パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>6499 通りがかりさん

それで割り切れればいいのでは？
それより、豪華団地や70m2で8000万円の新築物件を教えてほしい。
湾岸は東にいきすきま

>>6501 匿名さん

最後意味不明になりました。湾岸の東の方なら70m2で8000万円あるかな。

なんかケンカ腰の方がいらっしゃいますが、スルーした方が良さそうですね…

クオリティブックからの部分引用ですが、他の豪華と言われる物件と管理費などのランニングコストが変わらない（そもそも本当にそうなのかを十分に確認できてませんが）のは、他のマンションに比べて以下の点に力を入れているからと解釈してました。

・基本構造の強化（免震構造や鉄筋、コンクリ品質など）
・環境対応設備の充実（電気自動車用電源、節電や節水機能、緑化など）
・防災機能の充実（雨水利用施設、規模の大きい備蓄庫、非常用発電、耐震エレベーター、耐震ドア、強化ガラス、家具転倒対策なと）
・防犯（色々書いてあるけど、この辺は他のマンションと特に変わらない？）

特に環境対応と防災はよく考えられてるな、と感心しましたが、実際他と比べてどうなんでしょうね？
私としては、一般的な共有設備（フィットネスやパーティールームなど）の規模や数、装飾などが豪華であることより、これらを評価しています。

>>6498

武蔵小山でもパラパラと中古で出ていますよ。今はないかもですが。不動前の徒歩5分以内も見かけますし。

ここは駅近過ぎて、商店街で遊んでも駅まで戻ってくるという位置。そうであれば、武蔵小山に住まず、目黒線沿線に住んで途中下車で武蔵小山を楽しむ形でも大差ないと思うのですが。

>>6498 匿名さん

目黒線は大岡山辺りまでは程度の差はあれ、どこも同じようなものだと思う。
洗足は商店街が余りにも貧困だから別として。
マンションで探そうとすると難しい。只、調べてないけど戸建ならあると思う。

武蔵小山の5分70平米8000万ってどこなんでしょう〜
狭小戸建てはダメだよ

>>6504 匿名さん
中古と新築を一括りにしたり、時期を問わなかったりしたらかなわないですね。

>>6503 マンション検討中さん

書かれている内容はタワマンであれば大差ない内容で、基本構造なんかは管理費とは関係ないし、共有部分がお粗末なのに管理費が高い理由にならないと思いました

>>6504 匿名さん
適当なこと言わないでね。
もう2年ずっと見てるけど無いよ。
まさか築年考慮してない？
因みに不動前は関係ないよね。

>>6507 匿名さん

そもそも同一地区に新築マンションが複数できるって、供給を絞ってる今時ないですよね

>>6503

そういう面での仕様の高さはあるのでしょうね。フィットネスやキッズルームなんて形だけなら設置しなきゃいいのにと思っていました。

しかしながら、上下に空間のあるペラボーには閉口しました。24時間換気も賃貸レベル（穴が開いていて浴室から空気を吸い込む形）でしたし、天カセではないですし。高級マンションであれば、眺望の良いところにラウンジなどを設けていたしりますし。

これが高望みというならそうかもしれませんが、武蔵小山×低仕様で億越えと言われても素直に受け入れられません。

>>6505 通りがかりさん

戸建も結構この付近で探したことがありますが、そのクラスは4m未満の私道に面した狭小3階建辺りでしょうね。動線や日照条件の悪さなどをある程度許容できるなら選択肢は複数あると思います。でも、ここと比較検討するような物件ではないかな、と。

>>6492 マンション検討中さん
仕様が低いとか共用部が豪華でないと言っている人がここを買えない人という根拠は？根拠がないなら妄想ということになりますが。
なんかここの営業と思われる書き込みに嫌気がさしたので、私は麻布十番の築浅中古を買うことにしました。1億2000万出すなら、中古でも十番の方がいいですから。

>>6505 通りがかりさん
同じようなものだと思ってない人が多いから武蔵小山の中古マンションが高いんじゃないでしょうか。

>>6508 通りがかりさん

基本構造はともかく、防災設備はもろに影響あるでしょ。

>>6513 匿名さん

営業なんてこんなところにいないし、それに嫌気さすのが判断基準なのは訳わからないけど、麻布十番いいですね。

>>6481 匿名さん

オプションでも、満足出来るような仕様にならないですよね。
キッチンの石貼りの貼り下ろしも無いし、リビングの石貼りタイル貼りもない。その他諸々オプション選択無くて、自分で対応しようとするとフルリフォームが必要になってくる。

>>6513 匿名さん
こんな掲示板ごときで大事なことを決めるんだね。
いいんじゃないですか。

生活の彩りを取るか、安全（安心）性の充実を取るか、という感じですかね。武蔵小山が好き、かつ後者を重視する方にはとても良いマンションなのでしょう。

>>6509

新築マンションだと不動前のガーデンテラスが70平米8000万。
武蔵小山の新築戸建では、駅徒歩6分の延床100平米程度が8000万だった。
武蔵小山の中古マンションだと、パークホームズ武蔵小山が70平米8000万弱だった（今は値上がりしているかも）。
西小山の新築戸建では、駅徒歩5分の延床90平米程度が7000万台。

>>6518 匿名さん

流石に冷やかしでしょ。
現実にそんな人、聞いたことも見たことない（笑）

>>6520 匿名さん
武蔵小山でお尋ねしてます。
マンションで。
パークホームズ、いま8000万で買える？

>>6515
防災設備で管理費に影響あるのは非常用発電の点検くらい？
エレベーターが免震用だと普通のものよりも点検費用が多少高いのかな。
でも、その程度ではないですか？

なるほど、自分でどうにもならないのは、ペラボー、天井カセットエアコンと全熱交換器なし。これらだけでしょうか？最新設備に疎くて。

>>6522 匿名さん

目黒線でも近隣の駅ではなくて、絶対に武蔵小山が良いという強い拘りがあれば、割高であってもこちらを購入すれば良いと思います。

ちなみに、シティータワー恵比寿は80平米の低層で13000万。どっちも買えるならノータイムで恵比寿だよね

>>6524 マンション検討中さん

Low-e、スラブ厚もですかね

>>6525 匿名さん
結局、武蔵小山には無かったということですね。
わかりました。

>>6522

こちらは武蔵小山に限定していないのですが。。武蔵小山以外に住みたくないのであれば、今は「ない」と言うしかないですね。私が言いたかったのは、武蔵小山だけが異常に高いということ。いずれ価格修正が入りますよ。周辺駅の価格が上がるか、武蔵小山が下がるか。

>>6529 匿名さん
いまは、「ない」ですよね。
さも有る感じ書くのは誤解を生むので今後は止めてくださいね。
ここを買おうとしている人は武蔵小山への拘りが強いので大事なポイントだと思いますよ。
価格調整というのも断言されても。
もう少し注意して発言されてくださいね。

>>6530 匿名さん

価格調整はまだ入らないと思います。
こちらの販売はこんな割高価格にもかかわらず好調ですから、住友は更なる高値で来るでしょうから、目先数年は問題無いと思います。
また、その後も三菱などタワーは続きますから大丈夫だと思いたい。

>>6530 匿名さん

不動前も西小山も普段自転車を多用する方であれば、そんなに違いは無いですけどね。
自転車使う方ならむしろ不動前の方が利便性は高いですよね。

>>6529 匿名さん
ないものをあるかのように言うフェイクニュースみたいなものね。

確かにフェイクニュースでしたね。

>>6532 匿名さん
ごめんなさいね、自転車乗らないの。

>>6533 匿名さん

ないものをあるかのように言っているようには受け止められませんでしたけど、読み手次第なんですね。
これだけコストカットしたマンションで、一般的には考えられない大幅に割高な価格でも
武蔵小山に拘りがあって、どうしてもという人への訴求力があると見抜けた三井はやっぱり凄いと思いました。

>>6535 匿名さん

駐輪場は地下にあるし、各戸1.5台しか用意していないので、自転車利用者は想定していないかも知れませんね。
自転車頻繁に利用するのであれば、駅前物件の魅力は薄まるし、都度地下から地上に自転車上げるのも煩わしい。
ファミリーでも自転車乗る層には向かないでしょう。

>>6526 匿名さん

恵比寿とはいえ、駅徒歩7分で低層の部屋にに1億3千万は出せないかな。通勤考えたら日比谷線だけど、そっちは10分くらいかかりそうだし。そもそも恵比寿にはそこまで惹かれないしなあ、自分は。

武蔵小山だけが異常に高いとか、一般的には考えられない大幅に割高な価格とか、
根拠のない価格の断定はおかしい。
武蔵小山だけが異常に安いとか、一般的には考えられない大幅に割安な価格とか、
も全く同じ。

>なんかここの営業と思われる書き込みに嫌気がさしたので、私は麻布十番の築浅中古を買うことにしました。1億2000万出すなら、中古でも十番の方がいいですから。

もう検討してないなら書き込まないでくださいね

6452さん、レスポンスが遅くなりましたが、四谷、神楽坂、目白の良いところ悪いところ、ありがとうございました。非常に参考になります。マンション価格はムサコタワーとあまり変わらないですね。

実質利回り2%弱な上、上下に隙間のあるペラボー・非天カセ・最低レベルの換気口・目立った共用施設ないけど高い管理費。保育園も空きがないし子供用のスクールもさほど充実していないし、商店街と林試の森だけのために億を出すことができるなんて、ここの購入者は本当のお金持ちなんでしょうね。今まで売りだったはずのコスパの良さが平均以下になって残念。武蔵小山に1億出すなら武蔵小杉に8000万出すの方がマシかも。

>>6542 匿名さん
これはスルーだな。

>>6538 匿名さん
私は恵比寿には惹かれますが、同じく徒歩7分の低層に1億3千万はないと感じました。
徒歩7分はさすがに。

>>6544 匿名さん

しかも、坂道

徒歩7分坂道はノータイムでないね。

資産性は断然恵比寿だけどね。そんなこと関係なく、単に駅距離だけでここを買う人が多いんだね。

そりゃそうでしょ。毎日便利だもの。

ネガさんの第一法則

ネガは地域に愛がない、そもそもよく知らない
ネガは物件に愛がない、そもそもよく知らない
なので、関係ない話で自分の土俵に引きずり込もうとする
哀れでもあり寂しくもある人生

どう考えても恵比寿>武蔵小山でしょう

>>6547 匿名さん
今は駅距離が最重要視されてるのご存知ないのかしらね。
7分は厳しいんじゃない、せめて5分は必須ではないかと。

大崎の住人は、戸越銀座やパルムに、
わざわざ来て買い物していますから、
仲良くしましょう。

>>6550 匿名さん


駅力として、恵比寿>>武蔵小山なのは当たり前。そんなん今更でしょ。

ただね、恵比寿と一括りにしてもピンキリだからね。
現地行ったらわかるだろけだ、スミフの物件は周りに何も無いから。お山のてっぺんだから、どこ行くにも結構な坂道。坂関係なくご飯食べたいなら、ドミノピザかしお貫くらいしかない。
ちょっと歩いてもいいなら、裏道でガーデンプレイスまで坂なく行けるけど、遠いよね

>>6553 匿名さん

大崎民は、戸越銀座までは行くだろうけど、ムサコまではちょっと距離あるんじゃない？
電車or自動車でわざわざいくほどの価値もあるとは思えんし

大崎住人ですがムサコどころか目蒲線とかいうローカル線もここ10年くらい乗っていません。

ただ同価格帯というだけで、ターゲットも生活スタイルも大きく異なる物件を持ち出してきて天秤にかけるのはちょっと違う気がします。

ネガさんが言いたいことも分かる！価格が出た時は無いなぁと思った。ただ、武蔵小山を諦め切れない、だから段々とこの価格が適切な価格なのかも…と思えてきました。たしかに1億2000万出せば麻布に住める、でも生活感なさすぎて。我が家は普段着でオオゼキに買い物に行き、安くて美味しい食材を買って料理をします。高級スーパーで悩みながら食材を買う生活はストレスかな。
武蔵小山の再開発、住民の期待に応えてもらいたいですね。

私も諦めきれないから、中古で出るのを待つことにしたよ
幸い7年くらいは待てるし、今住んでるところの家賃が安いからね。

他にも良い街があると聞いて試しに四谷をあたってみました。2004年築で少し古いですがさすがに住不、外観写真は古さを感じません。シティタワー四谷、四谷3丁目徒歩2分なんてのもありました。＠400万円前後みたいです。神楽坂は交通の便が良さそうなところでは良さそうな物件は見つかりませんでしたが、少しエリアを広げて、東西線・大江戸線方面になれば新築でも＠400万円前後でありそうです。

>>6558 匿名さん

麻布が生活感ない？
笑わせないで

大江戸線は深すぎる・狭いし
東西線は混んでるイメージがある

みなさん高い高い言いますけど横浜北仲みたいな価格だと転売ヤーが群がって倍率高くて結局買えないわけですよ
転売ヤーや投資家にはこれじゃ儲からない、旨味がないと思われる値段にして初めて実需のひとが手を上げれば買える状況になるわけですよ

>>6559 匿名さん
ここが中古になるのを待つ？
そんなん高くつくだけでっせ
いくら家賃が安いっていってもいつかは出るわけでしょ
社宅で家賃が3000円とかなら限界まで頑張ったらいいとは思うけど

やはり中古を待つという発想になるくらい人気なんだ。
私も欲しいけど金額的に無理だから気持ちよく分かる。
でも、そういう人が沢山要ると価格下がらないんじゃないかなって不安になっちゃう。

>>6564
さすがに3000円ではないけど、社宅みたいなところなんで安いです。
しかも現金で買えるので、金利が上がってからの方が有利かと。
超低金利でローンが組める今買うメリットが無いので、しばらく待ちます。

>>6563
購入者の視点での発言ではないですね。
このコメントにもの凄い違和感を覚えます。

購入者が「値段高くしてくれてありがとう、価格高くしてくれたお陰で転売ヤーや投資家が目を向けなくて買えました！」ってことでしょう？

普通の感覚ではないと思います。。

>>6566 匿名さん
エリアを武蔵小山と決めてるなら先延ばしして得することはあまりないと思うぞ
東日本大震災直後の原発がどうなるか、東京に人が住めなくなるかもみたいな時にあえて買う胆力がないと安くなったら買うとか難しいしそもそも安くなるのかすらわからん

６５６３さんの言うとおりだと思うが。ここが後50-100安かったら結局倍率10倍超えて当たんないんだろーな

中古の話は初めて考えましたが、ここにいくらマンションできても武蔵小杉ほどの土地はないので、中古需給はかなりタイトですよね。
デベはいい値付けしますよね。

タワーマンションだとペラボーは仕方ない、という感じのようですが、もっといい仕組みがあるのでしょうか？

>>6571 マンション検討中さん

隙間を作らず天井まで這わせる

>>6569 マンション検討中さん

購入者にとってお得な物件が高倍率となるのは当然のこと。
高倍率だと買える可能性が低くなるから高くて良かったというのは、購入者・検討者の意見ではないと思う。
ここは階数や眺望による価格差がほぼないので、条件の悪い部屋では坪100安くてもおかしくない。

>>6573 匿名さん
6567さん、6573さんと同様に感じたことを書かれていますが、私もそう思います。
売ってやってる意識を持つ人の発想。もしくは、地権者。
タワーの抽選に外れて、そのタワーの転売された未入居のお部屋を買ったとしても、中古価格が分譲価格だったら抽選倍率が低くなって良かったのにとは思わないでしょう。利益をデベがとろうが転売者がとろうが買うほうはどちらでもいい。安く買える確率があるほうがよっぽどいいです。

割高であることを正当化しようとしていて、無茶苦茶な理論となってますね。
割高でも得をするのは、販売会社と地権者だけです。

坪100万安かったとすれば、約2000万-3000万ぐらい下方リスクを覚悟しておけばいいんですかね。

>>6554 匿名さん
シティタワー恵比寿は坂下ですよ。
シティハウス恵比寿伊達坂の事ですか？
あなたは恵比寿の事を知らない？
武蔵小山の商店街は良いですよね。
タワーマンションが建っても良い感じで交わって欲しい。

6563です
権利変換終わった地権者にとってはデベが保留床をいくらで売ろうが別に得も損もないですよ
駅前の土地は限りがあり欲しい人がたくさんいます
トンデモ理論とのご指摘ですが我が国は自由経済社会なので不動産の価格は需給で決まるのは当たり前じゃないんですかね
別に援護とかしたいわけでなく事実を事実として書いているだけですよ
たまに横浜や少し前の富丘クロス、シティタワー品川みたいな宝くじ物件はありますがそんなの５００件に一件くらいでしょ
ここは５００件に一件ではなかったというだけですよ

割高というのは例えばチャレンジ価格をつけたプロパストの大崎物件のようなところをいうのです

マーケットにあわせて値段をつけるというのは大事なことですね

>>6575 匿名さん

>>6563 は正当化してるというより、単に結果論として語ってるだけに感じたけど。

価格に対して持ってるイメージによって受け取り方が変わるってことなんだろうね。

>>6578 匿名さん

割高であるかどうかは収益還元法からも明らか。但し、割高であったとしても希望者がいれば売れるという当たり前のこと。
需給が成り立つから割高ではないというのがとんでも理論ということ。
それから、地権者住戸を売却するにあたって、成約事例となる新築価格が高い方が良いのは当然です。

>>6579 匿名さん

坪500弱でも倍率ついている部屋があるので、買えなかった人はもっと値段が高ければ競合がなくて喜ぶことになったでしょうか。
自分にはこの理屈が意味不明でした。

>>6579 匿名さん
その通りですよ
価値に見合わない価格をつけたデベロッパーはマーケットから罰を受けるだけですよ
ここはマーケットが価値に見合った価格であると認めたということです

勝手に安値を期待して結果がそうでなかったからといってグジグジ言っててもしょうがないですよ
この事実を受け止められないなら次の物件や７年後の中古を安く買おうという作戦はやめた方がいいと思います
割安物件を手に入れたいのか武蔵小山に住みたいのかどっちか決めて行動しましょう

>>6578 匿名さん
マーケットを作る住友不動産は割安なんですね。相場を押し上げても結果、売れてるので、完売すれば割安と解釈できると。
うーん、こんな解釈する購入者っているのかな？

都心部は2005年あたりの底値から、いいところは倍、ふつうのエリアで１．５倍に値上がりしてきてる
だから武蔵小山の現在は４６０万円/坪が相場になったということ

次のすみふのタワーは５００万円/坪くらいにはなるだろうから、開発がつづくエリアでは初物に乗るのがセオリーでしょう

パークシティ豊洲を買った人は今となっては２倍近いリセールバリューを享受しています

>>6581 匿名さん
そりゃ倍率なくて安く買えたら嬉しいでしょうけど
高い確度で買えるけど高いのと、確度は１０パーセントしかないが安く買える可能性があるのと基本どっちかしかありません
後者にすべきだという人は共産主義者なんでしょうか？

>>6585 匿名さん
武蔵小山の希望者のパイが限られていて、その限られた人たちは一定のレンジ内であれば買う可能性もあります。
要は安くしても、希望者は増えない可能性もあるということ。安くしていたら10倍になっていたはずというのは感覚論ですから。
あなたがデベの営業であれば、価格で諦めた人数から倍率を算出することはできるのかもしれませんね。

すんごい倍率ついて完売したバブリアの坪600万円は割高だったのでしょうか？

というかここで高い高い言ってても下がりませんよ
マーケットの見方がわかったのだから、それを認めてこの価格で買うか、それともここは見送るか判断すべきでしょう
すみふが突然坪３００万で次のタワーを売るかもとか思うならセンスなさすぎでしょう
検討スレってそういう話をするとこですよね

いくらなんでもこの価格はおかしい
パブってる
そのうち下方調整されるはず
その時に自分は買う

というのは一つの判断なので尊重しますが武蔵小山に欲しいなら少しでも早く買った方がいいと思うわまじで

なんか営業マンみたいなことを言う人が多いなあ、、

未練がましいですね
自分が次どういう行動をするかでしょ
買わない自分の行動を見ず知らずの人にここで認めてもらいたいんですか？

>>6583 匿名さん
割安なんていってないですよ
売れてるってことは適正価格ってことですよ
あ、適正価格っていうのは市場価格ってことね
つまりはロレックスの時計の適正価格はいくらですかってことですよ

>>6592 匿名さん
客観的な指標で割高でも、欲しい人がいれば売れる。
欲しい人がいたから適正な価格とは言えない。需給が成立したに過ぎない。

>>6593 匿名さん
あなたが売り手の場合、5000万で売れる物を4500万で売りますか？

めちゃくちゃ面白い。勉強になります。

荒らしさんにはスルーでいきましょう
相手すればするほど、荒らしさんに燃料を与えてることになるよ

>>6594 匿名さん

それは5000万円ではなくて、6000万円で売れるものかもしれませんね

値段見て驚き、モノ見てガッカリ。
でも次スミフだからもっと高くなるよなぁ
買うなら今だよなぁ、と感じて購入意欲を
高めようとしているものの
武蔵小山に拘らなくてもいいかもと思ったり。
そんな感じで揺れている検討者もいます。

こんなにコストカットしてなければ、この値段でも決断できたんだけど、モノが悪いから微妙な感じ。

>>6592 匿名さん

割高だけど、適性な価格と言うか
割高だけど、上手い価格と言うか
いずれにせよ割高だけど売れている

>>6598 匿名さん
武蔵小山に拘らなくていいなら他の物件でいいと思いますよ。
私は拘りが強いのでこちらを買いますが、もっと安い魅力的な街があれば良かったのにと思ってなりません。
羨ましいです。