たまプラーザ団地どうですか？

総会どうなったの？

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やはり建て替えは絶望的なのかな…
マンパワーやデベロッパー不足(>43仰せの通り)、建築資材等高騰を考えると、既に建て替えは困難な情勢だが、「建替えない」と決定してしまうと>46仰せのように価格暴落が起き、家賃が大幅に下がることで外国人が大量に入りやすい環境となりスラム化のリスクが急激に高まり、これは美しが丘や新石川やあざみ野は勿論、田園都市線沿線の治安を大幅悪化させるリスクがデカいですね…。

なので「建替えしない」と明言できない説…

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東京郊外築５5年団地所有ですが、１０年以上の歳月を経て建替え決議にこぎつけました（現在は仮住まい中）建替え推進決議可決以前からコンサルタント選定を行っており、一度建替え決議が否決されましたが、翌年の臨時総会で建替え決議可決。
「団地将来を考える委員会」→「アンケート住民７割の賛同」→「建替え検討委員会発足」→「建替え推進決議可決」→「コンサルタント選定」→「第一回建替え決議10票足りず否決」→「住民への再アンケート」→「第２次建替え建替え推進委員会発足」→「建替え決議可決」→「建替え組合発足」→「デベロッパー選定」→「プラン・負担費用検討説明会」→「デべによる建築費増加による負担額増通知」→「建替え決議否決検討委員会発足→２年後ようやく「一団地計画解除・都市計画決定」→１年かけて住民退去→現在転出・戻り入居者仮住まい中です
役員・理事をやっていましたが、本当に大変でした。私は新住戸を取得しますが、自己負担と今の不動産市況建築費高騰から新築売り抜けしてもさほど儲かりません。
住民の中に建築士や大手デベロッパー勤務、不動産業のある程度専門的知識がある人がいましたので、なんとかなった感。今のタマプラ団地の中古相場を見るととても採算が合わないでしょうね・・・

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>>48 仰せの多数の売り物件は、おそらく建て替え中止が決定した場合の大規模な損失を回避したい理由がありますね。
やはり価格など勘案すると割に合わないようですし、かといって「建て替えしない！」と明言すれば損失や治安大幅悪化により大混乱起こり得ますし。

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今のうちに売れる人は売ったほうがいいかもね。もうすぐはじまりますよ。ババ抜き合戦が。この団地は建替えどころか、再生自体無理だとおもいます。

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この団地（一般的な3LDKタイプ）が3000～3500万円程度（リノベ前）で取引されているのは、敷地持分が大きいからと考えられます。この辺の公示価格は近年坪単価150～180万円程度で推移しており、各戸110平米程度の敷地持分があるため、単純計算で5000万円の土地付住戸が3000万円台で売られていることになります。
また旧耐震ではあるものの（全ての棟かは知りませんが）地域の避難場所と指定される地盤の上に堅牢な壁式構造で建てられており、（少なくとも今は）建築事務所が耐震証明を出してくれるため、住宅ローンも普通に借りることができますし住宅ローン控除も使えます。
最近では駅から徒歩６分のたまプラーザプレイスが坪単価500～600万円で売り出されており、プロミライズ青葉台や幕張ベイパークなどの郊外大規模新築物件が好調だったことを踏まえると、たまプラーザから徒歩6～13分のこの団地も建て替えればファミリーを中心にそれなりの人気が出ると考えられます。
そのため、建替期待も込みで現在の物件価格にはもそれなりの合理性があり、向こう数年間はまだ建替えが割に合わないということはないかと思います。

問題は団地の未来に関心が薄い人が多いことです。某ブログで「今建替えたら次の建て替えができなくなる」と大真面目に主張されている方がいますが、このような認識を持たれている方が本当に多いです。所有者の多くはバブルとその崩壊を経験されているので、建替えにより土地持分が減ること、自己負担金を払ってまで建て替えることに抵抗を持たれています。人口減少時代に郊外の築古物件が放置されるリスクの方がどう考えても重要なのに、どうも伝わりません。

青葉区は横浜市の中でも特に人口減少が顕著に予想されており、田園都市線も渋谷駅と横浜駅を繋ぐ東横線とは異なり郊外線ですので、例えば大量の移民が入ってきてその受け皿になるでもなければ、将来劇的に人口が増えることは考え難いです。
そんな中、たまプラーザ団地の建替えは地域に大量のファミリー世帯を呼び込み地域再生維持の鍵となり得る非常に魅力的な事業となるポテンシャルを秘めていると思います。なんとか実現してもらいたいものです。

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団地の未来に関心が無いんじゃなくてあまりにも進展がないからみんなアンケートとか説明会にかんよしても無駄だと思ってるんですよ。

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仮に建替え賛成派が7割いるなら皆んなで意向を表明して建替え推進決議を通せば建替えは確実に進展するでしょう。結局アンケート回答がそれに達しないのが根本の問題で、明示的な反対派と無関心派が半数近いのが現状です。
組合員なら誰でも各調査結果やコンサルの報告書が見れる状態で、建替案の模型もあるのだから、建替えの検討材料・説得材料は十分に揃っています。結局それを活かせていない、現在の不動産市況や将来の団地に関心のない組合員を検討に巻き込めていないのが問題だと思いますよ。

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仮に建替となれば、電線地中化・置き配ポスト設置・使用できる電気容量の強化(ブレーカー落ちるまでの余裕が大きく)・ペアガラス採用・エレベーター設置は盛り込まれているんですかね。

建替決定があまりに遅すぎると、建替に関連した資材費用や人員を確保するのが困難となり、建替断念により価格暴落で変な外人が大量に寄り付いてスラムと化すリスクがデカいですからね…。とにかく、建替決定か否かで運命が非常に大きく変わることは間違いありませんね。

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設備の詳細設計まではまだでしょうが（建替えの方針が決まっていない以上詳細設計に費用をかけられない）、電線地中化以外は築20年以内のマンションであればどれも当然に備えてるスペックなので、満たすよう設計されるはずです。電線地中化は横浜市との協議が必要になると思われ、また美観目的の追加工事となり組合員の賛同が得られないおそれがあります。
仰る通り、建築費高騰は収まる気配はなく住宅需要も人口と共にどんどん減っていくので、これから建替えに向けてスピード感を上げていかなければなりません。

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>>60 さん

スピードあげるどころかむしろ検討は後退してると思います

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最近は組合向けのWebページの更新さえ、４～５ヶ月も更新されない状態で、管理体制が迷走しているように感じます。そのせいか、急速に売り物件が増えています。これだけ物件が出てくると一気に価格下落が始まりそうな雰囲気ですね

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総会は個人攻撃連発で大荒れだったようですね
建て替えたおろか再生もあり得ないと確信しました

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酷い状態でしたね。

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例えば、調布の多摩川住宅。二つの街区が立て続けに建て替えられた。ホ号棟が住友不動産、二号棟が積水ハウス。ハ号棟は野村不動産。ただ資材高騰の為の住人負担金等で現在難航している。42㎡位で建て替え後同㎡の部屋が1,000万円以の持ち出しになる。たま団もエレベーターがなく、今時五階まで階段を上らなくてはいけないなんてあり得ない。大規模修繕するならエレベーター設置は必須。ただ階段に一基取り付けに2～3000万円となると建て替えた方が良い。資産価値を考えるべき。

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やはりたまプラーザ駅近辺の家賃相場や平均中古価格がやたら安く見えるのは、この団地と駅目の前の公社(かつては1Fに東急百貨店スポーツ用品店やノジマが入居していた)が平均を押し下げていたからか…。
田園都市線沿線だと、準急通過駅最寄りかつ駅徒歩15分でも、たまプラーザ団地並に安い物件はほぼありませんからね(つくし野～中央林間なら駅近でもそこそこある)。

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参加できなかったのですが、総会はどんな状態だったのでしょうか？

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