プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

>>449
東雲の中古1つ見に行きました。
角部屋でお風呂に窓があったり、アウトフレームだったり、部屋の仕様はここより断然良かったです。ただ、屋上に出れないのが残念。
周りにお店も少ないんですよね。

>>450
このマンションが売り出されるのは今じゃなくて将来ですよ
羽田新ルートによる騒音も、周囲からの閉鎖感も現時点ではわかりづらい
それに坪300出すなら品川区よりも都心区で探した方がタワー物件多いしグレードも良いでしょう
りんかい線がメインだと湾岸の一部と利便性にそこまで差がつけられないので、しばらくあっち探せば色々出てくると思いますよ
東京都では売出価格と成約価格に１４％の乖離があるってニュースも昨日辺り出てましたね

晴海の三井タワーも、有明の住友トリプルも同じくらいの坪単価で来ると思うけれど?
通勤考えたら晴海はダメな人いるかもだが、有明はりんかい線でここと大差無しで、ガーデンシティーで買い物も大丈夫でしょ。

晴海有明よりはこっちの方が立地いいだろ…同じ金額なら絶対こっち。晴海有明は検討対象にもならない。
品川シーサイドだけじゃなく青物横丁も徒歩10分圏内。
品川まで特急で1駅2分だよ。

>>452
坪300で70平米3LDK買える都心タワーってどこがありますか？？具体例出して教えてほしいです！！
庶民なので3LDK必要で、諸費用込6000万円がいっぱいいっぱいなんですが…。

というか、みんなシーッ！（笑

私も455さんとほとんど同じだなぁ。普通のサラリーマンの子あり家庭だと、これくらいの感覚だと思います。

良くも悪くもこの書き込み数、注目されているのは確かですよね(笑)

>>454 マンション検討中さん

品川出るのが目的なら隣の方がよいと思うけれど？

同じくです（笑） 3LDKで70以上、予算6500万くらいで探してます。地方から出てきて今は賃貸で最寄り駅が品川シーサイドなんですが、意外とりんかい線ってアクセスいいなと住んでみて知りました。ただ地下深くに改札があるのが毎日面倒ではありますが。 意外と住み心地がよいので、このまま定住しようかと思い、プライムを検討していますが、初めてのマンション購入でもあり、管理費が思った以上に高かったですが、思い切って購入してみようかなと思ってます。

>>459さん
共用施設が同じくらいなすみふの大森タワーと比べると、管理費は確かに高いですね。

>>455 マンション検討中さん
計算合ってませんよ。その坪単価、平米数で諸費用込みなら6300は最低必要かと。

>>460 マンション検討中さん

そうなんですね。すみふは天王洲にあるシティテラスなら見学に行ったことがあります。タワーのほうは私の予算では無理でした。。。テラスは予算内のものもありましたが、部屋が狭く、窮屈な感じがしたので、辞めました。内装はしっかりして高級なイメージを受けましたが、強気な価格帯で私には手が届きませんでした。すみふは全般的にそうなんですかね？

>>462さん
見て回ってるとすみふさんは基本高級路線な気がします。天王洲は私も見ましたが、タワーは手が出ないし、テラスの方はなんかビビッと来ませんでした笑

大森はちょっと路線を変えてると営業さんは言ってましたね。すみふのタワーの割に共用施設絞って管理費かなり抑えています。免震でなくて、制震なので、修繕費も安いです。部屋の仕様もここより良さげでしたよ。
ここと検討している層も重複してるんじゃないでしょうか。
私も結構真面目に検討したのですが、いくつか気になるところがあってやめました。
まあ自分の中で何を重視するかですね。

>>463 マンション検討中さん

ご意見ありがとうございます。大森海岸近くのとこですね。気にはなっていましたが、天王洲のイメージからどうせ高いんだろうなと検討から外していました。ちょっと検討してみます。

やはりここと比較対象として、1番気になるのはグランドメゾンだと思うのですが、あちらはなかなか情報が出てこない。低層階だとして仮に同じくらいの広さと価格なら皆さんどちらにされます？もちろんそれ以外にも共用施設など色んな比較対象はあるとは思いますが。タワーであっても低層しか手が出せない所得なので、タワーに住む魅力ってさほど無いのかなと悩み中です。やはりタワーのほうが、普通は管理費、修繕費なども高くなるのでしょうかね？

私は低層階が同じ価格なら、グランドメゾンかなぁって思ってます。
管理費はおそらくグランドメゾンの方が安いでしょうし、品川シーサイド駅まで徒歩分数同じ、青物横丁駅には近いですし。
間取りもグランドメゾンの方がいい(同じ田の字ですが柱位置等)し、グランドメゾンの部屋位置がよほど悪いとかじゃない限り、グランドメゾンを選ぶと思います。

グランドメゾンはエレベーター多くて植栽がかなり豊富だから管理費安くなるとは思えないですけどね。

>>467
グランドメゾンも管理費安くはないでしょうが、こちらのタワーほどの割高感は出ないんじゃないかと…(期待も込めて)

私も同じ価格なら、という仮定であれば、グランドメゾンにしたいですね。もともとタワーより低層～中層希望ですし、青物横丁と大井町に少し近くなるし、なんとなくゆったりしてそうな雰囲気が。
ただ、入居が一年遅くなるので、保育園はあきらめてますが、延長保育ありの幼稚園ですら入れるのか、かなり不安です。ただでさえ品川区待機児童かなり多いようですし。

>>466 マンション検討中さん

なるほどですね。私も価格が同じくらいだと、グランドメゾンかなと思ってます。ただあれだけ緑があるとそれなりに維持にお金がかかってくるのでは思ってます。 ちなみに不動産業界的に積水のマンションって、どんなイメージなんでしょう？ 今から売る時のことを考えてもあれですが、積水さんはそれなりに分譲マンションでのブランド力はあったりするのでしょうか？どちら長谷工さんがやっていることに変わりはないんでしょうが。

屋上のデッキで夏場ビール片手に夕焼けが見られるならタワー笑
缶ビール位は持ち込み可にしてほしいな

クリスマスにグランドメゾンのモデルルーム見学の予定を入れていますが、まだ価格は出さないらしいですし、なかなか出し惜しみしてきますね。プライム側の出方を完全に把握してから動いてくるのかな？ まあ消費者としては、お互いに意識して下げてもらえるとなによりではありますがね。

グランドメゾンとの比較が気になりますが、
同時にプライムパークスレジデンスの方も気になります。
どなたかが低仕様、というお噂を投稿されてはいますが、
その分値段が見合えば、検討候補にしようかと思います。
間取りも、羊羹型の建物だから、ごく平凡なものではないかと想像します。

>>471 マンション検討中さん

共用施設て飲酒なんて、バーラウンジでもない限りどこのマンションも規約で禁止だよ。
民度疑われるから勘弁してください。

レジデンスも気になりますね。週末２度目のMRいってきますが、おそらくレジデンスの情報もらえるはずです。ダイレクトメールの間取りは、全部屋に窓があってよかったです。
小学校の学区的には、レジデンスより、タワーとグランドメゾンがいいんですね。城南小学校か鮫浜小学校。品川区に学区制ないとはいえ、これだけ人口が増えたら、実質学区内のみで定員オーバーになるでしょうから。

>>475 匿名さん

レジデンスの小学校区は、ネット上で断片的に気になる情報もあるようですね。
ただ、近隣に昨今これだけマンションできているので、実際のところ何とも。。。

>>471 マンション検討中さん
気持ちはわかりますが、様々な年齢層が集まりうる場所だし、図面みる限り階段でのアプローチだから、アルコール持ち込みはさすがに、、、残念かな。

ところで、24時間開放してるのかな。

積水や住友の話ばかり！自分のところのスレが盛り上がってない証拠ですね〜

>>478 マンコミュファンさん
MRに自分の足で行って確認して、回りにこれだけ選択肢がある中でここに決めたならそれでいいんじゃないでしょうか？
私は色々と精査して決めたいので情報集めていますよ。
自分の判断を信じてあげてください。

モデルルーム２度目、行って来ました。
レジデンス、思ったより良かったです。リビング側アウトフレームで、バルコニー奥行が広い上、東側は学校のグラウンドに面して解放感がありそうです。歩いてきましたが一本奥になるので静かですし。信号ひとつ渡るので、もちろんタワーの方が駅近なんですけどね。

仕様としては、直床なところがちょっと難ですが…防音性についてはあれこれ言われているところですし、二重天井です。天井はタワーの方が高いです。ディスポーザー、床暖房、トイレ手洗いカウンター等の内装設備は同じです。あと、コンシェルジュは24時間ではありません。

価格はタワーよりは気持ち安いですが、広い角部屋とルーフバルコニー付きの部屋はタワー低層中層よりはもちろん高いです。好みの問題ですが、個人的にはタワーの上層よりも、レジデンスの好条件の部屋の方が、ゆったりくつろげそうな雰囲気に感じました。予算的に我が家は低層中層なんですが笑

販売開始は同時なので、両方希望出していいそうですよ。抽選に備えてという意味で。１月下旬には、両方10万単位で価格が出るそうです。

タワーの方は、唯一閉塞感のない南側も目の前が湾岸道路で、低層だと車しか見えないんですね…音も気になりそうですし。
タワーの南低層を考えていましたが、同価格でレジデンスなら中住戸で10階くらいまで考えられるんですよね。(いずれも70平米3LDKです。)レジデンスの東側は静かそうだし、開けて陽当たりも良さそう。
しかし、首都直下型や東南海など必ず来ると思われる地震に備えるなら、やはり免震タワーは腐っても免震ですし、学区が城南小学校、無理矢理デッキの一応直結。
タワーとレジデンス、どちらがいいのか悩むところです。グランドメゾンも早く比較したいのですが。

>>481
レジデンスの価格どれくらいですか！？
私はタワーの西向きか東向きのぎりぎり目の前のタワーをかわすところの低層階3LDK5500万円代くらいを考えています。MRで眺望シミュレーション見たら意外と悪くなかったですし。レジデンスとグランドメゾンも検討対象なんですが、価格がわかんないんですよね…
あと、レジデンスは直床ですかね！？

>>482 マンション検討中さん

レジデンスは直床でした。ふかふかタイプです。
タワーほど階層による価格差がないので、価格を一概にお伝えしにくいのですが、タワーより安いですよ。東向と南向きとありまして、個人的に好きな東側ですと、70平米3LDKで１階が5300万くらいでした。
平米とか向きのご希望があれば価格表みますよー！

>>483 さん

ご丁寧にありがとうございます！
5300万ですかー、タワー東向き67平米の2～4階くらいと同じですね！同じくらいの面積(70平米無いくらい)で低層階向き問わずだといくらくらいからですか！？
あと、管理費修積金ってもうででます！？タワー管理費がネックなんですよね…

>>484 マンション検討中さん
価格表だと、南向きの64.37平米が１階5100万代になっています。東向にも67.86平米があり、これは１階が5200万円台からですね。東向に、66.90平米、67.42平米もありますが、ここは記載がないので正確にはわかりません。レジデンスは3LDKだとちょうど70平米の間取りが多めです。

レジデンスの管理費はまだわかりませんが、タワーより安いと営業さんは言っていましたよ。一般的にもそうだと思うので、タワーより安いのは間違いないのではないでしょうか。

賃貸で出した場合の利回りで考えるとタワーとレジデンスだっとどっちが利回り高いですか？

>>485 さん
ありがとうございます！
物件価格は私が検討してるタワーの西or東向き低層階とあまり変わらないんですね。管理費が同面積で6000円くらい安いと考えると、ローン支払いで考えると200万円程の差ですかね。
それならタワーかな…。グランドメゾンが気になります(>_<)クリスマスMR予約してるんですが、金額は出ないみたいですし(T_T)

>>487 マンション検討中さん

おっしゃる通り、確かに70弱平米くらいだと、値段変わりませんね。70平米だと、一段安い感じがしました。変わらないならタワーかもしれないですね。まだ、時間あるので悩みどころですね。

グランドメゾンは、私は年明けに予約しましたが、私も予約するときに聞いてみたところ、行っても値段は出せないと言われましたが…、実際は行けばざっくりとは教えてくれないものでしょうかねぇ。
はやく三者出揃ってほしいところですね。

>>488さん
なるほど、70平米になると価格差出てくるんですね！
私は70平米はちょっと金額的にキツいんで70平米弱の低層3LDKか60平米くらいの2LDK検討なので羨ましいです(>_<)
ほとんどの方がグランドメゾンも同時検討されてるでしょうし金額気になりますね！
お互いいいお家探しができたらいいですね＼(^^)／

レジデンスも出て来て、賑わってきましたね。これでグランドメゾンも出てくれればよいのですが。
ちなみに年明けには大井町にできるすみふの大規模マンションの事前案内にも行ってきます。あちらは坪400ぐらいかなぁ。。。

大井町のは高いでしょうね

>>490
坪500近いのでは？と思います。
住友、再開発、タワーと高い要素満載ですし…

>>490
プライムパークスの営業さんは低層階で＋1000万位では？と言ってました。
予算があるならば、価値としては大井町の方があるでしょうね。
予算があるなら・・・ですが

大井町すみふタワー、かなり高そうですよね。私も予算が有り余っているなら、大井町すみふがいいなぁ。
でも、飛行機飛ぶのも同じだし…言うても大井町というか…港区千代田区ではないわけで、大井町にしては高すぎないか？とも思います。
シーサイドも、大井町歩けますよ笑！
一本道でわかりやすいし15分くらい。
健康のためにもいいかもです…？

ここ行って、近くの中古のタワー見ましたが、結構良かったですよ。内廊下で結構立派でしたよ。

>>495 マンション比較中さん

ちなみにどこですか？クレストあたりでしょうか？

>>494 匿名さん
わかります。私もたまに大井町まで歩いて買い物にいきます。やはりイオンより阪急は質のよい野菜や魚を打ってまして。ただ子供の教育考えると、風俗やら怖い方の事務所やら客引きやら少し治安が悪いイメージがあります。便利な場所なのは確かですが。 予算があればなぁ。。

レジデンスは、東側目の前が高専のグラウンドで
見晴らし良いですね。タワーよりも見晴らしで勝るかも？
ただ、敷地めいっぱいに建てている感はありました。
もうひとつ、クロノコート棟まであるとは。

>>498 検討板ユーザーさん

レジデンス東側は、なかなかの抜け感になりそうでしたね。
確かにクロノコート棟は…ほぼ単身向けとはいえ、ないほうがよかったですね。
直床、天井低め、敷地めいっぱいと売る側はもうかりそうです。

大井町は平均坪450くらいでは。

坪500いったらパークコート浜離宮の10〜25階が買えますよ。

>>500

パークコート浜離宮の平均単価は560くらいですよね。
三井さんと住友さんでは値付けの考えが違いすぎますから…比べても意味なく、住友さんは住友さん価格ですからね。住友の大井町は500ありえると思います。

>>498
>>499

レジデンスのクロノコート棟とはどの様に建つのでしょうか？東と南にL字に建てるのかなと予想していたのですが。

>>502 マンション検討中さん

502さんの想定のとおり、東と南にL字に建ちます。それぞれ独立。更に、Lの直角部分に小さなクロノコート棟というのが建ちます。あわせて3棟建つということです。

>>502 マンション検討中さん
西側道路から、ガーデンのある敷地に入り、
最初に通るエントランスホールや共用施設のある建物が「クロノコート」です。
１５階建てで、３階から部屋があり、ベランダは、西向きとなります。
なにげに東向きの棟の手前にも、デーンと建つイメージです。

>>503
>>504
ありがとうございます。
東向きの棟の前にもう一棟建つんですね。ということは東向きは、午後からクロノコート棟の陰になる可能性も有りそうですね。東は午前中の陽当たりは抜群なだけに、そうなったら少し残念です。

>>505 マンション検討中さん

そうですね～。
東向棟の南側３分の1ほどは、クロノコートと重なってしまうので、東向棟の北側のほうが両サイドが、抜けていることになります。

パット見では東南角住戸がいいとおもったのですが、意外と中住戸が良いかもです。

とはいえレジデンスは、クロノコートとて西側の眺望は開けています（低い階はゴミ置き場屋根や機械式駐車場が少し被る可能性有るが、せめてガーデンの木々も見えるか）。東側も低い階から前が開けており、レジデンス内で極端にハンデのある部屋はないという見込みが価格の目安には垣間見られました。

タワーの東側、北側の低層よりはレジデンスの方が眺望は良さそうですね。
共用部もそれほど差がないし（とは言え、各階ゴミおき場がないのは痛いですが）、意外とレジデンスもありですね。

>>507 マンション掲示板さん

レジデンスは東と南との価格差も少なかったでしょうか？10階以上の3LDK（角部屋、最上階を除く）だと、大体どれくらいの価格帯でしたでしょうか？

価格次第ではレジデンスも有りかと気になっています。MRに行くのがしばらく先になってしまうので、教えて頂けると嬉しいです。

すみません、このスレッドでレジデンスと言っているのはどちらの物件を指しているのでしょうか？

>>510 マンション検討中さん
ややスレ違いでした。
タワー建設地から道なりに100mほど南側の敷地にも、
15階建てマンションを建設中で、それのことです。
タワーと売り主が同じため「プライムパークス」という名をかぶせ、
「レジデンス」と称して分譲するものです。
モデルルームも「タワー」と同じ場所に集約しています。

今週中にホームページなど公開ときいています。

>>511 マンション掲示板さん
なるほど、グランドメゾンの他にも近くにマンションが立つのですね、わざわざありがとうございました

>>494 匿名さん

あの風俗街に近い、あの立地。みんな知らないのかな。。

>>513 eマンションさん

大井町すみふタワーは高そうなのでHPすら見ていないのですが、大井町の風俗街のそばなのですか？？
大井町徒歩４分なんていいなーと思っていたけど、そういう立地はいやですね。

>>514 マンション掲示板さん

です。その隣に、予約の取れないイタリアンもあったり不思議なエリアですが。とある事務所もございます。でも、キチンとしているそうです。言えるのは、お高い高級マンションの立地ではないということですかね。子供に看板の説明をするのに苦慮します。

>>515 eマンションさん

>>515 eマンションさん
武蔵小杉にしろ豊洲にしろ、
大昔をなまじ知っていると、
言い方は悪いですが、
まともな人間の住む場所ではない、
というフィルターがかかってしまい、、、

過去を消し去る開発力は凄いですけどね。

>>516 マンション掲示板さん

それはここも同じですよね。

芝浦も同じ。

>>517 匿名さん

地元民からしたら八潮団地が拡張されたのかくらいの感覚です。

↑
いくらなんでも勝島位までだろ

>>520 匿名さん

目の前の道を橋渡るだけで八潮団地着くよ
5分かからないんじゃないか？

>>521 匿名さん
確かにそうだね
一部の八潮団地住民はシーサイドが最寄駅かな

八潮団地って何があるの？
平和そうな場所にしか見えないけど。

↑私も気になります。
高齢化率が高いとか生活保護が多いとか、
その他東京や日本の負の側面がどの程度凝縮されているのか。
例えば、豊洲や東雲に隣接するエリアと較べて
どのようなものでしょうか。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%94%E3%82%AB%E2%98%86%E3%83%B3%E3%...

ピカンチでも見てみると多少はわかりますよ。普通棟やら貧乏棟など通称ですがあります。
イノッチが出身ですね。

>>523 マンション検討中さん
大島てるをみると、自己物件の多さが目につくね
橋の向こうだから関係ないけど

地元民ではないので教えてください
シーサイドと鮫洲、八潮って近いし、同じ品川区だし、そんなに違うものですか？
大井町と比べたら、どこも同じような気もしますが

>>527 匿名さん
大井町も同類ですが

>>527 匿名さん
正解だよ。
京急側住民からみたら、シーサイドと名前変えて綺麗っぽく再開発したけれど、あそこって八潮エリアだよねって意味で一緒です。

>>528 匿名さん
もともと海だった所とは明確に差があるよ。
価格に現れてるでしょ。

>>525 周辺住民さん

リンクありがとー
読んで見たけど、ちょつとやんちゃな青春ドラマ映画みたいな感じかなぁ？

ビーバップハイスクールみたいなので無くてよかった(^^;;

>>531 マンション検討中さん
少しほっとしました。
パッチギ！みたいなストーリーじゃなくてよかった。。。

このマンションは唯一南側がぬけていますが、南側に将来高い建物が建つ可能性もありますよね？
そうすると、南側を買っても日差しが入らなくなるので、悩んでしまいます。

>>533 マンション検討中さん

>>533 マンション検討中さん
南側は、道路を隔てて加藤製作所という会社がありますよね。わりと広い敷地で、駐車スペース？が広いゆったりした作りで、建物も低いです。

営業さんによると、しっかりした会社で、本社なので、取り壊して他の建物になる可能性は低いとは思う、ただしもちろんゼロとはいえません、とのことでしたよ。

グランドメゾンも、南側のコカコーラの土地を心配してる方がいますよね。周囲の建物環境の変化や飛行機新ルートなど、考え出すと懸念はつきないですね。ある程度の諦めというか、勢いがないと家って買えないのかも。

>>533 マンション検討中さん

知り合いが湾岸どっかしらのタワーマンションを買った当初
景色の良さを誇らしげに話して嬉々としていたのですが、
その後何年かして、徐々に近隣に同じようなタワマンが建ち始め、
景色がその分だけ損なわれているらしいのがストレスみたいです。

ここは、景色に価値を見出そうとするなら、唯一の南側も
裏切られない保証もないでしょうね。
ましてほんの少し先にレジデンスも建つんだし。

東雲だって、工場だったところがパークホームズ東雲になって
周辺のタワーの方がかなりホゾを噛んだとか。

ゴクレはいいんじゃない？どういう部屋残ってるかしらないけど。

飛行機が上空300m直上を飛ぶ件ですが、
騒音は伊丹空港の着陸ルート頭上の新大阪駅が目安になるようですね。
機会があれば、確かめてみたいです。

南に15階のマンションが建つのですね。
https://manmani.net/?p=2429

>>538

レジデンスの話、さんざん出てますけど…。

>>539 マンション検討中さん

上のレジデンスの話が何なのか全然分からなかった人であれば、仕方ないかもですね。

この掲示板では一ヶ月前の時点で環境計画書のデータまで出ていましたね

>>536 検討板ユーザーさん

知り合いがゴクレに住んでるとき高く売れるからって仲介屋の言葉を信じて売りに出して...別な物件を先に買ってしまい...ってのがありました。

>>541 匿名さん

ゴクレは色々と罪作りだよなあ。
騙される方が悪い話ではあるのだけれど。

>>542 さん

541さんのご友人の場合、「高く売れる」って言ったのは仲介屋であり、そこにゴクレは関係ないのでは？
今回ここのタワーを検討するにあたり、ゴクレのタワーの中古も考えましたが、あそこ管理費が高いですよね…。青物横丁駅から遠くなるのも残念(>_<)

>>543 マンション検討中さん

ゴクレのマンション、築9年弱だけど、管理が行き届いている感じでした。眺望も、真西でなければそれぞれそれなりに抜けていたような。しかも、都立高専だから、滅多なことで取り壊して売るなんてことはなさそう。ちょっと前まで、角部屋75平米5000万円台半ば？で中古が出てたけど、さすがにうれたね

管理費は高めだけど、共用部はとても綺麗にメンテされてますよ。我が家も内覧して、ここの価格が出るのを待ってる間に売れてしまった。。

ただ、中古の場合、仲介手数料が高いからなんか損した気分になるんですよねえ。変な新築プレミアムがないのはいいけどね

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

>>545

出ません。このご時世、余程のことがない限りキャピタルゲインなんか出ないですよ。一昔前じゃないんだから。
と言うか、最初から間違いなくキャピタルゲイン出るってわかる物件ならみんな買うよね…。デベもそんな値付けしないよね…。

浜離宮と悩んでて。どっちがキャピタルゲイン出る可能性ありますかね？悩ましい。

>>547 匿名さん
価格が2倍近く違うのに比較検討してるんですか？
実需じゃ無く、投資？

完全投資です

>>547

だからこのご時世、新築マンションでキャピタルゲイン狙いはきついって。2～3年前と比べて3割程高いよ？明らかに今は割高な時期でしょ。
ほんの僅かな可能性に懸けるなら、再開発がある浜離宮じゃない？ただ元値がここよりうんと高いから、当然リスクも大きいけど。