大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

善管注意義務違反。
この会社の怠慢は、この一言で片付きます。

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「善管注意義務違反」を調べた。


デジタル大辞泉の解説

ぜんかんちゅうい‐ぎむ〔ゼンクワンチユウイ‐〕【善管注意義務】

《「善良な管理者としての注意義務」の意》業務を委任された人の職業や専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のこと。

注意義務を怠り、履行遅滞・不完全履行・履行不能などに至る場合は民法上過失があると見なされ、状況に応じて損害賠償や契約解除などが可能となる。善良なる管理者の注意義務。
[補説]民法第644条に「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」とある。

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総会議案書、やられてしまった。
本当にふざけた会社だ。

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管理で儲けないと、大京という会社がなくなってしまうので、利益重視になって、丸投げなのに金額が無茶苦茶高いんです。
無駄な提案しないと、会社が存続できません。

管理組合が運営されるよりも、自社が存続できるかどうか、、
まぁ普通の神経なら解約か減額します。
実際に、販売戸数以上が解約になってるので、お金を払って他社の管理をもらっています。

とりあえず相見積をとった方がいいでしょう。

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何だかんだ言っても、組合員が無知無関心じゃ話にならんよな。
それを分かっているから、アステージもやりたい放題なんだよな。

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>>374
一般的な、飛び込みと電話営業で買ってるライオンズマンションの客層じゃ、提案されたら断れない。
半面、大規模マンションはほとんど減額されてる。

割高な小規模からさらにむしりとろうという根性。

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財閥系のマンションの居住者は、総会で自分の意見をハッキリ言うのに対して、大京のマンションの居住者は総じておとなしいと感じています。

マンション管理に対する意識が低いだけならまだしも、理事会が居住者のほうではなく、管理会社にうまく利用されているのも知らず、管理会社のほうを向いてしまっていては最悪です。

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>>376
まさしく自分達がそうだ。
今の理事長が頑張って改善しようとしてるけど、組合員は現状に満足してる。
次回の大規模で修繕金が不足すると言っても、その時に役員でなければ関係無いとか。聞いて呆れるし、アステージがニヤニヤしてるのが想像つくわ。
早いとこ引っ越すかな。

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ライオンズマンションの住民は。高額所得者が多く。管理会社とは中良いみたい。
育ちの良いマンションだから、それが、ステータスで、三井、三菱、住友等々と同様、

僻みを買っているのかな。評判の良い管理会社は、たたかれますよ。たたかれている、

管理会社が管理するマンションを購入してほうが良い、これは、騙されたと思って検討して下さい。

創業者の経歴は、その会社の文化を表している。成り上がり者は、努力を認めはするが、危険。

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>>377

修繕積立金が不足するのですね。

アステージは支出をいかに減らして修繕積立金に充てるかを提案するのではなく、足りないなら金融機関から借りましょうと、平気で言ってきますよ。大規模は取りたいですからね。

うちは一般会計の管理委託費、エレベータ保守費、清掃費、電気代等の支出を減らして、それらで浮いた金額を修繕積立金に充当することで、何とかやっています。

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>>379
うちらも今回は、理事長の頑張りで清掃費等の減額が出来そうです。依託費は次年度以降になりますが、役員が全員変わるのでたぶん無理でしょう。
修繕の不足を解消するには、1世帯平均で月３万円以上増額しないと厳しいとか。誰が素直にウンと言うのか。

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１世帯平均で月３万円以上の増額は現実的ではありませんから、大規模修繕を行うために管理会社は金融機関から借りるか、各区分所有者に一時金（十万円単位）を負担してもらうかの選択を迫ってくるのではないでしょうか。

支出を減らすと同時に、まずは必要な大規模修繕工事の項目、各費用、工事の周期など、長期修繕計画の見直しが必要かと思います。例えば高層マンションでない限り、大規模修繕工事の周期は標準的な１２年ではなく、１５年でも問題ないという建築士もいます。

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>>381
長期修繕は、今まで一度足りとも提示されたことが無いんですよ。
今回は何とか作らせたので、これを見て組合員がどういう反応をするかある意味楽しみです。
借入にしろ一時金にしろ、負担が大きい事には変わりないので、修繕の周期を伸ばそうと現理事長は言っています。

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>>382

長期修繕計画の作成を管理会社に依頼すると無料と請け負うと思いますが、管理会社に都合のいい内容の修繕計画が出来上がってしまいます。

お金を払ってそれを第３社に見直してもらいました。その結果、３０年の計画で修繕費は非常に大幅に削減できています。管理会社は、どれだけ上乗せすれば済むのかと驚きました。

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>>383
理事長曰く、管理会社の計画に基づいて作成したので、理事会の意見は一切反映されていない、という事で総会に上げるようです。
確かに、給水管の清掃が3年毎に入っていたり、不思議な内容になっていますね。
上乗せといえば、この会社は30～40%は確実にやってるらしいですね。

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>>384

管理組合の長期修繕計画として承認されたら、管理会社はその計画を根拠として、様々な修繕計画を提案してきます。修繕計画に記載された費用を超えない程度の見積書を出してきて、計画に収まっているのだからといって、理事会や居住者を納得させます。

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>>384
給水管の清掃なんて、やる意味ないですよ。
やってもやらなくても何も変わりませんので、必要な人が浄水器つければいいだけです。
どれだけ利益が稼ぎたいのでしょう。

会社が別れて、人件費が余計にかかるようになったので、利益率を高くしないと会社が運営できないそう。それで辞めた社員も、辞めてる社員もものすごく多いと聞いています。
新築が厳しいので、その分を管理で補填しようとすると、そうなるんですかね。

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管理会社に長期修繕計画書の作成を依頼したのであれば、今後、管理会社に都合のいい条件で修繕工事がどんどん提案されてきます。修繕積立金の値上げも提案してきます。つまり管理会社のペースで進みます。

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>>385
その辺は、一応考えています。
今回の計画は素案であり、管理会社に任せっきりでは不要な工事も含まれ高くつく。
計画自体の承認ではなく、これを基に組合主導で再作成する方向で持っていきます。

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清掃や保守関係の場合、どこの業者に再委託しているか分かりますよね。
でも、塗装や修繕になるとそれが分からなくなり、聞いても教えられませんと言われるのは当たり前の事なのでしょうか。

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