ル・サンク小石川後楽園（5）

そうですか。
あかいさんの〝ルサンクの紛争の経緯〟で変更確認がこのスレで知られているよりかなり数多く、開発訴訟(建築確認がおりるまで)にも変更確認があったんだと知りましたが…

反対派さんは開発審査会がらみの経緯を語りたがらないご様子ですし、社宅時代に折り合いが悪かったと言われていることにも回答はくれません。

それは構わないんですが…
ユーイックの構成や第一次ルサンク(勝手に仮称)での絡みなどは調べてかなりご存知なはず。

ユーイックを審査会の代行機関とみる一方で、そのような癒着めいた点を調査すれば、建築審査会をもっと早く動かせたかもしれませんね。

そうすれば今以上のコンセンサスも得られ、不条理めいたジレンマに悩むこともなかったかと…

私見になりますが、土木・建築業界は上から下まで〝ヨコ〟の繋がりがないと仕事そのものが成立しないことが多い業界です。
単純に「職人」といいますが、土木から仕上げ・設備に至るまで、驚くほど細分化された〝業種〟があり、季節や時節で需要と供給が激しく変化します。
バブル期ならともかく、現在の単価ではライバル社同士でも仕事を回しあっていかないとすぐ倒産するようなご時世です。

建築業界内の転職も割とあって、ゼネコンの人間が公務員に なることも、職人になることも、別会社を立ち上げることも当然あります。

ユーイックの構成や履歴上の人間関係があって、ユーイック…なわけです。

好き好んで私地で官の建築確認を受ける者がいたら、その先に〝癒着的なもの〟が義と理であると考えて当たり前。

ですが、そのような構造悪的な一面や一例だけで〝民〟だからダメだ、能力が低いと一般論的に括ることは、それだけで迷惑となる方々がいる以上、強く反論したいんですよ。

隣地に億ションができてしまうと気分が悪い方がいらっしゃるかもしれませんが、数年の間、数多の人間が時間をかけて尽力し、日々を暮らした場なんです。

完成しないことや減階・解体を望む者などいるはずがないわけで…

ですが、なるようにしかならないわけです。

結論が出るまでかなり時間がかかるはずで、誰がどんな得をしたか、何が遵守されたのかを考えると、やはり虚しいです。

これも…すべて存分に否定してくださって結構です。

>>1601さん
小石川の開発許可を争う訴訟は有名です。判例地方自治にも載っているようですが、調べられてません。開発許可でマンションが建たないなら、手順として開発の設計を直すのが先だったと思います。辻褄が合わないところを変更許可でしのいで進めるのは危ない対応です。
〝社宅時代に折り合いが悪かった〟はネタではないでしょうか。情報がありません。あかいさんのブログは、東京都建築審査会の裁決を取り寄せて調査しているわけでもなく、読む人が面白ければという書き方（失礼）をされているように思います。

開発許可でマンションが立たないなら開発の設計を直すべきで、変更変更では危ない？ということでしょうか…

手直し・見直しや適法化するために変更を重ねること、は問題ない気がしますが…

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
間に変更確認とそれに対する審査請求がありすべて棄却された
…で間違いないです？

開発許可段階の要望は７つあって、すべて組み込まれていない、鑑みられていない…ということで、それも間違いないです？

建築確認停止時のインタビューか何かの記事で読みましたが、開発時の問題の延長であり、避難階段云々の違法性で建築が数年～中断したまま残るのが目的ではなく、要望がいくつか斟酌反映されていれば、ルサンクが建つことには賛成してもよい可能性があった…と考えてよいです？

それは以前にもうかがいましたが、開発そのものから全否定…という見解・解釈で終わったと記憶しますが…

高さ制限にかかるようにもっていった時期はもう「関係末期」の状態だったからそうしたんですよね？
お互いにもう全否定同士という…

間に入るべき人間に恵まれなかったというか、力不足だったというか…決定力のない輩しかいなかったんでしょうね。

区議複数が関わっては離れていったのも志の低さゆえ、なんでしょう。

あの嬉しい区議のお姉さまの人となりや頭脳ではとても無理ですもんね…

>>1603

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
……

全く合っていないですよ。

都の開発許可、区の建築確認なんてないですから。

建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断です。全て事業者が敗訴していますよ。

書き方を二行にしてもわかりますけどね

では、あかいさんちの紛争経歴にはそうあるんで抗議してください

「すべて事業者が敗訴」していたら建築始まっていないでしょう？

>>1603さん

開発許可を巡る争いは、2009年の開発許可のままではマンションが建てられず、結局、2012年にNIPPOが変更許可を受けることになっています。それなら、初めから、問題のない設計図にしてから、プロジェクトを始めるべきだったのだと思います。

建築確認を巡る争いでも、早い段階で避難路が追及され、NIPPOは車路の勾配を変える変更確認を受ける対応をしています。これがNIPPO側の発案かユーイック側の発案かは不明です。
しかし、車路の勾配を変えるのでは、条例で定める基準を満たすことができないとして、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

既出ですが、この物件では2004年にも建築確認が争われ、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

>>1605
建築審査会では全て事業者が敗訴しているので、合っています。建築審査会が取り消すことになる建築確認を基に建築を始めた、建築確認が取り消されて頓挫した、という現状です。

>>1607 匿名やさん
この問題の悲しいところは、取り消されるまではNIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった、ということですよね。
もっと早くにお互い妥協してれば、問題を改善して建てるなり、利益が出ないから撤退するなり、廃墟だけが残るということは無かったんですよね。

>>1608さん
NIPPOの担当者の違いかもしれないけど
2004年に建築確認が争われた時は建築を始めていないです。文京区が止めるように強く指導していたのかもしれない。それで東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決が出ても、建て始めたものが残るようなことにはならなかったです。

今回は、文京区が絶対高さ制限の範囲で建築するように指導しても、建築確認が争われていても、NIPPOは建築した。しかも販売を始めてしまった。今更だけど、せめて販売していなければ、よかった。大々的にニュースで取り上げられることもなかったと思います。

>>1608さんの
NIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった
……
とすると、NIPPOは損害賠償を求めることになるはずですが、
どこに賠償を求めることになるのでしょうか。

2001 富士銀行社宅跡地を都市基盤整備公団（現UR）が購入

2003.10　日本鋪道（現・NIPPO）と神戸製鋼所不動産カンパニー（現・神鋼不動産）が共同で当該土地を購入

2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる

2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求

2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
（理由：1.自動車車庫出入口の道路（堀坂）幅員が6ｍに満たない2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）

2008.8　NIPPOと神鋼不動産が文京区長に開発許可を申請

2009.3　文京区長が開発許可（1.堀坂6mに拡幅 2.共同住宅）

2009.5　近隣住民が東京都開発審査会に開発許可の審査を請求

2009.8　文京区長が開発変更を許可

2009.8　近隣住民が東京都開発審査会に開発変更許可処分の審査を請求

2009.9　東京都開発審査会が開発許可の審査請求を棄却、開発変更許可処分の審査請求を却下

2010-11　数度の説明会と近隣住民の開発許可取消訴訟

2012.4　文京区長が開発変更を許可

2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる

2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求

2013.2　工事開始

2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認

2014.3　文京区絶対高さ制限導入（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し

『ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)
DJあかいのマンション総研』より

１．建築確認取消しの審査請求をめぐる状況
それまで裁判で争ってきた、文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました。そこで、いわばマンション建築反対運動の最後の本丸の争いとなる建築確認に対する審査請求を東京都建築審査会に提起することにしました。

『小石川二丁目マンション審査請求の経緯のご説明とご協力のお願い(2015年8月20日)』より

開発反対派さんの認識している紛争年表 的まとめ、どこかにあれば教えてください。

特に
1604：マンション比較中さん

否定だけで話をすり替える行為はもういい加減お控え願いたいものです。

開発紛争の延長だというから開発許可関連の勝敗を『すべて敗訴』以外に盛り込もうとしているわけですが、すべて建築確認の話にもっていってどうしますか。


2008年以降の、ユーイックに絡んでくる流れの勝ち負けの公式詳細を知りたいんですが。

>>1613さん
2009年の開発許可だとマンション建築できなかったというのは >>1606さんの書込みの通りです。
それで建築確認の申請が2012年の開発の変更許可の後になっていると思います。

なお、>>1603さんの書込み（>>1613さんでないと思いますが）は正しくありません。>>1604さんの書込みはそれを指摘したものでしょう。

開発許可取り消しの争いで、住民側が建築基準法への適否の判断も求めていたことは、過去スレに書かれています。
それに対して、文京区が、建築基準法に適合させるのは東京都の所管だから文京区は知らないと答弁し、裁判所もそのように判断したようで、
結局、建築基準法への適否の問題が東京都建築審査会への審査請求に持越しになったということのようです。

2008年に清水建設が撤退した時点で
開発行為の設計をやり直さないといけなかったのでしょう。

・「開発許可でマンションが建たない」
・「文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました」
・ユーイックが建築確認、変更確認をおろしている
・「建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断で全て事業者が敗訴している。」

開発許可と建築確認とが交錯していて「すべて○○」という表現が判りづらいので経緯を時系列的に考えたいのですが。

別のコラムだか記事サイトだかの紛争年表の流れもあかい氏のまとめ方とは違うし…

というか。
開発許可の審査請求と建築確認の審査請求を並行してやっていたというのは冗談だと思っていましたよ。
日経アーキテクチュアだかの年表は後に〝取材から経緯をまとめたもの〟だと気づいたんですが、それの初見時に開発→建築の順当な流れで違和感なく受け止めていました。

開発許可云々の時期に建築確認の審査請求をされてもそりゃ文京区は「わからない」と返すんじゃないでしょうか。

もちろん、建築基準法的に清水が建たないと即断した要素がそのままであれば(道路幅の問題等)疑義提示も理解できますが。
アーキテクチュアのコメント欄にいくつかあったように審査請求しすぎというか、ほぼすべてにクレームをつけて審査請求してる感じです？

あらゆる面から工事着工を阻止したい、完成を阻んでやるという執着の理由がわからないんですよ。

逆走許可に対して取消を求める〝理由〟も最大で１日に生コン車300台とか、それが四年間続くとか、現実的に成立しえない次元まで貶めて〝理由〟にしていますよね。

有り得ない理由や仮想事態をもとに請求を成り立たせ、高さ制限が変わってより自分たちの要求した20メートルに近くなるように、時間をかけていますよね。

そこまでの恣意的な闘争にした理由や、なぜ阻み続けるのかを誰も答えてくださっていないんですよ。
桜の木の件は無論、ユーイックの建築確認以降。堀坂の歴史を守れとおっしゃる割には、対面のマンションの地下駐車場からクルマが出てきて、しかも反対派さんの拠点扱い(ここの方は道路幅や日照がらみで反対されていただけだと考えていますが)…

どうにもしっくりしない。HANAREだの地階判定だのでデベも都合のよい解釈と設計で始めていますが、それを阻止し続ける熱意や審査請求の適格判断も妥当かどうかまったく疑問です。

どうしたかったか。
それはなぜか。
係争中のいま以降は、どう望むのか。

感情論でもなんでも、何か説明をいただければと思い直しています。

>>1617さんはよくご存知ですが、開発許可は建築物を建てるために道路を整備したり盛り土をしたりするものですよね。
2008年に清水建設が撤退して、日建ハウジングが代わりに設計者になるわけです。周辺住民に建物の説明がされないままだったようです。NIPPOは開発工事の説明だから建物の説明をしないでいい（したくない？）との姿勢だったようです。
さて2009年にNIPPOは開発許可を受けますが、許可の前提となった建築物はすでに撤退した清水建設の図面（形状が異なっている図面で建てられることのないもの）だったようです。つまり、2009年の開発許可で建設できるのは清水建設の設計によるマンションということになります。そのまま日建ハウジングの図面でのマンションは建てられないから、2012年にNIPPOは開発の変更許可を受けているようです。
それなら、初めから日建ハウジングの図面を基に開発許可を受ければいいと思うのですが。清水建設の撤退が急に決まったのですかね。清水建設の徹底の理由を知るのもここの問題に重要な気がしています。

そうですか。
並列化できた意味がわかってきました。
デベは第一次ルサンクの建築確認の取消後にもその設計において指摘された事項を善処すればよいととりあえず〝継続姿勢で〟考えたんでしょうね。

清水がおりたのは、デベとの金銭面での折り合いがつかなくなったこともあるはずですが、紛争を嫌ったとからとも言われています。
清水は公共事業や土木がらみの仕事が沢山あったはずなので、正直ルサンク程度の仕事はどちらでもよかったはずなんです。

マンションは細かい仕上げが面倒ですし、人件費の振り分けなどで時に赤字になることすらあります。
なので、土木や海外や港湾をもっているようないわゆるスーパーゼネコンは長期的にみるとやはり強いんです。

なので。余談ですが、清水のマンションだと当然清水なりのものになります。
改修事業を手広くこつこつやっているハザマのほうが仕上げは数段良いはずです 。

あかいさんの年表上で第一次ルサンクの取消理由であげられている「メゾネット」がぴんとこないので、日建ハウジングが新規要素込みでどの時期から図面を描いているかはわからないですね。

開発許可の争いは、住民側が安全上問題があるとしている地下駐車場の入路やゴミ出し場の入路、歩道状空地の設計が審査されていない（文京区の答弁は建築基準法の適否の問題で東京都の所管というもの）、北側や西側の敷地境界ぎりぎりまで切土がされているのに審査がされていない（>>1619さんが気にしている桜の木の問題と係ってますか）、等々の点だったかと思います。建築物の図面の不整合により予定のマンションが建てられないのは裁判所もそのような判断をしていたようです。正しい情報は判例集で確かめてください。開発許可の訴訟と並行して建築審査会での審査請求もされていたようです。

ちなみにあと一つ、お訊きしたいことがあります。
各年表を読むと、現URが購入したあと、入札競争でNIPPOと神鋼が〝落札〟〝購入〟した記載になっています。

それまでの認識では、URが〝開発〟を条件にNIPPOに売っている(開発と開発利益を託している？)ので、開発できない≒建たないのであれば、返還しなければならない(その際には更地返還)という話が出ていて、そういうものなんだと呑み込んでいました。
土地の所有権的なものはどうなっているんでしょう。

また。いまのルサンクの敷地がアスファルト敷きの荒れ地だったのは、社宅時代の駐車場の名残だからなのか。
それとも、よくある〝間〟の時間貸し駐車場とかにしていたからなのか。

URへの返還義務の有無、時間貸し駐車場時代があったかどうか、本題からは外れますが、ご存知の方はご教示くださると嬉しいです。

なるほど。
いま拝読してわかりました。
開発許可を得るために、不整合が解消されている状態で建築確認を得られるような開発・建築の変更確認が必要だった…ということでしょうかね。

前図面や設計と絡み、文京区長が絡み、都の審査会が絡み、裁判所が判断す…というパラレルな状態があり得るなら、そういう状態だったわけですね。

開発許可でマンションが建たないなら…という発言や、建築確認においては事業者側が全敗訴…というのも、それならわかります。

>>1621さん

> URへの返還義務の有無

>>1622さん
堀坂に開発許可標識が掲げられていて、度々〝開発の変更許可〟がされているのが分かります。
2014年11月にも〝開発の変更許可〟がされていたようです。その頃の書込みに〝開発の変更許可の申請中だから販売活動ができない〟というのがありました。

数々のご紹介ありがとうございました。

提灯記事もありましたが(失礼)、青山貞一さんのサイトは丁寧な基礎解説を交えつつ、問題点をまとまりよろしく項目別に示した上で大局的に切り込んでいる視点もあって、非常に参考になりました。

この方も日置氏同様反対派さんの〝支援〟のお一人だったかと思いますが、きちんとした〝客観〟をお持ちの方。

>>1619さん
設計・施工 清水建設 → 設計 日建ハウジングシステム／施工 ハザマ（当時）
に代わったのはよいとして、清水建設が紛争を嫌ったからと言われているというのが腑に落ちないです。
そうであれば、2008年に開発許可を申請する間際におりるのではなく、2004年の第一次ルサンク審査請求で建築確認取り消し裁決を受けた直後におりるのではないですか。
2004年から2008年まで清水建設は何をしていたのでしょうね。
そもそも紛争の種は清水建設が蒔いたと思われるのですが、それで紛争を嫌ったというのが…。

国立市のマンション訴訟で最高裁判決が国立市の指導を違法とし敗訴にした。
この結果国立市は３０００万を業者に支払うことになった。
このことから当件でも今の最高裁の状況から文京区、都の敗訴になることは
まちがいない。

>>1626さん

腑に落ちるようにばかりは世の中できていないんじゃないでしょうかね。
なんでも理詰めだけでは解明できないと思いますし、知識や推測にも限度があると思いますよ。

「現場」は近隣の方の理解とご協力で成り立つわけです。例えばの話ですが、クレームの主がじつは反社会的勢力だったとか発覚した場合、よくよく考えて、いくつかの選択肢のうちの一つを選ぶんです。

開発からすべてを否定され続け、様々な注文がつけられまくり…それでも様々な「契約」や「ギャラ」の問題があります。

建築業界の支払いや決算の話をお聞きになったらなおお分かりになると思います。きっと驚くはずです。腑に落ちないことが多すぎて(笑)

>>1628さん
清水が案を出してNIPPOが入札したのではないですか。その清水が紛争を嫌っておりるというのは変ではないかと思いますが。

公共事業までやってる清水が案を出して舗装メインの最大手NIPPOに買わせた…というのは推測ですよね。まったく考えられない感じですが。

地域の重要ポイントはトップダウンで周知され、さらに横に広く広がります。

だから何というわけじゃありませんし、気にされなくともよいかと。

>>1630さん、どういう建物を建てるかをNIPPOは清水に任せきりにして入札に加わったのではないですか。NIPPOにはノウハウがないから。
それなら、すでに清水が撤退した後であっても、開発許可の申請に清水の図面を使い続けたというのは分かるのですが。

さあ、そんなことわかる人間のほうがレアでしょう。ノウハウがなく入札したというのも推測ですよね。
儲かると思えばやるし、儲からないでやるのは義理わトータルの判断があるからだろうし、NIPPOや清水などのデカい企業の論理を簡単に一言二言で片付けようとするのは無茶ですよ。
清水は一つに、紛争(の可能性)を嫌っておりたと言われています。それだけの話ですよ。

「～～なのは変だ」
「～～なのはおかしい」
「～～なのは腑に落ちない」
「～～なはずだ」

の裏をとりたいとか、教えてもらったことを否定したいとかでしたら、ご自身で如何様にでもやっていただければと思います。

少なくとも、推測や感情をベースに否定されても〝わかっていること〟を答えてみるだけ…ですし、是非や真偽を争う気も、議論する気もありません。

ノウハウがないとまで個人が断言して推測で否定を重ねることに拘るような話でもありませんよね。

紛争地域には旅客機も行かなくなるようになる…という感じですかね。

清水が紛争（の可能性）を嫌っておりた
賢いですね。NIPPOに義理もなかったのでしょうね、きっと。
第一次ルサンクの建築確認取り消しの後だから、（の可能性）でなく既に紛争になっていたはずです。

NIPPOは >>1622さんの指摘にあるような
第一次ルサンクの建築確認取消後の
複数の行政庁の判断が絡むパラレルな状態において
設計者 日建ハウジングと十分に協議できてなかったのはないですか。

あとユーイックがどう絡んでいたのか知りたいです。

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

>>1486の建築確認取り消し判決に関するブログがありました。

疑惑の地下室マンション
http://ameblo.jp/giwaku110ban/entry-12224183664.html

間もなく「廃墟」ができてから二度目のクリスマスですね。

>>1637さん

完成間際の「地下室マンション」確認取り消し
http://nkbp.jp/2imy8V6

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

清水が紛争を嫌っておりた。
設計者がおりてしまうと頓挫すると思うがね。
その時点で神鋼もNIPPOとのJVを解消できなかったのか。

文京区に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

>>1636 >>1641 >>1643
書初めですか？
全て他物件の書込みからのコピペですね。

東京直下型大地震の想定となる東京縦断活断層（田端ー東大ー文京区役所ー東京ドームー飯田橋ー
法政大ー上智大ー赤坂ため池）が通っており、３～５年以内に起こることが予想されております

免震の想定振り幅は最大で600振分け程度。耐震補強工事も全体件数ではすでに下り坂なので予想上の全壊家屋は少なくなっているはずだが、直下型では当然疑問。
いつか目覚める富士山も今はまだ休眠状態だし、東北大震災での関東圏のパニックなどすっかり忘れかけられている平和ボケした日本。
建築では非常にレアな例となるルサンクでの「杭底」工事は、支持層未達の実例すら発覚する中では確実な安心感があるはずだが、これが現在住居でないとは「もったいない」の極み。か。

恨むなら避難経路を設計した建築士と、安全側に審査しなかった検査機関の確認検査員でしょうね。

いまだに恨まれてる意識ですか。わざわざ書くこともないのにね。もう忘れてますよ。世間も。

「杭底」工事について書込みしている >>1646 は忘れてないみたいだよ。まだ世間も忘れてない。

目白のたぬきの森の業者は
世間の目がルサンク小石川に向いたタイミングで
違法建築のマンションを除却している。