グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

>>100 名無しさん
超不便な晴海で坪350万以上、内陸の端っこで雑多な築地や湊で坪400万超えなのに、
山手線内側で駅近、実質再開発エリア内のココがそれと大差無いことはまず無い。
財閥系じゃないことを差し引いても安くて坪430万、普通に行くと坪450万は妥当。

予想レンジは坪300万台から600までとガバガバですが、モデルルームに行けば価格帯ぐらいは教えてくれるだろうから、そろそろ行った方の降臨が待ち遠しい。

3月販売予定が4月にずれ込んだようだけど、近く販売開始なはずだから、価格を聞いてる人はいるだろうにねえ。
97は意外とデべ情報かもしれんな。目黒が600で即完ならここも、とか考えたかもしれん（笑）

皆さん、こちらの物件気になるんですねwww
人気の注目マンションってところでしょうか。
モデルルームも予約が取れませんでしたね。
立地は良いし、シーサイドや港南何かと雲泥の差ありますからね。高輪でも700えるしね。
環境良いよね。スーパーも目の前だし、学区良いので検討中です。

人気になるかどうかは価格次第かな。
高輪の低層高級マンションとの比較は無意味だけど。

十分、皆さん書き込んで注目されてるじゃ無いですか。
高輪って、ここと近いし、比較しても良いんじゃない。

買う気ない人が多いみたいだよ、このスレ。

この物件に限らず、この掲示板ってそんな奴らばっかりでしょう。結局、買うかどうか、検討するかどうかは人それぞれで決めたら良いし。

>>104 マンション検討中さん
ココは都心3区どころか、５区にも入らない品川区の川沿い低地だよ。高輪と比較するのは失礼過ぎでしょw

一緒でしょ。変わらない。高輪が高過ぎる。

歴史、文化、伝統の違い、かな。
御殿山なら高輪と同格といっていいけどね。将軍御殿のあったところだからね。

>>110 周辺住民さん
客観的評価が一緒じゃないから、価格が段違いなんですよ。
同じ区内でも路地挟んで丁目アドレス違うだけで価格が違うのが不動産なのに、
港区と品川区で、しかも高輪アドレスで同じと思える、めでたい周辺住民さんの思考は豊洲民みたいですね(笑

残念な奴ですね。港区だから。。。高輪だから。。。?とにもかくにもタワマンに憧れる民と一緒だね。

高輪といっても物件によるけどね。
オープンの高輪なんか安かったよ。デベロッパーやモノによる。
最近のブリリアや以前のプラウドなんかはいかにもの高級低層マンションで、モノが違うという感じ。
そういう高輪の高級マンションとここを比較するのはナンセンス。

高輪四丁目から北品川4丁目に10年ほど前転居しました
まずここは御殿山ではありません
さらに御殿山と高輪両方に住んだ印象からいうと人種が違いますね
もちろん御殿山もお金持ちはいますが品川区の地元企業のオーナーとかまあどこの街にもいるような金持ちです
高輪は著名人がたくさんいますね
もちろん物件によりますけど港区と品川区の違いは大きいと思います

ここは一般には御殿山エリアになると思いますよ
http://tokyorent.jp/column/21/

ここは御殿山ではないよ。このあたりに住んでる人間ならわかってるでしょ。
マンションは低地でも名付けるし（売りやすいから）、不動産屋も商売上やりやすいから範囲広げてるだけ。

大崎もそのうち目黒みたいに駅前優位になるでしょ。安いうちに買って持っておくのが吉。大崎駅直上にもデッカいアトレできないかなー？

地元の人が認識する御殿山は御殿山町会のエリアです
ここは古い言い方だと御殿山ではなく小関です
北品川五丁目は山の下でも御殿山と名前をつけてましたがパークシティ大崎が初めて北品川アドレスで大崎とつけました
ここも大崎とつけるかと思いましたが熟慮の上で御殿山なんでしょうね

>>118 匿名さん

そうなんだよね
住宅地としては閑静なことがステータスなので高級住宅地は駅から少し離れた場所にありましたが再開発やマンションの防音性の向上により駅の近くのエリアの居住性も良くなってますからね
山手線駅近は鉄板です

現地を見てきましたが、すぐ隣りにビル(東側にはカナディアンスクール、南側もマンション)があり日当たりが気になりました。北側のルームタイプでは日照がかなり心配です。そのあたりはパークシティ大崎のようなタワマンと大きく異なりますので価格にどう反映されるでしょうかね。

>>114 匿名さん
物件によるんじゃなくて、時期の問題。
高輪にオープンレジデンスが出来た時の大崎の価格しってる？今ならオープンでも、高輪ならここより遥かに高く出してますよ。

>>123

現在出てるオープンレジデンシア高輪プレイス(2014年)の中古。

7,880 万円 2ＬＤＫ　82.90㎡(約25.07坪)

モデルルーム見てきました。
現在決定価格ではないそうですが、9階4LDKで現2億500万円らしいです。
相場何かしら？
それとも安い？

すげえチャレンジ価格やね

間取り図出てる35坪の部屋だとすると坪575万。プレミアム住戸かな。

タワマンの最上階ならわかるけどね。
パークシティ大崎ザタワー、9階で445万、高層階でも500ぐらいで売ってるから、そっちのほうがよさそうかな。

ん～安くはないけど、マンション内では上層階で無くはないのかもね・・・。
仕様は良かったですよ！
我が家は予算的に中層階で検討中ですけども。

なるほど
価格の高さを正当化するためのネーミング（御殿山）であったか！
でもあの場所で２億ションはさすがに無理だろ

そうですか？
間取りもいいですし、高輪に比べればと思いますが。。。
まぁ、無理な方は無理でそれ以上、議論することもないので、リターンは不要ですw

>>129
中層でいくらぐらい？

眺望も全く期待できそうにないし上層階(9,10階)でも1億超えぐらいかと思ってました

山手線の南側で駅から5分前後で新築マンションを探すと本当に物件が無いし、供給の見込みも無いですね。
駅は五反田ですが、駅徒歩分や規模感が近い末永組のロイヤルシーズン池田山が400万前半〜500万中盤ぐらい。
ここと比べて将来価値が高そうなのはどちらなのか悩むところです。

ロイヤルシーズン池田山のHP見てみたけど、これは端ではあるけど本物の池田山（高台、一種低層地域）の低層マンションだね。
自分の好みでは文句なしにロイヤルシーズンだけど、人それぞれかな。
将来価値はなんともいえないね。価格にもよるし。

五反田ならバースシティってのも面白そう。安いみたいだね。

山手線内側にしては環境は良いですよね。。。
現地の周りは行ったことありますけど、スーパーあって飲食店あって便利そうでした。
目黒川の桜もこれから綺麗に咲くんですかね。

恵比寿と五反田も検討してますけど、ガヤガヤ感が気になってます。

池田山と大崎では隣駅だけど全く環境が違うのでライバルにはならないと思うのですが比較検討されている方もいるのでしょうか。
街開きした後の物件は概して高くなるので高値になるのはしょうがないんじゃないでしょうかね。
駅から離れますがソニー本社跡もマンションになるんでしょうか？

ソニー跡地は住友不動産が再開発するので、立地的にもタワマンが建つ可能性はかなり高いと思われます。
シティタワー大崎がすでにあるのでシティタワー御殿山かな。駅徒歩7分か8分の山手線内側と、シティタワー恵比寿の大崎版という感じですね。
あくまで推測ですが、シティタワー恵比寿が坪単価600万〜650万なら大崎でも坪単価500万〜550万ぐらいには設定してくるでしょう。その時により駅に近いこの物件がタワーでないとはいえ、どの程度の評価になるかが将来価値ではないでしょうか。、

ここより駅に近い大規模マンションの北品川ホームズの相場はせいぜい坪２５０万前後ですよ
古い物件というのもありますがタワーという付加価値がなければ御殿山でもない大崎の真の実力はまだまだそんなもんです

タワーが建てられる場所（容積率が高く規制かゆるいエリア）の小規模マンションのリセールはなかなか厳しいものがあります
このマンションはデザイン性でそこを乗り越えようとしてますがどうなるか見ものです
まお最上階は1戸？しかないので誰か一人地縁のある地元の金持ちあたりが買うことを想定してるのかもしれないね
地元限定の金持ちだと割高とわかっていても買いますから

>>139

いや駅から近いかもだけど、築30年近くするマンションの価格と比べても・・・

とはいえ御殿山の金持ちはみんなパークシティにも自分の娘夫婦用とかにすでに部屋買ってるからなあ
御殿山小って親も御殿山って人多くて地元率高いんですよ
普通の人に見えるけど実は親や親族が地主とか商売やってる小金持ち多いんだよね
もともと人が住んでなかった港南なんかよりは地元率高いです
高輪はさらにジモティだらけだけどね

>>141 匿名さん
高輪四丁目の品川駅からさらに遠い築30年はもっともっと高いですよ
つまり建物の価値とエリアの価値を見誤らない方がいいということです
建物の価値は経年で下がるからね

築30年のマンションが２５０万なのだから新築だと４５０万くらいが妥当でしょう
坪単価６００万つけるなら例え築30年のマンションでも３５０万以上つけるような場所でないと余程の付加価値がない限り苦しいでしょう
つまりは北品川ホームズが坪単価300万超えてバンバン取引されるようにならないとその価格は割高すぎるってことですよ
最上階っていっても近隣のタワマンはもちろん御殿山の戸建と大差ないから高さですから

坪600万円って、110㎡とかの大きい部屋の価格じゃないの？
そりゃそれだけ大きくて場所よかったらそれくらいいくでしょ。
逆にそれだけの広さで安いって郊外かよほど立地悪いかのどっちか。
2LDKとかのコンパクト住戸は、もっと安いんじゃない？

目の前のパークシティ大崎ザタワーが分譲時(2015年）、10F部分でも坪350~400だったのでその辺りか400~450が妥当なラインかと。
500以上になるとバブルな感じで、将来的に価値として危険な感じがします。

初めて書き込みする者です。やっとこの週末に見に行きました！他にもお客さん多くて、賑やかでしたよ。我が家もそうですが、子連れが多いみたいです。
私達は大崎近隣在住ですが、御殿山小学区で探してましたので、気になって見に行きました。子供小さいし、2LDK利用で十分ですが、階層中間位で7000万後半位ですね。場所が良いし、便利そうだし前向き検討です。色々書き込んでいる方は、余計な事はどうでも良いので、邪魔だから止めて欲しいですね。

まあ確かに規模の割に書き込み多いな、ここ。検討者はほとんどいないだろう。

結構既に抽選になりそうなお部屋もあるようですよ。人気の様です。うちは極力避けて前向き検討中です。
検討者がほとんどいないだろう。って、どうでも良い情報ですし、どっか脅威に感じてる不動産業者の書き込みですかね。そう言うのが要らないw

勘違いしてるな。この掲示板に検討者はほとんどいない、という意味。
147で「邪魔だ」というから、「そうだね、検討者でないやつばかりだねえ」と同意してあげたのに（笑）

否定的な書き込みが多いのは、確実に欲しい部屋を確保したい場合やデベが値下げしてくれるのを期待しいる場合が多いです。ライバル物件のデベが、このマンションに人が流れるのを防ぎたい場合も。
こうやって否定的な書き込みも多いのは、人気の証拠ですね。

そうですね。人気物件で、ライバル物件のデベが潰したいのでしょうね。。ネクラな担当がイソイソ書き込みあいてるんでしょ。
検討者の私にはどっちでも良く、今は準備を進めるだけです。

否定的な書き込みってどれのこと？
ライバル物件ってどれのこと？

153、もう出てこなくて良いって。

>>154

もう？どういう意味かな。
最近のスレを読んでみて意味がわからなかったので純粋に答えてもらいたいんだが。
簡単でしょ。

特にライバル物件は知りたいね。よろしく。

156、検討していない方、興味が無い方は不要です。
私にはライバル何て分からないし、それはライバルと思う業者しか分からないのでは?あなたがその口だったりしてね。めんどくさいからもう返事は要らないよ。

>>157
私は検討者だよ。複数物件を所有してるし良いのがあればいつでも買う。
ライバル物件のデべが書き込んでるなんて推測をするのであれば、当然具体的に念頭にあると思ったんだが。

資産価値を重視してるので、たぶん大井町のすみふにすると思うけど。

そうですか。。私は特に他物件見てないから、どこか知らないね。
ただ、近隣在住として大井町とは一緒にして欲しくないよ。複数お持ちなら、もう少し資産性見る目養ったらどう。

価格帯が被るし、同じ品川区でりんかい線の隣駅ということで大井町タワーと両方見ているひとは多いんじゃないですかね。眺望重視の人はタワー一択だろうけど、静けさ求めるならここもありかなと。

大井町のほうは賑やかだけど駅前ゴミゴミしてるし、同じならびに風俗あるのは子供の教育上もあまりいいイメージがない。

大崎駅のこっち側は風俗店、ラブホ、パチンコが無い聖人君子の街。

>>162 匿名さん
そもそも大崎駅の周りには風俗店もラブホもないですよね。パチンコは西口側(あちら側)には一つだけ。
こちら側は歩道が広くて街路樹も多くて住みやすい街になりましたね。

3LD70-80平米ほどの間取りはありますか？
3LDKは基本90後半からスタートなのでしょうか。
見に行った方、情報お願いします。

3LD70-80平米ほどの間取りはありますか？
3LDKは基本90後半からスタートなのでしょうか。
見に行った方、情報お願いします。

先日見に行きました。
殆どが、1LDKもしくは、1LDK＋Sです。2LDKが7部屋。3LDKと4LDKが、それぞれ2部屋ですね。3LDKは99平米で北向きです。坪604万と言われましたよ。

うちも見に行きました。賑わってました。
コンパクトですが、収納多くて、使いやすそうです。3人家族のうちなら十分です。高輪の嫁の実家近いし利便性、駅から近いし通勤楽だ。多少援助あるとはいえ、高輪とか高過ぎだし。。仕様と色もカッコいいから、購入希望です。
随分要望出ているみたいです。

なんだかゴリ押し感が凄いですね。
申し訳ないが、あの低地で眺望が期待できない部屋に2億以上出せるでしょうか。
共用施設0で、駐車場も数台。山の上だったら納得ですが。

出せない方は出さなければ良いじゃない。
そもそも、あなたは2億を出せる方なのかww

駐車場は需要先細りだからこれくらいでいいんでしょうね。タクシーはすぐ拾えるし、カーシェアリングやレンタカーも周辺にある。なにより駅が近く、車で行くより目的地に早く着ける。

駐車場の個数は、世帯数からしたら、まぁ妥当かなと思います。ただ大きさが横幅が1800mm以下ぐらいと言われ、国産の中小型の車・外車でも小型しか入らないと言われました。

高輪・五反田・大崎あたりで1ＬＤＫ探しています。
五反田は駅のイメージがちょっと悩ましかったです。
高輪ブランドも良いと思って悩んでいますが、
山手線最寄りの方が貸したりするのは楽なんですかね。
ここの物件は間取りが気に入っています。

立地的に借り手に困ることは無さそうですね。周辺に大企業も多いし、法人の借り上げ社宅ニーズもあると思います。

なるほど！確かに社宅ニーズありそうですね。
とりあえず、オープンしたら行こうと思います。

先日見に行きましたが、すでにレスがあるように駐車場は外車は入らないということで残念でした。かなり価格も高めなので大井町のタワマンなど他も検討することにします。

大井町気になりますね。
以前、ほかの住友のマンションを見に行きましたが、相場よりかなり高めで出してきてたので、ここの価格見て上に振ってきそう。

狭い部屋はすんなり売れそうだが、3LDK以上の部屋は少し時間がかかりそうという感じかな。

>大きさが横幅が1800mm以下ぐらい

これは厳しいな。Cクラスも入らない。
以前所有していた御殿山のマンションは2000mmだったかそれ以上だったか、やっぱりSまで入るサイズにしているなあと思った記憶がある。自分はEだったので余裕だった。
1～2億の部屋があるなら駐車場のサイズは重要だと思う。

4LDKの購入を考えています。部屋の広さと間取りと内装が良いので考えています。
ただ、値段を聞いて迷っています…
2億以上払うのに、今持っている車は停めれない、駐輪場も21部屋あるのに、34台は少ない気が。ファミリーですむ方は子供がいれば、3台・4台持つのに。借りれない場合は自分の部屋に置いて下さいと言われました。
10階の展望写真を見せてもらいましたが、向かいの11階のマンションのベランダと同じ高さでした。嫌なら、北向きをと勧められましたが、日は入らないと言われました。
南と東に古いマンションがあるので、建て替えられないかが心配です。
購入をされる方は、何が決め手だったのでしょうか？
同じ値段を出すなら、他に行った方が良いのか迷っています。

私はご予算的にAとBを隣同士で検討中です。最上階迄は追い付かず。自分達家族と両親です。
我が家も車は入りませんが、近隣で諦めるつもり。
仕様と立地はどうしようも出来ない部分なので、物理的にどうにか出来る所はある程度はしょうがないかな。
やっぱり私は立地かな。今まで見た中でも素晴らしいからね。後は、これからの希少性ではないでしょうか。既成人気エリアでは更に倍近くしてもおかしくはないだろう。

ご予算？営業さんみたいだね（笑）

まあいいけど、小さい部屋の人は車持たないのが前提でしょうな。
問題は100㎡、2億の部屋を買う人なんだろう。普通車は必須（必要かどうかとは関係なく）
自分も別荘があるので車は必須だな。

180です。検討中。私も車は必要です。ただ、仕方ないから、近隣で探します。大きい部屋以外は確保出来ず、抽選になるらしいしね。そもそも入らない。
それより、希望部屋確保出来るか、多少融通利かせてくれれば嬉しいけど。

ありがとうございます。皆さん、色々情報交換しましょう！ひょっとしたら、同じマンションに住むかも知れないですね。

>>180 匿名さん
179です。
山手線の駅に徒歩5分は、立地は良いと思います。恵比寿・渋谷・新宿・池袋・東京へのアクセスは、かなり良いですよね。

車の問題もあるのですが、ここは、管理人が週5日のの午前のみしか居ないと言われました。そして、管理人が午前のみ清掃するとの事でしたので、セキュリティや共用部の清掃が何処まで行き届くのかも心配です。
駐輪場や一部駐車場は屋外ですね。カフェ側をフェンスと植木で囲むようですが、泥棒だったら、簡単に進入出来るかなとった感じです。
2階にエントランスがあり、エレベーターの目の前までは、誰でも入る事が出来ると言われました。エレベーターのセキュリティが有るから大丈夫と言われましたが、まぁ不安ですよね。管理人も午前のみなので。

180です。179さん、有難うございます。
利便性良いですよね。仕事柄、移動が多いのでポイント高いです。


185さん、余計な人件費増えて管理費上がるよりは良いのでは？
2階のエレベーター前にセキュリティは有ると言われましたよ。
エントランスとエレベーターと玄関前ですね。まぁ、一般的に十分な防犯では無いかと思いますが・・・。
階段側も外から入れないセキュリティの様です。

>>185さん
あれ、2Fのホールにもセキュリティありますよ？
植木側から入っても車寄せ側のエントランスにもセキュリティ入ってるし、逆に泥棒が入っても出れなくなるんじゃない？

あまり出物の無いパークシティ大崎 ザ レジデンスの中古が出てますね。坪500万弱。
http://www.nomu.com/mansion/1612364/

やっぱり新築時から随分上がっとるなあ。
大崎駅は再開発で生まれ変わった。私はもう30年前に買ってるけど、今でもかなり高く売買されてるみたいだからね。高いと言っても、築30年以上にしてはだけど。
人も増え利便性も高くなり、住まう人が増え、賑わってきたよ。

今住んでいるマンションが当初、コンシェルジュ付のマンションだったようですが、
2～3年でやはり高いということで、通勤式の管理体制に変更になりました。

今のマンションは外廊下のため掃除大変そうですが、この程度の規模かつ内廊下なら掃除はそこまで心配要らないと思います。

泥棒の話もありましたが、逆にそんなことを言い出したら完全に安全なマンションなんてないと思います。
この前もタワーマンションの上層階に泥棒が入ったなんてニュースもありましたし。

一期の申し込みは15日からですか。意外にも早かったけど何戸出してくるかな？半分くらい？

この戸数でそこそこ設備があってコンシェルジュ付いてたら管理費が馬鹿みたいに高くなるから、事業主のプランは賢明な判断でしょうね。
この規模のマンションにはタワマンにはない良さがあるし、タワマンにウンザリしてる層が集まると思いますから、価格が高くても良い層のコミュニティが形成されそうですね。楽しみです。

つうか面白いコンセプト。
単身・DINKS・投資用の狭い部屋と、100㎡前後以上のある程度広い部屋しかないんでしょ。
一般ファミリー向けのサイズ(70～80㎡)がすっぽり抜けてる。
でもわからないではない。70㎡以上だと1億超えて、大崎ファミリー層では厳しいのと、その層はあらかたパークシティを買ってるという読みだろう。

狭い部屋は売れるだろう(グロスを抑えるために狭くしたんだろうから)けど、広いのはどうなるか。
全戸狭い部屋にしたほうが販売上は苦労しなかっただろうけど、単身投資用マンションというイメージを避けたかったのかな。でも価格的には投資用には厳しいね。

あ、でもこれ正解かもしれんな。
パークリュクス白金高輪なんかも高層階は売れ残ってた。狭くても割高感があると売れないんだよね。
むしろ上層階は広くして余裕のある層に高額で買ってもらう（ペントハウス的な優越感を得られる？）ってのもありかも。

大崎に5年住んでいますが、あんまり治安が悪いイメージがありません。
このマンションはセキュリティーがしっかりしてそうですね。
近所なので第一期がはじまったら見に行こうと思います。

羽田空港の離着陸新ルートについて

皆様どのようにお考えですか？

参考
羽田空港の離着陸新ルート関連一部
http://suumo.jp/journal/2016/06/15/112606/
https://news.yahoo.co.jp/feature/504

私も色々見てますが、他の都心物件どこでも話題になってます。そんなに気にしてたら、都心物件買えません。それより、周辺環境で道路とか線路とか高速道路とかの方が余程気になってしまいます。
立地と仕様とで検討しています。お役に立てたかしら。

この手の話って、反対派の住民が反対意見煽る為に、周辺の物件スレに書き込んでるってケースがあるみたいだよ。大井町の物件行った時に言ってた。変遷期には、反対する住民が必ず居るからね。

>>198 匿名さん

そんな感じですね。
やり方がなんとなく、嫌らしいですね。

ここは大崎駅への羽田空港からのりんかい線直通計画があるのでトータルでみたらプラスと考える人もいるんじゃない？
飛行機とんでも平日夕方南風時の数時間だし、サラリーマンなら羽田直通のメリットのほうが大きいかと。