リビオ文京茗荷谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区千石二丁目235番1・238番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩12分
都営三田線 「千石」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：39.47平米～72.57平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-07-12 22:39:25
他の物件と比較検討するにあたり建築概要書を拝見しましたが、不忍通りは拡幅計画がありますよね。現在の道路境界線より約6メートルもマンション側に道路が広がりマンションの敷地が道路として取られてしまいます。その時、このマンションは建ぺい率や容積率をオーバーしないかどうかと言う問題や建て替える時に元の面積を確保出来るのかどうかと言う問題があります。
この辺りの話を今度販売員さんに聞いてみようと思いますが、既に聞かれた方はいらっしゃいますか？
問題だと思っているのがその時建物の壁際、つまりエントランスの出入口扉から道路まで約20センチ位しか離れていないという事です。今は道路際からスロープで出入口までアプローチされていますが、道路が拡幅された時は出入口から道路に跳び下りる事になるのでしょうか？
ちなみに緑に囲まれたエントランスのパースがありますが、あの緑は道路が拡幅されたら全て無くなってしまうんですよね。さみしいですね。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
買い物は普通に選択肢がある状態で良いということでいいのかな。
スレッドを読んでいて感じました。
サントクやライフがあれば、いいでしょう。
１店舗しかないと寂しいですが、
複数あって選べることができると、結構いい。
買うもののバリエーションもかたよることもなくっていいですものね。
>176さん
ご指摘のジャーナリストさんについて調べてみましたが、ご自身が被害に遭われて訴訟を起こし売買代金を取り戻した経緯があるようです。
以後、何冊か不動産業界の闇をとりあげた著作を書かれているようですが、実際に自分の足で現地取材されているとは驚きです。
現地を見ました。
1階の壁を作ってましたのでどこまで計画道路が広がるのか良くわかりました。
道路が拡幅されると、エントランスの自動ドアが開いて一歩踏み出すといきなり歩道に出る事になるんですね。
ここは坂道の途中にあるので、凄い勢いで下りてくる自転車と衝突事故が発生しそうです。
坂道を勢い良く下りてくる自転車を見て思いました。
配慮の無い設計だと思います。
パースに描かれている緑も道路の拡幅工事と共に無くなると思うと殺風景ですね。
既存不適格な上に隣地と揉めている様だし、それだけのデメリットを払拭する材料が現地を見ても見つけられませんでした。
既存不適合建築物は担保価値としても70%とか60%とか掛目が入るそうですが。まあ、その辺は金融機関によるかと思いますが。
【No.173～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当】
すべて角部屋ということで、タイプによってかなり人気の偏りは出てくるのではないかなと思います。
値付次第というところもあるのかな。
Dタイプが北西向きということかな？
冬場は日が入ったりするのでしょうか。
コンパクトなタイプですので、あまり日当たりなども気にならない単身者向け？
環境の割りに高過ぎ
全然茗荷谷じゃないし(笑)
これでも安くなったんだよ
１８３様、そうなんですか？価格下がったのですか？
このあたりは人気の地なのでしょうか。
駅に特別使い分けでもないし、環境的に便利ともいいがたいです。
相場なのだとしたら、部屋もごく普通なので高すぎるというを感じました。
春日のクレビアが新価格で売れ行き好調だったので文京区の他物件が追従した。
去年の11月頃モデルルームいったけどここのAタイプで2階で7800円台だったよたしか。
こんな場所そんな価格で売れるわけないから売り出しのときには1000万くらい下げてだしたみたいだけど。
今までの流れがイケイケ（古くてすみません）過ぎたということがあったのかもしれませんね。
お値段、これで落ち着いてくれば、
また新たに検討したいなと考える人が出てくるのかしらと思うのです。
これくらいで適正価格と考えて良いのでしょうか。数年前と比べたらさすがにまだお高いのかもしれないですけれど・・・
4900万円の2LDKは何階でしょうか？
２階くらいでしょうかね。
南向きみたいですが日当たりはどうでしょうね！
近くのグローリオ、シート取れましたね。んーって感じだけど。
グローリオ、リビオ、パークハウス小日向、プレシス小石川共にグレー〜茶色がベースで同じ感じに見えてしまいますが文京区はグレーor茶系が流行り？
高級感があるからじゃない？
ちかくのベレッサは黒系で高級感あるね
最近できたディアナコートは白系だったかな
上のブランズも濃い茶系と黒と白のコントラストですな。
みなさんここはいい物件だ
今、第２期の要望書を受け付けているところですが、第２期は３戸だけの販売なんですね。３３戸中、地権者さん住戸は２戸。一般分譲分は３１戸です。そのうちの３戸が２期の販売分ですが、第１期ってそもそも何戸を販売したのでしょうか。 内廊下で角部屋、マンションの仕様としては高くなりやすいような感じなんですよね・・・。
以前モデルルームを見に行ったので、9月半ばで閉鎖の案内が来ました。販売再開は来春の竣工時だそうです。
>>176さん
林田力さんはインターネットTVで
ルサンク事件を報じた方と思います。
http://youtu.be/q2UTnaS3trQ?t=3445
朝日新聞や東京新聞の記事より早かったです。
約一年販売してこの様とは
最初価格を欲張りすぎたのが裏目だな
去年からいまの価格設定にしていれば目処がつくとこまではいっていたろう
完売しましたか？2016年で9月半ば閉鎖だったようですね。モデルルームも既にないのでしょうか。もしくは販売中止に？
この物件一体どうなってしまったのか
ホームページが丸々無くなり不気味…
茗荷谷のモデルルームはなくなってました。
セコムの方は、現地モデルルームになったようです。
ただ、現地の工事は続いてるので販売中止はどうかと思います。
竣工後販売に切り替えたんでしょ
来年になればまた情報出てくると思うよ
この下にまた、別のマンション計画ありますね。
こちらは、千川通りに面してますし、確か住友？
施工後販売でも苦しそうですね。
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
前通りましたが、黙々と建築は進んでます。竣工後販売再開だそうです。皆さんおっしゃる通りですね坂下の住友物件との動向が気になります。
[No.206～本レスまで、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[No.155～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
近所に住んでます。
今週西側の足場がばれました。
すごくカッコいいのに、残念です。
工事が超超遅れているので
引き渡しが出来ないのです
販売再開ですね
名前が変わったのかな？
名前は変わってません
すでに契約者がいるので今さら変えられないでしょう
ヒカリテラスというのはコードネームですね
HIKARI TERRACE（ヒカリテラス）で検索しても公式ホームページヒットしました。名前は、茗荷谷の名前も残しつつ、ヒカリテラスという名前でも売る感じです。
http://l-bunkyo-m.jp/?iad=yahoo-sem1604-spec-txt25
4月に建物完成。3LDKから1LDKまであり、ホームページに家族の写真があったのでファミリー向け物件になる予定なんでしょうか。1LDK39平米なので1人暮らし用な気もしますし、子供1人の夫婦共稼ぎ世帯向けになりそうな予感。
教育の森公園が気になりますね。どんな公園なんでしょう？
教育の森公園は、ドラマ撮影でも使われるよ。最近は、校閲女子とか
あと、区民が使える体育館やジムもある
教育の森はほんとにちびっこには楽しいと思いますよ！遊具が小さい子供向けという感じのものもありますから。
うちも子供が小さいときに行っていました。夏はじゃぶじゃぶ池もあった。今もあるのだろうか？あるとするならば、とっても楽しいんじゃないかな。
小さな子供がいても入りやすいカフェもあるし子供がいる人には暮らしやすい街だと思います。
これだけ売れないマンションになっちゃったんだね。
最初は平均坪単価380万くらいだったんだから
出足でつまづくと今の時代取り返しつかないね
2階の4900万円2LDK見て来ました（Cタイプ）。リビングの窓が…。腰高と言われてましたが実際見ると壁が自分の顎のあたりまであります。その上が窓。外は隣のマンションの下の崖の部分。バルコニーに出るにはキッチンから、細長いドアを開けて出るのみ。
不忍通りに面した1LDKの4階は思ったより明るいです。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
７階のモデルルーム見学しました。
あまり期待せず行きましたが想像以上に良かったです。通りの音も全く気になりませんでした。
完成してる物件は内装カラーやオプションは選べないものの実際の日当たりや眺望、音を確認できるので安心できます。入居も始まってるみたいですね。
早めに判断しようと思います。
千石駅からもアップダウンがあり、残念なことにハザードマップでは青色なんですよね、ここ。
坂の下り道の途中にあります。ほぼ坂道降りたところかな？
不忍通り沿いで、自転車も車もすごい勢いで走っていくので玄関口がすごい埃っぽいですね。
近所に住んでます。千川通りの下水道改良が予定されており、水害は解消されると期待しています。それより、こちらは坂の途中で自転車の往来が激しい方がマイナスかと思います。
ウチも不忍通り沿いです。建物の中だと通りの騒音は許せますが、玄関出た瞬間現実に戻される感じがします。
224さん、参考になる書き込みありがとうございます。坂の途中…そうなんですよねぇ。自転車は丁度速度を緩めないという感じなのかしら。気をつけないとなりません。
家の中が静かであればとりあえずは良いと思う人だからこのあたりを考えるのではないかなと思います。そうでない場合、もっと静かな地域を最初から選択するのでしょうから。この辺りだったら大通りではなく内側の方とか。
>>225 匿名さん
224です。
リビオの前あたりで坂が急になるので、自転車は気をつけて通らないとついついスピードが出てしまうように思います。
道が広がった方が安全かも知れませんが、前述にもある通り、こちらは玄関出てすぐに歩道になる設計ですね。
このあたりは地盤は大丈夫なんですかね？
明治時代の古地図によると現在の千川通りの東寄りに川が流れている。現在の千石三丁目交差点の東側に猫又橋という橋が架かっていた。今も猫足風の橋脚が残っている。よって地盤は推して知るべしだが、丘陵の麓で一応先史時代から陸だったので安定地盤までは浅いと思う。東日本大地震の時も液状化はなかった。あとは販売センターで柱状図を見せてもらってください。
ありがとうございます。
坂下(千石三丁目交差点)より6~7ｍ高いので、そこに比べたら地盤はいいですかね。
江戸時代の地図を見ると林大学頭の端っこあたりですかね？
>>230
坂をなだらかにするために大正時代に不忍通りを土盛りしたという話があるので柱状図を見ないと何とも...明治時代には千川通り沿いは水田だったそうなので湾岸よりはマシだと思うが地盤はあまり期待しないほうがいい。ただ茗荷谷みたいに水害もありーの軟弱地盤ありーのの偽台地には負けてないと思うし、本郷や白山の一部に見られる土盛りや擁壁のある崖地と比べればまだマシなほうだと思う。
不忍通り自体は切通しだし、坂下あたりが土盛りだとしてもそんなに昔なら水は抜けてるだろうし地盤の心配をする必要はないと思うんだけど。
谷底より4m高くなってるのはもともとの地形？
古地図見るとちょうど崖部分ですね。
マンション自体はかなり良いと思う。
外観も内廊下設計も。
売れてないのは特に1LDKだと思う。
このあたりだと一人暮らしよりDINKS、ファミリー向けじゃないの？
今1kとかの単身者物件ってだぶついて空室が駅近でも多いんだよね。1LDKもじきに溢れてくるから作るだけムダな気がする。文京区では3LDKの希少価値が高いからそういう物件を作って欲しいな。価格が一億超えてくるから誰も買えないよーってことだろうが...
単身者向けマンション経営をサイドビジネスにするのが一時期流行ったからね〜、でもそろそろポジションチェンジするべきだろうな
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
単身用1LDKって分譲もいずれ（或いはすぐに）賃貸ってイメージだよね。でも自分が単身で賃貸探した時に千石徒歩10分を借りるかって考えると微妙かもわからんね。築浅お洒落物件を求める層はもう少し派手な立地を好むだろうし、仮住まいだから見た目はどうでもよく兎に角利便性っていうならもう少し駅近を探すだろうし。ここは立地がファミリー向けっぽいから1LDKが残ってると聞くと何となく納得。
ここの1LDKならDINKSでもいけると思います。
今の時点でどれくらい入居していますか？
マンション名で地図で検索しても未だに表示されないですね。
HIKARI TERRACEでグーグルマップを検索すると茗荷谷駅にマーカーが付いてる...なんでだろ
ここの地面は昔から崖(高台)だったんですか？
それとも完全に崖下で、大正か昭和に嵩上げされたんですか？
建具が安っぽく感じたのは、
私だけでしょうか。
元々崖部分を切ったので、このマンションの地盤は強いと思われます。
個人的には坂下にマンションやお店などが増えて綺麗になるといいなと思います。
明らかに誰も住んでいない古い民家がある。
3LDKのＢタイプは全て売れたんですかね？
竣工写真出てたんですね。夜、エントランスのマンション名の所が光るのって何気に格好良いです。
昼間の写真よりも夜の写真のほうが多く掲載されているのですね。普通、マンション見に来るのって昼間ばかりですから、こうやってあまり人が来ない時間帯の写真を出しているのは考えているなというふうに感じました。
昼間とは全然印相が異なってまいりますね
あと何戸かな
残りあと少しですかね？
2LDKはもう売れたみたいですね。
間取りを見て気になったのですが、3LDKのバルコニー側のサッシは
ワイヤーが入っているように見えます。
そうだとしたら全てのサッシがワイヤー入りになるのでしょうか。
これは、マンションの地域・地区が防火地域の指定となっているからですか？
ワイヤー入ってますね
ワイヤー…
立地、専有面積、間取り、規模、いずれの面からも中途半端なマンションだと思います。
それでも茗荷谷駅と千石駅を使えるのは大きい
茗荷谷と千石のどちらへも徒歩10分以上と遠い上に、途中の坂も急だよね。
大塚、春日＆後楽園、千石、護国寺などの各駅にバス出た方が良さそう。
特に今のような季節や雨の日などは。
千川通りより少し高台にはなっているとは言え、この立地だったら千川通り沿いに建つ住友のシティハウスと大差はないね。将来南側に高い建物が建つリスクも考えると、住友シティハウスの方がマシかもしれない。入居後の管理上のリスクを考えても、こちらよりも戸数が多い住友物件の方が安心だと思う。
住友シティハウスは完全に坂下、氷川下町、昔田んぼだから嫌だな
あの辺り昔はよく水害が起きていたし。
地盤良くないから地震時の揺れ方はリビオとシティハウスで違うだろう。
残り3戸？
最近のゲリラ豪雨では大丈夫でしたか？
雹が降ったね、この間。
平成12年から16年の浸水実績図はこれ↓
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...
谷地より丘陵上の斜面や尾根付近の方が水が出るというふしぎな区なんです、文京区って。
おそらく低地の治水に変態的なレベルのリソースを割いているのではないかと邪推
古地図見ると、このマンションの場所は昔は丸山町だったんですね。
林町ではなく。
ここは販売戸数が旧地権者用住戸を除くと31戸ですが、現在までにどれくらい成約となっていますか？
物件概要ではこれまでの販売で残っている先着順住戸が3戸、これから販売される第二期2次が2戸だそうです。既に建物は竣工済ですが、最終期販売はいつになるのでしょう。
1LDKが若干残ってるんだと思う
3LDKはあと2戸でしょうか？
ある程度値引きいれて販売してるんだろうけど…
食洗機なかったりキッチンカウンター等が安っぽい人工大理石だったりサッシが全て網入だったり同レベルのマンションと比べてコストダウンがきついかな
エントランスもそこそこ高級感あるし、地盤もそう悪い場所じゃないから悪いマンションじゃないよ
でもディスポーザーは欲しかったかなあ、あれ後からつけられないから
結構売れ行きいいね、もっと苦戦すると思ってたけど。
サッシが網入りは良くないんですか？
営業さんからは、今までの住民アンケートを元に、満足度が低いものやランニングコストがかかるものは省き、エントランスの高級感は維持して、緩急つけた結果を物件価格に反映することで満足度を高めてると言ってました。
個人的にはサッシの網目がいやです。
せっかくの眺望も網目こしになっちゃいます。あとディスポーザー。まあ高級物件ではないってことで…。
完成して４か月も経ってまだ売ってるんだから十分苦戦でしょう。
エントランスには造花置いて高級感出そうとしてるけど、狭いです。
オートロックがひとつしかない賃貸仕様。
内廊下は空調無いし、部屋の仕様も良くない。
ディスポーザーはこの戸数だから仕方ないと思うけど、かなり安普請のマンションです。
しかし、安い！
文京区でこの値段、非常に安いと思います。
きっと売り方失敗したんだろうね。
この戸数でディスポーザーなんか付けたら管理費がすごいことになる。
３３戸程度でディスポーザー付きって超高級物件だなｗ
それはさておき上の方も書いてる通り安っぽい物件だけど、この価格なら全然ありだな。
リセールも期待できそう。
売れないのは東急リバブルのせいだな、きっとｗ
この立地でこの売れ行きは頑張ってると思うけどねえ
なんだかんだ言っても文京区の一応高台(谷底ではない)ですから売れるでしょう。
茗荷谷駅も使えるし、林町小学校が学区ですしね。
池袋、護国寺、江戸川橋、春日、根津に行けるバス停が近いのも良い。
千石２丁目でも大通り沿いなので震災時の火災に巻き込まれにくそう。
内廊下で空調が無いと中住戸では室内に風を通すことができませんね
空調ありますよ
ナイスペンシルですね
内廊下には換気扇だけでエアコンはありませんよ。
内廊下にエアコンあると管理費高くなるからいらないです。
エアコンあってもわざと付けないマンションもあるしね。
内廊下なのにエアコン無いって、内廊下の良さが半減ですね。
夏なんて風も通らないし、エレベーター待ちは地獄では？
まあココの内廊下は短いし、確かに管理費考えると付けられないでしょうね。
仕様も含め低コストマンションだから仕方ないです。
その分安いので良いと思います。
でもそんなに言うほど暑くはないですよ
うーん、地獄は言い過ぎだけど、風の通らない屋内って夏は嫌だなぁ。
その分安いからバランスですね。
うちに内廊下はエアコン動いてないな。
一階はついているね。
正直、なくても平気だよ。
地獄とかいうのは実体験ですか？w
廊下に住むわけじゃないですしね
どちらのカフェですか？
名前は分かりませんが、千川通り沿いのマンションから徒歩１、２分のところにあるカフェです。
クネーテン、ですかねえ・・・。
1LDKの物件は、ベッドはクイーンサイズも置くことが出来るらしいです。でもかなり幅はいっぱいいっぱいじゃないでしょうか！？
リビングは広さはまあまありますし
二人で暮らしていくことを考えると
まあ良いのかなという感じはします。キッチンは広めに取られていますからね。
茗荷谷と千石、全く違う街を楽しめるのは良い。
>>1LDKの物件は、ベッドはクイーンサイズ
夫婦同室できますね。
クイーンサイズだと、赤ちゃんが産まれた時にベビーベッド不要で、川の字に寝ることだってできるから経済的かも。
1LDK洋室は4畳ですよね・・・。4畳って狭いイメージだったんですがクイーンサイズベッドが置けるなら1LDKはファミリーでもいけるのかなと考えちゃいました。
徒歩10分というとかなり歩くイメージですが、茗荷谷や千石から歩いてみると、そんなに遠くは感じなかったです。
今は教育の森公園が閉鎖中なので、茗荷谷からだと遠回りしないとですが。
先日、現地周辺を散策してきました。
隣のトタン家屋やその裏のアパートは地上げできなかったんですかね〜。
残りの住戸(2F)と至近距離で、後々面倒が起きたら嫌だなぁ…と思ってモデルルームには入らず帰りましたが、購入された方は周辺環境の説明とかありましたか？
１LDKでもしっかり暮らすことができる、ということがあります。
居室４畳は流石にしっかりという感じじゃないように思いますが、クイーンサイズを置くことができるというのはいいのかな。
部屋の形がなんとなくベッドの形に近い用な感じなので、それで大丈夫なのかなぁと思いました。
大通り沿いのいい所は、夜道安心して帰れる所だと思います。
住宅街に入ると狭い道、真っ暗、死角だらけで少し怖いですし、子供の帰宅も心配です。
大通りでも、このマンションの前の歩道は狭いし、スピード出した自転車も通るから怖いよ。子供を歩かせたくない。
なんか必死
子供の話を出してきている人が多いですが、子供さんいらっしゃる方多いんですね…
茗荷谷駅周辺歩いていても親子連れとかランドセル背負った子どもたちを多く見かけるなと感じておりました。
子供がいる人だと、特に周辺の道路の状況も気になりますよね。一人で歩くことが多いでしょうかrあ、安全なことが第一になりそう。
まだ二棟も売れ残ってるのか...大変だな。
最近は駅近至上主義みたいな根拠のない風説による風評被害がひどいからな。
すぐそばにある三菱地所の小石川ザレジデンスとかには子供がうじゃうじゃいるから子供の住む環境としては問題ないと思うよ。そのせいか知らないけどこの地域は保育所が増えたよね、近所にアスペの子供を更生させる塾とか珍しいものもできたしなあ。むしろここよりも駅近の地域は老人客狙いで路地にも流しのタクシーが入り込んでくるし、バイクや宅配業者の軽トラの通行が激しいから子供は危険だよ。
問題あるのかないのかどっちなんだ！
1LDKプランのところ、シニアのご夫婦の写真がありました。そういう方たちをターゲットとしているのだなと思います。
ある程度の年令になると、家の中が広すぎても困ると聞きますのでこういうのも良いかもですが、
居室が４帖なので、流石にダブルベッドは置きにくそう。
やっぱりシングルじゃないと厳しいかなぁ。
3LDKのプランＢと2LDKのプランCはすぐに売れたね
1LDKをシニアご夫婦の住まいへの提案とは考えた事もなかったので
正直驚きましたが、老後は戸建てで抱え込んだ荷物をすっきり処分して
マンションでコンパクトに暮らすのもいいかもしれませんね。
しかし、さすがに8畳、4畳の2部屋では2人が生活するには手狭かと感じます。
そのちょっと近くにある、住宅街の中にあるランドステージの方が圧倒的に良いみたいですね。
もうそろそろ完売しちゃいますが。
なんか変なの湧いてるな
ランドステージは外廊下だからな
[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]
[自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]
Aタイプの70平米台でファミリーが住むにはどうかと思いましたが、間取りを見ると
それぞれの居室面積が6畳、6畳、4.6畳であれば何とかなりそう？と感じました。
しかしどの居室もリビングインで玄関から直接個室に移動はできないようで、
子供の成長と共に使いづらい部分が出てくるのかな？と思いました。
>>261 匿名さん
帰宅時に電気が付いてる部屋をチェックしてるんだけど11戸しか電気付いてないよ。全然売れて無いよね。現地で新日鐵の人が売れ行き悪くて困ってるって言ってましたけど。
あと残り５戸くらいじゃないかな？
音に影響のない2LDKと奥の3LDKは割とすぐに売れたみたいですね。
>>227 マンコミュファンさん
そうですよね。不忍通りは計画道路になっていて、外壁ギリギリまで道路が広がります。今はエントランスに植栽スペースや駐車スペースが有りますが、道路が広がればそれらは全て無くなります。エントランスを出て直ぐに道路になる計画です。敷地が道路に取られて建て替えの際には同じ規模の建物が建たなくなる様です。この計画では道路予定地も含めて確認申請を取得しているので、道路が広がった際は、道路に敷地が取られて建蔽率、容積率等が法律を満たさない既存不的確建築物になるって千石の不動産屋さんが言ってましたよ。最初から欠陥建物になる事が分かっている新築を買う人の気持ちが分からないって。まあ、考え方は人それぞれでしょって答えておきましたけど。
>>309 マンション検討中さん
とあるブログに販売価格で坪単価380万円売り出し価格を大幅値引きして貰い、平米価格100万円切ったって投稿がありましたが、マンション営業をやっている知人に聞いた所、この辺りは5年前の販売坪単価260万円で実際は値引きして230万円とか220万円で取引されていたそうです。それを考慮すると平米単価100万円という事は坪単価330万円なので特に安くは無いですよね。この建物は敷地が道路に収容されて既存不適格になる事を考えると一見安いと思うかも知れませんが、そうでも無いと言われました。東京でのオリンピック発表からマンション価格は暴騰してますが、統計によると現在は高くても買える人は買ってしまい高止まり。マンション価格は高騰し過ぎて売れなくなったので、値引き合戦が始まっているそうです。マンション営業の知人からは昨年の11月からこの秋位に買った人は、株取引に例えるとストップ高で買った様なもんだって言ってました。プロの間ではこれからマンション価格は暴落してオリンピック決定前の水準まで戻るそうですよ。中国やイギリスでの不動産とオリンピックの関係者を調べるとオリンピックの２年前から１年前に不動産価格はピークを迎え、その後は暴落しています。不動産を買うならオリンピックが終わって3年後辺りが良い様です。今からですと5年後に買うのが良い様ですね。
例えば家賃20万くらいで5年過ごすと1200〜1300万くらいかかるんですかねー。そのくらいマンション価格が落ちて気にいる物件があればいいですが、駅近物件は必然と少なくなりますし、ここは…。まぁ買える人は買うべきですね。
>この計画では道路予定地も含めて確認申請を取得しているので、道路が広がった際は、道路に敷地が取られて建蔽率、容積率等が法律を満たさない既存不的確建築物になるって千石の不動産屋さんが言ってましたよ。
そりゃまあ現在の容積率では建てられないかもしれないが、前面道路が拡幅した場合の容積率次第で今と同じ、あるいは今以上に建てられる様になるかも知れないよね。７０年後の話ですけどね。
>>318 マンション検討中さん
マンションを安く買うコツをマンション営業マンの知人から聞きました。マンションは完売！、残り僅か！などと言う言葉を躍らせて消費者の購買意欲を湧き立たせるのがコツだと言っていました。この為に1期販売、2期販売と何度にも分けて販売するそうです。1期完売！2期完売！と言う文字を躍らせ、もう直ぐ無くなると思わせると消費者は買いたくなるそうですね（笑）マンション営業はそこを狙うそうです。「今買わないと無くなりますよ！」これが営業マンの殺し文句だそうです。マンションは完成後１年を経過すると新築物件として販売出来なくてなります。そうなると商品価値が毀損してしまう為、大幅値引きされる事が多いのでそこを狙うといい買物が出来るとアドバイスを受けました。このマンションはいつ竣工したのですかね？昨年の11月には茗荷谷の駅前に販売センターがあったと思うのですが？しかし、販売直後（380万円／坪）と今（300万円／坪）の販売価格がこんなにも違って来るとは驚きですね。70m2の物件だと1700万円も違って来ます。ローン期間が10年も短くなる計算です。「リビオ文京茗荷谷麻衣と香織が行くモデルルーム体験記」を見て下さい。値引きの話が書かれています。
マンションだけ選ぶ買い方だったらそれで良いんですけどね。やっぱりマンション内でもお部屋はピンキリですから…。
やっぱり高騰した状態じゃ駅近が無難ですよね。駅近だともう建たない可能性がありますし。
マンションは竣工後1年経過で新築で販売できなくなるそうですが、
分譲マンションのホームページを見ていると、竣工後1年、2年経過した
物件も普通に販売が続いていたりしますよね。
中には全く価格を変えない物件もあるようで基準がよく解りません。
仮に新築でなくなっても未入居であれば表面上は変わらないような気がします。
Aタイプ、Bタイプ、Cタイプ、Dタイプ実際の所、それぞれ幾らで売られてるんでしょうか？階数によって違うと思いますが、損をしないように情報交換が出来ればと思います。今買った人は高く買っちゃったお金持ちですよね。１年経過すれば新築ではなくなるのでかなり安くなる筈です。
周辺環境がおしゃれじゃないよね
>>35 周辺住民さん [男性 50代]さん
このスレッドから近隣関係の事は、このマンションの住人に元地権者が3世帯入って居る様ですから、その人達が良く知って居る筈ですね。直接聞いてみるのが良いと思います。
マンション購入に際して注意すべきポイントとしてですが、分譲マンションでは一般的に境界確定を行った後に販売、引渡しを行うのが常識です。境界に問題がある場合は、一般的に重要事項説明書にその事が書かれており、契約時に宅地建物取引士によって物件に関する瑕疵は説明されるのが常識です。境界に問題がある事を隠して販売する事は、瑕疵を隠して販売する訳ですから解約条件に該当します。（知っていたら購入しなかったと言う事になります）境界に問題がある事を知った上で購入する事は自由ですが、その場合売主に対して瑕疵を追求したり損害賠償を行う事は出来ません。裁判になった場合は自己で裁判費用を負担し争うしか有りません。不動産取引において境界問題が存在しない事を確認の上取引する事は基本中の基本です。どんな大手であろうと悪事は行いますので信用しきってはいけません。不動産購入に際しては勉強を怠ると良い様に利用され損しますよ。
販売価格は坪単価330万円もするんですか!驚きですね！オリンピックが決まるまでは、この辺りの新築マンションの坪単価はだいたい売出し価格が250万円、実際の契約価格は値引き後230万円、240万円でしたよね。6年前にマンション購入を検討していた時はそんな相場でした。43%の値上りって凄いですね！お金持ちしか買えない金額です！オリンピックをネタにした便乗価格も高止まりして最近では投資目的で購入して来た中国人や台湾人も売りに変わって来ていますね。これからは今よりも買い易い金額に変わって行くでしょうね。世の中マンション価格は高騰し過ぎですよ。バブル期以上の価格なんですからね。今買うのは株に例えるとストップ高で購入する様なものなので私は買いでは無いと思います。
同じ並びの隣地で販売されたオーベル分譲時に物件を見学に行きました。その時夕方だったのですが斜面地に建っているので眺望は良いのですが、西陽が強過ぎて夏は大変だろうなと思いました。眩しいし夏でも無いのに熱いしこれは駄目だと思いました。マンション選びは夕方現地見学するのがポイントだと思いました。
長文ネガキャンおじさん、久しぶりに登場したな。元気だったか。
ここに限らず西向きはどこもそうだよね。
冬は暖かくていいと思うけど。
>>312 マンション比較中さん
＞[自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]
ここのマンションの事を褒めちぎって、買い煽りしていたと思ったらこんな事になっていてウケましたwwwww
売主さんか住人さんですかね？
住人さんだとしたら竣工してもう直ぐ１年になろうとしてるのに、まだ1/3位しか入居してない様なので寂しいんですか？夜見ると殆ど電気がついてないですよね。居住者の内3戸は地権者だそうなので、売れた戸数となると厳しい現状で苦戦している事が良く把握出来ます。先日は売れていない部屋に灯りを灯してましたね。wwwww
駅前の不動産屋にも物件売ってくれと頼み込んでいる様ですしね。普通のサラリーマンが組めるローンは4000万円台が精々なので、今の価格を考えると選考から外れるのは仕方ないですよね。不動産は竣工後１年を経過すると新築では販売出来なくなります。値引されて買い易くなれば居住者も増えるでしょうね。
セコムもモリモトも売り辛いって言ってましたので地域的な人気と価格とのバランスもあるのでしょうね。
312の自作自演はランドステージ千石を褒めちぎってたよ
灯りが少ないのはベランダ側の部屋が洋室ということもありそう。
地権者は２戸でなかったかな
>>328 匿名さん
貴方は売主さんですか？
購入者は不動産の素人です。知識も情報も有りません。プロの不動産屋には勝てないのです。悪い不動産屋であれば騙したり、伝えなければならない事を隠して販売します。
購入者が不利益を被らない様にマンコミュさんが、情報交換の場としてこの様な場を提供してくれています。発言を抑えつける様な貴方の行動はいかがかと思います。そんなに必死なんですか？
せっかく東京に住むのに駅から遠くてどうするのって話ですよ。東京なんて利便性重視なんだしさ。
遠いったってせいぜい10分でしょ
茗荷谷駅方面は緑が多くて歩いていて気持ちいい
スーパーも多くてライフは大きくて品数豊富。文京区でこんなにスーパーが恵まれてる場所はこことグルメシティがある春日とグリーンコートがある本駒込くらい。
部屋の電気が付いてないという書き込みがありますが何で電気が付いてない＝売れてないっていう発想になるのかが不思議です。
私達が見学した際、駐輪場も案内されましたがほとんど自転車が止まっていました。
一世帯１台って仰っていたので入居者は結構いると思います。
私達は予算届かずで購入に至りませんでしたが。
ここの書き込みは不動産屋さん同士の投稿ばかりの様ですね。
この価格でも、駅まで徒歩10分以内だったら…というのがある人は多いのではないかなと思いました。駅まで徒歩12分。もう少し控えめでも。
ただ、本当にこのあたりって茗荷谷というブランドからかどこもかなり強気な感じがします。教育環境としてとても良いというのは子供を持つファミリーにとっては魅力的なのかもしれません。
外から電気がついてないように見えるのは、リビングインの間取りだから
間取りを確認しましたが、リビングイン構造でもバルコニー側に窓はついていますし
電気がついているのが見えるのではないでしょうか。
内廊下設計なので外から見えない部分が多いでしょうけど、どの間取りもリビングの
ある部屋にバルコニーはついていますよね？
この立地で1LDKって投資用なんだろうか？
投資用って駅近で駅が発展するかどうかに期待するものだと思ってたわ
そういう感じかなぁと思いますが…
文京区の場合はファミリー需要が一定であるから、ファミリー向け物件だったそういうのもありですが、
駅までちょっとあって、単身者向けっていうのはどうなんでしょう。需要がそこまであるのかなぁ。
1LDK完売ですか？
1LDKにDINKSも入ってると思いますが
ちょっと販売状況が読めないのですが、１LDKのアナウンスがないので、もしかしたら完売してしまっている可能性も高いのかもしれませんね。
気になるならば問い合わせてみたほうが良いと思いますが…。
ここだとDINKSの需要が高かったということなんでしょうか。
駅前正直言って近いとは言い難い立地ですので、あまり投資とかDINKSとかというタイプではないと感じていましたものですから。
今、アート引越しセンターが来てます。無断で不忍通りにパイロンを置いて車線を塞いで引越ししてるんだけど。車が急に車線変更してぶつかりそうになったり、お爺さんが歩道をふさいでいる引越しの車を避ける為に車線に出て轢かれそうになったり危ないなと思っていたら警察が来て、引越し屋はめちゃくちゃ怒られてたよ。
ここの管理会社は何処ですか？
不忍通りという主要道路にもかかわらず、パイロンを置き、車線を引越しのトラックが塞ぐ事を許した事にモラルの無いレベルの低い管理会社だと感じました。ここの管理は大丈夫ですか？
引越しの度に同じ事が起きてますけど？
利益優先で部屋を多く取る為に敷地に引越しのトラックが置けない様な設計になってるんだから引越しは小型車複数台でお願いしますって購入者に通知すべきですよね。
ディンクスが完売か？って話があるけどあまりにも売れないので販売は諦めて自社の収益物件にした可能性もありますね。要するに売らないで賃貸物件にしたって事です。竣工から1年経過して新築として売れなくなってしまったしね。
アート引越しセンターとここの管理会社凄いな。
お巡りさんが帰ったらまた警察の忠告を無視してまた同じ事してるよ。
道路使用許可取らないで不忍通りを塞いで引越ししてんだけど。
事故がおきたらどうするんだろ。発注者と一緒に賠償するんだろうけど。
この迷惑な引越しは何号室の引越しなの？
ここの管理会社はモラル無さ過ぎだな。
最上階にキャンセル発生したらしく、７０平米台 ６９８０万円でチラシが入ってきました。販売当初よりずいぶん下がったんですかね？
最上階でその値段ですか。
2年前は二階の同じ平米数で6300万円？だったような。
初期に購入した方は心境複雑ですね…。
その値段なら買いたいなー。
って人がいればすぐに売り切れる。
初期の値段はどうみても割高だったので
その値段で買ってしまった人はねぇ…
6980万は5階だよ
最上階は8000万くらいだったような
それ言ったら本郷、小石川の中の方もかなり古びれてる
区内不忍通りと春日通り沿いはマンションが林立していて全体に見栄えがイマイチという気がします。
このマンション自体の外観はキライではないのですが、駅から遠いのと価格のバランスがいまだにとれてないから完売にならないんですかね？
駅徒歩10分以上はブランドマンションじゃない場合お値段優しくないと基本苦労する時代だと思います。この価格帯だと共働きでないと買えない方のほうが多いのに、文京区の場合保育園事情などが足枷。1馬力で買える方はもっと良いところを買う。って感じなんじゃないですかね。
完売？
高台に建つマンションってことで、眺望が売りだったのに、引越して1年も経過しない間に住友のマンションが目の前に建って眺望の良さは無くなりました。富士山も西新宿の高層ビル群も見えなくなりました。西陽の暑さと眩しさ、そして35年ローンに悩まされる現実と戦っています。夏の西陽はエアコンも効きません。これからマンションを買う人は西陽のあたるマンションは買わない方がいいです。参考にして下さい。
なんやかんや問題があって竣工が遅れたけど、そのお陰で相場が一番高い時に売れて予想外の利益が出ましたね（笑）タワーマンションに住んでる友人が毎週末マンションの広告チラシが入って来て見てると毎週100万円ずつ相場が下落している。投資で買っていた中国人が売り抜けているって言ってました。まあ、千石辺りもオリンピックが決定する前は坪単価280万円程度で買えてたんだからそこに戻るんだろうな。900万円の値引があったなんて話を聞いた事があるけど結局幾らで売れたんだろうね。マンション業者は金持ってる客には定価で売って、金ない人には貴方だけですよ。他言禁止約束ですよって1000万円の値引したりして売るのは普通ですからね。
これ、既存不適格物件だから安いわけです。建て替えの時揉めるわねー。危ない危ない。
>>363 マンション検討中さん
都市計画道路部分を建蔽率、容積率に加えており、更に、私道所有の隣地と協議し、接道しているとからと、角地の緩和を併せて申請。結果、既存不適格物件になっております。端的に言えば、建て替え時に同じ規模の建物は建てられず、隣地から私道接道を拒否されれば角地緩和も無くなり、建替の規模は半分かそれ以下に縮小します。そう言った説明を販売時に一切しないのは犯罪級にやばいです。
資産価値に興味がない人には関係ないですが。
安くない買い物ですからねー。
