[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入のスレを立てたものです。

本スレでお話しした通り、資金計画にスポットを当てた話し合いが出来ればと思い、
当サブスレを作成いたしました。（マンコミュによくある隔離スレ扱いではありませんw）

スレ主は湾岸に自宅用として物件を１つしか持っていませんが、諸先輩がたのように３つ、４つと購入していく目標を立てています
資金計画は失敗すると取り返しがつかない事もありますので、
このスレで自分を含めみなさまの指針になればと思い作成しました。

資金計画がテーマである以上、今のこの市況のお買い得物件についての考察も必要と考えます。

投資用としてパンダ部屋を買い進めている方は
どのような資金計画で買い進めているのでしょうか？

本スレでトピックで上がって、いつのまにか流れてしまったお話についても、
ここで掘り下げていければと思います。

本スレとこの派生スレで、複数タワマン持ちが増えていければと思っていますので、
どうぞみなさま宜しくお願い致します！！

本スレで使われている物件ランクです

投資対象として考えると、利回りが低い順になってしまいますが...w
指針としてこのランクはこのスレでも本スレと共用し利用できればと思います

港、千代田、渋谷、中央、江東、品川、目黒の物件格付け

ＳＳＳ

【港区】
・虎ノ門ヒルズレジデンス ・六本木ヒルズレジデンス ・元麻布ヒルズフォレストタワー　・アークヒルズ仙石山レジデンス

【千代田区】
・パークマンション千鳥ヶ淵



Ｓ

【港区】
・赤坂タワーレジデンストップオブザヒル ・パークコート麻布十番ザ・タワー　 ・パークコート赤坂ザ・タワー ・パークコート六本木ヒルトップ

【千代田区】
・パークハウスグラン千鳥ヶ淵

【渋谷区】
・青山パークタワー



Ａ

【港区】
・ＴＨＥ ＲＯＰＰＯＮＧＩ ＴＯＫＹＯ　 ・シティタワー麻布十番 ・グランドメゾン白金の杜ザ・タワー ・白金タワー ・虎ノ門タワーズレジデンス　 ・ザ・レジデンス三田 　・パークコート虎ノ門愛宕タワー

【千代田区】
・平河町森タワーレジデンス ・ワテラスタワーレジデンス

【渋谷区】
・代官山アドレスザ・タワー　 ・グランドメゾン恵比寿の杜

【目黒区】
・中目黒アトラスタワー

Ｂ

【港区】
・品川Ｖタワー ・品川タワーレジデンス ・東京ツインパークス ・三田綱町パークマンション ・シティタワー高輪 ・高輪ザ・レジデンス

【千代田区】
・プラウドタワー千代田富士見 　 ・東京パークタワー　・シティタワー九段下 　・東京タイムズタワー

【中央区】
・キャピタルゲートプレイス ・銀座タワー

【目黒区】
・クロスエアタワー 　・恵比寿ガーデンテラス　

【品川区】
・パークタワー目黒


Ｃ

【港区】
・芝浦アイランド ・ワールドシティタワーズ キャピタルマークタワー ・カテリーナ三田タワー ・グローバルフロントタワー

【中央区】
・センチュリーパークタワー

【品川区】
・大崎ウエストシティタワーズ　・パークシティ大崎



Ｄ

【港区】
・タワーズ台場 　・パークタワー品川ベイワード　 ・シティタワー品川　・クレストプライムタワー芝
　
【千代田区】
・パークタワー秋葉原

【中央区】
・ドゥ・トゥール ・THE TOKYO TOWERS ・勝どきザ・タワー ・勝どきビュータワー ・ライオンズタワー月島
　
【江東区】
・パークシティ豊洲　


Ｅ

【中央区】
・ザ・パークハウス晴海タワー
　
【江東区】
・スカイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　 ・THE TOYOSU TOWER


Ｆ

【港区】
　・コスモポリス

【江東区】
・ベイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　


Ｇ

【江東区】
・ブリリア有明三兄弟　

【品川区】
・サンウッド品川天王洲タワー

Ｈ

【江東区】
・オリゾンマーレ 　・ビーコンタワーレジデンス 　・Ｗコンフォートタワーズ　・シティタワー有明

1ですが、タワマン２件目の購入方法を色々と検討していると、
住宅ローンもアパートローンもそんなに変わらないのでは？と思ってきましたw

本スレで例えばツインパークスの9000万の物件について書いてみましたが、
住宅ローンなら年収さえ満たせば頭金なしでも購入出来てしまいますが、
頭金なしだとROIが増えても手残りがほとんど無くなってしまいますもんねw

例えばブリリアマーレの3860万の45m2の物件、
16万の家賃で貸したとして、表面は5%弱。

頭金なしだとROIはかなり良くなりますが、
手残りが月1万を切ってしまうので自分の借入枠のパフォーマンスが非常に悪くなりますねw

頭金を１割入れれば400万ほどの頭金に対し、手残りが月2万弱になるので、
悪くない投資になります。

住宅ローンのメリットは借入金利が低い事ですが、
借入時の年収は節税ができない（これは個人の事情ですが）のもあって、
税金がベラボーに高くなるのも悩みどころですねww

Numbersで色々と考え中の画像を話のネタとして貼り付けときます。
ご指摘ありましたらドシドシお願いしますw

エアクロスはcだな。

>>3
ツインパークスの利回りが...
安い物件ほど利回り悪いなんて珍しいねw

スレ主様、素晴らしいスレッド立てありがとうございます。
私も湾岸タワーマンションを1戸保有しており、住宅ローンもあと500万円程なので、住宅ローンを活用して買い増し、転居、不動産運用を検討しているところです。
ただ、今の不動産市況は高いと見ており、出物次第かなと判断しています。
ここで色々と勉強させていただければと思います。

Numbersの画像で気になった点がいくつかあります。
まず、固定資産税が入っていないことと、つまらない事ですが坪単価が㎡の数値になっています。
金融機関の借入金利と借入期間もわかる様にして頂くと分かりやすくなるかなと思いました。
あと個人的に気になってるのは、不動産所得税などの税金がいくら程掛かってくるのかということです。

>>3
この返済額って、35年ローンで計算してますか？
ツインパークスって築18年くらいだから、
アパートローンでは35年融資引けないのでは？
住宅ローンではわかりませんが。

6です。

あと空室率や諸費用（付帯設備の修理対応等）の考慮も必要かと思います。

>>6
大先輩さま、評価いただきありがとうございます。
残り500万なんて素晴らしいですねw

新参者ですが先輩方から指摘を受けつつ
色々勉強しながら早めに２つめ３つ目を買っていきたいと思っています！

指摘の部分、修正及び追加しておきますw
そこまで入れての利回りで考えないといけないですね

追加で買う時って、ローンを組む場合は年齢も見られると思うのですが、
おじいちゃんになってしまっても、資産（もちろんローンもそんな残ってない）を活用すれば追加で受けれるものなのでしょうか？（80歳までに終わらせるローンになるのですかね）

確か、本スレの話では、抵当権の２つめを使えばいけると言ってましたね。
この辺ちょっと勉強不足なのですが、おいおい時間を見つけて平行して勉強していこうかなと思ってますw

せめておじいちゃんになるまでに1〜2億くらいの資産は作りたいですね笑

>>8 匿名さん

ツインパークスって、大規模修繕は済みなんでしょうか？
これからだと賃貸募集に影響がありますね。

>>10
今まさに修繕中ですね。高層階あたりやっています

修繕での影響って、あるものなんですか？
広いお部屋は今も安定の35万越えの募集ばかりですw

狭い部屋は異様に家賃が安いので、利回りが悪いんですよね。。

この表面利回りでは投資にはならないと思います。
8 の方が言ってますが取得にかかる経費、 固定資産税、火災保険、税金も考慮する必要あります。
また不動産投資のシミュレーションをする際、こういう単純な方法ではなく、
貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
年間の税引後利益 を積み上げていきます。
最後に売却時の資産価値 を足してください。

>>8
固定資産税を入れて更新しました。
ROIが結構下がりました（笑）

空室率や諸費用はエクセル（Numbers）で入れるの難しいですね...どういう数式にすればいいのか...
とりあえずはROIや年間手残りを見て、脳内で考えて見てますw年間手残りが20万以上あれば安泰かな？

それと坪単価忘れてた...今日はもうあまり時間ないので時間見て更新しますorz

にしても今日は風がきついなぁ〜

表面５％割っては検討難しいと思います、いくらタワーでも
賃料見積もりも甘いような、、

私がこの３，４年首都圏諦めた理由でもあります

首都圏でなく都心とその周辺

>>12
本スレでも勉強させていただいていました！こちらにもありがとうございます。
火災保険忘れてましたorz
うーん確かに全部含めると、出口までやらないと利益でないですねぇ

奮闘中さんは以前の物件は表面利回り8%くらいと仰ってましたっけ？
それだと持ちっぱなしでも全然投資として成り立ちますよね

>貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
>損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
>年間の税引後利益 を積み上げていきます。

この辺りはそれぞれ複雑な計算が必要になるので、１エクセルでは難しいですが、
年間の税引後の利益を縦軸にして、売却価格と残高も一緒に記載すると、トータルの利回りが出てきそうでしょうか。ざっくばらんな発想でスミマセンw

少し頭休めてから、ググって勉強してきますw
ちなみに奮闘中さんはこのあたりの不動産投資関連の書籍でオススメってありますか？

本スレでは「ど素人がはじめる不動産投資の本」と言うのがオススメとありましたね。

>>14
本スレでも地方買いの方いらっしゃいましたね。
名古屋は調べてないですね。都内よりも全然良いのでしょうか？
良い物件あればこの表に勉強がてら反映させて見たいと思います。

賃料見積もりは今の募集ページで調べて取ってきたのですが、その価格から5％くらい下げる必要ありますかね...
ブリリアあたりは不動産屋に聞いたことがあるので大丈夫だと思うのですがツインパはちょっと分からないんですね。賃貸時に値引きしてる可能性ありますかねやはり

賃貸制約価格って、レインズのような中古成約と違って見える化されていないですもんね

>>14
地方だと表面どれくらいの物件あるのでしょう？

>>16
表にすると都内物件の投資の厳しさが浮き彫りになりますね。
富久なんかも表に入れてみると良いかもしれません。かなり利回りいいのでは。

どちらにせよ、>>12さんがおっしゃるように、出口の売却部分までがある程度見える表にすれば、
全く景色が変わってくると思いますよ。ROIで考える必要はもちろんありますが、
この投資はそれと同時に、ローンの残債もどんどん減っていき、かつタワマンは値下がりリスクも低いですからね。

＞14さん

表面5％というのは大変わかりやすい基準で、特に現在の金利環境下ではCFのプラマイをざっとつかむのに大変適していますね。

私も地域を問わず、突っ込んだ検討をするか否かのメルクマールにしています。各種サイトでも5％以上という絞り込み定義があるのはそのためなんでしょう。

あとは、市場全体のセンチメントと不動産投資市場の相関を掴むためには、日経平均とJ-REIT指数の関係性をチェックしています。

皆さんはどのようなアンテナを上げておられますか？

>>20
ほぇ〜 なるほど
5%でCFプラマイzero（０）って感じなんですね。

表面8%であれば、CFは3%というイメージですか。
勉強になるなぁ。

日経は2万いきそうですね。無理上げしすぎとは思っていますが
J-REIT見てなかったな〜

>>2 匿名さん

ランクの意味が分かりません。現在の中古成約坪単価なのか、分譲時坪単価なのか。
それとも漠然と物件の立地と建物グレード等を評価しているのか。
どういう視点で見ても評価が逆転している箇所がいくつもあります。
物件情報を載せるならば、成約坪単価と成約坪賃料の散布図など定量的な指標にしたほうが良いと思います。
せっかく良いスレッドなのに、恣意的なランキングが先頭にあっては無意味な対立を煽る低俗的な連中を呼び寄せるだけです。

金持ち父さんシリーズはほとんど読んでます。

>>22 マンコミュファンさん
現在の中古成約坪単価で並べ替えして下さい。よろしくお願い致します。

>>24 eマンションさん
分かる範囲で載せます。業者からもらった資料と自分でレインズで調べた情報の混在です。築浅と10年超があるので本来そこも考慮が必要ですが。

シティタワー麻布十番570
東京ツインパークス430
品川Vタワー410
センチュリーパークタワー380
品川タワーレジデンス370
グローバルフロントタワー370
クレストプライムタワー芝370
ドゥ・トゥール360
芝浦アイランドグローブタワー330
タワーズ台場310
ワールドシティタワーズ310
キャピタルマークタワー310
パークシティ豊洲300
スカイズ300
THE TOKYO TOWERS290
芝浦アイランドケープタワー290
コスモポリス品川290
パークタワー品川ベイワード280
シティタワー品川240
ブリリア有明シリーズ240
シティタワー有明240
オリゾンマーレ210
Ｗコンフォートタワーズ210
ガレリアグランデ200

なんだか初心者の方を応援するスレッドになりましたね。 笑
スレ主は楽マチなどで勉強されたら良いと思います。
今の利回りで湾岸タワマン投資はハイリスク、ローリターンなので
実需で良いのでないでしょうか。
昨今販売されたタワマンは、デベにとっても利益率の高い美味しいビジネスでした。財閥系でも次は素人をターゲットにしたワンルームなどの販売も行なうそうです。
地銀も儲かるので、サラリーマン大家に積極的に融資しています。
高値掴みすると、彼らの狙い通り給与から補填になってしまいます。

>>26 大家奮闘中さん
タワマンはローリターンですが、価格下落と空室に関してハイリスクでもないかなと思います。
下手なワンルームよりは、という意味ですが。

>>26 大家奮闘中さん
初心者さん、多いでしょうね。本スレには、スレ主さんの他にも結構いました。
今からの新規参入はなかなか良い物件がないので、厳しい時代ではありますね。我々は恵まれていました。勇気は必要でしたが。

かといって新築価格スレを見ると、新築の値下がりが激しいようなので、今後はどうなるか分かりません。
長期金利も上がっていますが…うまくいかないものですね。

タワマンで空室リスクが低いのは今まで地域でNo. 1だったからです。
家賃補助や経費で賃貸しているような方にとって、空室出たらすぐにでも引っ越したいのがタワマンだった訳ですが、タワマン自体が今のように団地化してきて希少性が無くなってくるとリスクは増えるでしょうね。

タワマンに魅力を感じるわ～なんて言う人、今どき、いるんですかねぇ・・

タワマンだ、タワマンだ！！ なんて言って舞い上がってる人がいるとしたら、むしろ、イタ～い人なんじゃないのって思うけど・・！？

少なくとも、希少性はないね。それだけは間違いないでしょ。希少性があると思ってプレミアつきのお値段で買ったような人は、それが剥げ落ちる部分の値下がりは最低限、覚悟しなきゃいけませんね。。。

この休みで新築のモデルを2件ほど見てきました。竣工引渡し間際のもの。
天井高や廊下幅、ひと部屋ひと部屋の使い勝手等、結構レベルが落としてあるのが一目瞭然で、これを今の価格で買わされるのかと思うと、ちょっとなぁ〜と感じました。

一方でこういうのでも売れてしまうというのは、ちゃんと造られたタワマンなんかは、今後も一定の価値を保つんだろうなぁ〜、とも思った次第。

タワマンか否かという基準は、あまり意味を持たない気がします。

１０年後、「タワマンってすっごく流行った時あったよねー」なんて言われてそう。。。

建てるハードルが高いのでタワマンは基本的に希少性あります
広い敷地、容積率などの調整に時間がかかり、建築費も高いです
ただ湾岸は前者が当てはまらないので基本的に私は避けてます

>18
買ったのはつい最近ですが、７％半ばぐらいです
もちろん地方であること割引く必要あります

５％切るのは実需ベース（か、相続要因）なので投資には向いてません
やるなら指値は強気でいったほうが良いですね

>>28 匿名さん
今年はもう売却及び購入予定はないのですか？
売却するとキャッシュはたんまり溜まりますが、なんだか淋しいです。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_86731684/
タワマンといっても色々ですね。
築年がすすみ条件の悪い部屋なら、90平米で3980万位が適正価格なのかも。

スレ主さんの表の固定資産税は安すぎです。
中古なので減税はありません。
質問の答えですが、修繕積立金の値上がりも反映させて、
20年分のキャッシュフロー表を作成してください。鑑定評価書はこの様なCF表が作成されています。

>36さん

そのタワーは特殊事情もあるみたいですね。温泉を住戸に引いている物件ですよね。

温泉を廃止したら検討しよう

>>33 匿名さん
10年後にタワマン以上の不動産が買えるのかというと、そんなものが存在するのか？という疑問。

10年後は団塊相続の世田谷戸建投げ売りを拾うのがトレンドかも。うちの実家は資産価値考えると今すぐ売り払いたいが親は引き継いで欲しいというジレンマ。建物そのものにもコストかけ過ぎているのでアパートへの建て替えももったいない。色々面倒くさい事情の人は多いはず。
都心タワマンを経験したら世田谷戸建の不便さに戻れません。

そんなの拾いたくない。

>>42 匿名さん

そう。欲しく無い人が多い。つまり需要が限定されるから大分下がると思う。活用方法如何では高利回りが期待出来るようになるかと。

>>40
１０年後もタワマンが一番の不動産であることは変わりないでしょう。
ただ、タワマン同士の格差はさらに広がるかと。

>>36
坪単価安いですし良いじゃないですか、
ただ眺望がダメなのとブランドと温泉と管理費がマイナスですね
投資向きのサイズではないですが、実需ですぐ売れるのでは

タワマン人気は、相続税云々で騒がれて価格が思った以上に上がってしまった今がピークなんじゃないですかねぇ・・？

>>45
温泉ってマイナス要素なんですか？
毎日温泉に入れるって良いな〜とw
ただ辰巳なので、賃貸相場がちょっとアレですね。
それにしても利回りは良いほうかも。25万とかで角部屋の賃貸募集かかってるし

>>37
いろいろありがとうございます。
今日１日格闘して作ってみました。まずブリリアの安い物件から

修繕金の値上がりと固定資産税の計算方法が分からなかった...関数でやるのは難しいでしょうか
固定資産税は自分5500万くらいの物件で14万弱くらいだったんですが、安すぎますかね？TT

続いてツインパークスの利回り良い角部屋。
築年的に35年ローンは無理なのかな？いろいろ破綻してそうですが、全体を俯瞰してみるのにかなり良いですねこれは...
売却想定は年2%で計算してますがツインパはさすがにこんなに下がらないのではなんて思った次第。

来週のお休みで続きを作ります。奮闘中さん以外にも、諸先輩様がた他皆さまご指摘などありましたらまたお願いしまう！

お疲れ様です。
だいぶそれらしくなりましたね。
固定資産税、築6年から倍になりますが
14万とは随分安いんですね。
湾岸は所有してないからわからないです。 CF表をパッと見たところですが、賃料は空室率を考慮して95％くらいして、
修繕費も途中に200万位入れた方が良いですね。 あとNOIだけでなく
減価償却費を入れないと税引き後利益が
正しく出ません。
リンクを貼ったアパ東雲でもやってみて
ください。

賃料設定は眺望のある高層階で24万なので22万の95%かな。
毎年の下落率は関数式で簡単にエクセルで出来ます。勉強してください。

>>49 匿名さん

力作ですね。
金利と元本の計算が？
見間違いならすみません。

>>47 匿名さん

温泉は配管をやられるみたいですよ。

>>49　>>48
売却前提でないとやはり厳しい数値ですね。

＞50
積立修繕費の一時金で200万とられるケースは、少なくとも１回目の大規模修繕においては、そうそうないのではないでしょうか？２回目以降は未知数ですが...

>>55 匿名さん
200万は積立金ではなく設備のリフォーム代です。
換気扇、エアコン、水回りは15年もすれば色々壊れますし、シートフローリングも古ぼけたままですと借り手がつきません。
また、これとは別に毎月のCF表の修繕積立金は8年目毎に少なくとも倍にした方がいいですね。

不労所得とか流行っている様ですが、現実を見ると厳しいですよね。
不動産投資で成功する人は1割らしいです。
湾岸はまだまだ下がります。

このスレ見てるのは、1割に入っている人が多数だと思います。残り9割の人はおそらくここ見ない。

私、買うときは大抵物件は見ないです。
それくらい価格的か将来的に魅力ある物件しか買わない。

>>50
こんばんわ！今回も見ていただいて感謝です
ちょっと時間があまり取れなくてまだ賃料95%しか反映していないのですが、
多分コレは見たいかな？と思ってアパ東雲の方を作ってみました！w
さすが奮闘中さんですね、一番利回りが良いです。これなら検討に値するのかな？

週末までには下記を追加する予定です。
・専有部の修繕費（200万の追加）
・積立修繕金（8年目→２倍、16年目→４倍）
・家賃の下落（４年毎に３％くらい？）
・減価償却費（この部分がイマイチ分かっていないので週末に勉強予定です←）

家賃下落、売却想定、積立修繕金の経年の変化は、
投資である以上はきびし目に見る、ということでそのままエクセルに反映させようと思ってます。

奮闘中さん以外でも、他の物件でこの表で見たい方いたらリンク貼っていただければ時間あるときにやりますね〜！

>>49
そう言ってもらえてありがたいです...本当にハマって悪戦苦闘したのでTT
まだまだ初心者に毛が生えたようなものなんでかなり頑張りました
ラクマチの関連記事の画像をイチから写しながら考えながら作りましたTT

金利と元本の計算ですが、エクセル関数でいうところの、
IPMTとPPMTを使って計算してるのですが間違いありますでしょうか？TT

参考までに計算式を貼り付けます（PPMTでもやってることは同じです）

＝ABS(IPMT(B$24÷12,B$2×12−11,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−10,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−9,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−8,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−7,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−6,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−5,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−4,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−3,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−2,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−1,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−0,35×12,$B$33,将来価値))

B$2ってのが表でいう何年目という部分で、
これに12を掛け算して、1〜１２月分を足し合わせている感じですねTT

エクセル関数で住宅ローンの計算できるのは初めての発見でしたw

>>59
なるほど...ブリリアマーレやらツインパークスやら
物件に惚れて買ったらダメなんですね...orz
59さんから見てもアパ東雲は良い物件ですかね？

このスレ見て本当に購入されてたら、このCF表は使えるということになりますね苦笑

>>58
僕も多分９割の人間がわだったと思うのですが、
ここで勉強して１割に入るように頑張ろうと思いますTT

本当にスレ立ててよかった...TT

>>60
この表で今まで出た３物件を比較したものも出せました（この部分は手作業に成っちゃいますが）
データのみで考えると、３物件とも売却後は３つとも７％のROIは獲得できるけど、売却しない場合のツインパとブリリアはなかなか厳しい感じ

これに>>60で書いていた追加事項４つも加味して考える必要ありますね。
かつ売却想定額は単純に年2％としてますが、実際はツインパはそこまで下がる可能性は低い、何てことも考えないといけないですね

ただ、この表を見るだけでも、ざっくばらんに考えていた甘々な脳内見積もりは砕かれてしまいました＞＜
まぁ売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうかこれは...><

>61さん

52です。金利計算、間違ってないです。大変失礼しました。直観的に金利が1.6％の割に多い気がしたもので・・。

実は私もエクセルでローン計算を試みたことがありとても苦労した覚えがあります。でも、もう一回作れと言われても無理～（笑）。大変ですよね。
結局ネット上の安易なツールで試算しております。

あと、エクセルで絶対にできないことは、物件を見る、見倒すことです。収支上は明らかに合わなくても、目が肥えますし、本当に気に入ったらLTVをグッと下げてでも買うという選択肢もあります。

新築、中古問わずできるだけ現物を見る、楽しい作業でもありますよ。

59ではありませんが
アパ東雲　元値平均は坪１８３
流通　坪単価　200~220ぐらいのようなのです

低層を加味すると、坪178は損するリスクは低そうなレベルと言えます

ですが、やはり投資には
広すぎる、総額が大きい、管理費、将来の有明の大量供給考えるとイマイチです
自分が買うとしたら4000万ちょいぐらいですかね
でもその前に実需買いが入るでしょう

>>64
諸先輩がたは>>64のような作業をしなくても、すでに>>64で言っていたような事は分かっているよ、という事になるのでしょうか。（表面5%がライン的な書き込みもありましたもんね）

経験とは本当にすごい。恐れ入ります

投資初心者が騙されて失敗してしまうのも分かります。失敗する9割はきっとCF表とか作らないですよね

本当に勉強の日々です

次は戸建狙いでいきます

>>65
いえいえ、わざわざありがとうございます、ロムって頂いていたのですねw
先週勉強したばかりなので金利関連の関数は詳しくなりましたw（IPMTとPPMTだけですが...w）

エクセルの方は一度作り上げてしまえば、あとはDB化しておけばいつでも見比べれるし、
見たくなった物件のデータを入れればいつでも把握できるようになるから、かなり強力なツールになりえます

物件を見たおさないと、惚れて購入してしまったら大変ですよね(汗)
年に何件くらいの物件を見るものなんでしょうか？僕はまだ去年の冬から４件しか見に行ってないです苦笑
>>65さんはどれくらい見に行ったんでしょうか？

本当に物件見るの楽しいですよねw新築より中古の方が簡単、新築は難しい。想像しないといけないから。

>>66
管理費修繕費が広いと金額高くなるから、
本当は狭くて家賃が高い料金が取れるような物件が一番良いんだけどね

ただ、そうなると内陸になってしまうので今度は高すぎるという事に

>>68
先日誰かがおっしゃっていた、世田谷あたりの戸建てですか？

＞67さん

いやいや、64さんは立派ですよ。私は始めたころはそんなにまじめに計算していなかったです。ただ、仕事柄周辺の再開発の見通しやら、デべの土地の取得価格なんかを推測しながら、これなら最悪でも損は少ないだろうというものを買っていました。
いまでも64さんほど熱心に将来収支を考えておりませんが、取得時の財務目線と、運用中のLTVやらPLやらCFは同じである必要はないと思っています。

取得時は物件のNOI水準と価格維持の蓋然性、運用時は目標とする財務指標にいかに近づけるか、ということを考えている感じですかね。

>>71
言ったのは私ではありませんが、今の相場ではマンションに展望はあまりないかなと
品川ナンバーに拘る俗物ですので世田谷以外を希望してます（笑）

65さんじゃないけど、自分は新築マンション、中古マンションは100ぐらい見てます。中古マンションの折り込み広告見るのが好きで新聞取ってます。オープンルームたくさんいってますよ。

＞69さん

物件見るのは、月に５件見れれば多い方ですかね。今の時期は、新築入居前で売れ残りがあるような物件は、新築の現物っていうレアもの（？）がみれるチャンスですので、買う買わないは別としてワクワクして見に行きますね。
場合によっては値引きの話とか、アドレナリンが出ちゃう・・・。
ちなみに自宅はそうやって買いました（笑）。

＞74さん

折り込み広告、サイコーですよね（笑）。金曜日がいつも楽しみです。あ～、この物件売れないから他者にもお願いしたのね、とかタワマンの同じ間取りの階層違いでの値付けの機微とか、お楽しみ満載ですね。

>>73 匿名さん
戸建なんて値下がりリスク半端ないじゃん、と思ってたら品川ナンバー(笑)
土地値だけになってもタワマン区分より高い気がするw

>>74 >>76
そうか、新聞を取るとそういうメリットが...なるほどwww
毎週金曜にたくさん折り込みのマンションチラシが来るんですか？
新聞取ろうかなw

>>73
今のタワマン特需が落ち着いたら、2030年頃には都心戸建てのブームが来るということですかね。
どちらにしても都心周辺の戸建てはかなり高そうですね。億手前はするのでは？
マンションに比べて、土地の担保価値が取れるから次の物件のローンにも行きやすいのでしょうか？

>>72
ありがとうございますTT
僕はそこまで深く考えてなくて、奮闘中さんの課題を頑張ってみたらそうなった感じですねTT 本当にみなさんに感謝ですTT
LTVやらPLというのも初めて聞きましたw後で調べますw
本スレにもいらっしゃいましたっけ？はじめから参加してくれてた方な気がしますw

今の市況はなかなか厳しいものがありますが、ここの討論や物件内覧を重ねて失敗しないような投資フェーズをつくっていかないとですねTT
特に僕だけでなくこれから始めようとする方にはハードルの高い市況なので、ここで色々と選定眼を養っていけるようにしないと、

はじめの投資タワマン物件１件目でミスってしまうと本当に怖いですからね、
タワマンはアパート投資よりはリスク低いとはいえ（リターンもかなり低いけど）
持ち出しの物件なんて買ったらえらいこっちゃです...汗

>>64
自分で書いてて>>79のレスを書きながら浮かんだのですが、

>>64
> 売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、
> スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、
> アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうか

上記の部分は間違えでしたかね、１０年も２０年も経てば返済自体は進んでいるので、
例えば3つの中のどの物件を購入したとしても
10年20年後にはある程度返済は進んでいるので次の物件を検討できるようになるのでしょうか？

>>60の表でいう所の、【売却想定額 - 融資残高】の部分は担保価値の一部に組み込んでもらえるようになるという事でしょうか？（計算の仕方が難しそう）

>>81 匿名さん

運用中の財務戦略っていうのは、正にそのようなことを織り込みながら負債のコントロールなどをすることですね。

担保価値は、区分の場合は空き枠どういう考え方はされないです。
前のも出てましたが、2番抵当は価値がないと判断するのでしょう。

ご教示下さい。
ブリリア代々木の1LDＫを諸費用込みで予算8500万円までで購入を考えています。
予算は私が5000万円「湾岸に所有物件の売却と自己資金」
子供が1000万円
残りは子供が住宅ローンを組む予定でフラット35約2500万円の予定です。
中途半端な物件よりも資産価値の下落幅は少ないのでは。と思うのですが如何でしょうか。
子供共に住むつもりは無く、賃貸予定です。尚自宅は別にあります。借財は現在までありません。

ブリリア代々木っ？

>>84 匿名さん
はい。
ブリリア代々木タワー、CLASSYです。
3月事前案内会の予定です。宜しくご教示頂けたら幸いです。
投資に関しては素人です。

>>85 匿名さん

私の資料請求はしました。

代々木公園ですか？

原宿からくだった場所ですね。

低金利なんだからフルローンがいいのでは？

>>88 匿名さん
私はローン控除が使えませんし、子供は現在の住所地は賃貸なので2500万円が返済の上限かと思います。
運用の事も考えましたが、以前株で大損した事があり、私には株式や債券投資は向いていないと思いまして以来、不動産のキャッシュ購入、賃貸のみでした。

>>83 匿名さん

原則はフラットで賃貸はダメ。
ご子息のCFはマイナス。
おそらくバカ高いのでキャピタルはのぞみ難い。
相対的に下落幅は小さいかも、だが失う絶対額は大きい可能性大。
メリットは何でしょう？

>>90 匿名さん
タイミング合わずにブリリア上野タワーを買いそびれた。実際は東の方向、不忍池を望む1Lが無かった事、ブリリアなら信頼が置けるかな。免震構造、無駄な共有施設が無い事。」位でしょうか。
実際は住まないので部屋の作りとかは興味がありません。
フラット35がダメだとすると他の資金調達を教えてくれませんか。
自分では賃貸人が決まる迄、現在の住所地から購入後に住所を変更して実際に住めば良いのかと思ってました。

>>91 匿名さん

なぜ新築を狙うのですか？居住用で住宅ローン控除を狙う以外にメリットが無いように思えるのですが。
実は私の親もブリリア代々木に興味があると言っていたのですが、市況から考えると坪450以上はすると思うと伝えたら驚いていました。

>>83
キャッシュ6000万
私ならそんな使い方はしないな　少なくとも

息子さんが少し住めばフラットOKですよ。 富ヶ谷にタワーないし、渋谷もすぐだしエリアはいいですよね。上野なんか買うよりずっと。いいなあ。優しいお父様で。

息子さんの引越し先はちゃんと銀行に連絡してください。

>>94 大家奮闘中さん

フラットのセカンドを賃貸っていうのは、やっぱりダメなんですか？

引越先を伝えたら一括返済求められるよ。

>>97 匿名さん

セカンドだから引渡しはないのでは⁉︎

こんにちは。

夫 42歳 年収1150万
妻 32歳 年収 264万
子供 1歳

夫 退職金見込み 60歳 3000万弱
妻 退職金見込み なし

マンション持っています。
住宅ローン残高3100万ほど

今、マンションを売れば、見積もりでは、6400万〜6200万になります。買いたいという方もいます。

貯金が普通貯金で1000万
株式で1500万ほどあります。

住み替えを希望していますが、この場合、8000万くらいのマンションか戸建てにしたいのですが、無防でしょうか。

ちょうどいいなと思っているマンションが8000万くらいで、、

全然余裕だと思うのですが？
今のところを売却して5000万のローンを組み直す感じですよね。
今の貯金は無くさずに。

>>99 匿名さん

3100万をアパートローンに借り換えて賃貸に出し、二軒目を買う、も有りですね。
このスレを見てるということは選択枝におありなのかな。

今の時期はマンション価格高いから、自分なら動かない。8000万の次のマンションは高値掴みしてしまう可能性高い。一旦自分の住むとこは賃貸にしてマンション価格が下がってきたら購入するのがベスト。なかなかできることではないが。

>>94 大家奮闘中さん
私の父親が早逝したので、親としてやれるのは大学の卒業までの支援と余裕があればマンションの援助位でしょうか。
自分が親にして貰えなかった分を子供にと思うのは甘いでしょうか。ここまでそれなりの資産を築くのには容易ではありませんでした。

>>103
横から失礼します。
まだ子供が小さい若輩者ですが、子供にはそこまでの援助は要らないと思います。
知人や友達にマンションを与えられた人は何人も知っていますが、正直社会性に欠けた甘い人ばかりです。
自身が親に何も与えられず今の資産を築けたのであれば、子供も大丈夫です。
学だけしっかり与えてあげれば銭は残さなくていいと思います。私もそのつもりで子育てしてます。

>>99
スレチでは？
正直今の8000万位の物件いかにも中途半端なので
失敗しない事お祈りします

苦労して築いた財産なのに、
税金払うのは一番バカバカしいですよね。 一括返済は引越し先を言わずに
郵送物が戻ったり、悪質と判断されるからです。銀行の担当者とは
良い関係を持ち、引越する理由をキチンと説明出来れば大丈夫です。未経験者の憶測はあまりあてになりません。

>>81 匿名さん
気になったんですが、20年後だと50歳とかになってると思うのですが、そこからローンをひいたり出来るものなんですか？35年ローンでなく、25年ローンとかでしょうか。80歳までにですよね。このスレで行うマネーゲームは、80歳がゴール。

>>102 匿名さん
年齢の問題もあって早めに動きたいのもあると思います。みなさんはその辺りはどう考えおられますか？

>>107 匿名さん
住宅ローンを組んで、20年後という意味ですね。

「サラリーマンは、金を生まない自宅のために借金をする。だからいつまでたっても豊かにならない。
　事業をするものは金を生むもののために借金をする。だから豊かになれる。」

随分昔に、仕事上の出会いのあった社長さんから聞いた言葉です。長らく忘れていたのですが、あるとき何かのきっかけで思い出し、ちょっと踏み出してみようかと１室目を買ったのが10年ちょっと前。すごく単純な言葉だけど、人生を半分くらいやってきて真に迫る金言だということに突然気付いた。

今更バカみたいなことを言ってるような気もしますが、この一言を聞かなければ今はなかったと思う。
今もサラリーマンですが（笑）。

>>110 匿名さん
いま幾つ持っているのですか？

＞111さん

港区に２室、江東区に２室。たまたまですが全部タワマン上層階で１つは自宅です。自慢できるほどでは全然ないですが（汗）。

>>110
名言ですね、

私も一戸目を貸す状況になるまでリアルな意味で気付かなかった
遅かったです
ただいま港区２件、川崎１、名古屋１
で４件、低層階が多いです。。。

このスレのいいところは、情報共有もさることながら、自分の来し方行く末を考えたりして、自己確認 ができる、あるいは気が付いたらそうしているということですね。
稀有なスレだと。

複数所有のみなさんは次の方向性をどうしようと考えてますか？10戸まで増やしてアーリーリタイアするとか。

>>115 匿名さん
10戸はムリかと。ただタワマンの場合は4〜5戸で充分アーリーリタイア出来ると思います。ただ借金を返すまでが大変です。

皆様、2戸目以降は何年ローンですか？アパートローン、住宅ローン問わずですが。35年ですか？45歳以上でも賃貸収入が評価されれば、35年ローンは組めるのですかね。

>>112 匿名さん
何年くらいかかるのでしょうか。20年もかかりませんか？

次の一手
富久クロスを所有しています。
契約時5000万でしたが、現在7000万越え、同じ間取りの賃料は28万

あなたならどう展開しますか？

>>118 匿名さん

投資で始めたのは10年前、自宅は買い替えを繰り返して5軒目です。

>>119 匿名さん

私だったら賃貸継続。10年後も7000万で売れる想定。10年後、売却するか賃貸継続か検討。

持ち続けるか5年転売か両方か？皆さんは嫁さんや家族の反対で住み替えできなかった経験ってありますか？
自分で住むならマイホームローン、始めから賃貸目的ならセカンドハウスかアパートか親族かの三択ですが家族が今の物件を気に入ってしまい身動きが取れません。

自分が住まないのに新築購入でローンを組むというのはどうなんでしょうか？

４軒でキャッシュが薄くなってしまい
次のアクションに展望が開けません

こういう不動産投資の谷みたいのはあるようなんですが
タワマンはキャッシュがどんどん増えるという投資ではないので
見事にその谷にハマった気がします

そんな谷あるの？キャッシュフローが良くないのかな？

＞123

金利下げの交渉とかされていますか？CFを低コストで改善させる第一歩ですね。

４軒目を買われた時点でCFが既にマイナスだったということでなければ、
成長スピードは落ちても、次の展開に行き詰まることはないと思うのですが。

コメントありがとうございます
表面平均７％は超えてるのでタワマン中ではマシだと思うのですが
頭金入れすぎたか、本業の稼ぎが少ないのかな・・（汗）

だんだんマンショングレードが落ちてるような気も・・

タワマン4件だと家賃月額30万円かける4、
CFは月15万円かける4ぐらいですか？
毎月60万円のプラス？

>>127 匿名さん
そんなCFは4割近く頭金いれないと出ませんよwスレを読みなおせば分かりますよ

>>128 匿名さん

そうなんですよね。
ただ、3割とか自己資金を入れれば今でも都心タワマン投資が成り立ってしまう、としたらこれから下落〜っていう基調でもないのかも、と思って身動きできない今日この頃です。
皆さんのご意見を是非。

4000万円の1LDKを2部屋購入して賃貸に出すか、9000万円の1LDKの上質の部屋を購入して賃貸に出して所有の満足感も満たしたい狭間で揺れてます。因みに自己資金は6000万円程度です。
富久クロス良いですよね。近くに新宿2丁目が無ければの話で。
最も賃貸に出せば良いだけですけどもね。私は夜の２丁目は近寄りたく無いですね。まさにレインボーって空気感ですね。笑。

スレチかもですが、虎ノ門～神谷町の森ビルによる開発の情報がありましたので、ご参考まで。
すごいです。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52395291.html

>>130 匿名さん

投資なので利回りと近隣の賃貸需要を考慮して購入するのがいいと思います。一般的は9000万円もする1LDKを借りることできる人少ないので2戸のほうが有利です。

１部屋現金で共同担保で融資多く引ける可能性もあるしリスク回避にもなる

普通に2部屋でしょ

>>130 匿名さん

そんな事ないですよ。いま二丁目は
六本木みたいなって白人の観光客で
いっぱいです。
美味しいお店もたくさんあるし、
とても住みやすいところです。

>>134 大家奮闘中さん
結構詳しいんですよ。
朝方まで騒いでる輩が大勢います。後マッチョなカップルが結構歩いてるし、2丁目公園なんか盛況ですよ。自分はあそこは出来るだけ避けてましたし、どうしても通るときは大げさに言うと息をしないで駆け抜けてました。酷い場所ですよ。投資なら良いけどファミリーには最悪な立地ですね。

>>129 匿名さん
わぉw3割とは凄いですね！貯金してきた資金でですか？何年くらいで回収見込みですか？せめてCFは出せる頭金を出すべきですが、次に買うときにまた貯金して頭金を貯めるというのはちょっとキツイですよねぇ。

>>130 匿名さん
場所どのへんで考えてるんですか？
頭金凄いですね。貯金してきたんですか？それとも今までの所有物件の売却とかでキャッシュ出せたんですかね。

>>122 マンション検討中さん

僕もそれを考えて、独身のうちに最低2個は持ってから結婚を考えてますw
今のとこを賃貸に出して、同じマンションの別部屋を賃貸で借りてみては？少なくとも年収は上がりますよねw
気に入ってるとはいえ、モデルルームや中古を一緒に回ったら考えが変わるかも。そういう行動されてます？住めば都で、結局他物件を見なくなるのがそこを気にいる要因のひとつですww

>>114 匿名さん
スレ立てしてよかったと思える瞬間。ありがとうございます。
今から参加する新規の方には不利な市況ですが、このスレの考察により打破していきたいですよね。

>>123 匿名さん
頭金結構入れたのなら、CFが良くなるのでその分貯金出来るのではないでしょうか？
4つのうち1つでも返済が進んだ物件があるなら、それを元手に増やせないものなんですかね？
2億ほど借りてしまっていればそこが一旦の限界地点にも感じられますけどね。4件買ったならそれくらいの借り入れ金額になりますよねたぶん。

>>123 匿名さん
何か１つ売却してみるとか。
奮闘中さんのようにキャッシュが潤沢になると思います(笑)

>>126 口コミ知りたいさん
地方の物件ですか？7パーセントは凄いですね！
頭金結構いれてその利回り実現した感じですかね？

良ければポートフェリオとか言っても良い範囲内で伝えれば、もっと良いアイデアが誰かから出てくるかもしれません。

>>124 匿名さん
この投資は、CFはそもそも良くないですよ。
スレの初めからみると、いかに厳しいかが画像付きで説明されてますw

>>120 匿名さん
10年で4〜5件とは！すごいですね。その10年ではやはり貯金を頑張る必要ありますよね？苦笑。
自宅は何年前くらいに購入されたんですか？10年よりも、もっと前なのかな。

>>99 匿名さん
6000万強で売れるマンションなら、賃貸で貸せばかなりCF出そうな気がします。>>101さんの言うように2件目を買うのもアリかもです。買う時期は置いといて、今の物件銀行ローン→2件目8000万のをフラットローンという方法もありますしね。

皆さまの体験を聞いてみると、やはり買い増しにはキャッシュがかなり必要ですね。年収の絡みもありますが、やはり物件の1〜3割の頭金は用意しておきたいところですね。コツコツが大切ですねぇ。

>>135 マンション検討中さん

どちらにお住まいですか？
新宿は色々な人がいるので、驚かれると思いますが
富久はファミリーもたくさん住んでますし、何しろ便利です。
まあ好き好きなので、自分の好きな場所に住むのが良いですね。

>>142
通常、表面利回り=年賃料/購入価格ですね

港区内側で新築時７.5％というのがあります。私のホームラン物件（笑）ですね
これ以上はないです

>>143
そうですね、タワマンばかりはキツイかも
1頭ものが気になる・・今更遅い！

>140
>2億ほど
区分のアパートローンですよね？
年収の１０倍までとか聞きますが、限界まで借りてる人の話聞きたい（笑）

本業の年収が1500あれば、
諸費用、リフォーム代も含めフルローンで4,5軒は余裕で借りれます。 でも結局苦しくなるので頭金は入れた方が良いです。

なるほど
やろうと思えば２億ぐらい行けるんですね
すげ〜まだ全然いけるわ（爆）・・やめときます
良い物件ないし

>>144 匿名さん

120です。貯金を頑張ったという記憶はあまりないんですよ。笑
ただ、物件のCFと自宅のキャピタルゲインはどんどん返済に回して、自己資本比率を高めていきました。
投資物件の2つ目はキャッシュで買えました。
今思えば、レバをかけるべきでしたが。苦笑
結果、それなりにその後も調達に困ることなくきている感じです。

自宅を始めて買ったのは、投資開始の更に10年前ですね。この間は住み替えが投資でした。

>>147 大家奮闘中さん
富久は治安良いけど2丁目は色んな人がいますよね(^_^;)
どのような環境であろうと、投資目線で言えば最近では富久がダントツだったのは変わりませんが…苦笑

やっぱり、山手線の内側ってのは強い。

>>152 匿名さん
富久がダントツと言うわけではない。富久並みなのはスカイズ、キャピタルゲートとかいくつか在る

湾岸タワーの一部屋をキャッシュ購入しました。賃料215000円で賃貸に出しました。
管理費、修繕積立金、インターネット使用料は当方持ち、管理委託料を支払うと手取り収入が、月約185000円になります。
現在この他、給与所得「約1000万円」の他に運用出来る現金が約2000万円程度あります。
この金額で購入出来そうな都内でのオススメのタワーマンションはありませんでしょうか。新築、中古は問いません。

>>155 匿名さん

つまり年収1000万＋賃料収入258万(うち経費年36万)に頭金2000万で、ローンを組んで買うオススメタワマン収益物件を教えてほしい、という事でしょうか？
借金無しであれば1億くらいは借金できそうですが、キャッシュで買い進めていきたいイメージでしょうか？いまは自宅は賃貸でお住まいって感じですかね。

>>150 匿名さん

今は低金利なので、たとえば市況が悪くなったら、今くらいの借金は出来なくなる可能性もあるんですね。そうなったらタワマン価格下がってもローンが組めない可能性もあります。利率も上がるかもしれません。
そんな事も鑑みると、良い物件を何とか見つけて買っておく(借金しておく)という選択肢は有効かもしれないというジレンマもあるんですよね。難しいところです。

>>148 匿名さん
1棟モノですか？タワマン１つ売れば手に入れれるのではないですかね？そうなると148さんのCF状況もあがるのではと個人的には思いますが、狙ってる物件とかはないんですか？

ここは資金計画を中心としたスレなので、他のポートフェリオ所有や所有方法についても討論内容に含めても良いと思うんです。

タワマンと並行して戸建て持ってる方もいますし、そのバランスだとCFや借金状況などはどうなるのかなんて考察もこのスレで出来たらなと。最終的にタワマンを3〜4つ、それ以上手に入れて安定生活と所有欲を満たす為の方法論を検討し実践していく為に作ったスレなので。その為にはどういうルートで資産を増やしていくのか？なんて討論も必要かなて思うんです。

僕は1棟ものは利回りでは魅力と思いますが、まだ資金や年収が足りないのとリスク分散もふまえ、地方区分をいくつか購入初めています。そうやって年収をあげる、CFを上げた上でタワマンを複数買うチカラを蓄えておくという方法で今はやっています。

このスレはタワマン複数持ちなのでが、その為の回り道も討論できるようにしたくこのような内容の派生スレにしました。

本スレがこのスレたててから1件も書き込みなくなりましたが…なぜだろう苦笑。

長文すみません←

たとえば株式でいうと、タワマンは国債、1棟モノは日経みたいな安定株、地方区分は投資妙味ある低位株、中堅株のような位置付けだと思うんですよね。そのようにポートフェリオをどう維持していくか？という考察は資産の増え方にはとっても重要だと思うので、そういう考察も出来れば良いかなとは思っています。

>>155 匿名さん
現在の住居は戸建てでローンはありません。
賃貸物件を売却して自己資金を加えてより良い物件を都内に購入したいんです。新築、中古は問いませんが、
大規模タワーマンション、駅に近い、出来れば免震構造、1.2Lが希望。
購入出来たら賃貸予定です。色々あり過ぎてどれが良いか、自分では判断出来ません。ここまで来るのに18歳で上京してから約25年かかりました。
田舎者なのと年齢から、もう最後の購入かとお思います。またローンはしたくありません。出来る範囲で考えています。

>>160 匿名さん

戸建て(自己居住中)借金なし
湾岸タワマン(賃貸中>年250万)借金なし→買換えて都内免震1.2L希望
年収1000万、頭金2000万利用可能

纏まるとこんな感じですか？買い替えなくてもむしろ買い増しできそうですが(笑)

むしろ買い増しのほうが将来のトータルリスクは低そうですが、今所有の湾岸という部分にリスクを感じているのでしょうか。

都内のタワマンは月いくらくらいで貸したい感じですか？

将来の年金も含めると、あと1〜2個同じレベルのタワマン購入をするだけでも将来は安泰なゴールとなると思いますが、まぁゴール設定は人それぞれですね。

>>160 匿名さん

現実的なことを言うと、まず賃貸物件の売却を先行して進められることですね。
いまは市況がいいので、簡単に売れそうですが、売却は思ったより難しいもので、時間もかかります。
それに対して買うのは実に簡単で、判断するだけとも言えます。
ローンを組まない前提だと、さらに売却を優先して資金を確定する重要性が高まります。
市況が大きく動く可能性が高いステージかと思いますので、順番を間違えないことがリスク管理上大変重要かと。
おせっかいで恐縮です。

オーナーチェンジだど投資家しか買わないから高く売れません。賃貸者がでてから売りに出したほうがいい。

>>163 匿名さん

その通り。162は素人

>>160
ローンなしなら話簡単では？
住宅ローンで利回りより自分の好み物件フルローンで買って
もう一戸は頭金積んでアパートローン

オーナーチェンジで価格が弱気なのは狙い目です
売却急いでる場合が多い

皆様のご意見、大変参考になります。
有難うございました。良い物件を探して見たいと思います。

>>160 匿名さん
42歳でラストのローンという事ですが、そんなものなのかな？他の諸先輩方は42歳を超えてローンを組んだ方はおられますか？

>155
ケチの話だけど管理委託やったことない
必要と感じた事もないです

用事あれば委託費なしでも仲介さん取り次いでくれます

>>165 匿名さん

なぜ売却急ぐんですかねぇ？どういうケースなのか、いまいち予想がつきません…苦笑

>>168 匿名さん

すみません、管理委託費はらわなくて良いんでしょうか？仲介してもらったあと、管理会社との契約解除するって感じですか？5%は大きいですよね…

>>164 匿名さん

すまんな、162です。空のほうが高く売れることくらい知ってますよ。笑
160さんのローンを組まない慎重姿勢から、売却の順番を述べたまで。空にするアドバイスは確かに抜けてたね。
自分は、普通借と賃料が変わらない前提で全て定借で貸しています。

湾岸の賃料がかなり下がるかもしれませんね。
これから大量供給が始まります。
選手村の放出6000戸、晴海パークタワー、豊洲駅前、スミフの有明、
1番ひどいのは勝どき、これからタワマンべったり見合いで乱立。
10000戸以上です。
今週末から勝どきザタワーの買取業者の再販がたしか30部屋ほど
始まりましたが、
価格が1割しか乗ってなくて驚きました。 売却の長期化を恐れている表れです。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67716460/rooms/?rnms=404

17部屋でした。

豊洲市場が完全に詰んでしまった
これはもう無理でしょう

スーモで中古タワーを検索してみたところ、
湾岸は1200以上、内陸は新宿区120 渋谷区35 千代田区 40、港区 360、
目黒区30でした。 内陸は利確の多い港区以外はまだ大丈夫だと思います。

売却が少ないという事はまだ湾岸ほど林立しておらず、
便利なロケーションのタワーからは住み替えも少ないという事ですね。
賃貸も強いという事です。
湾岸の1200はダブルがあるにせよ、ちょっと異常な数の売り物だと思います。 さらに10000戸増えたらどうなるのでしょう。 うっかり手出しは出来ません。

まったく底が見えん

171様

定借で貸した方が良いのでしょうか。定借は、設定何年にしたら良いでしょうか。

賃貸出すのに礼金1ヶ月で、それを丸々賃貸仲介の不動産会社に取られ、2年の契約更新時のたびに、半月分不動産会社に取られます。戻って住むことを想定していなくて、長めの定借にするのはどうか、と考えています。

>>178 匿名さん

私は、売却を念頭に課税が長期譲渡所得の5年をクリアするよう、定借は6年にしています。

>>170
仲介して貰っただけでその後は何も請求ないですよ
ただ借主からの問合わせは取り次いでくれます
都心の不動産やさんです

オーナーチェンジを引き継いだ物件も有りますが管理委託すぐ解除しました
賃料振込確認じゃ手数料分の仕事してません

湾岸はこれからすごいことなりそうですね
基本的に湾岸は買わないスタンスですが'歪み'は注視してます

10年ちょっと前、港南芝浦で湾岸戦争と言われた時代があった。今からすると最高の買い場だった。時機を見ることが大切ですね。

タワマンを投資で買うとしたら、何平米を買いたいですか？

狭めのファミリー、広めの単身が需要と値段のバランス良いと思ってます
個人的に

>>181 匿名さん

芝浦はまだしも、港南は風の通り道規制のせいか大規模供給が10年間に一棟もないのは誤算でした。現在も計画すらないとは。

私は長期譲渡所得5年とか全く考えてません。11年保有物件もあります。まだまだ稼いでくれるので売るつもりありまへん。

なんか4戸所有の方は何名かいらっしゃるようですが5戸以上所有の方はこのスレ見てますか？

>>185 匿名さん

どのあたりにお持ちですか？

>>185 匿名さん

179です。私も長期になっても結局持ってますよ。笑
ただ、売るタイミングと判断した時に普通借だと高く売れないので定借にしているのです。

>>184 検討板ユーザーさん
良ければ差し支えない範囲でポートフェリオなんかも教えていただけると…w

>>187 匿名さん

まさかの港南芝浦です。

>>186 匿名さん
合計50室以上アパートあります。
区分は6戸
他ビルなど数棟
何の参考にもならないと思いましたので、特に書くことはありませんでした。

>>191 匿名さん
凄い。神と呼ばせて貰います。何年で50室実現したのですか？

>>192 口コミ知りたいさん

６割は相続、４割はこの４年くらいで買いました。ますます、参考にならないかと。

>>193 匿名さん
相続してから拡大した感じですかw 資産の組み替えとして港区湾岸のタワマンはやはり魅力的でしょうか？

家系が地主さんだったのかな？タワマン複数から始めてもその数は絶対ムリですよねw

>>188 匿名さん
私も定借で、湾岸と関西圏に2室所有、賃貸に出していますが、売却時不動産会社が2種類の査定【定期借家、空室実需】を出してくれましたが、確かに定借の査定は実より1・2割安い見積りとなりますね。
買い替え時、買取保証を担保に付けるとさらに1割の減となるので、買い替えは急いでいなければ、まずは売却先行ですね。キャッシュさえ持ってれば、此れからはより良い部屋を選べる市況となりつつあります。購入を焦る必要は全くありません。

>>195 匿名さん
いまはキャッシュを貯める段階ですかね
融資の引き締めが起こる可能性もある気がしますがどう思います？

>>194 匿名さん
湾岸は買わないです。唯一のタワマンは子供のための新宿区内のですね。

湾岸のタワマンは将来的な価値が不透明過ぎて、もはや買いたくないですね～

>>196 匿名さん
原資がないとやはり無理をしがちですから。
私は株式、金投資を中心にお金を貯めてから、タワーの購入、賃貸に移行しましたが、今でも2000万円はすぐに使える様に銀行に預けてあります。
金投資は株式と違い単純で購入時期さえ間違わなければ利益が出ます。目安の分岐点は85円でそれ以上はまるまる利益になりますよ。
プラチナは難しいのでお勧め出来ません。

ベイズのモデルルームに行ったとき、ファミリーが沢山来てました。
すぐ近くから猛毒のシアンが検出されたそうですが大丈夫なんでしょうか。
青酸カリみたいなものですよね。
敷地外に子供達の遊び場もありますので、
親御さんはさぞ心配でしょうね。
いくら重説に記載されていても、
三井不動産は知らんぷりでは、購入者は
やりきれないですよね。
湾岸をお持ちの方々はどうするのですか？