【住民専用】イニシア千住曙町Part6

マン管士は理事長に忖度しなければ切られるよ。ビジネスは全て忖度。

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誰からお金をもらってるかだわな。理事会が総会を通しやすくするように仕事するのは当たり前だとは思う。

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理事長に直言居士するマン管士は切られるよ。

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団地で階層的になってる管理組合のコンサルしてる人が、他の街区から反発受けるような発信してて、それが雇ったとこのプラスになるんかなぁ。
そんな人が雇われでなく役員やってるとこも大丈夫かなと余計な心配しちゃうわ。

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街区の場合、街区ごとに管理組合、頭に統括管理組合のホールディング管理組合にするのでは？

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>>5206 マンション住民さん

街区管理組合に理事長（正副）・理事・監事、統括管理組合は街区管理組合の理事長の合議制、法人の場合の代表理事は統括管理組合から選出する。

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街区は街区管理組合、街区にまたがる共通事項は統括管理組合。
街区管理組合の自主性・独立性を堅持。

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統括管理組合は、肩書のステイタスを高める目的の法人化なら、管理組合法人でなく一般社団法人でいい。

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（一社）は「代表理事」が文字で定義されている。
区分法の管理組合法人には「代表理事」文字定義が無い。

一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成十八年法律第四十八号）

（一般社団法人の代表）
第七十七条　理事は、一般社団法人を代表する。ただし、他に代表理事その他一般社団法人を代表する者を定めた場合は、この限りでない。
２　前項本文の理事が二人以上ある場合には、理事は、各自、一般社団法人を代表する。
３　一般社団法人（理事会設置一般社団法人を除く。）は、定款、定款の定めに基づく理事の互選又は社員総会の決議によって、理事の中から代表理事を定めることができる。
４　代表理事は、一般社団法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有する。
５　前項の権限に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

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一般社団法人の場合「代表理事」は法律で定められた名称であるが、管理組合法人な場合は「代表理事」は法律で定められた名称に非ず。

ところで一般社団法人の場合は、法律で「理事長」の文字が見られる。
（表見代表理事）
第82条　一般社団法人は、代表理事以外の理事に理事長その他一般社団法人を代表する権限を有するものと認められる名称を付した場合には、当該理事がした行為について、善意の第三者に対してその責任を負う。

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代表理事を名乗りたいなら一社に変更する必要あるな。

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管理組合法人を名乗っていなければ区分所有法のなかの”管理組合法人”の規定（第六節：第47条～第56条の7)の規定を受けないから、例えば監事が法定の設置義務であるとかの規定が法の強行規定としては使えなくなる。
区分法の管理組合法人だと、なにも規約などで制限しないと監事以外の理事は全員”法人を代表する”ことになってしまうから規約で定めることになる。
登記上はあくまでも理事で、登記されている理事とそうでない理事がいることになるね。一応規約上に規定はあって、区分法上の代表権ありの理事を、そうでない理事と分けて代表理事、一方で副理事長以上を統括理事と名前はつけて使い分けている。例えば報酬の加重は理事長か代表理事でないと受けられない。１２月理事会で今期の理事長と豚さんの報酬が決まった筈で、議事録が楽しみではある。

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【老後が地獄】2026年までに貯金〇〇万円が生死を分ける？
60代で資産ゼロになる人の末路と年代別に徹底解説【貯蓄/資産】

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3000万円以上貯金があると富裕層に分類されるみたいですね。

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>>5216 住民さん

なら何で下町に住むの？山手線内側の麻布、虎ノ門、六本木では？

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下町は中央値の300万では？

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>>5218 マンション住民さん

下町は義理人情の世界なので、お互い助け合うから中央値の300万で良いと思う。

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>>5219 下町コンクリート長屋住まいさん

管理費等を滞納したら助けてくれるの？

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年末

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戸別宅配ロッカー、給湯器リースが今後主流になるのか？

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>>5223 住民さん

大事なのは外見だよ。権威付け。
豪邸に住んでてもカップ麺すすって座禅組む毎日でも他人には分からない。

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>>5224 権威付けさん

大名が城に天にそびえる天守閣を建てるのと同じ。権威付け。
天守閣は実戦に備えた戦闘櫓・見張櫓が権威付け目的で発展したもの。
戦闘櫓・見張櫓は豪華である必要はない。必要なのは戦闘時の実用性。

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今年は代表入りを目指す！

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マンション建て替え、1人2000万円負担でも99%「困難」
民間試算、関東・関西エリア（日本経済新聞）

分譲マンションで人気エリアにある関東や関西の物件は、所有者1人が2000万円を拠出しても99%以上が建て替えが困難との試算がまとまった。国が調査した実際の建て替え負担は同1941万円。資材や人件費が高くなり、解体・建設ともコスト上昇に歯止めがかからないためだ。国は建て替え要件の緩和などに動くが、費用が障害になっている。

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【勝ち組の金融資産額】

期待資産額＝年齢×年収÷10

期待資産額以上だと勝ち組だそうだ。

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【現地から伝えます】ベネズエラは今、どんな状況なのか。

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なんか評価にあわせにいったことはほとんどない、とか、ほとんどでごまかしてるけど、満点にする（満点の意味はない）ためにわざわざ申請遅らせてまでやってた人がよくいうなぁと感心
リクルート出身者？かと思うくらい笑

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>>5228 マンション住民さん
この先で行くと　年収0円の私は期待資産額が0円になる。

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>>5215 評判気になるさん
あはは　一桁間違ってるのでは？　3000万なら、ここイニシアも買えませんよ。　都市銀行は30000万円の預貯金で支店長から御歳暮お中元が来る額　
5215さんの言う3000万なら第一地銀も特別扱いはなし　まぁ、地区限定の信用金庫なら富裕層扱いしてくれるかな　

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>>5232 住民さん8さん

下町のマンションなんて買わんだろう。

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麻布、六本木、虎ノ門のタワマンに住んでから吠えろ！

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東京23区と茨城県内の中古マンション価格を比較します。2025年11月の東京23区の中古マンション価格は、70平方メートルあたり1億1000万円ほどでした。

一方、上野・東京ライン（常磐線直通）沿いにあり、商業施設も充実している茨城県の「ひたち野うしく駅」周辺の中古マンション価格相場は、60～80平方メートルあたり2400万円ほどです。80～100平方メートルであっても2800万円ほどで、東京23区の中古マンションとは8000万円以上の差があることが分かります。

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安いに越したことない。「ひたち野うしく」これならローン破綻しない。

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イニシアを1億で売ってひたち野うしく駅前で2800万円の中古マンション買って住み替えたら、老後資金7000万円獲得できる。

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定年退職して年金生活に入れば、無職なので東京に通勤する必要がなくなるから、ひたち野うしくでも水戸でもいい。老後資金7000万は魅力だ。

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分岐点みたいだ。

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ここを超えると景色が変わります！資産4000万円

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>>5239 3000万円さん

３０００万あったら、ひたち野うしく駅前の中古マンション買えるね。

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>>5241 中古マンション検討中さん
都庁職員が40年程で定年退職（最終の立場、課長か部長か局長かは不明）退職金で念願一軒家を買うぞ！と物件を絞り込むと金額に見合う物件は同心円状に広がり行き着いたらつくばエキスプレスの「守屋駅」で決着！守屋から秋葉原で乗り換えて都内で仕事してる。通勤時間１時間と少しで、座って通勤！と喜んでいる（強がってる？）　その生き方も大正解

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守谷は駅前にライオンズマンションあるね。駅歩2分くらい。

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退職金でTX沿線で一軒屋買える？15年以上前なら買えたけど・・・

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ＴＸ沿線で最強のマンションは、八潮のマインループじゃないか？
駅のホームからベランダの洗濯物が見える近さ。

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【超少数派】資産3000万を超えている人は非常にわずか

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たった３０００万でごく少数派とは信じがたいな

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>>5248 マンション住民さん

退職金貰ったら直ぐ3000万行くよ！

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普通、貯蓄3000万って言ったら、定期預金が3000万で、流動的な生活資金は別に普通預金として500万～1000万あるよ。

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老後は旅行を慎んだ方がいいな。
旅行は1回に３０万はかかる。年金吹っ飛んでしまう。
せいぜい北千住までの遠足にしとけ。

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「マンション共用部の欠陥で漏水」は管理組合に賠償責任…最高裁が初判断、救済を受けやすくなる可能性（読売新聞）

　外壁などマンション共用部分の欠陥が原因で居室に漏水などが生じた場合、部屋のオーナー（区分所有者）は管理組合に損害賠償を請求できるかが争われた２件の訴訟の上告審判決で、最高裁第１小法廷（岡正晶裁判長）は２２日、「賠償請求できる」との初判断を示した。

　共用部分の欠陥を巡る損害について賠償を求めるには、全ての部屋の区分所有者を相手取る必要があるとの司法判断もあったが、大規模な集合住宅では、区分所有者の特定が困難で、訴訟を起こしにくいと批判されていた。区分所有者でつくる管理組合に一括して賠償請求することが認められたことで、今後は司法による救済を受けやすくなる可能性がある。

　２件の訴訟は、東京都練馬区と新宿区のマンションで漏水被害を受けた部屋の区分所有者が、それぞれの管理組合に賠償を求めて起こした。原告側は訴訟で、共用部分にあたる外壁の保守に欠陥があり、亀裂などから浸水したと訴えた。

　民法は、建物などの欠陥による損害は「占有者」が賠償責任を負うと規定。訴訟では、管理組合が共用部分の占有者に該当するかが主な争点となり、２審・東京高裁は２０２３年９月と昨年２月に言い渡した判決で、「占有者は管理組合ではなく、区分所有者全員だ」などと判断し、請求を棄却した。

　これに対し、同小法廷は「管理組合は共用部分の安全性を確保し、欠陥による損害の発生を防止すべき地位にある」とした上で、「損害が生じれば、その財産から賠償するべきだ」と言及。管理組合が占有者にあたると認定した。２件の２審判決をいずれも破棄し、賠償額の算定のため、審理を同高裁に差し戻した。

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>>5252 マンション住民さん

管理組合って区分所有者全員じゃないの？

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>>5253 マンション住民さん
Xで裁判になった物件は「今風の規約を持っていない古いマンション」じゃなかろうかという投稿を見た。
「共用部分にあたる外壁の保守に欠陥があり、亀裂などから浸水」という話だと、結構古そう。

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ベランダの防水の施工不良で階下に漏水の経験はあるが、外壁の防水の施工不良で漏水は初めてだ。

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>>5245 入居済みさん

tx絡みと言っても、守谷って茨城県ですよ　都内よりかなり安いでしょう　ははは　都庁退職金で買える手元に老後資金残してると思う。

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なんか、爺がLINEで問診票入れてくれって言われてクレームして拒否したとか。こわ。つか、そこ使わなきゃいいのに、爺ってなんかズレてることあるよね。ここの理事会もずっと爺二人。爺爺。

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前期高齢者、やっぱ最高！

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>>5260 住民さん

外壁タイルの目地からの雨水進入ならコンクリ鉄筋が腐食しないか？

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前に指摘されてたけど、ここほどガバナンスを語れないマンションも珍しい。過去には監事が牽制を効かせれば排除し、団体加入と称して自治会へ委託費名目で金を流す。で、そのあとは？と。メンバーは理事会で固めた自治会役員。しかもどちらも固定化して、もはや新しい風は入らない。
ここは東京ではなく足立区なんだなと実感。

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下町だよ。背伸びしても山の手には敵わない。

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>>5264 口コミ知りたいさん
下町って事にプライド持ってる方いるから　笑　
神田、浅草、月島あたり‥　同じで千住というだけで胸張ってる人　下町は下町なのにね　

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理事長見たくて開いたら、理事長いないんだけど？
ついに理事長と名乗るようになったの？？

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代表理事だと世間体が悪いから？

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副だと長の格下と見られ、代表理事だと理事連中を代表をしてるだけと捉えられる。やはり長じゃないと。

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「理事長（補欠）」の役職を作ればいい。
これだと理事長でないが長を名乗れる。
行って見れば「理事長心待ち」の扱い。

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万一、理事長が空席になる事態が発生した場合、副理事長からの昇格ではなく、理事長（補欠）からの選任になる。
副理事長は部会長であるから、部会に専念してもらう。
理事長（補欠）は複数人選任しておき、順位付しておく必要がある。この順位に従って理事長を順繰りに選任する。

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補欠でも、上席、中席、末席の順位があるのだな。銀行みたい。

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理事長の影武者が要るだろう。補欠じゃだめだ。

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理事長じゃない人の文章ひどいな。整理もされてないし誤字も多いし。管理会社とやり取りする前に全部AIに添削してもらったほうがいい。管理会社可哀想

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パソコンで自動漢字変換してくれるから手書きは誤字脱字が多い。

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マン管士が理事会顧問で理事会を強力に指導してるのに、管理規約改正の総会議案が特別決議の3/4以上の要件を満たさず、採決されることなく廃案に追い込まれたポンコツ管理組合が2月に発生した。

マン管士が理事会顧問に入る以前のマン管士顧問無しの過去の総会は、管理規約改正の特別決議はあったが、3/4以上の要件を満たして無事採決されていた。

なんでそうなるの？マン管士が居るから理事会は慢心して組合員に議決権行使書票の督促しなかったの？

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>>5276 管理組合比較中さん

普通は、理事長が管理会社に命令して票の督促させるけどな。
ただ、マン管士顧問が命令しても管理会社は動かないと思う。
あくまでも理事長が命令しないとダメ。副や補欠や代表理事じゃダメ。

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>>5277 入居済みさん

議案を総会に上程しても理事会としては賛成可決する意思がなかったのでは？多分、顧問のマン管士が独善でやったので理事会が反発したのでは？

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特別決議が採決い至らず不成立なんてあり得ない。

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区分所有法を遵守してれば管理規約なんてどうでもいいからでは？

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例えば、
「居住していない外部オーナーの組合員は輪番理事を免除する代わりに管理組合運営協力金を課す」
と管理規約を改正する場合、利害関係者の外部オーナー組合員全員の承諾を得てから総会特別決議議案を上程するのか？

区分所有法第31条第1項：
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

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>>5281 マンション住民さん

投資目的（賃貸）でマンション持ってる外部オーナー組合員は輪番で回ってきても理事受けないから「初めから輪番理事を免除して協力金を取る」という事か？それなら居住してる内部オーナーも協力金払えば輪番理事を免除しないと公平性に欠ける。

輪番理事の「辞退ではなく免除」である所がミソだな。同じ協力金でも「辞退は理事を拒否した組合員が管理組合に払う罰金、免除は組合員の管理組合への免除に対する謝礼」になる。

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定足数不足で議案が採決に至らないのは、組合員の理事会に対する不信任と見ていい。理事も顧問のマン管士もクビだな。

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3/4以上になるよう理事会が出欠票集めしなかったのでは？怠慢だよね。

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後期高齢者は輪番理事を免除して欲しい。

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>>5285 マンション住民さん

後期高齢者とか老人はお金は持ってるから
たった12万円払うだけで事実上免除されるので
なんか問題あるのかな？
年齢で定年みたいなことをするとあと20年もしたら
辞退できる人が無数に出てくることにならないかな
それでは仕組みとして維持できるとは言い難い

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>>5286 住民さん

兵役も60歳以上は免除される。高齢者免除は当然だ。

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役員辞退の罰金が年12万なら役員受任の報酬は年12万でないと均衡性に欠ける。

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>>5288 マンション住民さん

年12万貰えるなら辞退は減って逆に立候補が増えるのでは？
ただ万年理事の居座りを防ぐ方策が必要。理事は2回までとか。

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>>5288 マンション住民さん

報酬ではないよ。辞退金に対して受任金の位置付け。

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報酬を廃止して、辞退金と受任金で均衡を保つ。
この方が組合員に分かり易いし公平になる。

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それなら立候補制を廃止して輪番制に統一し、辞退金と受任金を課すようにすれば全組合員に公平になる。

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>>5292 マンション配管士さん

2年を超えて重任する場合は受任金は支払わない規約が必要。

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立候補して20年間役員やると受任金が240万になるからな。3年目以降はタダの手弁当だよ。

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理事を拒否すれば年12万の罰金、理事を受ければ年12万の受任金が貰える。これなら理事辞退する人いなくなるだろう。

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役員報酬の考えがなくなるということですね。

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役員は組合員の義務だから義務に対して報酬を支払うという考えは本来そぐわない。

義務を拒否すれば当然罰金だが、義務の役員を引き受けた年は役員を引き受けてない他の大勢の組合員よりも余分な役務が発生する。この余分な役務に対して、管理組合が組合員に受任金を支払うことになる。

これは共用部分の管理に対して組合員は管理費を支払っているが、共用施設の特別利用に対して管理費とは別途の使用料（特別管理費）を組合員が管理組合に支払う事の逆に相当する。

組合員は公平である。その公平性を逸脱する行為に対して管理組合は「アメ（役員受任金）と鞭（役員辞退金）」で対処するのが世の道理である。

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