品川イーストシティタワー

>>1169 マンション検討中さん
本当なら、23.24階角部屋、いくらに値下げしたのですか？

>>1169 マンション検討中さん

うそつきはドロボーのはじまりだよ〜ん

スミフの理屈は「不動産は時価ですから」っていうのがホントのところ。だから、相場が上昇局面では期を追って値上げするのが目立つからスミフは常に強気というイメージがある。2005年頃から一貫して上げ相場だったからみんなそう思ってる。

だけど、「不動産は時価ですから」という会社なので、販売が長期にわたった場合に相場が下落基調だと価格表を値下げ改定するのもアリの会社であることは知らない人が多いね。だから、スミフは基本的に価格表は渡したがらない。

また、以前の価格表で表示価格を提示している場合には見に来た客に電話して価格表の価格からこっそり値引きするのでもう一度見に来てほしいというのも常套手段。何を隠そう、自分は何回もスミフに値下げの打診を受けたりしたことがあるし、今の自宅もスミフ物件だが最初の提示から１割値下げで購入した。なので、1165は事実だと思うよ。

ちなみに、三井も値下げする。某パークコートで予算オーバーといって帰ったら、２週間後に「予算に極力近づけるので」と電話があった。「いくらになるの？」と聞いたら「電話ではお話できないので直接おこしくだされば詳しく説明します」ということだった。どこもそんなもんだよ。

過去に某京浜東北線のすみふ物件で、高すぎるもう来ないって宣言して帰ったら、1週間後に500万程度（7-8%）下がったので是非もう一回来てくれと電話があった。結局行かなかったけど。
全体の売れ行き見つつ良く言えば臨機応変にやってるんだろう。

1173さんの言う通り。
スミフは下げないというのは、そういう相場だったというだけ。勝手に絶対値下げしないと思っている人が多すぎる。

一生懸命書き込んでも
ウソはすぐにバレちゃうよ〜〜んw

>>1177匿名さん
どの書き込みのことですか？値引き全般？良かったら嘘と判断した理由と一緒に教えて下さい。

すみふも値下げするでしょうね。自分も他物件で値下げを提示されましたが、それは値上げ前の価格に戻したということでした。特に完成後販売だと、値段を上げすぎることがあるので、元の価格に戻すこともあるそうですが。
ただここの書き込みは具体的な値段を言う人がいないので、なんとも信用し難いのでは？

>>1169

第一期の販売価格は昨年5月の最初の案内時の価格より下げてきてますね。当時モデルルームを
訪問した人に電話をしているのかもしれませんね。

やはり
売れ残りは値下げですね。
当たり前です。

>>1180
それは値下げというのかどうか...

以前も最初の案内は高めに言われ，第1期の時に値下げしましたと言われた事がありましたが，最初の値段が適正ではなかっただけではと思いましたね．

第1期は安めにその後徐々に値段を上げていき，完成売りでも残ったのを値下げしていくパターンが多いと思います．
完成売りだと，モデルルームよりイメージ付きやすいですが，いい部屋は青田で買われてしまっていることが多い印象です．

このマンションにも同様かどうかは分かりませんけど．

武蔵小杉のすみふの物件は値下げしたので、ここも売れなきゃいずれ値下げしますよ。

値下げ値下げって、ずいぶん恥ずかしいスレが多いですこと。
提示された値段で、買う人は買うし、買えない人は買わなければいいだけ。

ただ、それだけのこと。

買わない人が、「高すぎる」とか「今は相場が」とかって
どうせ買わないんだから、傍観すればいいだけのこと。

有明も豊洲も、シーサイドもここも販売されていて
欲しい人は買います。

オリンピックの後に、値段が下がるかどうかなんて
そんなことは誰にも分りません。

>>1184

何を言いたいのか分からないが、要するに人気なくて売れてないってことだ。

>>1184 職人さん

結論
値下げ

>>1185 匿名さん

マンションは大量生産品と違い、一戸につき一人の購入者がいればよい。要するに人気は必要ないのだ。

企業の利益最大化という点では、人気物件イコール購入者にとってはお買い得だからなんとか完売できる最大の価格をつけるのがベストなんだろうな。
ただ、現在の価格は相場観や物件内容からから見て割高だと思います。
買い手需要はかなり少ないでしょう。

東向きの高層はすっかり売れているみたいなので、問題は西側の値段が需要にあっていないだけなのでは？
南向きも門部屋以外は売れたみたいだね。

>>1189匿名さん
まだ供給６０戸では？

一般への販売前に、かなりの戸数売れたみたいだね。

品川イーストシティタワーを買った人向けのスレッドって
あるのでしょうか？

購入した方と、意見交換したいです。

>>1191 匿名さん
そうやってデマを流さないの！メッ

>>1187 匿名さん
1戸につき1戸の購入者がいれば人気は必要ない？そりゃそうだが、自分の売りたい時期に売りたい、もしくは安く買い叩かれない為に、コスト、立地、間取り仕様含め、トータルバランスがよく需要がないとダメだろ。
結局売れてないってことは、需要が少ないってことだろ

先週くらいまで、1期の60戸供給し、契約にいらなかった
クリアランス住戸8戸の先着順の概要しかなかったが、二期の予告の概要がでましたね。
9月ってまた先にだしてますね笑

住友の売り方からすると、供給済み分のオープン先着8戸と表に出していない、いわゆる隠れ
先着の販売と、その住戸で決まらない人などは、前向きに検討してくれるなら、抽選にならないようにしてあげるから
今決めてくださいみたいに強硬に迫って、ちょくちょく決めていくパターンんだろうな。
シティタワー品川パークフロントもそんな感じで1期14次?ぐらいまで、こまめに供給してたし。

それにしても、営業が人気感煽る割には、一期供給までの期間(約1年)、供給の戸数や広告の出し方からみて、売れていないのが丸わかりってのが痛いね。素人さんは営業さんのいうことを信じちゃうのかもしれないけど


物件名
品川イーストシティタワー
販売期
第2期

予告広告

本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申し込みには一切応じられません。また、申し込み順位の確保に関する措置は講じられません。あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年9月下旬販売開始予定　）
販売概要

販売スケジュール
平成29年9月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
3,980万円～7,980万円(予定)　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
41.65m2～70.18m2　
バルコニー面積
12.40m2～25.36m2　
管理費（月額）
14,515円 ～ 23,555円　
修繕積立金（月額）
3,300円 ～ 5,560円　
管理準備金
14,515円 ～ 23,555円　
修繕積立基金
232,900円 ～ 392,500円　

　
物件概要

物件名
品川イーストシティタワー
販売期
先着順受付

販売概要

販売スケジュール
先着順受付中　
販売戸数
8戸　
販売価格
5,280万円～7,980万円　
間取り
2LD・K～3LD・K　
専有面積　
56.82m2～70.18m2　
バルコニー面積
11.34m2～25.36m2　
管理費（月額）
19,325円 ～ 23,555円　
修繕積立金（月額）
4,500円 ～ 5,560円　
管理準備金
19,325円 ～ 23,555円　
修繕積立基金
317,800円 ～ 392,500円　


更新日
平成29年6月10日　
次回更新予定日
平成29年6月24日　

マンションそのものは決して悪くはないんだけどね。
やはりあの立地と価格で引いちゃうのかな。

上層階を買いましたが、何か？

このマンションは、検討する人によって見方が正反対に分かれる物件です。
駅に近くて眺望がよいというプラスの面と、コンテナ埠頭に建っているというマイナスの面の両極端の特徴があるためでしょうか。
このマンションが気に入っていて、立地とか周辺環境が心配にならず、高値掴みでも構わないと思う人は購入するのでしょう。
他方、この立地で現状の価格は高すぎると思う人は、この物件を見送るか、または値下がりするまで待つのでしょう。

>>1198 匿名さん
コンテナ埠頭がマイナスとは全く思わんのだが… マイナスと思う理由はなにかね？

まあ、いい部屋から売れていくから、欲しいか欲しくないかで決断しないと、なくなっちゃうね。

コンテナ、スーパー、コンビニ、飲食店、病院、美容室、マンション、小学校、ガソリンスタンド、駐車場。。。
マンション近くに欲しい施設はなんでしょうか？
人によって違うと思いますが、コンテナと思う人はまずいないでしょ。
それがマイナスと思う理由。

コンテナは工場と違い臭いや騒音の心配は無いし、見方を変えればカラフルでお洒落な感じさえする。
ガソリンスタンドは近くにあって欲しくないね。学校もスーパーも距離にもよるが近すぎるのも嫌だね。
周りがマンションだらけってのもどうかな。
便利がゆえに煩わしい面もあるし・・・。
人それぞれだね。
住みたい街の気に入ったマンションで住めたら良いね。

まぁ一つ言えるのは売れてないってことは
支持されていないってこと。

つまり住むマンションとしての魅力がない立地であるということでしょう。

>>コンテナは工場と違い臭いや騒音の心配は無いし、見方を変えればカラフルでお洒落な感じ
>さえする。

本気でいってる?

大型のトレーラーの交通量は多いし、排ガス臭い面はあるよ。

この写真みたいによく路駐してるしね。

この写真貼られたときに、走行中の写真だとか主張しているあ●がいたが、あり得ないだろ笑

1201だけど、コンテナ（箱）に対しての私の思いだからね。
確かにコンテナの輸送においてトレーラの騒音や排ガスはあるね。
何を優先し、何を犠牲にするか・・・。
マンション選びは難しいね。

>>1202 無題さん
まあ一つ言えるのは
あなたにだけは支持されてないってこと。

いつまでもこのスレにはりついてないで、新たな出逢いを探しなさいな。

>>1203 マンション検討中さん

あなたはこの物件、検討中なの？
それともスレに張り付いてるだけの妄想さん？

>>1206
横レスすいません。
スレに張り付いているだけの妄想さんて何が妄想なの?普通に事実をコメントしているようにしか思えませんが。
その根拠となる写真もはってるし。妄想だというなら反証しないと
そのコメント自体妄想ですがな。

東側のコンテナは，トラックの走行音・新幹線引き込み線があるから騒音はあると思いますよ．
その代わり2重冊子にして対策はしているようです．

東側はお台場，レインボーブリッジが見られるのは利点だけどね．
それにコンテナがあるかぎり高層マンションは建てられないから，眺望は守られる．
もし，コンテナ街が再開発されて高層マンションや施設ができても，坪単価が上がる要因になる．

西側は運河だから高層マンションが絶対に立たない，かつ静か．
ただし西日が強い．

スーパーが徒歩圏にないのはデメリットだけど，車で移動を考えてたりする人ならこのマンションはいいと思うね．

「スーパー、コンビニ、飲食店、病院、美容室、マンション、小学校、ガソリンスタンド、駐車場」が徒歩圏で欲しい人はこのマンション買わないほうがいいよ．
全て徒歩圏がいいという人はもう少し金出して，商店街がある都市部にするか，場所を変えるかした方がいいね．
でも，商店街があるようなところは騒音はあるし，交通量も増えるけど．．．

このマンションを狙う人は
・眺望（東or西側） ・静か（西側） ・車で移動がメイン
みたいな人ではないかな．

価値観は人によってそれぞれ。

思いもそれぞれ。

何でもそうだけど、
人の意見に左右されるのではなく、
自分が判断して決めることが重要だと思うんですよね。

>>1209 匿名さん
でみなさん判断された結果が今の販売状況ってことですね

>>1210 匿名さん
であなたが判断されたマンションはどれですか？
ぜひ教えていただきたいですね。

〉〉1211
売れ行きはマンションにとってかなり重要な要素だがな笑
売るときに大多数に支持されない物件でいいのか？

>>1213 匿名さん
あなたが知っている支持されているマンションをぜひ教えていただけませんか笑？

http://www.asahi.com/articles/ASK6L4JQXK6LULBJ001.html
コンテナヤード近くってこういうリスクもあるのか…考えてもみなかった

>>1215 匿名さん
そんなあなたには
無人島をオススメ致します！

>>1215 匿名さん
可能性は十分ありうるよね。
ただそんなに気にしないでいいだろうけど

ここのスレってスミフの売り方が学べて為になる。この物件自体には全く魅力を感じませんが、別のスミフ物件を検討しているので。

>>1218 マンション検討中さん

それは良かったですね〜
張り付いた甲斐がありましたね〜
ささっ、その検討中のスミフ物件スレとやらへ行ってらっしゃ〜い
ごきげんよ〜 さようなら〜〜

>>1220 通りがかりさん

あんた このマンションの なんなのさ

>>1221 匿名さん

住友の監視部隊です。

>>1222 太陽さん

返しがイマイチ…

三井の物件の掲示板ってスレ違いのこと書くと大概削除されるけど、ここの掲示板って放置されてるよね。住友の営業さんは依頼したりしないのかな。監視するのも見捨てられたくらい会社で諦められている物件なのでしょうか。

掲示板なんて所詮便所の書き込み暇人たちの暇つぶしだからね

住友も削除依頼出しているんだろうが、事実が書き込まれているから、消されないんだろうな。

便所のカキコミなんざ、いちいち相手にするわけないだろ。

悲しいかな売れてない事実は数字に出ちゃうから。。

>>1228 匿名さん

売れてないというよりは
一般にはまだ少ししか売り出してない。
が、正しい。

>>1229 匿名さん
その一般にはって言い方関係者向け住戸があるかのような匂わせ方だが、関係者向け住戸がこの立地で相当の戸数あるわけがない笑

しかも関係者向け住戸で、そんなに決まってるほど人気なら、1期のスタート切るのに1年もかける理由にはなりませんな。早速クリアランス住戸8戸出してるし。
ただ単に集客苦戦してるだけ。

>>1228 >>1230
売れている比較対象にしているマンションを教えてください。

と、書いて、具体例を出した人がいませんね。
おそらく以下のような理由ですかね。
・資金不足で格落ちマンションしか狙えない
・資金不足でマンション自体買えない
・比較してるマンションを自分自身が納得するために他のマンションのネガキャン中
・業者、暇人

このマンションもデメリットを考慮したうえでこの値段なら許容範囲だと思いますけどね。自分は資金的にこの値段が限界なので、比較対象にしています。

>>1231 匿名さん
比較対象としているマンションを出したところで、ボロカス叩きたいだけだろ

住友さんよ

>>1231 匿名さん
ちなみにあなたの比較対象はこことどこなんだい？

比較対象は芝浦の中古じゃない？

＞＞1233
DEUX TOURS，パークタワー晴海，品川シティタワー中古，品川シーサイド・豊洲付近の新築マンション．予算オーバーだと他にもいくつかある．
正直今は買い時じゃないけど，オリンピック明けまでまつもの．．．

>>1235 マンション検討中さん

シティタワー品川中古は内覧したけど、分譲が安かっただけに仕様が低いよ。大幅利益上乗せ価格だし。

どうしても、この近辺に買いたい人はWCT中古視野に入れるのも苦戦要因かもね。WCT分譲時も周りは汚かったが、整備されることはわかってた。ここについて調べてみたが、品川区でも番外地扱いでまちづくりのまの字も無い。

WCT中古と比べてかなり迷ったけどこちらにしようと思う。

WCTは運河側からの外見は綺麗なのに真ん中の公開空地？がどんより暗くて、そこから見上げると香港の低所得者向けギュウ詰めマンションみたいで。そこから毎朝ゾロゾロ出勤していく感じもなんか・・戸数が多いから仕方ないのかもしれないけれど。

この近辺では一番ショボいタワー、立地も最悪、だからもっと安くして

>>1238
まさにこれ。
自分も同じ理由でWCTはなかった。せめて公開空地側もDWなら少し雰囲気違ったのかなと

ここって、WCTと比較するような物件だっけ？

住所、立地や周辺環境、交通利便性、買い物環境、建物そのもの、価格
たとえ中古VS新築であってもすべてにおいてぼろ負けじゃないのｗ　

遂には王者WCTに噛み付くとは…。

＞＞1241
マルエツあり・品川駅までのバスがあるのは好条件，また港区アドレス，共用部充実．

価格に関してはWCTは新築時の価格を知ってると中古で買いづらい．
また，10-15年後に築22-27年になると考えると大規模修繕の時期．

室内設備は思ったより金がかかってない印象だったな．

品川イーストシティタワー買える経済状況の人はWCTも範疇に入るのでは？

>>1243
ココの条件がいい部屋を買える人は、WCTの条件の悪いとこなら買える。
そういう意味では、比較検討の余地はあるかもね

WCTはいい部屋からお見合い部屋まで差が激しいからね。
ここはゴミゴミしてないし、景観いいし、天王洲アイルはもとより、品川徒歩可能圏(バスでも5分)でこの価格は安いと自分は思ったよ
西側の景観みて隣のテラスにする人もいるみたいだし、なんだかんだ言われても売れて行きそう

＞価格に関してはWCTは新築時の価格を知ってると中古で買いづらい．


まあ、時代が違うっちゃそれまでだけど、ここはWCTともし同時期分譲でこの立地条件なら坪200万切ってたと思う。今の状況しか知らない人は信じられないかもしれないけど断言できる。なので、そういう時代を知っているとWCTは評価が確立されてるから、どう評価されるか未知数のこっちのほうが買いづらい。まあ、新築買おうとしたらいまどきどこでもそうなんだけど。

CT品川分譲時、この場所にもしマンション建てたら幾らで買うかを住友にアンケートされた。坪200万と書いた。

>>1247
アンケートが来たのはWCT住民でしょう。

でも、ビンテージ化しそうなのは自明ですよね。

地上部が現れてきたね。

大規模タワーなのに一番広い部屋が70.18㎡　？
そして、そんな狭いのに3LDKなの　？

なんかショボくない？

>>1250 匿名さん

今回一般に販売される物件の中ではそうですね。100㎡超のお部屋もありますよ。

>>1251

最上階の角部屋1つだけでしょ？ここタワーだけど中身は羊羹型金太郎飴マンションだよね。
上から下まで全部同じ間取り。

>>1252 匿名さん

嫌かい？
ワンフロア全部おさえて、ペントハウスにするのはどうだい？ キミにも気に入ってもらえるかな？

＞＞1252
タワーマンションで間取りが大きく異なる物件を教えて下さい．

>>1254

お隣の青い壁の大規模マンション。めっちゃバリエーション豊富。200種類以上の間取りがあるらしい。

WTCか．あれは確かに豊富．
探したら，同じ規模ではないけど，東京ベイトリプルタワープロジェクトとか間取り多いね．

色んな間取りが欲しかったら，更に大規模マンション探さないとないね．

>>1255 匿名さん

そこってもう大規模修繕越えた？

>>1257 名無しさん
10年は過ぎてるね。たぶん12年くらい？

ありがとう

あそこたしか地震かなにかで柱にヒビがはいってたんだよね。驚いた記憶が。

大規模修繕越えしたのかな。

すみません、既出かもしれませんが

物件概要で
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/detail.cgi

敷地面積 3,364.01m2
建ぺい率・容積率 60%（防火地域の耐火建築物につき割増あり）・400%（基準法第58条8項に規定する空地による割増あり）

で、

建築延床面積 34,996.75m2

は、大きすぎる気がするけど、
もしかして、隣のシティテラスの空中権を使ってたりする？

田町に、容積率で既存不適格になる物件があるみたいで、気になりました。
ご存知の方、教えていただければと思います。

マンションのクオリティ、利便性、無限大の可能性を見極めました。

坪220万なら買う。

レインボービューゲットなるか

ドッキドキや

>>1255
柱の位置が斬新でバリエーション豊富な物件は遠慮したいでござるよ。

>>1260

容積率には共用廊下部分、エレベータ室部分（１フロア分を除く）はカウントしません。
なので問題ありません。

ここに限らずどのマンションでも単純な「建築延べ床面積」だけでみると容積率を超えているような数字になっています。

>>1265 匿名さん

容積率が400%の敷地に、不算入部分があるとはいえ、1000%超の建物は不自然だと思うよ
どんだけ、廊下やエレベータでかいんですか？

全部屋アウトフレームってこと？長谷工にしては珍しいような、、

http://mansion-madori.com/blog-entry-4702.html

>>1267 通りがかりさん

ありがとうございます！

大分立ち上がってきました

確かにお隣の板状マンションの空中権を足してタワー建ててるはずよ、営業さん言ってた。