プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

>>1999 匿名さん
ありがとうございます。ご返信。
そうですね、なかなか手厳しいので、気をつけます…。私はもともと浦和が地元の人間ではないのですが、治安もよく適度に賑やかで、本当にいい町だと思っていたので、ここにプラウドを買って永住（たぶん）するのは、今後の浦和の発展とともに嬉しいことです。あと、雑誌の情報、正確じゃなくてすいませんでした！

このスレには偏屈な書き込みをする人がいるから無視でいいよ。

>>1997 マンション検討中さん
あたな大したもんだ。
誠実

うーん、やっぱここ割高なので撤退
常盤に３つ計画あるし、ブリリアもあるから、そこから選ぼうかな
営業はかなりぐいぐい来るけど、下層階の5000万円台以外の部屋は引き合い少ないらしく、どんどん上の方狙いましょうって言うから、適当に話合わせたけど、割高感は否めない
同じ値段出すなら、常盤中か岸中学区買いたい

>>2003 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。

>>2004 通りがかりさん

常盤に3つの計画とは、プラウドだけではなくってことですよね？

>>2006 マンション検討中さん
そうですね。住友と三菱ですね。
住友は事前案内会をここの登録時期にぶつけてますよね。

>>2007 通りがかりさん
旧中山道沿いの並んでるところですね。スミフの方はパンフ置き始めてましたね。

スミフはまた、３LDKまでですね。
子供１人だったらいいけど、、

ここ駅ホントちかくてよいなー。

下の階もリスク高いけどね。後半から事実上、下の階と同じ価格になったらようやく検討範囲に入るかなってレベル

教育環境ならブリリアや住友、常盤のプラウドだね。うちは子供いないから関係ないけど、資産価値で少し東仲町は躊躇するよ

常盤ドミノマンションの資産価値は絶望的ですが、教育環境は圧倒的にいいですね。

これからドミノになる東仲町より既にドミノのほうが日照計算しやすくて良い

マークスに比べて全然要望書でてないな笑
意外と賢明なのね

浦和はマンションばかり建ってしまい残念。大規模な商業ビルも沢山建てて欲しいです。需要はあるのに勿体ない。

駅で西口と東口は高低差が有る。東口が数メートル低い。
そしてここは坂道の途中になる、微妙。但し徒歩２分は魅力。ついでにマークスを見たけど駅距離に完全な谷底、安くて当たり前。野村も分かっていらっしゃる、流石。

西口と東口に高低差はあるけど、北口付近だと線路の東西の高低差はほとんどない。ここはヨーカドーと同じくらいの標高。

>>2018 匿名さん
北口付近は同じですし、串カツ田中とヨーカドーはほぼ同じ高さですが、ここはエントランス部で１階分、東側は２階分下がります。

そんなこと言って間に、マークス完売だよ。

>>2015さん
要望書出てないというのは営業さんから聞かれたのでしょうか？
モデルルームにはバラを貼るボードのようなものがもう出てるのでしょうか？

>>2019 通りがかりさん
１階分も下がりません。精々１ｍくらいです。

西口がうるさい、ごちゃごちゃしてるとか笑どれだけ田舎からいらっしゃるの？ブリリアの立地は中に一本はいると費とも少なく非常に静か。黄金学区で資産価値も間違いない。攻めかた間違えてますよ、営業さん。

京浜東北線は西口が地盤磐石、東口は微妙。東仲町はもと田んぼからの工場。さらに低地。マークスのが地盤はまだマシ。学区も微妙で価格はバブル最高潮。資産価値としてはリスクしかない。営業は必死に再開発で地価が上がると言うがほとんどマンションやタワマンばかりでせいぜい行政がうつるくらいの再開発で変わるわけない

目の前の建物のあたり、あと数年したらまたマンションたちそうな予感です…それが怖くてなんか躊躇してます…

>>2011 匿名さん
大丈夫。
あなたには買えないよ。

>>2022 匿名さん
標高のわかるソフトで見てみましたが、ツタヤの出入口からエントランスで2m、一番下で4m下がっていることがわかりました。

>>2024 匿名さん

マークスの方が地盤マシなんですか？

>>2027 通りがかりさん

やはり一階分というのは間違いでしたね。
そんなに下がっていないと思っていました。

さすがに大宮台地上なので谷底のマークスより地盤は良いかと。

2026さん

何の根拠もない女々しい感情的な反論ですね。

地盤はマークスのがまだマシだったね

>>2024 匿名さん
あんな再開発じゃねぇ
浦和の地価が上がったのは沿線が増設されたときだけ
パルコや東口再開発では変わらなかった。

>>2029 匿名さん
ちなみに、東西の差は、一番少ないところでも2m、その他だと3m以上ありました。
ヨーカドーのところの連絡通路ができる前のことをすっかり忘れてましたが、やはり西高東低でした。よく考えれば、浦和駅の改札前の東西連絡路にエスカレーターが付いているくらいですもんね。
それと、マークスは周囲よりはかなり低地でしたが、標高で言うとここのエントランスより上でした。
あと、昨日の数値は一部誤りがあり、ここのエントランスと下の方は2m差、北口とエントランスは3m差で、東口と北口だと1ー2m東口の方が高いです。このあたりは、パークハウスの近くとここの坂下部分が周りより低地ですが、
仲本小学校方面に向けてさらに低くなるので、水はたまらないかなと思います。
東高砂方面は通りを挟んで少しずつ下がって行く感じでした。
駅周辺をざっくり見た感じだと、浦和タワー、シティハウス浦和高砂、コスタタワー、今度できる西口再開発やブリリアなどは、周囲より高めの場所にありました。

そりゃ優良住宅は高いところにあるよ
何かあってからでは遅いもん

ここは優良じゃないってことですか？

周りが低いから大丈夫ってのは浸水だけで、その他の条件はマークスより悪いね。
よくこの値段設定したなぁ。
都内は資産価値の観点から厳しくみられるけど埼玉は雰囲気で買ってくれる感じなのかしら。

あ、地震とか浸水以外の事象にはマークスより弱いって意味ね。

地盤カルテでガーデンとマークス比較してみ
周辺地価はマークスの半分以下
総合スコアはマークス75、ガーデン45
比較にならないよ。

>>2039 匿名さん
地盤カルテってかなりアバウトですよね。低地と高地がごちゃごちゃになってますよね。あまりあてにならない気がします。

アバウトかな？色分けされたa4ペラ１枚の地図よりはマシでは？
まぁ標高はガーデンのが断然低いので谷底とマークスが言われてたのならガーデンはなんと言われるのやら。

駅に近いだけの物件じゃねーかよ
でもマンションにおいて最も重要な要素だけど

マークスは検討対象外だったのであまり話を正確に覚えてないんですが…マークス前の道路が昔川が通っていてそれをつぶした？かなんかで、地盤が悪いって聞いた記憶があります。埼玉に長年住む友人が言っておりました。
標高はマークスの方が上なんですね。それは知りませんでした。
ちなみに地盤に関しては東口は緩いところが多いそうですが、駅周りはしっかりしているとの認識です。

とにかく私は駅近はかなり魅力なのでこの物件はとても魅力なのですが、やはりお値段が〜あと５年くらい待とうかしら…

地盤と標高は別問題ですよね？
大宮台地における谷底低地って、台地が小さい川とか水路で削られてできた低地で、台地面を樹枝状に刻んで分布しているらしいです。で、その地盤は弱いとか。
大宮台地内でも標高差はあるようだし、ガーデンよりマークスの方が標高が高いといわれるのはわかりますが、だからといって地盤が弱いわけではないかと。
地盤の強さと、高低差による浸水被害とは別物な気がしますが違うんでしょうか？

素人意見よりは地盤カルテのがマシ

ごめんなさい、わかりづらかったかもしれません。

ガーデンよりマークスの方が標高が高いといわれるのはわかりますが、だからといってガーデンの方が地盤が弱いわけではないかと。

っていう意味です。

地盤カルテ見ました。東仲町は地価が安いですね笑

駅近は5分以内なんてこれからいくらでも出るんで待てるなら待つでよいのでは？
今は今買うしかない人達が買う市況ですよ

すいません、地盤カルテでガーデンの住所入れても、浦和区周辺で80点としか出てきません…。
どうすればピンポイントで調べられるのか教えていただけませんか…。

ブリリアはどうなった？

駅徒歩5分以内ってここ10年で３件しかないらしいですけど、これからいくらでも出るってほんとですか？
西口の再開発地区のことであれば億ションになりそうなので手が出ない気がしますが、、、
どの情報か教えて下さい

仲町１丁目に計画中のブリリアとエステムは徒歩４〜５分以内かな。
あと個人的には東高砂町の巨大駐車場が早々にマンションになりそうな気がする。コスモの南。

３年以内に徒歩５分以内物件、ぱっと思いつくだけでも３件出ているんですが。浦和タワー、シティハウス浦和高砂、パークハウス浦和東仲町。
１０年以内なら東仲町のプラウド、パークホームズなんかも入ってくるのでは。

>>2053 匿名さん
パークハウスは６分では？

>>2052 匿名さん
ブリリアはともかく、エステムは分譲マンションとしては、、、
コスモの南は、モデルルームによくなるところですよね？マンションが建ちそうで建たない場所ですが、タイミングを見てるのでしょうね。

>>2054 匿名さん

パークハウスは北口４分。

一等地は建材費が落ちるオリンピック後待ちです。

2019半ばから業者に発注かけるよ

>>2056 匿名さん
北口は時間限定で、朝は開くのが遅く、夜は閉まるのが早い。だからこそ、東口との併記になっているわけで、パークハウスは５分以内物件とは言えませんね。

北口を全面に押し出すマンションは品がないよね

>>2059 匿名さん

いや、言えるでしょｗ不動産表記上認められているんだから。どんな俺様ルールだ。
じゃ、ここも徒歩２分とは言えなくなるよ。

>>2061 匿名さん
いや、そうじゃなくて、東口西口５分以内の物件とは意味合いが違くない？って話
全く同じなら併記する必要ないわけで、北口徒歩は注記付きになってるのは、根拠である不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によるもの。
ここ含め、北口の方が近い物件は、併記したりカッコ書きしてて、ここもホームページ上は徒歩２分を押し出してるけど、パンフレット（PLANBOOKって書いてある方の仕様書）の物件概要の記載は東口メインになってる。
広告上や早朝深夜以外の利便性的には２分だからまあどっちでも良いし、地元住民的には確かに便利になったけど、注釈付きの北口５分以内＝注釈なしの東西口５分以内とは違うかなと。そういう意味です。

>>2062 匿名さん
あなたの感覚的にということですよね。
３年以内に浦和駅徒歩５分以内物件が、少なくとも３件できていることは客観的事実です。

例えば北口徒歩５分物件と東口徒歩５分物件って、どっちが資産価値が高いんでしょうね。
駅距離でなく、周辺環境、学区、仕様等も含めた個別事案の話になると思います。北口５分でも常盤学区、東口５分なのに仲本小学区では資産価値は恐らく前者が上だと思います。
西口５分ならほぼ確実にどちらよりも資産価値が高いと言えるのでしょうけど。

北口だから徒歩５分以内とはいえない…というのはおかしいような。表記の義務はあるけれど、紛れもない事実であって、資産価値や利便性の違いは別問題ですよね。

常盤学区というのは仲町小、常磐中学区のことです。

>>2063 匿名さん
横から失礼します。
営業は、自物件のことは有利な方、他物件のことは不利な方を使います。
不動産は物件概要に書いてあることと、書きぶりが全てです。
ちなみに、過去5又は10年以内に分譲された徒歩５分以内の物件に、パークハウスは入れません。理由は、本物件の希少性を際立たせるため、北口は時間限定だからという理由で東西口からの所要時間を基準にするのが常套手段です。
５年以内だと浦和タワーとシティハウス浦和高砂が比較物件になり、ここの比較としては、タワーだったり高級仕様で、営業的には好都合です。

このマンション検討してる人が資産価値気にしていることに驚いた

>>2064 匿名さん
横から失礼します。
現場の地価だと、
1西口
2北口西側
3東口
4北口東側
の順かなと思います。
学区の違いは大きいですが、中学生以下の子供のいない家庭や私立志向の家にとっては関係がなく、朝7時前の出勤や深夜の帰宅が多い方にとっては、2と3の価値や順番は変わると思います。
個人的には、朝７時前にはツタヤの前に人だかりができており、夜は大回りして帰らないといけない人も大勢いるので、メインの改札同様、始発のある４時半から終電の１時過ぎまで開けておいてもらいたいです。

>>2067 匿名さん
一応気にするでしょ。その上で割高と思って見合わせたり様子見してる人が多いかと。

営業必死だな

そりゃ学区魅力ない浦和物件だからね
必死に売り込まないと

期待されてる学区外だったら、正直言ってファミリーが選択する動機が無い。もっと言うと、浦和に住む意味がない。
それなのに、建物の構造面でスペック落として、分譲価格に厚い利益を乗せてるから、救いがない。
ファミリーが検討すべき物件ではないけど、検討するなら、取り敢えず待ちでしょう。

嫉妬うずまくマンションですね

>>2072 マンション検討中さん

ファミリーですが普通に検討してますよ。この掲示板、ファミリーが対象外って書き込みが大変多いのですが、学区を気にしないファミリーも沢山いますよ…

私立前提の家庭もありますもんね

浦和だろうとどこだろうと、駅近物件だから普通に検討するファミリーは多いと思いますけどね。

仕様悪い云々と良く書き込みありますが、検討者にとっては別にそこまで言うほどのことでも無いのでは？というか…ただの買えない人のひがみに聞こえますね笑
確かに価格は高いですが、駅近物件なのでそのメリットが最大限反映された価格になってるかなという印象。
かくいう我が家も、まだ色々他も見てるので要望書はまだ手元にあります。

私は要望書出しました。
ファミリーですが。。。
学区関係なく、駅近に絞って検討していたので、ここは最高です。
仕様には全然文句もありません。

人それぞれ好みは違いますね。

ひがみっていうほどの物件か？
ひがみって言葉が好きな人が定期的に現れますね、プラウドには。あれ笑

こちらが第1希望でしたが、４LDKは手が届かない値段だということが分かって
マークス買いました。
これだけ駅近で便利な場所にもすぐだと、老後も安心ですよね。

>>2067 匿名さん

資産価値あるに決まってるということですか？

ここに限らずだけど、ネガな書き込みって根拠や比較でなく、ほぼすべて個人の感想・思い込みベースだからひがみと思われる。じゃあどの物件ならいいの？って反問にまず答えられない。
たまーに論理的に物件の欠点をきちんと書いてくる人がいると、とっても感心するｗ

何様w

長々と全く感心できない持論、ありがとうございます。

資産価値を気にする人は浦和タワーと同じ坪単価で東仲町のマンションを買いません。

不都合なデータや事実から目を背け、何かあれば営業とか僻みと言う

マークスもごちゃごちゃ言われながら竣工半年前に完売。なんだかんだ、ここも売れちゃうでしょうね。やはり浦和地区はすごい。

>>2079 匿名さん

そうですね。ひがみ、嫉妬、この物件にはそうとしか思えないような書き込みが沢山見られますね笑
最近浦和で出たマンションで1番高額ですが1番気に入っています。
まあ私も高額ゆえ手を引くつもりですが。

>>2082 マンション比較中さん

同感ですね。暇人のひがみ書き込みとしか思えないですね。そういう心の貧しい人の書き込みはスルーしましょう。

相場より高く買ったら資産性はないです。
このマンションは高すぎです。

浦和タワーと価格だけは同等というのが痛いですね
2018-2019前半竣工が一番建材費高いので仕方ないですが

だから、待てる人は待って、待てない人だけ買えばいいだけの話。
確かに高い。でも今のタイミングで買いたいって人もいるわけで…

資産性も大事だけど、子供の入学のタイミングとか、色々事情ありますから…

確かに資産価値や学区を全く気にしない方もいますしね

昔は浦和の有名学区は塾通いあるけどコスパ良かった。さいたま市になってからはねぇ。
今は行政サービスを含めると都内の私立のがコスパ良くなってしまった。

なぜ一戸建てではなくマンションを買うのか教えてほしい。

>>2095 マンション掲示板さん

虫がいや。
ゴミを自由に捨てたい。
売る時困る。
ホテルライクに暮らしたい。
隣の家の音が嫌。
展望よく暮らしたい。

>>2096 検討板ユーザーさん

隣の家の音って聞こえるんですか？
マンションのほうが聞こえそうだけど。

>>2097 マンション掲示板さん

マンションに住んだことない人の典型例ですね。
一軒家の方が完全に隣家うるさいでしょ。
マンションは無音です^_^

>>2095 マンション掲示板さん

ガーデニングとかしたくない。
綺麗に植栽された状態で住みたい。
縦移動が考えられない。
横に移動することに慣れて上下に動くとかマジ無理。
防犯対策的にどう考えてもマンション。
一戸建てはうるさい。
まあホテルライクに住みたいが象徴的な感じ。
マンションの6500万は優雅だけど、一戸建ての6500万はしょぼい。狭い。

>>2099 検討板ユーザーさん

全然わからないです。

生涯コストでは6000万のマンションと8500万の戸建は同じ。40年過ぎると土地の勝ち残る戸建が有利、ただし取り壊しで金はかかる。築30年くらいはマンションのが流動性高い

>>2100 マンション掲示板さん
家かマンションかという議論は他でやってください。ここはマンションの検討版なので。

>>2101
コストは同じでもその価格の比較ではマンションのほうがクオリティはかなり高い。駅までの通勤時間もマンションのほうが上。
土地が勝ち残っても、結局相続税がかかる。売りたくなったときも、マンションならそれほど損はでないが、戸建ては上物は売れないので取り壊すことになる。

マンションがこれだけ人気になってきてるのにはちゃんと理由があるよ。

もう、完売です。

>>2104 マンション検討中さん
ソースは？
先週末時点では下層階以外は人気薄で、営業は必死に上に回そうとしてましたが。

>>2102 匿名さん
僻み？

この規模と集客で抽選発生させたら恥だな。まぁ価格間違えたよね

抽選になるってことは安いのでは?

安いわけないでしょ！

恥とか、別に今時浦和マンションどこも抽選でしょ。パークハウス東仲町も浦和タワーも抽選だったよ。

抽選外れると他のマンションにする人も多いし、今後すむ上であえてぶつけてくる家庭も少ないからあまりないけどね。さいたま新都心のは一気に全戸販売だから仕方なかった。

そうか
あの浦和タワーと同じ値段か
西口、高砂小・岸中、免震、安い管理費修繕費
良い物件だったなぁ

>>2112 匿名さん
浦和タワーのモデルルームのHタイプが、ギロチンみたいな梁で際立っていたけど、他のタイプの部屋はそこまで酷くなかったと思う。
少なくとも低層階の中部屋は、コスパ的に買いだったと思う。

当時は価格表みてびっくりしたけど、今見ると確かに買い物件だったよね。6千万前後までの65.66平米部屋。

70でも5000万台あったよ。東仲町ガーデンとは資産価値が雲泥の差だよね。勢いで買う人を消化したら売れなくなると思うので、来年にはいれば事実上の値引きスタートか高層階でも差額ほぼ無しになるのかな

>>2115 匿名さん

206号室だけね笑306は6100万。
浦和タワー安いって流れになってるけど、安くないから笑

浦和タワーは学区よし、西口で良い物件だけど、部屋はハリすごいから立地に対して居住空間は良くないかな。あの値段であの仕様は、本当西口&学区がメリットな物件であって、学区が岸町小だったらあの金額では売れなかったと思うよ。

高砂小について聞きたいです。教師の質が良いのでしょうか？それとも生徒の質が良いのでしょうか？通われてる方で実感した良い点をお聞きしたいです。
我が家は出来れば岸中であっても私立中に行かせたいなと思っております。夫婦共に私立中だったためです。小学校だけなら子供たちの雰囲気に大差ないと考えているので、小学校の学区はあまり気にせずこのマンションも検討の一つです。
高砂小は昔とても良かったことは知人から聞きましたが、今は学区人気で教室も足りずクラス数も多いと伺いました。現在の高砂小に通われているお子さんはしつけや性格など雰囲気も含めて別格なのでしょうか？ご意見伺いたいです。

>>2115 匿名さん
ここも高いけど、やっぱり浦和タワーはここより基本平米数考慮したら高いし、西口だから売れたような天井高だったし、比較難しいよね。
ただ、東仲町なら5千万台でお願いしたい。
が、徒歩2分となると高くなるのはしょうがないとも思うが。

台所のトップの御影石、素材どなたか聞かれましたか⁇

プラウド東仲町は安かったとはいえ即日完売だったから、東口でも、人気学区じゃなくても、やはり浦和駅近だとそれなりに需要あるんです。ここも売れ行きが楽しみ！値下げ値下げ言う人いるけど、果たしてそんな半年近くも売れ残るのかしら。。

むしろ東口だから徒歩2分でもこの価格と言える。西口徒歩2分じゃこの価格では売らないからね、需要が更にありすぎて。

パークハウスができる時も口コミ賑わってたから東仲町もそれなりに注目度あるんだと思うよ

要望書結構出てますか？進捗教えてください。

６割位かなぁ。

結構出てますね
先週聞いた時は、3割くらいと。

お疲れ様です笑

価格の話になってるけど、いくらぐらいで出てるの？

タイトなスケジュールで売らなきゃいけないのにまだ申し込み始められないほどいまいちなんでしょ。9月上旬には案内開始してたのにね

諸費用込み込みで6,000万で3LDKくらいが平均？

もっと高いよ。
管理費修繕費も高い。
総額は浦和タワー超え

確かにお値段は高いですが、徒歩2分で駅近なのに閑静でとても気に入りましたよ！
因みに幼児が二人いますが、中学受験予定なのであまり原山中は気になりません。仲本小は許容範囲です！

うちも共働きですが、元々浦和居住に拘りはないので学区も気にならないですね。小学校がどこだろうと子どもの人生に大きな影響はなさそうですし。
それよりも駅近のほうが魅力です。

下り坂にありますね。

埼玉なのに浦和高過ぎ。

私立受験考えている方が多いのですね。正直家にこれだけお金かけちゃうと、うちの場合は私立行かせる余裕がなくなってしまいそうで、断念気味です。

まぁ、親が1日数分長く歩くけ歩かないかだけで二千万くらい違うからね。子供重視するなら避けた方が無難かな

近くのザ・パークハウス浦和東仲町、中古出ましたね。
2階南東角部屋4LDK84㎡で6,780万円。
資産価値の参考になるかしら？

数分長く歩くだけって時点で共働きじゃない人の発想ですね。
毎日夜は時間との戦い。さらに雨の日に自転車の前後に子ども乗せて保育園送り迎え、、、なんてなると駅近くに価値を求めます。

数分長く歩くだけって時点で共働きじゃない人の発想ですね。

w
極端で感情的だなぁ。仕事ができないことは伝わったよ。
中古は指値で取引されるから資産価値の参考にするのはレインズで

マンションギャラリーに来てる人見てると、どんなマンションになるか想像つくね。ベビーシッターいるのに預けないで、席でうるさくしてる子供がいてドン引き。そういう人が住むってことだよ。

>>2141 マンション掲示板さん
あなた子供いませんね？
預けない理由があるんだと思いますよ。体調が悪いから託児室だと周りにうつしちゃうとか、ママが大好きな子で離れられないとか。
親は託児室に預けた方が話も聞けて楽なんだから、理由があるんですよ。

まわりの方にご迷惑なので、泣いたりしたら外へ出ます。

ここのスレだけ人気ですねぇ～
いい物件なんだろうけど、初期の値段設定が....高すぎる(´･ω･｀)
都内に資産価値の高い中古物件買える値段っすよねぇ

老人や子供を作る予定のないDINKSは2141のような考えをするでしょうね。ファミリー層とトラブルにならないといいんですが。

親と離れることで泣き出す、が想像できないとは
最低限の思考力も無い人が同じマンションに、、、辛いですね笑

資産価値考えるなら浦和タワーだし中古物件だし今の市況は避けるよ。資産価値を考えない人達がターゲットの物件

なんか怖い人がいますね…(T_T)
私はいいマンションだと思いますよ！
変な人がこのマンションを買いませんように…

確かに子供って、何故かそういう時に限って親の近くにいたがるというか、参加したくなったりすることがありますよね～。
まあ、真剣に色々と考えたり情報収集したりする場で騒がれるとイライラする気持ちも分かりますが。

そもそもこのマンションは、ファミリー層や単身やDINKsの混合が予想されますので、子供がいる人もそうでない人も対立せずに有効な情報交換の場となれば。

活気のある掲示板ですね。売れ行き等気になります！

２１４１さんは，「席でうるさくしている子供」と言っているのです。
そして，おそらくは公共の場とも言うべきマンションギャラリーの「席でうるさくしている子供」を止めない親を非難しているのです。
そのような親がいるマンションは皆さんも嫌でしょ。

席でうるさくしている子供って、何歳児なんでしょうか。
0〜3歳児未満くらいなら注意してどうなるものでもないし、シッターに預けるのも皆さんが書かれているような理由から難しい場合が多いでしょう。
幼稚園児以上なら、しつけの問題かと思いますが。

2141さんや2151さんにはお子さんがいないということはよく分かります。

くだらないやりとりはやめましょう。時間の無駄です。

なんでこんなに管理費高いんでしょうか？マンション初心者で分からないことだらけなのですが、購入後に管理会社変わる可能性は低いですか？

マンションギャラリーも共有施設のようなものです。
あそこで周りに気を使えない人が、マンション購入後気を使えますか？
足音や子供の声、、、トラブルになるのが想像できそうですね。

>>2155 マンション掲示板さん
話題は変わってますよ。しつこいです。

変わってるのではなく変えたいんでしょwww

あまりファミリー向きではない浦和物件だったのでそれなりにファミリーがいて驚いた。いま物件買うのだからかなり余裕があって、私立前提のご家庭かな

子供を私立中学に入れるつもりの都内勤務共働き家庭にとっては最高に近い立地の気がしますが

公立学区がどうしても気になるなら、一時期だけ賃貸借りて住民票を移して越境入学すればよいだけの話。
学区以外は魅力的なマンションって皆思っているってことでしょ。1期で9割も分譲するんだから。

埼玉県やさいたま市の教員の方に知り合い大勢いますけど、
「埼玉県で採用していた頃は浦和の学区には優秀な教員が多かった（選抜していた）が、
いまは市採用の少ない教員で市内をローテしてるだけなので教員の質は平均的で他の学校と変わらない」
で意見一致してますよ
公立学区信仰はいまやただの幻想かと

教員の質はさいたま市内で変わらないのではないでしょうか。教員に期待しているご家庭なんて少ないのでは。
学区の差は、教育に関する意識が高い家庭が多いか少ないか、環境の差だと思います。中学受験を考えられている家庭にとって、周りが塾に行かず遊んでばかりいる子ばかりだったら、釣られて遊びたくなってマイナスでしょうし、勉強している子が多いならプラスでしょう。
この点、仲本小はそれほどひどくないと思いますよ。原山中は知りませんが。

教育スレで昔から書いてますよね笑
確かにさいたま市になってからローテーション変わりましたけど差はまだありますよ。
大勢知り合いがいて良かったですね笑

2162はモデル校とか一般的な仕組みから大勢の知り合いに教えてもらうと良い

教員もローテしてるだけだし、学区にマンション乱立して生徒が激増し、きめ細かい教育は不可能な状況で、わざわざ学区で小学校を選ぶ価値が何かあるとしたら、まさに2162の書き込みの通りかと思うけど
ただ、小学生なんて友達の影響より親の教育姿勢の影響のほうが圧倒的に大きいので、学区でマンションを選ぶほどの理由にはならないと思うけどね。少なくとも、高砂学区や仲町学区に1000万余分に払ってマンションを買うなんていうのは馬鹿げてる

笑

ただ、中学校も公立に行かせる予定なら、学区もそれなりに意味があるかとは思います。よかれあしかれ親の影響より友達の影響が強くなってくる時期なので

モデル校っていったいいつの時代の話をしてるんでしょうか。おじいちゃんかな？

浦和区の人は全国でもトッブクラスに教育にお金かけてるらしいけど、そのわりには浦高も一女も合格実績微妙だよね

教育モデル校制度、今もありますよ。

小学生って親より友達の影響が徐々に強くなってくる年齢です。友達の環境を整えてあげるのも親の務めでしょう。教育リテラシーの高い親御さんはそう考えていると思いますよ。

プラウド買える人達が通うようになるんだからいいのでは？

石を投げると５個に１個は「東京大学法学部卒」に当たる職場にいますけど，子供の将来は「学区」などではなく「地頭」が良いか悪いかで決まることを痛感しています。
そして，普通のサラリーマンや公務員の家庭でも，地頭の良い子ならマンションを諦めて私立大学の医学部に進学させることも考えて良いと思います。
ネットで調べればすぐに分かりますが，６年間の授業料等がこのマンションの金額よりもはるかに低額なところもありますから。

その地頭が幼少の頃の教育や周辺環境、これらどれだけ金をかけれるかで決まるわけです。学区もその一つも要素で、小学区の中学受験率は非常に重要です。
東大生の親御さんの年収平均は1000万オーバーで他大学と比較して抜きん出ていることは有名ですよね。また東大生の大部分が中高一貫私立中高出身です。

ちなみに仲本小は4人に一人くらいが私立中に進学するので、環境としてそう悪くないと思います。
高砂小や常磐小とくらべたら見劣りするのかもしれませんが。

地頭が良いか悪いかは，生まれつきでしょう。
そして，地頭の良い子同士の競争になり，競争に勝つためにお金をかけて塾や予備校に通わせるのだと思います。
地頭の悪い子を塾や予備校に通わせても，そこそこの高校や大学に進学できるだけです。
以上は学生時代に塾でアルバイトをしていた経験に基づくものであり，間違っているとは思いません。
なお，本当に地頭の良い子は，塾や予備校などに通わず授業と自分の努力だけで東京大学法学部卒です。本当に参ります。

あなたの言う地頭が遺伝性のもののみを指すのなら、この掲示板の対象外です。

ちょっと塾でバイトしたぐらいで全て理解出来ちゃうなんて、エスパー能力を遺伝したんですね。

確かに地頭の良し悪しって生まれつきのものもあると思います。
生まれつきの地頭が良くなくても、その後の教育でどうにか何とかできるだけ上に行かせたいと思うから学区にこだわるのでは？
いい学区に住んで塾に行ってもそこそこの高校や大学にしか進学できないなら、何もしなかったらそれ以下になってしまうから。

教育の話してるけど、みなさんのお子さんはそんなに優秀なの？って疑問。本当に優秀な子供やその親御さんはこんな書き込みしないと思うが。いくら評判のいい学校入れてもダメなやつはダメ。

>>2180 マンション掲示板さん
本当にそう。

頭の悪い私には良く分からないのですが、地頭が良い悪い論争って、このマンションに関してどのようなメリット・デメリットにつながるんでしょうか？

・結局子供の将来なんて地頭で決まるから、どこに住んでも同じだし、このマンションに住む必要なし？
・子供の地頭が良いなら、そんなに学区が良くなくてもこのマンションの駅近立地を活かして中学くらいから私立に通わせればよい？

せっかくマンション掲示板だし、教育論だけでなく、その教育論に基づくこのマンションのメリット等をお聞きしたいです。

>>2182 匿名さん

自分を卑下する必要ないんじなない？その通りだと思いますよ！

要望書出しました。迷いはなかったです。
浦和で徒歩2分って最高です。

まだ先ですが、住むのが楽しみです。

マンション探しはじめたばかりの者です。

この物件って、要望書とか出して、購入申し込みをすれば、実際どの位の確率で購入できるものなんでしょうか？

希望の部屋は中くらいの価格帯です。

もちろん当方に審査等に問題がない前提での質問です。

経験者の方に、おおよその見込みをお聞きしたく、投稿させていただきました。

>>2185 マンション検討中さん
本気で購入希望なら、すぐに営業に連絡して何とかしてと言えば調整してもらえるので、ほぼ確実に買えます。
どの程度の予算なのかわかりませんが、中くらい＝六千数百万出せるならの前提です。

単純に資産価値考えたらない

>>2182 匿名さん

2179ですが、地頭が良かろうと悪かろうと、生まれてからの教育でできるだけ上を目指したい方は、私立受験をしないなら学区にこだわるのではないでしょうか。そういう方はこのマンションは検討対象外になるかもしれません。
私立受験を考えているなら、電車通学には駅近はとても良いと思います。
もちろん、黄金学区じゃない学校にもしっかりした頭の良い子はいますし、家庭環境次第で上を目指せますから、学区にこだわらなくても別にいいと思います。そういう方はここも検討すればいいんじゃないかと。

学区学校関係ないとか、所詮子ども次第でしょ、みたいにすぐ感情的な極論にいく人ってどんな思考回路してるんだろう

学区関係ないなら浦和じゃなくても良いのでは？
コスパ悪すぎだよ

マークス二基だったのに東仲町ガーデンはエレベーター一基なのね。ギリギリラインで朝はやばそうですね。
そこまでして管理費抑えなくても、、、
坪単価はプラウド本郷一丁目ディアージュくらいですか。マンションバブル最盛期ですね

>>2191 匿名さん

坪単価にして50万程は違いますが…
いい加減な書き込みにも程がありますね。

資産価値を考えたら検討対象外、との意見が多いですが、5年後、10年後、20年後には実際どれくらいの下落率になるんでしょうね。
私は浦和駅から徒歩2分ならそこまで酷いことにならないのでは、と思って前向きに検討しています。

北西角部屋は坪単価311だよ。
東仲町ガーデンは坪単価250なの？
まぁそれくらいが適正価格だよね

でも共有施設ある高砂マークスより管理費高いですよ。
管理人の待機時間も短く、何が高いのかわかりません。
ガーデンが内廊下+エレベーター+キッズルーム+スポーツジムくらい管理費かけてるのかしら。
聞いた人いますか？
100戸近くでエレベーター１つの分譲は初めて聞きました。

2186さん

ありがとうございます。

よく検討して、早めに動くようにしてみますね！

資産価値の下落は購入時の市況が大きな要素だから駅距離だけでは、、、

ここ外廊下だよね？

>>2195 匿名さん
私も管理費の謎がきになってます！誰かご存知ないですか？

だよね。エレベーター二基や共有施設や管理体制が充実してるマークスよりだいぶ高い。

外廊下です。管理費安いのがメリットです。

ガーデンには虫湧きますからね。そこの手入れが高いんですよ。

>>2195 匿名さん
都心の大手デベ物件でも100戸前後に対して1基の物件は結構多いですよ

1基はおしまい。
駅近のメリットない。

過去の物件と比べても仕方ない。あれはよかったと思ってももう遅い。きっとここもそうなるでしょう。ほとんど一期で販売のようです。

なぜ外廊下にするんだろう？費用かな？
浦和タワーも外廊下だったけど内廊下の方がいいよね？

マンションギャラリーのあとが決まっておりますからね。すぐに売らなければならない事情があります。ここ、いつから販売開始？予定より遅れてるよね。

一期で販売するのは、それなりの手ごたえがあってのこと。とやかくけなす人がいますが、駅近は東口だろうが原山中だろうが需要が一定数あったということ。

予定より遅れてるのは反応が悪いから
駅2分で反応悪いんだからよっぽどだよ

バブル絶頂時でただでさえ残債割れリスク高いのに浦和のマーケットで人気ない西口+人気ない学区でリビイングインでエレベーター一基で管理費修繕費が高いのに徒歩2分しかも北口で資産価値維持できると思える方が不思議

それで浦和タワーと同じ坪単価ですよ。管理費はむしろ高い。むりむり

県外から検討しているファミリー世帯です。原山中の評判は如何でしょうか。
学区に住まれている方に聞いたところ、わざわざ敬遠する必要もなく、
良いところも悪いところも特筆することがない普通の中学校と教えられました。
住宅街は少し暗いところもあり夜道を考慮して明るい通学ルートだけ気にすればいいとも。
ご存知の方がいらっしゃればご教示ください。

優秀層は私立に行く中、良くも悪くもないと言われる今の公立は、避ける人は避けます。

今の公立の『普通』はヤバイからねぇ。

原山は学力より運動重視です。保護者は色々と手伝いなどあり大変です。

駅近は魅力ですね。
しかし、コストパフォーマンスとしてはどうでしょうか。

営業さんが西口再開発あるし、徒歩2分だから資産価値は安全といっていたが、、、
こんな誠意のない説明があるのだろうか。
上にもあったが資産価値は十数年先以降が重要なわけで市況の影響をもろに受ける

浦和駅周辺物件の資産価値が上がったのは新しい沿線が「施工」された前後から
であって、パルコなど簡単な商業施設では残念ながら上がっていない。
それはある程度浦和が成熟した街ということもありますが。

・それ以前のプラウド・パークハウス　坪単価220程度
・東中町パークハウス　坪単価250前後、高層階270※浦和タワー低中層階相当
・浦和タワー　坪単価270~300が低中層階、高層階が単価高いため平均330程度
・東仲町ガーデン　坪単価300以上(低中層階でも）

見てもらえばわかるとおり、バブル崩壊後は一気に資産価値が
激減する可能性が高い。
・東口ではない
・不人気学区である
※白幡は同じ学区の武蔵浦和にタワーが増え高所得が増え前よりマシになったと聞きました
※原山は緑区が広くて、軍隊行進が名物のため、高所得者層にはあまり
・仕様が低い
・エレベーターが一基
・リビングインなど資産価値や流動性を低下させる間取り
・管理費が比較的高い
※ガーデンは近隣住民が喜ぶだけで所有者はランニングコストが高いお荷物です。
・エレベーターなど仕様面で弱みがある

タワーマンションとちょっとした商業・行政機能では資産価値はあがりません。
仲町一丁目付近の再開発もマンションばかりで北口改札がさらに混んで嬉しくない
ことが増えるだけです。

とはいえ、買わざるを得ない人たちもいるでしょうから
私は撤退しますが、

1階など低層階や、
異臭や虫などトラブルが多いごみ収集場近く
寒さや騒音がひどすぎるエントランス付近や、
建て替えが近そうな近隣のビルに影響を受けそうなとこ
あとは坪単価が傾斜を受けている住戸（この物件では無さそうですね）

など一部著しく資産価値が低下しやすい住戸を避けて
購入されることをお勧めいたします。

失礼しました。
東口ではない→（訂正）西口ではない
またエレベーターの記述も2回してしまいましたね。
お恥ずかしい限りです。

2216さん
営業さんの説明は、一般的な普通の意見でおかしなことは言ってないと思ういますが。
そもそも十数年先なんて市況がどうなるかなんて誰にも分らないよ。
あなたの意見のほうが大嘘だったってことになる可能性も十分あるよ。
このマンションだけが著しく資産価値が落ちるなんてことはありえない。その時の市況に連動するだけ。
大体、資産価値なんか販売価格に織り込み済みで、損得の物件差なんか誤差だよ。
損得は買う時と売る時の市況で決まっちゃうよ。買いたい人は買えばいいじゃん。
市況を理由にしてる人は、大体買いたくても買えない人。

学区目当てで浦和を検討してる人がこんなに多いのに驚きました。
地元の、親が高学歴家庭な家庭は、みんな小学校から南浦和の塾に行かせて、私立中学受験させてます。
所詮公立なので、私立に比べたら話にならないくらい教育内容に差がありますので。

・アクセスはいいがアドレスはよくない
・エレベーター1基で最寄りは北口改札
・現在のマンション市況
・管理費
・リビングイン

こういったリスク・デメリットを踏まえての検討かと思います。
マンション市況はどうしようもないですが、家事の動線がいいリビングインなので、所謂パワーカップル層狙いでは？
管理費はデメリットしか感じませんが。

2212です。ご回答ありがとうございました。
浦和人の皆さんが絶対やめときなさいと言わないので、逆説的に悪くはないのかなと感じました。
浦和に馴染みのない私にとって、浦和地区の公立学校についての話題は、ネット上で誇張や歪曲した情報が多く、真実がわからないにしても不安を煽られる部分があったので試しに質問させて頂きました。
面白くない真面目な回答ですいません。

回答して頂ける素敵？な掲示板なので、もう一つ質問させてください。
本マンション基礎杭が63メートルとありますが、深いなと感じました。大宮台地なのでもっと浅いところの20ー30メートルに支持層があると勝手に思い込んでいました。
1.63メートルの深さというのは一般的な範囲で気にする必要ないでしょうか。
2.地盤がいいのと支持層の深さはあまり関係ないのでしょうか。

>>2221 マンション検討中さん

地盤カルテを見るかぎり、あまり強そうな地盤ではないようです。
どこまであてになるかは分かりませんが。

2212さん

浦和の黄金学区といわれる常盤中・岸中も、上位層は私立中学受験失敗組です
上野・東京ラインか湘南新宿ラインを使いたいという理由がなく、教育重視なら、南浦和のマンションも選択肢になるかと思います

2218さん
感情論じゃなく2216さんのように数字出して

市況に連動して6000万で買ったのが10年後3500万でしか売れなかったら売却損凄まじいのだけど。
2218はそれを、資産価値の暴落とは考えないらしい笑

10年後に人口半減するような天変地異でも起こったらそこまで落ちるだろうね。

バブル前に戻るだけで近しいとこまでいくよ。
天変地異なんて必要ありませんよー笑笑

妄想お疲れ様です。

しかしこの物件のスレだけ、書き込みがすさまじいですね。抽選回避を狙うようなネガコメントばかりですが。
皆注目する人気物件ということの証明で、資産価値は安泰ですね。

確かにこの掲示板でネガコメントの多い物件ほど早期完売しているような気がします。高砂マークスだったり、浦和タワーだったり。数年前だとプラウド浦和高砂やシティハウス浦和高砂もそうだったような。
仲町すみふのような例外もありますが。

2230さんベテランですね笑っ
そんな長く徘徊してるなんてプロみたいですね

そして連投お疲れ様です笑

何度も中身のない書き込みお疲れ様です笑

文末の笑がトレードマークです笑

みんな暇ですね。笑

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

ネガネガいうけど皆さんの言うデメリットもなるほどと思うのが多く参考になりますよ。
デメリット情報に神経質になる方は本物件の利害関係者ですか？

上の書き込みにある、過去の浦和マンション坪単価の比較等は希望的観測ではなく、客観的な事実だから参考になる。
やはり今は高いから高値掴みリスクは避けられないねぇ。。。

2012年前後の財閥系と坪単価80つまりグロスで1500万以上差がある中でバブル弾けたら資産価値維持できるの？

2012の財閥系平均が220ってありえない。
過去の物件価格、しっかり調査しな。

2012年前後って、具体的な物件名は？

2216の数字、実際より低く書かれているのはなぜでしょうね。

目の前の古いビル、ボロボロでいつ立て直しあってと仕方ない気がするのですが、あまり皆さんお考えではないでしょうか…？うちはネックは実はそこです。嫌な予感ばかりして、なかなか購入に踏み切れません…

2216はパークハウスは高層階抜き表示、ここは高層階入り表示で、恣意的なものを感じますね。
パークハウスは正確には坪単価265です。浦和タワーはプレミアム層を除くと320程度ですね。

ここの坪単価は平均300ですね。ブリリアは320くらいでしょうか。

なんか必死な人がいますね

://mansion-madori.com/blog-entry-3781.html
検索したら坪単価情報すぐでるよ笑

マンションエンジンやらサイトでみれば？
東仲町パークハウスは平均坪260だよ

東仲町ガーデンは平均坪単価300越えなのか
すげーな

そりゃいつかは建て替えるでしょ
商業地域だから土地狭くてもかなり高い建物が建てられますし日照に配慮する義務もありません。
あのあたりの日照環境はリスク高すぎです。
買うなら反対側の角部屋ですね。

リビングイン使ったことある人、感想を聞きたいです。

笑をやたらとつける人、必死すぎて面白い。
今日は大活躍ですね。

東仲町パークハウスは坪単価265ですか。
ここよりだいぶ安かったんですね。立地はかなり劣りますけど。

笑さん、３連投お疲れ様です笑

リビングインは子育て世帯には人気ですが、浦和の新築マンションにはほとんどないのでレアな間取りです。リビングインのせいで資産価値が下がるとの書き込みがありますが、影響ないか逆に上がると思います。

笑をつけると同一人物になるのか笑
感情的な人が居るみたいですね。暇な女性かな

リビングインで上がることはないだろ。
そういう適当な書き込みがあるから荒れるんだよ

リビングインはリビングインでも、洗面所トイレのリビングインは不人気だしコストカット目的なので資産価値への影響は言わずもがなです。

トイレと風呂が別のリビングインは人気です。資産価値も問題ないですね。

ちなみに、シティハウス浦和高砂もリビングイン洗面だった気が…スミフはよく採用するみたいですね。

トイレのリビングインは不人気ですよね。この物件のリビングインはバス洗面所だけなので資産価値には影響ないと思います。

前の建物が立て替えのさい、音がすごそうですね

そりゃどこでもすごいでしょ。

洗面リビングインに住んでいます。

現在、小さい子供が２人なので、とても動きやすい導線です。
扉を開けておけば、脱衣所の気温差が無くなるので、本当にお風呂が入れやすいです。
後追いの期間でもストレスがありません。

子供が成長すると、(特に女の子は)嫌がる時期がくるかもしれないですね。

前の建物はまだ新しくありません？比較的新しい建物多いですよね、南側は。

要望書出された方にお伺いします。出した後、次は登録開始まで何も無くただ待っている状態ですか？

担当者に寄って、進め方は違うのでしょうか？

先日モデルルームでチラッと周りを見たら、ある購入検討者は何か沢山数字が羅列した表のようなものの説明を熱心に受けていましたが、うちは担当者から殆どマンションの説明も無く、こちらが聞けば何とか答えてくれる感じで、何とも頼りない感じです。正直マンションの魅力を感じることができずに終わってしまいました。

皆さんの担当者はどのような感じですか？

プラウド浦和東仲町
2010年築　浦和駅徒歩4分
坪単価 約220万円

パークホームズ浦和東仲町　
2012年築　浦和駅徒歩5分　
坪単価約220万円

いやぁバブルはすごいね
いずれ落ち着くんだろうけど
資産価値としては維持が難しそう

>>2268 匿名さん
その２つは湘南新宿ラインができる前だから、そもそも浦和自体の価値が今とは違うから比較しずらい。
バブルはじけてもそこまでは下がらないよ。

悪意を感じますね

比較するなら最近できた財閥系のパークハウスがちょうどいいかと。あそこが平均坪265で徒歩6分、ここが平均300で徒歩2分。
今の市場なら妥当かと。

みんな買った？

湘南新宿ラインできることは当時からわかってるはずだけど、、、
楽観的なことは良いことだね
あと東仲町パークハウスは北口徒歩4分ね

パークハウスと比較すると悲しいばかりですよ。
これも多少バブル受けた価格ですが。

徒歩2分短縮するのに坪単価約40、つまり800万以上UPですか。
低層階は単価240台でしたよ。
しかも東仲町パークハウスは角部屋だからなぁ。
全戸三面開口で。
管理費も東仲町ガーデンより安いし、57戸ディスポーザーとエレベーター一基で。
妥当かなぁ。

パークハウスも当時は過去の財閥系と比較すると全く割りに合わない！バブル価格！残債割れだ！買うなら資産価値や教育環境考えて浦和タワーの高層階以外を買え、という意見が多かった。

あとは皆さんが北口4分を2分にするために1000万近く払うかどうかが資産価値を維持できるかの目安なのではないでしょうか
収入レベルや考え方も同じような方が基本的に中古の検討者になると思うので

あと修繕費はともかく管理費は僅差で東仲町ガーデンのが安いです
単価10円も変わりませんが
200切っても不思議じゃないのに229もかかるのは、やはり植栽なんでしょうかね

機械式の駐車場ですかね。機数が多いような。

古い方のプラウドとパークホームズって、北口だと徒歩何分くらいですかね？

プラウドは1.2分？
パークホームズはほぼ変わらないから2分じゃないかな。
プラウドは路線横でホームの音うるさいし、築年数古いから中古は嫌だな。パークホームズは良いけど36？戸とかで少ないから将来修繕費とか諸々の負担が不安なのと、中古が75平米5700万とかしているよ。今の中古市場高いから。
ちなみにどちらもディスポーザーなし。

今は新築も中古も高いデスね、、

>>2273 匿名さん
パークホームズ分譲時は湘南新宿ラインが止まるってわかる前ですよ。

バブルだかね！高値掴みは仕方ない
駅近だからバブルはじけても資産価値下がらない、わけないから！
現実見て冷静に。

>>2280 匿名さん
パークホームズの住民ですが、湘南新宿ラインの停車はパンフレットにも載っていましたし、上野東京ラインのこともぼんやりとわかってましたよ。
高架化工事進んでましたし、ヨーカドー前の連絡通路の工事の予定もわかってました。
ちなみに北口の計画は、本当ぼんやりと聞いていましたが、こちらはあまり現実的な話ではなく、本当にできたら良いな〜くらいのレベルでしたので、その後話が進み、ラッキーという感じです。

>>2282 匿名さん
さらに言えば、当時から西口再開発の話はありましたが、全く進みませんね。

数年後には65平米4,898万のパークハウスと同じ土俵で価格査定される訳だから厳しいよね。徒歩2分と4分じゃない大きな差は出にくいし。

結局パークハウスもバブル影響受けてるから湘南新宿ラインがわかっていたパークホームズあたりが浦和の実価格値上げ後の適正価格なわけで、東仲町ガーデンの場合は約坪単価80万、グロス1700万くらいはバブル後に反動受ける可能性は十分ある。

そりゃ数年前は坪300で都内のそれなりのマンション買えたからね。浦和は唯一無二と思っている一部の方以外はでかい反動があることは理解してるよ

逆に都内は6000が8000。恐ろしいわ。

今は新築が高いだけでなく、数年前のが建材の質も良かったから品質面も劣る。ある程度目が肥えた人は2017-2020竣工の物件は避けるのでは？
うちみたく相続対策で売る気もない場合は資産価値が暴落しても関係ないけどね。

>>2284 匿名さん
それは2.3階とか低層階です。
平均65平米5500くらいしてました。70平米は約6千万前後。

バブルはじけても75平米4500万前後だったパークホームズまでデベロッパーが下げないよ。アトレに北口、アトレビルも入って色々当時と違うから。75平米5千万でも充分みんな買うでしょ？笑需要があれば、価格は下がりにくいし下がらないよ。

>>2290 匿名さん
パークホームズは、70で4500前後
75は東南角だから5200からでしたよ。

アトレがあるから資産価値大丈夫！なんて始めて聞いた

アトレに限らず、数年前の浦和は古くさくて住民以外はあまり良さがわからないくらい駅もぼろくて街も古い伊勢丹がドーンと駅前にあるくらい魅力なかった。今は学区とか関係なくパルコにアトレに綺麗な駅構内に、魅力度増したのは事実。
今は遊びに来る友人も、駅降りた街並み見て都会だね！と言ってる。

昔の何にもなかった東口と今とは印象も違うから駅近は高いことに納得できる？

ここ数年の値上がりはバブルの影響で、それ以上でもそれ以下でもないよ。
バブル終わったら浦和はまた学区重要視の市場に戻るだけでは。

今日出ていたスーモに上半期最も人気があったマンションランキングで1位がプラウド浦和東仲町ガーデンになっていました。そんな人気あるの？

＞2296
URLを教えてください。

>>2296 匿名さん

資料請求の数とかでない？
駅徒歩2分のプラウドなら気になるじゃん。

>>2295 匿名さん

ここが売れたら学区重視じゃないよ

モデルルーム、商談席が外から見えますが、週末はかなり人が一杯来ている様子です。人気があるみたいですね。

要望書出し終わってからギャラリーに出向く方、皆さん何されてるんですかね？
うちは要望書、他のマンションと迷っていて決断しきれず出してませんが、もしかしたら登録には行くかもしれないです。その時急にかぶってしまっても、抽選の権利ってもらえますよね？

1度モデルルーム行ったんですが担当者が気に入らず、行くのが億劫なまま今日まで来てしまいました…

できるけど、よくそんなんで申し込めるね。
リスク高い部屋とか選んじゃいそうだな笑

急に抽選に申し込むとか迷惑ですね

マンションギャラリーいつも混んでて担当さんの接客はかなり適当な感じですね。要望書出すならさっさと出してってオーラがすごいです。

>>2297
埼玉県内の駅とかコンビニのラックにいつも大量に置いてありますね。

>>2304 マンション検討中さん

そうですか？
毎回２時間半くらいじっくりお話頂いていますけれども。

>>2306 匿名さん

すみません。何回も行って、そんなに購入できるかもわからないのに、話すことってあるんですか？

>>2303 マンション検討中さん

迷惑って、誰に？営業？

実際若い人たち、そして子供が小さい人が目立つ気がする。大きくなったら狭くなって出ていくんだろうか…実際モデルルーム見たけどなぜか狭く感じるんだよね。今まで色々みたけど、ここ特にそう感じる。天井低いって書き込みあったけど、他のマンションのパンフレット見て調べたら別に特別低くもなさそうだし…謎だ。

>>2307 マンション検討中さん
普通のモデルルームってそうじゃないですか？
２回買い替えていますが、１回の訪問で要望書提出まで行ったことはないですね。

>>2308 口コミ知りたいさん

営業にも迷惑でしょうねぇ。
要望書提出した方には、ローン審査や今後のスケジュール説明まで既にしているでしょうし。

まあ営業は別にいいとして、自分が買えると思ってた部屋が急に買えなくなる人もいるかもしれないからね。でもまあそれぞれ事情あるわけだし、そこまで気にしなくてもいいんじゃないの？高い買い物なんだから自分が納得するのが1番。

>>2304 マンション検討中さん

同感です。うちはここのマンション、営業のせいで買う気なくしました。

抽選が発生しそうだから、属性の悪い人や買う気がなさそうな人は軽くあしらっているんでしょう。

縦の幅？が狭いのでは？
取得の時、そこまで、大きな土地を取ることができず、そのせいでリビング以外はアウトフレームに出来なかったそうです。だから廊下も短く、他の部屋がゴツゴツしてるんです。
ちなみに野村の別のマンションギャラリーの営業さんのお話です。
私も実際見て非常に狭く感じました。買うつもりでしたが、この狭い空間に6000万以上出すのが妥当かどうか悩みました。結果、別のマンションに決めました。

ここって世帯年収どれくらいの人が要望書出してるんですかね？

1200～1500位ですかね？

でしょうね。バブル価格で資産価値は冷静に読む必要がありますし、数年で完済しないかぎり金利変動リスクもありますから

2315さん

仰られるとおり、本物件のスペックは全体的に低いですよ

うーん、スペックというより何だろこの圧迫感。今まで行ったモデルルームで断トツに魅力感じなかったな。天井よりあの廊下の短さが敗因⁇
ちなみにマークス行った時オプションばかりの豪華絢爛のモデルルームでそれはそれでびっくりしたけど、3LDKの間取り見てみたらガーデンと似てるのね。

高層階は抽選必須みたいです。
なんだかんだ言っても駅近魅力的ですものね。

すごいね！西口至上主義の、東口けなしてる輩がくやしがる結果になるかもねw

>>2321 マンション検討中さん
低層の安めのところが抽選と聞きましたが、違いましたか

>>2315 マンコミュファンさん
別のマンションってどこですか？
参考までに教えてください。

角部屋は上から下まで結構埋まってきてるらしいとMRに行った人から聞きましたよ。角部屋は結構な金額なのにやはり要望書か出るのですね！
今のバブル期でも、この立地で上層階角部屋なら資産価値を維持できると考えているのでしょう。

そして、１期の売れ行きを見てから動こうと思っていた私は遅かったかも、と思い始めてます。

低層階も埋まっていましたよ。第一期で相当数捌けるようです。
とは言えやはり高いですから、マークスのようにスタートダッシュが凄くて、後半伸び悩むパターンかな？

みなさんお金持ち、、浦和ってスゴイ。
デベロッパーが浦和にボコボコ次から次へとマンション建てるわけだ。

駅徒歩８分のマークスと徒歩２分のここでは、資産価値は雲泥の差。
そして野村のマーケティングは秀逸、だからここは高くマークスは安い値付け。

>>2328 マンション掲示板さん
みんな知っとるわい

まぁ5分以内の物件は売るには困らないよね。買値が高くても

価格が高いけど駅近で資産価値も見込めて、色んな層に魅力的なガーデン
少し駅から離れてラグジュアリーな感じのマークス
同じく少し駅から離れてお手頃感のある価格や学区等から子育てファミリー層狙いのサンクアージュ

どのマンションもなんだかんだと掲示板が盛り上がり、バブル価格なのになかなか好調な売れ行き（ガーデンはこれからだけど）。

連発でどうなるのか気になってたが、野村のマーケティングはなかなか秀逸でした。

どんだけ浦和に人流入するんだよ、

昨日の日経にも出てましたが、どんどん人口が減っていくなか、人が集まる地域というのが、資産価値を考える上では大事かなーと。
そういう意味でも、浦和はマンション買うには安心かなと思いますね。

売るのには困らないがバブル価格なので残債割れリスクは高いね

バブルの時に買いたい人は、いやバブル終わってもこの立地なら大して影響はない！と言い張るものです。
これまでも毎回そうでした。
感情的な人にとって不動産価格は相対的なものではなく絶対的であり主観的なもののようです。

確かに金利変動や資産価値低下をリスクとして考えず、破綻して管理費滞納とか面倒だから当たり前だけど余裕をもって買ってほしい。

います。バブル時にマンションをギリギリで購入し、バブル崩壊後に残債割れでキャッシュを賄えず売却できず、管理費払えず身動きできない方。

なんのために必死に購買意欲をそいでるんですか？笑
他社の方？

なんでそんな必死なんですか笑 意見交換の場ですよ。販売会社の方？

駅近徒歩２分ですから、それだけの理由で売れるでしょう。

売れる売れないではなく、
いくらで買ったものが、いくらで売れるのかが重要

>>2341 匿名さん
同感です

購入意欲を削いでも売れるという意味です。

>>2341 匿名さん

その認識甘い人多いね

高いのに、思いの外、売れ行きがいいようなので驚きです。
浦和駅徒歩5分以内は、リセール時でも競合物件が少ないので、大きく値崩れはしないとの判断でしょうか。
そう考えると、浦和タワーはお買い得？

浦和タワー高層階以外とガーデンの坪単価が同じくらいで管理費修繕費は浦和タワーのが低い
浦和タワーは学区もランドマーク性も申し分なく免震なのでガーデンよりコスパはかなり良いでしょうね

浦和タワーも地盤問題ないのに某企業の要望で免震いれることになり思ったより高くなって社内でも竣工まで6割売れればという話を担当者から聞いた。だから思ったより売れて驚いてると。
浦和タワーはコスパ正直普通で東仲町ガーデン含めてここ数年ねマンションがコスパ悪すぎなだけ。

いまの時代、立地による資産価値が最優先事項なので、駅近は正義なんですよ。
それだけでバブル相場でも買う人、買える人はいる。

この掲示板見ると資産価値重視だけど、永住思考なら、いくらで買ったものが、いくらで売れるとか、コスパとか、あんま関係ない気にならないけどな。自分が気に入れば、良いと思うけどね。

駅近と学校なら、駅近だろうね。両者を満たした浦和タワーは、あの価格でも需要があったと。
ちなみに浦和タワーの価格をコスパ良いとは何事。笑
医者やら社長らが買ったマンションですよ。それだけで最低世帯年収1000以上、平均1500くらいの、買う層が限られた物件だったよ。
資産価値は良いけど、売価も高かったから売却時に利益はそんな出ないかと。もちろんここもね。ここは学区が不利な分損が出るかも？こればっかりは誰もわからないことだから議論してもしょうがないけどね。

>>2349 匿名さん
今の世の中、永住するつもりで買っても、何があるか分からないから、資産の維持を念頭にマンション買わないと後悔するよ。
ローンで買うなら尚更。
それにしても、このマンションの長所は立地だけだね。デベロッパーとして、良いもの作って提供したいって気概が無いんだね。
商売でも、商売人の矜持ってものを見せてほしかった。
天下の野村だからね。

>>2347 匿名さん

だから、外観がちょっとショボ目に仕上がったのかな！？免震でお金かかった分、材質コストカットして。出来上がり見たらMRのプロモーションとは裏腹に、外観の冴えなささにびっくりした。無機質なのっぺりした印象。たぶん住人も想像と違ったって人いただろうな。

>>2351 eマンションさん

東京じゃないんだから、埼玉物件では豪華な方でしょ。所詮埼玉。浦和タワーだって都内物件と比べたら頑張れてない。草加とかの新築マンション見てみ、ここは十分頑張ってる物件。

>>2349 匿名さん
永住目的で買うならそれでよいが、生涯コスト計算しましょうね。

>>2354 マンション掲示板さん

どういうこと？

>>2355 匿名さん
シッタカさんは、放っておきましょう。

まぁ仕様もそこそこで浦和駅徒歩2分の物件が誰でも買える価格な訳無いわな…

モデルルーム行きましたが、殆どの部屋で要望書が出ている様子。動くのが遅かったです。
このマンションは掲示板といい大人気ですね！？

掲示板のネガキャン信じてたの？純粋な人だな
人気物件ほど、抽選を避ける目的でネガキャンも激しくなるものですよ

>>2358 マンション検討中さん
そんなに人気なの？

駅まで2分ってこれからまず出ない物件だからそりゃー人気でしょ！
プラウド、スペック普通で駅まで2分
割高価格になっても普通に売れると思う。

いや、全然うまってなかったけど笑
気になるなら週末みにいきな

モデルルーム、一杯でもう予約取れないよ。

なんだ、実際は売れてないのか。

販売始まってないんだから、そりゃ売れてないだろ笑

なんか売れてるアピール必死な方がいますね笑
お疲れ様です

売れてないアピールの方が多いと思うけどｗ
抽選回避の目的かな?

2258です。なるほど。こうやって荒れていくのですね。勉強になります。
本物件、全然人気ないですね。
高すぎるからでしょうね。
でも、個人的に8階以上は魅力的だな。

もう低層階の数戸しか要望書の空きがないマンションを人気ないと言っちゃったら、埼玉物件で人気ありってどこなのよ。

すごい！そんなに要望書うまってるんだ！

とりあえず今週末の予約は取れませんでしたよ。
人気はあるんでしょうね。とりあえず様子見して二期の値下がり狙ってましたが、見通し甘かった。

要望書って確かもう締め切られてますよね？今週末から登録開始です!

ニュースみました
浦和の公立、、、

>>2373 匿名さん

やめましょーよ！学校ネタは、、

また、荒れますから、、

荒れてもいいじゃないですか。このマンション買って正解かどうかは、数年後、数十年後、リセールに出す時にわかることです。今なにを言ってもはじまらないですし。見守りますよう〜。数年後迄の楽しみができました。

数十年後は死んでるだろｗ

みなさん、マンションを買って正解かどうかはリセールでどうだったかですか？違うでしょう。家族が幸せに暮らせたか、楽しい日々だったかでしょう。リセールのために買うんじゃないんですよ、投資ならさておき。リセール重視なら割安や低層階とかエントランス付近の部屋とか東向きとか安い部屋が良いけど、そんな観点でマンション選びしてたら本末転倒な時もありますよ。

そもそも投資目的なら、新築の区分物件なんて絶対買わないと思います
ファミリーが居住目的として買うのに割高割安なんて関係あるんですか？

>>2377 匿名さん
同意

>>2378 匿名さん
同意できない。割安は大事です。

関係あるでしょ。
家族が増えたり、家庭の事情が変わって、住み替えが必要になったらどうすんの?

関係あるけど、リセールを一番重視して買うのはどうなのって意味でしょ

割安考えたら中部屋だけど、住むなら角部屋がいいんだよなぁ

>>2382 匿名さん

少しでも住み替えの可能性があるなら、リセールは居住性と並ぶ再重視要素でしょ。

基本資産性イコール駅近。浦和はプラス要因学区。

>>2385 匿名さん
駅近になればなるほど、価格の上下の振れ幅は大きくなりますよね。上昇トレンドのときはいいですが、下降トレンドでは目も当てられないですね。ハイリスクハイリターンですね。

一方で駅遠物件はハイリスクノーリターンですが。

プロの方に相談した結果も含めて下記の内容でした。
最終的に、上層階を狙うか撤退するかは週末までの判断ですが、皆様の御意見伺いたく。

●物件の資産価値について
・2012年前後の物件や浦和タワー等と比較すると割高な物件であることは否めない。
・管理費も高い。資産価値を左右する程ではないかもしれないが好ましくはない。
・他エリアと比較すると、浦和は学区の資産価値に与える影響が大きい。その点で本物件は浦和タワー等と比較すると大分不利になる。
・教育に力を入れるのであれば私立に行かざるを得ない。
　その費用も含めて物件の購入を検討すること。
・むしろ教育に力を入れるのであれば、とサンクアージュや北浦和のいくつかのマンションも検討することを薦められる。
・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。
・マンションの価格表を見る限り、階数での価格差が少ないので極力高層階を購入する事はリスクヘッジになる。特に狭いプランはそれが顕著なので、極力高層階にすること
・居住空間や建物の仕様は高いとは言えない。
・エレベーター一基はこの規模では間違いなくマイナス要素
・待てるのであれば資産価値が安定しているブリリアを待つのも選択肢ではある。
・しかし、市況がどうなるのかわからないので、リスクはある。

●個人的な事情
・単独年収1200万では、変動金利で契約した場合、ローン破産の可能性もある。
（特に、子供がいますが大学入学時前後にキャッシュが枯渇するリスクがある）
・最悪、売却することも視野に入れて欲しい。そのために資産価値はある程度考慮する必要がある。
・このマンション価格の市場が永続するとは思えない。現在の価格であればローンの残債が残る可能性があり、ある程度預貯金を蓄える必要がある。

>>2384 匿名さん
住み替えの可能性あるなら最初から分譲賃貸でしょう・・・
新築は買った瞬間から20年間は負債が資産価値を上回る状態がずっと続きますよ

>>2388 名無しさん

ここまでマイナス面ばかり言われてるのに、判断に迷ってるの？逆に、上層階を狙いたい理由は？

それともディスりたくて書いてるだけ？