■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■
計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー (仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分
[スレ作成日時]2015-09-10 03:01:46
>>1500 匿名さん
売り抜けってことは
暴落する前に売るって事。
その第一次が10年後。
新築で10年住めば満足でしょ。
次に買う人も10年で売り抜け。
暴落は50年後くらいから。
ここのスレ特有の表現では
そわそわする って言う。
理由は 60年後に提案される 拠出金が目玉飛び出るくらい多額だから。
>>1501 匿名さん
1492を読むとみんな売るという事だから供給過多なら値段下がるでしょう。他が売却前に売って価格下落前に損失回避する事が売抜け。
10年以内に売り物が増えてくなら売り抜けなんてないでしょうに。
>>1502 匿名さん
あのね 一般論を言ったまで。
小学生じゃないんだから 先生の言う通りにはならんよ。
ある方は５年、ある方は７年、ある方は１１年
一斉に売りが出てくるわけないでしょ。
５０年くらいは売買できるよ。普通に。
問題はそれから買う人。
一般論でいうなら一斉に売りださなくてもそんな期間で売り物が多ければ値段下がるという事ですよ。
解った？
需要と供給で価格が決まるんだから市場に売り物が多く出てきてて買い手市場なら値段はどうなるかということですよ。
>>1504 匿名さん
お前も しつこいね
そんな期間にって言うけど５０年だぞ
半世紀！
これだけの期間があれば ここの出物くらい何回も吸収するやろ。
それとここが 買い手市場になるのは 60年後。
もう建て替えの話はお腹いっぱい。ネタとしてつまらないし、ネガするにしても持って違うのにしてくれ。
不利益被らないように10年以内で売っちゃおう！って方が増えるとしたら、
すこし微妙な気分になります。先のことはだれにもわかりませんけど。
いい環境なのだから長く住もうと思う方は迷いもないだろうし、
ここを読んでいないのかもしれません。
60年後の話は、誰かが言ったマンション寿命説から来てるだけで、このマンションが建て替えなければいけない根拠はない。
配管設計やコンクリート寿命が、40年前とは違うのに60年寿命に根拠がないから、立て替えが100年後かもしれないよね。いや、建て替えはもっと先かもしれない。
首都直下地震が30年以内にかなりの確率であるからといって、現在の都心の不動産が暴落してますか？ 短くても半世紀先以上先の建て替え金がかかるという事で騒ぐのはアンバランスでしよ。
皮肉ではないです。この問題を気にしすぎる方は、そもそも、この価格帯に手を出すべきではないように思います。
後の購入者の何割がこのスレ見てるかな。
ものすごくマイノリティーで、かつ、見てる人の大半が野次馬だったという事もあり得る。
60年後なんて、ここにいる奴みんなあの世にいるんだし、そんな話してどうすんだって。
>>1518 匿名さん
だから暴落はしないんだってば、
1492をよく読んでみろよ。計画してるって書いてるの。
誰が買値より下げて売るって言ったよ
買値にプレミアを乗せて売る人ばかりなんだから。
それで売れなかったら 売りゃしないよ。
だから暴落しないんだ。
暴落するのは 隣地から申し入れがあってから。
ところでお前はもっと若造と思ってたけど
案外 年取っていそうだな。
俺の事を 君なんて呼ばなくていいから
オカマっぽくて 気持ち悪い。
どうして６０年先建替えという明確な数値が出てくるのでしょうか？
1470が書いておられたが、「最近のマンションはコンクリートの強度30N以上なら100年もつよ。」
この100年の真偽はおいてても、少なくても６０年程で躯体が崩壊寸前となり建替えが必至となる
事態なんて、全くと言って良いほどあり得ません。長期に維持する為に大規模長期修繕計画も存在
し、あるスパンで計画的に強度維持を図っていくので更に躯体寿命は延びます。
個人的見解では、近代の構造物は頑強なので100年以上は存続すると考えています。
それとは別儀で、手抜き工事や耐震偽造などの明確な建替え理由がない限り、それと居住者全員が
資金潤沢で新品好きで壮齢でない限り、建替議案はまとまりませんので、結局は 遠い遠い将来の
使い切る迄（崩壊寸前迄）、建物は存続し続けると思われます。
1470の引用ですが「生きてるうちに建て替えの話なんてまず出てこないから、心配するだけ無駄」
説も一理ありで、既存不適格の議論は現実的ではない不毛の議論でしょう。
他人のババ抜きの事まで案じていたら切りがありません。
>>1522 匿名さん
言われるまでもなく、そんなことは分かった上での「100年以上は存続」説の支持者です。
では、「マンションはコンクリだけで造られているのではありません」のネガ詳細を述べて
ください。
>>1523 匿名さん
1522さんではないけど。
まだ100年経過している高層マンションはないだろ。
誰も分からんのだよ。つまり未知の領域。
100年先までコンクリートメーカーは補償してるか？
理論上は持つって言うだけだ。
ところで築100年の高層ビルは怖くないか？
金属も もろくなってそうだし。
コンクリートはあくまでも補強材だよ。
「く体」ではない。
1509です。理解不足ですか？
隣接する三菱商事の容積率を買って、タワーマンションを開発したが、発売時には40メートル高さ条例の土地になった。つまり建て替える時には40メートルのものしか建てられないので、同格の広さと資産価値ある区分所有に単独ではできないねって事だよね。
①建て替え時に、隣接地三菱商事と一体再開発出来れば、全体容積率からタワーマンションではなくても、再開発できるだろうとなる。ただし、三菱商事が一体再開発に応じないとなると狭い土地に172区分の割り当てでは、資産価値の下がる物件になる。
②60年後という数字は、過去のマンション寿命説から来ているだけで、建て替え時がいつかはわからない。現在のマンションからすると100年後かもねって話。
③この価格帯で、ここまで建て替え時の問題を気にするのが理解し難い。欲しいから買うんであって、価格が下がらないから買う物件ではないよね。東京であっても2025年からは人口が減る事を考えても、数十年後の資産価値を期待し過ぎてると思う。
マンション自体が100年大丈夫だなんて、このスレ上の主張だけであり
デベもゼネコンも保証なんかしてないし、
中古でもし転売する時にも「100年ok」なんて客には言えません。
高度成長期の団地が今でも健在デあることを考えたら、今のマンションなら50年以上は余裕で持つよ。
昔のコンクリには良い川砂を使えたので参考になりません。
仮にコンクリが１００年もっても、社会的寿命はもたない。
赤プリが３０年で建て替えたことに想いを馳せましょう。
日本人は新しい物好きだから。
>>1525
●「100年先までコンクリートメーカーは補償してるか？」
⇒建造物に100年先の補償の前例があるかないかは把握していないので議論は控えるが、
あなたが言っているのは、買ったマンション（完成品）の補償なんだから、デべや販売元
への補償なら筋は通るが素材メーカーに迄、補償を広げるには無理があるし、どういう類の
補償なのかも、抽象的すぎてコメントできない。
>>1525
「ところで築100年の高層ビルは怖くないか？」
⇒全国いたるところに高層ビルが存在する。それを言ったらキリがないし高層ビルの続出が証明済み。
コンクリートはあくまでも補強材だよ。「く体」ではない。
⇒ 最近のマンション（完成品）の話なんだから、あくまでもコンクリートを使った躯体（構造体）
の意味。 意味、分からないのかな？
ここは、内装はどうなんですかね？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583434/res/1166/
ちなみにプラウド六本木のマホガニーのラウンジは、期待が持てそうです。
>>1538 匿名さん
ネット対策チームの方？
やけに詳しいし 必死だね？
寝言は寝てから言え。
意味が分からないのかな？ って調子乗って言ってんじゃないよ。
コンクリートがクタイだったら ナゼ剥がれるんだ？
剥がれたらダメだろ。
材質は軽量気泡コンクリート板で
それが樹脂類で結合されてるだけだろ。
日々の揺れなんかで隙間ができ
そこに雨が入ったり風で劣化してんだよ。
だから大規模修繕で特に外壁を補修するんだよ
100年補修なしで 大丈夫か？
そんなにコンクリートに自信があるなら
お前の区分所有とこだけ補修なしでいいね。
ところで 100年経過したタワマンの補修費って知ってるか！
もちろん想定でいいぜ。
答えはお前から返信が着てから。
>>1538 匿名さん
私はもちろん100年先まで生きてる訳ではないですけど
築100年経ったタワーマンションなんか住みたくないです。
家賃がタダでも遠慮します。
想像ですけど 築100年のタワーマンションがあるとしたら
罪を犯した犯罪者の刑務所に転用されてるんじゃないでしょうか？
毎日 揺れて不眠症になるでしょうから 刑罰にもなるって事で
100年どころか、60年や70年経った古マンションには住みたくないです。
1538のネット対策チームの したり顔で言う人
1541の 俺は 質問の返事待ってんだけど、まだ？
もう寝るぞ。
ちなみに 俺の質問はあなたが好きな築100年後のタワマンの大規模修繕費。
想定でいいから 早く頼む。
来年には竣工するここか、まだ数年後になる虎ノ門か神谷町から六本木1丁目の森ビルレジデンスか、三田小山西か、泉岳寺かを考えてる。
建て替え論も、100年後住みたくないとかの議論もそれぞれの結論ついたところでしょう。他人を説得する必要はないのだから。
60年後にどうとか、そこは経済的な納得づくで購入検討するわけだからね。
100年後に刑務所がとか、コンクリートは躯体じゃないとか、大規模修繕費を聞かせろとかね。議論する必要あるのかと。勝手にツイートしてればいいのに。
>>1541 通りがかりさん
「だから大規模修繕で特に外壁を補修するんだよ。100年補修なしで 大丈夫か？」
興奮しすぎで支離滅裂だな（笑）
大規模修繕の必要性はずっと前に次の様に書き込んでいる「長期に維持する為に
大規模長期修繕計画も存在し、あるスパン（一般的には10年強のスパン）で
計画的に強度維持を図っていくので更に躯体寿命は延びます」とな。
その時は部材の交換や補修等を行うので性能アップや美観も継続的に維持される。
＊築100年後のタワマンの大規模修繕費。⇒ あるスパン（一般的には10年強のスパン）
で回転継続して行くので、100年間補修なしで いきなり大規模修繕なんてあり得ない。
現実的には各スパン毎の費用の累積となる。
大規模修繕の計画書と費用見積もりは管理会社のお仕事で～す。
60年の寿命を例にあげたのは、私かもしれません。これは、近隣住民ネガさんが建替えの話を持ち出したので、どんなに早くても60年くらい先の話でしょと言う意味で書きました。寿命に根拠はありません。他のマンションと同じくメンテの問題と理解しています。
感じ悪くてゴメン。
話題が、その語弊があるかもだが、8000万円台のマンションなのかっていうレベルなんだよね。軽く触れる話題であっても拘泥するとこじゃない。
出張用以外は、物件価格が2億前後はするから。数億の資産持ちか、今後に総資産増えてる見込みじゃないと検討しないでしょ。例え10年後に売却損だから買う買わないじゃないんだよね。
1541さんは 100年目が第一回の大規模修繕でその修繕費を計算してくれとは
言ってないと思う。
自分の都合の良いように論点をすり替えるのはフェアーじゃないよ。
管理会社の仕事って言うけど
修繕費を負担するのは組合員だから。
管理会社はおカネを集めるだけ
そして自分に都合の良いように使う。
実はあなた みたいな組合員が一番管理会社にとって
ありがたいんだ。
鴨 その物。
ところでエレベーターは 何本使えるか知ってる？
管理会社丸投げのあなたなら ２本分の費用負担を喜んでしそうね。
100年間に使うエレベーターの総費用は
２本で３０億。
貨幣価値を換算してるから 心配しなくていいわよ。
心配すべきは
一本分にしてほしいわよね。どうせ使わないんだから
いや使えないんだから。
頑張れ
これまでのレスで およそわかりました。
ここは頭は悪いけど、 お金を持ってる人が買うんだって事。
>>1551 主婦さん
たぶん勘違いされておられると思うのですが
ここはエレベーターは２基あります。
一基は奇数階止まり、もう一基は偶数階止まり
または低層階用と高層階用と違う運用をするでしょうから
一基と勘違いされたんですね。
>>1553 検討板ユーザーさん
頭が悪そうなのは その通りだが
カネを持ってるのかどうかは分からんね。
本当にお金を持ってるなら
こんな いわく付きマンションなんか買わないから
エレベーターの件は よく調べたほうがいいよ。
高層高級マンションが高層低級アパート仕様って言う
落ちがついてるかも。
ま どうでもいいけどね
あれ？エレベーター3基では？
>>1558 通りがかりさん
実はその事なんだけど １９０世帯もあるわけだから
高級マンションとしてエレベーターは３基 絶対的にあった方が良いと思うのですが
今度 契約時に みんなで申し入れしませんか？
３基に変更してくれるよう。
２基では朝の混雑時に15分は待つことになりますから
とんでもないです。
後で管理組合で3基運用に変更すれば良いのでは？
デベの強みは
1548みたいな 修繕計画は 管理会社で～す なんて言う
馬鹿がついてるいる事だよ。
怖いのは地権者だけだったわけだ。
エレベーターもよくこんな条件をのんだものだ。
ま どうでもいいけどね
あらためて、図面見てみたが、3基目の非常用エレベーターも全階あるよ。常用に変更すれば良いのでは。
>>1562 検討板ユーザーさん
ごもっともです。
ですがあの頃は役所の指導に背いて
施行前に
１０９m を早く着工しなくてはいけない状況でした。
地権者様のご意向を最大限飲むしかないじゃないですか
ってことですよね？
>>1563 通りがかりさん
非常に興味があるのでご教示いただければ幸甚です、
その非常用エレベーターの 押しボタンと乘り口ドアは
どこにあるのでしょう？
それと全階にあるとはどういう意味なのでしょうか？
以上ご教示いただければ幸甚です。
>>1567 匿名さん
資料ちゃんと読んだら常用兼非常用エレベーターと書いてあるので、3基とも常用できるのでは？
全階って書いたのは、荷物用とか地下用でないことを言いたかっただけです。
入り口も同じところにありそう。
>>1569 通りがかりさん
いやいや 私こそ皮肉を込めた言い方で謝ります。
てっきりポジの方だと思ったもので。
私は このエレベーター件は総会事案になり得ないレベルに
なっていると思います。
ま お金持ちの
運動不足解消で階段を使うと言う趣旨なら 一基の理由も分かります。
おっと また皮肉になってしまいましたか
ご勘弁
>>1570 通りがかりさん
本当は 私が知りたかったのは
３基と言うからに各階にドアが３つ あるのでしょうか
と言うことでしたが 資料では分からないですよね？
ありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。
ここは100年後の大規模修繕を心配する必要は
無さそうですね。
それまでに 壊れそうですから 心が
容積率買取の資産価値
容積率買取分は、マンション購入価格のおよそ１／４位と説明した根拠についてご質問がありましたので、ご回答します。１／４というのは私の感覚的な数字でしたので、土地建物価格を予想して以下の通り計算してみました。
土地価格 周辺相場から２，１５６千円×２，７８８㎡＝６，０１２百万円①
建物価格 標準的なタワーの建築費３５０千円×２３，６３５㎡＝８，２７２百万円②
本来の土地に建てられる建物面積は容積率５００％なので、２，７８８㎡×５＝１３，９４１㎡ですが、２３，６３５㎡の建物が建っているので、差引９，６９５㎡は容積率買取で増えた面積です。したがって容積率を買い取ったことにより、６９．５％建物面積が増えました。土地面積が６９．５％増えたのと同じ効果（価値）です。
容積率価格 ６，０１２百万円×６９．５％＝４，１８１百万円③
マンション全体の資産価値①＋②＋③１８，４６５百万円④
容積率買取分は、③÷④×１００＝２３％となります
建物の寿命について
メンテナンス次第で１００年建物が維持できるという説は、前々から承知しています。ただし大手ゼネコンの試算では、建物を維持するために１００年間にかかる修繕費の総合計は、当初建築費の２倍かかるとの話でした。実際に建替えになっているマンションの築年数は、設備老朽化や経済的陳腐化もあり３０～４０年で建替えになっています。１００年というのは修繕費もかかりすぎるので、建物寿命を４０～６０年と説明させていただきました。
エレベーター３基
１７２戸であれば、エレベーター３基は適正なレベルかと思います。１台追加すると、維持管理・修繕コストが多くなり共益費・修繕積立金に影響してきます。ただこのマンションは、駅入口まで徒歩５分ですよね。１階まで降りるのにたぶん２～３分位はかかりいらいらするでしょう。白金高輪駅も白金台駅もホームが地下深いので、駅入り口からホームまで２分位はかかるので合計１０分です。個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワーマンション向きの場所ではないと思います。
この位のマンション買うのに何でそんなにいろんな事考えるのかね？
ほとんどが検討者でもない戯言なんだろうけどよくまあいろいろとネガが思いつくよなぁ。
容積率買取の資産価値の説明で、土地がすべて容積率５００％として計算してしまいましたが、一部３００％が含まれるので、正確には分かち計算が必要でした。容積率買取分は２３％より増えることになると思います。
>>1578 匿名さん
まー心配しなさんな
ケンカは江戸の華って言うだろ
エレベーターの件で地権者様と成金購入者のバトルが
楽しみで張り付いてるんだ。
総会議事録を 時々アップしてくれよ！
>>1527 匿名さん
君はまだ遊んで欲しいんだ。
読んだけど高値で売る事考えてる人ばかりで売値が買値より低かったら売る人いないの？
このスレで論じられてきた事と全く関係なく一般論としての売りたい人の売値希望ですね。
君どころか「ボク」の方が呼び方として適切だったな。
エレベーターが何基あって、どういう使い方をするのかっていう事は、
Ｍ．Ｒ．か担当営業嬢に聞けば即、わかる事でしょうに？
何も、時間と紙面を費やしてここで云々する内容じゃない！
この板で行ったり来たりの議論が休日の暇つぶし目的ならしょうがないな
って認識だけど、もし真剣にヒアリングしているのなら、こんな不確実な
所で青筋立て、眼尻釣り上げてなんて、ウマシカの骨頂！ＩＱが知れる！
>>1584 匿名さん
そんなに検討者のリーダーになったみたいに
上から目線で言わなくってもいいんじゃありませんか？
なんか年取ったじいさんですかね？
そこまで言うんなら あなたが率先して聞いてきて下さい。
>>1577 近隣居住者
あなたはリタイア人で暇いっぱいで粘着だから、ゼネコンや建築指導課や設計事務所等の
専門家に聞き取り、相談したり、資料取り寄せ電話かけまくり、駆けずり回って、しつっこく
ネガ活動を展開しているが、はたで見てて悲壮感漂い滑稽な感すら覚える。
何故なら、ここを検討している層は、人生においてそれなりの経験と知識と思考の集積を
繰返し、それに見合う情報と経済力と判断力を培った人達である。こんな板の書き込み程度に
惑わされて購入計画や判断をくつがえすような能力や人材ではないという基本的な事を分析
して取組んだ方が、あなたの冷汗が徒労に帰さずにいいのではと私は遠くから眺めている。
個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワーマンション向き
の場所ではないと思います。⇒ では何故に、ここより駅遠に位置する桜田通りや外苑西の
タワマンが高額で売れ、高額で中古取引される程人気があるのかな？
あなたの説は常に強引な誘導に駆られ、客観性が極めて欠如している。
ご参考：住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001024022017...
ご参考：よい家選び
http://yoiie1.sblo.jp/article/178886176.html
ここで出てくるポジトークの人は気持ち悪い
言葉使いも 成金そのもの
浜離宮のスレの方が楽しそうだから
そっちにいきますね。
ここ3日間ありがとう
あ そうそう エレベーターの件でのバトル
総会で分かったらアップしてくださいね。
それまではチラ見程度はしておりますから。
>>1577 近隣居住者さん
貴方の書いた容積率買取の価額計算ロジックですが、根拠ないんですよね？それとも過去事例からの計算ロジック引用ですか？私も素人でどうやって取引金額が決まっているか知りませんが、貴方のロジックには相当の違和感を感じます。私のビジネス感覚では、容積率を売る事により売主側の土地の価値が減少するであろう金額を算定する様な気がしますね。そもそも本物件の様に大通りに面した土地の方が高いしね。買う側の土地の価値を基準にするって、理解できませんね。
私の意見も単なる推測ですが、貴方の過去の書き込みを見ると、あたかも事実の様に記載していますよね。検討する人に相当迷惑ですよ。論点を出すのは良いと思うけど、事実ではない事は、自分の推測であると他の人に分かる様に書いて欲しいものですね。貴方の書き込みを間に受けている人もいる様なので、なおさらと思いました。
検討なしのスレ書き込み＝こういうのが大半じゃないの。暇つぶしの愉快犯や板荒しなんだよ。
又、ピンボケや流れと微妙に異なるコメントを書いたりは検討なしの在日異邦人じゃない？
>>1577 近隣居住者さん 1421近隣居住者
私も1598 匿名さんと全く同感です。
以前、1577近隣居住者さんのことを「貴方の論理は、故意に間違ってる（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に好都合な推測と、起こる確率が低い推測に基づき結論付けしている。」との指摘があり、正にその通りだと私も思っていましたが、検討する人に相当迷惑ですよね。
