大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

善管注意義務違反。
この会社の怠慢は、この一言で片付きます。

「善管注意義務違反」を調べた。


デジタル大辞泉の解説

ぜんかんちゅうい‐ぎむ〔ゼンクワンチユウイ‐〕【善管注意義務】

《「善良な管理者としての注意義務」の意》業務を委任された人の職業や専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のこと。

注意義務を怠り、履行遅滞・不完全履行・履行不能などに至る場合は民法上過失があると見なされ、状況に応じて損害賠償や契約解除などが可能となる。善良なる管理者の注意義務。
[補説]民法第644条に「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」とある。

総会議案書、やられてしまった。
本当にふざけた会社だ。

管理で儲けないと、大京という会社がなくなってしまうので、利益重視になって、丸投げなのに金額が無茶苦茶高いんです。
無駄な提案しないと、会社が存続できません。

管理組合が運営されるよりも、自社が存続できるかどうか、、
まぁ普通の神経なら解約か減額します。
実際に、販売戸数以上が解約になってるので、お金を払って他社の管理をもらっています。

とりあえず相見積をとった方がいいでしょう。

何だかんだ言っても、組合員が無知無関心じゃ話にならんよな。
それを分かっているから、アステージもやりたい放題なんだよな。

>>374
一般的な、飛び込みと電話営業で買ってるライオンズマンションの客層じゃ、提案されたら断れない。
半面、大規模マンションはほとんど減額されてる。

割高な小規模からさらにむしりとろうという根性。

財閥系のマンションの居住者は、総会で自分の意見をハッキリ言うのに対して、大京のマンションの居住者は総じておとなしいと感じています。

マンション管理に対する意識が低いだけならまだしも、理事会が居住者のほうではなく、管理会社にうまく利用されているのも知らず、管理会社のほうを向いてしまっていては最悪です。

>>376
まさしく自分達がそうだ。
今の理事長が頑張って改善しようとしてるけど、組合員は現状に満足してる。
次回の大規模で修繕金が不足すると言っても、その時に役員でなければ関係無いとか。聞いて呆れるし、アステージがニヤニヤしてるのが想像つくわ。
早いとこ引っ越すかな。

ライオンズマンションの住民は。高額所得者が多く。管理会社とは中良いみたい。
育ちの良いマンションだから、それが、ステータスで、三井、三菱、住友等々と同様、

僻みを買っているのかな。評判の良い管理会社は、たたかれますよ。たたかれている、

管理会社が管理するマンションを購入してほうが良い、これは、騙されたと思って検討して下さい。

創業者の経歴は、その会社の文化を表している。成り上がり者は、努力を認めはするが、危険。

>>377

修繕積立金が不足するのですね。

アステージは支出をいかに減らして修繕積立金に充てるかを提案するのではなく、足りないなら金融機関から借りましょうと、平気で言ってきますよ。大規模は取りたいですからね。

うちは一般会計の管理委託費、エレベータ保守費、清掃費、電気代等の支出を減らして、それらで浮いた金額を修繕積立金に充当することで、何とかやっています。

>>379
うちらも今回は、理事長の頑張りで清掃費等の減額が出来そうです。依託費は次年度以降になりますが、役員が全員変わるのでたぶん無理でしょう。
修繕の不足を解消するには、1世帯平均で月３万円以上増額しないと厳しいとか。誰が素直にウンと言うのか。

１世帯平均で月３万円以上の増額は現実的ではありませんから、大規模修繕を行うために管理会社は金融機関から借りるか、各区分所有者に一時金（十万円単位）を負担してもらうかの選択を迫ってくるのではないでしょうか。

支出を減らすと同時に、まずは必要な大規模修繕工事の項目、各費用、工事の周期など、長期修繕計画の見直しが必要かと思います。例えば高層マンションでない限り、大規模修繕工事の周期は標準的な１２年ではなく、１５年でも問題ないという建築士もいます。

>>381
長期修繕は、今まで一度足りとも提示されたことが無いんですよ。
今回は何とか作らせたので、これを見て組合員がどういう反応をするかある意味楽しみです。
借入にしろ一時金にしろ、負担が大きい事には変わりないので、修繕の周期を伸ばそうと現理事長は言っています。

>>382

長期修繕計画の作成を管理会社に依頼すると無料と請け負うと思いますが、管理会社に都合のいい内容の修繕計画が出来上がってしまいます。

お金を払ってそれを第３社に見直してもらいました。その結果、３０年の計画で修繕費は非常に大幅に削減できています。管理会社は、どれだけ上乗せすれば済むのかと驚きました。

>>383
理事長曰く、管理会社の計画に基づいて作成したので、理事会の意見は一切反映されていない、という事で総会に上げるようです。
確かに、給水管の清掃が3年毎に入っていたり、不思議な内容になっていますね。
上乗せといえば、この会社は30～40%は確実にやってるらしいですね。

>>384

管理組合の長期修繕計画として承認されたら、管理会社はその計画を根拠として、様々な修繕計画を提案してきます。修繕計画に記載された費用を超えない程度の見積書を出してきて、計画に収まっているのだからといって、理事会や居住者を納得させます。

>>384
給水管の清掃なんて、やる意味ないですよ。
やってもやらなくても何も変わりませんので、必要な人が浄水器つければいいだけです。
どれだけ利益が稼ぎたいのでしょう。

会社が別れて、人件費が余計にかかるようになったので、利益率を高くしないと会社が運営できないそう。それで辞めた社員も、辞めてる社員もものすごく多いと聞いています。
新築が厳しいので、その分を管理で補填しようとすると、そうなるんですかね。

管理会社に長期修繕計画書の作成を依頼したのであれば、今後、管理会社に都合のいい条件で修繕工事がどんどん提案されてきます。修繕積立金の値上げも提案してきます。つまり管理会社のペースで進みます。

>>385
その辺は、一応考えています。
今回の計画は素案であり、管理会社に任せっきりでは不要な工事も含まれ高くつく。
計画自体の承認ではなく、これを基に組合主導で再作成する方向で持っていきます。

清掃や保守関係の場合、どこの業者に再委託しているか分かりますよね。
でも、塗装や修繕になるとそれが分からなくなり、聞いても教えられませんと言われるのは当たり前の事なのでしょうか。

>>389
当たり前ではありますが、
管理人の名簿とか見れば書いてあります。
車を見てもいいでしょう。

まずは、管理人を抱き込むのがいいですよ。

ここも過疎って来たな。
総会前で忙しいか、役員交代したか、社員は異動になったか、って所かな。

大京がおかしなことばかりするから忙しいんじゃないの？

ライオンズの管理人はボケ老人ばかり。

社員が辞めたんだと思う。
最近、ものすごく辞めてるらしい。

販売がリストラしてるから、管理はいくら切ってもいいんだとさ

6月総会に向け議案書を作り始めてるんだけど、担当が言った事を全く文章にしなくて困ってる。
アステージに都合の悪い事なので分からなくはないが、理事長が喋って議事録に残してしまえばOKかな。

>>395
理事会で別紙作って、添付させればいい。

＞395

議事録に残さなかったら？
うちのマンションでは、議事録にも載らなかったですね。
色々な意味で酷かった。

>>397
議事録署名人がサインする必要があるのだから、キチンと書いてくるまでやり直しをさせれば良いのでは？

>398
きちんと書いてないのに署名しちゃう人もいる。
誰か１人、特に理事長がしっかりしていればいいけれど。

自分で考えない管理組合には大凶アステージがお似合い。
会社から舐められてるから、杭偽装があっても何にも保証しない、欠陥になっても建て替えの検討もしない。

まともな管理組合になるなら、まず管理会社を変えてから。

というか、議事録、きちんと作成しないと罰則がある…？
６９条３項。
第４２条第１項又は第２項の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載すべき事項を記載せず、若しくは虚偽の記載をしたとき。

この場合は議長だから、理事長が１０万円以下の過料…！

過料を受けるような案を出してくる管理会社に、善管注意義務違反で賠償してもらいましょう。

議事録の曖昧さは、重要問題ですからね、何か問題が起きて組合が損害を被った時

議事録が曖昧だと、証拠資料がない事になり損害が拡大する。最終的には、議長と、

その他の議事録署名人が、最終的な責任者になり、管理会社の責任は追及できない。

そこら辺の問題が生じて、監事に責任が及び、区分所有権を手放した監事の話を聞いた。

大京の管理人て何歳で辞めてくれるのかしら？
もっと若くてキビキビした管理人がいいわね。

組合から、管理人の条件を要求しないと解約と言えば。

組合の強弱によって、管理会社は、要求をのんだりする。

場合によっては、解約を迫る事もある。

>>404
評判悪すぎて誰も入ってこない。
無理矢理定年過ぎてもお願いしてる

>403
恥ずかしながら、私は管理会社が議事録ひとつまともに作れないことに腹を立て、
議事録のミス等、一切直さず署名した経験があります
(管理会社のずさんさを住民に知って貰いたかった)

会計担当のおかげで訂正がなされましたが(感謝)

ちなみに大凶ではありません。

>402
そういえば、決議事項に反する行為もされました。
証拠を保存していたので、総会でつきつけたのですが…
奪われました。

あいつら絶対議事録に載せないですよ…(怒)

管理人やフロントがだらしなく雇用先に交替を要求しても聞かない時は。

管理人とフロントの解職を雇用先に、内容証明付き郵便で送付するとよい。

要求をのまない時は、委託契約を解除する旨も文言に挿入するとよい。

日本ハウズイングと合人社に見積とったら、すぐ担当変えるし安くなるよ

見積は、委託契約書を出せと伝えれば、データであるからメールでくれる。もしくは紙で原本かコピーを渡してくるが、データでもらうこと。

それを一社ずつ見せてやれば、すぐに見積は出てくる。
その状態で、悔い改めないようであれば、まともな会社を含めて管理会社変更に動くこと。

面倒なら、「大京グループお客様相談センター」に電話して、担当者変更の要望を伝え、支店長ないしはその上司から、本日の17時までに折り返し連絡させるようにする。
改善するという言葉だけ返ってくるが。
どうせ改善しないため、それをまた何度も繰り返す。

そうしておくと、支店長か担当かその間の管理職のどれかが転勤になって問題解決する。
こんなことするなら、さっさと管理会社変えた方が恨まれなくていいよ。

この会社、ホントに酷すぎるな。
議案書が適当だから赤字入れてやってるのに、全く訂正しないで送って来やがった。
仕方ないから総会の場で洗いざらい説明し、議事録に詳細を残す方向に変更したわ。

私のマンションも同じですね。年の頃は70歳ちょい前くらいか。
住民の動向をあれこれ詮索し、それらに関する風評などを同マンション住民(古くから
住んでる方)に話しているのが気に食わないですわ。

私のマンションを担当して、少なくても20年以上とのこと。
同じところに長くいると、住民との馴れ合いが生じモラル低下だらしなくなるケースを
多く見聞きしてますので、3～4年毎に入れ替えるというのはどうでしょうか。

私も理事会役員だったとき、同じ目にあわされました。
(当時、東京第六支店の課長職だった方でした。)

その方がいった内容は次の通り。
・その場で話し合った内容をそのまま書くのが議事録なので、補足とかは要らない。
・話し合った内容が他にもあるのに記載してないことを指摘すると、これは補足だから
　枝葉になる情報は要らないと言われた。
・議事録を読んで不明点があれば、我々に質問がくるので安心してほしい。

あまりにも端折りすぎて何を伝えたいのか不明確な「議事録」なんか、読む気ならない
ですよ。大京アステージさん、しっかりしてください。

>>413
それ、元々別の安い管理会社ですよね、
大凶アステージは、一ヶ月経っても議事録が出てきません。恐らく上司のチェックのせいでしょう。

>409
総会で契約更新の議案に入った時に、組合員からのクレームの嵐。
表向きはよく話を聞いてくれましたが、結びの一言は「解約して頂いても構わない」
とのこと。
相手方から解約されるかもしれません。

>410
大規模が近いため、管理会社変更は望ましくないと考えています。
…散々いじめたので、既に恨まれているかもしれません(笑;)

>411
私は先日の総会で実践しました。
記載を要望したので、議事録に載ってくるかどうだか楽しみです。

>412
他社との比較もできますね。
うちの場合、事情が特殊で、辞めた管理人とも親交があるようです。

長々と申し訳ないです。

管理人は当たり外れあるよな。
うちのは毎日決まった住人を部屋に入れ込み、長々とお茶しながら話し込んでるよ。
その時間は働いてないのと一緒だから、委託費下げるように言ってやろうかと思うわ。

お茶してお給料貰ってるなんて、いいご身分！
だけれど、管理人側にしてみれば「よかった管理人を基準に考えられては困る！」そうです。
↑フリーペーパーの投稿にあったものです。

413番の書き主です。
フォロー頂き、どうもありがとうございます。

＞414
そのとおり、数年前に大京アステージに買収された管理会社でした。
議事録が区分所有者に届くのは早くても１か月です。私が役員だったとき、上司チェック
がどういう視点かは嫌なほど知らされましたよ。笑)

＞417
同じところに何十年も居座っている管理人(巡回・清掃業務だけ)がいる
我がマンションがこの状況です。たまに他担当の方が清掃をすると、何かと比較をし、
明らかに業務外の内容(敷地外のごみ収集場など)についてクレームをつける住民もいると
きいています。

＞415　うちの場合、事情が特殊で、辞めた管理人とも親交があるようです。

もし差支えございませんでしたら、どういったご事情かお教え頂きますでしょうか。