The Tokyo Towers

mirai様

私の方でも解決方法について調べてみました。

その結果、管理規約にラウンジ使用方法を変更する方法が書いてありました。

管理規約には、ＭＩＤラウンジを含めた共用施設の使用方法を変更するには、部会（ミッドタワー高層・シータワー部会）の承認が必要とあります。

すなわち３分の２がシータワーの区分所有者であるこの部会の承認が必要と言う事は、ＭＩＤラウンジの使用方法を変更するには、関心の薄いシータワーの区分所有者を納得させる提案をして同意を得る事が不可欠であります。

どうＳＥＡ購入者を説得するかを考えた方が良いですね。

失礼いたしました。
文書の構成に誤りがありました。

こんにちは。初めて投稿します。SEA購入者のstraywebsurferです。今まで基本的にROMしておりましたがID登録のないeマンション掲示板よりもこちらの方が建設的な投稿が多いので私も投稿することにしました。今後とも宜しくお願いします。

さて、話題になっているMIDラウンジ公開の件ですが、当方は地域社会との共存との観点から総論賛成、但し各論として当然ながらセキュリティ面での不安払拭、手続き面の徹底等を条件付けるべきだと考えています。

ヌルハチさんご指摘の通り管理規約の改定・・・ラウンジ使用方法を変更することにより一般第三者の利用を制限することは一見できるかのように捉えられますが、重要事項説明書の特記事項（シータワー版：p21 特記事項１．全体事業について（３）②及び④）を一読する限りでは、そもそも一般第三者の利用を制限することは、TTT区分所有者によるMID高層・SEA部会決議をもってしても不可能なのではないでしょうか。

これは、上記②にて「（３）①で規定する地区施設等（投稿者注：ここではMIDラウンジは列挙されていない）は無償にて一般第三者の通行等の用に供されます。将来に亘って、その利用を制限したり、他の用途に変更することはできません。」とあること、また上記④にて「中央区・東京都との協議により、無償にて第三者の通行等の立ち入りを想定している部分があり、②と同様の扱いとなる（投稿者注：MIDラウンジがこの範疇に入ると推測される）」ことがその理由で、「地域社会との共存・共生」という基本コンセプトが中央区・東京都により色濃く表現されているからです。

中央区・東京都とTTT売主間でどのような契約が締結されているか次第ですが、管理規約にて一般第三者の利用制限を行う際は部会決議のみならず中央区・東京都の事前了解が必要となると思われます。この点、売主側に中央区・東京都との締結済（乃至合意済）契約書の閲覧を求め、①部会決議のみで一般第三者の利用制限が可能と解釈できるのか、②中央区・東京都の事前了解が必要なのか、について予め確認する必要があると考えます。解釈が曖昧な点は現段階からきっちりとはっきりさせておくべきだと思います。さもないと実行不可能なことを延々と議論し続けることになりかねません。

当方は「地域社会との共存・共生」の基本コンセプトからすれば中央区・東京都が一般第三者の利用制限につき首を縦に振るとは思えず、基本的に不可と捉えています。勿論確認は必要ですが、仮にそうだとすれば、後はどうやって地域社会と共存していくかという前向きな対応を積極的に行うことが我々に唯一できることだと思います。

手続き面等、運用面でカバーできることは入居後に管理組合乃至部会で決定することはできるでしょうが、セキュリティ面等の物理的な対応を求められる場合には、予め売主側も巻き込んでどうすればTTTの資産価値向上に資することになるのかという観点で建設的な議論を行うことが不可欠です。各人が自らのことばかり考えることなく、売主や近隣住民を巻き込んだ前向きな対応が必要です。

以上、SEA購入者が須らくMIDラウンジ問題に無関心であるかの如く捉えられるのは本意ではないので、微力ながら解決策の糸口を取り急ぎご連絡致します。TTTにおける購入者間での交流がこれからもっともっと深まっていけばいいですね。

いろいろご意見を読ませていただきました。

まず、高層階ラウンジの公開は中央区と事業者との協議により決められ
（事実上は区からの強い要請であり、事業化の前提でしょう）、
それをもとに東京都が事業認可を出しているため、管理組合の決議で
どうこうなる問題ではないとの認識をもっています。

特に中央区と協議の結果として開放に至ったことについては重説でも明確に触れられていますので、
その点をふまえた検討が必要ではないでしょうか。

次に、昨日「どちらの立場」としたのは、掲示板でのコメントが
どこに焦点をあてているのか分かりづらいものが多かったためです。
バランス感覚は大切ですが、どっちつかずの「言いたいことを言う」だけでは
どんな解決にも至らないと思っています。
ブレインストーミングは本家の掲示板の方で尽くされたと思ってもよいのではないでしょうか。

海外の例は興味深いと思います。
ただ、その地域と勝どきでの強盗殺人の発生率の差、どのようなセキュリティが
施されていて、どの部分の問題ゆえに不幸が起こったのかという事実をベースにした会話にもっていかないと、
大使館並みのセキュリティがないと安心して暮らせないというのが結論となってしまいかねません。

ラウンジと同じ階に住まわれる方への気遣いについては、
やはり近隣住民の方に開放することによるセキュリティの懸念とは関係なく
「ラウンジをその建物からなくす」以外に解決はないため、
本題とずれてしまうようにみえます。

THE TOKYO TOWERS の特性やセキュリティを前提に、
事実をベースとした懸念点の列挙等をしていただければ、
（にくたらしいやつにみえるかもしれませんが）私からは様々な情報もご提供できますし、
なにかとお役に立てると思っています。

straywebsurfer様　はじめまして
有益な議論が出来る事を大変うれしく思います。

私は、（仮）のひと様　の確認に対して Ｂ）を選択する立場です。

私の提案は、Ｂ）に対する解決方法であり、ＳＥＡ購入者を含め多くの購入者の同意を取り付ける事によって、セキュリティ問題をクリアした上でのラウンジ公開へのルール変更が出来るよう、部会（ミッドタワー高層・シータワー部会）に承認させると言う事です。

但し、ＭＩＤ購入者の気持ちを考えると公開自体廃止してほしいのは当然でしょう。

ここで公開廃止は不可能と言う結論を出すのは、まだ早いと思います。

まずは、憶測ではなく、中央区が住民（所有者）の意に反してもラウンジ公開を求めているかを確認すべきです。

中央区から「公開は必須」との答えがあったとしても、部会で公開廃止の承認を得られれば、申し出の上中央区と協議する事が出来ます。交換条件等で交渉する事も出来るはずです。（例；代わりにパーティースタジオの貸し出すなど）これだけの有権者の意見は、区議や区長も無視できません。私を含めTTT購入者は、元中央区民が最多割合となっているので、それなりに区での政治力はあるはずです。それほど無力ではありません。

それでも、中央区がどうしても認めない場合、公開がセキュリティの低下を招く事を理由に法的措置を考える事も可能です。
（ここまでするほど重要な問題かは、別として、）

また、重要事項説明書P20(3)①ではラウンジについては一切触れていない上、触れているのはすべて屋外施設です。②④については、「無償で一般第三者の通行等の用に提供されます。将来にわたって、その利用を制限したり、他の用途に変更する事は出来ません。」とありますが、これはあくまで一般第三者の通行ルートを確保する事を目的としたものでラウンジ公開とは別問題だと思います。

但し現実問題、現段階では、事前調査や入居後の変更案を協議する事くらいしか出来ないと思います。その理由として、まだ正式に区分所有者と成っていない上、大半の契約者を同調させる事が難しい為、個別での講義に終わり、効果が期待できません。

入居後売主が定めた管理者の意のままになってしまう事が多いので、今後発生する問題に対しても住民の意見が通るよう、区分所有者が団結する事に意義があると思います。ここで話を終わらせずに入居後は是非部会の議題に上げて協議しましょう。

補足。

重要事項説明書P21(3)④は微妙な表現ですが、ラウンジ公開について明記しておらず、「＊詳しくは別添管理規約を参照ください。」とありますので、管理規約には部会総会決議による細則の変更又は廃止が出来ると書かれていいます。

補足２。

重説を読んでいたらラウンジ公開は、中央区ではなく東京都とのお約束のようですね。

重要事項説明書P30(2)⑤をご参照。

東京都が相手だと、交渉はもうちょっと困難かも知れませんね。

straywebsurfer様

貴重なご意見とご理解有難うございます。
こうしてこちらの掲示板を読んでいますと、
ラウンジ問題について、SEA購入者の方からの誠実な意見が多く
あちらの掲示板でバトルしていた頃に感じていた
「所詮他人事だからなのか？」と思われる発言に怒りを感じていた自分が恥ずかしいです。
本当に申し訳なく思います。

straywebsurfer様のご意見の中で
***手続き面等、運用面でカバーできることは入居後に管理組合乃至部会で決定することはできるでしょうが、セキュリティ面等の物理的な対応を求められる場合には、予め売主側も巻き込んでどうすればTTTの資産価値向上に資することになるのかという観点で建設的な議論を行うことが不可欠です。各人が自らのことばかり考えることなく、売主や近隣住民を巻き込んだ前向きな対応が必要です。****

とありますが、
長い間賃貸生活で、分譲物件を購入したのが初めてなもので
例えば管理組合なども恥ずかしながら漠然としか理解していない所があります。
通常、こういった問題に対して住民の意見や希望など、管理会社や関係者含め、話しをする機会などはあるものなのでしょうか？
もしくは、管理会社より、今後のラウンジ公開に関して、住民の意見などをヒアリングする様な機会などがあるのか？など、
以前、担当営業マンの方に確認をしましたが、回答を濁らしておりました。恐らくその方も分らなかったのだと思いますが。。
確かに今の状況では、単に一部の住民での掲示板でのやり取りに終わってしまいそうですね。
入居まであと2年間あると思うと、先は長いですね。

ヌルハチ様

いつも建設的なご意見有難うございます。

確かに重要説明会の時に、担当の方が公開ラウンジに対して
殆ど説明が無く、サラッと流された為、不自然に感じたのも事実です。何も細かい事が決まっていないので突っ込まれるのが嫌だったのかもしれませんが。

確かに重説を読むと、
☆ミッドスカイラウンジについて
東京都との協議において地域貢献の一環として、近隣等の第三者も“有償”にて利用する事ができます。☆

と、見落とすぐらいサラッと書いてありますね。
しかしそれに伴った条件などは何も明記されていないです。
公開する事は約束しているようですが、それに対しての対策条件は、今の所有償にするという事までしか決まっていないという事ですね。

有償にしていただく事は賛成です。
住民が管理費、修繕費など払っていくのと同じように
共有財産を利用するという意味では、近隣の方にも有料にする事で不公平感も薄くなり、揉める題材が減るような気がします。

セキュリティ問題以外で一番懸念しているのは
エレベーターの問題です。
これはあくまでも私個人の意見ですが、
MIDラウンジを利用するにあたり、どのエレベーターを使用するのか、またエレベーターを利用階フロアのみ停まる様、システムの変更をするのか、そのあたりはまだ何も決まってないそうです。

そこでラウンジ公開となれば、普通に考えて近隣住民が利用するエレベーターは、46F〜58F用に用意された４基のエレベーターに集中すると思いますが、TTTに用意されたエレベーターは、決められた階数分に均等に用意された台数なので、この事により、高層階に住む住民の為のエレベーターだけが混雑するという事になれば、やはり不満があがってくると思います。
後から、一部の住民だけが我慢をするという形は、あまり好ましくないと思います。

この意見は、あくまでも多数の外部者が、出入りする事を想定して（少々大げさに）言っている話ですので、ふたを開けたら殆ど外部者の利用が無い事も考えられますね。
どこまでを近隣住民と言っているのか、その詳細も早くハッキリして頂きたいものです。

またMIDラウンジもあまり広くなく、恐らく限界がありますので、人数制限をすると思います。ただ、ラウンジ公開が予め決まっていたのなら、エレベーターもその為に用意するぐらいの配慮が欲しかったです。（すみません、これは愚痴です）
営業の方は「非常用エレベーターを使用にするかもしれません」とおっしゃっていましたが、そんな事は可能なのでしょうか？

決まってしまった事を覆す事は難しいと思いますので
せめて改善策を良く検討して、住民、近隣共に
揉めない様にしたいものです。

しかしTTTには2000戸以上ものメガマンションですから、この問題に対して関心がある方もいれば、全く気にしていない方、どうにかなるさと思っている方、もしくは全く知らない方までいらっしゃるでしょうね。(笑)
これだけの住民が住めば、意見も色々と分かれると思います。
私はこれ程の大規模マンションに住むのが初めてなので
ワクワクもするし、不安でもあります。
良い意味で皆さんと良い交流が持てれば、
きっとこのような不安も、多少解消されるかもしれませんね。

最後に、
****
入居後売主が定めた管理者の意のままになってしまう事が多いので、今後発生する問題に対しても住民の意見が通るよう、区分所有者が団結する事に意義があると思います。ここで話を終わらせずに入居後は是非部会の議題に上げて協議しましょう。****

心強いお言葉有難うございます。
本当にその通りですね。
その頃には、もっと大勢の住民の方が関心を持つことになると思いますが・・・いや、そうなって欲しいと思っています。
私なんぞより、知恵と経験を持った住民の方が沢山いると思っていますので。

pazuさん　

MIDラウンジ問題への不安と不満に対するご理解と
配慮したご意見に、本当に感謝します。
実はこの掲示板へ書き込みするのも、可なり勇気が必要でした。
恐らく愚痴とも取られかねないMID問題を、ここで取り上げてしまう事により、反撃を可なり受ける事になるだろうと覚悟していたのですが、実際は攻撃どころか、皆さんからとても建設的なご意見が多く、今は勇気を出して書いて良かったと思っています。

確かに当初、担当営業マンからこの事を聞かされた時には
どうしても理解できず、最後まで購入に反対していました。
なぜ一般住宅の建物内にあるラウンジを、外部者に公開する必要があるのか？
なぜMIDのラウンジだけを公開としたのか？
なぜ入り口やエレベーターをきちんと分けなかったのか？
など、色々と不満が募っていったのも事実です。

ラウンジ公開に関しては、恐らく売主側がこのプロジェクトを立ち上げるうえで東京都や中央区に向けて地域住民への貢献材料として提案した（せざるおえなかった？）のでないでしょうか？
近隣住民からの要望では無いような気がします。

ヌルハチさん

ご意見頂きありがとうございます。
ご指摘通り、確かに公開廃止を最初から決めつける必要はなく、取りうる可能性を一つ一つ確認していくべきだと思います。

当方も重説P21(3)④、P30(2)⑤は一読しておりました。これらとP20(3)①〜④を総合的に勘案すると、根底に読み取れるのは中央区・東京都による「地域社会との共存・共生」という基本コンセプトです。部会決議に基づき仮に一般第三者のラウンジ公開を制限するにしても、このコンセプトを毀損するような決議では重要事項説明書の記載内容・コンセプトを遵守していない＝違反と捉えられる可能性が残ります。このため、先に当方が述べた内容についての確認が少なくとも必要と考える次第です。（＝重要事項説明書記載事項を部会決議で変更できるかの確認）

（重要事項説明書P20冒頭に記載の通り、「ご購入者は、ご購入にあたり予め以下の事項をご了承ください。また、第三者に譲渡、賃貸等を行う場合は、当該承継人及び占有者に対し、ご購入者の責任において継承し、遵守させて頂きます。」とありますので、当マンションに居住する限りにおいては重要事項説明書記載の事項を須らく遵守する必要があります。）

仮に一般第三者へのMIDラウンジ公開を制限したいとするのであれば、我々は少なくともこの基本コンセプトに沿った形の対案を中央区・東京都に対して提示し、積極的に交渉していく必要がありましょう。但し中央区・東京都との協議・交渉には相当の労力かつ時間を要するでしょうから、日常業務を抱える方々にとっては極めて対応が難しいと思われます。当方としては上記基本コンセプト改定の議論を行政側に持ち出すよりは、現状のMIDラウンジ公開によるセキュリティ面強化の対応策を（将来の）区分所有者が一致団結して買主側に強く求めていくことの方が現実的かつ効果的かと考えます。MIDラウンジ公開がそのままセキュリティ低下に直結するわけではなく、運用及び設備対応次第で一定のセキュリティを維持しつつ地域社会との共存・共生を図ることは可能と当方は考えています。我々はどのようにしたらこの点を充足できるのかについて重点的に議論していくべきでしょう。

尚、我々としては中央区・東京都に対して「地域社会との共存・共生という基本コンセプトを重要事項説明書に基づき遵守したいところだが、買主側のセキュリティ対応策が脆弱で十分に遵守しかねる。ついては同コンセプト遵守にあたり買主側に対して住民の不安を払拭すべく十分なセキュリティ対応を行うよう行政指導してほしい」程度のことは訴えていけると思います。我々としてはあくまでも行政を住民側の味方につけて対応していくべきかと思います。

皆さんのご意見もお伺いできれば幸いです。

miraiさん

当方は現在居住している約４００世帯のマンションにて管理組合理事を経験しました。通常は斯様な問題については管理組合理事（当マンションでは各部会理事も該当します）間にて開催される理事会にて重要事項として議論されることとなります。住民の意見や希望については各理事や理事会に直接・間接に寄せられることとなります。特に重要な事項については区分所有者＝管理組合組合員が参加する総会にて審議・決議されることとなります。

尚、管理会社への委託業務内容については管理規約集p309以降を参照ください。管理会社は全体・部会理事会の支援業務を行うこととなっており、例えばMIDラウンジ公開に関して区分所有者の意見を聴取すべくアンケートを管理会社に出してもらったり、（理事会の指示であれば）意見交換会を管理会社にアレンジしてもらったりすることは十分可能です。

以上、お役に立てれば幸いです。

(仮）のひとさん

ご意見有難うございます。

海外での例ですが
確かに事件発生率を比べるのは正直難しいですね。
私の住んでいた所は、海外でも比較的治安の良い街でした。
ただCityのど真ん中にあり、超高層マンションとホテル兼用という事もあり、セキュリティには相当力を入れていると聞いておりました。
まず3F〜59Fまでが、一般住居、60F以上がホテルとなっており、1Fには住民用のフロントとホテル用のフロントがそれぞれ配置されていました。そして、1Fのロビーに常時2名のガードマンがいて、住民以外の訪問者には、必ず声をかけ、用件、訪問先などを確認する体制になっていました。最初は顔を覚えてもらうまで、
何度も呼び止められ、住民である確認を要求されました。

住民、宿泊客は、TTTと同じようにカードロックキーを持っていて、1Fのエントリー、その後エレベーターラウンジ、エレベーターの中、玄関と4回そのカードロックで解除する方法になっていました。
エレベーター内に関しては、カードをかざすと、自分の階のみが
押せる様になっていて、他の階には降りれない仕組みになっています。そして、防犯カメラに関しては、何台設置していたのか詳しい事は分りませんが、私がプールで雰囲気を味わう為に電気を消す度に、ガードマンがすっ飛んできて、よく叱られたので
可なりチェックはしていたと思います。

そんなセキュリティ・マンションで起きた事件ですが
若い女性が、たまたま強盗犯を目撃してしまい
（バッタリと出遭ってしまったという話もあります）
顔を見られた強盗犯が、彼女をその場で刺して逃げたと聞いております。
もう一つの事件は、私がそこに入居する随分前の話なので
良くわかりません。

私がここで申し上げたかったのは、こうしたセキュリティを強化しているマンションでも、実際に強盗目的である外部者が、簡単に侵入してしまう怖さとすきがあるという事です。
100%の安全保障の難しさを身をもって体験していますので、セキュリティ管理の難しさも理解しているつもりです。
大使館並みのセキュリティがないと安心して暮らせないなどという事もありませんし、そこまで保障しろと言うつもりもありません。むしろ100%の身の保障など不可能でしょう。

しかし、TTT全体としてセキュリティを売りにしているマンションであるなら、SEAタワーとせめて同等レベルの保障はするべきではと思っています。
それを売主側に要求する事はできると思います。
MID住民がラウンジ公開に対し、たとえ納得できなくても決まった事として受け入れるのであれば、
売主側や管理会社も、MID住民への配慮があって当然だと思います。でなければ、お互いに歩み寄る事すら不可能になります。
具体的な保障、提案、内容などは、実際に管理組合が活動してからなのかもしれませんね。

なお
勝どきは治安も良く、比較的犯罪件数も少ないと聞いております。この物件を気に入った理由のひとつに、治安の良さも当然入っています。町の雰囲気も大変気に入っています。
ただ、セキュリティ・マンションといえども、100%の安全保障ができないのと同じように、100%の安全地域なども無いと思っています。

明け方に書いているもので、多少文章が可笑しな事になっているかもしれませんね。
すみません・・。

straywebsurferさん

早速のご回答有難うございます。
大変参考になり、また勉強になりました。
有難うございます。

早速
ご指摘のp309以降を読んでみたいと思います。
ただ今はもう限界ですので（睡魔が・・）
明日、目を通してみたいと思います。

何か目の前が明るくなって行くように思います。
単純者ですが、入居までが待ち遠しくなりました。

皆様が解決案を検討している間、ラウンジ公開問題はひと休みして、別のお話をしてよろしいですか？

個人的な事ですが、アドバイスを頂けませんでしょうか？

これまで、駅が近いと言うのもあって車を持ちませんでした。
TTTの営業が「駐車場を優先的に確保出来るので申し込んだ方が良いですよ」との事でしたので、一応申し込みました。まだ車を持つかは悩んでいますが、買うとしたら広めのレジャー用ワゴン車にしようと思っています。車をお持ちの方、教えて頂きたいのですが、維持費は年間どのくらいかかりますでしょうか？

車の維持費って結構かかります。
以前乗ってたBMW320を例にとると
車検30万/2年・・・15万/年（諸経費・重量税込み）
自動車税4万/年
自動車保険10万/年（車両保険含む）
オイル交換など3万/年
ガソリン代13万/年（年間8000キロ走行、燃費8キロ/l、ハイオク130円/l）
駐車場24万/年（月額2万）
タイヤ4年に一回交換したとして 2万/年
その他故障した場合の修理費 1万/年（最初の5年ぐらいか・・）

これだけで、72万/年です。
年式がたってくると修理代がかさみますねー
10年たったときにエアコンが壊れ、修理費15万だったので手放しました。

続きですww

国産車だと車検費用は2年で15万〜20万ですから年あたり10万見とけば故障したときの修理費と合わせても大丈夫でしょう。
ということで、車にもよりますが、年間60万〜80万は必要になります。
もちろん、たくさん乗れば乗るほどもっとかかります。
なので、月２回ぐらいしか乗らないのであれば、レンタカーのほうがお得ですね。24回×2万/一回あたりで48万（ガソリン代入れても60万いかないでしょう）
ということで、車が趣味とかステータシーとかを求めなければカーシェアリングとレンタカーを上手に組め合わせる方が遥かにお得ですね。
ここが郊外や田舎でしたら車は必需品でしょうが、それを補う交通手段がありますし、タクシー使って東京駅でも2000円でおつりでしょう。

私ですか？私は車が趣味なので年間100万投じても維持する予定の大ばか者です（笑）

玄関鍵について質問です

>51,52を見てると鍵の構造が異なるのがよいと思ってるようですがダブルロックの金属キーは同一のものです。キーが2種類あるわけではありません。

まぁドロボーの立場からするとメタルキーを突破できれば進入可能ですよね。ただし鍵のコピーを作っての進入というよりはピッキングでの進入でしょうから2つ突破するのには時間がかかるので敬遠されるかな？
一方、電子キーのセキュリティはどうなんでしょうね。車のイモビライザー（電子キー）はほぼ複製不可といわれて盗難が激減しました。（自動車ディーラーから電子キーを騙し取ってもしくはつるんでの盗難ぐらいしか方法がない）
そういう意味では利便性を考えてダブル電子キーもありかな？と思っています。（だれかがスキミング可能とかいってましたが、磁気カードじゃないのでスキミングできないですよ）

私も2種類の鍵のやり方だと、ついついめんどくさくてメタルのキーをかけ忘れそうですのでダブル電子キーにしようかと思っています。

連投ですみません。
オプションで浄水器つけようかどうしようか迷っています。
ビルトインは以前使っていたのですが、どうしても臭さがとりきれず色々試行錯誤したあげく、ブリタに行き着きました。

なので、元栓に取り付け水道全体を浄水する装置に興味があります。しかし現在も高層マンションに住んでますが高層はどうしても水圧が低く、それにこれを付けたらさらに水圧が下がるのかと心配してます。
TTTは52階以上は屋上からの給水＋ポンプで加圧なので水圧はそこそこ確保されそうですが、それでもフィルターが付けば圧力落ちそうですよね？
みなさんは、どうされてますか？

（クルマネタの）続きの続きですww

高速代忘れてました。
自分は年間３〜５万ぐらい使ってましたね。
今ではETCの前割り（既にサービス停止）に30万以上ぶち込んでいますので当分は大丈夫ですが（笑）