シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/
所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-29 09:48:05
まあ、人気のプライムと売れ残りのココを比較しても仕方ないですよ。
好き好きもあるでしょうし。
向こうも見たけど、値段は互角。
駅まではこっちが近い。向こうの3分はどこまでの時間なんだろう？ホームまでなら5分以上はかかるよ。こっちはホームまでで3〜4分。
向こうのいいところはイオンが近いのと、青物横丁も使えるところ。
都心には明らかにこっちが近い。
タワー好きなら向こうでしょ。
逆に眺望やランニングコストを抑えたいならこっち。
プライムと今のここの値段が同じなら、むしろここの一期は高いと思ったけど意外と割安だったということなのかな。。
個人的見解ですが
シーサイドと天王洲ではさすがに違う…
スタバ、焼きたてパンの散歩コースもいいし
イオンは肉魚とも扱う品質よくないので、マルエツ、wingや伊勢丹と使い分けしてるので、
車持ちで、ネットスーパーや他でも色々買うけれど
車使わない自力で考えても多方面に圏内で、他にはない眺望あるこの立地はなかなかないとおもう。
あれだけ隣近所にもっと条件の良いタワーがあって、あの中古価格なんだけれど、、、
それであの戸数と価格、買った瞬間に2割下落じゃないですか、、
スタバも焼き立てパンもシーサイドにあるんだけどｗ
ＷＩＮＧや伊勢丹って品川駅であって物件と何も関係ないですよね。バスで行ける駅も含めるならここからも品川駅にバス出てますよ。もちろん散歩もできるし、嫌悪施設だらけの地域と違って景色は整備されていてきれいですよ。
あなたの都心の定義は知らないけど、東京テレポート、アイル方面より恵比寿、渋谷、新宿のが100万倍くらいは都心だと個人的には思いますけど
>>3873 匿名さん
シーサイドで散歩?
八潮団地に行くつもりですか?
りんかい線駅近のここで渋谷新宿すぐだから!って(笑)
都心とは港中央千代田の事を指しますよ。
地方からだとわからなかったですか？
>>3874 匿名さん
環境は誰がみてもプライムでしょう。
駅力もプラス京急でプライムかな。
りんかい線まで信号なしもね。
ここは埠頭でもあるし商業施設眺望を評価出来る人に限るかな。
徒歩9分の京急使うくらいならプライムより近いグランドメゾンの方が良いと思うけどなあ?
環境も敷地ゆったりで圧倒的にグランドメゾンですよね。
残り3,40のタワー客流しで手仕舞なここで暴れているより、隣のライバル気にした方がいいと思うよホント。
安くあげたタワーでは太刀打ちできない仕様じゃないの？
3876さん、同意です。
イーストタワーの予算合わない人や眺望の良さに惹かれて、タワー無理だけど、シティテラスならというお客様はいそう。スミフの担当者がタワーをシティテラスより駅側にすると、タワー人気＋駅近でシティテラスが売れ残りになるので、現在の駅近いほうにシティテラスを配置したとのこと。
あとはいきなり埠頭に新規タワーだとお客様が飛び込みずらいので、シティテラスで市場調査かつ眺望良い点をアピールしてタワーを高値で売り切ろうという狙いがあると思われます。
毎日の生活を考えますと（人によっては）プライムを含め、此処より良い物件は沢山あるのでしょう。
私的にこの物件は、マンションやビルの林立したエリアは窮屈感がありますので、駅近でチョット洒落た商業施設がありながらも、運河を挟む事による”ゆったり感”に憧れます。
また、タワー系でありがちな”階層による住人意識の差別？区別？”もここは無い様に思われ、精神衛生上もゆったりとした生活が出来そうです。3870さんと同じで、数ある物件の中でも稀有なマンションと思います。
ここはスーパーマーケットが一階にあるローソン＋ネットスーパーで充分な人で、お子さんがいる人は小学校が少し遠い点を許容出来るなら、オススメなところですね。
シーサイドエリアは今後もマンション立ちそうですが、天王洲近辺は乱立することもないため、りセールバリューも維持されると思います。
品川イーストタワー側が徐々に値上げすればするほど、
この物件のりセールバリューも維持されることでしょう。
この売れ残りの惨状見たら、さすがのデベもマンション建てられないんじゃないかな
”ここでわかるように需要が足りない”
確かにそう思います。
”さすがのデベもマンション建てられないんじゃないかな”
それはどうでしょうか・・・。
この物件に対して良い・悪い、好き・嫌いは別にして、
天王洲アイルの対面かつ運河沿いに建てられる土地って有りますか？
私は建築用地の確保が南・北の現状を見ますと難しいと思っています。
価値観は人それぞれです。
この物件が嫌いな方は、ご自分のお好きな物件を購入すれば良いのです。
何もこの”板？”でネガな事を言う必要はないと思います。
どこの物件も良いところも悪いところもあると思います。
安くて・眺望が良くて・駅近で・生活環境が良くて・資産価値が保証されて・・・。
そんな物件、何処を探しても存在するとは思いません。
”此処はダメ”って方は、ご自分のお好きな物件の板でドンドン投稿すれば良いのです。
もし、本音はここが欲しいけど購入できない事情があるとすれば、それはとても悲しい事ですネ。
>3883
この掲示板は物件のいいところ、悪いところを話し合う場でしょう。
自分の買ったマンションがネガられるのは嫌だと思うけど、
所詮はそういう場。
それが嫌ならあなたこそ見なければいいのに。
>>3883 匿名さん
安くて と言い切ってしまっているのは？間も無く一年で売り出し中の横断幕で頑張っていますが、売れ残っているのは需要側が割り高と判断しているからですよ。
全てはそこにつきると思いますが？
>>安くて・眺望が良くて・駅近で・生活環境が良くて・資産価値が保証されて・・・。
逆のとも言える
高くて・商業施設眺望(近いため飽きがくる)・肝心の品川駅遠い・生活環境は埠頭で寂しい・売れ残りで資産価値ない
これらのネガディブ要素は価値が安ければ全く逆になり、3883さんがおっしゃるとおりだと思います。
売れ残りとしたい人達が集まってきましたね。
一時期閑散としてましたが、シーサイドタワーが安くなかったので、戻ってきたのかも。
また注目浴びると値段上げてくるかもしれないから気をつけてね。即完売する価格で売る売主じゃないから。
↑
訂正
価値→価格
ミニマム株主か営業か見張りご苦労様。デベの方針はわかったから。横断幕は迷惑。埠頭だからあまり関係ないけど、
それでもいつまでもあると周りの資産価値にも悪影響。
大災害じ歩いて品川駅に何しに行くの？
動いてないでしょ。
なんか色々むりがあるよ。
このマンションは一般受けしないコアユーザー向けということに尽きると思う。
眺望、駅至近、天王洲アイル運河・散策環境、品川駅徒歩圏の魅力は突出しているが、それ以外の買い物環境、小中学校等教育環境、埠頭環境のマイナス面も際立っている。
そして人気を左右するのが、価格である。5000万円程度の価格であれば、マイナス材料を織り込んだ魅力ある物件になるはずだが、そこは流石、すみふの営業戦略である。
他の近隣新築マンションと同価格帯以下に抑え、眺望や天王洲アイルの魅力を全面に押し出して、悪環境を割り切れるコアユーザーに訴求するものである。
しかし購入検討者にとって、今は判断に迷う状況だろう。
物件価格は割高と言われているほか、借入金利は上昇傾向にあるため、待てるなら待った方がいいと思う。
または中古相場が定まっている中古物件も合わせて検討するのがベターであろう。
本マンションの中古物件の成約価格に注目していきたい。
竣工半年以上経過しているのに中古物件がひとつも出てこないですね。
新築住戸が50くらい残っているそうなので
中古物件としては売りずらいですが。
3894さん言い当ててます。
一言でいうなら「コンテナ埠頭に住めるかどうか？」
でしょう。
大方の人はやっぱり抵抗があるでしょう。
私はいくらなんでもこんなところには住めないです。
天王洲アイル駅の北口を下りて、交差点を南や西へ行く人と
橋を渡って埠頭へ行く人に分かれるでしょうけど、
埠頭方向へ向かうときに何か劣等感を感じたりしないのでしょうか。
劣等感というほどではないですが、埠頭方面に向かうとき恥ずかしい感覚は正直少しはあります。
埠頭には東京電力やナイキなど世界でも名だたる企業があるので、劣等感や恥ずかしい気持ちは持つ必要ございません。
でも中学生が一人でするのを親に見つかったときのような後ろめたさは人によってはあるかも。
3896さん
自分で自分を無理矢理納得させるような書き込みがはたから見るととても辛そうに見えます。
住宅を選ぶ上での大きなデメリットばかりじゃないですか。
中古物件が出るとすると、仲介費用も考慮すると5500万円以下になると見ている。
根拠は、3895さんが指摘しているように、現在も販売物件があるためそれ以上の価格付をすることができないためである。
では、今後すみふが販売価格を引き上げるかというと、日々相場をチェックしていますが、実感としては厳しいと考えている。
円安に振れており、中国人の不動産投資が戻ってくる期待もあるが、中国のバブル崩壊も間近とみておりそれも難しい。
またマイナス金利も解消しており、これから住宅ローン金利は徐々に上昇してくる。
そうなると購入できる物件価格は下落して、販売価格を下げざるを得なくなってくる。
賃料水準は上昇していない。日本の人口も減少に転じた。賃金水準は上がっていない。
この物件に限らず、オリンピックを待たずに不動産価格は天井をつけ、下落へと転じていくであろう。
ここは特に一次取得者が多いし、投資でこんなところを買う人もいないから、すぐに売り物件は出ないのでは？
A棟住人上層階です。
中古で売るとしても6300くらいです。
手数料含めて新築より少し安いところを狙いますね。
売るときは黒字ですが、また違う物件を買う手数料等でトントンくらいですかね。
むしろB棟完売したあとに6500前後で売りたいです。
あと数年は完売しないだろうから気長に待つしかないね
3904さんのコメントは的を得ていると思います。
シーサイド新築と品川イーストタワーの価格でこの物件価格は高く感じなくなった。
ひょっとしたら品川イーストタワーやシーサイドが好調なら、ここも強気に6680まで上げるかもよ。
多分品川イーストタワー検討者にとっては7000万予算枠の人はそれなりにいるので、そのおこぼれ狙いをするかも。
匿名さん
マンション検討中さん
住民さん
お前は多重人格か！？
同じアドレスから出すなよ。
漫談だなww
>>3911 匿名さん
ダメな人は買わない
そうじゃない人は買う
シンプルな話、なんでここに居残ってるんです？
既に80%消化で住友としては販売調整しているようですけれど、資金的に余裕のないデベさんは、本当いつ見ても必死ですねえ
デベになった覚えはないが。
またまた新語ですか？販売調整って
売れ残りのこと？
販売抑えたいなら住人不評の垂れ幕はなに？
長谷工コーポレーションが施工を担当するマンションがやたらと目立つことにお気付きでしょうか。首都圏の新築マンションの30％弱が同社の施工によると言われます。この現象は、建築費高騰と深い関係があると考えられています。品質はともかく、長谷工はコストダウンの技術・手法にかけては日本一と言われ、各デベロッパーは長谷工に頼まざるを得ないのです。建築費の予算超過に悩まされ続けている各社の苦悩が推察できる現象とも言えます。
https://www.sumu-log.com/archives/4865/
>>3916
いま話題の
まとめサイトのことですかぁ〜。
無料のネット情報は、東スポ並に話半分として理解しておきましょう。ただ面白い分、東スポの方が100倍読み応えはありますねっww
>>3918 匿名さん
ネット上では競合他社の社員による悪宣伝が８割以上を占めるというのも常識ですから、さほど気にかける必要はありませんね。誰かが意図的に操作した情報を鵜呑みばかりしてると、色々な事で好機を掴みそこないますよ。
勿論、良い噂も鵜呑みは禁物です。
売れないなー
>ネット上では競合他社の社員による悪宣伝が８割以上を占めるというのも常識ですから
これこそなんの根拠もないよね。
スムログで書かれたこと、をこの掲示板で批判するのはいけないな。我々は掲示板を使わせて頂いている立場だから。
え? この物件で具体的なコストカットしている箇所をお尋ねしているんですが、日本語の理解出来ない方なのですか?
ごめんなさい、日本語が理解できないとは思ってなかったもので。
会話をするのも大変だと思いますので、アク禁依頼をしておいてあげますね。
長谷工は、田の字間取りの外廊下板状マンションという、低コストの中で最も快適なマンションを「開発」した。
それはそれでたいしたものだと思う。
ただ、それが都心付近の高価格帯マンションにふさわしいかは疑問で、今やその領域まで進出しつつあるというのがちょっとね、というところか。
この価格で内廊下マンション買おうとしているのか、随分とチャレンジャーだね。
城南の財閥系低層なんてどこもこんなものだけれど、同じくらいの価格帯で良いところありました？
築15年の長谷工施工中古マンションに住んでます。
リフォームしたらもう大変。
リフォームをお願いした業者さん曰く、びっくりするほどの雑な仕事だとのこと。
和室の天井剥がしたらコンクリートはボコボコ。
天井裏は歪んでる。
お陰で追加工事が必要になりました。
他の物件は分かりませんが、将来がちょこっと心配です。
今年一番垂れ幕が似合うマンションですね
外壁の色も白だし、全部屋似たような間取りであることが外から見ただけで分かるし
なんか普通の団地って感じ。
>>3950 通りがかりさん
こことwctならwctの方に惹かれます。ただ駅から遠いのと管理費修繕費が高いため二の足踏んでるところです。品川までのバスも利用客激減みたいで、なくなる可能性もありそうです。
こちらは駅近、運河眺望が魅力。管理費修繕費も安め。
急いで売ってないみたいなので、もう少し考えます。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
WCTの修繕積立金は、１１年目、２１年目等にまとめてとられる修繕一時積立金を
毎月の修繕積立金に乗せて均しているため、高くなっています。
また管理費は三井や三菱のタワーマンションと比べて安くなっていますが、何故なんでしょうね？
>>3958
WCTはマンション内に入居しているマルエツ、クリニック、歯医者、金融機関、カフェなどは賃貸になっていて、貸主はマンション管理組合。自動的に毎年、数千万円もの賃料収入が入る。さらに、1300台分もある駐車場がほぼ埋まっていて、その収入だけで年間4億円近くになるそうだ。それ以外に、内部の豪華なプールやジムやゲストルームやパーティールームなどの共用設備の利用料収入も相当な額になる。住民から集める管理費収入以外に。それだけの収入があるから管理費安いうえに、トータルの管理費収入も使い切れない額なので毎年8000万円も余ってしまい、修繕費に付け替えているそうだ。大規模マンションの規模のメリットだな。
