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物件比較中さん [男性 30代]
[更新日時] 2023-10-01 21:00:35
品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通:JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取:1LD・K~3LD・K
面積:41.62m2~104.18m2
売主:住友不動産株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:住友不動産建物サービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[マンションWOM!関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/
[スレ作成日時]2016-04-08 15:19:32
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区東品川五丁目9-2(地番) |
交通 |
バス停まで 徒歩4分 バス所要時間7分 山手線 「品川」駅 東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩5分 東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩7分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
363戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上26階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年07月竣工済み 入居可能時期:2023年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社 [販売代理]住友不動産販売株式会社
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
住友不動産建物サービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
品川イーストシティタワー口コミ掲示板・評判
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2341
匿名さん
>>2340 匿名さん
恥の上塗り。
ビジネスセンスないのがよく分かる書き込みw
教科書を読み上げた様な典型的な頭を使わない回答だね、
スミフのIRちゃんと読み解きなよ。
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2342
匿名さん
野村不動絵でさえ住友のやり方を真似始めたからね。売るものが少なくなっていることも追い打ちをかけてるし。
2340の考えはもう古い考え方になってしまった。
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2343
マンション検討中さん
値上げとかって結局営業トークの可能性もあるよ
全戸の値段を紙で配るわけでもないから、本当のことか検証できない。
もちろん、本当に値上げしている事もあるんでしょうが
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2344
匿名さん
値上がりは確実みたいですね…
一期で買っておけば良かったです…
せめて再び値上がらない内に契約したいと思います!
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2345
匿名さん
スミフの事業ポートフォリオに占めるマンション比率は他の不動産会社より低い。スミフはオフィスビルのシェアが圧倒的ナンバーワン。
だからマンションは値下げせず、強気の値上げができます。今の市況が続くのであればね。
野村不動産はマンションに頼りすぎて値引が常態化し、***になっている。
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2346
検討板ユーザーさん
>>2343 マンション検討中さん
このサイト、色々なマンションの期毎の価格表も掲示しているんですけどね?
消費者ができる唯一の対抗手段である基本の情報収集ですら放棄してる人ですか? 良い鴨ですね。
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2347
匿名さん
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2348
匿名さん
>>2347 匿名さん
ともかく住友のやり口は明白で、その上で住友物件を買うために皆頭を使ってるだけだと思う。
洗脳と言っている方が耳を貸してないとように見えるけど。過去の知識だけを頼りにすり人は置いていかれるよ。
ただ住友もいつまでも同じ手法を使うわけではないので、そのためにもここは役立っていると思う。
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2349
匿名さん
>>2347 匿名さん
無知な人間は自分の主観のみに縛られ、
客観的なエビデンスに耳と目を塞ぎ、より無能となる。
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2350
匿名さん
今は何戸くらい、売れてるんでしょうか?
どなたかご存知の方いたら、教えてくださいませ。
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2351
マンション検討中さん
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2352
マンション検討中さん
>>2351 マンション検討中さん
今後値上げされるんですか?検討していたので詳しい情報を教えて頂きたいです。
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2353
匿名さん
>>2350 匿名さん
まだ半分くらいは残っていたような。正確な数字は営業さんに確認してみて下さい。
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2354
匿名さん
まだ、半分残ってるのね。
入居日を1年先伸ばしすることにより、本来なら売り主が負担するはずの管理費や修繕積み立て金をはどうなるのかな?
まさか、先に入居する人の負担ってことはないよね?
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2355
マンション検討中さん
>>2354 匿名さん
未入居分は住友負担です。
そこを負担しても売りを先延ばししたい物件だと判断したみたいです。売れる物件だと思ったのでしょう。
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2356
匿名さん
今の段階で半分近く売れてるならスミフ的には順調でしょうね。
隣のテラスは入居開始1年後で3/4、2年後に完売でした。
最低2年くらいかけて売るように調整しているのでしょう。
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2357
マンション検討中さん
第1期 60戸 >>1122より
第2期 9戸? >>1630より
第3期 6戸 >>1883より
合わせると75戸になるんですが、これとは別に小出しで出してるということなんですかね?
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2358
通りがかりさん
>>2357 マンション検討中さん
まだ、それだけしか売れてないんだね。
1年先伸ばしすれば、値上げしても売れるなんて言っている人は、この売れ行きの悪さをどう説明するつもりなんだろう?
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2359
匿名さん
>>2358
>>2338の通りググってみれば?住友不動産はつねに値上げをしながら売っているから。
この売り方は嫌いですが、希望物件ならそれに合わせるしかないですから。隣のシティテラスも値上げしながら売ってましたよ。
それかすみふに直接なぜか聞けば分かることだから聞いてみればいいのでは?理由も含めて教えてくれますよ。
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2360
匿名さん
>>2357 マンション検討中さん
そのようです。実際はそれ以上販売済みですね。
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2361
匿名さん
このマンションの裏って倉庫街ですか?大きなトラックが良く走ってました。
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2362
eマンションさん
この辺りは都市計画上物流エリアです。本来マンションを建てるべきエリアではないのですが。
最近はネット通販の隆盛で都心近くの物流拠点のニーズが高まってるので、今後これらの倉庫が無くなることは無いでしょうね。
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2363
マンション検討中さん
>>2362 eマンションさん
倉庫じゃなくて埠頭ね。品川埠頭は機能を縮小することが決まってます。そのあとどうするでしゃょう?
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2364
マンション検討中さん
>>2363 マンション検討中さん
失礼。どうするんでしょう?でした。
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2365
マンコミュファンさん
>>2363 マンション検討中さん
そんな話あったっけ?
ソースよろしくね
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2366
匿名さん
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2367
マンション検討中さん
>>2366 匿名さん
今の新築相場感だとかなり割安ですもんね。
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2368
匿名さん
品川駅を中心とするサウスゲート計画の規模の大きさを考えると、品川埠頭島にもその効果が徐々に及んできそうだね。
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2369
マンション検討中さん
全体的に数百万値上げしてますね。住友の長期販売方法は独特で面倒です。
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2370
匿名さん
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2371
匿名さん
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2372
匿名さん
マンマニさんコメントのようにまいばすけっととは言え、近くにスーパーができたのはプラスポイントだろうね。
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2373
匿名さん
埠頭ではなく住環境が完璧で、小学校が近く、駅近、都内のタワーマンションだったらこの値段で買えるわけないでしょうね、億は超えるでしょう。文句は言うが金は出さない人が多いですね、匿名掲示板なので仕方ないですけど。
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2374
口コミ知りたいさん
JR羽田空港アクセス線と途中駅の続報まだですが、いつ着工されるのですかね?
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2375
マンション検討中さん
わざわざここににきてネガティブなコメントする人は、買いたいけど経済的に手が届かない人
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2376
匿名さん
>>2375 マンション検討中さん
そう思うのは、あなたが買えない他のマンションスレでネガしてるから分かるんでしょうね。
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2377
匿名さん
>2371
意図がわかりませんが、隣のテラスにはお子さんいる家族いっぱいいるみたいですよ。
ほかのところと比べて、学校までがとても遠いというわけではないですし、保育園も近くに2つありますからね。
特によいわけではないですが、ここがいいという人もいるようです。
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2378
マンション検討中さん
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2379
匿名さん
>>2371 匿名さん
たしかに、過去スレを見れば、このマンションは単身者かDINKS向けで、ファミリーには向いていないという意見が多かったですね。
隣のシティテラスのスレも似たような状況だったかと。
のらえもん氏その他の不動産関係者のコメントでも、ファミリー向けではないとのこと。
それでもファミリー世帯が買っているとしたら、マンコミュの掲示板をあまり読んでいない(あるいは読んでも参考にしていない)か、このマンションの周辺環境が気にならない人たちでしょうか。
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2380
名無しさん
マイナス要素を挙げたら色々あるかも知れないが、それ以上にプラス要素もあったということかな。要は何を重要視するかは人それぞれ。
すみふにはお決まり通り値上げ、しかも販売(入居)調整されてるわけで…
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2381
マンション検討中さん
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2382
匿名さん
販売調整って、販売在庫を表に出さないために入居予定日を先送りにして、売れ残りを少なく見せるとともに見かけ上の成約率を高くみせる粉飾のことだよね?
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2383
匿名さん
近くに保育園が新たに開園したりして状況が変わってきているからね。
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2384
匿名さん
<<2382
①入居予定を先送りにすると、販売在庫が表に出なくなるのですか?
②先送りにすると売れなくなり成約率は低くなるのではないでしょうか?
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2385
匿名さん
>>2384: 匿名さん
販売在庫は、売り出し後成約に至っていないもの
通常、入居時までには最終期最終次まで売り出しをします。
その時点で売れ残りがあればそれは成約率に直結し、70%の戸数しか売れていなければ、成約率は70%
ところが、市場に出したのが70%でそれがすべて成約すれば、70%の戸数しか売れていないのにもかかわらず、成約率100%(○期△次販売分まで完売)、実態は売れ残り物件
これ以降は素人の想像
ほんとうは売れ残っているのに成約率を高くみせかけることにより、売りやすくする。
企業決算上の販売在庫を圧縮して営業成績をよくみせる。
さらに、「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」という営業トークにも使える。
すみふの売り方に対して肯定的な人が少なからずいるようですが、健全なやり方ではないと思っています
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2386
マンション検討中さん
価格のスレッド見ましたが、めちゃくちゃ値段上がってますね!なんじゃこりゃ!?
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2387
匿名さん
>>2385
詳細な回答ありがとうございます。その方法は他の物件でも通常行っている○期△次販売と分ける方法ですね。
成約率を見せかけで上げる場合は、第4期販売入居を通常の引き渡し時期、かつ値上げをせず○期△次販売と分ける、通常の販売方法の方が良いのではないでしょうか?今のままでは第4期販売を積極的に行っているようにはみえないのですが。
私もすみふの「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」は営業トークだと思いますが、すみふのマンションで入居前に半分以上売られる物件は少ないと思います。
ただし、今のマンション市場だと都内駅近の物件だとこの物件でさえ、安くみえてしまうので、そこそこ売れているのではと素人考えですが。
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2388
匿名さん
デベはマンション開発の事業費の多くを借入れで賄ってるので年1%の借入金利は事業コスト。長期戦に持ち込めるのは金利が低いのと売上が堅調だったこの5年間。この先経済環境が変わればスミフだって戦略変えてくるよ。
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2389
匿名さん
入居予定日を1年先送りにすることによって、スミフが持ち出しになる費用を試算してみます。
物件価格6000万円として、金利1%なら 60万円
管理費と修繕積立金の負担分 2.5万円×12か月=30万円
固定資産税(おそらく事業用として払うので住宅用減税がない) 30万円ぐらい??
営業費用(人件費や販促費など)全くわからないけど、残個数が多いので1戸当たり30万円ぐらい??
上記を合算すると1戸当たり年150万円。
素人計算なので大きく外していたらすみません。
つまり、販売を1年間先送りするぐらいなら150万円の値引きをして、さっさと売った方がいい。
逆に、今売れるのをわざわざ1年先送りにするなら、150万円値上げして売りたい。
今後の値上げ幅をみれば、スミフらしい戦略的な延期なのか、売れ残り物件の言い訳なのか、ある程度判断できるでしょう。
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2390
マンション検討中さん
完成してるのに誰も住んでない部屋がいくつもあるのは、単純になんだか嫌です
何年も住んでるのにまだ販売中の部屋があるなんて、普通に考えれば売れ残ってるみたいで
いちいち、すみふの戦略なんだよ!とか、言い訳がましいこと言うのも面倒臭いし、ちょっと恥ずかしい
すぐに入居出来るならもっと前向きに考えるのになぁ
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