大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART7

>>711
それって、よくないよね。
人によって愛想振るったり無愛想にしたりするのは、サービス業ではあり得ない。
バイトだろうと金もらってる以上は、プロの仕事しないと。

>>712
大規模マンションですからクレーマーみたいな人もいるでしょうし大変なお仕事だと思います、実際結構辞められてるみたいですし、クレーマーの人に直接注意する勇気はありませんが従業員の方に理解ある住人でいたいです。

>>712

ぜんぜんおかしくないな。
こんな不特定多数が書き込む掲示板で具体的に
何も書かずに批判する精神の持ち主が相手なら妥当ですｗ

業務こなしてなければダメですが、
愛想があるかどうかなんて規定はない。


「人によって愛想振るったり無愛想にしたりするのは、サービス業ではあり得ない。」

こういう考えの持ち主にクレーマーが多い。

706の意見が708や709の理由とは限らないのに話が進められている・・・・・。

対応が遅れたとか無愛想ぐらいで辞めてしまえって思う人が居る方が不自然なのに。

悪く書いてる人に内容がないので、ただの荒らしでしょう。
私も707さん同様、見つけられたらすぐに挨拶して下さるし、対応は早いしで感心してます。
殆ど２階に行きませんが、少しやり過ぎなくらいとも思ってます。

荒らしに反応するのやめときましょう。
コンシェルジェさん、いつもきちんと対応してくださいます。

書き込み内容によっては勝手に荒らしと決めつけたり、駐車場での逆走など事実かどうかわからないことについてはあったと決めつけたりと、いつ見ても滑稽な住民ばっかり

匿名板ですし、誤解や思い込みもあるでしょう。
ゆとりの心でご覧になればどうでしょうかね。

ですよねぇ。
本当に緊急で重要な事は議論されない掲示板ですからｗ

管理費がガンガン消費されていると言うのに。

まともな資金運用もされてないのは、最初に決めないから

>>686
植栽の件ですが、真夏の昼間に水遣りをしていたので枯れてしまったんだと思います…
植物を育てている人なら、真夏の真昼間の水遣りは、かけた水が土中で熱湯になり植物を傷めてしまうから絶対NGな事は常識ですよね。
残念です。
復活してくれると良いのですが…

損害賠償請求した方がいいですね
やっぱり丸投げの知識のない会社はダメですね

>>723
損害賠償請求はありえますね。

ただ今の管理組合理事に賠償額の計算ができる人が居るのでしょうか？
エネルギー管理士ぐらいの技量がないとなかなか難しいと思います。
管理業者は賠償側なのでデータの提出は義務ですが、賠償額の計算はしないでしょうね。
してもかなり低く算出されると思います。

臨時総会の議案が増えています。
先月お知らせのあった３０階の水槽の直結工事の可否は引き続きします。
費用の出処は書いていませんが、貯水タンクはタンクとして使用するそうなので管理費から支出しそうですね。
そもそも設計時に２４ｔ/日使用すると思っていたのが１ｔ/日弱しか使わず２４倍以上の誤算があったのが原因なのに。
そのタンクから送水されているのはゲストルームの３部屋トイレ個室大便器３つパーティルームだけなのに１日に２４ｔ
使うと言う設計はどう考えても設計ミスとしか思えません。
月に７２０ｔ予測が３０ｔだったという７００ｔもの誤差があるわけです。

貯水槽は緊急時専用とするワケですが、容量は１２ｔです。
その１２ｔの水は飲むことが出来ません。洗濯等には使えます。

管理費を使って工事すると言うなら、工事なんてしない方が良いです。
もっと管理費を有効に使いましょう。

725続き
２バルコニーでの喫煙を禁止する。
放火さわぎがあったので仕方ないですね。
私は嫌煙家だから賛成しますが、
バルコニーを禁止にするなら代わりに喫煙ルームを設けるべきです。

３来客用駐車場の値上げ
近辺の水準に合わせるそうです。
駐車場のゲートはいつもしまっているのに止めている人はどうやって入ってきてるのでしょうね？
契約者ならキーは持っているでしょうけど、出ている時もあるでしょうし未契約の人もとめますよね。
いつも不思議に思ってます。
出て行く時も自由に出られないのではないですか？
近隣と同額だと入るのと出るのに不便だから誰も止めなくなるのでは？
少しでも管理費を増やそうとした値上げが結果的に総収入を減らす事にならない様にしてもらいたいものです。

４ゲストルームの予約方法の変更
噂では人気アイドルのチケットの様に発売と同時に売り切れみたいな？
抽選で予約にするみたいです。
抽選にしたって偏りが出るだろうし、よく当たる人は何かやってるんじゃないかと思われるだろうから、
特別な日じゃ無い日は過去の宿泊回数を少ない人順で優先順位を決めたほうが良いと思います。

喫煙ルーム、作るなら予算は喫煙者から徴収してくださいね。

>>727
なぜ喫煙者だけなのですか？

喫煙は国民の義務ではなく、個人の嗜好だからです。
町内会の会費で公園に作るのが防犯上良いと思いますけどねー。

来客用駐車場は管理人にゲートを開けてもらいます。その際部屋番号を聞かれます。
前のマンションではどれくらい停める予定か大まかな停車時間を聞かれますが、こちらは部屋番号だけでOKです。

敷地内侵入は入庫しようとしてる車の後ろから付いて行くパターンも考えられます。他と同じにするという値上げは賛成したくはないですね。せめて30分100円かな。

>>724
難しいとか簡単とか関係なくそういうのはやらんと駄目でしょ。
理事が能力が無いとか仕事をさぼって管理費が減るのなら
住民にとって理事が管理費の一部を着服してるのと一緒です。

>>729
なるほど、だから頻繁にゲート前でハザードだして停車している車が多かったんですね。
駐車場ゲート入口手前で停車して管理人に部屋番号を伝えに行っていたのか。
いつも邪魔だったんだよねぇ、やっと謎が解けたよ。

金額はほぼ近隣と同等で良いんじゃない？
あまりにも安いと住民じゃない人が住民のふりをして停めに来るでしょ。
適当に部屋版と適当に名前言ってたらいいんだし。

理事の方々、大変だとは思いますが頑張っていただきたいです。
他住民の代表として動いてくださるので、責任ももちろんですが、住人のサポートも必須かと思います。

>>732
理事の人って半数以上は立候補して意欲のある人ですが、
抽選で押し付けられた人も居て嫌々やっているつーか
全く仕事をやらずさぼっている人も少なからず居るでしょ。
サービス業なんて土日が繁盛期で働きに行ってるのに
理事会なんて出れね～つの。

来客用駐車場を利用する場合
コーン等をおいて管理室に行き、部屋番号と契約者の名前、利用時間帯を報告する。プラカードを車中に入れて報告してることを示す。
部屋番号と契約者の名前が合わない場合は貸さない。

近隣と同額にして、駐車場に入らなければ、それこそ問題です。
ここの契約駐車場も相場から遥かに安いんですから、相応の対応した住民の車はこのままの金額か倍の金額で対応しても良いと思いますけどねー。

でも意欲のある方を選ばさなかった効果が見事に出てますね。意欲がある人も、途中で面倒くさがるように仕向けてるのでしょうか。
管理会社は何か見つけられたら嫌なことでもあるのかな？

>>734
その駐車場利用方法は現ルールですか？それとも要望ですか？
コーンって用意されてましたっけ？保管場所によっては邪魔になったり
気づかなかったりして利用されなかったりするでしょうね。
部屋番号と住民の名前は２階エントランスに入ればわかるでしょ。
適当なメールボックス開けて配達物の宛先の名前覚えれば良いだけですから。
メールボックスが誰でも開けられる状態にあるのは
利用者が暗証番号を忘れた時の保険の様な気がしますね。
号知らなくても１０秒ぐらいで開いてしまうのは暗証番号の意味がないでしょ。

>>734
９月の理事会の様子すこし覗いてみましたが１０人強の参加者がありましたよ。
理事１７名なので意欲のある立候補者だけが参加してたのかもしれませんね。
総会の時理事は出来ませんて言った人以外は参加するべきだとおもいます。
昔は住民でなければ理事にならなかったのに、今は誰でもなれます。
法だけに関して言うと、総会で全く関係ないオリックス劇場のスタッフが「立候補者が居ないのならじゃあわたしがが立候補します。」
って総会で可決されたら関係ない人がなってしまいます。
私としては意欲のある外部の人よりやる気の無い名義貸しの方がましだと思いますけどね。

>>736
響きを賃貸オーナーとされてる方を、住民では無く、外部の方と仰ってるのですね。
理事さんは住民の方の筈ですが、途中で賃貸に切り替えた方が仕切ってられているという事でしょうか？

オーナーの方が資産価値を気にすると思いますよ。

確かにゲストルームの予約は異常に早いですね。
平日でも午前０時と同時に瞬殺です。
そんなに利用者がいてるとは思えないんですが、そんなもんなんでしょうか。
どうせなら、抽選にしてもらった方が嬉しいです。
あと、キャンセル待ちも可能なら。

ゲスト用駐車場、外部の人が使ってるなんて思いませんでした。
フロントガラス内に許可証を置くような処置程度なら、やっていただきたいですね。

>>738
どんな風に？要望だけでしょ。

>>732
874戸、2000人からなる大規模で、住人のサポートは個別に対応出来かないでしょう。
しかし、西区の催し会場に意欲のある理事さんが点在してるのを見かけますから
気軽に声かけされると良いと思います。

みなさんにお尋ね致します。
隣の方のたばこの煙が閉めきったこちたの部屋へ入って来て困っております。
どこから入って来ているのか分かりませんが、すごく匂う場所はいつも決まっております。

同じようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいますか？

よろしくお願い致します。

>>742さん
①24時間換気が常時運転となる場合、吸気口側にタバコの煙が流れれば
例え窓を閉め切っていても、東から西に流れる風によって
ベランダ隣でタバコの煙で部屋の中まで煙たくなります。

② ①で吸気し洗面の給排気グリルに流れます。
此処から臭う方は

給排気グリルP-13GLF型のフィルターをタバコの煙の通さないものはあるかまずは相談してみてください。

三菱電気 お客様相談センター 電話 0120-139-365

③①で吸気し浴室の浴室暖房乾燥機に流れます。
此処から臭う方は

浴室乾燥機161-M530(3室常時換気タイプ)型のフィルターにタバコの煙を通さない物はあるかと相談してみてください。

大阪ガス お客様センター 0120-0-94817

④此方からも吸気していますが、

⑤樹脂型レジスターの機構部に風向きコントローラーが有るものも
有るようです。
相談してみて下さい。

株)ユニックス www.unix-coltd.co.jp
お客様フリーダイヤル 0120-700-203

>>740さん
そりゃ、オーナーの方が色々な物件を持ってる場合が多いので、ひびきのここが変だなって思ったら、管理人室に言いますよ。
外部の人が駐車場を使ってるかは分かりませんが、普通の大規模マンションなら、来客用は無料だったりするので、他と金額を合わせるというのは、安易な考えすぎますね。
それよりも管理人とかがもっと管理をして、仕事をするべきだと思います。

>>742さん
⑥ ①〜⑤が細かな対処方法の相談窓口ですが、
ベランダからのタバコの煙がする時に、此方を閉め切るのが得策です。

>>737
ごめん、ひびきの事ではなく一般論で言っただけです。
外部の方の意味はオーナーでも住民でもなく新町公園を散歩する人とか全く関係ない人を指します。
ひびきの街に住所を置かないオーナーや借りてひびきに住んでいる住民は関係者です。


ひびきはの街は規約で理事や幹事になれるのは現に居住する組合員のうちと決まっているので、
このマンションに住所を置いているオーナーから選ばなければなりません。

６月の総会の時に抽選で選ばれた理事１名が「私はここに住んでいない。」と言った発言で
議長であるマンション管理主任技術者は別の人を再抽選すべきだったのをやらなかった事になりますね。

理事はいつでも自由にやめることができます。
ただし、代わりの理事が決まるまではやめても任務は残ります。

今回の場合は現に居住していないので元々資格が無いものがなっているので、代わりの知事が決まるまでの条項は無く
直ちに解任です。
管理組合法人では無いため厳しい事にはならないでしょうけど、早急に代わりの理事を決めるべきです。

理事会自体が規約違反をするのは大問題だからです。

>>750さん

それは抽選で選ばれた理事さんも住まれていないのに重荷で迷惑だったでしょうね。
今すぐやる気のある住人に変わって頂くと良いでしょう。

>>743です。

訂正します。
東から西に流れる風…×
西から東に流れる風…◯

>>725さん
1tは水だと比重が1で1㎥で1000ℓ
1t/日は1000ℓ/日です。

ゲストルーム1浴槽満水量およそ400ℓ/一回 実用水量370ℓ
ゲストルーム2浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
ゲストルーム3浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
シャワー使用量が一般平均家庭量8.5ℓ/min×宿泊人数
30階のトイレ使用量 大洗浄4ℓ〜6ℓ/一回・小洗浄3.3ℓ〜5ℓ/一回


ゲストルーム1のシャワー使用時間を1人10分として、2人で170ℓ＋浴槽370ℓ＝540ℓ
ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
トイレ使用が1人大6ℓが一回、小5ℓが1回としましても11ℓ/半日×宿泊人数
ゲストルームのトイレ、2人平均使用量は22ℓ〜/半日

3部屋あるゲストルームの稼働率の割に宿泊者がお風呂に入られていない計算になります。
浴槽にお湯を溜めない文化風習の方が宿泊してるのでしょうか。

仮に2部屋がお風呂を使われた場合は、540ℓ＋410ℓ＝950ℓとなり
ゲストルームのトイレ2人使用量22ℓ/半日×3ゲストルーム＝66ℓ
それにしたって、宿泊施設を最低で見積もっても1016ℓ
ビューラウンジやスタディールームのトイレ稼働状況はどのような物でしょうか？
もし、住人が転換せず在席もせず、住人の使用率が悪ければ
常用してる方には使用を控えてもらう措置を取るべきです。

実質使用量 30t/月＝30000ℓ
予測使用量 720t/月＝720000ℓ
大林組の設計者の方にもどのような計算方式か説明を貰うべきでしょう。



>>748さん
お客様駐車場の料金の事は理事さんが決める事なので解りかねますが、
同意見です。

共用施設での稼働状況を調査して適切な対処方法を取るべきだと思います。

>>753ですが
訂正です。

ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ

です。すみません。

説明が不十分ですみませんでした。
隣の方が室内で吸われている、たばこの煙が、窓も換気口も閉めきっている、こちらの部屋に入って来ます。
臭いがする場所はいつも決まっています。

同じようなお悩みの方はいらっしゃいますか？

よろしくお願い致します。

>>722さん
何故、設計段階でこのような自動水遣り機を付けなかったのでしょうね。

>>755さん
換気口閉めていても隙間から臭うのかな？
煙草の煙もキャッチする目の細かいフィルター使っていると全然違いますよ。

>>753
詳しい説明ありがとうございます。
ゲストルームは直前キャンセルで使用しない日も多かったと聞きますから、だいたい計算はあっていると思います。

実質使用量は管理業者に問合わせた訳じゃなく理事会だよりから予想した値です。
予測使用料はタンク容量の12tから設計は水槽が１日に２回転するのが理想なのでそういう設計に作ることから
24t/日としています。

ゲストルームが75部屋ぐらいあればちょうど良いかな。

瑕疵なので建設会社負担で修理が当然だと思います。

>>757さん
753です。
24t/日は、24000ℓ

24000ℓ-1426ℓ＝22574ℓ

パーティールームとビューラウンジとスタディールームの使用者1人につき、
1時間で大洗浄一回と小洗浄一回したとしても22ℓ/hour

22574÷22=1026人/1日
パーティールームとビューラウンジとスタディールームの稼働が1026人

ありえへんありえへん。
本当に瑕疵です。有難うございました。
理事さん、どぞよろしくお願い致します。꒰◍'౪`◍꒱۶✧˖°

753です。

1日の予測稼働数ついでに1時間にどの位稼働予測していたのか
予想してみました。

1026人÷(9時から23時)14hour＝73人/hourですね。

理事さん、今は瑕疵と言ってられてますが、
響きは地震災害が起きた時、災害救助出来る西区で一番高い建物です。
30階に周辺住人や帰宅難民が避難なされて宿泊なされても
大丈夫な備えの貯水タンクを備えているのでは有りませんか？
しかし、水質の事を予測していなかったかもしれませんね。

>>759
水質検査で重要視されるのは重金属やら細菌類です。
それらは当然クリアしているでしょう。
残留塩素は0.1未満の所は沢山あります。

残留塩素が完全に０の場合は雑菌が増殖します。
最近ＴＶでペットボトルの口のみ後放置した後の菌の増殖をやってますが、
あれと同じでジュース等はそれらが栄養となって爆裂に増えますが水道水は僅かです。
水道管内に菌の混入も可能性が低く、飲まなければ健康被害も出ないし
沸騰させれば菌は死にますので0.1未満でも放置の所は多いのが現状です。
改修費用が無いから・改修費用を出すくらいなら、利用制限をして使っているのです。

>>760
解りやすく説明有難う御座います。
水質を考えた飲料水としては解らないですが、
南海トラフなどの地震災害時
ライフライン(ガス、電気、水道)が途絶えた時、
水道復旧(水道管破裂等)されるまでの30階から高層階の
生活雑排水(トイレ洗浄、掃除用、水シャワー用、食器洗浄用、洗濯用)として
各家庭に最低限必要だと思われますが

パーティールームにおけるキッチンでの水質を考えた飲料水とした時と
災害時の30階以上の居住区の雑排水として考えた時の
貯水タンクの今後の行方がどうお考えになられてるか、
居住者の皆さんの賛否両論が必要な訳ですね。