[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入のスレを立てたものです。

本スレでお話しした通り、資金計画にスポットを当てた話し合いが出来ればと思い、
当サブスレを作成いたしました。（マンコミュによくある隔離スレ扱いではありませんw）

スレ主は湾岸に自宅用として物件を１つしか持っていませんが、諸先輩がたのように３つ、４つと購入していく目標を立てています
資金計画は失敗すると取り返しがつかない事もありますので、
このスレで自分を含めみなさまの指針になればと思い作成しました。

資金計画がテーマである以上、今のこの市況のお買い得物件についての考察も必要と考えます。

投資用としてパンダ部屋を買い進めている方は
どのような資金計画で買い進めているのでしょうか？

本スレでトピックで上がって、いつのまにか流れてしまったお話についても、
ここで掘り下げていければと思います。

本スレとこの派生スレで、複数タワマン持ちが増えていければと思っていますので、
どうぞみなさま宜しくお願い致します！！

本スレで使われている物件ランクです

投資対象として考えると、利回りが低い順になってしまいますが...w
指針としてこのランクはこのスレでも本スレと共用し利用できればと思います

港、千代田、渋谷、中央、江東、品川、目黒の物件格付け

ＳＳＳ

【港区】
・虎ノ門ヒルズレジデンス ・六本木ヒルズレジデンス ・元麻布ヒルズフォレストタワー　・アークヒルズ仙石山レジデンス

【千代田区】
・パークマンション千鳥ヶ淵



Ｓ

【港区】
・赤坂タワーレジデンストップオブザヒル ・パークコート麻布十番ザ・タワー　 ・パークコート赤坂ザ・タワー ・パークコート六本木ヒルトップ

【千代田区】
・パークハウスグラン千鳥ヶ淵

【渋谷区】
・青山パークタワー



Ａ

【港区】
・ＴＨＥ ＲＯＰＰＯＮＧＩ ＴＯＫＹＯ　 ・シティタワー麻布十番 ・グランドメゾン白金の杜ザ・タワー ・白金タワー ・虎ノ門タワーズレジデンス　 ・ザ・レジデンス三田 　・パークコート虎ノ門愛宕タワー

【千代田区】
・平河町森タワーレジデンス ・ワテラスタワーレジデンス

【渋谷区】
・代官山アドレスザ・タワー　 ・グランドメゾン恵比寿の杜

【目黒区】
・中目黒アトラスタワー

Ｂ

【港区】
・品川Ｖタワー ・品川タワーレジデンス ・東京ツインパークス ・三田綱町パークマンション ・シティタワー高輪 ・高輪ザ・レジデンス

【千代田区】
・プラウドタワー千代田富士見 　 ・東京パークタワー　・シティタワー九段下 　・東京タイムズタワー

【中央区】
・キャピタルゲートプレイス ・銀座タワー

【目黒区】
・クロスエアタワー 　・恵比寿ガーデンテラス　

【品川区】
・パークタワー目黒


Ｃ

【港区】
・芝浦アイランド ・ワールドシティタワーズ キャピタルマークタワー ・カテリーナ三田タワー ・グローバルフロントタワー

【中央区】
・センチュリーパークタワー

【品川区】
・大崎ウエストシティタワーズ　・パークシティ大崎



Ｄ

【港区】
・タワーズ台場 　・パークタワー品川ベイワード　 ・シティタワー品川　・クレストプライムタワー芝
　
【千代田区】
・パークタワー秋葉原

【中央区】
・ドゥ・トゥール ・THE TOKYO TOWERS ・勝どきザ・タワー ・勝どきビュータワー ・ライオンズタワー月島
　
【江東区】
・パークシティ豊洲　


Ｅ

【中央区】
・ザ・パークハウス晴海タワー
　
【江東区】
・スカイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　 ・THE TOYOSU TOWER


Ｆ

【港区】
　・コスモポリス

【江東区】
・ベイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　


Ｇ

【江東区】
・ブリリア有明三兄弟　

【品川区】
・サンウッド品川天王洲タワー

Ｈ

【江東区】
・オリゾンマーレ 　・ビーコンタワーレジデンス 　・Ｗコンフォートタワーズ　・シティタワー有明

1ですが、タワマン２件目の購入方法を色々と検討していると、
住宅ローンもアパートローンもそんなに変わらないのでは？と思ってきましたw

本スレで例えばツインパークスの9000万の物件について書いてみましたが、
住宅ローンなら年収さえ満たせば頭金なしでも購入出来てしまいますが、
頭金なしだとROIが増えても手残りがほとんど無くなってしまいますもんねw

例えばブリリアマーレの3860万の45m2の物件、
16万の家賃で貸したとして、表面は5%弱。

頭金なしだとROIはかなり良くなりますが、
手残りが月1万を切ってしまうので自分の借入枠のパフォーマンスが非常に悪くなりますねw

頭金を１割入れれば400万ほどの頭金に対し、手残りが月2万弱になるので、
悪くない投資になります。

住宅ローンのメリットは借入金利が低い事ですが、
借入時の年収は節税ができない（これは個人の事情ですが）のもあって、
税金がベラボーに高くなるのも悩みどころですねww

Numbersで色々と考え中の画像を話のネタとして貼り付けときます。
ご指摘ありましたらドシドシお願いしますw

エアクロスはcだな。

>>3
ツインパークスの利回りが...
安い物件ほど利回り悪いなんて珍しいねw

スレ主様、素晴らしいスレッド立てありがとうございます。
私も湾岸タワーマンションを1戸保有しており、住宅ローンもあと500万円程なので、住宅ローンを活用して買い増し、転居、不動産運用を検討しているところです。
ただ、今の不動産市況は高いと見ており、出物次第かなと判断しています。
ここで色々と勉強させていただければと思います。

Numbersの画像で気になった点がいくつかあります。
まず、固定資産税が入っていないことと、つまらない事ですが坪単価が㎡の数値になっています。
金融機関の借入金利と借入期間もわかる様にして頂くと分かりやすくなるかなと思いました。
あと個人的に気になってるのは、不動産所得税などの税金がいくら程掛かってくるのかということです。

>>3
この返済額って、35年ローンで計算してますか？
ツインパークスって築18年くらいだから、
アパートローンでは35年融資引けないのでは？
住宅ローンではわかりませんが。

6です。

あと空室率や諸費用（付帯設備の修理対応等）の考慮も必要かと思います。

>>6
大先輩さま、評価いただきありがとうございます。
残り500万なんて素晴らしいですねw

新参者ですが先輩方から指摘を受けつつ
色々勉強しながら早めに２つめ３つ目を買っていきたいと思っています！

指摘の部分、修正及び追加しておきますw
そこまで入れての利回りで考えないといけないですね

追加で買う時って、ローンを組む場合は年齢も見られると思うのですが、
おじいちゃんになってしまっても、資産（もちろんローンもそんな残ってない）を活用すれば追加で受けれるものなのでしょうか？（80歳までに終わらせるローンになるのですかね）

確か、本スレの話では、抵当権の２つめを使えばいけると言ってましたね。
この辺ちょっと勉強不足なのですが、おいおい時間を見つけて平行して勉強していこうかなと思ってますw

せめておじいちゃんになるまでに1〜2億くらいの資産は作りたいですね笑

>>8 匿名さん

ツインパークスって、大規模修繕は済みなんでしょうか？
これからだと賃貸募集に影響がありますね。

>>10
今まさに修繕中ですね。高層階あたりやっています

修繕での影響って、あるものなんですか？
広いお部屋は今も安定の35万越えの募集ばかりですw

狭い部屋は異様に家賃が安いので、利回りが悪いんですよね。。

この表面利回りでは投資にはならないと思います。
8 の方が言ってますが取得にかかる経費、 固定資産税、火災保険、税金も考慮する必要あります。
また不動産投資のシミュレーションをする際、こういう単純な方法ではなく、
貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
年間の税引後利益 を積み上げていきます。
最後に売却時の資産価値 を足してください。

>>8
固定資産税を入れて更新しました。
ROIが結構下がりました（笑）

空室率や諸費用はエクセル（Numbers）で入れるの難しいですね...どういう数式にすればいいのか...
とりあえずはROIや年間手残りを見て、脳内で考えて見てますw年間手残りが20万以上あれば安泰かな？

それと坪単価忘れてた...今日はもうあまり時間ないので時間見て更新しますorz

にしても今日は風がきついなぁ〜

表面５％割っては検討難しいと思います、いくらタワーでも
賃料見積もりも甘いような、、

私がこの３，４年首都圏諦めた理由でもあります

首都圏でなく都心とその周辺

>>12
本スレでも勉強させていただいていました！こちらにもありがとうございます。
火災保険忘れてましたorz
うーん確かに全部含めると、出口までやらないと利益でないですねぇ

奮闘中さんは以前の物件は表面利回り8%くらいと仰ってましたっけ？
それだと持ちっぱなしでも全然投資として成り立ちますよね

>貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
>損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
>年間の税引後利益 を積み上げていきます。

この辺りはそれぞれ複雑な計算が必要になるので、１エクセルでは難しいですが、
年間の税引後の利益を縦軸にして、売却価格と残高も一緒に記載すると、トータルの利回りが出てきそうでしょうか。ざっくばらんな発想でスミマセンw

少し頭休めてから、ググって勉強してきますw
ちなみに奮闘中さんはこのあたりの不動産投資関連の書籍でオススメってありますか？

本スレでは「ど素人がはじめる不動産投資の本」と言うのがオススメとありましたね。

>>14
本スレでも地方買いの方いらっしゃいましたね。
名古屋は調べてないですね。都内よりも全然良いのでしょうか？
良い物件あればこの表に勉強がてら反映させて見たいと思います。

賃料見積もりは今の募集ページで調べて取ってきたのですが、その価格から5％くらい下げる必要ありますかね...
ブリリアあたりは不動産屋に聞いたことがあるので大丈夫だと思うのですがツインパはちょっと分からないんですね。賃貸時に値引きしてる可能性ありますかねやはり

賃貸制約価格って、レインズのような中古成約と違って見える化されていないですもんね

>>14
地方だと表面どれくらいの物件あるのでしょう？

>>16
表にすると都内物件の投資の厳しさが浮き彫りになりますね。
富久なんかも表に入れてみると良いかもしれません。かなり利回りいいのでは。

どちらにせよ、>>12さんがおっしゃるように、出口の売却部分までがある程度見える表にすれば、
全く景色が変わってくると思いますよ。ROIで考える必要はもちろんありますが、
この投資はそれと同時に、ローンの残債もどんどん減っていき、かつタワマンは値下がりリスクも低いですからね。

＞14さん

表面5％というのは大変わかりやすい基準で、特に現在の金利環境下ではCFのプラマイをざっとつかむのに大変適していますね。

私も地域を問わず、突っ込んだ検討をするか否かのメルクマールにしています。各種サイトでも5％以上という絞り込み定義があるのはそのためなんでしょう。

あとは、市場全体のセンチメントと不動産投資市場の相関を掴むためには、日経平均とJ-REIT指数の関係性をチェックしています。

皆さんはどのようなアンテナを上げておられますか？