[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

>>399 匿名さん
まだ来てなくて計算できないんです汗
まぁ2〜3万くらいが2つで6万前後だと思うんで、年間CFは35〜6万くらいかなって感じです。
自宅を賃貸に出して月5万CFでも固定資産税は15万ほどなんで、年間45万ほどのCFになり、あと一件築古物件買えば自宅賃貸と同じCFは達成できるかなという目論見ですね。借換え→自宅賃貸出すまでにそれくらい行けたらという目標でやってます。
>>400さん、築古は2〜300万ですがリスクありますよ。借金リスクではなく、空室リスクですね。自分は外観消耗していなくてBT別の地方都市の物件を買いました。年収はこれのおかげで少しだけ上がりますが、頭金は貯まらない…苦笑。

>>398 匿名さん
自宅はまだ33年くらいローン残ってるんです()地方2つのうち１つは現金買い、もう１つは公庫からのプロパーローンなんで抵当は地方2つならあるって感じですが、それで条件良くなるのか怪しいかなと…買ってから勉強したところ、担保価値はあまり無いんですよね区分マンションって(笑)
それは言うところタワマンも区分じゃないかと言われそうですか価格が違いすぎるので残債が減れば有利になるのかな？とは認識していますが。

一番理想的な持ち方としては目標ですが、

自宅タワマン>>フラット→銀行ローン借換えて賃貸
2ndタワマン>>10%頭金でフラットで買い増しし賃貸
公庫プロパーローン>>築古区分の利回りいいのを5個ほどで
アパート>>担保価値がある物件を頭金1割ほど使ってアパートローンで土地付きアパートか安い一棟を1つほど

この辺を所有できてから3つ目4つ目のタワマンを買いまししていきたいなという願望ですが無謀ですかね…汗

資金計画たてないと、お金最低でも1000万くらいは必要そうですかね(汗)

>>402 匿名さん

本業の収入がどれくらいあるかでシナリオも変わるのでは？

>>402 匿名さん
これくらい持ってCFを潤沢に出せば、
タワマンのCF>年45万×2つで年90万
地方区分のCF>年18万×5つで年90万
アパートのCF>分からないけど年90万くらいとして

これでも年間CFは300も行かないんですね(苦笑)奮闘中さんが言ってた空室率を90%掛けすると240万ほどになります。これでやっと月に20万、最低限のリーマンくらいの生活がしていけるという数字ですね。

なかなか厳しい数字ですが、これでも1.5億くらいの借金になると思うんで、タワマンは出口売却も含めて検討しないとやる気が少し薄れますね〜(笑)

まぁタワマンは投資だけでなく、所有する満足感も含めてなので、売却しないと利回り悪くなるのは仕方ないですね。

>>403 匿名さん
本業は年1000万前後で、年間300万ほどの貯金が出来るんです。これを年間でどう使えば一番効率良く増やしていけるのか？一番の悩みどころなんです。

自分の贅沢な希望としてはタワマン複数ですが、CF出して年収もちゃんと拡大しないと、と考えると、地方区分にも目が向いてしまいました…

担保価値の話になって、アパートも必要なのかな〜と考えると、今の稼ぎだけではなかなか大変だな、という感じです。

>>405 匿名さん

これを言っては身も蓋も無いですが、しばらく貯金に徹した方がいいのでは？

>>406 匿名さん
貯金して、次の一手はどう攻めるべきでしょう？
担保価値の出やすいアパートで回り道をするか、タワマン2つ目を買ってしまうか。

築古区分を買い進めようと思っていましたが、辞めておいたほうが良いでしょうか。

＞407さん

これまでの皆さんの意見は概ね、今は買い時ではない、時を味方に付ける、情報収集は自分で汗をかく、投資方針をはっきり持って行動する、みたいな感じですね。

見た目のCFはあってもどんどん減価する流動性の低い物件を買うことや融資姿勢が厳しくなり価値が低下傾向にあるアパートを買うことが、投資方針と整合するかどうか検証が必要では？

他の金融資産の状況にもよりますが、取るべきでないリスクを取るべきでない時期に拾おうとしているような気がします。

断片的なお話の印象でしかありませんが。

>>408 匿名さん
なるほどですね、確かにタワマンと築古区分は真逆の投資対象ですね、この２つを持つ事でお互いのデメリットを相殺しようとも思っていたのですが、余計に無駄遣いになる可能性があると。

今は物件も高止まりしているので、ここでキャッシュを貯め、来るべき時に購入出来るように備えておく。

という事ですかね、大人しく頭金2割ほど貯めていくべきなのでしょうか(汗)以前CGP見にいったときも頭金は2割みたいな事は不動産屋さんに言われましたね(汗)
築古区分売ったほうが良いかなぁー 安めで買えたので少なくとも同じ金額で売れそうなので現金化しておくべきですかね。

やはり属性的な意味でも、キャッシュが1000〜2000万ほどあるだけで銀行さんの見方はだいぶ変わってくるのでしょうか？

>>408 匿名さん
お礼抜けていました。色々ありがとうございます。>>408さんも複数持たれてる感じですか？投資方針に応じてお金をどこに使うべきかというのは非常に大切なテーマですね。

＞409さん

可能な範囲でいいので、他行の通帳とか保有有価証券の一覧とか出してもらうと審査に金利交渉しやすいんですよね～、みたいな感じですね、最初のころは。

投資の正解なんてだれにも解りませんが、兵を養い来るべき一戦に備えるのも戦略かと。

>>411 匿名さん
なるほど〜勉強になります！実績ないうちでも通帳の現金や株で勝っている人は、実績ある人と同じように金利交渉できるんですね！
1000万くらいでは足りませんか？1500〜2000万くらい頑張れば、交渉のカードは引き出せそうでしょうか。
不動産関連の書籍、追加で5冊ほど買いました(笑)
本スレの誰かが教えて頂いたドケチが始める〜の本も見始めてますが、基本的なことから改めて振り返れるし新たな発見もあり勉強しながら読み進めています。

>>412 匿名さん

本スレで10年に4つタワマン買った方がいるみたいだけど、10年でどうやって4つも…年間物件価格の何パーセントくらい使ったのかな…繰上げ返済しないと35年ローンで10年では到底残債も減ってないはずでせいぜい2つ持つのがやっとだと思うのですが、やはり繰上げをしまくったんですかね…

何とか追いつきたいですね、今からのスタートは時期が良くないかもしれませんがTT

でも虎ノ門に持ってる方だと、スレのはじめから参加されてた方なのかな？笑 なんとなく覚えてる気がします苦笑

長期金利が上がっていますね。
のらえもんさんもブログでトランプとの関係性を記事にしていました
これは近いうち、本格的に下がってくるかも
こういう時のために現金を貯めておくべきですかね

>>414 匿名さん

築地跡地にトランプタワーを建ててあげましょう！笑

>>413 匿名さん
このレスに対して本スレで回答いただいてますね。失礼しました。ありがとうございます

そろそろ確定申告の時期ですが、皆さんは保有しているマンションを賃貸にしている場合、住宅ローン控除は受けていらっしゃいますか？

また、住宅ローン控除を受けた場合、賃料収入は、別途本業給与と合算で課税されていますでしょうか？

この場合、住宅ローン控除を申請したほうが良いのか、悪いのか難しい判断ですので、皆さまのご意見をお伺いできればと思いました。

最終的には税理士さんと相談の上、自己責任で行いたいと思います。
宜しくお願いします。

住宅ローン控除を受けてます。賃料収入は、別途本業給与と合算で課税されてます。毎年沢山税金納めて日本に貢献しているなとほくそ笑んでます笑

因みに賃料収入は年間1000万円に近づく勢いです。

>>419 匿名さん
タワマン3つ所有？

この話題気になります。
収入合算で40%程度課税されているのですか？
住宅ローン控除は自宅でなくて賃貸でも受けられるんですねー

家賃収入の課税は、住宅ローン控除申請時に申告しないといけないのですか？住宅ローン控除申請をしない場合は、家賃収入の課税は無くなるのですか？
複雑な感じですので、ご教示頂けますと嬉しいです。

住宅ローン控除は住民票さえ残しておけばバレないだろうと思いますが、バレた時はやばいんでないか？

すみません。賃貸用不動産のほかに自宅用マンションを所有していて、そっちが住宅ローン控除うけてます。

>>423 匿名さん

複数タワマンを保有していても住宅ローン控除は1つだけしか受けられないという事ですよね？

>>417 匿名さん

すみません、ご質問の前提がちょっと理解できていないのですが、賃貸に出していてその物件について住宅ローン控除を受けようと考えているという話なのでしょうか？

本業収入と賃料収入との合算は当然ですが、ローン控除との関係がよくわからないです。

417の書き方が変です
住宅ローンで買った物件を賃貸に出したら控除は当然NGですので

バレるかバレないかって質問ですかね

>>426 匿名さん
グレーな質問なのでしょうか？

そもそも控除と賃料収入の経費算定の区別ができてないように思います
確定申告はどの住所でするのか
で答えは自ずと出ますね

個人的には、虚偽申請して、その後日談は
聞いてみたいですけど

住宅ローンで買った物件を賃貸に出して、住民票はその物件のままで住宅ローン控除が受けられるかという事だと理解できますが・・・
そこで住宅ローン控除申請をしたら、賃貸がバレずに適用できるかという話かと思います。

この状況を経験された方は多いと思いますが、何かアドバイスがあれば私もご教示願いたいです。(グレーな部分ですが・・・)

バレるかバレないかって質問ですかね

＞429さん

428さんのコメントがすべてでは？

賃借人は住民登録するでしょうから、同じ住所に自分の住民票を置き、その住所で確定申告もする？

バレるとか以前に可能でしょうか？

確定申告は住民票のある所在地でしか行えないのですか？

住んでもないマンションを住宅ローン借りて、しかも住宅ローン控除うけるなんてやりすぎだよ。真っ当な人生を生きようよ。そんなことやったら一生後めたいよ。

そう思います
確定申告でしっかり書くのですから意図的であり、
うっかり住民票の移動を・・とかの言い訳も通用しません

やりたければ勝手にやれば良いと思います

これから不動産投資を始めたいのなら、
掲示板より勉強した方がよさそうですね。
脱税は後で倍返しです。

故意の脱税と認定されると、そもそもローンの審査がアウト。ブラックリスト入りですね。
世の中甘く見ない方がいいですよ。
不動産投資は社会と直接接触することで成り立つので、ネットで証券投資するのと違うリアルなリスク感覚が大切です。

賃借人に住民票移すの禁止、メールボックスに名前禁止、水道、電気、ガスは貸主負担でやればなんとかなるんでしょうが、一件所有でカツカツの人がやることでしょうね。

光熱費まで払ったら赤字じゃないですかね。
住民票移せない物件なんて、オレオレ詐偽のアジト位にしか貸せそうにないと思います。
この方はこちらでも本スレでも、やたらローンの事を質問ばかりしてますね。
投資というより、グレー行為の抜け道探し的な。
あまり相手にしない方が良いと思います。

>>437 匿名さん

確かに、あまり筋が良さそうな感じではないですね。

>>437 匿名さん
ローンをどう引くかというのは個々の事情もあると思いますし色々な形があると思いますので、特段グレーでも抜け道でもないのでは？
住民票の件はグレーでもない、確実にブラックでしょう。

それを言ったら節税と脱税の線引きだってグレーゾーン、つまり曖昧なものですし、色々なケースがあるというのが分かるというだけでもこの掲示板の意味があると思います。

その上で自己責任で行えば良いでしょう。情報を知らないより知っているほうが確実に投資の勝率は高まります。

住民票の件は確実にブラックではあると思いますので、辞めといたほうが良いと思いますが、だからといってその方の人格などを責めるのは辞めておいたほうが良いでしょう。このスレは資金計画のスレです。ローンの話は最重要事項ですので、そこを掘り下げていく必要性はあると思いますし、そこを不要というならこのスレにくる必要性もないと思いますよ。

>>437 匿名さん
ちなみに僕は住民票の件は質問していませんので、誤解されないようによろしくお願いいたします。失礼です。

>>424 匿名さん
そりゃそうでしょ(笑)持ち家なんだし。フラットセカンドローンにだって、控除は付かないと思いますよ。

>>437 匿名さん
このスレは初心者okと書かれていますし、住民票の件もローンの件もよく分かっていずに書き込んでるのかもしれませんし、そこは諭してあげれば良いのでは。スレの説明を読まれてから参加されたほうが良いと思います。現に大家奮闘中さんももうこのスレには現れていませんし、このスレに参加される方は初心者さん、優しい経験者さんの方などが話し合う場になっていると思いますよ。

＞442さん

ある程度の経験者は危険な香りをキャッチできる（してしまう）ので、早めにイエローカードを出してしまうということでしょう。

442さんのおっしゃる通り、是々非々でお互い啓蒙ということでよろしいのでは。
それにしても、他スレと比較していい方が多いですね、このスレ。笑

>>437 匿名さん

そうですね。私なんて相手にしない方が良いです。あなたのためにならないから。ちなみに私はローンのことなんて質問しませんよ。不動産会社経営してるくらいですから。

>>443 匿名さん

そうですね、居住ではなく投資目線の方が集まるスレなので、タワマンカーストで言われるような見栄や乏し合いなんかの揉め事も起こりづらいのでは。

複数所有の方も実際かなり少ないでしょうし、このスレは基本乏しあいよりかは、極力協力や協調しあうスタンスにしないと、一気に過疎ってしまうと思いますw

少しずつ、複数所有の方が増えてくれば良いですね。このスレや本スレで勉強して、新しく取得された方の報告なんかがあれば最高です。スレたってからあまり日数も経っていないので、まだ居ないとは思いますが。まだこれからも追加購入を検討している方は結構いらっしゃるんですかね？

私は追加購入検討してますよ。でも今はいいタワーマンションないなと感じでます。

皆さん、【地震のリスク】についてどうお考えですか。
私も複数投資をしていますが、徐々に売却をしています。出来るだけ築浅のタワーマンションに集約を進めています。

地震リスクを過大評価する人多くて不思議
タワマンは大体制振か免振で、それなりに信頼してます

大地震起きれば、周りはダメージで住めなくなっても
タワマンは大丈夫でしたという状況もあり得ます

変な話ですがその場合賃料も上がるでしょう
勿論絶対はあり得ませんが、許容リスクととらえてます

私は物件がタワマンに偏っているので、別の意味から
今度は違うものをと考えてます

グレーなのはフラット35セカンドローンでしょうか
住宅控除は脱法に思えます、やましいことはやめましょう

低層駄目だったらタワマンも総崩れでしょう。住める状態じゃない。

直下型震度7の阪神大震災で、新耐震の全損はひとつもなかったというのはひとつの参考になるでしょうね。
もちろん想定外はあり得るので、100%はないですが。
都心物件メインでも、エリア分散は必要でしょう。

熊本が一つのメルクマールでしょう
タワーはサンプル少なそうですが、
何か問題あったという情報はないようです

総崩れとか意味不明の表現はやめていただきたいです

タワーマンションありでしょう。どんどん買い進めたいです！

>>453 匿名さん

ホントに？
今からですか？

タワマンを複数持っている方は年収1500万や2000万など、高給の方が多いイメージですが、
年収1000万前後やそれ以下あたりの年収で、タワマン複数持ちオーナーの方はいらっしゃいますか？

>>455 匿名さん
年収800万円ですが二つ持ってます。片方は賃貸で片方は居住用です。

新しいタワマンに住むのが好きなんです。趣味の世界かも

>>457 匿名さん

なるほど、住みたいのなら解ります。
余裕のある感じの趣味でいいですね。

年収は700万円ですがタワマン2つ含めて5つ所有している。

>>459 匿名さん

自力ならすごい！

自力ですよ。もちろん。

>>461 匿名さん

差し支えなければですが、CFはプラスですか？

自宅を含めると6つでした。CFは1つあたり5万円程度で合計25万円ぐらいです。月額です。年額だと300万円。

>>463 匿名さん

立派です！しばらく買うのは我慢してＬＴＶを下げるか、利益が出ている物件を売ると、もっと成長しそうですね。

皆さま本当にすごいですね。2つ以上所有と書き込まれた方何人かいらっしゃいますが、可能な範囲で、入手したマイヒストリーのようなものを教えてくださいますか。自己資金割合や、ローンの組合せなどを勉強したいです。当方年収7〜800万ほどで30半ばですが、今後の道程の目標にさせて頂きたいです。よろしくお願いいたします。

700万の人
総借入どのくらいでしょうか

3500万程度です

>>467 匿名さん
今は4500くらいまで出してくれるところありますよ。

>>463 匿名さん
1000万くらいの築古のワンルームを現金で複数買うと、CFは
それ位になりますね。
そもそも年収700で3500万の借入だとタワーマンションは複数購入出来ないのでは？
東雲あたりのタワーを実需の為に、住宅ローンで購入するというシナリオだと現実味あります。

>>468 口コミ知りたいさん
ここの先輩方は2億とかいますし、年収700万でも1〜2億は借りれるのでは？マイホーム扱いで買うにしろ、少なくとも5〜6000万程の借り入れは可能なのでは。
CFが出ないので頭金は必須だと思いますが。

>>463 匿名さん
物件1つあたり、だいたいいくらほどで購入されたんですか？

>>466
>>467
>>469
>>471
おおらかに行こうぜ
そうしないとまた途中からトミヒサ複数所有してたとか、歴代のかなり上げたマンションをベストタイミングで売買してたとか、楽しい話が聞けないぜ

>>472 匿名さん

えっ？ そう言うことだったんですか？

ここはタワー、築古問わず不動産投資に憧れる初心者スレです。 472は成功した人への嫉妬がすごいね。

3500は投資ローンだけですよね
皆さんも住宅ローンは除外して話てます？

年収は700万円ですがタワマン2つ含めて5つ所有している。？？
自宅は別
借入たったの3500 ←タワー複数無理
CF一戸あたり5万 ← 賃料7万のワンルーム と思われる。 ローンだとCFは出ないため。

実際は年収が低いと厳しいのでは。

>>476 匿名さん

また嫉妬って言われちゃうぞ〜

>>476 匿名さん
現金をよっぽど持ってないと不可能なポートフェリオに見える。作り話でない事を祈る。

>>477 匿名さん

まぁ、どちらにしても投資スタンスが違いそうなので参考なりませんね。

実感として本当に中古価格が切り下がってきた印象です。みなさんのスタンスはいかがですか？

>>479 匿名さん

どのへんの物件下がってきてます？ネットに出てるやつですかね？URLあると嬉しいな

僕も基本同じで、あと2〜3年で下がってから買いたいですね。
それまでに新築の値上がり期待の良いのが出たら先にそっちを買ってすぐ転売して頭金を増やすかな。

35年ローンは40までしか組めないようなので、大きな物件はそれまでに買っておく必要がありますよね。

とりあえずお金をせっせと作らないと…w

80-35=45歳までですよ

複数物件持ってます。タワマン2つは4000万円ぐらいで、賃料は月20万程度。そのほか何件か持ってます。最初のタワマンは2割最初に払ったけどそのほかは全てフルローンです。次は繰り上げするかと思いましたがまだ借りれると銀行に言われてますのでまたフルローンで買いたいなと考え中です。

>>480 匿名さん

幾つか持っていると、そのマンション、周辺のマンション、地域のシンボルマンション等の売買情報が嫌でも入ってきます。仲介業者や銀行経由でリアルなマーケット情報が得られます。
エリア間の状況の違いも雰囲気を感じられるようになります。
既出のように湾岸東、特に有明、勝どきの賃借人付投資物件は厳しい印象。港区湾岸はバカ高値が減ってこなれてきた感じ。港区中心部はまだ堅調かな。
スーモ見ているだけでも解りますよ。毎日目を皿のようにして見続けてます。

賃貸人付き投資物件はいつでも厳しいでしょ。賃貸人が出てから売りに出すのが王道。出る前に売りに出したら投資家にたたかれるよ。

＞484さん

その通りです。戦争でも弱い国から順次潰されていくように、競争力のない、つまりマーケットが小さく投資原理で成り立っている収益物件の価格動向が相場の先行指標になりやすいということでしょうね。
３Aの収益物件はまだ強気の印象。

>>482 匿名さん
3つ目持てるって事ですか。良いですね。1つ目と2つ目は何年前に買ったんですか？
頭金2割入れていたから担保価値だけで頭金扱いになったのかもしれませんね？
変動と固定どれで借りられましたか？

湾岸東、持ってないんですよね…

>>478 匿名さん

ポートフォリオね。
フェ○っぽくて気になってしまいます。

>>488 匿名さん

ポートフォリオは
保有物件の事だよ。
実社会では不動産投資に縁の無さそうな人が増えて来たな。

タワーは一室じゃ意味ない。
せっかく売りどきになっても、住むとこないから売れない。
タワー複数をローンで買うには、ある程度属性が求められる。
属性が弱いなら、1000万貯めてワンルームや郊外の戸建狙いがいいよ。

スレ主さん、いなくなった？もう購入したのかな？

>>490 匿名さん

ちょっと頭弱い？タワー関係ないですよね。

>>492 匿名さん

属性悪い人はこのスレ見ても、
そもそも高額なタワーは購入できないという事ですよ。

また年収カツカツで一部屋だけ買っても、次の
ローンが組めないので空中族みたいに上手いタイミングで
転売出来ないという事でしょ。

>>493 評判気になるさん
年収700万でも3つほど持ってる方いらっしゃいましたけど？

3つともタワーじゃないのでは。
700でタワー三つは厳しいでしょ。
属性悪いのは自営業とか中小企業勤務。
先行きの年収アップは見込めない。
一方年収700でも夫が公務員で奥さんも正社員の30代前半なら有利だよ。

>>496 匿名さん
年収いくらくらいあれば3つ以上いけますか？1000万でも足りませんか？

最低でも1500位じゃないのかな。
内陸タワーだと住民もそんな感じだと思う。

>>497 匿名さん

仮に3つ持てたとして、目的は何かの方が大切なのでは？
CFカツカツで、価格が下落すると債務超過が気になり始める様な生活をしたいのでしょうか？
辛口失礼しました。

>>498
数よりもトータル金額で物事は考えるべき。内陸でなくても地方に持ってる方もいる。価格帯も変わります。ポートフォリオ物件の価格帯により複数持てる持てないが決まるわけでしょう。1500万でいくらの価格帯の物件が複数持てるのかを示すべきなのではないでしょうか？