プラウドタワー北浜ってどうですか？

現場に立てる建築看板を見ての話ですよ。言葉の話ではありません。

話すり替えてるけど、ここの低層投資部屋が民泊狙いって言うてたんが話の発端。禁止されてるのにできるわけない。かつての響きサンクタスとちゃうねんよここ。

>>939 匿名さん

現場の看板は建築確認申請の用途が記載されてますよ。

このマンションの近隣の話題ですから、、、、、もう

違います(笑)。

929：周辺住民さん
[2018-08-02 02:21:56]

低層階は民泊が狙いなのかな？

一期三次か。
これで一期は捌けるか？

一次 140戸
二次 15戸
三次 ?戸

>>943 評判気になるさん

素朴な疑問に対して粘着しすぎ。

>>945 匿名さん

× 素朴な疑問→役に立つ
◯ 無知の評論→誤認誘導

粘着してる人、こわい。

>>947 匿名さん

まだ民泊マンションとして喧伝されるのですね。ちょっと法的対応もやってみましょうかね。

誰か読解力のない粘着さんに説明お願いします。

誰か三人からボコられてるのに民泊民泊言ってる荒らしさんに説明お願いします。

>>950 マンション検討中さん

またそのパターンか。

ヒステリックになっている方がおられますが、寄宿舎の話題と混同しているのかな？

またおまえか

バカはおいといて。
計画中の寄宿舎って具体的に何の施設なんでしょうね？

民泊でしょう。
民泊です。

ここは普通の間取りが多いので投資部屋としてイマイチです。
尖りまくった部屋が投資にはオススメとのことです。

ここの一本北の今橋通りに建設中の寄宿舎、ネットではシェアハウスという書かれ方をしているところがありますが、具体的な計画内容を確認できるところはありませんね。

https://kansai-sanpo.com/kitahama-bldg/
https://saitoshika-west.com/blog-entry-5096.html
http://skyskysky7.hatenablog.com/entry/2018/05/19/185830

以前このあたりで計画された「寄宿舎」はCASBEEに「各寮室」とか書かれてるしストリートビューで見る限り看板も出てないので普通に寮っぽい…。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000214/214...
https://www.kensetsu-databank.co.jp/kansai/osirase/detail.php?id=194
でもそういう風に書いても実際はシェアハウスということもあり得るしなあ。

　ここの30平米代の1LDKってまだ残ってますかね？

ここの近くの行きつけの桜屋珈琲店も閉店してしまいました。
平日はランチ時はサラリーマンで混み合うけど週末はひと気も無く、店も閉まってて生活するには不便なエリアですよ。

テナント代が高すぎるしね

採算取れないでしょ

意外と路面のテナント代も意外と安い
です、事務所の賃料相場も堺筋から御堂の
間で坪７０００円から８０００円が相場。
堺筋より東側は坪５０００円であるけど
空室のまま。
この界隈は貸しビル業より今のうちに売却して
おいた方が良いと思うオーナーが多いので
建設ラッシュを引き起こしていると思う。
不動産関係の方なら分かっていると思う

>>961 匿名さん

何故でしょう？店舗と事務所の需要が減り、ホテルと住宅需要が増えるからですか？

>この界隈は貸しビル業より今のうちに売却して
おいた方が良いと思うオーナーが多いので

高く売れるから売る。不動産も企業と
しては売ればどの位キャシュが残るか
考えて売った方がいいと判断していると思う。
北区はまとまった土地も出ないし高い。
北区に比べて割安なうえミナミ・キタからも
アクセスがいいので万博も見込んで
ホテルの建築ラッシュになっているのかな。

あとこの界隈は小さいビルも多く船場建築線の
指定されている所も多く有るので小さいビルも
業者が買いに来た時に売却するのでしょう。
現状と同等の建物が建てれないので。

このマンションも＠３１０万円なら高くないと思います
天王寺区はタワーでないマンションでも＠２８０万以上
で普通のファミリー世帯が購入しているから。

一階で坪7000円？
よっぽどおんぼろビルか実用性が無いぐらい狭いとかじゃないですか？

1階なら相場的に20K切ってるオフィスを探しても無いですけど
2階より上なら15Kぐらいだと思いますが

>>927 マンコミュファンさん

なんでこんなに管理費に差が出るの？

>>965 匿名さん
少なくともポーターサービス分の人件費はありますね

>>965 匿名さん

儲けたいから

>>965 匿名さん
規模感です
例えば1000戸近いパークハウスはエレベーター10台以上あってコンシェルジュ3人ついてバスまで出しても1平米あたり250円ぐらい
同じような規模感なら普通言い訳できない、ここは相場よりだいぶ高い

>>968 eマンションさん
管理費ってマンションのグレードによってあがるものでしょ。そこに合理性はないよ。

これだけアンチレスが多いということは
”買い”マンションという証拠

>>969 eマンションさん

管理費の使い道知ってんのか？

これだけアンチレスが多いということは
”買い”マンションという証拠

一番のメイン層である地元はもんなところ見ないしね

上からほぼ半分売れとるからなあ。
すごいなあ。

実際、資金に余裕があったら買いたかったよ。

>>969 eマンションさん

てことはこのコストカットマンションは安くなきゃいけないね。合理性がないな。

>>971 匿名さん
素人さん？
東京と大阪で比べた時に、同じような設備、サービス、規模感で管理費全然違うの知ってる？
マンションの値段と管理費は比例するの常識だとおもってたけど。

下半分 売れないだろうな

今のタワマン時代をそのまんま反映したような間取り
1LDKで投資物件にしては乱立しすぎて利回り低い＋空室リスク考えたら買わないだろうし
管理費用と積立金は上層階の人が払ってください 大切な貴方住処の基礎部分ですよ みたいな

石垣部分で3LDKだったら買ってたのに
っていう人の妬みでした

>>976 eマンションさん

管理費とは何か分かってないな。

>>978 匿名さん
具体的に指摘してくださいね笑
素人さんてバレバレですよ！

ミッドタワーの転売いくらででてきますかねえ

>>979 通りがかりさん

おまえもなー

>>978 匿名さん

搾取される発想だな、大阪東京で差があるのは当たり前だからって思考が止まってると損しますよ 管理費は主に設備側にかかるものと人件費とありますがどちらも東京大阪で価格が違うものではないです つまり単純な儲け方の違い それを大阪の中で、しかもこんな貧相な共用設備で、これだけ差をつけようとしてんだからまあ割高って言われても仕方ないでしょ 免震でもない、エレベーターも少ない、、コンシェルジュもいない、逆に何に金かかってるのか教えてほしい

>>982 匿名さん

免震でもないって、DFSも保守費用はかかるでしょ。
管理費の使い道はブラックボックスではなく、明細を毎月出すから、不明な使い方はできないと思うのだが。
何に金かかっているのか不思議に思う気持ちは同感です。

心配ご無用。エレベーターが少なくても、管理費が相対的に高くても、ここは売れます。
みんなそこまで知識がないです。立地が良いタワーが売れなかったことありますか？

ミッドでも低層階は苦戦してるよー

これだけタワーが乱立してくると抜けの悪い低層階は借りる人を探すのに苦戦するだろうから、普通に考えたら販売し難くなるだろうね。

ミッドもここも低層の単価が中高層と比較して割高だよね。

価格表みると10階でどの部屋も坪300越えてるけど、18階の北西角や30階の西向きは坪300以下だし、、、西向きは11階と38階は部屋の大きさが違うけど単価が同じ！

クラッシィやクレヴィアはそんなことなかったけど。

なるほど。

ここの低層階を買うのは情弱ということですかな。
高層階のメリットも享受出来ず、設備はコストカットの嵐でタワマンの良さが何もないものね。

ミッド低層も情弱だよ
いつまでも売れ残ってるわけで
どっちも中層以下はコスカ仕様

>>989 マンション検討中さん
まだミッドの方が直結だし優位はあるね。立地を買うという意味では低層がいいとおもうけどな。

>>990 マンコミュファンさん

エレベーターもミッドは世間並みにはあるしね。

>>990

眺望が売りのタワーで低層、さらに税制メリットがなく出口が投資家いないコンパクト、しかも中高層より単価の高い部屋、極め付けにいつまでも売れてない部屋を買ったのなら、それは根本的に失敗です。

立地を買うから、中高層より単価の高い低層を買いました、とは意味不明の論理ですね。

上記に対して、駅直結やエレベーターやトイレカウンターやゲストルームどうこうは全くマイナー因子です。

>>992 マンション検討中さん

プラウドの低層階よりはマシってことでしょ。

>>993 匿名さん

目くそと鼻くそを比較してもも意味がない。

内廊下で空調完備 2種換気なら管理費が高くても仕方ないかもね

3種換気でこの管理費ならぼったくりだわ

>>995 マンション検討中さん

2種ではなく1種換気の間違い？

タイルレスさんではないですが、落下の危険性からタワーは吹き付けが主流になりつつあります。
それは仕方ないことだと思いますが、石の粒を混ぜ込んだり、質感を上げた吹き付けって出来ないものでしょうか？
ミッドの列柱より上とか、クレビィアを見てると何か残念で、出来るならここは、差別化してほしいです。

ミッドの外壁はUR公団レベルで残念です。
コストカット丸出しでそうならなければいいのですが。

エレベーターをコストカットされるよりはマシ。

>>997 マンション検討中さん

三菱はタイルは今後やらないそうです。事件にまだなってないだけで、タイルが落ちてる事例が多いとか。

たしかにタイルが落ちて人が死んだら販売後でも既存物件のやり直しを要望される社会的リスクありますよね。

他もそうなるかもですね。

自他共にミッドの外壁はUR公団レベルとして認められたようですね。

特定のマンションを批判したい訳ではなかったのですが、引き合いの出し方が悪くてすみません。このマンションの近所なので吹き付けの例に出しましたが、最近のタワーはどこも一緒です。情報交換したかったのは、型押しするとか、外壁材に天然素材を混ぜて吹き付けるとか、吹き付けでも上質なものがないかということです。よろしくお願いします。

７月の近畿のマンション供給戸数、17％減　３カ月連続の前年割れ
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO34179550V10C18A8LKA000/

という記事で
「大阪市部では大阪・北浜で42階建ての高層マンション「プラウドタワー北浜」の販売が始まり、契約率は74％」
とあります。
契約率とは当該月に発売された戸数のうち当該月末までに売却された戸数の割合ですので、全戸数の74％ではなく、1期で販売された戸数のうち契約に至った戸数という理解でよろしいですよね？実際どのくらい売れてるんでしょうかね。

>>1004 匿名さん
もしそうならやばいじゃん。

>>1004 匿名さん

一期売り出し
一次 140戸
二次 15戸

今は
先着順6戸
三次 ?戸

一期二次の契約日がいつかわかりませんが、140×74%＋α＝110戸ぐらい？

「「実態は数字以上に好調」（同研究所）」とはどういう意味でしょう？

同じ不動産経済研究所を出所とする記事であれば上町台のスレであったように
「大阪市内で「グランメゾン上町台ザ・タワー」の初回売り出し166戸が月内完売（平均7840万円）。」
みたいな完売とか何戸販売という表記になるはずなんですよね。今先着順の募集があるということは、希望住戸が当初見込みより集中してしまい申し込みのない部屋が出た、どこかの部屋と二股をかけられて逃げられてしまった、などの理由で完売には至らなかったんでしょう。また契約締結日が次月になるから7月のレポートを作成する時点で契約見込みであるが実際には契約には至っていないという可能性もあります。

読解力の問題として
「大阪市部では大阪・北浜で42階建ての高層マンション「プラウドタワー北浜」の販売が始まり、契約率は74％」
という文章が「大阪市部のマンションの契約率は、プラウドタワー北浜の販売が始まるなどして74％となった」という意味であると仮定しましょう。ただし出典と思われるレポート
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/339/342JK545.pdf
での「7月の地域別契約率は大阪市部73.0％」と数字が合いません。だからやっぱりこの数字はプラウド単体のものを指してるんでしょう。ただし、1期で26％も逃げられる数を売り出すはずがないので、単にまだ契約会に至ってないだけということなんじゃないかなあ。結局どのくらい売れてるのかわかんないですね。

>>1000: マンション検討中さん

今後は剥落リスクや義務付けられた定期的な全面打診検査のコストを忌避してどこもタイルなしになってくるんでしょうね。今からタイルありタワー買っても、買ってからの修繕積立管理で困るもん。

今はやっぱり北浜タワーが格好よく見えますけど、低層部には既に亀裂の入ったタイルもあるし、タイルといえど昔の低層商業ビルのタイルみたいに明らかに年季の入ったものはそれはそれで古くさい雰囲気を醸し出したりするものですから、将来も同じように格好良く見えているかはこれからの修繕管理をしっかりしないと安泰でもないと思います。

でも今出来ている吹き付けが新たな時代の最適解かというと全然わからない。結局タワー物件の最適な仕上げってなんなんでしょうね。

吹き付けはやはり貧乏臭く安っぽく見えるのは疑いようのない事実でしょうが、このご時世仕方ないんでしょうかね？

やはり需要が有るのは上町台あたりですか？
上町台の友人がマンション居住者の中で賃貸２戸て言って
ました総戸数８０戸位のマンション。トラブルも
ないらしいです。

>>1008 匿名さん
ここはグレーベージュの吹き付けで汚れが目立ちにくいかとは思うのですが、気になるのは雨だれの汚れです。窓の定期清掃の際に壁も清掃してくれたら良いのですが…

上町上町って言われても比較対象じゃないし
全く興味ない人も多いのにね。

どういうところが比較対象になる訳？

>>1008 匿名さん
悩むなら今の時期は賃貸が最適

>>1013
分かりました。
いつ頃、買えばいいか教えてもらえたら嬉しいです。

>>1007 匿名さん

三次の販売時期が九月中旬になりましたね。
弾切れでしょうか。

>>1014 マンコミュファンさん

今でしょ！

>>1016
今は賃貸が良いと言う意見と今買うべきと言う意見があると言うことは株価と同じで将来は上がるか下がるかは誰にも分からないということが正解だ。

買うタイミング、難しいです。

希望物件がある場合→今すぐにでも、運命の出会い
気になる物件がある場合→値段が安くなったら買うなどタイミング
安い物件を狙う場合→1年後くらいから新築マンションの値下がりがはじまるのでチェック
中古物件→高いものと安いものがあり、時々、目玉物件が見つかることがある

あとは賃貸にする、老後に転居する、海外転勤がある、全国転勤がある場合だと賃貸の方がいい場合もあります。

結婚や恋愛と同じで不動産もタイミングだったり運だったりしますから、難しくて面白いんじゃないでしょうか。

>>1018 匿名さん

1年後くらいから新築マンションの値下がりがはじまるのですか？根拠を知りたい。

売れ残っている新築マンションは竣工1年後くらいに値下げをするということですね。

>>917: 匿名さん

→またまた遅レスですいません。確かに会社は無くなっていますが、中心部のオフィスの高度利用（高層化）は進み、日本生命新東館だけで3,300人、中之島の朝日新聞のツインタワーで12,000人の働くオフィスフロアが生まれています。日本生命が退去した淀屋橋フレックスタワーや日生淀屋橋イーストなども立派なテナントで埋まっています。この近辺だとHKガーデンアベニューも高層化建て替えしていますね。
中央区の昼間人口は国勢調査ベースでH22年の465,786人→H27年で454,554人と微減していますが、空洞化でオフィスは無くなってもグレードの高いオフィスの供給は増えて中心部では購買力のあるサラリーマンが集中していると考えられますし、減少した分はマンション住民の増加で補って踏みとどまっているとも考えられます。また、昼間人口とは常住人口に流入人口（主に通勤通学）を加えて流出人口を引いた人口のことで、一般的に、昼間人口に買い物客や観光客などは考慮されてないので、最近ごっつ増えているホテルに宿泊している観光客（と出張客）の分が上乗せされていない人口なんです。
http://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/cmsfiles/contents/0000407/40774...
だから、会社は減ってもハイグレードなオフィスに勤務する人口は増えて質的な転換が起きているし、>>916さん が指摘されているようにホテル集中による観光客の需要も上乗せされると考えられませんでしょうか？だとすると決してオフィスが減って空洞化しているから将来の見通しが暗い、とも思えないのですが。

>>1021 匿名さん

途中から空想やん。

>>1022: 匿名さん
確かに根拠レス。例えば交流人口（観光客など）の推移はこちらのスライドの35～38ページあたりで大阪府の国内交流人口の増加・海外交流人口の大幅な増加とまとめられていますが、中央区の単位にまで落とし込まれた数字が見つけられないんだよなあ～。誰かご存知だったりされません？
http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/25389/00000000/8.31_visionsoan.pdf

でもこのあたり、5年前より明らかに観光客増えてるんですよね。私の感覚では。

>>1023 匿名さん

大阪全体で観光客が増えてるのでは？

オフィスの花形を梅田に明け渡したという事実を受け入れて、この先いかに北浜ブランドを残し築いていけるかが焦点かと。

中央区は範囲が広いから！
この辺りだけ中央区ではないですからね。
特に谷４から谷６にかけてマンション建設ラッシュ
で昼間も子育て世帯が明らかに多くなっています。
イズミヤ・ライフ・阪急オアシス・森ノ宮キューズ
と相次いで出店しているのでその点で分かると思います。
住宅を購入する際は休日近隣のショッピングセンター
に行くとよく分かります。
この北浜近郊は減っていますよ。丸紅・伊藤忠は北区
大手アパレルは浪速区へ移転していますし。

長堀通りと空堀商店街の間にもライフがこれから出来るんだよなあ。谷町あたりは人が一気に増えすぎて苦々しく思ってる地元民もいますね。
あと、日生淀屋橋ビルはいよいよ8月いっぱいで閉館解体の貼り紙が出てましたね。近くの洪庵日生ビルに大林組の解体事務所も出来てた。何になるんでしょう。

住んでる感じでの変化は大雑把にこんな感じ

（10年前まで）
スーパーは梅田のデパ地下か天満橋のみ、はっきり言って不便、土日は誰も歩いてない
↓
ライフ、フレスコ、遅れて淀屋橋のコーヨーができて一気に改善される、土日は相変わらず人が少ない
↓
中之島が整備されて水都大阪などもあり土日の人出が徐々に増える
↓
いつの間にか土日に周辺を歩くツアーなどが出てきて、以前の閑散ぶりがなくなり土曜日に開いてる飲食店も増えてくる
↓
マンションも増えて、ママチャリ・子供の姿が以前より多くなる
↓
ホテルに海外からの観光客が押し寄せる、土日歩いてるのは半分以上が外国人（日本人が少ない訳ではない）
↓
ホテルが5つぐらい同時に建設中（全部ビジネスホテル）


コインパーキングが閉鎖されたと思ったらホテルばかりなので、分譲マンションはここの後は当面なさそうな感じ。

オフィスは日生や三菱銀と製薬が頑張ってるだけで小規模は減る一方、昔の雑居ビルは空きテナントだらけ。
住居のみ容積率緩和だから大企業のビル以外はオフィスビルの建て替えは皆無。
オフィス街というのは昔のイメージだけで、今はよく分からない街になってる（笑）


>>1027
日生がそのまま建て替え

ホテルはホテル京阪（昨年オープン）相鉄フレッサ（今年オープン）

建設中は、ここの北側（フォルツァ）
証券取引所の南側（ロイヤルパーク）
イートピア北浜の向かい側（ユニゾ）
北浜タワーからライフに向かう途中（ドーミーイン）
ブランズ北浜の向かい側（アパ）
吉兆（ホテル併設で建て替え）

この狭いエリア内でちょっと異常な感じ・・・

堺筋線とはいえ、淀屋橋駅近にマンションはまず出来ないし、出来ても高すぎるので、北浜駅前物件は北浜物件としても淀屋橋や中之島東側の徒歩圏内物件としても底堅いと思いますね。

街もオフィスや商業施設は少なくてもホテルとマンションに建て替わっており、その需要はあるのは事実です。

長堀橋も心斎橋徒歩圏として底堅いのと同じかと。心斎橋駅近は無理でしょうし。

ただ、キタハマ、ミッド、ここの供給がどこまで適切かはわかりません。

堺筋筋本町はマンションが今後も多数出ますが、本町の劣位版、しかも徒歩圏にビジネス街ばかりで、微妙な印象です。ブランズ、プレサンス、MJ R、新クレヴィア、シティタワーなど供給過剰かと。

>>1028 周辺住民さん

前より住みやすくなりましたか？

少し離れて天満橋、中之島、谷四、南森町、靱公園などもう少し住みやすそうなところに行く気はしませんでしたか？

よくわからないままだと梅田界隈だけでなく、すぐ周辺にも吸い取られそうな気もします。

相当住みやすくはなったけど、マンションはここでオシマイにしてほしい。


（天満橋）
北浜の前に住んでたけど不便（個人的に谷町線が嫌い）、でも今のシティモールはよくなった

（中之島）
4丁目あたりのことでしょうか？なら無理（住んでる方申し訳ありません）
子供が愛珠行ってた時にN4から来てる人もいたけど、その人は後悔してるとボロクソだった

（谷四）
天満橋ですら戻りたくない・・・

（南森町）
事務所は南森町だけど住みたいとは思えない、一昔前は賃貸だけだったけど今は分譲マンションにも中国人多すぎ
昔より大幅に減ったけど反社会的事務所も残ってる

（靱公園）
愛珠しか知らないけど西区のママさん連中が嫌（なんか必死）、近場から来てる人とは最後まで微妙な壁があった


一度御堂筋線を使うことに慣れたら、もう離れられないかな？
個人的事情では事務所の関係で堺筋線も必要

南森町天満橋靱公園なんて褒め称えるのがマンコミュなのに珍しい意見だｗ

谷四なんて大阪城公園が近くていいと思うのだが。

>>1033 匿名さん

褒め称えてるわけではないよ。
北浜の隣接駅というだけだよ。
北浜が住みにくいなら近場ならどうなのという話。

>>1032 周辺住民さん

そこらより北浜の方が住みやすいと感じてるというわけですね。北浜のどこがお好きですか？ネガもポジもそれなりにここも上がる駅だとは思いますが。

>>1028: 周辺住民さん
日生淀屋橋ビル、日生がそのまま建て替えなのはわかるのですが、下層商業施設だったテナントビルだから、どんなお店が入ってくるのか、仕上がりが気になりますよね。本館と新東館で日本生命自体の業務スペースは充足していると思われる（日本生命は浜松町に建てたクレアタワーに本社機能の一部移転を検討と報じられていましたが、さすがに大阪じゃなく丸の内の機能の話だと思ってます。）ので、自社オフィスじゃなくてテナントビルとしての建て替えになるんだと思っています。
ビル南東側の大きなパーキングになっているのも気になります。一体開発するのかなと。

>>1032 周辺住民さん

>>南森町
一般的に語られるイメージや人気と全然違いますが、
そんなに怖い（？）ところなんでしょうか？

>>西区のママさん連中が嫌（なんか必死）
これは何となく分かります（笑）。
何かとマウンティングしてくる人いっぱいいますね。
北浜はそういうことを気にしてない人が多い印象です。