ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

とは言えですね、ここら辺である程度の規模と仕様のマンションがないのも事実。
タワマンではなく低層なら尚更選択肢がないですね。
3億出せれば選択肢が出てきますが。。そんな方はこちらは興味無いかと思います。
ここら辺の方ならなかなかヴィンテージマンションだらけで新築で大手の物件でないのはご存じかと思います。
建て直しても良い仕様のマンションになるとは限らないですしね。。どっかのヴィンテージマンションみたいに。

マスターズハウスの中古とここを比較したら割高に見えるのが売れない原因かと。要は立地や元の地位が悪い割に価格が高すぎる。

マスターズハウスとここだと比較にならないのでは？

マスターズハウスも発売当時、周辺相場よりかなり安かったにも関わらずなかなか売れなかった。つまり、この辺りは、周辺相場からかなり乖離したエアポケットなのだ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-177.html

>>649 匿名さん
近くのパークアクシス賃貸は平米5200円
例 70.01㎡ 10986万の部屋を購入
賃貸に回すと36.4万で貸せる
利回り3.98％ これでは低い
1割引で購入して4.4％とまあまあ

ただし落とし穴がある
近隣の賃貸は空室だらけ
要するに36.4万も賃料払って墓に囲まれた駅遠には借りたくないのだ
稼働率が下がり75％で見ると赤字垂れ流し
青南小学区でもなく通学校が遠いこの場所にファミリー広さでは難しい
永住の覚悟が要る

>>652 匿名さん
賃貸に向かないと転売でどうか？なんだけど
マスターズハウス中古とほぼ同じ坪420万くらいまで下げないとメリットなし
それでも即転したら諸費用と税金分だけ赤字
まさに永住するための出口なしマンション

>>651 名無しさん
その仕様ダウン建替マンションは賃貸投資で旨み
港区でも世田谷以上の利回りが確保可能

ここはナイトプール、パシャパシャ、ポンポン、もといEXITの難しさに尽きる。これは実需、投資関係ない。いざというとき直ぐに売れる、貸せるか。下げないと無理なことをデベが教えてくれた。

デベ
当マンションは値引しません

訪問者
スレに値引情報があるんですけど

デベ
スレの不特定な書き込みを信じるんですか？
他の港区新築はもっと高い
買う気がない方はお引き取り下さい

>>659

ってなりますよね。
なんだかんだで60戸以上は既に売れているわけで、賃貸向けの狭い間取り以外は安くないですしね。

>>659 マンション検討中さん
この書き込みも信じるんですか？
事実として待ってても1割が売れてないから放っておけば。

スミフ販売方式にしました
ゆっくり売ります

残8戸なので、9割消化といったところでしょうか。
牛歩になるでしょうが来年には売れてしまうんではないでしょうか。
モデルルームとして使ってた6階の眺め良い部屋も無くなりましたし。

来年９月までには完売するよん

>>649
時期次第ですよ
港区最寄り1分新築　2LDK 今でも7.5% keepです

>>665
ここらは再開発近くで控えていたり、外苑前にも同じく三菱が手掛けるホテルがベルコモンズ跡に出来るので、まだまだこれから上がる余地はありますね。
フロラシオン跡地もこれからなので。
3A地区は何だかんだで同じ港区でも人形あって下がっても戻すって感じですからね。
むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
港区で一区切りにされてもね。

>>665 匿名さん

やっぱり徒歩１分だからじゃないかな？

引っ越しシーズンでこの査定でしたよ。
しかも建物の仕様もアドレスもここよりグレード高いんだけどね。
駅も３線使えて便利だし。
納得いかなくて不動産屋に何度も確認したけど、「相場です」と。
「高く出しても決まる価格は低くなると思います」とも言われた。
資料見せられて確かに表参道、六本木が最寄りでも（徒歩６、７分）利回りが最悪だと思った。

港区は最寄り駅から徒歩５分越えたらダメってことだね。勉強になりました。

>>666 名無しさん

ここを他の3A地区と同じつもりで語ってもね…。
と誰もが思ってるんだけど、ここの立地わかってます？

≫むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。

いやいや、ほとんどの人にとってここが論外なんだってば！

>>667 匿名さん

具体的にどの駅に1分？
諸条件無しに話されても説得力なし

>>663 名無しさん
待てば売れるんですか？竣工してだいぶ経つのに、知らなかった人がここがあったかとなるんですか？
相場全体が上がってここが相対的に安くなるか、ここが値下げするかしない限り、状況は変わらないでしょう。今後も築古化が進むだけです。

>>669 匿名さん
2000年前半や2011年前後に仕込めば分母低くなって利回り高いし、駅近なら賃料も下がらない、借り手もすぐ見つかると言ってるだけでしょ。今の価格ならそりゃ無理だよ。どこかまで聞きたいならもっと丁寧に聞いたら？社会人の常識

>>671 匿名さん

なるほど、そんなに前の物件ならばってことか。

私が賃貸に出して利回り最悪って言ってる港区の物件はここより後に竣工した物件で賃貸に出したのも去年、今年の話。
今の港区の価格は投資に向いてないと思ってます。
ここら辺なんて尚更デベが試算した価格でなんて貸せないでしょうね。

671さん、フォローありがとうございます。
はいそのとおりです。単純に単価が倍ぐらいになりましたので

私の知る限りは六本木のタワーでも5.8%ぐらいで買えるときはありました。
６％乗ったら買おうとしてるうちにその物件は逃しましたが

デベの試算なんて無視ですよ。何の参考にもなりません。自分で調べましょう

デベの賃料一覧は当てにならないもんだよ
空室率だらけの近隣マンションの実態は教えてくれない
安い過去の時代に買えたマンションの利回りが高いのは当然
今から投資すんなら池袋から西日暮里辺りの山手線内側の北部とか、東京有楽町に近い京葉線や有楽町線の穴場駅
金町もプラウド価格発表前に中古を買付するとかまだまだ穴場は存在
亀戸はプラウド価格発表で中古が跳ね上がったように発表前に狙うのが鉄則

白金タワーだってスカイ価格発表前は坪単500万割れだったのが発表後に550万超に跳ね上がったよ
再開発のシンボルが売り出す前に周辺で競争力のある中古を買う
どのみち都心に近いほど利回りは悪くなる
リセールでも儲かる中古を狙うと出口戦術として有効
少なくとも墓場に囲まれたここは再開発の恩恵は3A内ではかなり弱い
ロイヤルシーズンは恩恵あってもここは、、、

まあね。　何もこの物件や会社に限ったことではないが、彼らの言う
契約率や販売済み戸数を額面通り受け取らないほうがいいよ。
昔は（100×10）（１+１+１）つ　業界と言われたからね。

ここも皆さんお休みに入り、年末に向け盛り上がってきましたね。

頭の体操しませんか？
皆さんが仮にデベの営業（責任者）でしたらどうやって残り8部屋を売りますか？
販売戦略とか、セールストークでもOK
売りにくいマンションを捌くのもスキル

例 集客からの販売連動
イベント開催 青山霊園心霊ツアー 夜開催
GWに幽遊白書のコスプレで霊園を歩こう
景品、無料オプション500万円分とか次に繋げる

そもそも霊園ツアーに来る客は霊耐性が高い
中国人入居者がいない、仕様が高い、3A最安値をアピールする
売れない理由をバラック群の地歴と墓サンドにすれば霊園ツアー客には良い訳ありとなる

ぽけもんGoと提携
青山霊園でポケモンゲットだぜ！
霊園限定キャラ ブルーマウンテンを見つけたらジョージア100缶プレゼントだぜ！

ゲームスコアに応じて販売サービスをするぜ

>>678 マンション検討中さん
全体では既に黒字だから際限なく値引いて早く終わらせる。将来が見えないものに経営資源を割いてはいけない

1.子会社や関係会社に一括売却して完売したことにする。
2.その後、子会社で賃貸運用or中古売り出し等でがんばる。
まずは形だけでも完売させて皆の記憶から消すことが最善。

>>681 匿名さん

パークハウスのブランドを守るためにバルク売りで突然完売は良い策だよ。
よく使われる手法。
対して大幅値引は既存契約者からかなりのクレームが入り大変なんだ。
9月に口コミがあった18％オフが突然ストップしたのはそんな理由があるのかいな？

>>675
駅直結の白金タワーの500割はスカイ販売開始前でも直感的にも買いだったと思うのだが、羽田新航路の話で売主がこれまでの相場から値下げして売りに出していたようですね。
ロイヤルシーズンってルーマニア大使館ギリシャ大使館の向かいの？同じ西麻布でも、目の前が墓場で窪地のここと目の前が大使館で高台のあちらとではまったく別物かと。そもそもあちらは既に完売。

まだロイヤルシーズンは1部屋残ってるわよ
立地も良く再開発の恩恵も受けやすい
坪単価680万だけど最終1部屋は値引できるんじゃないか？
坪単価615万くらいで指値いっちゃえば？

75m2 15500万円がHPに掲載
1割引で14000万かあ

まー港区だとそれでも安いので買った買ったー！！

芝浦より安いと評判
港区内ではローレルタワールネの次に安い？

>>687 匿名さん
芝浦はまだ価格すら決まってない。当然全部売れてない

>>686 名無しさん
港区であることを全面に出す物件は大概安い

>>687 匿名さん
あそこの低層は結局賃貸になったようで、大量に募集が出ています。揉めないのか…その点こちらはそういうリスクは無いですし、一応内陸の財閥物件でお得に感じます。

>>690 マンション検討中さん
日の出は法人が一括買取
ここも狭い部屋は投資用？

>>691 匿名さん
一括買取がまとめて賃貸に出ています

>>691 匿名さん
それは最初から一般分譲購入者に説明があったらしいよ

>>693 匿名さん
説明の有無はさておき、兎に角、事実上賃貸マンションになってしまった物件よりかはここの方がマシだと思うけどな。

>>694 マンション検討中さん
市場はそう思わないから竣工後に1割も売れ残ってるのが事実。他のマンションをいくら悪く言っても、芝浦みたいに港区を連呼してもここは売れない。下げるしか道はない

>>695 匿名さん
その道を営業さんに直接お伝え下さい

>>696

その道とやらを営業に説いてみてください笑
ほぼ9割消化されてますからね、残り1割は事情通検討している方が購入されるのをまつでしょうね。
さんざん言われてますが、仕様を重視か？立地重視か？職場から近いか？選ぶ基準は人それぞれですからね。
因みに自分はディスポーザーと内廊下は譲れないので、立地良くても中の仕様が悪ければ検討しないですねー、良い立地でオンボロマンションやヴィンテージのリフォームで広いのにユニットバスはごめんです。

>>695 匿名さん

下げなくとも8部屋くらい1年あれば売り切る

>>697 名無しさん
待ってても自分の譲れないことを書いても下げない限り売れないよ。こんなに時間が経ってるのに後からここを知って買う？。これから買う人は何で今まで買わなかったの？商談中は値下げ交渉だよ。売れ残りマンションでは普通にある。
内廊下やディスポーザーはそこらじゅうににあるし、ユニットバスはもはや天然記念物。

>>699 匿名さん

同感です。

世田谷、目黒区辺りの平均価格帯が6,000?７,000万円のマンションでも内廊下が当たり前だし、ファミリータイプならディスポーザーもついてるのが多い。港区なら尚更。
広いのにユニットバス採用してるなんてホーマットとか？
もうほとんど残ってないよね。

697さんみたいに立地より仕様重視の人の方が珍しい。
だって不動産（の価値）って立地が全てみたいなところあるし、仕様はリフォームできる部分もあるからね。
だからここが完売できないんじゃない。（仕様はいいけど、立地がダメ）