グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

地震に関していうとこれはもう結果論でしか分からない話でこの板を読む気が失せます。　残りのお部屋タイプでいくとQタイプが好きなのですが、電話での問い合わせではオプションでの色はもう選べないとのことでした。第5期分譲2次でQタイプ8500万、一回買い手があったように記憶しています。購入すると手元の貯金が1000万切ってしまうので、結局無難なタワーではないマンション買う事になりそうなのですが、魅力あるものがあれば教えてください。この近辺で探しています。

>>1521 匿名さん

>>ここって谷筋の埋め立て地？

→YES

上町台地北部の谷筋は釣鐘谷、大手前谷、本町谷、上町谷、森之宮谷、玉造谷、清水谷などがあり、ここは龍造寺谷の谷筋に面しています。龍造寺谷は小高い銅座公園を囲むような谷で、本物件の駐車場棟の西側あたりから下りの斜面になり、裏手の生活道路から銅座公園に入るところではまた階段を登ることになるでしょう。これが龍造寺谷です。
この土地は総通本社を立てる前の90年に発掘調査が行われていて、前期難波宮を造営する7世紀中ごろに盛り土で整地したとみられることがわかっています。90年の発掘調査の資料はネットで探しても見当たらないのですが（2000年以降の分は現地説明の資料をネットで公開している）隣のタワーマンションを建てる際に行われた2006年の発掘調査で以下のような90年の調査に関する言及があります。

「今回の調査地の西側で１９９０年に行った調査では、前期難波宮を造営するに際して、谷を埋立てるために大規模な盛土をして整地を行ったことが確認されています。また、その盛土の直下では、ウシ・ウマの骨が大量に見つかっており、前期難波宮造営時に何らかの儀礼が行れたことが推定されています。また、盛土の下からは百済の土器も出土しており注目されている場所です。」
出典：http://www.occpa.or.jp/ikou/gensetu/gensetu_pdf/2006_0923%20NW06-02.pd...

ではどの程度の埋め立てなのかというところが気になりますが、それは同じ資料の図版「図２ 調査地周辺旧地形復原図」をご確認いただければお分かりになると思います。総通本社の場所は「90-7」と表記された場所で、等高線から、昔ここがおおむね16-17ｍの標高だったということがわかります。西側に一部龍造寺谷に向けて15ｍを切っている場所もあります。現在ここは18-19ｍの標高となりますので、2-3ｍ盛っていることになります。ただ、ここだけ盛っているのではなくて、「図３ 地層堆積状況概略図」からも分かるとおり、この一帯は大阪城造営や夏の陣後の破却などによって整地を繰り返しています。

>>杭６０メートルなら地盤的に上町台地のメリットがないような気がするのだが。

レジデンスタワーの板でも同じようにここの杭60ｍのネタが投下されていて、58-80あたりまでその話題になっていますので、そちらも読んでいただければ大体終わった話題だとご確認いただけるかと思います。杭の長さは建物の高さや重量、N値のとり方で変わってくるそうです。また、90年の調査を確認されたと思われる方から地面すぐ下に洪積層が確認されているとのご指摘があります。洪積層は固結しているので構造物の基礎を支持する良好な地盤されています。

>>上町台地って案外地盤が弱いの？

上町台の台地はここも含め更新世の段丘構成層とされています。一般に段丘は水はけがよく安定した地盤ということになります。一方西側の船場は海や砂州を埋め立て、川を開削して得た泥や土砂で整地してきた土地です。「北浜などと変わらないでしょうという」という意見もありますが、もともと標高16mくらいあった場所に7世紀ごろから2-3ｍ盛ってきた場所と、16世紀に海や砂州だった場所を土砂で埋め立てた現在も川辺の場所を同じ埋立地として同等に扱いメリットがないというのは少し無理のあるお考えになるかと思います。

杭60mと聞いて私が想像したことは、タワー棟の脇を通る太閤下水のあたりに水脈ができていて、そこの杭だけ長いとか、埋めた龍造寺谷へ向けて落ち込んでいく西側の杭が長いということですが、どちらにしてもここの地盤が弱いという結論には至りませんでした。もし1521さんが荒らしではなく杭の長さが気になっている真剣な検討者なのであれば、MRで営業の方にどの杭がどんな理由で長いのかを確認されたり、文化財事務所や歴史博物館で90年の調査資料を取り寄せられることをお勧めします。

>>1527 匿名さん

歴史のことはよく分かりました。肝心の支持地盤の件がよくわからなかったのですが、要するに、ここは超高層に耐えられる支持地盤の深さ60Mまで掘らないとないということですか？

昨年６月の地震でも、北摂の高台でももともとある地盤と、埋め立ててならされた地盤とでは大きく差が出ました。ただし、埋め立てる土砂の性質にもよりけり。

とても勉強なります。
おそらく1527さんの見解が妥当かと思います。
おそらく南東から特に南西側にかけての杭が
60mになるのでしょう。

>>1530 マンション検討中さん

なるほど。支持地盤が傾斜しているということですかね。もしくは大きな段差があるとか。

極端に杭の長さが異なることはないですよね？60mの杭と20mの杭が混在するとか。

>>1525 転勤で大阪にさん
こちらを検討したものの選外で、この身辺でお探しなのであれば、このマンションの竣工によりご近所で大移動が起こりますから、それを狙ってもいいかもしれませんね。近所での住み替えに伴う売買は、良いところはネットに公開することもオープンハウスも無く決まっていくし、公開情報になる時点でそうした引き合いが無かったところですから、情報を持っている業者を探して先に話してもらえるようにするとか。どんな物件をご希望ですか？ちなみに私は業者ではありません。

>>1525 転勤で大阪にさん
上本町グラメが立地と仕様の割に安くてびっくりしてます。
調べてください。

上町交差点のセブンイレブンが閉店するそうです。

1532>
北側は硬いはずなので
長短混在してるでしょう

校区内小学校から東大寺学園が灘中とは別の生徒が合格していました。城星や追手門行かすか、教育大天王寺しか考えてませんでしたが、３人の子供はパドマが一人と中央なにわが一人、更に下に１歳になる女の子がいます。私自身は幼稚園から中学まで同じ学校だったので、公立というものがどういうものかよく分かりません。法円坂住宅の子供が私が小中学校の時はこの校区ではとても多かったので、親は別の選択をとったのだと思うのですが、12年間狭い世間で暮らしていたようにも思います。もちろん良かったこともたくさんあります。この辺は子育てに向いてる環境といえるのでしょうか？ママ友も塾が同じ方しかいてなくて情報をいただきたいです。現在は訳あって西区にすんでおります。実家は奈良で夢洲よりも奈良方面への中央線の連絡がうれしいニュースです。どうぞよろしくお願いいたします。

昨年末、御堂筋線９駅と中央線６駅を２４年度までに大規模改装すると発表がありましたが、谷町線も谷町六丁目駅の改装お願いしたいです。このマンション今朝見えてたので掲載しておきます。

>>1535 匿名さん
24時までのイズミヤが出来てから存在感無くなったからなあ。
安堂寺店が出来てるから無くなってもあんまり困らないですね。

>>1532 マンション検討中さん
ネットで探すと15mと30mの違いの質問とかは見つけました。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/8129184.html

>>1539

私は結構利用していたのでなくなるのは痛い。
まあすぐ慣れるでしょうが。

スーパー閉まるし夜中コンビニが側にないのはキツい
マンション２つ建つんでもう少し我慢して欲しかったです

ローソン上町店
(*´･ω･`)ｏ０○(同じ徒歩２分、信号なしで行ける僕じゃダメですか…？)

近所のプレサンスロジェ上町台が情報公開されてましたね。
一応80平米の広い部屋もあるみたいです。
http://pressance-loger.com/pl-umd41/index.html

>>1544 匿名さん
西向き、通りに面しているけど、80平米で5000万円なら人気出そうですね。
プレサンスならあり得る価格かな。
6000万円超えるなら、こちらのグラメ低層階の方がお得ですね。

>>1545 検討板ユーザーさん

物件のレベルが違い過ぎるでしょう。

>>1543 匿名さん
ダメです。

心理的に上町店は遠く感じる‥
せめて跡地にやよい軒とか入ってくれたら
いいのに

マンションだらけやね‥さすが上町台地ブランド

残り８千万円台３戸となりましたが、いつ頃完売御礼になれば、このザ・タワーは人気物件だったというのでしょうか？

大阪市では大阪城を起点として丁目が決まりますが、内久宝寺２丁目が１丁目より大阪城に近いのは何ででしょうか？

>>1543 匿名さん

裏から行くと近いので利用するかも

残り３戸の価格見て極端に言うとどの物件でもいいので返って様子見になっております。妻と私の預貯金は億超えております。世帯所得は1500万無い程度です。子供は二人でまだ義務教育中。このような状況でローンを組んでの購入がいいのか、現金一括購入がいいのか。ローンの経験がないので税理士さんにも相談してみますが、おそらく中央区には私程度の預貯金と収入の方が多いと思うのですが、このマンションに永住と考えた時に、保険代わりにローンを組まれますか。それとも一括ですっきりされますか。

>>1554 様子見さん

ボーケン跡の関電三井を待たれてみてはどうですか？

>>1555さん　関電三井はいつ頃価格帯が分かりますか？過去に大阪城ビューに住んでいたことがあるので、その値打ちは分かるのですが、年齢が50代なのでローンがそんなに長期で借りれないという事情もあるんです。それから高齢の両親がすべり症と坐骨神経痛の為に向かいにイズミヤという立地がいいのかなと思い、両親が買う形も考えたりしています。アドバイスありがとうございます。

>>1552 匿名さん
番地の番号を優先したからかな？谷町という住所が谷町筋の東西の一定範囲内に振られるように、昔の内久宝寺町は国立病院のある北側の一定範囲内も含まれていて、現在の内久宝寺町１丁目も含めて内久宝寺町２丁目だったんです（旧町名の鈴木町）。北側はその後病院のある法円坂町に取られました。

昔の内久宝寺町１丁目はどこにあったかというと上町交差点を越えて東側、現在上町1丁目になっている通りのグランブルー上町台や法円坂ハイツのあたりまで内久宝寺１丁目（昔の上堺町）だったんです。これも北側は法円坂に、南側は上町に取られました。というか上町を名乗る範囲が拡大して、南側の広小路公園のある広小路町も内安堂寺その他も全部上町になり、上町筋より東側から内久宝寺の名前が消滅した。

こうして昔の鈴木町のあたりの内久宝寺２丁目が現在の１丁目と２丁目に分かれてるんですが、昔の２丁目の番地は天理教のある南東のブロックから始まってるんです。通常であれば大阪城に近い北東を基点に時計回りに番地を振るのが基本ルールなんですが、北東からはじめると北東角の１軒だけ１番地になって西隣が最後の番地になってわかりにくいからか、大阪城に近い東側、かつ時計回りに番地を振りやすい南東から番地が始まっているところが他にもあります。１番地があるブロックから１丁目にするなら現在のように南側が１丁目になっちゃいますね。

>>1554 様子見さん
夫婦で年収比率がどの程度かにもよりますが、世帯年収1500弱なのであればローン組んで少なくとも住宅ローン控除の10年間は税金を返してもらってから一括返済が基本なのではないでしょうか。その年収水準と資産状況ですと、ローンは保険代わりというよりも住宅取得コストを最適化するためのタックスプランニングの一環です。

>>1557 匿名さん
ありがとうございます！

私は仲介業者ですがローン控除は4000万　10年間なので毎年40万かえってくるように計算してくめばよく
10年後に返済すべきなのは当然のセオリーですが、個人的には関電三井は駅8分という致命的立地のためお勧めしません。大阪城周辺であることが重要で大阪城が見えるかどうかは
利便性より劣ります。資産価値を考えると駅5分以内は重要で谷四入口まで実質4分と信号待ちで実質10分とではまるでちがってきます。スーパー目の前も大変便利なポイントです。Ｓタイプ8300万がなくなってしまったら大きな後悔となります。もし転売しなければならなくなった場合8000万前後で売りに出すのと9000万前後で出すのでは勝敗は明らかです。10年住めば賃貸で借りる事を考えれば7980で売っても損しないはずです。

かなり高くなってきました。

まさにツインタワーやね。

>>1560匿名さん　２６階のSタイプはメニュープラン２で居間を広く取れるタイプですよねえ。正直この間取りなら、Qタイプ選びます。もう父親が９０歳を超えていますので、相続金で１０年後に繰り上げ返済というのも考えています。細かい注文を言うと、8780万のSタイプも3フロア高いだけで４８０万高いというのもしっくりきません。関電三井に関してですが、自動車通勤なので駅までの距離は拘っておりません。10年後がどうなってるかは分かりませんが、住居用で考えていますので転売云々までは視野に入っておりません。4500万ほどを生命保険と考えてローン組んで住宅ローン控除を使い切ったところで繰り上げかなと考えています。8300万の物件を開き戸ではないプランに変更できるのでしょうか。関電三井の物件はどれくらいの価格帯になるかは興味ありますが、完成まで3年待つのはちょっと長いかなというのと、あの辺りは掘れば何か出てきますので、そんなにスケジュール通りいかないだろうと個人的には思っています。私が子供の頃（40年以上前）はなにわの宮跡で土遊びしてたら、なんか珍しいものが出て来てました。整備される前に水たまりがあったのですが、何とも神殿という感じの作りだったように思います。法円坂住宅に子供が沢山いた時代の話です。なにわの宮跡はモグラも良くいました。今でも子供を連れて凧揚げに行きますが、40年前とは様変わりしています。

上町筋からです。

こう見ると、やはり近すぎる

>>1565 通りがかりさん

実際に部屋から見るとほぼ目の前って感じでしょうね。

>>1560 匿名さん

関電三井は駅徒歩6分じゃないですか？

>>1567 マンション検討中さん

歩いて見て下さいそこ6分ならここは3分です

>>>1563
残り3戸のどの物件でもよいから選べないんじゃなかったのですか。もうご自身の中で答えが出ているのではないですか。

耐火構造でも火事なったら嫌やね。皆、乾燥する冬場は暖房器具の取り扱い、気を付けましょうね。

暖房器具はガスがないからエアコンになるんじゃないのですか？どのようにして暖房するのでしょうか。エアコン暖房なら火事にはならないでしょ。

>>1571 レジデンス派さん

エアコンの風が不快だから石油ストーブや電気ストーブを使う人はいるのでは？
さすがに石油ストーブはないかもしれないが、電気ストーブは使う人いるんじゃない？

うちのマンションはガス栓が部屋にあるので、ガス暖房使ってます。先月夫婦二人でで１万超えてました。ガス暖房はこのマンションできないのですか？うちは築３０年なので、昔のマンションの方が便利じゃんと思ってしまいます。

>>1568 匿名さん
ここが4分なら関電三井は6分ですよ。