【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

週刊新潮に杭偽装の特集。建築の不具合は大概8年くらいで出てくる。ワイン同様、10年過ぎたマンションがオススメだと。住民モラルや管理組合活動もわかる。耐震基準を変更した1981年以前の物件、2006～08年の建設ラッシュ時の物件は注意が必要。
湾岸エリアは杭打ちをしっかりやるというのがゼネコンの共通認識で耐震設計も相応のものをしているのでむしろ安全とも。意外と都心も支持層まで深い。

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＞421
よどんだ川と違って、芝浦港南あたりの運河はすぐそばの海と一体ですからね。潮の満ち引きで水が常に入れ替わっているし、東京湾も昔みたいに工場からの汚水なんかを垂れ流していないですから綺麗なものです。よく、運河が匂うとかいう人がいますが、潮の香りはすることがありますが臭いにおいはありませんね。

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湾岸マンションの中古取引成約予想単価一覧表を貼っておきます。

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センチュリーパークタワー凄すぎる。
駅近でもなくあの築年数でこの価格か・・・。

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月島っていいよね。
ＣＧＰ欲しかったな。
中央区で駅直結のタワーマンションって他にないでしょ。

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Ｖタワーは駅から少し歩くけど、日本有数のビッグターミナル直結。
ツインパークスの方が高いのはなぜだろう。

眺望？

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＞427
湾岸の場合、駅距離だけじゃないね。上位にワールドシティタワーズやパークタワー芝浦
ベイワードが入っているけど駅から遠い。
眺望とかマンションの仕様とかいろいろな要素が絡み合う。あと、開発期待値が織り込ま
れている場合も。

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>>425
タワーズ台場はギリでトップ10圏外かぁ。あと2万成約価格が高ければ…残念。

>>427
ツインパークスは、エントランスとか、眺望とか。立地的にも山手線、地下鉄2社、ゆりかもめ等かなりの路線が使える、加えて銀座徒歩圏。沢山のメリットがあるし、内装デザインなど、シックな感じのヴィンテージマンションとしての評価が高く、資産価値は落ちにくそう。(タワーズ台場もそっち系のデザイン)
Vタワーは直結とはいえ、ちょっと歩くからなぁ。勝どきビュータワーくらいの直結距離だとかなり価格凄くなりそうだけどね。

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>>424
これから中古を買う人は、予算もあると思いますけどこれのトップ20くらいの中から選択して購入しておけば、今後も間違いないですかね？

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>>430
今後を気にするなら中央区港区から選んでおいたほうが良いよ。

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ファミール月島とか内覧したことあるけど高級タワーマンションって言えるのが不思議なくらいがっかりしたな。
外観も変だし。
超駅近だけど。

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これと見比べると面白いですね。
豊洲勝どきがかなりあがってる

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＞433
それは面白いなと思い、エクセルで両方の資料に記載がある物件の比較表を作成、ついでに
マンションの戸数データがあるので、総戸数の加重平均値を取り、地区別騰落率を計算した
ところ、興味深いことがわかりました。

2010年から2015年の5年間で最も上昇率が大きかったのは、港区の港南地区、芝浦地区。
両地区は30％以上上昇しています。これは、品川駅・田町駅・山手線新駅の大規模再開発
計画や品川駅がリニアの始発駅に決まったことなどが影響しているものと思われます。

次いで、中央区の佃地区、新橋・月島・勝どき地区で125-130％の上昇です。佃地区は
30％伸びていますが、月島・勝どきは意外と伸びていません。月島・勝どきは、いまだ周辺
環境が整っていないことが影響しているかもしれませんので、今後伸びてくる可能性は
あります。

最も上昇率が低いのは江東区。豊洲が125％、有明・東雲は120％程度の上昇。豊洲は人気
が出てきているものの、やはり港区・中央区には及ばないようです。有明は、最も都心から
遠い上に、周辺環境整備もこれからなので、もともと安かったうえに上昇率も一番低く
なっています。

正直、ここまで綺麗に港区、中央区、江東区の差が出るとは思いませんでしたが、中古マン
ション検討者には非常に参考になる興味深い結果と思います。

※台場はタワーズ台場一棟しかないので、地区別分析に入れていません。

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あと、2015年絶対値で平米単価1000万越えは、ツインパークス（汐留）、Ｖタワー（品川）、
ワールドシティタワーズ（品川）、芝浦アイランドグローブタワー（芝浦）となりました。
一般的な人気や評価を反映していて違和感は無く、順当と言えるのではないでしょうかね。

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>>433
豊洲がかなり上がってるなんてテキトーなことを言って申し訳ないです笑

かなり興味深いデータを編集してくださって感謝です。

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借りた方がいいんじゃない？
価格の高いタワマンは物件価格のわりに、
賃貸に出しても、大した賃料取れないから。

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やはり有明の一番手はBACでしたね。

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>>424
> 湾岸マンションの中古取引成約予想単価一覧表を

　このデータの意味合いなんですけど

(1) 今後の取引の、平均単価の予想値
(2) 直近で成約が見込まれる、特定の1つの取引の予想単価

のいずれでしょう？ もし(1)なら、何件ぐらいの取引をどのように想定しているのでしょうか？
同じマンションでも部屋によって単価は大きく変わるため、データの算出方法によっては結論に影響するかと思いましたので。

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>>439
直近で成約が見込まれる予想単価 ですね。該当マンションの中古物件を売り出した場合に数ヶ月以内に成約が見込まれる予想単価を、最近の成約事例から予想しているものだそうです。
デベロッパーのバイアスがかかっているデータや売主の売り出し価格と違って、ある程度信頼できるデータと思います。

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>>438
BACは築浅だから単価が高くなっているが1年後にこの位置にいるか微妙。

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