ル・サンク小石川後楽園（4）

周辺住民で検討して、胡散臭いから辞めたくちです。
ニッポは契約者が泣こうが、わめこうが本業に支障ない。
販売デベにまで矛先向けてるけど、委託せれて販売しただけだから、関わりたくないのが本音で首を突っ込む方がおかしい。

>127

こんなところでクダを巻いているより、弁護士に相談に行ったほうがいいと思いますよ～。

周辺住民は、建築工事→取り壊し工事→建築工事とこれからまだ騒音被害に苦しむことになるのでしょうし、
契約者は、人生設計のやり直しを余儀なくされ、
建築会社は、大きな損失を出す
ここまで誰得？なのも珍しいですね。
最初から周辺環境に配慮した設計にしていればこんなことにはならなかったでしょうに。

今後、文京区でのマンション建築は気を付けたほうがよさそうですね。

>>129
横から失礼します。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/
こういったサイトご覧になってないですか？
何年も前から争っていて、情報も発信されています。
過去の経緯からみても問題が起きたときに業者がどのような態度にでるか
容易に想像は可能かと思います。
決してお客様視点で動いてる組織ではないですよね。

議会でも取り上げられているので、
文京区の過去の議事録等からも情報は得られるかと思います。
既にご覧になっていましたら余計なお世話ですみません…。

【NIPPOの企業理念】
わたしたちは 確かなものづくりを通して 豊かな社会の実現に貢献します
・信頼を築く
・技を磨き伝える
・夢をいだき、挑戦する

どこが？？
笑しか出ないですね。

>>133　さんに同意。

契約者の方に同情もしますが、
購入前に現地をひとまわりすれば何が争われているか知ることができたはず。

ここの過去スレでも反対運動を見下した書き込みが多かったですよね。
「どうせ」とか「しょせんは」とか。
その結果がこれです。

ニッポは公共事業メインの会社。
エンドユーザーからの評判なんて気にしない。
明日マンション事業から撤退しても業績に響かない。
そこが三井や三菱と違う点。

闘うか、諦めるか、思案のしどころだと思います。
個人的にはこういう企業は徹底的に追及して欲しいですが、
法的争いには時間もコストも、そして精神的なパワーも必要です。

まずは購入者の皆さんがストレスに負けず、心身の健康を保たれることを願います。

このマンションコミュニティのルサンクのスレを（１）から見てみたほうがいい

この土地はいわく付きで裁判中
胡散臭くて怖くて買わないほうがいい
って販売前からみんなに言われてるから。

１億前後もする人生プランを左右するような買い物なのに
どう言われているのか下調べもしないで、デベの宣伝文句を信じて買ったんだとすれば
極端な言い方をすれば「自業自得でしょ」って言われても仕方ないかもね


さっさと縁切って先にすすんだほうがいいと思うよ

>>80
杭問題などで暴落必至な状況で、新築のマンション買えなくても痛くもかゆくもないでしょう。今買うなら戸建を検討されたらいいのでは？
ま、しばらく賃貸で暮らして数年後暴落したタイミングでマンション購入しようとしてる人にはブラックリストは痛いでしょうけど。

説明会に参加されていない方の意見は参考になりませんね。

訴訟で最高裁まで行くと
十年くらい？

反対運動を見下しているのではないと思う。
どのマンションでもいい物件であるほど、反対運動はつきもの。
それだけ、良い土地であった証左。
いまいちな土地に、なんとなく内外装を豪華風に作ったマンションはおそらく反対運動は少ない。

今回はNIPPOには対応困難な契約層（社会的身分含め）を理解していなかったまで。
この物件もちゃんとした弁護士や建築士の力があれば、裁判で買って、再度販売できるような気もします。
そんな物件山とあると予想します。

たまたま杭の問題等含め、タイミングが悪かったのと、思った以上に近隣住民の方が時間的、経済的に力を持て余していたのが運のつき。
まあ、この業界レベルがこんなに低いなんて、改めて笑うしかない。

133さんと135さんに同意。
あきらかにリスクの匂いがプンプンしたので、うちは夫に諭されてあきらめたクチ。
豪華な内装に惹かれたけど、浅はか！と一括された思い出…。
インペリアルガーデンのほうがまだ良いね

チャンスの匂いを感じた人が、
平均２０００万ゲットしたんですね。

Nippoの株価、１１月１６日にガクッとさがりましたが、あとは堅調。
今週も上がり続けていますね。

悪材料出尽くしってとこでしょう。

手切れ金で、後腐れなく解決できたんですね。

手切れ金ではなくて、解決金！？
後腐れは大いにあるけれど、マーケット的には過去のこと、ということなのでしょう。

>>144
税金とられて1000万だから文句が出ているのでしょう。
引っ越し、賃貸、相場上昇など考えるとむしろマイナスかもしれない。

>>150
半分も税金で持って行かれるんですか？

>>142
契約された方には同情はしますが、こうした反対運動の経緯と得られた説明だけでも、ちょっと買うという判断にはならない感じでしたね。

>>154
請求人は、違法な建築物が契約者に渡る前に中止できてよかったとか言ってますが、そういうつもりで反対運動してた訳ではないし、契約者も請求人のおかげで助かったと思ってる人はほとんどいないでしょう。
本当に悲惨な結果です。

>>155
弁護士と近隣住民の訴えに関与した区議は成果を出せたと言えるかもしれませんが、訴えの主体ではないですしね。

この近隣反対運動は７つの要望を満たす建物を作ってもらうことが目的なんでしたっけ。それなら、それに適合しない物件を阻止し、次もそうならないなら阻止するために動き続けることになる。

先が長いですね。

応援に回っていた区議のブログもトーンダウン。書面上は建物はないことになりますが、実際はほぼ完成形で存在している。大変なのはこれからですね。

>>150
1500万円の場合は手取りは750万円くらいなんですか？？
具体的な計算式を教えてください。

しかしそんなお国に取られちゃうんですか。。。

次の説明会、
NIPPOからの新提案はないだろうし、
税金は一時金扱いだそうです。
で終わりじゃないの？

Nippoのような会社をブラック企業というのですね。
とても良く勉強になりました。

>>159
この掲示板で何回も言われているけれど、ほぼ、半額が、課税対象額になるということです。
つまり、今回2000万円解決金としてもらったとして、1000万円が一時金の課税対象額。自分の年収が1000万円だったら、合計2000万円の所得に対して税金がかかるわけです。年収がもっと多ければ、10000万円に対して税金は多くなるし、年収が少なければ、税金は少なくなるというわけです。だから、Nippoの説明で、「各人がそのあたりはやってください」と言ったわけです。
でも、たとえば2000万円の一時金の半分を賠償金とする、ということができないのかな、という疑問は残ります。

ケンプラッツでもニュースになっていますね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/113000278/

この掲示板、たぶん最初は２～３人で始めていたのが、Nippoの説明会あたりから、どんどん発言者がふえて、そのうち、２人だと思うけれど挑発を楽しむ人の発言、その挑発に乗る人の発言、わけの分からない人の発言、そして、心にひびく冷静な人の発言、玉石混交になっていきました。
わたしは、No.154～156あたりの発言が、なるほどそういうことなのかな、と思いました。大変な被害を受けた方は、お気の毒ですが、個別に交渉するしかないように思いました。

販売時の、地所のダイジョウブです発言の録音は
次回だれか持ってくるの？

>>154
新宿のたぬきの森訴訟のケースがここと同じく完成間際の取り消し。そして6年たった今も誰も住まないシートに覆われた建物がそびえ立ってる。
たぬきの森も、避難上の問題をついて違法という判断を勝ち得たけど、完成せず人が住んで居ないなら直ちに危険はないから撤去は強制出来ない、と。(撤去義務づけを求めて裁判もやったが住民側敗訴)

勝ち取った直後は喜びもあるし、注目も集めるけど、住民的にはその先に実は棘の道が待っているんだよなぁ。
そして本来は一番悪いはずの建築確認出した事務所だけは大して損はしない、という笑えない結果。

>>169
そうなんですよね。住民側がこの時期の建築確認の取り消しに向けて訴訟を進めた目的がわからないんですよ。

今回は建築確認の取り消しに成功したので目論見通りなのだと思いますが、それによって住民側が得られるのは廃墟となった隣の建物か、長大な期間の騒音と安全確認が必要となる再工事しかないという状況なんですよね。

廃墟が残ったら結局日照も得られませんし、管理されない分治安的にも影響し得る。

長期的に見ていつかは撤去、再開発されるとは思いますが、建物の高さが高くなればなるほど工事期間も、工事開始までの道筋も伸びるので、近隣住民から見ると迷惑を受ける期間が増える気がするんですよね。

まさか、勝つとは思わなかった。＞＞住民側

>>170
この時期じゃなくて5年前からやってた事が事態を複雑にしてる。
この手の問題は感情のもつれが高じてくると、当初の目的(業者は平和にリスクなく建築完了、住民は景観や地区の安全を守る)を忘れて相手に反撃するのが目的にすりかわりがち。
業者はどうせ反対しかしないんだからもう交渉なんかやめてさっさと完成させてしまえ、になるし、住民は話を聞いてくれないからどんな手段使ってもまず工事を止めてしまおう、ということに。
結果的に業者は早く進めてた分損失拡大、住民は工事途中の微妙な物件を放置される、誰が得するの？状態に。

あと、違法と決まれば即撤去という勘違いしてた住民もいるでしょう。景観や眺望、地域の安全などを理由に戦っていないから、建築止めることは出来ても、建物を強制的になくすことはできないんだけどね。

それでも、ここの場合は揉めてる間に絶対高さ規制が出来てるので、いつの日かの再開発まで我慢すれば今より2階低い建物になるから、止めること自体にメリットはあるよ。

>>172
仰ることはわかります。
ただ、結果として得られるものは、廃墟を放置されてからの解体工事&高さ制限まで高度を下げた物件の再建築工事と予想されますよね。いつになるのかもわかりませんが。

この結果は、訴えに参加した住民のさらに隣の近隣住民、ひいては地域にとってどうだったんだろうかと思います。

1区画離れてとなりの駅前再開発の解体も今月始まるし、
同時に解体は進まなそうですかね
あんまり関係ないかな

>>173
この状態がいつまで続くかわかりませんが、
細い道の急激な交通量増加に伴うリスクがなくなったのは嬉しいですよ
次はマンション入り口や周辺の道路整備等安全面に配慮した計画がされると安心できますね

>>175
次に計画されるマンションの戸数が減れば、例えば107から80くらいになれば、その分は効果があるかもしれませんね。
ただ、たしか細い道を拡張する工事もこのマンションの計画にあったと思いますが、それは無くなるんでしょうね。
それが効果的だったのかはわかりませんが、どっちがメリットあったのだろうか、という気はします。

>>176
堀坂(細い道)の拡張に関しては既に工場が終わっており、
ガードレールのついた歩道ができています。
これを今さら戻すようなことはさすがにないとは思いますが…
どうでしょうかね。

NIPPOは、もうこれ以上鼻血も出ないみたいやけど、
三菱地所のほうの責任は、ウヤムヤのままやね。
形だけの内部調査で、「不適切な販売はなかった」だし。

区議のコメントがブログに掲載されていますね。

http://m-fujiwara.net/blog1/

>>177
誰が維持管理するんですかね。

このニュースを知ってから、なんとも居たたまれません。
我が身に置き換えても重く深く突き刺さってきます。
ここは通学路、子供達は、この先、何年もこの危険と景観を見ながら通学しなくてはならないのでしょうか。

最たる被害者である購入者の保護は？
地域住民の安全は？
近隣の方々の安穏は？
事業主の誠意は？
民間検査会社の責任は？
最たる責任を持つ行政は？

警備の方々に声を掛けられて通学していた子供が今を異様に感じています。
どうか皆様方が知恵を出し合って、この問題を解決される事を祈る次第です。

>>181
別に建物自体は安全だから、囲いで覆って放っておけば何の危険も有りません。基本的に今まで通りで、取り壊し着手までの何年(十数年かも？)間は工事車両も来なくなってむしろ安全になるくらい。
景観も古い建物な訳じゃなく新築でそれなりの外観だから、囲いは異様かもしれないけど、囲いが目に入る直近以外の場所なら意識もしないかと。

>>183>>184
ないない。たぬきの森とか、相当廃墟感あるけど、全くそういう問題にはなってない。
犯罪に巻き込まれたら管理者責任問われるんで、最低限の管理はやるよ。

181さんはそういうことを言っているのではないのでは。
今は新築に見えるし建物部分の景観もいいかもしれませんが、この物件もいずれたぬきの森のようになっていくと予想される（人も住まないし、屋根もない）。ここを通学路として成長する子供たちは何年も（何十年も？）この景観と状況のもとで暮らすことになるのか、という話だと思いますよ。

マンション・チラシの定点観測 建築確認の取り消し決定！竣工間際のマンション
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/11/14/122143

>>186
ここは、たぬきの森よりはるかに工事が進んでて、外観的には完成してるのて、たぬきの森みたいに打ち捨てられた廃墟感はない。
少し前まで工事中の現場を普通に通ってたのと同じで、これからも一見工事中ぽい現場の横を通っていくだけ。工事はしてないから危険もないし。子供は、ずっと工事中、変なの、程度でしょう。
むしろ、大人の方がこんなはずじゃなかったのに、とか、残り続けるなら人が住んでいる方が良かった、とか、ダメージ受けそう。

廃墟になるとか言って、周辺住民の不安を煽ろうとする人がいるみたいだけど、ありえないね。
損失を最小限に抑えるために、早急に何らかの方向性を出すだろう。後楽園周辺は今後数年が売り時だから、塩漬けにする理由がない。
手始めとしては、契約者を解決金でおさらばして、ヒモがついていない状況にする。（←今ココ）

さて、それから、事業の買い手を探すのか、再トライアルするのか。
NIPPOでも別会社でも、新マンションのマーケティング対象は今の主要契約者層ではなくなるんじゃないかな（より上のレンジ）。
大手デベが引き受けることを期待したい。

こんないわくつきのところ買いたくない

>>189
同意です。建物の修繕にすら口出しされかねない。

>>188
10年以上かけてこの結果なのにすぐプロジェクト作って動かすことができると思います？

横からすみません。
自分は近所に住んでいます。
ここは何十年も前に富士銀行の寮だった跡地でした。
同級生が転校したりした後、取り壊しにされ、
だだっぴろい更地になっていた方がよっぽど薄気味悪かった。
今の方がよっぽど景観は良くなったと思われます。
息子が友達が近所に引越して来るんだと喜んでいました。
本当に残念です。
近隣住民が全員反対してるわけではありません。

一時所得なんですか…
課税対象になったあげく、翌年の住民税も…。
いかほど貰ったか人事にはばれますね。
まあ、言うアホは居ないと思うけど。

>>191

その事実が示しているのは、「NIPPOにはできなかった」ということにすぎないよ。

>>195
土地を持っているのはNIPPOなので即別ベンダに売る判断とかできないと思いますが。
あと関係するもう一方の近隣住民には変わりありませんし。
何かNIPPOじゃなかったら上手くいくと判断できる情報でもあるんですか？

>>195
いいえ。ここは、もともと曰く付きで何度か入札流れて、やっと購入したNIPPOも、このザマ。
もはや、タダ同然みたいな捨て値でもなければ、大手は手を出せません。かといって、捨て値ではNIPPOが売るに売れない。
昨今マンション用地の仕入れ大変ではありますが、それでも、わざわざこんなリスク案件引き受けるほど大手は困ってない。
今でも単なる販売代理の大手さんが叩かれてる流れなのに、わざわざ火中の栗拾う必要なし。

それ以前に、ここから数年は裁判(最初は取り消しの停止、次に建築確認会社への損失補てん)でしょうから、数年は現状変更はできないかと。

>>196
・Nippoは、この物件については撤退するしかないでしょう。
・メジャーセブンは、こんなにケチのついた物件には手を出しにくいでしょう。
・購入希望者もこの地の物件は引いてしまうでしょう……がこれは何とも言えない。
●マンション建設絶対反対の近隣住民の意識は、変わるのではないかな。
・近隣住民でない区議や弁護士は、今回の結論＆結果で次回は少し引くのではないかな。

>>198
ご認識のとおり、ベンダや将来の購入者からは事業化・販売・購入しにくい状況に見えます。

①NIPPOや他の開発事業者（特にJVの4社）がすぐには手出ししにくい状況。
②関連事業者が現在までの損失の補填を考えるなら、捨て値での撤退などは考えにくい。
③購入者から見ると、竣工前後や居住後に訴えられるリスクはとても大きいので、引いてしまうでしょうね。安ければ買う人はいると思いますが、開発事業者側の事情、高さ条例、（今回よりも大きく）住民への配慮も求められる情況を踏まえると、安い販売価格にするのは難しいと思います。


翻って、認容を得た後で、近隣住民、弁護士、区議の意識が変わったとは思えません。
以下の状況に見えますが、近隣住民の意識が変わったり、区議と弁護士が次回は引くことになる出来事はありましたか？

①区議はブログで「こんな住民をバカにした設計なら、強いコネクションなんてなくても、何度だって審査請求して確認取り消ししてもらいます」ということを表明しています。
②弁護士もニュースに出演するなど勝利を喧伝しています。
③近隣住民についても、避難経路で争っても建築を止められるだけということは、弁護士から説明を受けた上で審査請求に臨んでいると考えられます。今回は勝利していることもあって、特に意識が変わる要素はないかと。

購入者に困る立地じゃないでしょ。
NIPPOのときだって、あれだけ危ないといわれながら、売り切れたんだから。
人気のある立地だってことは証明済み。

憶測を言っていてもはじまらないから、楽しみに待ちましょ。

結局、今回の件で得した人はほとんどいないということでしょうね…
喜んでいるのは実績をつくることができた弁護士、区議と愉快犯的な一部の周辺住民だけかと。

>>199
3点目は認識は結構薄いとおもう。
解体は別の手続きがいる、は説明受けてるだろうが、人は聞きたいことだけ聞くという特性があるので、それも請求すればいい、くらいに受け止めてる可能性ある。
更に、なんとなく嫌だ、とか、できればマンション無い方がいいよね程度で反対してる住民は、そこまで活動に熱心なわけじゃないから、説明自体又聞きだったり。

ま、何年かすれば風景に溶け込んで当たり前になっちゃうので、ほとぼりが覚めた頃に、このまま残るより2階低くなるんだから、もういいよね？という形でどこかが開発することになるかと。
その頃には買い手もこんな事件は忘れて、今反対してないなら、ま、いっか、と気にせず買ってくれるようになる。
それが5年先なのか10年先なのかは、今はわからないけど。

>>200
単に、危ないと言われていたのと、実際に中止、解約に追い込まれた前例付きでは、全然重みが違う。
中止になった例なんてほとんど無いから大丈夫ですよ、というトークが使えないので、さすがに買い手も慎重になる。
まあそれでも、次は学習してるから大丈夫だろうと考える人も居るから売れるでしょう。
ただ高級路線は厳しい。お得感で呼び寄せる客はリスクあっても買ってくれるから、そちら狙うことに事になるだろう。

そう？
正直、NIPPOじゃ買う気にならなかったけど、大手なら考えてもいい。
周辺住民が乱開発阻止するのは、将来の住民にとっても悪くない。
将来検討する気がなかったら、この板見たりしないけど、ぶつくさ言ってる人は何目当て？

>>201
ベンダのダメージを最大化できればいい人とかですかね。

>>202
もともと日照は目的のひとつなので、解体につながらない争点になってしまっていることは弁護士から説明されているんじゃないですかね。
内容を知らないで審査請求に参加しているんだとしたら、さすがにそれは。

>>203
売れるかどうかだけなら、竣工売りにすればリスクの一部は減らせるし、（竣工後に残るリスクを考えても）値段が安ければ買い手もつくと思います。ただ、たぬきの森の経緯を見る限り、新しいPJのことを考えられるようになるのはそれなりに先になるでしょう。

その頃の情勢は読みきれませんし、どういう物件になるのか想像するのは難しいですね。

以前、業界にいた経験から、この手の反対運動はだいたい似たような傾向があって、いつの間にか当初の目的がどっかに行っちゃう。

計画が持ち上がった当初は周辺住民みんなが｢大変だ！｣って盛り上がるんだけど、運動が長期化するにしたがって流れや付き合いで参加していた人達は面倒臭くなったり、業者にちょっとしたサービスをしてもらったりして離脱していき、コアなメンバーだけが残っちゃう。

こうなると運動そのものが目的というかライフワークみたいになって、大した用事もないのに定期的に役所に出掛けたり、反対集会後の一杯の方が楽しみになっちゃったりする。

さらに長期化すると運動の存在を聞き付けた弁護士やら活動家みたいな直接利害関係がない連中が勝手に加わって主導権を握り、ワケのわからないカオス状態になる。

長期戦の末、結果が出ても、負けたら空しさや脱力感だけが残るし、勝っても今回みたいに建物が残ってしまえば離脱した人達からは｢余計なことをしてくれた｣と恨まれる。
どっちに転んでも｢こんなはずじゃなかった｣って事になる。

ここは実際どうなのかわからないけどこの結果になって後悔してる人もいるんじゃないかな？

>>205
この件で将来の住民に何か良いことありました？
私にはここに中の様子のわからない人の居ない区画が長期間残ることがデメリットに思えますけれど。

あと、周辺住民は資材の搬入の車が危険だと言っていたのに、解体と再建築の工事を行えば通行の総量は増えますけれど、その辺りは考えられています？

高さ条例を超える物件はこの件がなくとも、新規に建てられることはなかったでしょう。ここの区画にもう一度建つとしたらその時に2階低くなるだけ。それまでは負の遺産が残る。

周辺住民にとってメリットがあったのか、疑問なんですけれども、考えられるメリットを教えていただけますか？

避難経路に問題がある物件の引き渡しを阻止できた点だけは良かったと思います。それが狙いだったとは思えませんが。

説明会日程、まだ？
２０日か２３日くらい？

すでに、二割バックで撤退の連絡した人、
いる？

208
少なくと不誠実だったNIPPOにダメージを与えたことで、ざまあみろと思っている人は多いだろう。

>>211
請求人も施主に大打撃を与えるために審査請求をしていたようなので、そうかもしれませんね。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

違反建築物を販売してしまった
NIPPOの企業姿勢に問題があるのではないですか？

契約者に建築審査会の争点を詳しく説明せず。
執行停止の決定からの対応も問題。それで契約解除を迫るものですか。

>>208

今度の建築計画は
既存不適格にしないのでしょ

将来の住民にとって大きなメリットだと思う

三菱地所の責任追及できるのも
次回が最後やで

>>214
文京区内に既存不適格物件が多数あることは知っていますよね？
高さ制限自体が後付けなので。

でもルサンクが完成する前に
２２ｍの絶対高さ制限がかかることはわかってましたよ。
絶対高さ制限を守っていれば建築確認取り消しの裁決を受けても
これほど問題にならなかったです。

>>207
結果的にはそうかもしれないですね。
弁護士は景観論争で有名な元国立市長とも繋がっているような人物の
ようなので政治の匂いがプンプンします。
イデオロギーの代理戦争の結果　廃墟の周辺に住む住民達も被害者に。

最後に勝ったのは、
○○たちじゃ。

>>213
一応法で定められた手続きを経て合法的な建築だった。
高さ規制前に駆け込みで、しかもスレスレの物件作るからだよ、という面はもちろん有るにせよ、責任があるとすれば建築確認出した事務所であって、NIPPOではないかと。

そして、単なる遅れではなく、何年後になるかもわからない、そもそも、全住戸は引き渡せないかもしれない、という状況で契約解除以外の手段ってなくない？

>>216
それらの物件は一度に限り、高さ制限を越えてそのままの大きさで建て替えられる。
しかし、ここは完成しなかった=存在しないもの、という位置付けなので、再度作るならその特例が受けられない。
それを狙ってとにかく止めたいというのが狙い。
その代わりに、当面の間は建築途上の建物が誰も住まないまま放置される、と。これからの放置期間次第で、住民の反応も変わってくるかと。

>>221
それで、建築を止めさせて施主を困らせよう、というもの以外のメリットあります？
高さが2階減ったら助かる人は何人いますか？

>>222
施主を困らせる以外のメリットが、高さ規制後の高さに下げられる、なのでは？
それを良かったと思う人と、思わない人のどっちが多いのかは知りませんが。
時間がたつにつれ後者が増えていくのでしょう。