みたい。
って事かな。 年収が現在も700万という事だと、賃貸物件は保有していないという事らしい。

>>511 匿名さん
ワンルームは投資手法が異なるのでスレ違いですよ。

タワーのスレなのでターゲットとする物件価格は5000〜7000万。 自身の住居もタワーなら8万位の維持費は払える本業収入がある事。
また賃貸している部屋が空室の間はローンもダブルで払えること。 買い進める為に貯金もハイペースで貯められること。
やっぱり1500位は必要でしょ。

年収1500万円以下でタワーマンション3つ以上持ってるかた、いらっしゃいますか？

>>511 匿名さん
ん？タワー3つ目意外にも、アパートや区分を持っているのですか？ここは資金計画のスレで、タワーを買う為なのであればアパートやタワー意外の区分持ちさんも歓迎しているスレかと思いますが、本業の年収は700万ほどで、他にアパートなどの大きな家賃年収があるという事でしょうか？>>514さんの仰る通りの年収が望ましいのは確かかと思います。>>511さんが属性ではないと伝えたいというのは、タワー意外の不動産投資で年収をUPさせた=属性を上げられたのでしょうか？

>>514 匿名さん
本スレのはじめの3つ以上持ちは頑張ってるサラリーマンさんが多い印象でしたが…、年収1000万はまだしも1500万を超える方はパーセンテージ的にもそんなにいないのではないでしょうか？とはいっても、買い進めたタワー物件全てを賃貸に出せば年収は1件につき300万レベルで上がっていきますので、2件を同時に賃貸に出せば売上げとしての年収600万とかUPしますよね(返済でCF出てなければいけないのは当然)すると簡単に年収1500万は超えるでしょう。>>515さんの質問はそういう意味ではなくて？

これまで年収とは本業のサラリーの額を指してきました。人によっては違うかもですが。
サラリーで1500が最低欲しいところ。

あなたの基準というか主観というか希望？自慢？

>>519 匿名さん

大手銀行のローン使っていますが、アパートローンの区分は1500以上が受付基準と言われました。
自慢でもなくて、無理のない投資の話をしているつもりです。別に参考にしなくていいいいですよ。

orix某は１０００万以下でも借りれるので
資金調達という面ではなんとかなるかもしれませんね

毎年の賃料収入が約2500、返済、経費などなど約2400万くらい、税金が賃料から経費差し引いた分に対しておよそ350万くらい。給与が1000万以上あるから何とかやってる。
この何年かで買って、すべてフルローン、親保証人。ちょっと無理しちゃった。

凄いですね
私はタワー港区内陸2本、名古屋一本です
総投資15000、賃料月82万
給与は1500届きません（泣）

買えたタイミングはかなり良かったと自負してます

>>522 匿名さん
1年間のCFとしては、650万円なんですか？
金利の上昇が気になりますね。

複数買い進めるにあたり、初めの融資は、なるべく都銀から引いたほうが良いのでしょうか？金利を比較してもネットバンクの方が安いので、どちらにしようか迷います。複数を購入するに当たって信用度を高める意味でも、金利が高くてもやはり都銀から進めたほうがよろしいでしょうか？

ネット銀行から始めた場合、複数買い進めることは難しいのでしょうか？

>>524 匿名さん

CFはマイナス２５０万と読めますが、間違えてますか？

失礼しました、給与を入れて650万ということですね。

CFがマイナス250万円なら対策考えたほうがいいと思います。自分だったら資産整理や金利交渉など対策考えます。

>>528 匿名さん

親の信用で一体運用、ですかね。
普通ならかなり焦る状況ですね。

しくじり先生みたいに、是非しくじりポイントを講義して下さい！皆んながレベルアップ出来て賢く所有物件を増やしていけます！

>>530 匿名さん
残念ながらしくじらないですよ。
キャピタルゲイン半端ないんで。
そこそこ上がってた時期だけど良い買物できました。

医師や外資勤務だと
30前半で1500万に到達できます。
金利の低いメガや地銀では1500万が足ギリというのは本当ですよ。
オリックスはノンバンクで金利が高いので、リスクをとって属性が劣る人でも貸しますが。

CFがマイナスの方は親が資産家だと思いますよ。

年収700の人は幾らぐらいの物件を
幾つ持ってるのかは不明なので、
実のところ参考になりません。
どうも話しの辻褄が合わないんですよね。

525：匿名 [2017-02-20 16:22:53]
複数買い進めるにあたり、初めの融資は、なるべく都銀から引いたほうが良いのでしょうか？金利を比較してもネットバンクの方が安いので、どちらにしようか迷います。複数を購入するに当たって信用度を高める意味でも、金利が高くてもやはり都銀から進めたほうがよろしいでしょうか？

ネット銀行から始めた場合、複数買い進めることは難しいのでしょうか？

>>531 匿名さん

ハンパないと言っても、購入時期からしてせいぜい30%。飛ぶのもすぐですよ。
本当にキャピタルがあるなら、売却をお勧めします。

>>534 匿名さん
最初は何処で借りるかはあまり関係ないかも。
ネット銀行でいいのでは？

わたしも売った方が良いと思いますが、次の一手は買い増しですか？売却ですか？

>>537 匿名さん
そもそも買いまし出来る条件とは。
・残債がかなり減っている
・頭金がたまっている
・購入物件を賃貸に出し、CF分年収がプラスに評価

こんなもんでしょうか？他にありますかね。

>>530
別段>>531さん以外でも、あるよって方いらしたら拝聴したいですね。

>>532 匿名さん
まぁ年収1500万の方はそうそう居ないでしょうし、

もう少し低い方でも買い進めていく方法を検証していきましょう。ここは資金計画スレです。年収1500以下は参加NGなんていう限定はしなくてもいいはず

ポイントは頭金を潤沢に用意、残債を早めに減らす、出来るだけ住まずに賃貸に出して年収にプラスさせる。

それくらいでしょうか。
他にポイントありますかね。

>>540 匿名さん
都内に2つ、名古屋に1つの方も年収1500はいっていないと自己申告頂いていますし、年収1500万の限定は不要ですね。
地銀であれば条件悪くとも、頭金2割あれば借りれるようです。

>>540 匿名さん

物件探しも銀行も生の人間と接して情報を得る、かな。

現金が潤沢だとローンがおりやすいイメージなので、繰り上げ返済はせず現金を増やしていくもポイントと思います。頭金も出来るだけ入れずフルローンがベスト。

>>543 匿名さん

タワマンでフルローンでは資金が溜まらず、買い増しできないんじゃ？
本業もそれほど余裕ない前提の話ですよね。

こちらで言う年収とは、世帯ですかそれとも1人分ですか？

>>544 匿名さん

このスレは不動産投資未経験が多いので、いくら説明してもわからないんですよ。
まあ年収700足らずで、タワーを複数買い進めるのは無理ですね。
タワー物件にそもそも住めないでしょ。
初心者は築古ワンルームでも買って勉強するのがいいね。

住宅ローンを使い倒すこと重要
まず複数回使うのを目標にしましょう

>>546 匿名さん
あなたなめてるでしょ？それとも知らないだけ？
年収650万でも住めますから。
5000万の物件です。
タワーなんてリスク得てやるものでしょ。
>>547さんの言うとおり、複数回使えばもうこのスレの初心者脱却です。

>>547 匿名さん

それは空中族の方々の購入売却を繰り返す場合の話では？このスレでは買い増して賃貸だからアパートローンがスタンダードと思ってます。

>>548 匿名さん
546さんは年収1500を自慢したいんだよ。低年収を見下している。仲良くノウハウを共有していくスレなのに。

>>546 匿名さん
初心者を見下す方はこのスレに必要ないかと。
ここは初心者okのスレですよ。
経験者スレにいって上級な話でもしておいてください。

>>550 マンション掲示板さん
そうですね。>>546さんは来なくても良いと思います。言っている事も間違っている以上、この方から得られるものは何もないと思います。
年収が高ければ有利なのは当たり前。ここは年収がいくら必要というスレではなく、どうお金を使っていくかという資金計画スレですのですお引き取り願います。

>>550 マンション掲示板さん
まだノウハウを自慢してくれれば切磋琢磨になって良いのですがね…

>>545 匿名さん
世帯で良いのでは。
ただ奥様のokが出ている場合に限ります( )

>>549 匿名さん
そうなるとやはり頭金は1〜2割必要ですね。
>>544さんのいうとおりキャッシュがあればそれを担保に出来るかもしれませんが、CFが増えないのが痛いですね。昔の安いときなら良い手法だったのでしょうが。>>544さんはその方法で買い増しているのなら、現況を聞いてみたい所ではあります。アパートや１棟マンションなどでよく使われる手法かと思います。

不動産収入ある方は本業のみの世帯収入でお願いします。不動産収入は含めずで。

>549
売ったら意味無いですが住宅ローン使用とどういう関係が？
私は完済して二軒目行きましたが、途中でローン軽くなったとこで新規住宅ローン、既存をアパローン転換もありだと思います

>>557 匿名さん
完済して2軒目は素晴らしいと思いますが買い増しのスピードを考慮するとアパートローンに借り換えて2件目購入がベターと考えます。異論あるのでしょうか？

>>535 匿名さん
キャピタルすごいですよ。買ったのはこの２、３年ですが今全部売ってもプラス２億以上かと。長期譲渡までは保有します。

異論無いです
二軒目は是非住宅ローンでめいいっぱい借りるのが良いかと(^^)

>>559 匿名さん
キャピタル凄い！資産総額はいくらぐらいなのですか？世帯年収はどのくらいなのですか？参考にさせてください。

>>558 匿名さん
すごーい。なるほど、自宅タワーを賃貸に出してから、アパートローンに借り換えるんですね。で、その後2件目の住宅ローンと。
金利はやはり上がっちゃいますかね？頭金もいるのかな。仕方ない部分ではありますが、2件目を買うスタンダードな方法ですか。目から鱗です

それを繰り返して、3件目、4件目と増やして行くのでしょうか？

>>560 匿名さん
目一杯かりちゃうと年収1000万だと7〜8000万の物件が買えちゃうから、5000万くらいに抑えておいたほうが良いのでは？2件目で終わりなら良いですが、3件目も視野に入れると目一杯借りると3件目の入手まで時間かかりそうなイメージです。

>560
２，３年前だと既に結構上がってましたし中古も停滞で楽観できません
いずれにせよ今ガンガン行く時期じゃないですよね
私は今は様子見です
キャッシュないし、

>563
その辺はお任せしますが(^^;)キャッシュ保存の為2軒目はフルで、一軒目あるから余剰もあるし3軒目の種にしては？
アパローンは1%代を目指しましょう

>>564 匿名さん
すでに結構上がってる時期ですね。今でも買いたい物件があれば、すぐに飛びついてしまうと思いますが、この２年は全くないですね。
見たのも激安の土地１件だけ。

>>566 匿名さん
ただ下がるかな〜とおもっていてもなかなか下がらない気がしますね。
金利まだ据え置きだからかな。
10年前など価格が安かったときは、金利は確か高めだった気がします。なんとなくですが。

>>567 匿名さん
10年前に購入したときは35年固定で3%台でした。

>>561 匿名さん
この人の場合親が資産家っぽいから親の援助ありきではない方は参考にならないかと。

>>568 口コミ知りたいさん
3%だと今の時期に買ってもそこまで総額は変わらない気がしますが、その時に変動で借りれば良いのかな？
金利が高いのは、長期だけでしょうし。

本スレの目黒の価格設定がとんでもないです。これ成約してしまうと、なかなか厳しいものがありますね。

>>570 匿名さん

その時は固定がいいなと思ったのですが、変動はもっと低かったです。いまは借り換えました。

>>491 匿名さん
たまにいますよ。
FPの方と相談して、あと数年待って頭金貯めるスタンスをお勧めされました。

もしくはここの先輩が教えてくれた、2件目をフルローンで買って、3件目の購入(アパートローン？)の頭金を貯めておく、という方法ですね。2件目はCF出ないのでは、というリスクがあるのが怖いかなと思っています。

どっちがいいかなー
アパートローンもローン組めるのは45歳までですよね？きっと。

さっき計算しました。確定申告の税金がとんでもないです。本業の源泉徴収で支払い済みの税金プラス40万円です。来年から節税考えなきゃ。去年タワマン2つ目の賃貸を始めたんですっ

月額の収支
家賃(管理費と修繕積立金込み)が20万で
銀行への支払いが15万
固定資産税1万…月額換算
管理費が15000円
修繕積立金が10000円

さて毎月の利益はいくらでしょう？

35年で組める所は限られるので調べましょう

45過ぎても一年ずつ減るだけなので大差ないでしょう
当然ですがプロパーローンは話が別です

不動産購入費は経費計上できますので
益々買いたくなるんです

>>574 匿名さん
よく見たらプラス60万円でした。もしかして売却の方が良かった？！

>>575 匿名さん
毎月の利益は15000円では？
ひっかけですか？
自分だったら空室リスクとかあるので賃貸に出すのではなく売却しますね。この条件だと。

>>575 匿名さん
そういう物件だと頭金必須ですね。

>577
原価償却と金利分引いてますか

>>577 匿名さん
今からでもレシートかき集めて、税理士さんに頼んだほうが良いのでは？かなり支払い減りますよ。

>575
ローン大杉です

>>577 匿名さん
税金以外できちんとCF出てるなら、節税すれば大丈夫なはずですよ。餅は餅屋に。税理士さんに頼んでもトータルでは断然お得にやってもらえます。

>>576 匿名さん
45過ぎてもプロパーローンひけるんですか？46歳なら34年ローンという感じですか。45以降も買い進められるなら、幅は広がりますね。有益な情報ありがとうございます。調べてみます。
>>576さん物件何個くらい持ってるんですか？

一軒程度自分でやるべき
不動産は税金との戦い
まずは理論武装すべきです

>>582 匿名さん
ツッコミどころ大杉なケースですねww
5000万の物件で20万でしか貸せないのはキツイ物件。

本スレでこんな書き込みがありましたが、同じような方はいるのかな。

>>ただタワマン偏重は承知してますので次は別の属性でバランス取るつもりです

複数持っていて、他ジャンルの不動産も検討している、もしくは所有しているような方いますか？
今の市況ですと、なかなかCFも出ないでしょうし、こういう考えの方は他にもいらっしゃる気がしました。

水戸大家さんの動画などを見ると、10億、20億を借りて運用してるような人もいるらしいです。それで手残りのCFは2000万、4000万らしい。1億あたり200万の計算のようです。ここまでくるとタワマンの追加購入は容易になるのでしょうかね。謎ですね。

>>587 匿名さん

担保余力次第。もしくは、自己資金いくら入れるか。

>>586 匿名さん

6000万なら賃貸25万くらいで優秀ですかね？

こんにちは。
お知恵をお貸しください。

7000万でタワーを購入しました。sbi変動金利住宅ローンでなりました。金利は0.45

住宅ローン3200万を借りて、現在残高は3100万強です。

普通貯金は、1000万
株式は、時価で1500万くらい
投資信託は、時間で170万くらい
あと、主人の自社株が100万くらい

どうしても欲しい新築物件が出てきてしまって、結構立地がよくて、欲しい部屋だと1億2000万くらいします。

この場合、何年かかけて、今の住宅ローンを返してから、動いた方がいいでしょうか。

ひとつ懸念があって、主人には、都心にワンルームの部屋を4つもっていて、全てサブリースで借りています。家賃収入でローンを返して、定年くらいで、ローンが全て終わるという感じです。

この場合、現在の自宅は、普通に住宅ローンが借りれましたが、やはり、この住宅ローンを返してから、欲しい物件のローンを組むという形になりますか？

主人 年収が1200万前後、会社員で
私の年収は450万前後、公務員なのですが、ただいま育休中であと2年は働く予定はありません。

やはり難しいでしょうか。

>>590 匿名さん

あと、主人がもう40歳になります。私が33歳になります。

貯金のペースは今のところ、年600万くらいですが、私の育休中の手当がはいらなくなったら、どうなるかわかりません。

住宅ローンを返してから、頭金を貯めて買うか。でも頭金まで貯めると10年くらいはかかりそうな気がします。子供もいますので、、

>>591 匿名さん
ご主人のワンルームの資産価値が不明なので確たることは言えませんが、自分であればワンルームを売却した資金で今お住いのタワマンの借入金を完済した上で、新物件の方を夫婦二人で目一杯住宅ローンで借り入れて購入し住宅ローン控除の恩典を享受しつつ
タワマンを賃貸に廻して住宅ローン返済の原資に充てます。投資性は落ちると思いますが、資産の組み替えで安全度はあがりませんでしょうか？ごじぶんですんでもよいと考えて購入した物件ならば、安心して長く持ち続けても後悔せずにすみそうだと思います。

>>591 匿名さん
7000万円のタワーがどれぐらいでかせるかも重要と思います。高い賃料で貸せないなら売却してしまったほうがいいかも。

＞590さん

12000万円の購入の資金計画はどういうご予定でしょうか。

フラットだと他の投資用ローンはキャッシュフローが回っていれば債務と見ないですし、今のご自宅を賃貸又は売却いずれにしても同様の効果があるでしょうから、ご主人単独でも8000万とかまでは問題なく借りれるでしょう。銀行ローンが他債務をどう見るかは銀行次第でしょう。頭金は結構入れないと返済もきついですね。

このスレの住民的には、４つのワンルームがサブリースというあたりからして、いかにも○○商法的なものに見えて処分をおすすめしたくなります。あと20年で完済しても資産価値は厳しい印象を受けます。

7000万のご自宅も最近買われたと推察されますので、相場的には上がってからですよね。ましては12000万のほうはもっと高い買い物でしょう。お子様の養育にも結構お金が必要ですし。親の財産等があてにできない前提ですが、私なら住み替えに慎重になりますね。

12000万のマンションも自分で住む前提でいいマンションなんだと思うが貸していいマンション売っていいマンションを買いたいですね。

>>589 マンション検討中さん
いいんじゃないですかね。有明に5000万前後で25万くらいで貸せそうな物件あった気がしますが。

確かにその欲しがっている1.2億の物件、少し待てば相場的に下がりそうですね。ツインパークスあたりかな？
ただ一点モノなので、同じマンションならまだしも、そのお部屋を買うのは難しくなりそうですね。
たぶん売却すると赤になるので、売るのは難しい気がします。いくらくらいで売れそうか、または貸せそうなのか、その情報を仕入れて頂ければもっと精度の高い回答ができそうです。調べられますか？

>>590 匿名さん
3200万借入れのときは、奥さまは働いていたんですか？1.2億の物件を買うタイミングでは働いていたほうが良いと思いますが。

マンションナビで簡単にいくらぐらいて売れそうか調べることできます。

>>599 匿名さん
そうですね、マンションナビで自宅およびワンルームマンションも調べてもらってから、現資産のトータルから1.2億挑戦への現実性を判断できると思います。
>>590さんはなかなか複雑な収入、資産、借入状況だから、このスレ的にはかなり勉強になる方も多いと思いますね。ぜひ上手くいってほしいです。