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匿名さん
[更新日時] 2023-11-29 21:42:46
事業名称:春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 :春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 :東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区:約2.4ha
地域地区:商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数:175名(権利者171名、参加組合員4名)
公式URL:http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm
街区 :南街区(S-A,B,C)
敷地面積:約9,320m2
建築面積 :約5,110m2
延べ面積 :約93,910m2
容積率 :約850%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上23階/地下2階
建築物高さ:約104m
街区 :北街区(N-X,Y)
敷地面積:約6,210m2
建築面積 :約4,070m2
延べ面積 :約84,320m2
容積率 :約950%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上40階/地下2階
建築物高さ:約141m
街区 :西街区(W)
敷地面積:約460m2
建築面積 :約240m2
延べ面積 :約2,740m2
容積率 :約400%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上13階/地下1階
建築物高さ:約45m
【計画概要を追記しました。2017.8.2 管理担当】
[スレ作成日時]2016-02-05 18:17:50
物件概要 |
所在地 |
後楽園駅 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
文京ガーデンってどうですか?
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501
マンション検討中さん
近隣住民です。こちらに買い換えたいですが坪500はいっちゃいますよね、きっと。迷うところです。買っても価値が落ちないのは明らかなので。
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502
匿名さん
>>500 匿名さん
10年もかけるんですか。
いろいろと不便になりそうな展開が想像されますね。
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503
匿名さん
>>500さん
区役所の改築って東京都からの許可や確認を取ることになるのですかね?
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504
住民板ユーザー
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505
匿名さん
>>504 住民板ユーザーさん
ルサンクのスレで話題になってましたね。延べ面積10,000平米以下にしていれば都の所管でなくなって、揉めなかったと書かれてました。
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506
匿名さん
分譲がいつ頃かどなたか情報をお持ちじゃないでしょうか?
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507
匿名さん
計画では着手がH28.3だが、解体工事で大幅に遅れいつ終わるかわからない。
この理由は、①施工方法が悪い。高層ビルで規模が遥かに大きいアカプリや三井物産、丸紅などは
一年以内で解体している。大型機械導入、施工口数、施工日等施工方法がチンタラ施工である。
②いまだにアスベスト処理が完了しておらず来年も施工する予定のようだ。
③遺跡調査はいつものことだが、ダラダラ調査で開発者負担は増えるばかり。
④民間事業に展望台より不必要な指示を出し事業妨害になっていることもある。
⑤周辺のビルやマンション、通行人は皆我慢しているが遅々として進まず限界にきている。
●プロはこの程度に小規模ビル、面積なら半年ぐらいで処理し地域へ。の迷惑も軽減できるのでは
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508
通りがかりさん
ちんたら、だらだらしている原因はなんなんでしょうか。
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509
匿名さん
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510
匿名さん
一年遅れで来年3月ぐらいに着工するとしたら分譲もその辺からでしょうか?
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511
匿名さん
-
512
匿名さん
明日、区議会の建設委員会があるけど
ここの議論もされるのかしらね。傍聴してみては?
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513
匿名さん
毎日のように地震が発生しており、最近は、また、3.11東日本震災のような地震も発生しており、仮入居している老朽マンションも大きく揺れた。一刻も早く、再開発を完成することを各、権利者は望んでいます。東京周辺では地震が頻発し、東京直下型大地震が報じてられているが、大地震が発生し小石川の千川流域が猛火で地獄谷にならないように、土地の半分を提供しグリーンバレー公園を設置し地域住民のための避難場所、この再開発マンションと区役所が延焼防止帯になり、地元を大火災から防止することを期待します。また、大地震の時は3.11より多くの避難民が集中するので、区役所と防災センターの役割を発揮する避難場所を確保していることなので入居者だけでなく近隣に住む住民も安心できます。この地区の住民は、予定工期を前倒ししても早く完成することを期待します。
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514
匿名さん
三菱春日町支店はそのままなんですかね?移転とかお知らせ何も出てませんけど。
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515
ご近所さん
日本生命春日第二ビルの裏に三菱銀行の仮ビルをプレハブで建設中です。
予定より大幅に遅れているようです。
いつになるかわからないので三菱銀行も移転予定を掲示できないのではないか。
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516
匿名さん
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517
匿名さん
516は、なぜツイッターのURL?
クリックすると、足跡追跡ウィジェットで解析されてしまうとか?
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518
匿名さん
分譲開始が先になって価格が下がるなら歓迎です。ただ、場所が場所なのであんまり期待できない様な気がします。
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519
匿名さん
下がるわけないでしょ。こんなに時間かかって地権者にも金ばらまいてるし相当コスト増。全て販売価格に反映します。たぶん驚き価格。
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520
匿名さん
坪550超えてきますかね?
多分地元民以外は見向きもしないと思いますが。
パークコート浜離宮と同じくらいの価格と思っていますが、とうなんでしょう。
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521
匿名さん
>>520 匿名さん
パークコート浜離宮と同じ値段では売れるわけないですが、余計なコストを増やし続けているので、ペイする値段で売ろうとすると相場より割高にするしかないということでしょう。
良い物件になる要素が感じ取れませんが、売れるといいですね。
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522
匿名さん
ペイする値段で売ろうとするのが無理があるのでは?
>>516の指摘するように不動産価格はつるべ落とし状態です。
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523
匿名さん
アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、7月の東京都区部のマンション契約率は<56.5%>と7月としては2008年以来の低さとなっている。23区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で2万円、区部で4万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。
当マンションは大部分が権利者に抑えられているが、工期の長期化、膨大な地元対策費、環境対策費、埋蔵物調査費等で販売価格が大幅アップし大量に売残る。
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524
匿名さん
湾岸部は息切れしてますね。
液状化や、交通の不便さ、タワマン林立地帯の病院や学校の不足など、
それでも湾岸に住みたいという一定数の人々が、もう残り少ないのでしょう。
内陸部の駅直結ともなれば、一定数どころか大多数が憧れる立地なので、
これからは明確に差が出てくるでしょう。
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525
匿名さん
パークコート浜離宮は良い物件とは思いますが、
浜松町駅から物件までの動線がJRの高架沿いの細道で、
建設現地に行くまでに、これはないなと思いましたよ。
米金利と原油価格の上昇で円安局面に変わったので、
今から発売される物件は海外からの投資が追い風になるでしょう。
文京区のこのタワマンを安売りする理由が見つかりません。
-
-
526
匿名さん
>>525 匿名さん
三井推奨の道は一本線路から離れた道です。エントランスもその道に近い所にあるので、実際に住むと線路沿いはあまり歩かないと思います。
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527
匿名さん
タワマンだらけの港区浜離宮の物件とタワマン全然無い文京区の物件をなんで比べないといけないのか良く分かりませんね。そもそも住む人が全然違う様な気がします。分譲価格が高くて売れなければ他の新築マンションと同じでこっそり値下げして売るんでしょうから、どうしても欲しい階数とか間取りなら高くても買う。最悪買えなくても良ければ、こっそり値下げの時に買う。興味無ければ買わない。で良いと思いますけど。
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528
匿名さん
文教のが再開発物件は、マンション不況の現状から販売価格が
下がるのが常道だ。
しかし、イチャッモンの多く工期は港区の2倍、
千代田区では、江戸城の石垣が出ても開発優先だが、
当区は遺跡調査に毎日100人動員で100億も
かけるようであるから不動産不況とは逆行で
値段は浜離宮よりは高いようだな。
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529
匿名さん
-
530
匿名さん
メトロ複数路線に直結で生鮮が買えるスーパーが敷地内に新設され、
ドームシティのような巨大エンタメ施設があるタワマンです。
ドームシティホテルに毎日宿泊するようなもの。
人を呼ぶにも駅内の案内表示だけで来れてしまう動線は完璧。
これ以上のマンションは発表されてないと思います。
坪500万なら即買いしますよ。
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531
匿名さん
中層階以上は坪600万~。高層は900万
高層でも固定資産税が変わらない最後の物件だからね
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532
匿名さん
-
533
匿名さん
>>531さん
> 高層でも固定資産税が変わらない最後の物件だからね
間違っているのでは?
税法改正されたら高層が高くなると思うけど。
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534
匿名さん
早く物件概要出ないかなあ。待ってるんだよー。
高くても買う覚悟出来てる。気にせず買う。
文京区の駅近物件はこれが最後には間違いないので。
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535
匿名さん
-
-
536
匿名さん
-
537
匿名さん
買い替えで買える範囲の価格で分譲してもらえれば坪単価とか関係なく買いたいです。別に転売して儲けようとか考えて無いし死ぬまで住むなら値上がりも値下がりも関係無いですから。
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538
匿名さん
>>536 匿名さん
533さんではないが、来年三月までに分譲開始しないと固定資産税が変わります。
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539
匿名さん
ああ、2018以降の物件に適応かと思ってた。2018から課税だね。
つまりもうこの物件は新税制の適用だ。
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540
匿名さん
来年三月の販売開始どころか、来年も解体工事やっているんではないですか。
今月は解体マシーンが遊んでいるね。
段取りが悪い会社だからな。
下請け丸投げ。本体工事をやらないからやる気がみられないのでは。
この程度の解体で3年もかけているからマンション販売のめどが立たないのでは。
通常の民間工事では1年。
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541
匿名さん
>>539 匿名さん
いや、とにかく来年3までに売り始めていればいいみたい。
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542
周辺住民さん
糸魚川大火災原因は木造密集地区、細街路で消化、避難困難地区で防災対策ができなかったことだ。
被害が出た地域は、JR糸魚川駅前の木造建物が密集している地域。雪よけのための「雁木(がんぎ)」と呼ばれる木製のひさしがつらなっている。場所によっては、建物と建物の間に人が通る隙間(すきま)もなかった。
「火元のラーメン店の西側には広めの道があり放水できたが、北側と南側は少し離れて狭い通路があるだけ。東側はほぼ放水不能だった」。消防士は当時の状況を振り返る。
糸魚川市史によると、今回火災があった同市大町周辺では1928年にも105棟を焼く火災が発生。火は、今回と同様に南風にあおられて広がっていったという。また、西側にある横町では32年に380棟を全半焼する火災が起きている。
記者会見した米田徹市長によると、被災地区には大正から昭和初期に建築された建物が多いという。「古さが観光の売りにもなっており、住民に愛着もあって、防火のために街並みを変えるというのはなかなかできなかった」
文京区も江戸時代からの木造密集地区、細街路で消化、避難困難地区で東京都の危険レベル5だが、
春日・後楽園の防災再開発で少しは安心・安全な地域ができるのかな。早く完成してもらいたいな。
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543
匿名さん
>>541 匿名さん
残念ながらそれはないようですよ。
まだまだ待たされる模様。
-
544
匿名さん
-
545
匿名さん
組合のHP見ると来年の3月末まで遺跡調査って書いてありますね。分譲は来年の秋ですかね。
-
-
546
匿名さん
遺跡調査に莫大な費用を民間の再開発に負担させるのは問題だね。
しかも価値のある遺跡ならともかく、区屋上から見る限り、廃屋跡であまり価値はない。
正月中に終わりにしたほうがよういのでは。
工期はおくれに遅れ、23区で低下しているなかでこのマンションの販売価格は
うなぎ上りだ。一刻も早く終了したほうが良い。
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547
匿名さん
-
548
匿名さん
-
549
匿名さん
地権者の分を除いて何戸くらい分譲されるんでしょうか?
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550
匿名さん
>>548 匿名さん
いえ、500万くらいですよ。
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551
匿名さん
-
552
周辺住民さん
-
553
匿名さん
まだしばらくは情報出ないでしょうね。
気長に待ちましょう。
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554
匿名さん
千代田5、中央13、港16、渋谷8、新宿8など各区でタワマン含む高層ビルラッシュだ。
しかも、オリンピックまでに完成させる案件が多い。
マンションは16年度で7割しか契約できていないので、今後、坪単価は大きく値下げする。
しかし1棟しかない文京区が販売単価を下げないのではないか。むしろ、諸事情で高価になる。
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555
匿名さん
-
-
556
匿名さん
-
557
匿名さん
-
558
マンション検討中さん
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559
匿名さん
-
560
マンション比較中さん
文京は坪500以下はないよ。都内でも通勤交通が便利で環境、景観、スポーツもできる
多摩川沿いの世田谷、大田、川崎などのリバーサイドのマンションは坪300程度のようだ。
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561
匿名さん
-
562
匿名さん
都内ならどこにでもあるような遺跡より、マンションの値段がきになるね。
特に再開発は200人の地権者が仮妻いしまっているから、遺跡調査で
のんびりしていると契約違反とならないかな組合さん。
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563
匿名さん
-
564
匿名さん
再開発組合のHP見ると平成33年11月工事完了ってなってますけどオリンピックも終わってから完成するんですね。分譲開始は早くて来年かな。
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565
マンション検討中さん
北工区3月解体完了のようだな。いよいよマンション工事着工か。
南工区の解体は施工能力に問題ありで大幅に遅れているようだな。
北工区の人員、マシンを応援させる必要があるな。
この遅れはコストに影響するな。
とにかく29年度販売開始を期待するよ。
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566
匿名さん
販売開始なんて2年前ぐらいで十分。手付け拘束されるの嫌だし、その間に住まなくなる場合もあるし。
なぜ急ぐ?
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567
マンション検討中さん
さっさと売り出さないと市況は落ちてくから厳しそうだな。検討者にとっては良いことかもしれないが。
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568
匿名さん
最近新築マンション価格下落も激しくなってきたよね。オリンピック過ぎてから作る方が安くていいんじょないかな。
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569
匿名さん
価格を落とさないとならないような場所と、そうじゃない場所との二極化
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570
匿名さん
消費税が10%に上がる前に売り出せばそれなりに売れるんじゃないですか?
上がればですけどね。
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571
買い替え検討中さん
オリンピック後にマンション不況が来るといわれて
いたが、早くもマンション契約率が60%と
マンション、不動産不況がはじまったな。
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572
匿名さん
>>571 買い替え検討中さん
一旦下がってオリンピック前にまた上がる気がする。
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573
匿名さん
売れる物件は売れて売れない物件はいつまでも売れない2極化になるんじゃないですか?全部の物件が同じ様に値上がりするのは無理だと思います。
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574
匿名さん
-
575
マンション掲示板さん
-
576
マンション比較中さん
再開発事業のマンションは、5千㎡のグリーンバレー公園の用地負担、工事費
防災避難場所確保、地下鉄接続費、半年の遺跡調査費など多くの負担があるので
千代田や港区の民間マンション坪単価の2倍はかかるようだ。
ただし、環境や便利性は良いようだ。
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577
匿名さん
そうなるとパークコート青山や赤坂の値段を軽く超えてくるでしょうね。
日本一の分譲マンションになりそうで楽しみですね。
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578
匿名さん
おそらく坪500万円以上にはなるとか
600万円いくかもね
元住民の方々は早く安く入れるのでいいね
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579
匿名さん
公費も出る再開発事業は完全に等価交換だから。
一般的な地権者だと、査定金額+移転費用など諸々をもらって近くに転居する。
ビル所有者など地主さんなら、別に値上がっても構わないわけだが。
むしろ再開発で人の流れが高まっていくから利益上がってうれしい。
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580
匿名さん
-
581
匿名さん
-
582
マンション比較中さん
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583
マンション検討中さん
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584
匿名さん
>>583 マンション検討中さん
え、私買いたいです
70㎡で14000万くらいでしょ
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585
マンション比較中さん
文京区、最初で最後の大開発とすると
ここの言い値がすなわち相場になるかもしれませんね。
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586
匿名さん
庁舎が敷地内で、スーパーが敷地内にあり、観光スポットが近接、
そして究極の駅直結・超高層タワー。
そっくりな条件なのが、横浜の馬車道駅直結タワマン(2020年)。
それも素晴らしい物件だから眺望のいい部屋には恐ろしい高値がつくだろう。
しかし、横浜は震度7が予測されている埋立地、路線は1本。
こちらは内陸・都心の真ん中で、4路線。
坪680万でも好調に売れると思う。
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587
匿名さん
-
588
匿名さん
確かに70㎡で14000万って数字だけ聞くと売れそうな気がするから怖い。
この場所だと値段に関係なく買いたい人が結構いそうなのがもっと怖い。
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589
匿名さん
ついに春日、小石川、本郷、西片が港区に並ぶときが来たか。。。
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590
マンション検討中さん
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591
匿名さん
乃木坂は駅直結じゃないのに坪1000万だから
ここの地力&直結パワーなら600万台後半で当然
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592
マンション比較中さん
住友不動産ビルすぐ南側の
築十数年ペンシルマンションは
残るんやね。
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593
匿名さん
-
594
匿名さん
保育園作って子育世代向けの物件にすると聞いていたけど、ターゲットの30代には高いな。資材高騰したり工事遅れたりしているから、仕方がないんだろうけど。
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595
匿名さん
文京区のランドマークになるのは間違いないでしょうしね。
少々値がはるのはしょうがないと思います。
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596
匿名さん
保育園はタワマン住民にも便利だけど周辺住民のためでもあり、
子供か高齢者の施設を入らないと再開発の認可が下りにくいのもあるし。
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597
匿名さん
こないだ新宿富久クロスコンフォートタワー行ったら中国人が多かった。
ここもお金持ち中国人に買い漁られちゃうのかな。
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598
匿名さん
中国人富裕層は港区、中央区、新宿駅周辺しか買わないので、春日エリアは知らないゾーンです。
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599
匿名さん
富久は安かったからそうなったんでしょう。しかも爆買い全盛期だった。
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600
匿名さん
高倍率で竣工前完売っていうのは、もはや何の宣伝文句にならない時代だよ。
むしろ中国人の買い付けに合って大変な思いをする。
相応の値付けをして、5年程かけてゆっくりと売っていけばいい。
その方が、ユーザー満足度が高くなる。
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601
マンション比較中さん
2.4haの45%がグリーンバレー公園を整備し区に提供する負担
防災避難場所の提供、非常時の区と連動した基地、莫大な埋蔵調査費、
20年も要した事業計画と住民調整費などで坪1000万以上のようだな。
しかも200人の地権者等の権利住民が60%もおり、権利変換計画時に
残りの40%もほとんど決定し資金計画にメドをつけ工事は始まるようだな。
従って、販売するマンションは少ない。このため坪1000万以下はないのではないでしょうか
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602
匿名さん
>>601 マンション比較中さん
再開発の仕組みを知らない人の発言ですね。
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603
匿名さん
坪700でも安い気がする。
坪750までだったら買いかな、、
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604
匿名さん
高い高いとあおりたてて、購入希望者を減らしいつもの倍率を下げる作戦ですね。
そうしないと、想像を超えるような超倍率になるのは必至で、コネでも使わない限り買えなくなりますもんね。
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605
匿名さん
春日の坪単価知ってる?
そんなに高かったら土地付き一戸建て買うよね
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606
匿名さん
春日で戸建てなんて買ったら地震で隣の古~い戸建てが倒れ掛かってきて大変じゃないですか?値段はともかくあの辺り再開発しないと危なくてしょうがない。
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607
匿名さん
春日で戸建てなんて、狭い土地がたまに出るくらいでここと比較検討の対象にならないでしょうね。
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608
匿名さん
-
609
匿名さん
-
610
匿名さん
組合のHP見ると地権者は175人でマンションは40階建て23階建て13階建てと書いてありますから全部が住居で無いにしても相当な戸数分譲されると思いますよ。
タワー棟の最上階で超スペシャルな仕様の部屋でも分譲価格坪1000万はチャレンジでしょうね。
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611
匿名さん
>>610 匿名さん
こういう場合、良い部屋は地権者が先に押さえているのが普通ですから。
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612
匿名さん
超都心の再開発事業では、土地付き戸建ての地権者くらいですよ、入居できるのは。
等価交換となるとワンルームになってしまうので、これを機に転出する人が多数。
そういうものです。でもその土地にこだわりがない人には、お得な話でもあります。
-
613
匿名さん
-
614
匿名さん
>>612 匿名さん
以前からデタラメばかり言ってる人だね。
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615
匿名さん
↑
は?
一般論ではあるが、都心では
権利者のうち、半分が転出、半分が権利変換、こんなの普通にあること。
無知は恥じゃないよ。でも人にケチつけるのはチョットね
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616
匿名さん
デタラメというのは、611のような発言だと思いますよ。
良い間取り、階数、眺望は、換算する価格も高いので等価交換でより狭くなる。
広い部屋を選んだ結果、むしろ低層で眺望ゼロの地権者戸がある物件なんて、
よくあること。
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617
匿名さん
権利変換の仕組み、全然分かってないでしょ。半分が転出、半分が権利変換ってのも意味分からん。
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618
匿名さん
まず、反対が多ければ再開発はできません。金に困ったり、年寄りでもない限り、賛成しといて転出は選択しません。
ましてや、ここではないですが、私の再開発が決まったマンションの場合、補償をもらって転出を選択した場合4000万弱。今売ったら、6000〜7000万はする。ほんとうに補償もらって転出する人がいるのか?ゼロでしょ。
-
619
坪単価比較中さん
坪単価が500以下で環境、交通、買い物、教育などどの条件もよい
二子多摩川、武蔵小杉、下丸子など沢山あるよ。
春日後楽園再開発にこだわる人は子供の教育だけだよ。
付近は大学NO1の東大、高校NO!の開成、桜陰、筑波、小石川
小中は都内NO1などの学校だらけで、この関係者以外片身がせまい
から、他区のタワーマンションのほうが人生豊かにすごせるよ。
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620
匿名さん
>>617
>>618
あらあら、まだ言ってるんですか。
例えば、豊島区南池袋2丁目A地区再開発事業(区役所のタワマン)では、
全地権者中、権利変換者49名、転出者64名、一部権利変換が2名ですよ。
転出の方が多いですよね。
人にケチつける前に、勉強してください。
-
621
匿名さん
>>617
権利変換はデベの保留床と自分の床を交換する手続きのこと。
転出の場合は権利を契約で譲渡した上で諸経費を補償をしてもらう。
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622
マンション比較中さん
西街区は、
竣工-2019年12月31日予定だけど、
分譲しないの?
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623
マンション比較中さん
総戸数578戸の北街区も
竣工2020年03月31日予定やから
そろそろ販売開始?
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624
匿名さん
>>二子多摩川、武蔵小杉、下丸子など沢山あるよ。
河川沿いや工場跡地の地盤や土壌が悪そうな場所ばかり。
それとタワマン密集地帯か。
もし朝に都心に出るとき、電車も車も上りのラッシュを避けられない住居より、
東京の中心から外に向かって移動するという特権が得られるのが山手線内側。
-
625
匿名さん
>>620 匿名さん
とりあえず、都心の再開発ではないね。
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626
マンション検討中さん
目黒のツインタワーも
竣工三年前くらいに販売開始?
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627
匿名さん
まだ解体も終わって無いのでせめて解体が終わって杭打ちでも始まってからでないと販売は無理じゃないですか?
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628
匿名さん
-
629
匿名
>>620 匿名さん
他に転出の多い再開発ってありますか?池袋が例外なんじゃないか?
ワンルームなんかだと追加で資金投入しないと転出せざるおえないから、それが理由じゃない?
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630
匿名
-
631
マンション比較中さん
タワー棟の最上階で超スペシャルな仕様の部屋でも分譲価格坪1000万はチャレンジでしょうね。
これ本当なの。
マンション長期不況に突入し、坪単価300でも売れず
どの業者も値引きラッシュのようだが。
再開発の場合、建築より公園など他の負担が多すぎ
値下げでkないのでは。
これでは他の区のマンションを購入したほうが
面積が2倍、3倍の物件を購入できそうだ。
当物件は検討対象から外れることになるな。
-
632
匿名さん
>>629
こいつ、まだ言ってるのか。
豊島区はワンルーム規制条例があるのも知らないとは。
区役所の真上で規制と逆のワンルームを作るはずないだろ。
もう引っ込んでろ
-
633
匿名さん
ワンルームがある場所を再開発したからと言うなら、そんな場所他にもある。
まず再開発において91条補償があるのは何のためか?転出者のためだ
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634
匿名
>>632 匿名さん
再開発だと、最低面積が30m2以上とかじゃないとダメだったと記憶しているけど、20m2のワンルームの地権者が権利変換すると20m2弱しかもらえない。そうなった時は、10m2分以上を追加投資できないと権利変換できないよね?資金がなきゃ転出せざるおえないってこと。要するに池袋は金ない投資家が多かった。(?)
俺の池袋とは違う超都心の再開発には転出はほぼいない。時期の問題かもしれないけど、転出考えたり、待てない人はすでに売却してる。それも少数だけどね。
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635
匿名さん
>>634
ははぁ、632だけ読んで633を読まずに反論したんだろうな。
http://www.kanto-ba.org/declaration/detail/h04s.html
かなり以前から都心の再開発では転出率が高いことに対する話だ。
関東弁護士会連合会「都市再開発の現状と課題」より
従前の権利者の転出率が高く・・・
>>ほんとうに補償もらって転出する人がいるのか?ゼロでしょ。
に対して2015年竣工のブリリアタワー池袋では、半数以上が転出と判明。
現在でも都心の再開発は転出が決して少なくないという事例。
普通だったらケチつけて申し訳ありませんでした、だろ?
富久のように一戸建て中心のエリアでしかもあそこは地権者が組合設立に
寄与してる場合は、当然ながらそこに住む前提の計画をするが、そういうのは
非常にレアケースなんだよ。
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636
匿名さん
>>634
再開発後、毎月の管理費と修繕費が払えない人もいるんだし、全員が権利変換するわけない。
普通に売るよりも考慮された高値で売れるし、引っ越し先が決まるまでの貸家料や引っ越し代も
補償されるから、むしろ収入の低い高齢者は便利な施設に移るチャンスでもある。
他人をどうこう言う前に、本当に勉強した方がいい。
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637
匿名
普通に売った方が転出の1.5倍くらいなんだがな。私の知ってる都心が例外みたいでしだ。すみませんでした。
普通のマンションでも9割くらい権利変換されますけどね。ちなみに木造で容積ギリギリの戸建の方が狭くなる。
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638
匿名
>>635 匿名さん
関東弁護士会〜何の参考にもならない。四半世紀前の話だし、再開発後に住居部分がないから、住んでた人は全て転出せざるおえなかったって話しだろ?
残念ながら、池袋が一般的だという話しにはならないね。で、ホントのところ、春日の転出はどんぐらいなんだろ?
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639
匿名さん
>>638
お前、ホント頑固な。
四半世紀も前から転出者がずっと出ているっていうのに、まだゼロと主張すんのか?苦笑
>>637
普通のマンションと、タワマンと、高級レジデンスとでは、転出率は全然違うよ。
また、ここや東池袋のような駅直結と、富久のような陸の孤島も大違い。
変換後の床面積が全然変わってくるし、戸建てをマンション1室に変換するのは
当然有利だから。
とにかく、権利変換者と転居者は、それぞれ家族構成や年収や開発の立地により様々。
春日の事業のような都心の駅直結ともなると、無理に高級マンションに変換して、
そのあと転売できないリスクを考えると、現金をもらって近くの手ごろな中古に住み
替える選択が賢くなってくる。管理費と修繕積立金と駐車場で月7万とか無理でしょ。
だから転出組が多くなってくる。
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640
匿名さん
>638
再開発で全てオフィスや商業に変わってしまう場合は、第二種再開発事業と言って、権利変換方式ではなく、権利を最初に買い取って「一度全員が転出する」という形になる。
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641
匿名
>>639 匿名さん
だから、ここ何年かは補償もらうより売った方が金になるから。
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642
匿名
>>639 匿名さん
四半世紀の話をする奴の方がどうかしてるけどな。
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643
匿名
>>640 匿名さん
四半世紀前の第2種再開発事業の話を持ち出したんでしょ?
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644
匿名さん
都心の再開発における転出者はゼロというデマを流布し続けるんでしょうか?
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645
匿名さん
-
646
匿名さん
>>641
そう思えば権利変換すりゃいい。ただし売れなかったら管理費等々は住んでなくても払うし、売れたら税金もかかる。優先枠で手ごろにゲットできたとしても、市況次第という不安定要素もある。元々不動産オーナーの地権者なら商売なんだし変換して物件を持つが、リスクを負えない一般の家族は経費をもらって転出でしょ。ここも転出組が3割以上いるんじゃ?
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647
匿名
>>646 匿名さん
そうではなく、権利変換する前に売るということ。
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648
匿名さん
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649
匿名さん
-
650
匿名さん
富久って成功したの?
結構中古も出て来て値段も下がっているように思うけど。
-
651
匿名さん
>>647
再開発の事業認可を受けたら勝手に売買など自分で処分できなくなることも知らんとは。
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652
匿名
>>651 匿名さん
できるよ。
そんなの建前だよ。許可っていうより通知みたいなもんです。
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653
匿名さん
>>652
スルー
>>650
トミヒサは発売価格が安かったからすぐ完売しただけで、
タワーなのに駅から遠いという無理し過ぎの物件だから、
易かったから大人気とだった、ということでしょう。
値上がりしてしまったら魅力はありません。
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654
匿名さん
>>そうではなく、権利変換する前に売るということ。
それは地権者でなくなるということ。変換でも転出でもない。
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655
匿名
[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]
-
656
匿名さん
まだ人様に突っかかるか
権利変換者か転出者の2択の流れで、どちらにするか決めた後に勝手に処分したら契約違反だろ。
決める前に引っ越ししたら、それは地権者でも何でもないだろ。
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657
匿名
>>656 匿名さん
話し変えないでくれますか?
転出含め補償金なんてずっと前から、だいたいいくらぐらいと話しがあります。権利変換するか転出するか決める前に売却するという選択肢があると言ってるんですよ。その売却金額が転出の補償金よりも多いはずだと。
だから、わざわざ金額の低い転出を選ぶはずがないと決めつけたまでです。
-
658
匿名さん
>>657
再開発組合が発表する転出率は、開発に寄与しない勝手に引っ越す人の統計はとらない。
池袋の地権者のデータが貼られてたが、それもだろ。
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659
匿名さん
それに加えて、転出ゼロってほざいてたんだが。それについてはどうなんだよ。
それと四半世紀前から転出者が多いという現状だが、
お前の説では権利を放棄して引っ越ししてしまうから今では転出ゼロにでもなったか?
[No.634~本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]
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660
管理担当
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。
他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。
削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。
検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。
今後とも、宜しくお願いいたします。
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661
匿名
>>659 匿名さん
ゼロって言ったことは、早々に謝ってますけど。すみませんと。四半世紀前のは詳しい方の指摘もありましたが、第2種再開発と言ってたでしょ?今回の話しとは全く関係ないことでしたよね。
ちなみに、あなたが地権者だったら、転出と売却の2択を迫られたらどちらを選びますか?
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662
匿名さん
管理担当の方から660で指摘を受けて、まだ権利変換の話を続けるんですか?上に建つ建物の話をしませんか?今日、現地見て来ましたけど、遺跡調査は3月一杯では全然終わらない様子でした。着工が遅れても予定通りのスケジュールで建てる方法と言うか、挽回する方法は有るんでしょうか?それとも解体・遺跡調査が遅れれば遅れただけ完成も遅れるんでしょうか?どなたか詳しい方はいらっしゃいませんか?
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663
匿名さん
解体、遺跡調査の遅れは、取り戻すことはできない。
すでに相当遅れている。
これが、工期延長や価格転嫁になります。
発表もできない程度の遺跡調査を早く終わりにしないと
地権者、権利者、購入者の負担は膨らむだけですね。
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664
匿名さん
結局地権者以外は自分のお金で買うんだから
そのことに集中しないと
またこの物件も見送りになるよ
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665
匿名さん
調査や工事が延びた分だけ購入価格が上がるんだよね。
毎日何万円も高くなっていくイメージだよ。
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666
匿名さん
とにかく驚くような価値のないダラダラ調査を中止してもらわないと
何十億もの負担をマンション購入者がすることになる。
このような民間への過剰な負担や私道を国交省もできないと
いっている。
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667
匿名さん
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668
匿名さん
見てると遺跡調査で掘ったところを埋め戻ししてるようなんですが地下2階とかの建物たてるのに埋め戻し必要なんですかね?
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669
匿名さん
遺跡調査でわかることもあるんでしょう。
一度マンションを建ててしまったら同じ場所の遺跡調査は100年くらいできなくなるかもしれないんだし、必要ならば仕方ないのでは。
多少マンションが高くなろうが、買う人は買うでしょうし。競争相手が少なくなっていいと思う人もいるかも。
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670
匿名さん
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671
匿名さん
オリンピック終わればどこのマンションも安くなるよ、たぶん。
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672
匿名さん
安くなるにしてもこれ以上安くできないラインというのはあるでしょうね。
土地の購入代金や建築費、人件費もろもろはすでに決まっているだろうし。
それより安くしないと売れそうもないならそもそもマンションではなく他の用途の割合を増やすでしょうし(マンションは地権者のみとして、オフィスやショップのみとか)。
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673
匿名さん
高くても売れるマンションと値下げしても売れないマンションに2極化すると思います。
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674
匿名さん
長期不動産不況で都内マンションはすでに2,3割下がっているのが
春日後楽園マンションだけは値下げしないのかな。なぜかな。
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675
匿名さん
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676
匿名
>>672 匿名さん
地権者の人は知っていると思いますが、他の再開発の話を聞くと平均で400万弱で仕入れているのではと思います。平均600なんかで売れたらデベは大儲けだろうと。
用途は再開発の認可の時に決まっているので、後から変えるなんて不可能だと思いますよ。
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677
匿名さん
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678
マンション検討中さん
この再開発マンションが安くならないのは、20年間も地元で調整してできた街づくりとしてできた利便性、環境性
安全な街づくりを確保した総合的な都市再開発だからです。
参考までに春日後楽園市街地再開発事業のコンセプトは下記です。
地区の南側には「文京シビックセンター」が隣接し、さらにその南側には「東京ドーム」が立地しています。
また、地下鉄4路線が当地区周辺で交差するという利便性の高さや街区の4周を幹線道路が囲むという公共施設整備の高さも加え、文京区随一のポテンシャルを備えた地区と言えます。
その他、「小石川後楽園」や「中央大学・東京大学」、「上野公園」などの文教的な要素も豊富にあり、他の地域にはない独特のコンセプトに基づくまちづくりを予感させる地区です。
一方で現在の利用状況を見ると、街区の幹線道路沿いにはいくつかのオフィスビルが完成してはいるものの、街区の内部では老朽化した建物や細街路も多く残されており、災害時の安全性などについて課題の残る状況となっています。①住宅、商業、事務所、大学、大学院など都市の高度機能集中 ②既存行政、文化、体育、娯楽施設との連携
③グリーンバレーの公園、避難広場、地域の防災広場、防災センター ④スーパー、などショッピング機能向上
⑤幼稚園、駅前児童施設 ⑥無電柱化、電気施設の都市安全⑦駅と連携
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679
eマンションさん
>>674 匿名さん
2〜3割も下がってるなんて知らなかった!
ちなみにどこのマンション?
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680
匿名さん
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681
名無しさん
番町辺りですかねー?あと、日本橋とか。
上がりすぎエリアなだけなのかな。
文京区もまぁ湯島とか、少してっぺんよりは大人しめになってる印象ありますよね。
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682
匿名さん
>>661
読んだ方々が誤解せぬよう、正確なことを書いておきます。
その引用元は第1種の話です。引用元に「権利者の転出率が高く」とありますよ。
2種は最初から転出率は100%です。「高い」ことを問題視しているで1種です。
以上 正しておきます
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683
匿名さん
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684
匿名
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685
匿名さん
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686
匿名
>>685 匿名さん
借家人や零細企業に配慮せよって書いてあるから、権利者とは、さらに広義の関係権利者であって地権者だけを指してないよ。
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687
マンション検討中さん
都心に近いこと。駅に近いこと。水辺に近いこと。ストレス時代と呼ばれる現代が、探してやまないのは、都心の華やぎとウォーターフロントの潤いを思いのままに堪能できる新次元のタワーであろう。
ごみごみした春日後楽園マンションより散策、ランニングできる広々としたウォーターフロント沿いがよいな。
しかも、東京駅まで徒歩通勤可能、2割安い価格。
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688
匿名さん
>>687 マンション検討中さん
リバーフロント、悪くないね。
でも、湊あたりは絶対に嫌だな。閑散とし過ぎてて殺風景だし、どんなに頑張って再開発しても低地ならではの空気の淀みが拭いきれない。
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689
匿名さん
文京区は過去の街だが東京で最も発展している高輪、品川周辺は便利で発展性大だね。
例えば天王洲アイル駅を最寄りとするウオーターフロント『品川イーストシティタワー』は、
実は品川駅までのアクセスもとても便利。
丸の内から一流企業が全て品川、大崎、天王洲へ移転で将来性抜群。
品川駅は新幹線、各鉄道など日本を代表するターミナル駅ですが、
2027年にはリニア中央新幹線の始発駅、開業を予定している。
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690
匿名さん
>>689 匿名さん
宣伝はいいけど、天王洲は高輪品川周辺というには無理がある。丸の内から一流企業が全て移転?ってどこのこと?
むしろ金融機関なんか外資系含め大丸有や日本橋八重洲に集中化する流れでは?
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691
匿名さん
-
692
匿名さん
春日後楽園マンションは震度10や長周期地震に耐えられるといわれるが、どの耐震設計か
<耐震構造>
壁や柱を強化したり、補強材を入れることで建物自体を堅くして振動に対抗する。
<制震構造>
建物内にダンパーと呼ばれる振動軽減装置を設置し、地震のエネルギーを吸収。建物に粘りをもたせて振動を抑え
<免震構造>
建物と地面の間に免震装置を設置。建物を地面から絶縁して、振動を伝えない。
地震に対するアプローチはまるで別モノ。国内で最も普及しているのは「耐震工法」で、いまも年間約13万棟に採用されています(※木造建築を除く。「一般財団法人建築物価調査会 建築統計年報」調べ)。一方、年間約250棟と数は少ないもののリニューアルした東京駅丸の内駅舎に採用されるなど、注目を集めているのが「免震工法」。
いずれの構造も、建物自体の損壊を防ぐという点では優れた工法ですが、「免震」の場合はさらに「建物内の揺れを軽減する」という利点があります。基礎部分に埋め込まれた免震装置が「激しい地震エネルギーを吸収」→「ゆるやかな横揺れに変え、家具の転倒などの被害を最小限に食い止める」というもので、耐震・制震に比べ揺れを三分の一程度に抑えられるそう。じっさい免震工法を施した某調理専門学校では中越地震の際に食器の落下がまったくなく、翌日から何事もなく授業を再開できたとか。
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693
匿名さん
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694
匿名さん
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695
匿名さん
>>692
定義では、震度10というのは存在しませんよ?
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696
匿名さん
再開発組合の記事では、文京区一安全を図るため建築中の西側再開発が耐震構造、南側、北側が
免震構造で長周期地震に対応する耐震構造のようだが、震度は不明だね。
一般的には震度7に対応するにも安全上、震度10程度を確保するのではないか。
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697
匿名さん
震度って7までしかないけど。。。
まともな情報よろしく
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698
匿名さん
-
699
匿名さん
遺跡の見学会はつまらなかった。
松池、神田や赤坂、中央区など都内各地ででているね。
この程度に何十億もかけるなら江戸城天守閣復元(300億)
熊本城補修工事(200億)に使用したほうが、都民
国民のためになると思うよ。
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700
マンション検討中さん
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701
名無しさん
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702
匿名さん
ここのデベや施工会社の情報ありますか?
白金2丁目とパークコート浜離宮検討中なので、ここも候補に入るかどうかを見極めたいです。
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703
匿名さん
今年のマンション発売はむりだろうね。
4月以降もダラダラ解体が続くからね。
3年も4年も解体やっているからな。
都心の超高層ビルの解体は1年だが。
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704
匿名さん
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705
匿名さん
小石川や小日向の高台にあがってしまうと、駅なし交通不便地域なもんでタワマンは成立しない
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706
匿名さん
>>705 匿名さん
アトラスタワー茗荷谷とかブランズタワー文京小日向があるけど。
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707
匿名さん
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708
匿名さん
>>706
ああ、丁目まで指定しておかないと駄目ってね。
でも文京区民ならわかるはず。小日向の住宅街で中層マンションの建設反対の看板。
春日通りから奥に入った小石川の高台の戸建てエリア。
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709
匿名さん
>706
そのアトラスタワー茗荷谷から“坂を上がって高台にいくと”小日向の低層エリアがあるね。あそこでタワーを計画したら周辺住民の猛反対に合う。10階建てさえも無理なんだから。
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710
口コミ知りたいさん
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711
匿名さん
だから小日向の高台でタワマンは成立しない、春日の低地でやる、OK?
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712
匿名さん
だから高台か低地かというより、利便性が高い立地かどうかってことでOKなんじゃない?
タワマンの場合、利便性が高ければ低地でも人気が出るし、値段も高くなる。
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713
匿名さん
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714
匿名さん
だから低層エリアじゃなくて幹線道路沿いでしかやらないってことでしょ
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715
匿名さん
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716
匿名さん
だから幹線道路沿いがよいけど、人気がある場所なら奥地でも大丈夫でしょう。
元麻布ヒルズとか港区の物件の多くはそうだし、この近くだと小石川パークタワーとか。
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717
匿名さん
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718
評判気になるさん
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719
匿名さん
再開発工事が西側が地下工事中、北側、南側が山留工事、杭打ち工事着手
いよいよ本稼働になったな。
全体完成を前倒しでオリンピック前に完売だな。
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720
マンション検討中さん
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721
マンション検討中さん
いま、販売は不動産不況で苦戦するぞ。
野村のプラウド文京千駄木は5000万代に下げ
23区全域にチラシをまいてる状況だからな。
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722
匿名さん
まだ解体も残ってる様ですから発売は来年とかじゃないですか?完成まで随分と時間もかかるでしょうから販売ものんびりやるんでしょう。
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723
匿名さん
>>721
第一期抽選販売!とか竣工前完売!とか、
もうそういうことする必要なんてないんですよ。
スミフのように何年もかけて売っていく方が利益が出る。
買える人が現物を内覧してから買うという時代。
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724
マンション検討中さん
>>721 マンション検討中さん
五千万台に下げたっていうから見てみたけど、2LDK56.5平米で5900万だから坪350万じゃん。隣のライオンズとか坪260万だったんだよ。
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725
匿名さん
総戸数78戸で駅直結でもなければ商業施設直結でもないのに坪350万~となると、
ここの上層階は坪650万かな。最上階は700万~かな。
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726
匿名さん
-
727
匿名さん
ここを心待ちをしてる人ってどんな人だろう。ルサンカー?
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728
マンション比較中さん
参考までに小石川のとあるマンション販売中
価格 4,480万円~7,980万円最多価格帯
間取り 1LDK~3LDK+S ※Sはサービスルーム(納戸)。
専有面積 43.73m2~75.71m2
販売戸数
管理費(月額)12,550円~21,730円
修繕積立金(月額)4,370円~7,570円
修繕積立基金(一括)235,980円~408,780円
そのほかの費用管理準備金 : 12,550円~21,730円(一括)
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729
匿名さん
どの駅からもスーパーからも離れたプレシス文京小石川かな
静穏の杜とというよりここは中層マンションの密集エリア。
窓の外がお見合いだらけ。
さらに、駅徒歩11分だと、手放すときに「歩10分以内検索」から漏れるから売りにくい。
結論 春日駅直結タワマンとの比較に全くならない
[一部テキストを削除しました。管理担当]
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730
マンション検討中さん
るさんカーは、昨年2月入居予定でしたから
ココを待つと、5年遅れくらいになりますね。
中学生がもう大学生に
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731
匿名さん
ルサンクの契約者がどうなったかなんて、それこそどうでもいいです。
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732
匿名さん
地盤が悪そうだから免震だとよかったかなあと思います。
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733
マンション検討中さん
この辺は、千川の谷底低地で浸水常習地帯、地盤も極端に悪いため
耐震構造は震度8以上に耐えられる文京区で最も安全な設計のようだ。
本郷や西片など壊滅状態のとき避難場所になるようだな。
早く完成させ地域住民に安心を願うよ。
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734
匿名さん
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735
匿名さん
震度7までしかないのに…っていうツッコミが欲しいのでしょうか?
免震でないのは残念ですが、さすがにタワマンなので倒壊はないでしょう。
でもイメージというものがあるし、周りに洒落た店が集まっているわけでもないので、ある程度以上の価格帯になることはあり得ないと思います。
価格が出たときのお楽しみですね。
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736
匿名さん
まぁ生粋の文京区民は地権者以外まず欲しがらないけどね
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737
匿名さん
私は生粋でない文京区民なので、ぜひ検討したいと思っていますが、もし坪単価が600万、700万にもなるのであれば、港区とか番町あたりのマンションにしたほうが住環境や資産性の面で良いかなあと思います。
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738
匿名さん
>>737 匿名さん
同じ金額であれば文京区の再開発よりそちらの方が賢明なご判断かと。利便性、資産性を重視されるのであれば港区、番町に到底かないませんよ。それでも文京区がお好みであればここではないと思います。文京区の本当の良さは利便性ではありませんから。極めて個人的な意見ですが。
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739
匿名さん
>>733
またあなたですか。間違いを指摘されたら、少しは勉強してください。
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740
マンション検討中さん
600、700万円なら地盤のいい港区の物件にします。
最大でも80平米みたいですし、それはないのではないかと思うのですが。
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741
匿名さん
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742
匿名さん
そうなると坪400万~500万くらいが現実的なレンジでしょうかね。
住友とお見合いになる住戸は400万円以下でないと厳しいような気もしますが。
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743
匿名さん
最近マンション価格も落ち着き始めた感がある。ここも異常な金額には出来ないと思うが。
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744
匿名さん
「主に60~80m2を中心とした」と書いてあるので、それより広い住戸もあるのでは。
でも私もそれほど高くはならない(できない)と思っています。
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745
マンション検討中さん
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746
買い替え検討中さん
販売中のスミフの明治記念館と赤坂御用地間にある『ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森』
を見たが、後楽園が坪500万以上は高すぎるのではないか。
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747
匿名さん
ここが380とか日和った価格で出しちゃったら周辺の物件総崩れだから、希望的にみても400後半だと思う。
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748
マンション検討中さん
少なくとも1年以上は先だから、その時にはここも周辺も
オリンピックバブル総崩れもあるかもしれませんね。
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749
匿名さん
市況は既に悪化している
茗荷谷や白山に坪400以上出して買った人は間違いなく頂点掴みだよね
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750
マンション検討中さん
こればっかりはその時になってみないと分からないよね。
今と変わらないかもしれないし、下がる下がるって言われて、小康状態が続いてるしね。
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751
匿名さん
過去に戻って安く買うことはできないんだから、高値掴みしてもそれは仕方のないこと。
待っている間にも家賃はかかる。
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752
匿名さん
株と円相場に半年遅れくらいで必ず比例するからね
金融商品みたいなもの
今の円高みると半年後はもっと下がるとみていい
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753
匿名さん
仮に年明けに発表して来年夏に販売開始というスケジュールだと、保有期間5年以上のタワマンを中国人が売り出すのが本格化する頃だと思います。
完成までの期間中の相場下落も考慮して、ある程度抑えた価格にせざるを得ないでしょう。
最上階に売れ残り覚悟のプレミアム住戸(坪600万程度)を数戸作って建物全体の高級感を演出する一方で、
客寄せのために住友とお見合いになる方角の低層部分に坪350万程度のお買い得住戸をある程度用意して、
平均は坪450万程度になると予想します。
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754
マンション検討中さん
高値掴みでも、必要な時が買い時だよね。
年齢があがるとローンも組めなくなるし。
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755
匿名さん
>>754 マンション検討中さん
とはいえ今年のピークに買った場合2割、3割の強烈な下落もあり得るわけでなったら激痛だよ
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756
匿名さん
激痛になる人は買うべきでなかった人でしょうから、買わなくてよかったですね。
そういう人は車も買えないんじゃないかな。減価が著しいですから。
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757
匿名さん
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758
匿名さん
車は使えるけど、マンションは引き渡しの時に既に1割2割下落していることもあり得る危険な金融商品と化してるからそんな負け惜しみは辛いよ
賃貸の場合の家賃と比べ物にならない損失
一昨年、昨年は2、3割近くバブって警告されてたんだから尚更
ま、崩壊しないといいね
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759
匿名さん
なんか破綻しているな。車は使えてマンションは使えないのか?
まあ、下がるまで5年、10年待つのもいいけれど、その間に人生の何分の一かが終わっちゃうんだよね。
-
760
マンション検討中さん
投資用ならともかく永住する人には余り関係ない話かも。
住んでる間に上がったり下がったりする訳だし。
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761
匿名さん
近い将来、都心3区以外は人口減少です。さらにその先は人口1億人割れが待っているのに、文京区の再開発マンションで儲け話とはなんともおめでたい。1割、2割下がる程度であればマシな方でしょ。
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762
匿名さん
>>759 匿名さん
甘すぎ
株と円相場に完全に連動してる都心マンションを安易にローン組んで買ったら痛い目に合うよ
何言っても負け惜しみにしか聞こえない
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763
匿名さん
>>762
必死だな(笑) なに?負け惜しみって? むしろ高値にもかかわらず今買えるのは勝ちじゃないのか?
でも確かに痛い目に合う人(相場下落時のロスを許容できない人)は買っちゃだめだね。
忠告ご苦労さん。
2~3割下がると思っているのなら、2~3割頭金を入れておいたほうがいいね。
あと、それ以上にキャッシュも残しておいたほうがいい。
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764
匿名さん
理想は値上がりしそうな時に買いたいですよね。直近ではリーマンショックの直後とか?でも、そこを狙って買った人はあんまりいないと思います。たまたま、その時が年齢的に買うタイミングだったのではとないかと思います。
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765
匿名さん
ここ数年の高騰は明らかに異常でしょ
見てなよ、昨年から今年にかけて買った人は必ずこれから泣く羽目になるから
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766
匿名さん
じゃあ、この物件は来年以降の販売だから、買った人は笑う羽目になるのか。
しかし不安を煽っている奴は自分で思っているだけでは気が済まないのかね。
いちいち他人に言う意味がわからん。
リスクをとれない自分の不甲斐なさを正当化しようとしているのだろうか。
あるいは、自分の判断に自信が持てないから他人も巻き添えにしたいのか?
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767
匿名さん
円高きてるから都心のマンションの市況は嫌でも悪化する
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768
マンション掲示板さん
人気のマンションだと、その時にしか買えない間取、買えない物件はあるよね。
住めればどこでもいいのであれば、値下がりするまで待ってればよいかと。
高層階の節税のメリットがなくなったから、上層階の買い占めも減るのかしら。
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769
匿名
>>768 マンション掲示板さん
高層階の節税メリットは、少し減っただけで、ほぼそのままです。
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770
匿名さん
>>767
短期的な円高で変わるのは、海外からの不動産投資だけです。
しかし中国の爆買いは既に終了しているからこれ以上どうのこうのもないでしょうね。
低金利政策が続いているから、日本人による不動産の購入熱は下がっていませんし、
数が減ったのは高値になったからです。
新築数が減っていくからこそ、いい立地は今後出るかどうかも不明なので、
駅近と駅遠の格差は拡大していくでしょう。
この物件ほどの利便性を備えたタワマンも、しばらく現れないとなると
買い手は絶対にいますよ。
これから新築数が少なくなるのなら、安値で瞬売させる必要もないでしょうし、
立派な値段をつけて五輪をまたいで売っていくのではと思います。
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771
匿名さん
ちなみに東京五輪のマラソンコースは、ここからわずか600mほど。
上空から、東京ドームとシビックセンターと完成まじかとなっているここが、
並んでTVにうつるはず。
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772
匿名さん
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773
匿名さん
>>768 マンション掲示板さん
中古は、高層階節税メリットがそのまま。上層階なら中古、下層階なら新築、がお得。
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774
匿名さん
ほんとのバブルの時は青山のワンルームが1億円とかありました。一般の人がバブルだとか異常だとか言ってるうちはなかなか相場は下がりません。むしろ皆が今が買い時だとか言い出した時のほうが危ない。
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775
匿名さん
リーマンショックの後、不動産会社がバタバタ潰れてアウトレットマンションとか値下げの新築が街にあふれ、その時の為替は70円台だったと思いますが。今、買えない人はそんな時にとても買う度胸は無いでしょ。
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776
マンション掲示板さん
売れない場合、不良債権だよね。
すみふは体力があるから出来るらしいけど、その内周りの相場と異様な位差がついても、管理費や維持費を払い続けるのかな。
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777
匿名さん
体力がないゴールドクレストもその戦略だし、できないことではないし、
不良債権って?新築不動産物件が?は? 最上級の優良在庫だよ。
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778
マンション検討中さん
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779
匿名さん
確かにゴールドクレストは先見の明がありましたね。
新幹線やモノレールに乗るたびに、あの紙カーテンだらけのタワーどうするんだろうと思って見ていましたが、10年近く?経った今でも順調に売り続けていますから、大したものだと思います。
ここは三井だから1年くらいかで売り捌くのでしょうかね。
興味はあるので検討したいですが、完成まで時間がかかるのがネックです。
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780
匿名さん
文京区は外人少な方平和なのが良いのに、マンション爆買いで外人だらけになったらなんか嫌だな
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781
匿名さん
>> 780 さんへ 中国人は文京区なんて全然興味無いから心配には及びません。彼らは湾岸や東京南部へ行きます。
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782
匿名さん
文京区は山手線内だから買うんじゃない?現地見ないで買ったら、幹線道路沿い以外は下町でビックリとかね。
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783
マンション比較中さん
23区のマンション不況が深刻だね。オリンピック前でこれだから
その後は、大不況が始まり、当地の価格も坪300代に大幅ダウン
させないと完売は不可能だろう。
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784
匿名さん
中国人はもう来ていないし、彼らはアドレス(3Aとか六本木とか外国人に知名度があるかどうか)を見て買うから、ここまではあまり来ないでしょう。
方角的に高層階から都会や海が見えるわけでもなく、タワマンとしては地味すぎますしね。
しかし、スルーするべきなんでしょうけれど、783さんは突っ込みどころが満載でウケますね(笑)
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785
匿名さん
どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。
しかし、竣工前完売御礼!とか懸命に目指すデベは、もう古い体質だなと思います。
資金繰りに困っている弱小工務店でもあるまいし。
大手なら、新築在庫の販売マネジメントをしっかりして、最大利益を出す仕組みを
数理科院卒とかMBAたちにやらせないと。スミフはそこら辺がしっかりしてるのかと。
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786
マンション検討中さん
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787
匿名さん
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788
匿名さん
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789
匿名さん
>>786
不動産屋ではないが、きっとあなたより詳しいです。
震度10とか、転出する地権者はいないとか、誤情報は書き込まないように願います。
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790
匿名
>>789 匿名さん
私も不動産屋さんだと思いました。
ただのオタクってことでしょ?
お呼びじゃないよ。
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791
匿名さん
どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。
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792
マンション検討中さん
高く売りたい人 不動産や
安く買いたい人 購入検討者
どちらがお客の声かな。
購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
これから人工が減り空き家が増えるのに、
不動産さんやさんも2年も3年も売れない在庫をかかえて
強気なんですね。
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793
マンション検討中さん
人工ではなく人口です。
しかも震度10とか書いてないですし、ここで不動産やはこれからすみふのようにならなければいけないなんて、
不動産や以外に書く人いないと思うけど。
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794
匿名さん
>>購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
え?掲示板で操作できるとでも思っているのですか?
それに市況やデベの在り方について、客や資産家が一過言持つのは普通かと。
なにも意見するな、書くな、ですか?
何のための掲示板ですかね。
あと、誤情報は迷惑なのでちゃんと指摘させてもらいますよ。
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795
匿名さん
あー、安く買いたいからそういう投稿していたのか。本当に買う気あるのかな?
普通の検討者は安く買いたくても買った後のこともあるから、そんな投稿しないと思うけど。
だいたい、こんな掲示板で価格を動かせると思っているなんて、おめでたいですね。
単なる憂さ晴らしじゃないのかな?
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796
匿名
>>789 匿名さん
賃借人は地権者だって言ったのは、あなたですか?
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797
匿名さん
>>796
借家権者や借地権者のことですか?それが何か?
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798
マンション検討中さん
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799
マンション検討中さん
>>794 匿名さん
ここ後楽園再開発スレでデベのあり方スレではないですよね。
スレ違いは迷惑ですけど。
不動産やにはわからないのかしら。
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800
買い替え検討中さん
こんな販売広告になるかな
東京・都心、山の手の本流。
江戸時代より憧憬の地となった、由緒正しき正統なる都心・小石川。その矜持は今もなおこの地を包み、その視線は東京の歓びをしっかりと捉える。歓びを、あなたへ。
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801
匿名さん
とにかく、瞬間蒸発するような安値で出してもらいたくないですね。ここは。
今後の周辺の開発の指標にもなりますから。
デベがどう出るか、見ものです。
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802
匿名
>>797 匿名さん
専門的には分からないけど、一般的には、借家人は地権者とは言われてないよ。ちょっとひっかかってたんだけど、どこで学んだ知識ですか?ほんとに詳しいんですか?
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803
マンション比較中さん
伝統や由緒ではなく、
利便性(駅直結)、希少性(文京区の大規模再開発)、資産性
を前面に出す気がしますね。
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804
匿名さん
>>802
わからないなら、相手を中傷する前にご自分でネットで調べるべきです。
たとえば以下のページ
http://www.nxtone.co.jp/category/1576924.html
まず、借地借家法を知らない人でも、大昔の小作人の時代と違って、
賃借人が大家の権利と同等の権利を持つように改正されたことは
知っていますか?相当昔のことですし、店子が立ち退かずにもめる話など
どこにでもあるので、ドラマなんかで常識レベルだと思いますが。
以前から、正しい書込みをした人に対するここのスレでの攻撃的な態度には、
目に余るものがあります。しかも攻撃側が完全に間違っているし。
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805
匿名
>>804 匿名さん
借家人は再開発組合にも入れないのに、同等な権利だとか、地権者だとは恐れ入りました。
ちなみにどこにも借家人=地権者とは書いてなかったね。
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806
匿名さん
>>805
ちゃんと参照先を読みました?かなり簡易なものをわざわざ貴殿のために探したんですよ。
なんだか宇宙人と会話してる気分です。
以後、スルーでよろしいですか?
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807
匿名
>>806 匿名さん
わかりずらかったです。
まず。ざっと読んで地権者という言葉すらなかった。
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808
匿名さん
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809
匿名さん
>>807
再開発で権利変換の対象となる人が >>804 に書いたリンク先にあるんですけどね。
対象者は以下です。
○土地所有者、土地建物所有者
○底地権者
○借地権者 ←ここ見えますか?
○建物賃貸 ←ここ見えますか?
○借家権者 ←ここ見えますか?
もっと詳しく知りたいなら次を熟読ください。
http://www.shinginza.com/saikaihatsu.htm 「都市再開発法における借家人の権利について」
最初に相手を恫喝するより先に、ご自分の知識を疑ってみてください。
ネットで調べるのは手間でしょうけれど、努力を惜しんでいては一生無知のままです。
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810
匿名
>>809 匿名さん
どう見ても、借家権者が地権者とは書いてない。再開発後に従来の賃借権を権利変換して、再度建物を借りることができるだけで、土地に対して何も権利を有していない。それで、地権者とは言わない。
残念ながら、私の質問には答えられていないし、やはりあなたが間違えている可能性も高い。前から指摘するように、賃借人は再開発では関係権利者と呼ばれる立場に過ぎないと。
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811
匿名さん
権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、
大丈夫。賃借人も入ります。と答えるのが正解だろ。
このしつこい人の言い分では、
いいえ、賃借人は再開発において権利変換が許されないので全員転出してください。
が正解となってしまうな。
ははは
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812
匿名
>>811 匿名さん
>>権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、
???
そんな問いはありませんでしたが、、
あなたの回答は、権利変換の対象になる借家人は地権者ですてとのことですね。ありがとうございます。
私は、それは違うと思います。以上。
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813
匿名
>>811 匿名さん
ちなみに、私の物件の賃借人さん達は、全員転出しました。おそらく、補償金の額や、権利変換できたとしても、従前の賃料の倍近い金額を払うことはできないからでしょう。
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814
マンション比較中さん
防災対策はどうなってんだろう
都民と地域の防災力向上
安全な交通ネットワーク等の確保
津波等対策
防災意識啓発及び Twitter などによる情報発信 防災隣組 消防少年団の充実強化 など
1 計画の概要
木密地域不燃化 10 年プロジェクト 緊急輸送道路沿道建築物の耐震化 など
道路・橋梁等の整備 エネルギーの安定供給 など
河川施設・海岸保全施設の耐震・耐水
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815
匿名さん
>>812
あなたは震度10と言ってた人ですか?
転出はありえないと言った人ですか?
両方ですか?
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816
匿名
>>815 匿名さん
とっとと売却した方が高い金額で売れるのに、転出して安い補償金もらう地権者なんていないだろう!と言った人間です。
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817
マンション検討中さん
現在の下記の物件と同地区だが、再開発は条件が良いため坪単価が1.5倍は
するといわれている。
プレシス文京小石川 静穏の杜
価格 第1期(3次、4次)、第2期(2次、3次)、第3期 4,480万円~6,980万円
住所 東京都文京区小石川三丁目93番3他(地番)
交通 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 (8番出口)
入居時期 2017年05月下旬予定
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818
マンション検討中さん
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819
匿名さん
権利変換の底地がどうのとか賃借人がどうのとかどうでもいいです。知識自慢は他でやって下さい。そんな事よりいつ分譲になるかどなたかご存知ないですか?
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820
マンション比較中さん
西街区は予定では先に竣工なのに動きがないですね。
賃貸にするのでしょうか。
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821
匿名さん
知らんけど工期遅れているし、オリンピック終わってからになるかもね
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822
マンション比較中さん
この再開発は、解体工事に、3年もかけてるし、
西工区の本体工事もチンタラ工事でやる気がないようですし
これでは満足なマンションはできないのではないか。
請負業者を入れ替えて、安全、快適、低コストな
マンションを住民としては期待するのだが。
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823
匿名さん
>>819
そうですか。いろいろ知ってるけれど書く気がなくなりますね
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824
マンション掲示板さん
>>820 マンション比較中さん
西街区は全てワンルームで28戸の賃貸。
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825
匿名さん
>>823
そうですか。いろいろ知りたいけれど聞く気がなくなりますね
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826
マンション比較中さん
再開発建設工事が遅れ遅れて計画から20年。ようやく始まったな。
北街区(同6210平方メートル)は、安心、安全、環境抜群、交通至便の住居棟が中心。
RC・S造地下2階地上40階建て延べ8万4956平方メートルの規模。
主に家族向けの住宅(専有面積60~80平方メートル、578戸)が入る予定。
近く販売開始予定。販売価格は未定。
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827
マンション検討中さん
北街区
◆ 竣工-2020年03月31日予定
他の大規模再開発物件では、
大体竣工三年前には売り出されてる感じですが。
そろそろ?
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828
マンション検討中さん
再開発進捗状況
西街区 マンション棟下部鉄筋躯体工事中
北街区 高層マンション棟 仮設工事中
南街区 複合事務棟 基礎工事中
高層マンション棟 旧建物解体中
低層マンション 基礎工事中
マンション販売は順次開始の予定。
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829
匿名さん
西街区はワンルームマンションの販売計画ですね
◆ 計画名-春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業 西街区
◆ 所在地-東京都文京区小石川一丁目内
◆ 階数-地上13階、地下1階
◆ 高さ-最高部50.36m、軒高50.36m
◆ 敷地面積-463.14㎡
◆ 建築面積-243.60㎡
◆ 延床面積-2.755.01㎡
◆ 構造-鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
◆ 基礎工法-現場造成杭
◆ 用途-共同住宅、オフィス、店舗
◆ 総戸数-28戸(うちワンルーム28戸)
◆ 建築主-春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
◆ 設計者-日本設計
◆ 施工者-東洋建設
◆ 着工-2016年03月末日
◆ 竣工-2019年12月31日予定
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830
周辺住民さん
再開発へ住民は期待します。早く完成してほしい。この再開発のコンセプトは
・地域への貢献
まちづくりコンセプトから導き出された「地域への貢献」
・にぎわいを生み出す
生鮮食品・生活雑貨・飲食・サービスなど、日々の暮らしに直結する業種を中心とする、地域密着型の上質な商業施設整備を検討しています。
地域のニーズを満たし、既存の商店街活性化にも寄与する集客施設となるよう、計画を進めていきます。
・環境への配慮
■環境に配慮したシンボル空間として、グリーンバレーの緑化を積極的に行います。
■緑化だけでなく、建物についても環境負荷が低くなるよう留意した計画とします。
・交通利便性の向上
地下鉄駅に直結する地下広場や連絡エレベーター・エスカレーターの整備などにより、地下鉄間や地下鉄-バス間の乗り換え利便性が向上し、文京シビックセンター周辺の交通結節点機能が拡充されます。
・知の文化を活かす街
文京区の持つ“文教都市”のイメージを深化させ、様々な「知(知財・歴史文化・知恵など)」の文化を集積、情報発信、享受、交流できる街を目指します。
その取組みの一環として、教育関連施設の誘致活動を行っています。
・少子高齢化への対応
■子育て支援施設として、地域のための保育所を再開発ビル内部に確保することを目指します。
■健康増進施設や医療施設などの導入による「元気に歳をとる環境づくり」を目指しています。
■地下鉄駅に直結する地下広場へのエレベーター・エスカレーター設置や、極力段差を無くした建築計画など、バリアフリーに配慮した施設づくりを目指します。
・コミュニティの継続と発展
■地域活動を支える拠点を再開発ビル内に確保することを検討しています。
■既存のコミュニティを守りつつ新たな住民を迎え入れる仕組み、周辺地域と共に発展していくための仕組みなどについても、今後検討していきます。
・災害に強いまちづくり
■耐火性、耐震性の確保、豪雨対策などを施し、災害が起きても機能を維持できる施設計画を目指します。
■災害時には当地区の施設を一時避難などに活用できるようにします。また、施設内に災害対応施設(例えば防災倉庫や非常用トイレなど)を確保することにより、周辺を含めた地域の防災拠点となることを目指します。
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831
名無しさん
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832
マンション比較中さん
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833
匿名さん
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834
PCH7587
>>832
当該地周辺は区内では"既に"高い伸び率
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835
匿名さん
-
836
匿名さん
丸の内や大手町は銀行、新聞社以外はカタカナ文字の
会社だけ、日立、三菱、などの製造業は新橋~横浜間の京浜地帯に
移動し都心は高層ビルが空洞化しているよ。
まして文京区はなにもないからな。大幅に地価が下がること
まちがなさそうだ。
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837
マンション掲示板さん
>>836 匿名さん
いまだに製造業に固執するのですね。
その価値観についてはさておき、日立も三菱(電気)も本社は丸の内です…。
重工の本社は港南、日立も品川のビルにも一部入居しているようですが。
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838
匿名さん
大学など学校が入るかもしれないという話もありましたがどうなんでしょう
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839
マンション比較中さん
北工区のマンションの販売価格は、坪300~400程度に
抑え区民が、買えるようになるかな。
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840
マンション比較中さん
むしろ、建設費高騰が議会で問題にされてるから
元取らないといけないのでは?
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841
マンション検討中さん
再開発物件の割には建詰まり感が強いですね。
もう少し敷地の使い方に余裕を持たせないと。
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842
マンション検討中さん
例えば販売中のプレシス文京小石川 静穏の杜は下記のようだが、これより相当高額となる
価格 第1期(3次、4次)、第2期(2次、3次)、第3期 4,480万円~6,980万円
住所 東京都文京区小石川三丁目93番3他(地番)
交通 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 (8番出口)
入居時期 2017年05月下旬予定
販売価格 70.37m2 6,980万円、59.67m2 5,680万円、51.42m2 4,780万円~
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843
マンション比較中さん
最近、人気NO1のシティタワー武蔵小杉(民間タワーマンション比較:参考)
所在地:神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他(地番) 物件の地図
交通:横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
価格: 5,980万円~9,090万円(坪単価❔)
総戸数:800戸
住友不動産の英知を集結した、総戸数800戸、地上53階建のビッグプロジェクト
総面積8,600m2超の広大な敷地を得て、地上53階建て・総戸数800戸という壮観なスケールで誕生する「シティタワー武蔵小杉」。足元に広がる緑の潤いが街並みを美しく彩りながら、大空へ向かって悠然と伸びる超高層タワーレジデンスは、ひとつの街として、800世帯の暮らしを大らかに抱きます。
-
844
名無しさん@春日在勤
イトーピア小石川梅津ビルの下にある南北線後楽園駅6番出口横には通路延長できるスペースがすでに開業当初からある。三田線春日駅はもともと再開発地域に接しているからこれらの駅と地下直結は間違いない。文京区役所、南北線、丸ノ内線、三田線、大江戸線のいずれにも雨に濡れずに行けるだろう。大手町の駅の真上にある物件みたいな感じかな。交通アクセスに関しては下手すると都内最強かもね。マンション売り出し直後瞬殺かも。オフィスもここに営業所を置けばかなりメリットがあるだろう。三田線に並行して地下通路を整備して東京ドームシティーと繋げればもっと便利になりそうだが計画にはないみたいだね、残念。
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845
マンション検討中さん
土地の売却も済んでるだろうし、賃貸部分や区の施設ならともかく、居住区を高値で売っても儲かるのはデベだけでは?
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846
名無しさん@春日在勤
例えば六本木一丁目駅の泉ガーデンタワーの会社にお勤めなら、ドアツードアで一度も外に出ずにマンションの自宅からオフィスに通勤できる。まあ社用車使える人には関係ないだろうがw
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847
名無しさん@春日在勤
>>845
まあ価格にみあった効能があるというなら買ったもの勝ちでしょ。
物件ってのは一期一会だしね、住宅の場合は利回りまで考えて買う人は逆に少ないんじゃないかな。
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848
匿名さん
>>846さん
その泉ガーデン自体がもはや斜陽なんですけどね。
あと、和泉ガーデン自体にもレジデンスあるし、
六本木一丁目は落ち着いていて住みやすいので、ここに住む必要はありません。
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849
名無しさん@春日在勤
>>848
泉ガーデンレジデンスは意識の外でしたねえ。
文京区に住む人と港区に住む人では若干価値観に差があるから単純比較は難しいかと。
でもあそこの中古ってそんなに供給があるの?
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850
匿名さん
レジデンスは賃貸だけど、
六本木一丁目の徒歩5分以内にマンションがたくさんありますね。
南北線で離れてかつタワマンということになると、こちらではなく南方向に行くのが一般かと。
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851
名無しさん@春日在勤
確かに一億越え物件だとどうしても港区や中央区の物件との比較になっちゃうもんねえ。
ただ港区のなんとなく浮いた感じが嫌いな人もいるからねえ、コミュニティーの濃度も違うし。
4路線利用が訴求する層って公共交通機関を利用して地味に暮らす堅実な人達だろうから、何かと派手でコスパの悪い港区には逆に住まないだろうね。案外そういう人の方が手堅く現金を握ってるもんだよ。
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852
匿名さん
久々にここにカキコ
>>851
その通りですね。
自分もかつて港区でしたが「港区ダゾー!」みたいな荒稼ぎ住民の民度に辟易して、
すぐ文京エリア周辺に越しました。ほかに新宿・豊島も住むには便利です。
正直言うと、文京は古くからの一戸建ての人々はちょっとクセがある気はしますが。
(これはあくまで個人的感想。代々の話の自慢、新規住民につっかかる等の経験から)
この開発エリアの東にも2020年に再開発の話があるので、ここ一帯は様変わりする
でしょう。新しい住民による街の新陳代謝も必要と思ってます。
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853
名無しさん@春日在勤
>>852
そそ、港区のねえあの華やかというか、悪くいえばチャラいノリについてけない人が文京区に住んでる感じですね。結構誰もが知っているような会社の幹部がゴロゴロ住んでいるのも文京区、特に春日周辺なんで、住み替えなら億越え上等な人って地元にいっぱいいそうです。ただスレ違いかもしれないですが、気難しいと言われる戸建ての皆さんも、新住民が旧住民に正しい敬意を払わないことで彼らのへそ曲がりに拍車をかけているところは否めないですねえ。何しろ新住民の多くは日本を代表する企業にお勤めの高学歴高年収エリートですからねえ、いろいろ旧住民に厳しい差別的眼差しで接して彼らを無意識に挑発しているという視座もあります。
-
854
マンション検討中さん
ザ・パークハウス本郷が
坪500超えてきたようですが、
ここは600に迫るのでしょうか。
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855
匿名さん
-
856
名無しさん
目黒ツインタワーの坪600も驚きでしたが、
ついに文京区でも600到達ですか。
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857
マンション検討中さん
坪600万なら白金台かな。高台だし、別にちゃらいとは
思わない。
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858
通りがかりさん
ランドマークとなる再開発だから作る人の士気も上がるだろうな。いい仕事してよっ!中の人。
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859
マンション比較中さん
-
860
匿名さん
なんか、無理して張り切ってる感が出ちゃってるんだよなぁ
こりゃ、再開発しても相変わらず垢抜けなさそうだわ…
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861
匿名さん
番町まで自転車通勤の距離だからなあ、密かに人気なんだよねこのエリア(w
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862
匿名さん
-
863
マンション掲示板さん
計画を見てると、敷地に建物を詰め込んだ感が満載でとても垢抜けた感じはしませんね。
まあそれでも売れるからいいんでしょうけど。
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864
名無しさん
三井とか住友と か財閥アナクロニズムの匂いがするな。
だからアングロサクソンに負けるんだよ、お前らは。
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865
評判気になるさん
-
866
通りがかりさん
-
867
匿名さん
この辺りは意外と安いお店が多くて生活コストがかからないんですよね。
それでいて、洒落た店もそこかしこにあり、日常生活の満足度が高いです。
手の届く価格なら買いたいけど、私では無理だろうな。。
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868
マンション検討中さん
新築狙う人には厳しい時代だよね
でも日和って遠い街に買うと大変だよ、安いのは安いなりの問題がある
-
869
マンション比較中さん
不動産の二極化が進みそうやで
高い物件ほど、中古での価値減少が少ないという
-
870
坪単価比較中さん
目黒のツインタワーは都心から離れてるし
駅まで横断歩道が二つある。
ここが坪単価600でも不思議はない。
-
871
マンション掲示板さん
-
872
マンション比較中さん
ザ・パークハウス本郷の売れ行きをみて
価格決定予定?
-
873
マンション検討中さん
値付けの自由度はあまりなさそうだな、高いことは間違いない。
ただ築年数による将来の値下がりや賃貸に出した時の空室リスクが低い安全資産だから背伸びしてでも買う個人は多いだろう。
-
874
匿名さん
表面利回り3%とかになるから安全資産というよりただの節税商品だよ
-
875
マンション検討中さん
同じ時期の同規模の市街地再開発事業の物件で、坪単価は周辺価格から400前後か。
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」は住宅と商業施設等を兼ね備えた、複合施設となります。(完成予定時期:平成31年7月中旬)また、本物件は「大井一丁目南第一地区市街地再開発事業組合」を施行者とする市街地再開発事業の一部であり、売主は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。
1993年以降発表された「大井町」駅を最寄り駅とする分譲マンションの中で、本計画の総戸数635戸・階層29階建は最大規模・最高層。(MRC調べ)(平成28年9月現在)
・面積 30~100㎡ ・販売戸数 未定 ・販売価格 未定
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876
マンション検討中さん
大井町と春日では家賃的に1.5倍程度の差がある
大井町で坪400なら、ざっくり坪600は突飛な数字ではない
ただ竣工がオリンピックに間に合わないというところがどう影響するか未知数だな
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877
マンション掲示板さん
坪600はないでしょ、、、。、
600っ、600って連呼して何がしたいの?
だったら、麹町とか千代田区アドレスに購入するかと。
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878
マンション比較中さん
今回の再開発の隣に住友不動産が分譲し、平成16年に竣工した「アトラスタワー小石川」が今回の再開発の北側にある。当時、文京区でのタワーマンションは珍しかったこともあり、発売した平成14年当時はマンション価格が下落している中で平均面積78.80m2、平均価格6,618万円という販売価格で人気物件でした。坪単価では278万円/坪となります。当時の文京区の平均単価が260万円/坪程度でしたのでそれよりも7%ほど高い単価設定でした。(ちなみに平成24年~平成25年の文京区平均単価は320万円/坪程度です。)今回の再開発と同じように敷地形状は隣接地が入り組んでいる計画でしたが、高評価だったといえる。
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879
マンション検討中さん
逆に坪400なら66平米の3LDKで8千万、実質利回りは借り入れの有無にもよるが3%超えるでしょ。プロが全部かっさらってくでしょ。逆に誰も買えなくなる。
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880
マンション掲示板さん
プロがかっさらっていくって、、、?
新築物件は抽選ですよね。
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881
マンション検討中さん
発売されれば抽選だけど、まだ発売されるかどうかもわからないですからねえ。
坪単価がそんなに高くできないなら、売らないで貸すという選択肢もあるでしょう。
最近分譲棟と賃貸棟が混在するマンションも耳にしますよね。
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882
マンション検討中さん
個人相手の販売はローンの審査で落ちる人とか何かの理由で突然辞退したりする人が出てロスが大きいし、
商談に費やす人的物的コストも安くないです。だから個人相手の部屋が安いはずがないと思います。
いっそ即金で買ってもらえるならと販売経費分割り引いて法人に売却するのもありではないかと。
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883
マンション掲示板さん
都内も空き家が目立ちこれから人口も減るのに、賃貸業は
そんなに楽観的にみて大丈夫なのかしらね。
いくら便利な場所でも家賃が高かったら、港区や千代田区に流れるでしょうね。
高い家賃払って賃貸に住む人々って、六本木や湾岸の
景色のいい派手な地域を好みそう。
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884
マンション比較中さん
ザ・パークハウス本郷(坪500台)より安くなるとは
思えんが。
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885
匿名さん
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886
マンション検討中さん
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887
マンション検討中さん
>>879 >>881 >>882 の検討中です
パークハウス本郷の売れ行きは私も気になります。相場に影響するでしょうから。
ただ文京区は賃貸や物件が出ればよほどの欠点がない限り右から左というイメージがあります。
ここはスカイツリーも隅田川花火も山越しに見えますしねえ、文京区には珍しく眺望がいい
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888
周辺住民さん
先日中の人と話したんだけど、地下にスーパーが入るらしい
もちろん、地下鉄とも地下直結
住人だけでなく、路線利用者にとってもありがたいよ。
定期券で途中下車して買い物ができるなんて
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889
周辺住民さん
あと、オリンピックに間に合わすらしいというが、さすがにこれは無理じゃないかと思うのだが、どうなんでしょw
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890
匿名さん
ザ・パークハウス本郷が坪500?売れ残るだろうな
後にはこっちが控えてるし
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891
マンション検討中さん
3Lで賃貸って出ますでしょうか?また、いくらくらいになりますでしょうか?
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892
マンション掲示板さん
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893
マンション検討中さん
普段不動産屋の広告から感じる家賃相場は3Lで月25から30ぐらいだけど、空いてるのは駅から遠かったり古かったりで難ありばかり。
ここがもっとするのは確実だろうね。
ただ60とかはない気がするな、内外装や間取りはそういう家賃を払う人向けの作りじゃないだろうし。
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894
マンション検討中さん
>>893 マンション検討中さん
ありがとうございます。子供を文京区内の私学に行かせようと思いまして。3〜6年間過ごすのに最適だなと思いました。
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895
評判気になるさん
春日後楽園は子供の教育のためにわざわざ移り住む人も多いよなあ、いい物件は開けばすぐ借り手がつくよ
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896
マンコミュファンさん
おそらくオリンピック前後は未曾有の空きマンション時代が来ると思います。
勝ち負けが明確になる事は間違いないのではないでしょうか。
そういった時期であっても、こちらは間違いないなく完売するでしょうね。高くとも。
迷惑かかるので何処とは書きませんが、文京区内の新築マンションでも売り悩むところが現在でさえ、チラホラ。
2年待てる人と、取り敢えず文京区であれば良いという人はある意味チャンスですね。
7000万で販売されたマンションが新古で5000万代という時代が来るかもです。
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897
マンション検討中さん
確かに中国人など外人が投資目的で購入した物件が利益確定のために大量に中古市場に出るという話はあるね。
もし春日後楽園で新古がディスカウント価格で出るなら、他の駅の状況はそれは恐ろしいことになるだろうな。
でも都心は域外からの流入が見込まれるからそこまではないだろう
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898
匿名さん
春日・後楽園市街地再開発の5月進捗状況
①西街区 平成29年度完成 中層マンション棟、下部構造工事中
②北街区 平成31年度完成 高層マンション棟、低層事務棟 仮設工事中
③南街区 平成31年度完成 複合事務棟、低層マンション棟 仮設、基礎工事中
平成32年度完成 高層マンション棟 旧建物解体中
マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。
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899
マンション検討中さん
そろそろ販売始まっても良さそうだが...
西街区はほぼ地権者住宅かもな
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900
匿名さん
近隣の三井・三菱の物件がある程度終わる迄は販売しないんじゃないですか?
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901
マンション比較中さん
ザ・パークハウス本郷が6月売り出し予定。
ここは、そのあとでしょうか。
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902
マンション検討中さん
その後というより、春日の開発マンションはパークハウスより入居日が1年〜2年以上後なんですから価格発表は来年じゃないですか?
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903
マンション検討中さん
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904
匿名さん
この辺は利便性と民度と気取らなさのバランスが都内でも屈指だよね
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905
マンション検討中さん
確かに。渋谷や六本木、麻布には無い気安さがありますね。バックボーンに日本一の文教の町というプレミアが程良い高級感をもたらしてると思います。有名病院や寺に囲まれてますし。
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906
マンション検討中さん
ザ・パークハウス本郷のような単独物件は
1年から1年半まえ売り出しですが、
大規模再開発物件は竣工三年前くらいが普通ですから
いつ売り出されても不思議はないですね。
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907
匿名さん
終の棲家で検討したいと思いますが、どんなタイプが何戸位あるのかどこかに情報が無いでしょうか?
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908
マンション検討中さん
私の知る限りですと(春日開発)などと検索すると出てくるサイトが1番詳しいくらいですかね。
個人の方のサイトなので貼りませんが。
街区ごとに案内されてるようですが。
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909
マンション検討中さん
今マンションを買うのは住みたい人が買っているから、値おちしたからといってすぐに売る人はあまりいない。2020年以降に安く出るのは古かったり不便だったりと難ありなものばかりだろう。マクロの統計数字は下がっても、個々をミクロ的に見れば優良物件へと選択と集中が起きるだろう。
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910
マンション比較中さん
春日後楽園再開発タワーマンションは、2年遅れ、いつ完成するのか不明なので
現在販売中の下記物件を考えることにした。
プレシス文京小石川 静穏の杜
東京都文京区小石川3丁目93番3他(地番)
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩11分 他
第1期(3次・4次)・第2期(2次・3次)・第3期
間取り: 1LDK~2LDK | 専有面積: 43.73㎡~70.37㎡
価格: 4480万円~6980万円
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911
匿名さん
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912
匿名さん
3年間の居住費分、購入価格に1000万乗っかるってこと。これからのマンション市場や文京区エリアの特徴を考慮すると損するのは明白だけど、それほどの物件ですかね?ここ
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913
マンション検討中さん
>>910
それ私も一瞬考えた
ただ真向かいのスミフの計画中物件の方が南面道路で日当たり良さそう
あともう少し駅近で東急も計画がある
焦らなくてもいいんじゃないかと
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914
マンション検討中さん
追伸、小石川近辺の中層マンション群は駅から遠く賃貸に出しづらい
あるいは日照や眺望に難ありだったり崖下で震災時の安全性に懸念がある物件が多いので注意が必要
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915
マンション検討中さん
駅 徒歩11分 の坪330万と
駅直結の坪600万では、
客層が全く違うのでは。
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916
マンション検討中さん
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917
匿名さん
最上階が坪850万で下層階が坪350万なら平均単価600万は充分あり得ます。
下層階坪350万なら日当たり悪くても欲しい。でも無いな。
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918
マンション検討中さん
下層階の条件の悪い場所はワンルーム中心じゃないかなと >>917
安ければそれなりに需要ありそうだけどねえ
坪600はあると思うけどなあ。
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919
マンション掲示板さん
まさにバブル価格。中国人しか買い占められませんね。
国際色豊かな物件になりそう。
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920
マンション検討中さん
文京区は需要が高い割に供給が少なすぎる
相続でも滅多に土地が出ないから戸建てがそもそも高い
マンションが建つようなまともな広さと容積率の土地となれば奇跡みたいなもの
特に小石川春日近辺の宅地は崖地や変形狭小地以外はこのご時世でも未だに瞬間蒸発
この傾向が続く限りは安くなりようがないし高値も正当化される
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921
マンション掲示板さん
駅周辺にマンションたくさんたってますよ。
戸建てはないけど。
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922
匿名さん
確かに安くなりようはないんだけれど、ある程度以上は高くなりようもない。
だって春日だから。
坪600行くのは上層階の一部のプレミアム住戸のみ
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923
匿名さん
いつ頃の分譲になるかはっきりしないと周辺の新築マンションが逆に売れなくなりそうですよね。ここの間取りと価格は周辺に相当影響がありそうです。
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924
匿名さん
北街区は40階建てだと聞いてます。上層階のプレミア住戸が100㎡で坪600万だと18000万ですけど・・・さすがに安すぎませんか?
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925
マンション検討中さん
最近の下記マンションの後に販売開始になるようだが、マンション不況もあり
本物件の価格設定が微妙に影響するのでは
ザ・パークハウス 本郷
三菱地所レジデンス株式会社
東京都文京区本郷1丁目107番3(地番)
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩7分 他
間取り: 2LDK・3LDK | 専有面積: 60.49㎡~90.13㎡
価格: 価格未定
物件概要
■丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分/5駅6路線利用可能。
■文京区・本郷の高台/日本の美意識を受け継ぐ全92邸のレジデンス誕生。
■メインエントランスには車寄せを設置/内廊下設計/設計変更対応可 。
・ 外との一体感を感じさせるエントランスホール・ 先進性を感じさせる佇まい・ 生活を支える商業施設
・国内屈指の教育機関・ 「東京」駅まで約3.7kmの近さ・ 都心主要エリアへの優れたアクセス性を享受する
・プライベート性の高い内廊下・ 穏やかな陽光が射し込む片廊下型
・全タイプ、設計変更プランにも対応
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926
マンション検討中さん
たくさんというのは大雑把な話だよね。
見ている方としては何十年もかけてここまでやっとマンションが増えたという印象があるが...
建ったとしも小粒な中層物件で眺望もイマイチで駅から遠い。駅から近い物件は築年数のかなりいった古家ばかりという土地で
駅上物件で濡れずに4路線利用は都内でも珍しいし、高層階の眺望もよく保育園や店も入り生活利便性は極めて高い。
坪600は北街区の高層物件をイメージして言ってるんだが、それでもやっぱり高いかなあ?
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927
マンション比較中さん
むしろ、
ザ・パークハウス本郷が500台で
ここも500台ってことが
ありえるの?
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928
匿名さん
>>927 マンション比較中さん
あちらは半分が地権者だからお布施で割高だとは思うけど
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929
マンション比較中さん
計画変更出てますね
北街区:平成33年7月竣工
南街区:SB棟、平成33年3月部分竣工(その後変電設備移設)
西街区:平成30年9月竣工
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930
マンション比較中さん
ル・サンク小石川後楽園の標識も書き替えられてました。先月だったかな。
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931
マンション検討中さん
そもそもその価格でパーク本郷が売れるのかな?
売れればこちらも強気に出れると思うけど。
今マンションが売れないのは、価格が異常に高すぎるからでしょうし。
そもそも常識的に考えて800万や600万だと中国人や一部の富裕層しか買えないですよね。
派手にお金を使う層は、後楽園なんて地味な土地でなく六本木や湾岸を購入するでしょうし。
文京区を考える堅実な富裕層は、羽上がった価格に納得するのかな。
いい意味で冷静でけちだから、お金持ちになれたのでしょうし。
東京には駅直結にこだわらなくても、いい物件ってたくさんありますしね。
オリンピックが終わり資材が安くなり、人口が減ったら、今のバブルは弾けるでしょうしね。
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932
匿名さん
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933
匿名さん
ここ子育て世代向けマンションだけど、たくさんの子供たちを受け入れるだけの学校が周辺にあるのかな
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934
匿名さん
ここは区から多額の助成金がつぎ込まれているから、
ごく一部の区民しか手の届かない価格帯にすることは難しい。
仕様を落としてそこそこの価格で売ると思いますよ。
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935
匿名さん
想像される販売価格だと子育て世代は多分買えません。
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936
匿名さん
>>934 匿名さん
税金使われてるからこそ安売りできないのでは?
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937
マンション検討中さん
子育て世代って何歳なんだろう。
今は初婚年齢が上がっているからねえ
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938
マンション検討中さん
野村不動産HDを日本郵政が買う時代だから、不動産は難しい時代なのかな
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939
匿名さん
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940
マンション検討中さん
文京区の新しい戸建がヨーカンみたいな長屋状になっているところがあるけど、
あれ、間口が2mソコソコのが一件五千万オーバーなんだよね。
富裕層が対面を考えるとすでに春日小石川では二億出してさらに神頼みしないと手に入らないだろう。
港区とか千代田区はドロップアウトした敗者の出す売り物が結構厚い
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941
マンション検討中さん
>>939
昔の文京区って都心の川口みたいな街だったんだよ
バブルの頃も軽工業中心のものづくりの街だった
でも、コピー機の出現や高齢化で文京区の将来はこのままだとゴーストタウン
区民の危機感は大きい。甘い計画だなんて誰も言わない。区議会でもあっさり通った。
はいそこ、ゴーストタウンになったら大規模開発できてイイねなんて言わないw
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942
匿名さん
>>941 マンション検討中さん
バブル期のころ18万人を割った文京区の人口は都心回帰のおかげで21万人を超えたし、人口流入は子育て世代が中心なのでそんなに心配ないと思うけど。
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943
周辺住民さん
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944
匿名さん
子育てといえば30-50歳くらいか
マンション子供だらけで賑やかそうだな
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945
匿名さん
北街区、平成33年7月完成なんですね。オリンピックの後。
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946
マンション掲示板さん
夜は東京ドームのイベントでうるさそう。
中国人に買い占められるんでしょうね。
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947
マンション検討中さん
この辺は都心とは言わない。東京らしく発展し今後も自立できるのは都心3区、千代田、中央、港で
さらに都心5区には渋谷、新宿、都心7区には豊島、品川が加わる。
従って、文教は都心に出稼ぎに出る東京の田舎街だ。
今後は、と全体がそうだが、特に当区は急激な人口減、高齢化の
分岐点で斜陽化は免れず、マンション需要も大幅び減少している。
現在のマンション不況は、この影響が出始めていることだ。
再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。
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948
匿名さん
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949
匿名さん
半世紀ぶりのオリンピックで、全世界に街の風景を魅せる競技がマラソン。
そのコースがここのちょい南。都心の認識でいいと思うよ。
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950
マンション検討中さん
なんか活性化してるねw
まあ盛り場がなく地味だが犯罪率も低く子供の多い文教地区というのが文京区の売りだから
歌舞伎町とか六本木の喧騒を繁栄と見るか子供には見せられない痴態と見るかで文京区民になるような人かどうかがわかるな。この辺は車が来なくても信号を守る人が多い土地柄、子供のお手本になる大人の住むところって気がする。
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951
マンション検討中さん
>>947
>再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。
価格が下がることそのものがバブル崩壊では...
確かに北朝鮮とかトランプとか世界的な景気減速とか色々考えると確かに極端な高値では売り出せないだろうけど、多分みんなが買える坪400台なら買うというより購入権が賞品の福引きに参加するって感じになっちゃうだろうな。世間の給料はそこまで下がってないし。多分600が妥当なところ
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952
匿名さん
今年4月に発表された国勢調査に基づく予想によると、文京区は2030年までは人口が増加するらしいよ。
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953
匿名さん
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954
マンション検討中さん
リセールバリューを考えている外国人が手を出しにくいぐらいに高価にしてほしいな。
全部じゃないだろうが、又貸し禁止なのにAirbnbやったり修繕積立金や共益費を踏み倒したりと最低なのが混じってる。
安くするとイナゴみたいにやって来て食い散らかされる
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955
匿名さん
Airbnbはokにして貰わないと。
時代について来れない旧時代の方は買わなくて結構。
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956
マンション検討中さん
本郷パークハウスも坪400ぐらいに下げる話もあるようだ。
チャンスかな。
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957
匿名さん
Airbnbって分譲マンションでやるのはそもそも違法ですよね。違いましたっけ?
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958
マンション掲示板さん
バブルタワーは中国人しか買えないでしょう。
一等地のタワーの高層階の中国人に買い占めれてますしね。
子育て世代の普通のサラリーマンにはてがでない。
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959
マンション検討中さん
年収2000万超える人なら普通に買えるんだけどなあ
三十路越えでこれぐらいの年収のある人は東京にはゴロゴロしてるよ
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960
マンション検討中さん
年収の高い人って住宅ローン減税適用されると結構節税になるからなあ
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961
834
年収高いと節税どころか、通常課税になります。
損失合わせで圧縮できたとき以外は制度適用関係ないです。
当方は所得分類別で損失分だしたことはないですが・・・
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962
マンション掲示板さん
年収2000万って全体の0.4%みたいですね。
30代で結構いるんですかね。
ヒルズ族のような10年後はどうなってるか分からないお仕事だといそうですね。
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963
834
>>962
大丸霞日が主戦場。所得別では主は給与、2000レベル頃以降は年俸制の14回支給。
所得別ではプラス不動産、雑、配当あたりの合算申告。
不動産は重量鉄骨の併用でしたから、事務所貸し主。近隣知りあいでビル併用の
新築時に、建築期間中自宅貸し3回あり。基本的に住居賃貸しはしません。
今は近年、大手経由で入札式(提示額でお引き取りください式)で地権中層マソ開発向け
売却したので、不動産はなくなりました。
桁数一番大きいのは源泉徴収票。事務所は償却他等損金算入確保用とはいえ、
確定税額は上乗せになります。リスク資産税額は払いっぱなし。
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964
匿名さん
最近じゃ、定年退職者が退職金と、昭和に買った土地と家を売って、
現金一括払いで都心のマンションに移り住む。
しかも50平米が老夫婦にちょうどいいから、買えてしまう。
DINKSは世帯年収が普通に1,300万以上ある。これが必死に頭金を貯めて、
都心タワマンを買う。
あとは格差社会で富裕層がプレミアム戸を買う。起業家や医者、歯科医、
投資で成功した人、都心のビルオーナー、などなど。
利便性重視だからここのような場所はたいへん重宝される。
↑
このレベルの物件は、ここがターゲット。
しかも港区のスレた場所ではなく、こんな所が欲しかった、というレアモノ。
安く買いたい人には申し訳ないが、そういうわけにいかない。
むしろ安いと抽選になるので、困る。高値でぜひ買わせてもらいたい。
即完売なんていうみっともない安っぽい売り方は逆に迷惑。
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965
匿名さん
ヤフオクの人気商品と同じで安く落とせるはずもなく。
競り勝ちたい人は、わんさといる。
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966
匿名さん
>>964 匿名さん
↑ということは、医者の中でもアッパーマス層の勤務医はターゲット外ってことでしょうか。
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967
マンション検討中さん
あなたの隣の二千万プレーヤーは巣の様なワンルーム賃貸に寝るためだけに帰り、週末は秋葉原で同人誌や人形漁りしてるかもね。
見た目はクタクタしてるから安給料にしか見えない
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968
匿名さん
>>967 マンション検討中さん
穏やかではないですねw私は生まれながらの文京区育ち、医者や士業の方にも何度か土地を売却したこともございます。恐らく区内では最高クラスのマンションにも居住しておりますよ。正直、この再開発マンションには全く興味なく、現状に満足しておりますが、開発経緯も良く知っております関係で、たまにここを見かけるわけです。文面よりここを待ち焦がれていらっしゃるのは良く伝わって参りますが、分析が随分雑だなぁと気になった次第です。
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969
マンション検討中さん
春日後楽園再開発と同様な再開発事業で生まれる都心高層マンションの坪単価が
下記に360万からあります。
【住友不動産のマンション】「銀座」約1.3km圏、「東京」1.4km圏、「日本橋」約1.2km圏、中央区の内陸立地 クラシカルモダンデザインの全492邸大規模免震タワー 土地区画整理事業で美しく生まれ変わる再開発の新街区に誕生
価格 5,400万円台予定~1億4,000万円台予定
住所 東京都中央区湊二丁目100番1、2、3、4、13(地番)
交通 京葉線 「八丁堀」駅 徒歩5分
入居時期 2019年08月下旬予定
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970
マンション検討中さん
>>968
おお、プロ降臨
雑なのは素人なのでお許しください
ぜひ御見解を披瀝いただけると幸甚です。この凡夫の目の節穴を塞いでいただけないでしょうか。
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971
マンション検討中さん
>>969
スバルWRXとランボルギーニアヴェンタドールを比較されても
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972
匿名さん
医者と医者、あるいは、士業と医者がパートナーで、両親金持ちだと、どこまでも釣りあがって欲しいと思うけどね。
単純に職業でくくるのはナンセンス。
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973
マンション掲示板さん
一部の富裕層(?)か業者か知りませんが、あおりますよね。情報操作にわいてきたから、そろそろ販売開始でしょうか。
いっそのこと抽選ではなく、ヤフオクのオークションの
方が高値になるのでは。
二千万円プレーヤーがどこまで戦えるかみてみたい。
バブルタワーをこぞってお金持ちが買ってくれて、景気がよくなるならそれでもよいかと。
庶民的な層は適正価格の物件を探す方賢いですね。
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974
マンション検討中さん
本郷も かねやすまでは 江戸のうち
ついに200年かけて、春日通を超えて発展しますね
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975
マンション検討中さん
不動産は一期一会。たまたまその時お金がなかったからバブル期に谷中のお墓ビュー自主管理マンションを買わずにすんだ人もいるし、あったために買ってしまった人もいる。今高いものが買えるから偉いんじゃないと思います。
確かに高いでしょうが、社会情勢を考えると 異次元金融緩和の出口も見えず、日銀が輪転機回してオペで国債を買い支えている日本で現金を裸で持っているのは怖いと思う人もマンション買うんじゃないかと。地の利がよく日当たりや眺望のいいマンションは売りやすいし文京区は需要が高く売り物がなかなかでない土地柄で換金性は他の地域の物件よりいいですからね。リスクヘッジの観点から企業も内部留保の現金で社宅を名目とした不動産を買うという判断もあるでしょう。ここはそういう力のある物件だと信じてます。
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976
マンション掲示板さん
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977
匿名さん
>>971 マンション検討中さん
○が小さくちぢごまってんな。
ゼロが一つしか違わねえ〜よ。
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978
834
文京区は中層・戸建てとも良好地区が多く、落ち着いて生活し易いので、
特に地縁が深い方に多数住んで欲しいと思う。
永年皇居北部・西北地区を拠点にしてきた方には特に推奨。
私的にも、学業期は上野公園・御徒町・秋葉原・東大構内・本郷・後楽園・
小石川グラウンド・水道橋・御茶ノ水・神保町・小川町・駿河台下・神保町・
九段&麹町一帯・紀尾井・赤坂見附・・・辺りまでは、
著名女子校交友・スポーツ楽器書籍・電気街・デパ地下他つまみ食い・
カフェ他で日々縄張り?周遊してた地区。
江戸城北部では、西が丘・駒込・小日向・白山・九段下に知人等が
居所拠点にしている。
日立地ソラシティ・ワテラス・三井住友(旧海上)、JR御茶ノ水&飯田橋改修、
キャンパス集積関係含め周辺地区も着実に進化しており、区役所・中央大周辺が
肉付け活性化されるのは期待したい。
池之端・西片・区役所西・飯田橋職安のカット道は車での、けもの道の一つ。
都心は勿論、春日&蔵前通・新宿・池袋・R17埼玉方面等へは車移動等では
この地は結節要所。
水戸藩小石川後楽園、五代将軍時柳澤吉保六義園(三菱岩崎弥太郎)他、
寺社含め幕府系も総構え外部では、紀州・尾張・水戸の御三家関係史跡等も
赤坂方面から多くある一角地域。
神田祭りの氏子一帯地域も今日が頂点、来週は三社。文京区も今後湯島天神、
あじさい祭り他で賑わう。幕臣等が支えた地域でもあるので、牛込・駒込・護国寺・
白山・本郷・根津等から谷中、都心や中央通り&浅草方面まで散策すると
色々な歴史にも出会えることがあり勉強になる。
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979
匿名さん
高台とか谷底とか、凄いこだわりますよね。いまどき。結局、谷底まで来て電車乗ったり買い物したりしてるんですよね。聞いててむなしい。
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980
匿名さん
>>978
昔っから住んでるみたいで、よー知っとりますなあ。
いや~ほんますんまへんなあ、わいみたいな成金富裕層が新しく横入りして、プレミアフロアから我が物顔で下界を見下してもーて。
金は正義やおもてるけど、こういう人おるならちょっとは配慮せんとあかんな。笑い
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981
978
>>980
当方の主軸は「中央通り」「新橋から外堀等沿道」の周辺地区。
半分冗談ですが「あまり地縁や地域のことを知らないのであれば・・・」
地元含め地縁の濃い方に「道を開けてやってください」
>いや~ほんますんまへんなあ~新しく横入りして
NET後SNS登場で、情報拡散が凄まじく、”何処でも良いや”的な購入・MR見学が
増加してますね。
ミレニアム前後の年代とはだいぶ変わりましたね。文京区は超高層が頻繁に
でるわけでは無いので、地方系&地縁無し者も町会&近隣の付き合い等を
考えると、まだ地縁系が多いと思ってます。
当方は最下段3行を知人友人が購入する場合には、コメントしてます。
買うのは自由なものの、地区のアイデンティティ的なものを、理解継承できる
居住層にはなって欲しいな・・とは思ってますよ。
ちなみに、私の購入時の選択地区基準ともなるであろうものは・・・
永年都心域で就業・生活等行動圏にしていると、当方は、都内のあちこちのMRに
出掛けたりはしませんね。あくまで、その地域のことを、この手の板に頼らなくても、
周知している地区に絞る。基本的には①生育学業地②就業地③親族系居住地周辺
④親しい知人等居住でかつ地域性を自身が良く知っている・・・・が選択基準。
知人にも購入時は同様にアドバイス。地方出身者(都隣接県)知人には①東京学業地
②東京就業地③故郷方面都内④兄弟等居宅地域・・・で選ぶと何かと便利だ、
と勧めている。いきなり関係ない地区は猛烈に反対して潰している。ほぼ納得する。
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982
匿名さん
>>981
980と一緒にまず日本語を学習してから投稿して下さい。一応ここは衆人環視の場ですから。
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983
マンション掲示板さん
買い物にくるのとおうちがあるのでは全然違いますよ。
家が崩壊したり、津波にのまれたら住むところなくなりますしね。避難所に避難とか、耐えられないから高台の方が
住むには安心ですね。
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984
匿名さん
文京区に津波が来たら都心は壊滅だよ
八王子にでも住むといいよ
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985
周辺住民さん
文京区は東京直下地震で北区から本郷、飯田橋、青山へ続く断層地帯があり本郷、西片、小石川周辺は壊滅的な打撃を受けると報告されている。建物倒壊や延焼火災、行き止まりや細街路の救援困難、国道沿いの液状化によるビルやライフラインの破壊で山手線内側ではワーストと報じている。しかも文京区周辺の豊島、北、荒川、台東には木造密集地区が広がり大火災により中の文京区は熱風地獄になることが報告されており、区部全域の耐震化、再開発は必須である。オリンピック後は予算が枯渇するため各区は再開発予算、国費を投入し安全、安心な街づくりをすすめている。文京区が一番遅れているのは明らかである
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986
匿名さん
ここがいくらになるか冷静に考えてみると、今出ているアトラスタワー小石川の11階がざっくり坪400万15年落ちだから近所のタワー物件の新築がこれより安いとは考えにくい。築年数15年分の差を何で測るか難しいがこの辺のタワー物件の85平米3LDKの標準的な家賃として月30万とすると、それに掛ける12ヶ月掛ける15年で5400万円の価格差があっていい。坪あたりだと5400万円割る85平米掛ける3.3平米/坪で坪あたり210万弱の差額となり坪あたり600万円はそう突飛な価格ではない。さらにアトラスタワーを建てた時から15年の間には建築費がかなり高騰していて、平成22年から27年の五年間で鉄筋工事の価格ががなんと2.2倍に爆騰しているという説もある。アトラスタワーの中古価格上昇分に織り込まれているという考えもできるが、採算ラインの上昇からこれ以上の坪単価がついても不思議ではない(売れるかどうかは別として)
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987
匿名さん
>>986 匿名さん
建築費高騰とかいう二次情報を間に受けてるあたりど素人感満載ですね。
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988
匿名さん
もしここが15年落ちのアトラスタワーと同じ価格で出るとしたらどこかで何かをして採算ラインを下げなければいけないだろう。寒々とした白ペンキで塗られた役所みたいな内廊下に真っ赤な屋内消火栓が唐突に飛び出ているみたいな交通至便だけが売りの公営住宅まがいの代物になるのではないかと危惧している。そんなものに何千万も払うなら雨の日にはタクシーを使う方がいい。安くないと売れないよというプレッシャーをここではかけたくない。そんな安っぽいものが建ったら文京区は永遠に都心の田舎だ
>>987
都知事に教えてあげたら涙を流して感謝するだろうから教えてあげなw
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989
マンション検討中さん
宅配業に続いてもやし屋さんやクリーニング店がテレビで窮状を訴えた。スタグフレーションは目の前だよ、それでも安く買いたいの
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990
マンション掲示板さん
ギラギラしてない都心の田舎が文京区のよさでは?
ヒルズ族や中国人に買い占められてもねぇ。
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991
匿名さん
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992
匿名さん
派手でも華美でも無く、文京区らしい落ち着いた建物にして欲しい。私は職場まで近いので買いたいが、それも価格次第。
ここが販売されたら値下がりする物件も出てくるので、それも歓迎。
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993
マンション掲示板さん
坪600万円とどんぴしゃな数字を連呼し、正当性を長文でアピールしてる方は何者なんでしょう。
これで本当に600万円で売り出されたら、
デベがここで必死に書き込んでたとかしか思えない。
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994
匿名さん
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995
匿名さん
文京区は別名紛狂区とか言うらしい
マンションを建てづらい土地柄
真砂アパートのあたりは無理な気がする
反対運動とか好きな人多そうだよね、あの辺
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996
匿名さん
>>993 マンション掲示板さん
デベの市場調査かな?
ネットでどんな反応か見るための。
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997
匿名さん
坪600万円もするなら子育て世代は手が出ない
サラリーマンには8000万円のマンションでも簡単には手が出ないよ
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998
マンション掲示板さん
下町風情のある庶民的な街に港区クラスのマンション。
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999
マンション検討中さん
麻布十番商店街だって庶民的な風情がある
高い物件が立ったからといってお高く止まった嫌な街に即なるわけではない
ただ購買力のある人が来れば色々な商売が興せるし、地域の賑わいもそれによって高まる
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1000
匿名さん
文京区は住宅地と準工業地域だから、商業施設はたいして出来ない
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