たまプラーザ団地どうですか？

最近は組合向けのWebページの更新さえ、４～５ヶ月も更新されない状態で、管理体制が迷走しているように感じます。そのせいか、急速に売り物件が増えています。これだけ物件が出てくると一気に価格下落が始まりそうな雰囲気ですね

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総会は個人攻撃連発で大荒れだったようですね
建て替えたおろか再生もあり得ないと確信しました

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酷い状態でしたね。

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例えば、調布の多摩川住宅。二つの街区が立て続けに建て替えられた。ホ号棟が住友不動産、二号棟が積水ハウス。ハ号棟は野村不動産。ただ資材高騰の為の住人負担金等で現在難航している。42㎡位で建て替え後同㎡の部屋が1,000万円以の持ち出しになる。たま団もエレベーターがなく、今時五階まで階段を上らなくてはいけないなんてあり得ない。大規模修繕するならエレベーター設置は必須。ただ階段に一基取り付けに2～3000万円となると建て替えた方が良い。資産価値を考えるべき。

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やはりたまプラーザ駅近辺の家賃相場や平均中古価格がやたら安く見えるのは、この団地と駅目の前の公社(かつては1Fに東急百貨店スポーツ用品店やノジマが入居していた)が平均を押し下げていたからか…。
田園都市線沿線だと、準急通過駅最寄りかつ駅徒歩15分でも、たまプラーザ団地並に安い物件はほぼありませんからね(つくし野～中央林間なら駅近でもそこそこある)。

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参加できなかったのですが、総会はどんな状態だったのでしょうか？

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昔港北ニュータウンが開発されマンションが大量に供給されはじめるとそちらに転居する方が出てこの団地も結構空くんじゃないかと不動産業者は予想していましたが、あまり転出は出なかったようですね。

しかし建替え見込みが立たない(物価高に加え人件費増や人手不足により他の事業に労働者の使用を優先される。そのため事実上建替えは不能とみてほぼほぼ差し支えない)問題、もし「建替え無し」と断言すれば価格暴落とそれによる治安悪化リスクがあるため、曖昧にせざるを得ないんですね…。
6街区は駅から遠いこともあり、建て替え見込みはガチでなさそう…。

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いつまで経っても方針が決まらない。だからリフォームすら思い切ってできない。大規模修繕もその場しのぎ。建て替えしないならしないでそう宣言すればいいのに価値暴落を恐れて有耶無耶にし続けてるようにしか見えない

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引越しを検討しているのですが、アンペアは30までが厳しいのでしょうか？アンペアあげてる方いらっしゃいますか？

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この団地の影響で、たまプラーザ駅近辺の家賃相場は平均が押し下げられ(駅目の前の公社の影響もあるかもだが)一見安く見えることもあるんですね。
しかし建替えはできないことがほぼ濃厚でも有耶無耶にせざるを得ない厳しい状況だったり、古いゆえ隙間風もデカく夏も暑くなりやすいなど厳しい住環境ですね…。
これらを外したらたまプラーザやあざみ野最寄りは駅遠でも割高物件ばかりですし。

市が尾など準急通過駅最寄りでも、3LDKだと4000万円超えるなんてごくでない当たり前ですし…。
田園都市線沿線でこの団地並みに安くて住環境もそこそこ良い…となったら基本長津田より西(てか南)になってしまうな…。

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>>71 名無しさん

団地の大元の装置が30アンペアまでなので上げることはできないと言われました。
おそらく難しいかと思います。

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大半の住民は建て替えに賛成？
少なくとも好意的には思っている。
でも現実問題の追加費用の話しになると臭いものには蓋じゃないけど、現実逃避する人？逃避したい人が多く話しが脱線する。
でも、怖いのは今、売りに出ているお部屋を買う人のどれだけが
追加持出しの建て替え費用について覚悟があるか？ですね
買うのにいっぱいいっぱいの人は、そのまま反対数の上乗せになるから、今度は建て替え決議自体が完全に否決される事にも
今が踏ん張りどころ

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仮に建て替えとなっても、物価高の著しさゆえ増室を販売した利益でカバーはできないため数千万円の持ち出しはあり得るし、人手不足で都心(特に東京)再開発に人員を半ば強奪されたり、より重要度高い事業に人員を優先的に充てられることを考えたら、既に建て替えは絶望的だな…。
良くて駅に近い1-1と1-2が高層化して建て替えられて終わり(最悪他の棟は廃墟化？)かな？
賢い人は既に売り出ししている感じ(それで一時は6街区中心に売り物件が急増した)

1990年代生まれでこの団地出身(幼少期や学生時代をこの団地で過ごした)の者はほとんどが別地域に転居済みなので、今住む同世代(ゆとり世代とか)は数年前入居した別地域出身がほとんどなんよな…。青葉区や都筑区出身の20～30代はほとんどが戻らないし(子育てを気にごく一部が戻るケースはある)、今後は相続とかも話題になりそうだな。

交通利便性の割には地代や家賃が安くないエリアのため、変な外国人に侵食されるリスクが極めて低いのが利点だが、建て替え断念したら変な外国人によるスラム化リスクもデカくなるからな…

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自己負担金が数千万になったからといって、それがすぐに建て替え絶望ということにはならないとおもいます。建築費が上がっているということは新築マンションの販売価格も上がっているということです。

今普通に団地の54㎡の住戸を売ったら3000～3500万ですが、新築のたまプラ駅近なら坪500～600万は常識。ということは54㎡でも建て替えで得られる物件の価値は8200万以上、下手したら億に近い価値になります。建て替えするとして、負担金（max 2000万程度？）、引っ越し代、建て替え中の賃料、建て替え工事期間中の仮住まいの負担、建て替えによってこの住み慣れた環境とかコミュニティを手放すこと、ここらへんのメリットデメリットを見極めて個々の組合員でどっちがいいか判断をすればいいだけの話です。

ちなみに建て替え賛成しても、建て替え後の新築マンションに再入居しなければならないわけではなく金だけもらって団地から出ていくという選択肢もあります。この場合の評価は純粋な土地の価値だけになりますから、土地の持ち分と土地の坪単価を考えれば5000～6000万程度にはなるんじゃないでしょうか。正確な金額はデべと話し合いを進めなければわかりませんが間違いなく、今普通に売るよりははるかに高い金額にはなることでしょう。

こういうそれぞれの選択肢の場合のメリットデメリットをきちんと示して組合員に意思を問えばいいだけの話です。組合員がそれぞれの価値観やライフスタイル、その他各自のおかれている環境にしたがって個別に判断し、賛成の人は賛成、反対の人は反対をすればいいだけのこと。決議で所定の賛成が得られれば建て替え成立、得られなければ建て替え断念でやむを得ないです。それが区分所有法の意思決定のルールでしょう。
ただ、そもそもの問題はこういう明確なメリットデメリットを示すところまで話が全く進まないということですね。

>>74
ここでも触れられてますが金銭的なメリットデメリットを表に出すことを忌避する人、隠そうとする人が本当に多い。なぜかはわかりませんが・・・
今時、建て替えするのに自己負担金ゼロなんて絶対ありえない。これはファクトであって素人が知恵を絞ったところで動かせるものではありません。だとしたらそのファクトのもとでどんな選択肢があるか、どんなメリットデメリットがあるか。それをきちんと示すべきです。

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いうまでもないことですが、メリットデメリットには金銭面だけでなく、建て替え前後の住環境という本質的な視点もふくまれます。この団地の環境が気に入ってるから変えたくない、自己負担金ゼロだろうが、金をもらおうが絶対にこの環境がいい、この古い団地からは動かないという人もいるでしょう。そういう人は建て替えに反対すればいいとおもいます。

一方で、この団地の時代遅れの環境に、言葉にできないほどの不便さと限界を感じている高齢の組合員が数多くいらっしゃるのも事実です。
・毎日の買い物やゴミ出しで足腰を痛める、エレベーターのない階段の上り下り。バリアフリーという観点が皆無
・近年の異常気象に耐えられない低い断熱性。夏は猛烈に暑く、冬は凍えるように寒い。冬は滝のように結露発生、
・オートロックも防犯カメラも皆無のセキュリティ環境
・電圧、換気、給排水管問題等、そもそもの生活インフラが５０年前で時代遅れ

建て替えをしても建て替えをしない維持修繕を選択するとしてもどちらにもメリットデメリットはあります。どういう選択肢をどういう理由で選択するかは全く個人の自由ですが、いずれにしてもコストがどうなのか金銭的なことがわからないと意思決定のしようがありません。あまりにも多額の金額がかかるようでしたら我慢して今の環境に住み続けるという人もいるでしょうし、そもそも建て替えが実現することも無理とわかったら高齢者に厳しい不便でバリアフリー皆無のこの環境から出ていくご老人の方々もいるでしょう。いずれにしても選択肢、そしてその選択肢をとるためのコスト負担、ここらへんが明確にならないことにはまったく意思決定のしようがありません。

「自己負担金ゼロ」という目標を掲げるのはいいのですが、すでにそれは現実離れしたファンタジーになっています。このファンタジーに固執して現実的な費用負担の詳細を掘り下げようとしないことが団地の再生を妨げている大きな原因です。そしてこのコストの面は今のように一部の素人がぐるぐると議論を重ねても絶対にわかりませんし話は進みません。プロであるデベロッパーとさっさと議論すべきです。

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相変わらず全く進展ありませんね

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進展どころか、後退したという話ですね

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南船橋の団地もついに建替え後のマンションが発表されたようですね。
ここも本気で建替え目指すなら建替推進決議ができなければ始まりませんが、一向に発案される気配すらありません。

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玄関ドア交換するらしいから、この先20年はないな

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もう現実的には建て替えは難しいような気がしますね。ここまで建築費が上がってしまうと、もう相当な持ち出しをしなければ、建て替えは困難だと思います。多くの建て替えプロジェクトが頓挫していると聞いています。

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