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匿名さん
[更新日時] 2024-06-12 21:49:21
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口) 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口) 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
107戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下2階建(実質、地上9階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年12月下旬予定 入居可能時期:2016年02月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO [売主]神鋼不動産株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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4161
マンション検討中さん
審査会口頭審査傑作集その3
「請求人復代理人焦り狂うの図」
>4148で、言われても口頭審査のルールを守れない、しかも時間管理もできない請求人弁護士先生には笑えまして、思い出し笑いまでする始末ですが、
この復代理人の焦った姿にも笑えました
復代理人
現地に行かれるとわかるんですが、現状は、南棟も、東棟も、完全に覆いが取り払われ
ていて、完全にほとんど出来上がっている状態で、先ほど、参加人の代理人からは、上棟
は11月の末というふうにおっしゃっていますけれども、現地を見る限りにおいて、すごい
立ち上がっているような状態になっています。
私たちが心配するのは、今日ここで口頭審査をしていただいても、その直後に完了検査
の申請を出されたり、もしくは、もう1点会長からご確認いただきたいのは、それまでに
変更確認の申謂を出されたりすることはないのか。それをされてしまうと、私たちの訴え
の利益を損なわせるような方向で延命措腫をされてしまうことになってしまう。きょうの
3時間にもわたる口頭意見審査があったように、これほどまでに疑義があるような建築物
です。私たちは、早い段階でロ頭審査を求めていたのに、なかなかここまでなくて、もう
これは、どんどん覆いが取り払われて大変なことになるという状況になってきている。今、
現地を見ていただいたらわかるんですが、それで執行停止を申し立てたという次第です。
つまりなんとか施主側に大ダメージを与えようと画策し、戦略的に行動したは良いが
予想外に審理が長引いてしまった。このままではルサンクは完成して逃げ切られてしまう!
と言う焦りがにじみ出ている図です。もちろんこれは日置軍団の総意でもあるわけですね
まあそうなれば正に自業自得で、契約者の皆さんは幸せに暮らしていたのでしょうね
なんたって、日置軍団としては「これほどまでに疑義があるような建築物です」
とは言うものの、「総合的俯瞰的観点」から審査請求したわけではなく「下手な鉄砲数撃ちゃ当たる」的に審査請求したと、若葉マーク匿名も証言しているからですね
つまり別に安全性には特段の問題はないということ?
>私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。
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4162
匿名さん
>4160
引用ありがとうございます。整理になります。
建築審査会制度の目的は、「建築基準関係規定に違反する建築物の出現を未然に防止すること」であるわけで、NIPPO側の建て逃げを許さないタイミングで確認を失効させたのは、ある意味、当然ではありました。
ここでNIPPO側が、規定違反の箇所を直せばよかったのでしょうけれども、高さ規制導入に伴う駆け込み取得もあって、それができなかったわけです。
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4163
匿名さん
検討中の
施行令117条2項は適用されない、だから別建物とはならないということ
の法令解釈の主張は変わらないですか?
はっきり答えてくれませんか。執拗にこの主張の書込みを繰り返したのですから。
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4164
マンション比較中さん
>>4156 匿名さん
NIPPOは法令違反の疑いがあろうと建設したかった、そしてユーイックに建築確認を申請したということでしょうか。ユーイックは、法令に抵触するおそれのある部分があるなら、建築確認を下ろさず法令違反の疑いのない建築計画に治るまでNIPPOを指導するべきで、それが公正中立な検査機関の役割だと思います。
複数の検査機関に申請したというなら、ユーイック以外の検査機関からNIPPOが受けた指摘事項が知りたいところです。NIPPOは法令に違反しないマンションを提供するのが売主としての責任だと思います。
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4165
匿名さん
>4164
>ユーイック以外の検査機関からNIPPOが受けた指摘事項が知りたい
検査機関が、顧客との事前のやりとりを公開したとなれば、その機関には以降の依頼は来ないでしょう。内部告発でもない限り、それを知ることは不可能だと思います。一般的な事情と、ル・サンク小石川に関わる公のプロセスの中に出てきた要素から、いろいろ推測するくらいしかできないでしょうね。
>NIPPOは法令に違反しないマンションを提供するのが売主としての責任
というのは、その通りです。審査請求人や建築審査会に責任を負わせるような人もいますが、実際のところ、NIPPOが法令に適合するマンションを提供できなかったことが問題です。このシンプルな原点を見失ってはなりません。
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4166
匿名さん
日経アーキテクチュアの取材に
「確認申請に際して複数の確認検査機関に事前チェックを受けたうえで確認申請を行うなど、慎重に作業を進めてきた。今回、建築確認について審査会で取消という判断がなされたことについてはまったくの想定外。誠に遺憾に思っている。」
と文書で回答しています。
ル・サンク小石川では清水建設の設計による建築計画で2005年に東京都建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けていますから、
「建築確認について審査会で取消という判断がなされたことについてはまったくの想定外。」
という建築主の認識はおかしいと思います。
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4167
匿名さん
>4166
「想定外」は、明らかに契約者と株主に向けた言葉でしょう。諸状況を勘案すれば、取り消しの可能性を確実に覚悟していたと思いますが、その本音を正直に言ってしまうと、契約者と株主から相当の突き上げを食らうことになります。
審査会関連の書面や記録も含めて、関係者が言っていることは必ずしもそのまま受け取ってはならないと思います。そこに込められている思惑を、全体の文脈の中で整合的になるよう推測しつつ考えていかないといけない。
論点となった法令の解釈だって、どこまで言葉通り捉えてよいかです。不合理な主張をあえて行うことだって、駆け引きの中では実際にあるわけですから。
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4168
マンション検討中さん
>4163
どこのことを言ってるか分からんが
>4087
にかなり詳しく書いてるけどね
それとこれかな
>4105
安全条例31条また32条と施行令117条2項は相いれない規定である
どういうことかと言うと規模もあるが、通常のマンションの地下駐車場の場合、安全条例31条5号を満足するためには施行令120条に規定される直通階段を設ける必要がある
そして安全条例32条6号については、31条5号の発展形として施行令123条に規定される避難階段を設ける必要がある
ということは31条5号に関しては特定防火設備のいわゆる防火戸を付けることとなる
一方32条6号については施行令123条6号に規定される防火戸を付ける必要がある
つまり31条5号また32条6号ともにいわゆる防火戸の開口部があるから
>「開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合」
とは言えないから施行令117条2項は適用されない、だから別建物とはならないということ
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4169
匿名さん
>4168
> とは言えないから施行令117条2項は適用されない、だから別建物とはならないということ
検討中はその解釈を主張しつづけますか・・・処分庁のユーイックも、設計者の日建ハウジングシステムも、決して認めようとはしない解釈ですけれど。そして審査請求人側にとっては歓迎でしょう。
ル・サンク小石川で、住宅部分と自動車車庫の部分との間に建築基準穂施行令117条2項が適用されず別建物とはならない解釈を採ると、住宅部分の直通階段を避難階段にすることが義務付けられます(建築基準法施行令122条1項と123条による、これは建築にかかわるものなら誰でも知っていることです)。
しかし、住宅部分の直通階段A、Bが避難階段として設計されておらず、これから避難階段の基準を満たすこともできないです。
さらに、裁判所の判断に基づくと、ル・サンク小石川に建築基準法施行令117条2項が適用されても適用されなくても東京都建築安全条例31条および32条に違反します。
つまり、建築基準法施行令117条2項が適用されず別建物とはならない解釈を採ることは、建てる側にとっては一方的に不利になるのです。
検討中の書込みは、業者にとっても迷惑なだけですね。
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4170
マンション検討中さん
審査会口頭審査傑作集 番外編
「審査請求のパラドックス」
この内容で笑える人は流石と思います
>審査請求人復代理人:自動車車庫の部分は100㎡区画がされていませんから、直通階段Aと直通階段Bが避難階段でないことを適法化する理由は、建築基準法施行令117条2項を使って、直通階段A、直通階段Bと自動車車庫との間は別の建築物として解釈されているからという理解で合っていますか。
処分庁:117条2項の取扱部分については、別建物の扱いとされております。
つまりNIPPO側は、自動車車庫は施行令117条2項を適用して、別建物と主張していた
その上で
>処分庁:安全条例上、今の117条2項を、安全条例の全ての避難規定に当てはめるのはいかがなもかなというふうな解釈をしてございます。
つまり処分庁は安全条例32条6号には、施行令117条2項を適用するのは当たらないと主張している
河島議長:一体の建物であれば、そういうルートを-つの建物の中にちゃんと確保していますよというような言い方ができるかなと思いますけれども、117条2項の話で、別の建物であると。
>そこの開口部は、そういう日常的に使うようなものとして開いたりしませんと。
>117条2項はたしか開口部がないんですよね。開口部を前提としている規定じゃなくて,防火般備の開口部が設圃された開口部がいいとはどこにも鱈いてないんですね。
そういうようなことからすると、果たして117条2項の別建築物扱いを主張するということと、その境目を通って直通階段C、直通避難階段Cにたどり着けるということを両方主張すると、やはりそこに矛盾を生じていることにならないでしょうかというのが、これは、請求人さんも確かそういう主張をしていたのではないかと思うんですけれども
議長は、この施行令117条2項こそが安全条例32条6号違反の前提だと言っているわけで、これは請求人の主張を認容しているということが分かります
つまり施行令117条2項を適用して別建物であれば、それぞれで避難規定を満足しなければならない、とばかり言っているわけで、実に尤もらしいのですが、これこそがパラドックスなのです
請求人や議長が、施行令117条2項の別建物を主張するのであれば
>「開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合」
でなければならないはず、ところがサブエントランスの開口部があるので、施行令117条2項は適用されないんじゃない
ということなので大変矛盾しているのです
他人には矛盾しているんじゃないかい?と言って置きながらです
さらに
>審査請求人復代理人:避難階段Cは、施行令123条第2項に基づく階段となっているのであれば、当然、117条2項が適用されるので、自動車車庫と切れるという解釈だ
とまで言っております
?サブエントランスという明らかな開口部を通って行く先が別建物ってどうゆうこと?
これも大変な矛盾ですね?
請求人や議長の矛盾に満ちたマジな主張には笑えますね?(ちょっとムリがありますか?)
一方処分庁の主張である施行令117条2項を安全条例(32条6号)に適用するのは当たらない、と言う主張には意外や矛盾がないのです
裁判所が
>安全条例32条6号の適用に当たって施行令117条2項が適用されることを必ずしも前提としたものではない
と言っていることで証明されています
ちなみに裁判所は安全条例32条6号違反の前提として、安全条例31条を言っています
やっぱり請求人や審査会議長の前提条件としての主張は、矛盾があるとして退けられてしまったということですね
以上ですが、話の前提としてルサンクの駐車場が実にレアな別棟と言う形態を採っていることを理解しておく必要がありますが、また別の機会に・・
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4171
匿名さん
検討中は、建築基準法施行令117条2項の適用がされず別の建築物とはならない解釈を採ると、処分庁が不利になり審査請求人側は有利になる、ということを理解できてないですよ。
だから、ユーイックが提出した弁明書(平成25年12月25日付)で
本件駐車場部分は、建築基準法施行令第117条第2項に基づき他の屋内部分と耐火構造の床、又は壁で区画されており、建築基準法施行令第122条第1項の扱いについては、それぞれ別の建築物としている。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/4092/
と弁明し、この弁明に疑義をもった審査請求人側が提出した反論書(平成26年1月21日付)で
「建築基準法施行令第117条第2項に基づき他の屋内部分と耐火構造の床、又は壁で区画されて(いる)」と処分庁が弁明するのであれば、本件計画のどの部分で区画されているのかを図面に基づいて明らかにされたい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/4093/
と反論しているのです。
ユーイックが別の建築物と弁明したのは平成25年12月25日付で、自動車車庫の斜路の勾配を緩くする平成26年3月の変更確認より前のことです。この時、すでに、ユーイックは弁明に窮していることを認識しています。
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4172
匿名さん
検討中が、建築審査会でのユーイックと審査請求人側の攻防を正しく読み取れていないのは、20通以上に及ぶ弁明書と反論書のやりとりの内容に目を通さず、口頭審査の記録だけしか読んでいないからです。
審査請求事件が提出された書面で審理されることも分かっていません。
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4173
マンション検討中さん
>4169
>4171
全然ちがうな
若葉マーク匿名はやはり施行令117条2項が分かってない
それと審査会擁護ばかりして、裁判所の判断を理解していない
判例タイムズ1457号をちゃんと読んだら?
先ず安全条例31条があり、車路と1階東・西側住宅部分には
>「開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合
として施行令117条2項が適用されるとしている(これは計画の概要でも言っている)
さらに
>安全条例32条6号の適用に当たって施行令117条2項が適用されることを必ずしも前提としたものではない
と言っていて、
仮に32条6号の適用にあたっても施行令117条が適用され別建物とした場合には・・としている
既に施行令117条2項を認めているのに、32条6号の適用に当たっては、あくまで仮になんだよ
審査会の判断を認めて、32条6号違反の前提として、最初から施行令117条2項を言えば済むところを、全く別の判断をしているということ
だから
>裁判所の判断に基づくと、ル・サンク小石川に建築基準法施行令117条2項が適用されても適用されなくても東京都建築安全条例31条および32条に違反します
なんてのは都合の良過ぎる言い分だね
ルサンクの駐車場は別棟ということで、設計当初から施行令117条2項の適用が前提となっているのは当然の話
裁判所はそれをしっかりと認めた上で、安全条例32条6号違反の前提として、安全条例31条を言っているんだな
若葉マーク匿名は、この辺が全く理解できていない
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4174
匿名さん
検討中が理解できていないのは、ル・サンク小石川で住宅部分の直通階段を避難階段にしていない設計にしていることです。これがル・サンク小石川の設計で最も重要な前提です。
このような設計をした日建ハウジングシステムの誤りであり、その誤りを見逃したユーイックの審査ミスです。
住宅部分の直通階段を避難階段にしていないので、検討中の主張する建築基準法施行令117条2項が適用されず別の建築物にならないという解釈を採ると、建てる側が即死するのです。
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4175
マンション検討中さん
>3217
被告の東京都は、裁判所に前提事実でアッサリと「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」として、施行令117条2項の適用を認めてもらってかまわなかったのだと思います。
なんて言ってるね?
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4176
匿名さん
検討中が、東京都建築審査会年報に目を通し、20通以上に及ぶ弁明書と反論書のやりとりを読んでいれば、審査請求で、まず、ル・サンク小石川で住宅部分の直通階段を避難階段にしていない設計になっていることが争点になっている、そちらが先に争われていることが分かります。
住宅部分の直通階段を避難階段にしていない設計になっているため、ユーイックは平成25年12月25日付の弁明書で、自動車車庫の部分と住宅部分との間で建築基準法施行令117条2項が適用され別の建築物だと主張を始めたのです。
ユーイックの主張が整合しなくなって行くのが、弁明書と反論書のやりとりを読んでいれば分かります。
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4177
マンション検討中さん
>3182
駐車場部分と住居部分との間にある通路が吹抜の下で雨に濡れるのは不可解な設計だけど、施行令117条2項の適用と主張するためにそんな設計にしているのでしょうね。
これは何だろう?理解不能
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4178
マンション検討中さん
>3313
横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。
これは違うな
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4179
匿名さん
検討中が自動車車庫の部分と住宅部分との間では建築基準法施行令117条2項が適用されないし別の建築物にもならない解釈を主張したければ、主張すればいいですが、その解釈により住宅部分の直通階段を避難階段にしていない設計にしていることが違法になり、建てる側が不利になり、検討中が嫌っている審査請求人側が有利になるということに、気づくべきです。
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4180
マンション検討中さん
>3462
直通階段Aと直通階段Bは、いずれも南棟に設置され、北棟にある本件駐車場とは異なる住宅部分にあり、都東京都建築安全条例(都条例)31条柱書きにいう「自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分」に設置されたものでなく、本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、都条例32条6号が求める屋外避難階段の要件(避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること)も満たさず、避難階段Cは、北棟にある本件駐車場とは異なり東棟に設置されており、都条例31条柱書きにいう「自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分」に設置されたものでなく、本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、両者の位置関係をみても、北棟にある本件駐車場から東棟にある避難階段Cに到達するためには、南棟の1階東側住宅部分の廊下を通らなければならないのであって、このような避難階段が本件駐車場から避難しようとする者のための避難階段であるとはいえず、本件駐車場の部分に設けられた都条例32条6号所定の「避難階段」に該当するとはいえない。
概ねその通りだな
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