ヒューザーのマンションってどうですか？

>40さん
（・∀・O）ワクテカで続きを待っています。

＞４０のつづきです。
深刻な疑問のひとつは、「かつて東芝の社宅だったため土壌汚染対策法に基づく調査義務はございません」という重要事項説明についてです。土壌汚染対策法では、有害な25種類の物質を扱っていた工場がそれを廃止して転売などをおこなうときに、土壌汚染の調査を義務づけるものであり、たしかに企業の社宅であった所では調査義務は課されません。しかし、社宅がもし数年程度しか使われず廃止され、社宅が建設される前は工場だったりしたら、土壌汚染は調査されないままになってしまう、という疑念を私は抱きました。これに対するヒューザー側の回答は、重要事項説明書の添付資料を示しながら、東芝の社宅が昭和３６年（1961年、すなわち44年前）に建設され、2003年まで使われていた事実の提示でした。それ以前の建物が何であったかはわからなかったものの、社宅として長期間使われてきたことは事実だということがわかり、少し安心しました。実は2日ほど前、住宅専門家にこの心配について尋ねてみたのですが、土壌汚染については「もし売り主がその事実を知っていながら隠して販売したら、売り主の責任を追及できる。もし知らないで販売し、しかし後に汚染が明らかになった場合は、その汚染の起因者に責任を追及することになり、それがかなわない場合は、国とマンションの住民がお金を分担して調査と除去をすることになる」旨、回答をもらっていました。心配の種が消えたわけではありませんが、どのような心構えでいればよいのかがわかり、その意味で安心した次第です。この物件は、究極の「物件自体の魅力（広さ・間取り・構造と仕様）をとって環境（工場地域）をあきらめるか、それとも環境重視で物件をあきらめるか」の価値のトレードオフ物件ですから、このくらいの覚悟はしないといけないのだと、あらためて自分に言い聞かせています。＜さらにつづく＞

＞４２のつづきです
もうひとつの深刻な疑問は、高さ制限の変更に関するものです。本物件が建築許可をとったすぐあと、横浜市はこの地域の住居専用建造物の高さ制限を、それまでの31メートル（10階）から21メートル（6−7階）に変更したため、コンアルマーディオ横浜鶴見はあっという間に「既存不適格建造物」扱いとなりました。こうなりますと、70年後くらいに全面建て替えするときや（無論私は生きていませんが）、それ以前に大震災などで倒れてしまって再建築をおこなう際、現在と同じ10階建ては建てられなくなります。これについてヒューザー側は、この敷地の建ぺい率が法的に６０％まで認められているなか、本物件は24%程度の建ぺい率で建てられているので、もし将来全面的にマンションを建て直す場合は、現在の建物面積（１階床面積）を倍以上にして6階建てを建てれば、各戸150平米の占有面積が維持できるばかりでなく、数戸分、新規に戸数を増やすことができ、それを販売してその分の収入を建て替え予算の一部に組み入れることができる、という納得のいくものでした。もちろん、その際は、現在の平置き１００％駐車場のスペースはあきらめざるを得ませんが、各戸の広さの犠牲はなさそうで、安心しました。以上、重要事項説明の速報でした。

>43さん

詳細な記述をして頂きありがとうございます。
又、無事契約をされたということでおめでとうございます。

私も別件の現地やPCPのMRを見学したことがありますが、ヒューザーの物件は非常に
面白いですね。営業さん達が「うちの物件は商品力がある」と言っているように、
その他に代替対象がないので（億ションが買える金持ちは別ですが）、物件を見学した
買い手のその後の選択行動が「ヒューザーの物件の中での選択」になってしまうのかなと
思っています。
31に記入して頂いた当該物件の利点は、その他の要因に目をつぶるのに十分な破壊力が
ありますね。私も鶴見の物件は一度検討したのですが、1)食料品を買いにいく先が少し遠そう
(これは私ではなく妻に負担をかけることになる為、我家ではかなり大きい要因であった）
2)某高校が近くにある、の主に二点から当該物件の購入は見送りました。

とは言うものの、一人暮らしをしていた数年前は工場裏、線路から20mくらいのアパートに
住んでいてなんとも思っていなかったことを思えば（今から考えれば不思議なくらい当時は
その状況になんの不満も感じておらず、どちらかというと狭いとか風通しの悪さが問題であった）
どこでも「住めば都」なのかなとは思いますね。

＞44さん

　昨日（土曜日）、コンアルマーディオ横浜鶴見の入居者説明会と完成披露会に行ってきました。説明会のほうはヒューザーの初々しさ（悪く言えば仕切りの悪さ）があらわれていて、ある意味、「高校生が一所懸命、文化祭の発表をしている」といった感じでした（私はしかし、こういうのが好きです）。完成披露会は、他社でいう「内覧会」と同じで、建設関係者（この場合自社施行ですのでヒューザーの建築士）立ち会いのもと、自分が入居する部屋の最終確認をしました。すでに竣工前後から何度も見て来た部屋なので、基本的なことはわかっており、内覧会同行業者を連れて行くことはしませんでした。仕上がりは予想以上によく、WICの電球の球切れだけが唯一の「文句」でした。玄関、窓、網、ドアのたてつけと開け閉め、水周り、電気の確認、図面と照らし合わせながら電気や電話のアウトレットの位置や備え付け家具・カーテンの確認を妻と二人でおこない、最終的に納得しました。
　ヒューザーの良さは、マンションのオプションを、この完成披露会のあとに受け付けるシステムになっているところで、追加してつける棚や鏡、エアコン、照明など、他のディヴェロッパーだと、竣工半年も前に、まだ自分の購入する部屋の枠組みすらできあがっていない段階で、さまざまなオプションの購入を迫ってきますが、ヒューザーの物件だとそういうことがなく、自分が入居する部屋の最終確認を終えた後、はじめて、本当に必要なものだけ、注文することができるので、とても良いやり方だと思いました。もっとも、完成披露会に来ていた「サークル」というエアコン等の取り付けを扱う会社は問題で、販売担当者のあまりの商品知識のなさと、単に上から押し付けられたバーゲン品（今回は富士通のレベルの低いエアコン）を「お買得ですよ」とだけ言いながら、機能の説明もできないまま売り付けようとしていました。私はあまりに不愉快になったので、他社製品の見積もりをとらせ、注文をせずに席を立ちました。今後、相見積もりを他業者にとらせ、より安くて親切なほうを選ぶつもりです。
　「食料品を階に行く先が少し通そう」というご指摘のマイナス要因はそのとおりだと思いますが、徒歩15分圏内にスーパーが3軒あり、うち一つは「大丸ピーコック」ですので、妻は納得してくれました。また「某高校が近くにある」についてですが、あの高校がなぜ評判が悪いのか、私にはわかりませんので、もし何かご存じでしたら教えて下さい。ある程度「覚悟」を決める必要があるかもしれませんので。以上、完成披露会の報告まで。

>45さん

説明会参加ご苦労様でした。
そういえばたまたま仕事で新川（茅場町）へいったのですが
GS茅場町でも関係者、施工業者らしき人たちが椅子を並べて
集まっていましたので、説明会を実施していたのかも知れませんね。

それから、某高校と記述しましたが、すいません記述間違いです。
高校ではなく某学校です。私が懸念した点は、思想・信条
の部類に入ることですので、気にされない方には何の差支えも
ないようなことです。（回り持った言い方ですいません。）

＞４５さん
「某学校」の件、承知いたしました。私は気にしませんので、大丈夫です。

>45さん

内覧会についての質問なのですが、当日は電気、水道などについても
実際に動かして確認できましたでしょうか？
又、遮音性についてどのように確認をされ、どのような結果だったか
教えていただければ幸いです。

又、私はヒューザーの別の物件を購入したのですが（物件名は伏せますが）、
オプションを契約時に決めるように営業さんに言われました。（床暖房や棚、食洗器等）
物件によってやり方が違うのかもしれませんね。

＞４８さん

　内覧会当日は電気も水道も実際に動かして確認することができました。遮音性は実験のやりようがないのでしませんでしたが、１フロア2戸で戸境壁20センチですので、隣の音は問題ないと思います。上下階の遮音性は、床スラブが15センチと30センチを組み合わせたワッフルワイド床工法ですので、一概には善し悪しを断言できません。しかし、遮音は「床スラブの厚さと面積との関係によって決まる」と書かれてあるマンション専門家の本があり、その点では、厚さ15センチの部分は8.19平米毎に区切られている構造となりますので、その専門家の本によると、この場合は遮音等級Lー５５（「注意すれば問題ない」のレベル）となります。もちろん、実際に住んでみないとわかりませんが。いずれ、事後報告をいたします。2−３ヶ月先になると思いますが。前にも書きましたが、二重床、二重天井なので、それが遮音にとって少しでも良い方向に影響することを期待しています。

　オプションは、物件ごとに対応が違うとの件、ご指摘ありがとうございます。「ヒューザー統一のやり方」にはまだなっていないのですね。今後はコンアルマーディオ横浜鶴見の方式を採用することをヒューザーに期待したいと思います。アンケートにそのように書くようにします。

＞４８さん

　49で触れた遮音性についての追加説明です。ワッフルワイド床スラブ工法について調べてみたところ、鉄筋コンクリート住宅の専門会社で「スターハウスインターナショナル」という所が、2005年1月に特許をとった工法であるということがわかりました。断熱と防音に相当な効果をもたらし、なおかつ室内の小梁を極力なくすことができる（よってリフォームの選択肢も広がる）画期的な工法なのだそうです。断熱が特に問われる北海道のディベロッパーがこの工法を採用しているようで、防音についても、実験では概ねLー45からLー50の遮音等級が証明できている旨、同社のホームページで宣伝していました。ヒューザー側がこのような「長所」を販売の際に何も触れないというのも、もったいない話だと思うのですが、「あの会社らしい」といいましょうか、ーーー宣伝下手なところが確かにありますよね、ヒューザーは。他のスレッドでヒューザーをとりあげている場合でも、営業マンの説明下手が指摘されていることが多いようです。
　　以上、とりあえず、コンアルマーディオ横浜鶴見の「遮音」の追加説明でした。詳細は入居後をお楽しみに。「現実」を正直に報告したいと思います。

>50さん

追加説明ありがとうございます。

確かにヒューザーの物件は説明が少ないような気がしますね。結局購入希望者がいろいろインターネットで
調べたりしているので、最初から物件のHPに説明を載せてくれればと思ったりします。特に床の工法は物件によって
異なっているので、なんで違いがあるのか気になりますよね。

ところで、お引越しはいつを予定されていますか？
又、住宅ローンを組まれると思いますが、どんなチョイスをしました？（固定or変動等）
すこしスレの趣旨とずれれる話になるかもしれませんが、参考までに教えていただけると
幸いです。

＞51さん

現在住んでいるマンションの売却を進めている段階なので、引越予定は9月から10月くらいになるであろう、としか申し上げられません。住宅ローンは、ヒューザーが紹介してくれた4大メガバンクのひとつが提示している「変動・固定変更自由」「25年の全期間、店頭利子から１％引き」というメニューを検討中です。

ひとつ追加ですが、鶴見の弁天橋・鶴見小野付近の環境について、少し「前向き」になれるニュースを「発見」しました。弁天橋から「ふれーゆ」（東京湾側）に向かう広い道沿いの地域一帯が、「横浜サイエンスフロンティア」として整備されはじめており、理化学研究所と横浜市大大学院がすでに進出しています。今後もそういった施設の拡充がなされていくそうです。
また、鶴見工業高校も来年は移転し、跡地を鶴見小野の総合再開発計画の核にして、「横浜サイエンスフロンティア」の入り口として町全体を作り直して行く構想が横浜市と鶴見区においてたてられています。同地の周辺環境に依然悩みを持つ私としては、ちょっぴりほっとさせられる情報です。一応、ご参考まで。

グランドステージ藤沢を買われる方いますか？

>53

何について知りたいの？
俺はこの物件買わないけど、前営業さんに説明だけしてもらったので
その範囲でよければ、返答するけど。

外断熱とこの広さでこの価格ですか・・・。
ちょっとショックですね。何かからくりはあるのかな？

>56さん

一番どこに100平米超のメリットがでます？

収納たっぷりで、部屋がすっきり。
あとは、精神的なゆとりです。

100平米超でもなれたら狭く感じるようなきがする。
どうですか？住んでいる人たちは？

家族4人で102㎡ですが、欲を言えばあと30くらい広いほうがいいです。
もう一つ小部屋と収納ですかね。

一人当たりの住宅面積は先進国で日本が最低です。

米国62平米　英国4３平米　独42平米　日本33平米！

それでもこれを基準に考えると、日本で4人家族で住むのなら、33平米×4人で132平米が「普通」になるはず。地方の一軒家は広いから、平均するとこういう数字になるのでしょう。
これをマンションで実現してくれるのはヒューザーくらい。昨年の首都圏の新築マンションの平均専有面積が70平米を割っているよう超お寒い現状では、他社には何の期待もできませんね。
がんばれ、ヒューザー！

とりあえず広ければ大体のことがなんとかなるような気がする。
たぶん。

やっぱ100は最低欲しい。

俺の感覚では2人で110㎡は必要という感じかなー

二人で100ならゆったりですね。
自分の趣味の部屋も作れそう。４人で80とかってどうだろう。

>>65
住環境（通勤アクセス、教育、イメージ、日常の利便性等）が良ければ
4人で80でも別に不満は無い。
まあ、何を重視するかは人によって異なるだろうが、今は広さよりも
住環境重視の傾向が強くなっているのは確か。

日本の首都圏のマンションは、住環境も中途半端、広さも中途半端、内装だけ凝って、
さらにオプションで飾り立てた物件が多すぎます。ヒューザーのように、周辺環境には多少の？がついても、
「広さ」だけはけっして妥協しないという、しっかりした姿勢を持つ企業は消費者にとって貴重な存在です。

コンセプトがはっきりしてるのは良いこと。
なにより広さ重視の人が買えばよいのですからね。

ただ実際のところ、広いだけでアクセスの悪い物件は、
中古価格なんか見ると分るけどどちらかというと人気はない。
「広さ」を突出して重視する顧客が少ないんでしょうね。

ここのマンションは、気に入った人が永住目的に買うことに向いている気がしますね。

「ヒューザーの物件はアクセスが悪い」というのは、みんなが勘違いしている事実です。2003年以降、ヒューザーが分譲した24件のマンションの最寄駅からの徒歩時間を
見てみると、5分以内が7件、6−10分が6件、11−15分が6件、16以上は4件しかなく（最長は22分、ただし浅草駅から）、中古市場で好かれる徒歩10分以内の物件が全体の
50%強を占めています。市場で嫌われる徒歩16分以上は25%にすぎません。他社の分譲マンションとかわりない数字です。駅からけっして遠くなく、そして「広い」のが
この会社の物件の特徴だということを、明記したいと思います。なんか、いろいろヒューザーに関する「勘違い」が出回っているようなのでーーー。

だから、住環境ってアクセスだけじゃなかろうが。
「広さ」「広さ」って痛ましくなってくるよ、全く。

痛ましいって言いえて妙。
なんか滅亡寸前の将軍様を讃える北朝鮮人民のような、
必死、悲壮な感じを感じてしまう。

広さが特徴なのは確かで、それはそれでいいんじゃないかと思います。
その分、その他の立地やなんかについては、好条件とはいえないのは確かでしょう。
土地の安い僻地に行けば広い家に住める、何も不思議なことではありません。
お買い得と感じるかどうかは人それぞれでしょう。

「土地の安いへき地に行けば広い家に住める」
これもヒューザーに関する大きな誤解です。2003年以降に分譲した24件のうち、JR東京駅から10キロ以内の物件が６件、20キロ以内（10キロ以内を含む）が14件（58%）あり、30キロ以上は4件しかありません。
へき地だから安いのではないのです。建設コストをとても合理的に処理しているのと、不要な宣伝をしないこと、そして、あえて路線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地を選択していることがこの会社の特徴なのです。

どうか、客観的に判断して下さい。感情的にならないでください。

駅から近くてもソープランドの隣は女友達とか親戚呼びにくいね。

>>線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地

そういうところを僻地って言うんだよ。
それにしても、最初は駅からの単純な距離で今度は東京駅からの単純な距離か。
どこが客観的なんだろうね、全く。

結局、限られた予算の中では「広さ」と「環境」はトレードオフ名関係にあるわけよ。
ただ、「広さ」も「環境」も人によってある程度許容範囲が異なるから、そこに議論の余地が
あるんだろうけどさ。

俺もこのデベの物件結構評価してる口だけど、自分の価値観をあまり普遍的なもの
のように記述すると反感かって、かえって建設的なスレにならなくなると思うよ。

せっかくだから、環境の話はあきらめて、間取りとかその他のいいところの話でもしようや。

「へき地」の意味は「都会に遠い」「へんぴな土地」「かた田舎」「自分の住む土地の謙譲語」という意味であり、「工場地域」や「駅から徒歩15−20分の住宅地域」という意味はどの辞書や言葉の使用例を見てもみつけられません。あったら教えて下さい。客観的でないのは、どう見てもそちらのほうだと思いますが。

>>72 代わりにざくざく嫌悪施設のある場所への立地が多いよね。
　もう一点　上に議論があるのかもしれんが、駐車場代がデベ上納で何十年も”抜かれる”分を
考えたら、ここのマンション安いとはいえんよ。膨大な修繕積み立ての不足がでるってことだもの。
抜かれる分×数十年分を勘定して値段に加えてから他社と比較しないとダメだよ。
老婆心ながら。　

75番さんに大賛成。ちなみに76は74への返信です、念のため。

７７番さん
　駐車場がデベ上納の物件は少数に限定されます。半数以上の物件は管理組合に渡る通常のシステムになっています。もちろん、デベ上納はよくないルールで、ヒューザーは少しだけ残しているこの悪弊をなくすべきでしょう。大いに主張しましょう。法的にも問題のあることなのだそうですから。

>77

抜かれる物件と、抜かれない物件があるようだね。
どういう基準で分かれるのかデベに教えてもらいたいもんだ。

駐車場代がデベ上納だとなぜ修繕積み立ての不足がでるの？
>77さん　教えて。
（駐車場の修理代金が不足するということ？）

>73

ソープの隣は女友達とか親戚呼びにくいけど、自分が便利で二重丸です。

>>76
ありていにいって、都心方向までのドアtoドアの時間が長くかかる物件を不動産的には
僻地物件というのが妥当。　いくら23区内にあったって徒歩20なんていうのが
何よりも、集合住宅としての不便さ（音だせない）などと引き換えに利便性を買う
マンションに向いているかな？　 同じような不便きわまりない地区（へき地というと
反感買うようなので;言ったのは私ではないですよ）に、たまたま100m^2と同じ広さレベルの
物件がないのでなんかよさそうな錯覚は招きやすいんでしょうね。
>>77にもあるけど、駐車場の”抜き”の分
数百万を足してごらんなさい。決して超格安レベルではないよ。　無論なおやや安めで
あることは認めるにやぶさかではないが、直床/直天井なんて無茶なコスト削減と引き換え
だったりするわけでしょ。　広さからいってファミリー層中心であろうに、広くて安ければ
音の苦情でまくりでもいいのかな。　これには多いに疑問。　まぁ、ニッチ市場を狙うってんで
こんなデベロッパーが1社くらいはあってもいいとは思うけれども。
城東地区の物件は大体見にいったけど、計画道路にかぶっていたり、連続稼動の工場横だったりと
住環境的にはろくな場所には立っていなかったよね。　駅から遠くても、住居系の用途地域に
指定されているとこならいいけど、だいたい準工業地帯とか。　そんなところに
4000万台(+駐車場抜きで数百万）で100m^2ぽっちのマンションを買うくらいなら、
（しかも床暖房もなければ、浴室乾燥機すら標準ではない）郊外のまっとうなところに
戸建てだよねというのが我が家の結論でした。
まぁこのデベから買う人は立地の用途地域なんて気にしない人中心なんでしょうが。　

>82

うむ、連続稼動の工場横はきついな。
ところでそれどこ？

>>80 私のみた物件３つはたまたま全部”抜いている”ほうだったのだが、
抜いていない例ってどこになります？？

　日本のマンションの99%は、ローン返済をかぶる時期の初期のコストを低くするために
100円/m^2/月以下の修繕積み立て金でやっているのが殆どですが、21年超あたりから、
水周りを中心にこの費用は激増します。　ここまでにちゃんと修繕積み立てが積みあがっていないと
莫大な一時金を皆で負担しないといけませんが、当たり前のことですが、これ基本的には
専有面積比例のものなので、ヒューザーのような大型中心の物件では戸数は減りますから
かなりの負担を覚悟せねばなりません。　うちはヒューザーではないですが築20年ほどで、
100m^2 で、月3万を超える修繕積み立て（管理費は別です）を支払っています。
　平面駐車場の場合、本来維持費はあまりかからないので、これがデベ上納になっていなければ、
修繕積み立てに回して（管理費に回す物件もあるが同じ意味でよろしくない）
この急激な負担増を少しでも低減できるようにするわけです。　これが抜かれていると
どうにもならない。　管理組合名義で借金なんてことになります。
　買い替えの人なら皆しっていることだけど、修繕費は5年毎とかに倍倍とかに増えていくのが
当たり前なわけですよ。　特に大型住戸の人はよーく覚悟しておかないとね。

>80

オフィシャルのHPの物件概要で「分譲後の権利形態　駐車場：管理組合による管理運営」
と記載されているところは抜いていないようだよ。

>84

元々駐車場が完備されていないマンションも世間には結構あるように
思われるので、その点ではあまりデメリットにならないのでは？
（駐車場がない又は100%ではないマンションでは当然、駐車場代金が
外部へ流れるでしょうから）

”抜いていない物件もある”ってのがあんまり言い訳になるような気がしませんが。
　間違った企業姿勢なので、どこかで”今後全物件抜きません”と宣言するなら分かりますけど。
完備はともかく、超都心部のワンルーム中心とかいうの以外で、駐車場なしってのは
見たことないので、あんまり言い訳にはなりませんよ.
ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84
　ＭＲなしとかの販売方法には私も同感を覚えますよ。でも、少しでも
安くしまほうってんで、直床・直天井なんてメンテ不能な物件を作ってよい
という姿勢は擁護できませんね。

>ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84

>>84はお前だろ。素直に認めろ。

>82

ところで「郊外のまっとうなところに戸建て」って
①どの辺で、②どのくらいの㎡で、③幾らくらい
なのか教えてくれませんか。今後の選択肢の参考にしたいので。
（82さんがあたりを付けている地域の情報で結構ですので）

ヒューザーの物件の特徴は「広さ」だけではありません。「広さ」「合理的な間取り」「しっかりした構造と華美に走らない程度の仕様」「求めやすい価格」の4点セットがこの会社の物件の長所です。総合的に見て判断したいものです。
ちなみに、直床、直天井の物件もあるにはありますが、二重床、二重天井もたくさんあります。私が買った物件はそうですし、浴室乾燥機も標準装備されていました。床板はすべて無垢板か石貼りで、室内ドアもすべてチーク材の一枚ものです。台所には浄水器、トイレはウオッシュレット、バルコニーには電灯までついています。
「仕様が良くない」「いまどきの装備がついていない」とヒューザーの批判を聞きますが、そうした物件もあるのでしょうが、私の知る限り、「どこの話？」といった感じです。断熱もしっかりしているから、床暖房はいりませんし（光熱費が浮きますよ）。